房地產(chǎn)調(diào)控研究論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價(jià)格；居民；投資行為

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得國(guó)家在經(jīng)濟(jì)層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來(lái)由于房?jī)r(jià)過(guò)高而引起的投資與消費(fèi)不足成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價(jià)格與居民投資消費(fèi)行為的關(guān)系，分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響。

一、關(guān)于財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)

研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響會(huì)提到財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的兩個(gè)常用的概念，只有對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念理解清晰，才能對(duì)本篇論文的中心論點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為影響有更深刻的認(rèn)識(shí)與分析，所以論文接下來(lái)的一部分將分別詳細(xì)的介紹財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

（一）房地產(chǎn)的理論性介紹

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個(gè)部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來(lái)劃分，房地產(chǎn)財(cái)富可以分為商用房地產(chǎn)財(cái)富和民用房地產(chǎn)財(cái)富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財(cái)富是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也是與居民投資消費(fèi)行為聯(lián)系最為密切的一個(gè)層面。為了有針對(duì)性的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響，本篇論文的研究對(duì)象就選為狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）關(guān)于財(cái)富效應(yīng)

財(cái)富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會(huì)，市場(chǎng)的需要而產(chǎn)生的一個(gè)新的理念。財(cái)富效應(yīng)是指某種財(cái)富累積達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，會(huì)產(chǎn)生對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導(dǎo)效應(yīng)。

其次，財(cái)富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實(shí)施，引起貨幣存量的增減，因此會(huì)對(duì)居民手中持有財(cái)富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費(fèi)和投資的欲望越強(qiáng)烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財(cái)富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個(gè)就是實(shí)物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點(diǎn)有關(guān)，房產(chǎn)作為財(cái)富的一種存在形式，是適用于上文提到的財(cái)富效應(yīng)的，也就是說(shuō)以房產(chǎn)這種形式的財(cái)富體現(xiàn)會(huì)影響居民消費(fèi)和投資需求。

（三）關(guān)于擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)簡(jiǎn)單來(lái)講是一種政府行為對(duì)私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費(fèi)增加會(huì)對(duì)私人投資消費(fèi)產(chǎn)生一定程度的擠占，進(jìn)而導(dǎo)致由于政府?dāng)U大投資而產(chǎn)生的國(guó)民收入可能會(huì)因?yàn)閿D出效應(yīng)使得私人投資消費(fèi)減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。

這一過(guò)程具有一定的傳導(dǎo)性，具體解釋就是，由于政府的消費(fèi)投資增加，也就是政府?dāng)U大支出，就會(huì)使商品市場(chǎng)上購(gòu)買勞務(wù)與產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，這從價(jià)格上就表現(xiàn)為物價(jià)的上漲，當(dāng)然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房?jī)r(jià)的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場(chǎng)上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實(shí)際的貨幣供給量就會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上漲而縮水，理解為實(shí)際貨幣供給量的減少，實(shí)際貨幣供給量減少必然會(huì)導(dǎo)致人們抑制消費(fèi)和投資的意愿。

二、研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資行為影響的意義

針對(duì)上文提到的財(cái)富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與消費(fèi)和投資的關(guān)系在近階段以來(lái)收到了學(xué)界和政府與社會(huì)廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場(chǎng)，炒股熱潮在我國(guó)已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會(huì)都對(duì)這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)消費(fèi)與投資的影響，或者說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)卻并沒(méi)有得到像股票市場(chǎng)那么多的關(guān)注與重視。但是近年來(lái)，股票市場(chǎng)連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場(chǎng)反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)和投資的影響成為了不容忽視的一個(gè)問(wèn)題。

（一）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的必要性

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資帶來(lái)的影響，政府開始重視這一問(wèn)題，從現(xiàn)實(shí)背景來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，但是也日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)投資的巨大影響受到理論界和社會(huì)各部門的重視。近幾年來(lái)，政府對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的積極措施，有意識(shí)有目的地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這是因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的消費(fèi)也是消費(fèi)投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢(shì)，因?yàn)檎墓膭?lì)政策和社會(huì)上對(duì)此種行為的認(rèn)可確實(shí)會(huì)有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費(fèi)需求從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

但是隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎?cái)政和房產(chǎn)財(cái)政，這使得各個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)慢慢脫離開始時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的期望，反而會(huì)因?yàn)檫^(guò)度的繁榮對(duì)除房地產(chǎn)之外的居民消費(fèi)與投資行為產(chǎn)生負(fù)面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)與投資行為的影響就顯得意義重大。

（二）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的意義

政府工作報(bào)告多次提出并著重強(qiáng)調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的波雍屠缶用襝費(fèi)投資的重要性，以此作為當(dāng)前政府部門工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時(shí)又不影響到居民消費(fèi)投資行為的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)。因此，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資行為的影響既有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)居民消費(fèi)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控居民消費(fèi)投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場(chǎng)等工作提供了理論性的指導(dǎo)和實(shí)踐性的支持，所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)度波動(dòng)，住房消費(fèi)成為居民難題，國(guó)內(nèi)消費(fèi)投資不足的現(xiàn)狀下，對(duì)這一問(wèn)題的深入探討對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前現(xiàn)狀分析的政策建議

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎吸納了居民因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長(zhǎng)的絕大部分收入，但是卻對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資減少，這種情況對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來(lái)的部分將針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)給出一些政策性的建議。

（一）建立抑制房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制

面對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱增長(zhǎng)的重要手段。政府應(yīng)該有針對(duì)性的出臺(tái)一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)熱的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。將房?jī)r(jià)控制在合理的水平群屠蠊內(nèi)居民消費(fèi)并不矛盾，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費(fèi)投資的一種重要的手段，也在當(dāng)期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費(fèi)投資需求，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在當(dāng)今現(xiàn)狀來(lái)看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費(fèi)投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保持房?jī)r(jià)調(diào)控政策的連續(xù)性

以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)識(shí)性領(lǐng)域，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)并不會(huì)在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的擠出效應(yīng)表明，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)熱增長(zhǎng)有利于擴(kuò)大居民的投資消費(fèi)，因此，政府應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策的連續(xù)性。

四、總結(jié)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)整是保證居民投資消費(fèi)行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國(guó)民收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面尤其是房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)積極的力量。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)虛擬性

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）09-050-01

目前我國(guó)的理論學(xué)者還沒(méi)有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的改善，進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因，再通過(guò)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。

一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格之間的聯(lián)系

通常來(lái)講，有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。一個(gè)是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價(jià)格。因?yàn)榻ㄖ锖蜕唐芬粯樱ㄟ^(guò)工人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物品，它的價(jià)值包括建筑物材料的價(jià)值和工人勞動(dòng)力的價(jià)值。由于材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)很穩(wěn)定，不會(huì)有太大的變化，因此建筑物的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)則是土地自身的價(jià)值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)所創(chuàng)造出來(lái)的，本身是不存在價(jià)值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價(jià)值，但本質(zhì)上來(lái)講這是地租價(jià)值的表現(xiàn)形式。

地租也會(huì)有相對(duì)的價(jià)值差異，這種差異并不是由于勞動(dòng)力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價(jià)值不屬于勞動(dòng)力所付出的時(shí)間，事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動(dòng)力付出時(shí)間的價(jià)值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會(huì)平均機(jī)構(gòu)的情況下，地租價(jià)值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價(jià)格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來(lái)源于勞動(dòng)人員的薪水。

地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價(jià)格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價(jià)格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。

二、土地價(jià)格影響房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證

通過(guò)對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國(guó)房地產(chǎn)以及土地的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

（一）居住商品房和土地之間的價(jià)格指數(shù)

本次論文采用的是美國(guó)紐約的數(shù)據(jù)，樣本時(shí)間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國(guó)官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站。

（二）數(shù)據(jù)驗(yàn)證

第一，驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對(duì)數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過(guò)數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒(méi)有意義的。因此我們應(yīng)該對(duì)住房以及土地兩者之間的價(jià)格通過(guò)數(shù)據(jù)驗(yàn)證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對(duì)單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn)，只要沒(méi)有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。

第二，協(xié)整驗(yàn)證。采用估計(jì)法對(duì)于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn)，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用來(lái)驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒(méi)有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整公式如下：

LHV=10.06049+0.160103LLV

1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價(jià)格變化走勢(shì)基本相同，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價(jià)格指數(shù)漲跌基本一致。

三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析

第一，土地的價(jià)格波動(dòng)確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)格也發(fā)生波動(dòng)，所以土地價(jià)格的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格起伏的關(guān)鍵因素。

第二，土地價(jià)格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。

第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地價(jià)格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過(guò)于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。

四、探討我國(guó)房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來(lái)的啟示

房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊，一定要在一個(gè)合理的空間運(yùn)行，像美國(guó)次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過(guò)度虛擬化所造成的。從我國(guó)目前來(lái)看，房地產(chǎn)過(guò)于虛擬化導(dǎo)致房?jī)r(jià)增高，房租也高于國(guó)際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國(guó)政府需要加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過(guò)度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)該針對(duì)土地價(jià)格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此，我國(guó)政府需要重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得土地價(jià)格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。

五、結(jié)語(yǔ)

本次論文針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過(guò)于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述，首先分析土地價(jià)格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格發(fā)揮重要的作用，通過(guò)對(duì)于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國(guó)外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國(guó)紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報(bào)告為例，土地和住房?jī)r(jià)格之間走勢(shì)基本一致，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)也基本相同，從中可以得出，土地的價(jià)格走勢(shì)基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過(guò)這一結(jié)論，我們可以清楚的意識(shí)到控制土地價(jià)格的重要性。一旦土地價(jià)格虛擬化程度加深就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此，我國(guó)政府重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得我國(guó)土地價(jià)格虛擬化程度降低，這也是解決我國(guó)房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【摘要】改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)力量也迎來(lái)了蓬勃發(fā)展時(shí)期，伴隨著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況本身就存在著很多問(wèn)題。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更加重了其財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過(guò)觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)警的因素、財(cái)務(wù)預(yù)警對(duì)策分別進(jìn)行分析，進(jìn)而得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)警

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報(bào)周期長(zhǎng)、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)大、財(cái)務(wù)杠桿率高等突出問(wèn)題。加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時(shí)規(guī)避調(diào)控政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)的負(fù)面影響，避免不必要的財(cái)務(wù)危機(jī)。

本文通過(guò)分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機(jī)以后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)特別是以一線城市為代表的城市房?jī)r(jià)一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令，房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國(guó)務(wù)院辦公廳相繼出臺(tái)的“國(guó)十一條”“新國(guó)四條”“國(guó)八條”為代表，各部位也出臺(tái)了很多限制購(gòu)買準(zhǔn)入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)樓市投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。特別是2011 年是實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，70個(gè)大中城市的新房和二手房房?jī)r(jià)得到了有效地抑制，房?jī)r(jià)下行通道基本確立。

二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警因素分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營(yíng)因素等，總結(jié)歸納起來(lái)可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)等都對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場(chǎng)環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警對(duì)策分析

在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長(zhǎng)期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

（一）完善融資政策

融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財(cái)務(wù)問(wèn)題。企業(yè)主動(dòng)融資有利于降低資金杠桿，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負(fù)債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時(shí)完善融資政策，合理融資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，一是嚴(yán)格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負(fù)債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

（二）降低決策風(fēng)險(xiǎn)

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項(xiàng)目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，科學(xué)的財(cái)務(wù)決策對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，一是在決策前充分考慮市場(chǎng)需求，如通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)購(gòu)房者的年領(lǐng)、階層、消費(fèi)習(xí)慣、價(jià)值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項(xiàng)目投資的針對(duì)性；二是在決策時(shí)科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨(dú)大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機(jī)構(gòu)牽制，嚴(yán)格執(zhí)行股東大會(huì)程序。三是要分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）制定長(zhǎng)期規(guī)劃

要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來(lái)說(shuō)，一是要完善應(yīng)收賬款財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)人力資源管理，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力。

四、研究結(jié)論

通過(guò)以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效財(cái)務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財(cái)務(wù)狀況的影響不斷增強(qiáng)，企業(yè)建立及時(shí)有效的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，短期來(lái)看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。

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第4篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

伴隨時(shí)代的不斷發(fā)展，以及社會(huì)體系的不斷進(jìn)步，社會(huì)相關(guān)職能部門越來(lái)越關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的宏觀調(diào)控。因此，本次研究從我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為的基本特征角度進(jìn)行收入進(jìn)行分析，在掌握相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)法體系相關(guān)規(guī)章制度的探討與研究，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的完善發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步。

關(guān)鍵詞:

經(jīng)濟(jì)法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析

(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國(guó)房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點(diǎn)，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運(yùn)作，所有的運(yùn)作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。

(二)遵守市場(chǎng)監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場(chǎng)的基本原則，服從市場(chǎng)的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運(yùn)作和執(zhí)行。社會(huì)的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過(guò)良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場(chǎng)管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)工作開展的過(guò)程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)設(shè)計(jì)的土地資源維護(hù)工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財(cái)政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。

(四)房?jī)r(jià)調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟(jì)法原則市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計(jì)到對(duì)實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)制度的調(diào)整。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟(jì)法規(guī)章制度

(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅(jiān)持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟(jì)法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場(chǎng)行為的推進(jìn)和拓展。

(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟(jì)決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實(shí)現(xiàn)國(guó)家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。

(三)脫離經(jīng)濟(jì)法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會(huì)體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟(jì)法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。

三、經(jīng)濟(jì)法視域下完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)策

(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對(duì)于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實(shí)施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國(guó)家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

(二)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法利益觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中受到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，這一政策的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)法視野發(fā)展下的社會(huì)需求，對(duì)于完善我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實(shí)現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對(duì)策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)權(quán)益上的保護(hù)，才能夠滿足社會(huì)不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。

(四)以科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，才是滿足社會(huì)發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的過(guò)程中不斷的遇到新的問(wèn)題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，同時(shí)也成為保護(hù)社會(huì)民眾經(jīng)濟(jì)利益的重要舉措。

四、結(jié)論

綜上所述，本次研究通過(guò)了解和掌握我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國(guó)經(jīng)濟(jì)法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制度的完善。

［參考文獻(xiàn)］

［1］邱格磊．我國(guó)房地產(chǎn)臨時(shí)性調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)法反思———以“限購(gòu)令”為視角［J］．福建江夏學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，02:72－79．

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)；回歸分析；新房產(chǎn)稅

一、房地產(chǎn)稅概述

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國(guó)包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。

二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

到目前為止，我國(guó)并沒(méi)有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國(guó)家改革房產(chǎn)稅政策，從原來(lái)的只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋征稅變?yōu)閷?duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。

三、舊房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)直接針對(duì)房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時(shí)，我國(guó)商品房的均價(jià)也逐年快速增長(zhǎng)，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對(duì)2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計(jì)模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房?jī)r(jià)定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過(guò)Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說(shuō)當(dāng)房產(chǎn)稅增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)也程上漲趨勢(shì)，但是上漲的幅度非常小。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵(lì)了投資者的投機(jī)行為。三是助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。

四、新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時(shí)將向全國(guó)范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。

（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房?jī)r(jià)的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對(duì)重慶、上海兩地的房?jī)r(jià)起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問(wèn)題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價(jià)體制不健全。第四，我國(guó)居民對(duì)持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場(chǎng)具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個(gè)小稅種，把抑制房?jī)r(jià)這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個(gè)小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識(shí)。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的唯一手段。

從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)是不可行的。房?jī)r(jià)最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，僅僅通過(guò)完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]《上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》

[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》

[3]李孟然．房產(chǎn)稅，沒(méi)有想象那么美[J]．中國(guó)土地．201（6）

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

摘 要 相比房地產(chǎn)信托在國(guó)外的迅猛發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展卻還處于低水平狀態(tài)。從效果上看，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化，而且對(duì)于整個(gè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過(guò)對(duì)2010年我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展情況的總結(jié)，在此基礎(chǔ)上指出房地產(chǎn)信托對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要性，揭示房地產(chǎn)信托發(fā)展所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

一、引言

“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，一般平均利潤(rùn)超過(guò)30%至40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無(wú)疑打通了普通投資人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分享增長(zhǎng)利潤(rùn)的通道?！敝袊?guó)人民大學(xué)信托研究所所長(zhǎng)邢成博士說(shuō)。

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度十分迅速。房地產(chǎn)企業(yè)一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增機(jī)構(gòu)資產(chǎn)中比重呈上升趨勢(shì)。然而隨著新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的出現(xiàn)以及國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，國(guó)家近年來(lái)銀行貸款投向?qū)⒂兴{(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道極其單一的弊端凸顯出來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)“缺血”的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資信托作為國(guó)外運(yùn)營(yíng)的較為成功的房地產(chǎn)融資形式，逐漸受到國(guó)家和社會(huì)的廣泛關(guān)注。

二、機(jī)遇

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的重視力度，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅可以擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)，而且也依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使本國(guó)經(jīng)濟(jì)得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對(duì)信托業(yè)務(wù)的開展是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，為2010年我國(guó)房地產(chǎn)信托提供了機(jī)遇。

這種機(jī)會(huì)主要源于宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場(chǎng)再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴(yán)格的規(guī)定，再加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國(guó)土資源部排查房企違規(guī)圈錢，證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格控制房地產(chǎn)上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向房地產(chǎn)信托。

這種機(jī)會(huì)使得房地產(chǎn)信托在2010年在數(shù)量上和規(guī)模上迅速增長(zhǎng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2010年4、5月份，全國(guó)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金就超過(guò)194億元，而2010年上半年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，在發(fā)行量上已經(jīng)接近2009年全年的181款，在規(guī)模上則已超過(guò)。截至到2010年12月底，在全國(guó)發(fā)行的1970款信托產(chǎn)品中，在數(shù)量上占整體的25%的500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在資金規(guī)模上，共計(jì)1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金為1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

三、挑戰(zhàn)

但宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控是把雙刃劍，房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展的同時(shí)也面臨著一系列挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)在牛年的沖天牛氣終于讓國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在2010年瞄向了房地產(chǎn)。2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門密集出臺(tái)樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)渡上漲。在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，房地產(chǎn)信托的過(guò)快發(fā)展，也引起監(jiān)管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會(huì)就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測(cè)試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監(jiān)會(huì)《信托公司凈資本管理辦法》，在風(fēng)險(xiǎn)資本的計(jì)算中擬對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出嚴(yán)格的要求，制定較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以有效做好對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)工作。

然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動(dòng)性寬裕的情況下，2010年年末，中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)、地價(jià)依然繼續(xù)攀高。為了遏制這種趨勢(shì)，2010年11月15日銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，提出股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信托業(yè)務(wù)將被禁止。接著銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，同時(shí)要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受此沖擊，發(fā)行量銳減，很多信托公司相繼暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司已暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的推介。

四、總結(jié)

從2010年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)信托作為一種在資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家有效的房地產(chǎn)融資工具，將會(huì)成為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要融資手段，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展起到極其重要的作用。

與此同時(shí)，從我國(guó)目前房地產(chǎn)信托的發(fā)展程度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托在我國(guó)的發(fā)展尚未成熟，它在發(fā)展過(guò)程中面臨很多現(xiàn)實(shí)困難和問(wèn)題，如風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不健全，法律規(guī)范不健全，監(jiān)管機(jī)制缺失等等。如果不能妥善解決這些問(wèn)題，房地產(chǎn)信托的發(fā)展會(huì)與國(guó)家調(diào)控主旨相背離，最終阻礙我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，我國(guó)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，要正視發(fā)展過(guò)程中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。加大信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富了金融市場(chǎng)產(chǎn)品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓一條重要的融資渠道，使過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置，進(jìn)而深化了房地產(chǎn)金融體制改革。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭嵐,楊前衛(wèi).在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下關(guān)于房地產(chǎn)信托投資的思考.科技信息.2009(18).

[2]張曉赫.展望2010:房地產(chǎn)信托漸成主流.中國(guó)房地產(chǎn)報(bào).2010.2.1.

[3]金立新.房地產(chǎn)信托:重在控制風(fēng)險(xiǎn)和節(jié)奏.金融時(shí)報(bào).2010.5.1.

[4]唐真龍.繞道信貸緊縮房地產(chǎn)信托融資爆棚.上海證券報(bào).2010.4.16.

第7篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過(guò)稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過(guò)稅收利益差別來(lái)引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過(guò)彈性稅負(fù)來(lái)誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過(guò)向社會(huì)成員征稅來(lái)補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來(lái)的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過(guò)籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂(lè)趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵?lè)，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆](méi)有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來(lái)操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

第8篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng) 預(yù)警 經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警，屬于經(jīng)濟(jì)預(yù)警的范疇，指通過(guò)定性及定量的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)報(bào)，以便及時(shí)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施，促進(jìn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲，使得人們對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱、有無(wú)泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警及宏觀調(diào)控作為工作的重中之重。在2002年初武漢召開的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的工作目標(biāo)，即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭(zhēng)取于2003年底前在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。

與政府部門的巨大聲勢(shì)相比，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早的時(shí)候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開，到目前仍是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。下文以預(yù)警方法的不同為依據(jù)，將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究與實(shí)踐分別加以歸納、介紹及評(píng)價(jià)，以期為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)提供有用信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、常用房地產(chǎn)預(yù)警方法簡(jiǎn)介

景氣指數(shù)法、綜合模擬法及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警理論和實(shí)踐運(yùn)用中最為常見的三種方法。

1、景氣指數(shù)法。景氣指數(shù)法與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期理論密切相關(guān)，它是指在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種“指數(shù)”來(lái)度量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍程度。該方法一般分為四個(gè)步驟：第一步確定時(shí)間參照系，即基準(zhǔn)年份或月份；第二步選擇與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的變量作為構(gòu)成指標(biāo)；第三步按照指標(biāo)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)間關(guān)系，將上述指標(biāo)劃分為先行、同步、滯后三類；第四步對(duì)先行、同步、滯后指標(biāo)分別編制景氣指數(shù)。其中，在第二步選擇指標(biāo)的過(guò)程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經(jīng)驗(yàn)判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標(biāo)時(shí)，馬場(chǎng)法、時(shí)差相關(guān)分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析以及K-L信息量等方法較為常用。目前，普遍采用的景氣指數(shù)有兩類，即擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)。

2、綜合模擬法。又稱統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，它采用類似于交通管制信號(hào)系統(tǒng)的方法來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢(shì)。該方法首先選定若干項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)，每項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)其變化幅度大小設(shè)定一定的分值，某一時(shí)期各監(jiān)測(cè)指標(biāo)分值的加權(quán)平均值就是對(duì)這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣狀況的數(shù)量評(píng)價(jià)；再根據(jù)綜合景氣評(píng)分高低設(shè)立若干定性區(qū)間。例如，分值落在3附近時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)處于正常狀態(tài)；當(dāng)分值偏小或偏大，認(rèn)為市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱。

3、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法。又稱預(yù)警信號(hào)法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點(diǎn)是與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分析基本沒(méi)有方法上的聯(lián)系。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究與實(shí)踐

隨著1998年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)的研究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。

景氣指數(shù)法方面，最具代表性的成果是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于1997年研制建立的“國(guó)房指數(shù)”。該指數(shù)的編制采用了合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的三個(gè)基本條件（土地、資金和市場(chǎng)需要）出發(fā)，選擇了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積以及商品房銷售價(jià)格共8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類測(cè)算，以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算而來(lái)。余曉紅、盛承懋（2004）根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國(guó)房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵（2003）在運(yùn)用景氣指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時(shí)，針對(duì)計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI時(shí)可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來(lái)進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。

趙黎明、賈永飛、錢偉榮（1999）認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來(lái)分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時(shí)難以分清合成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)，還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，由此可以從宏觀上明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控的目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計(jì)定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來(lái)的很多房地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐澤清（2003）、韓立達(dá)（2004）等。同時(shí)，郭磊、王鋒、劉長(zhǎng)濱（2003）建立的深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以及胡健穎等（2006）所建立的北京房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問(wèn)題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3sigma方法（或稱6sigma方法）。在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時(shí)，為了解決樣本過(guò)少的問(wèn)題，楊佃輝（2005）等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對(duì)單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計(jì)，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考慮了樣本方差的時(shí)變特性，通過(guò)將ARCH模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報(bào)的置信區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的波動(dòng)程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動(dòng)態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。陳峰、丁烈云（2006）認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長(zhǎng)期趨勢(shì)建模和預(yù)警域確定的誤區(qū),這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對(duì)存在的偏差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡(jiǎn)單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度和精度。

與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的研究還剛剛開始，使用并不多。陳日清、李雪增（2007）在總結(jié)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，將0.25、0.5和0.75作為劃分預(yù)警級(jí)別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)作用。丁烈云（2002）將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。楊佃輝（2005）采用BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。他認(rèn)為，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評(píng)價(jià)市場(chǎng)的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測(cè)。

三、簡(jiǎn)評(píng)

從研究和實(shí)踐成果來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警方面做了大量工作，所運(yùn)用的預(yù)警方法也各有特點(diǎn)。

景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來(lái)分析行業(yè)形勢(shì)的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。

在綜合模擬法中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的各區(qū)域（“偏冷”、“偏熱”、“過(guò)冷”、“過(guò)熱”、 “正常”）警界值的確定對(duì)最終的預(yù)警結(jié)果是否可行起著關(guān)鍵作用。目前，對(duì)警界值的確定要么基于經(jīng)驗(yàn)，要么采用基于正態(tài)分布假設(shè)的3sigma方法。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，樣本長(zhǎng)度的不足使得3sigma方法難以取得良好的效果。盡管一些文獻(xiàn)試圖采用bootstrap放回抽樣的方法克服這一困難，但是一個(gè)異常值的出現(xiàn)往往就能夠?qū)е聵颖揪岛头讲畹墓烙?jì)出現(xiàn)較大偏差。

上述方法所遇到的種種問(wèn)題使得房地產(chǎn)預(yù)警研究的方向轉(zhuǎn)到建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型上，而其中又以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立的預(yù)警模型最受矚目。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)非常復(fù)雜、龐大的非線性系統(tǒng)，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警模型能夠模仿人類自我學(xué)習(xí)和調(diào)整的過(guò)程，隨時(shí)準(zhǔn)備依據(jù)新數(shù)據(jù)資料進(jìn)行自我學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，并能夠調(diào)整其內(nèi)部的儲(chǔ)存權(quán)重參數(shù)以對(duì)應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，較好地體現(xiàn)了系統(tǒng)的非線性特性。但是，無(wú)論是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)還是RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，其有效性主要由樣本代表性決定。如果樣本不具備較好的代表性，訓(xùn)練好的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用于樣本以外的數(shù)據(jù)時(shí)誤差就可能比較大，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤。如前文提到過(guò)的那樣，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，多數(shù)指標(biāo)僅為年度數(shù)據(jù)，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。因此，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警中的應(yīng)用還處于起步階段，方法體系還有待進(jìn)一步的完善和發(fā)展。

本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中有一類方法尚未得到足夠的重視和深入的研究，那就是被解釋變量為0或1的二元選擇模型以及能夠輸出多級(jí)預(yù)警信號(hào)的排序選擇模型。與景氣指數(shù)法及綜合模擬法相比，這類預(yù)警模型無(wú)須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動(dòng)估計(jì)出發(fā)生不同級(jí)別警情的臨界值，因而無(wú)論從理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來(lái)看，都值得我們進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論，代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)發(fā)展的未來(lái)和方向。

【參考文獻(xiàn)】

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第9篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期土地儲(chǔ)備制度

中國(guó)當(dāng)前房地價(jià)格快速增長(zhǎng)，將會(huì)嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了防止金融危機(jī)的出現(xiàn)，必須適當(dāng)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度。同時(shí)，控制房地產(chǎn)價(jià)格已成為政府的重要工作部分，各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，但效果不是很明顯。論文主要從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，得出房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲的主要原因，并提出了一些對(duì)策建議。

一、中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基本情況

自2001年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪增長(zhǎng)周期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售均以20%以上的速度高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。伴隨著此輪增長(zhǎng)周期，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2002年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2226元/平方米，2003年則迅速增長(zhǎng)到2379元，增長(zhǎng)了6.9%。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)2714元/平方米，比2003年上升14.08%，與2002年相比，上漲幅度達(dá)21.92%。2005年，辦公樓平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)13.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)15.2%。2006年繼續(xù)快速增長(zhǎng)，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。

二、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因分析

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)、居民的收入水平、銀行利率。社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、社會(huì)福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、規(guī)劃政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、特殊政策。

價(jià)值決定價(jià)格，商品價(jià)格又受到供求的影響，成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價(jià)格快速上漲的主要因素。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲主要原因如下。

1.城市化高速推進(jìn)導(dǎo)致剛性需求的增加

目前，我國(guó)的城市化水平保持在每年提高1個(gè)～1.5個(gè)百分點(diǎn)的水平上，是改革開放以來(lái)城市化演進(jìn)速度最快的時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2005年底城市人口達(dá)到5.62億，城市化水平達(dá)到43%，2010年我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%左右，城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到6.5 億人左右。如果新增城鎮(zhèn)人口中有60%需要解決住房，人均居住面積按28平方米計(jì)算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面積14億平方米，年需住房2.8億平方米。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)價(jià)格是由客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，我國(guó)所處房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期注定房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)第一個(gè)波峰是1993年，當(dāng)時(shí)在局部地區(qū)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，1993年下半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又進(jìn)入復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段。這就可以解釋1995～1999年左右房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，當(dāng)前我國(guó)處于房地產(chǎn)增長(zhǎng)階段，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。

3.土地儲(chǔ)備制度實(shí)施和“經(jīng)營(yíng)城市”觀念的偏差

土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，通過(guò)拍賣、競(jìng)標(biāo)獲取土市場(chǎng)上最高價(jià)的土地。而政府為了獲取更多的建設(shè)資金，一味公開拍賣土地，加上政府對(duì)住宅用地拍賣最高價(jià)不加限制，使得房地產(chǎn)商競(jìng)相爭(zhēng)搶住宅用地，造成土地價(jià)格的飛漲，但開發(fā)商作為一個(gè)商人不愿意自己的預(yù)期開發(fā)利潤(rùn)因此而降低。加之，開發(fā)商爭(zhēng)相“圈地”進(jìn)一步抬高了地價(jià)，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾。

4.按揭售房方式的推出與大量運(yùn)用

這些年國(guó)家在金融信貸上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。就全國(guó)來(lái)講，房地產(chǎn)信貸從1998年的800多億，猛增到2003年的1.2萬(wàn)億，2004年上半年更達(dá)1.7萬(wàn)億，凈增長(zhǎng)21.25倍。

按照需求是購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力的統(tǒng)一的說(shuō)法，按揭購(gòu)房其實(shí)是將潛在的購(gòu)買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)幾年乃至幾十年的購(gòu)買能力提前釋放，由此激發(fā)出來(lái)的自然是對(duì)商品住房的爆發(fā)式的需求。

5.投機(jī)炒作

我國(guó)近幾年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道的單一，銀行利率不斷下降，而經(jīng)商投資又有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)比各類投資的收益率，部分民間資本和居民把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購(gòu)房大增。在上海，投資比例達(dá)到16.6%，長(zhǎng)沙市的住房投資比例為16%寫字樓則高達(dá)40%?！皽刂莩捶繄F(tuán)”的出現(xiàn)，就是這種投機(jī)性住房投資現(xiàn)象的集中體現(xiàn)。

市場(chǎng)投機(jī)炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度和周期長(zhǎng)度增加。房地產(chǎn)投機(jī)炒作盡管不屬于對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求（居住需求或投資需求），但它依然是市場(chǎng)需求的重要組成部分。更重要的是，它構(gòu)成了巨大的宣傳效應(yīng)，特別是經(jīng)過(guò)媒體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳，其對(duì)人們的心理預(yù)期的“雪球效應(yīng)”來(lái)強(qiáng)化這一過(guò)程，增大了供需矛盾，造成了價(jià)格的上漲。

6.鋼材、水泥等原材料的漲價(jià)

2003年，我國(guó)的鋼材市場(chǎng)快速升溫，供需增勢(shì)強(qiáng)勁，價(jià)格高位攀升，鋼材的平均價(jià)格比上年同期相比增長(zhǎng)30％～40%，水泥平均價(jià)格上漲10%左右。進(jìn)入2004年后，這兩種材料的價(jià)格仍繼續(xù)攀升，特別是居高不下的鋼材價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的回調(diào)，反而延續(xù)了2003年的上升態(tài)勢(shì)，2005年和2006年建材價(jià)格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大規(guī)模的城建拆遷

近幾年來(lái)各地政府加大了城建投入，大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造，使大量拆遷居民要重新購(gòu)房，形成大量“剛性需求”。同時(shí)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷培育，居民的房屋財(cái)產(chǎn)意識(shí)顯著增強(qiáng)，這使城市房屋拆遷逐步由地方政策定價(jià)過(guò)渡到市場(chǎng)定價(jià)為準(zhǔn)，不僅大幅度提高了房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，也拉長(zhǎng)了房屋拆遷周期，房屋拆遷成本急劇提高，致使房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。

三、對(duì)策研究

針對(duì)上述主要原因，可以得出積極的調(diào)控措施，國(guó)家建設(shè)部、銀行等部門和很多地區(qū)也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析，我們可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是多方面原因造成的，要想很好控制房?jī)r(jià)也要從多方面入手，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，我們給出一些對(duì)策建議。

1.搞活股市，開辟多種投資渠道，以減少炒房投機(jī)行為

股市與房地產(chǎn)是中國(guó)當(dāng)前社會(huì)資金尋求回報(bào)的兩條主要渠道。由于資金流向取決于投資回報(bào)率，決定了這兩條渠道在吸納資金上具有相互排斥的特點(diǎn)，股市贏利率高，社會(huì)資金就往股市流，反之，社會(huì)資金就往房地產(chǎn)領(lǐng)域流。

2.加強(qiáng)對(duì)原材料供應(yīng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

在材料供求關(guān)系緊張，價(jià)格快速持續(xù)上漲，并波及到全社會(huì)物價(jià)水平的情況下，政府應(yīng)采取必要的措施，對(duì)鋼材、水泥等原材料的出廠及銷售價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，防止囤積居奇、哄抬價(jià)格。

3.提高首付比例和降低貸款的期限

這樣可以緩和商品住房供需的嚴(yán)重不平衡，有效地降低需求，對(duì)降低房?jī)r(jià)有一定的作用。最近，不少地方的商業(yè)銀行不約而同地提高了房貸的門檻。

4.對(duì)土地使用制度要進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，以發(fā)揮其應(yīng)有的功效

嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)城市是政府對(duì)土地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作，因此，正確認(rèn)識(shí)和把握哪些應(yīng)有市場(chǎng)運(yùn)作，哪些是市場(chǎng)無(wú)能為力而由政府來(lái)操作的。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前政府已經(jīng)在以積極的姿態(tài)對(duì)待我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取各種有效措施以達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。雖然很多措施沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，但我們只要堅(jiān)持探索，在不遠(yuǎn)的將來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向一個(gè)良性的循環(huán)。由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象是多種原因造成的，所以在實(shí)踐中我們應(yīng)該多種措施綜合運(yùn)用，打“組合拳”，加強(qiáng)對(duì)于政策的執(zhí)行力，才能使各種措施更好的發(fā)揮其功效，更好的控制房?jī)r(jià)。

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