矛盾糾紛多元化解論文精選(九篇)

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第1篇：矛盾糾紛多元化解論文范文

論文關鍵詞 改革目標 指導理念 效力保障 發(fā)展趨勢

只要存在不同的利益追求就會產生利益沖突，形成各種社會糾紛。雖然在某種意義上，社會糾紛能夠反映出新的利益與觀念，甚至可能成為社會變革的先導與動力；但是更多時候，社會糾紛意味著一定范圍內的協(xié)調均衡狀態(tài)被打破，而失衡的社會關系將不利于社會的和諧穩(wěn)定，繼而阻礙經濟及法治的發(fā)展與進步。社會糾紛又是一種客觀存在無法杜絕，因此社會必須對沖突進行適當的調適，使沖突不以將會毀掉整個社會的暴力方式進行。

基于現實國情，相對于十七大提出的“全面落實依法治國基本方略”而言，“全面推進依法治國”是十提出的新要求。在法治思維下，“全面”就是要求推進依法治國應當面面俱到，而不能片面褊狹；應當環(huán)環(huán)相扣，而不能相互脫節(jié)；應當層層相疊，而不能顧此失彼；應當是整體、系統(tǒng)和統(tǒng)一的，而不能是局部、分散和對立的。同時“依法治國”并不等于把一切糾紛都“送上法庭”，而是一種理念和對行政力量的制約。依法治國的實質所在是通過法治，使得民間糾紛能夠在法律的框架內得到滿意的解決。因此目前在全面推動司法制度改革的大潮中，視野不應僅限于司法領域，而是要跨越單純改革訴訟程序的狹隘思路，重視對非訴訟法律程序的改革，進而使有限的社會資源合理地分配到各種糾紛解決方式中去，實現糾紛快速、高效、公正地解決，促進社會和諧穩(wěn)定的發(fā)展。下面將談一談我對非訴訟法律程序改革的構想與建議。

一、改革目標——實現法制框架下的充分自主

我國現有法律對非訴訟法律程序的規(guī)定散見于《仲裁法》、《調解法》等尚未形成體制。而一個機制的有效運行最為重要的就是要在立法上構建起與本國國情相適應的完整體系，這樣才能具備操作性并有效地解決現實的糾紛。

因此首先要界定各種糾紛解決方式的適用范圍并確立基本原則，這是一個制度的法律基礎，發(fā)揮著總的指導作用。以仲裁為例，首要的是要明確適用主體及范圍，并確定在適用過程中須遵守的基本原則，使這一非訴訟糾紛解決機制制度化、標準化、法制化；其次，確立司法確認機制，即賦予非訴訟糾紛解決機制一定的強制執(zhí)行力，保障其效力以防止在經歷非訴訟法律程序后，仍須進入訴訟程序才能真正解決糾紛，造成資源的浪費；最后，在不違背強行法規(guī)定的前提下，充分保護和發(fā)揮自主性。社會矛盾多為非對抗性的人民間的內部矛盾，故應盡量減少公權的介入，保持非訴訟法律程序的性質，充分發(fā)揮民間調解、仲裁及談判的作用，通過平等協(xié)商的方式減輕矛盾的對抗性，確實難以化解再考慮進入訴訟的司法程序。

法制性提供制度保障，自主性提供效力保障，兩者的結合能夠充分發(fā)揮非訴訟法律程序的優(yōu)勢與價值，創(chuàng)造各種平等對話的機制空間，使沖突雙方能夠在協(xié)商一致的基礎上，通過利益的衡平協(xié)調達成雙贏甚至多贏的結果。這也是是多元化糾紛解決機制通過改革所期待達成的目標。

二、指導理念——以司法為主導重視發(fā)揮效益功能

有了目標則有了制度設計的方向，接下來應從正確的指導理念出發(fā)，找到改革制度的出發(fā)點，進而建構起非訴訟法律程序的體系。

首先，糾紛解決的重心仍在司法，這是因為我國處于轉型期，確立司法權威，發(fā)揮司法功能是時代的需要。因此在我國建設法治現代化的進程中，司法是基礎秩序，居于不可替代的重要地位。于此同時要將非訴訟糾紛解決機制不斷納入法治軌道上來，建立起多元糾紛解決機制，這不僅是全面推進法治的需求，更是我國現實社會背景的需求?！八痉ㄊ欠山鉀Q糾紛的典型形式，它所提供的是一種法律的標準答案，也是其他非訴訟糾紛解決方式的參考系數。在這個意義上，司法制度正好也為現代非訴訟解決方式的存在提供了前提，這就是所謂在法律的陰影下協(xié)商所指的意義之一。”

其次，當出現司法不足的情況，或是針對一些不適于應用訴訟審判解決的糾紛時，就要發(fā)揮非訴訟程序獨具優(yōu)勢的效力功能，有效靈活地處理爭議解決糾紛。雖然先前討論到司法在解決糾紛過程中居于不可取代的地位，但絕不能將司法訴訟等同于法治，而是要充分認可非訴訟法律程序的價值，將其納入正式的法律體系，認識到訴訟與非訴訟法律程序是相互協(xié)調補充的關系，兩者共同構成現代法治的重要內容。

三、具體措施——加大訴訟與非訴訟解紛機制之間的銜接

“目前，在多元化糾紛解決方式銜接機制方面，我國各個地方或多或少都有自己具體的做法，但沒有形成必須嚴格執(zhí)行的制度，各種非訴訟糾紛解決方式未形成一個有效和諧的整體，相互間銜接和互補性較差，即存在無效的設置，也存在過于單一的情況，從而限制非訴訟解決方式的功能發(fā)揮?！倍V訟與非訴訟糾紛解決方式之間的銜接對于當事人利益的保障起著更大的影響，尤其體現在人民調解與訴訟以及仲裁與訴訟之間的銜接上。

首先，人民調解與訴訟的銜接在立法中已得到初步完善，如我國《調解法》的第33條中規(guī)定了調解協(xié)議的司法確認機制，即自調解協(xié)議生效之日起30日內，可申請司法確認，經確認有效后即可申請強制執(zhí)行；若確認為無效，則可通過法院調解的方式變更協(xié)議或者達成新的協(xié)議。這一規(guī)定是我國調解法的亮點，使得經過人民調解的糾紛不必再重新進入訴訟程序接受人民法院對案件的全面審查，很好地節(jié)約了訴訟成本，減少了司法資源的浪費。通過訴調的銜接彌補了司法資源不足的缺點，保障了實質正義的實現。

但是，仲裁與訴訟的銜接仍有待完善。在仲裁裁決的執(zhí)行上，我國的仲裁機構對法院仍有較大的依賴性。根據最高人民法院《關于我國仲裁機構做出的仲裁裁決能否部分撤銷問題的批復》的相關規(guī)定，對法院做出的撤銷裁決、駁回申請、不予執(zhí)行裁決等裁定，當事人不能上訴，也不能提出再審。由此可見，仲裁與訴訟之間缺少順暢的銜接，這種一裁終局的特點對當事人之間可能成為一種風險，由于缺少二審程序和司法審查，這意味著仲裁一旦出現錯誤，就很難獲得救濟，而在特定的情況下，雖然可能進入司法救濟，但需要付出更多的時間和代價。因此這可能使當事人減少使用仲裁的方式，影響仲裁效果的發(fā)揮。

四、效力保障——加大支持力度樹立起社會公信力

首先加大對非訴訟解決糾紛方式的支持力度意味著一方面要尊重與支持當事人之間意思自治所達成的合意結果，另一方面也要肯定具有專業(yè)素質的第三方對糾紛的裁決。除非出現法定的情形，否則一般不得變更非訴訟法律程序得出的結果。

強化效力在民間調解中得到了較好的貫徹，以調解協(xié)議為例， 《最高人民法院關于審理涉及人民調解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》第6條規(guī)定，除非出現特殊情形，否則當事人各方必須遵守調解協(xié)議的規(guī)定履行義務，并且對于特殊情形進行了嚴格的限制：因重大誤解訂立調解協(xié)議的，在訂立調解協(xié)議時顯失公平的，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的調解協(xié)議的，受損方有權請求人民法院變更或者撤銷，當事人一方才有權請求人民法院變更或者撤銷，且撤銷權需在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內行使。并且當事人請求變更的，人民法院不得撤銷，即使調解部分無效，其他部分仍然有效，這充分保障了調解協(xié)議的效力。

其次，要樹立起非訴訟糾紛解決程序的公信力，只有人民相信并選擇適用非訴訟法律程序解決糾紛，才能夠減輕法院的解紛壓力，真正實現非訴訟法律程序的價值。具體可采取如下做法：其一，可在法院設置相應機構向社會普及非訴訟糾紛解決機制，在進入訴訟前向糾紛雙方當事人介紹訴前調解、自行和解、仲裁等訴訟外糾紛解決機制，宣傳非訴訟法律機制的效力；其二，政府也要與法院通力合作，具體可以通過頒布行政法規(guī)等提供正確的法律向導；最后還要完善我國的基層和民間調解制度，充分發(fā)揮公民自治，這樣才能從根本上打消人們對于非訴訟糾紛解決機制“不權威”的偏見，漸漸樹立起非訴訟法律程序的社會公信力。

五、發(fā)展趨勢——借鑒域外多元化糾紛解決機制的經驗

第2篇：矛盾糾紛多元化解論文范文

論文關鍵詞 調解協(xié)議 司法確認 制度

中國社會經濟的在迅速發(fā)展的同時，矛盾糾紛也在迅猛增長，然而社會應對機制的滯后及矛盾解決體制的不健全使許多糾紛不能得到及時有效的化解，導致法院受理案件量大幅增加，疲于應對。在這方面，一些地方的法院充分利用社會力量和群眾智慧，進行了有益探索，上海法院“委托調解”制度的構建和司法實踐就較為成功，“2007年，上海全市法院委托調解案件50479件，占全市基層法院民事一審案件的25%，調解成功38783件，成功率為76%?！薄拔姓{解大致有三種模式：（1）‘法院附設人民調解模式’，由法院聘請退休法官等進行調解；（2）委托有群眾工作經驗的組織進行調解，如工會、婦聯(lián)、人民調解委員會等；（3）委托有專業(yè)經驗的機構進行調解，如委托交警部門調解交通肇事引起的糾紛?！彼痉▽嵺`中，法院委托人民調解委員會調解最為常見。

“2008年，我國人民調解組織共有人民調解員487萬多人，截至2008年五年來共調解各類糾紛2400多萬件，調解成功率達94%以上?！比嗣裾{解委員會雄厚的調解資源、社會矛盾糾紛的強大調處能力，然而，人民調解委員會調處糾紛也有權威性不足、人民調解協(xié)議的執(zhí)行力不強等弱點，

為解決人民調解協(xié)議執(zhí)行力不足的問題，2011年1月1日起施行的《人民調解法》及隨后出臺的《最高人民法院關于人民調解協(xié)議司法確認程序的若干規(guī)定》（以下簡稱《確定程序的若干規(guī)定》），對當事人申請申請確認調解協(xié)議作了詳細、具體的規(guī)定，使調解協(xié)議的司法確認工作進入了可操作層面。

為了更好地了解和理解這一新的制度，筆者試用比較分析的方法進行研究，以期加深對這一制度的理解，并加以完善。

一、申請確認人民調解協(xié)議與請求確認人民調解協(xié)議糾紛的比較分析

申請確認人民調解協(xié)議是法院對人民調解協(xié)議的效力在法律上予以確認，賦予其強制執(zhí)行力的司法確認活動；而請求確認人民調解協(xié)議糾紛是法院受理民事案件，并居中裁判的民事訴訟活動。兩者雖都是人民法院對人民調解協(xié)議的效力進行審查及認定的司法活動，但其分屬非訴與訴訟，案件適用程序與審理均為不同：

（一）審理程序不同

1.程序啟動的時機不同：前者是在糾紛發(fā)生之前當事人雙方共同向法院申請確認，雙方目標一致；而后者是在糾紛發(fā)生之后一方向法院提起訴訟，雙方目標相反。

2.適用程序不同：前者適用特殊程序審理，三日內決定是否受理，十五日內作出是否確認的決定，一審終審；后者一般適用第一審簡易程序，七日內決定是否受理，三個月內審結，二審終審（調解結案的一審終審）。

3.結案方式不同：前者結案方式為確認人民調解協(xié)議效力的決定或不予確認人民調解協(xié)議效力的決定；后者的結案方式為撤訴、調解或判決。

（二）實體處理不同

1.人民調解協(xié)議效力的認定依據不同：前者采取消極排除要件，即只要沒有《確認程序的若干規(guī)定》第七條規(guī)定的六種情形即可確認其效力；后者對人民調解協(xié)議效力的確認采取積極構成要件和消極排除要件相結合的形式，即只有符合《最高人民法院關于審理涉及人民調解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》（以下簡稱《民事案件的若干規(guī)定》）第四條的規(guī)定且沒有第五條規(guī)定的情形方可認定其為效力。

2.證明過程及舉證責任不同：前者當事人雙方向法院提交身份資料及證明材料，法院通過當面詢問的方式對人民調解的效力進行認定；后者法院在開庭審理后進行裁判。

前者證明人民調解協(xié)議有效需要當事人提供明材料并結合當事人的陳述由法院確認；后者法院首先假定人民調解協(xié)議有效，對方當事人反駁的，則需提供證據證明。如此規(guī)定是基于以下考慮：前者法官不能通過庭審了解案情，故需強化對雙方的審查，以防損害第三人利益；后者是正常的訴訟程序，需按證據規(guī)則舉證。

（三）糾錯程序不同

前者系案外人即“認為經人民法院確認的調解協(xié)議侵害其合法權益的第三人”可以提起；后者適用上訴程序或審判監(jiān)督程序。前者沒有規(guī)定當事人的撤銷權，是因為司法確認程序的目的是為了確認調解成果、穩(wěn)定社會關系，賦予當事人撤銷權，無疑是給當事人不守誠信和隨意反悔以機會，使司法確認失去其制度意義。

前者申請撤銷的期間為一年，即知道或者應當知道權益被侵害之日起一年內提出；后者適用有關上訴、再審的程序規(guī)定。

二、人民調解協(xié)議申請確認與申請公證的對比分析

根據《民事案件的若干規(guī)定》第十條和《公證法》第三十七條之規(guī)定，達成人民調解協(xié)議可向公證機關申請公證，經公證機關公證的人民調解協(xié)議可向人民法院申請強制執(zhí)行。司法確認與公證均是在糾紛形成之前當事人雙方自愿提起的申請，目的是為了賦予人民調解協(xié)議強制執(zhí)行力，但二者之間也存在諸多不同：

（一）司法確認與公證的程序不同

1.受理申請的機構不同：前者是向人民法院提起申請，由法官進行審查后作出決定；后者向公證機構提起申請，由公證員進行審查和辦理公證。但兩者也具有相互促進的作用：調解協(xié)議的公證減少了訴訟，節(jié)約了時間，提高了審判機關的效率，審判機關的認可和強制執(zhí)行反過來進一步強化了公證的效力。

2.適用的程序不同：前者適用司法程序，由申請人提供證明材料并接受人民法院的詢問；后者適用公證程序，由申請人向公證機構如實說明情況、提供證明材料并由公證機關核實。

（二）實體處理與效力不同

1.司法確認與公證的依據不同：司法確認依《確認程序的若干規(guī)定》第三條對當事人提供的證明材料予以形式審查，并依第六、七條的規(guī)定對人民調解協(xié)議進行實質審查；后者由公證機關依《公證法》第二十八條至第三十一條的規(guī)定予以審查核實。

2.費用承擔不同：前者法院不收取費用，后者公證機構收取公證費用。

3.司法確認與公證的效力不同：前者申請符合法律規(guī)定條件的，由人民法院出具決定書確認人民調解協(xié)議的效力，該決定書除非法律規(guī)定的事由撤銷，具有當然的執(zhí)行力；后者由公證機關出具公證書賦予人民調解協(xié)議強制執(zhí)行力，但債權人申請人民法院執(zhí)行的，法院仍應依法進行審查，并作出準予執(zhí)行或不予執(zhí)行的裁定。

（三）糾錯程序不同

1.程序啟動人及時間不同：案外人認為經人民法院確認的調解協(xié)議侵害其合法權益的，可以向作出確認決定的人民法院申請撤銷確認決定；后者當事人、有利害關系的第三人認為有錯誤的，可以向出具該公證書的公證機構提出復查。前者應在一年內提出，后者沒有具體的時間規(guī)定。

2.所依據的事實及糾正方式不同：前者經人民法院確認的決定書侵害案外人合法權益的，應予撤銷；后者公證書的內容違法或與事實不符的，應當撤銷，有其他錯誤的，應更正。

從前面的分析可知，司法確認比公證具有更強的執(zhí)行力，非以法定程序、法定事由撤銷，法院不得拒絕當事人的執(zhí)行申請，其具有當然的執(zhí)行力。另外司法確認不收取費用，這在廣大農村地區(qū)具有較大的吸引力。但司法確認對群眾來說是一項新的司法制度，應加強宣傳，推廣人民調解協(xié)議司法確認程序的應用，充分發(fā)揮其定分止爭，減少社會矛盾，維護社會和諧的作用。

三、申請確認人民調解協(xié)議與立案后委托調解達成協(xié)議的司法確認之比較

《司法確認程序的若干規(guī)定》第十三條立案后的調解作出了規(guī)定，“人民法院立案后委托他人達成的協(xié)議的司法確認，按照《最高人民法院關于人民法院民事調解工作若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《若干問題的規(guī)定》）的有關規(guī)定辦理，而根據該規(guī)定第三條的內容，人民法院立案后可以邀請?zhí)囟P系人及單位協(xié)助調解或委托上述個人、單位進行調解，達成調解協(xié)議后，人民法院應當依法予以確認。兩者雖都是人民法院對調解協(xié)議的司法確認，且均需要當事人雙方向人民法院提出申請，但兩者之間也存在著區(qū)別：

（一）司法確認的程序不同

1.當事人提出申請與否的程序意義不同：前者當事人提出申請的，法院受理，確認程序啟動，不提出申請的，不發(fā)生法院介入的法律后果；后者當事人向人民法院申請確認的，法院出具調解書予以確認，訴訟程序終結，不申請確認的，原告也可向人民法院申請撤訴，調解不成的，法院應及時作出判決。

2.適用程序不同：前者申請確認的人民調解協(xié)議系訴前達成，為非訴調解的成果，而且確認程序也是一種非訴、非糾紛解決程序；后者申請確認的人民調解協(xié)議系在訴訟中達成，是訴訟調解的結果，其確認程序為訴訟、糾紛解決程序。

（二）實體處理不同

1.受理與確認的依據不同：前者不符合《確認程序的若干規(guī)定》受理條件的，不予受理，符合《確認程序的若干規(guī)定》第七條規(guī)定條件的，不予確認調解協(xié)議的效力；后者調解協(xié)議于受理案件后達成，故不存在不予受理的情形。

2.法律文書不同：前者法院以決定書的形式對人民調解協(xié)議予以確認，后者法院一般以調解書的形式予以確認。

（三）糾錯程序不同：

前者程序啟動者為案外人，法院審查后決定是否撤銷決定書；后者程序啟動者為當事人，適用審判監(jiān)督程序進行審理。

前者申請確認是一種程序啟動方式，后者調解協(xié)議的確認是一種案件處理方式。法院因其職能所限，無法對可能發(fā)生的糾紛作出預判，人民調解協(xié)議的司法確認無疑擴展了法院職能，使其在糾紛解決職能之外又增加了糾紛預防職能，從而使法院調處矛盾的關口前移，大大增強了其在社會治安綜合治理中的作用和能力。

第3篇：矛盾糾紛多元化解論文范文

理的健康發(fā)展。

伴隨著油田企業(yè)的不斷發(fā)展，油區(qū)城市化建設飛速發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化，礦區(qū)專業(yè)化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動了物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而，物業(yè)管理中存在的各種問題也時不時地困擾著這個行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后，體制不健全、監(jiān)管滯后，從業(yè)人員素質偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此，如何解決油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題，是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區(qū)居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對物業(yè)管理的現狀分析，發(fā)現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后。盡管《物權法》出臺，又有此前的《物業(yè)管理條例》，但整體上而言，有關物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。

現行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關系，也不可能使我國的物業(yè)管理產業(yè)健康發(fā)展。

開發(fā)商遺留問題。 從大多數的物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講，比較規(guī)范的油田住宅小區(qū)80%以上是油田房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，是事實上的油田一家人，物業(yè)管理公司的權限也不能制約開發(fā)商的行為。因此，開發(fā)商的遺留問題，給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

業(yè)主缺乏自我約束。由于房屋產權多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內的業(yè)主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次，為各自的利益沖突也經常發(fā)生，從而增強了物業(yè)管理的難度。

二、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務水平，完善物業(yè)管理服務功能，對促進物業(yè)公司的健康發(fā)展，構建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關配套法規(guī)

物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設計等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。 轉貼于 中國論文下載中

積極開展招投標機制。 在物業(yè)管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此礦區(qū)主管部門應加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

建立物業(yè)管理信用檔案。 礦區(qū)主管部門應委派建立物業(yè)管理信用檔案體系，為公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務，為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經營行為。

2.嚴格執(zhí)行承接查驗標準

針對開發(fā)商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序，嚴格執(zhí)行承接查驗標準。在物業(yè)接管時，以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責任。

物業(yè)的承接查驗是一個復雜的過程，它涉及的建筑工程技術和許多法律法規(guī)的問題。因此，承接查驗時應注意：

在承接查驗前，物業(yè)公司與開發(fā)建設單位協(xié)商接受驗收的相關問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。

承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質量，還應該認真清點物業(yè)內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

對查驗中發(fā)現問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。

為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，要注意物業(yè)管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作

增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力。 由礦區(qū)主管部門、媒體共同加大宣傳力度，增強業(yè)主花錢買服務意識，不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳，引導業(yè)主依法履行業(yè)主的權利和義務，同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度，將業(yè)主違約行為進行宣傳，提高業(yè)主的自覺性。

借助社區(qū)管理的力量，監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作。過去，業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應當在物業(yè)所在地的房地產行政管理部門的指導下，成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。同時，當業(yè)主委員會成立后，到房地產部門備案，并接受居委會的監(jiān)督指導。因此，可將業(yè)主委員會的成立納入礦區(qū)主管部門的派出機構，居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這將有利于社區(qū)服務功能的建設，同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質，規(guī)范的運行。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產生矛盾糾紛時，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調解人進行調解，化解糾紛，及時解決問題。

第4篇：矛盾糾紛多元化解論文范文

關鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)糾紛法律問題

一、物業(yè)管理糾紛的表現及其產生的原因

（一）物業(yè)管理糾紛的表現

物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展。20世紀80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現代物業(yè)管理從香港傳入我國內地。我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放以及房地產綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產生和發(fā)展起來的。物業(yè)管理被譽為21世紀的朝陽產業(yè)，在經濟發(fā)展、城市管理、精神文明建設和社區(qū)建設方面發(fā)揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業(yè)管理”呢？根據修改后的《物業(yè)管理條例》第二條之規(guī)定：“物業(yè)管理（propertymanagement）是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！雹?/p>

但是，隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢，且案件糾紛的類型也呈現多元化。下面我們談談物業(yè)管理糾紛的表現；

1、物業(yè)管理糾紛類型多，且形式多樣

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業(yè)公司向業(yè)主追索物業(yè)服務費、水電費的糾紛，這類糾紛的數量較多；（2）維修公共部位費用分攤的糾紛；（3）小區(qū)停車位收費及其權屬引起的糾紛；（4）業(yè)主違章搭建引起的糾紛；（5）業(yè)主在小區(qū)內人身和財產受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理承包合同糾紛；（7）業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)公司產生的糾紛；（8）業(yè)主訴房地產行政主管部門行政侵權糾紛；（9）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理公司賠償在提供特約服務中所引起的糾紛；（10）物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)管理協(xié)會之間的糾紛等。為什么會產生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們再詳細分析。

2、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，標的額也不斷增加

伴隨著全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數量迅速增加，而物業(yè)管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據不完全統(tǒng)計,物業(yè)管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標的額少則上萬元多則幾十萬元.可見隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？

3、物業(yè)管理法律關系復雜

物業(yè)管理法律關系是眾多法律關系的一種，它是指參與物業(yè)管理服務活動的各責任主體之間發(fā)生的符合物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)范，具有物業(yè)管理權利義務的社會關系。物業(yè)服務法律關系就是調整業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司、房地產開發(fā)商等責任主體之間在物業(yè)管理服務過程中依法產生或形成的權利義務關系。

（1）物業(yè)管理法律關系的主體就是物業(yè)管理法律制度所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關系的參與人，包括物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、建筑商、房地產行政主管部門。

（2）物業(yè)法律關系的客體是物業(yè)管理法律關系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對象。包括三個方面：（1）物。物業(yè)管理服務的對象；（2）行為?！段飿I(yè)服務合同》所約定的物業(yè)管理行為引起的管理服務活動；（3）智力成果。包括小區(qū)、大廈的榮譽稱號、獎狀、獎品等。如：同升湖山莊被評為“國際花園社區(qū)金獎”，“湖南省優(yōu)秀管理示范小區(qū)”。

（3）物業(yè)管理法律關系的內容是當事人之間的權利義務關系，也是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，同是也是法律規(guī)范的核心內容。包括了業(yè)主的權利和義務、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權利和義務、物業(yè)管理公司按物業(yè)服務合同的規(guī)定而確定的權利義務、開發(fā)商在物業(yè)管理活動中的權利義務、政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中的權利義務、物業(yè)管理協(xié)會的權利義務。物業(yè)法律關系即涉及到業(yè)主與使用人之間的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到開發(fā)商與物業(yè)公司的物業(yè)委托合同關系、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的委托管理關系，業(yè)主與業(yè)主委員會的關系，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司與房地產行政主管部門的關系等。而在現實生活中物業(yè)管理糾紛屬于新類型案件，在審判實踐中又無現成的依據，物業(yè)管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

以上是物業(yè)管理糾紛案件在日常管理與服務中的一些常見的表現，下面來具體

分析物業(yè)管理糾紛產生的原因。

（二）物業(yè)管理糾紛產生的原因

1、業(yè)主和物業(yè)的定位不清、服務不規(guī)范不到位

在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會層面上，人們由于受傳統(tǒng)的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關系產生了錯位，而這種合同關系又體現在服務與被服務的關系上。但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色的錯位，往往以管理者自居，以為物業(yè)管理公司突出的是管理而不是服務。再加上大部分物業(yè)公司是開發(fā)商自建自管的，自始就與業(yè)主有些對立。還有些物業(yè)公司是由房管部門轉制而成的，他們在思想上還沒有形成服務的觀念，對業(yè)主提出的意見不是主動溝通、積極化解糾紛，而是態(tài)度強硬或者是相互推諉，造成了業(yè)主的不滿。而對業(yè)主而言：業(yè)主對物業(yè)管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。還有些物業(yè)公司缺少專業(yè)技術人員或技術不過關，對業(yè)主需要維修的東西，不能夠給予及時的維修。如我們小區(qū)業(yè)主家的紅外報警器壞了，業(yè)主就打電話到前臺，物業(yè)公司也派人來查看了，把主機拆下來拿走了，但好長時間沒有回應，后業(yè)主又打電話到前臺詢問，得知主機壞了，需更換。業(yè)主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費。我認為物業(yè)公司對業(yè)主的求助要及時答復，不要一拖再拖，這樣只會造成不愉快。還有大部分物業(yè)公司服務質量差、服務不規(guī)范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業(yè)的財務收支不透明、侵占業(yè)主的公有收益甚至存在多收費、亂收費的現象。如本公司是一個國際花園社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業(yè)公司就對這些專門負責拍照的照相社進行了收費，收的錢歸了物業(yè)公司。我認為物業(yè)公司這樣做侵犯了業(yè)主的權益，是違法的。

2、物業(yè)服務合同內容不規(guī)范

物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時合同的內容不夠細化，且出現不平等條款。

（1）物業(yè)公司未盡充分的安全保障義務，造成業(yè)主人身或財產受到損失

如某小區(qū)的一位業(yè)主，今年8月初下班后將電動車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時發(fā)現電動車被盜。并多次找物業(yè)管理公司要求賠償損失，可物業(yè)公司的人說他們沒有替我保管電動車的義務。根據該案例，該業(yè)主的請求缺少法律依據，很難得到法院的支持。根據《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！钡谒氖邨l規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。根據該案物業(yè)管理公司一般只對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，其所承擔小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。同時，業(yè)主可與物業(yè)公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定?！段飿I(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業(yè)公司對電動車才負有特定的保管義務，一旦丟失將承擔相應的法律責任。故該案物業(yè)公司承擔電動車被盜的損失責任缺乏法律依據。因此物業(yè)管理公司應當自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區(qū)業(yè)主財產損失的原因。為此物業(yè)管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，加強安全防范義務。

從以上案件可以看出，由于物業(yè)公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區(qū)內失竊等治安管理是常見的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同時，對委托的事項、標準、權限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任等規(guī)定的少，或不明確。發(fā)生爭議后，業(yè)主往往以財物失竊為由拒交管理費，物業(yè)公司以已履行了相關防范義務為由來進行抗辯。

（2）關于車庫、車位的歸屬問題

如某小區(qū)的一塊空閑場地被物業(yè)公司改造成了停車場，經小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)協(xié)商，由物業(yè)公司管理并收取停車費，所收款項物業(yè)和小區(qū)業(yè)主三七分成，但需給業(yè)主停車一定的優(yōu)惠。但后來物業(yè)公司并未兌現承諾，還擅自提高了業(yè)主停車費。雙方糾紛不斷，鬧的不可開交。

在此之前，關于小區(qū)車庫、車位的權屬問題，法律上并沒有做出明確的規(guī)定。這實際上是建筑物區(qū)分所有權、特別是業(yè)主共有相關制度在我國物權法立法上的缺位。在以往的生活實踐中，我們看到，小區(qū)的車庫、車位通常是開發(fā)商和物業(yè)公司通過出售、出租等方式處分小區(qū)車庫、車位，并且取得收益，侵犯了業(yè)主的合法權益，這種不平等的條款應視為無效。根據《合同法》規(guī)定，物業(yè)公司在簽訂合同時，必須遵守國家的法律、法規(guī)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。必須在平等協(xié)商的基礎上來確保業(yè)主或業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權和委托權。根據《物權法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或

者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，業(yè)主有權自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。”②

3、物業(yè)行業(yè)標準不統(tǒng)一

我國現在的物業(yè)管理中大量存在質價不符，收費與服務水平不一致?！氨本┦邢麉f(xié)于2005年首次對全北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調查報告顯示，在被業(yè)主評價為服務管理“差”的物業(yè)公司中，有數家公司為二級資質物管公司。服務與收費倒掛的現象并不少見，很多物業(yè)公司收著高級資質的物業(yè)費，卻只干出低級資質的活?！雹畚覈F行物業(yè)管理條例規(guī)定，價格和服務標準應相適應。盡管物業(yè)管理服務屬于軟性的行業(yè)，但對其服務質量的好壞優(yōu)劣應該有個統(tǒng)一的標準，至少一個地區(qū)或同一個資質的應該有一個相同的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業(yè)公司提出管理方案和管理預算，業(yè)主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現時無所適從。

4、物業(yè)法律法規(guī)和規(guī)章制度不健全

由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，發(fā)展不平衡，相關法律、法規(guī)制度也尚未完整、系統(tǒng)地建立起來，加上人們消費觀念還沒有完全轉變過來，所以糾紛會不斷發(fā)生，且在法律適用上比較困難。而現有的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對現實生活中發(fā)生的糾紛，只能作為參照。新的《物權法》雖彌補了《物業(yè)管理條例》的不足，但還未實施，目前來說只是一個法律條文，它的可操作性還有待在日后的實踐中進行檢驗。

二、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的完善

以上分析了物業(yè)管理糾紛產生的幾方面原因，基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。下面來對解決物業(yè)糾紛提出自己的幾點建議。

（一）明確雙方定位、利益共享

在法律層面上，《物業(yè)管理條例》中已確認了雙方是兩個平等獨立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡單的定位為誰上誰下，誰主誰輔。根據9月1日《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點就是根據《物權法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”改成“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。這幾個小小的名稱變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關系由原來的“管理”變成了“服務”。

一直以來，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因為物業(yè)和業(yè)主對自己的定位與雙方的權責關系不明晰。變“管理”為“服務”，物業(yè)公司明確了服務的職能定位，業(yè)主明確了自己的權利義務，雙方關系的處理也就有了明確的指導。同時物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業(yè)管理活動中推廣“合伙經營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認識到，雙方在物業(yè)管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。

有了“利益共同點”,雙方只有彼此“互不設防”互相信任,真誠合作,才能達成共同目標.因此,建立一種互信機制是十分必要的.不論是物業(yè)的所有者,還是管理服務的經營者,達成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現，站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題，解決問題。在處理雙方關系時，應本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

（二）規(guī)范合同內容，強化合同意識

物業(yè)公司和業(yè)主在簽訂合同時，應細化合同的內容，強化合同意識，為以后在服務過程中產生的糾紛提供可供判定的依據。

物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務也要用合同來確定和保障，《條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司訂立書面的物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用等內容進行約定。第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。所以，物業(yè)公司應加強安全防范，充分履行合理注意義務。并且物業(yè)公司可以與業(yè)主簽訂的保管合同或其他約定。根據《物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。

同時，業(yè)主應增強合同意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用的原則，在享受物業(yè)服務的同時，應按時交納物業(yè)服務費的義務。物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自的權利和義務的文本，也是物業(yè)糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判準則，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據。所以，業(yè)主在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)服務合同范本的同時，盡可能細化合同的內容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有法可依。在業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時，物業(yè)公司應主動與業(yè)主進行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動中應共同經營維護良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都有應重視和加強彼此間溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過溝通和解的方式來解決糾紛，避免矛盾的進一步激化。

（三）完善物業(yè)服務的行業(yè)標準

物業(yè)主管部門要建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系，加強物業(yè)公司的資質等級管理,并且實行資質等級與服務標準和收費成正比。物業(yè)主管部門要不定期的對物業(yè)公司進行考核，來規(guī)范其資質等級標準。物管協(xié)會要充分發(fā)揮其行業(yè)指導調和功能和“橋梁”作用。勞動行政主管部門也要加大對物業(yè)管理人員的職業(yè)資格準入制度檢查的力度，來規(guī)范其人員的招聘的標準。價格主管部門應根據不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)收費標準。同時要大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經驗來探索適合我國國情的物業(yè)管理模式，建設專業(yè)化、標準化、規(guī)范化、國際化的管理新思路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”等，使其成為一流的精英團隊。

同時，建議成立一個具有評估、監(jiān)測功能獨立機構，其機構成員的人選由政府主管部門，物業(yè)管理行業(yè)的專家和物業(yè)管理協(xié)會的人員。其職責主要是提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司的資質等級、物業(yè)管理費的分級收取的評估、監(jiān)測等服務。并且和物業(yè)相關部門相互配合，來保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明度。這樣將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使物業(yè)管理行業(yè)不斷的向前發(fā)展。

（四）加強物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督

加強物業(yè)管理立法勢在必行，到目前為止我國尚沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),而現有的《物業(yè)管理條例》規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對現實中的具體問題缺乏可操作性。備受關注的物權法的公布，必將給物業(yè)管理行業(yè)帶來巨大的影響。新《物業(yè)管理條例》也即將實施，9月1日，國務院頒布了《關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，新《物業(yè)管理條例》與《物權法》相適應，新《條例》更加注意業(yè)益的維護。如：在業(yè)主委員會的成立、業(yè)主對一些事項的決定和業(yè)益的保護等幾個方面對原有的《物業(yè)管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務”的職能定位。

在《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉變有關，比如說《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

新的《條例》更加注意業(yè)益的維護。根據修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，只要經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性。《條例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護全體業(yè)主的利益。

新修改的《條例》和《物權法》將從10月1日始實行。筆者認為，從目前我國物業(yè)管理的對象來看，不僅有建筑物、公共場所和設施，同樣也有人員的管理，建議我國進行專門的物業(yè)管理立法模式較為實際。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保護法》的模式來加以專門的規(guī)范和確定。

隨著有關物業(yè)管理立法不斷健全，當業(yè)主和物業(yè)公司在發(fā)生糾紛時，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時我們認為要改變物業(yè)管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

其次，建議在物業(yè)管理行業(yè)中引入保險機制來轉嫁風險。因為物業(yè)管理是一個服務行業(yè)，即要給業(yè)主提供專業(yè)化的服務，又要對小區(qū)的公共設備和設施進行維護和管理，在管理與服務中，面臨著諸多的風險。如：小區(qū)停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發(fā)生都會給物業(yè)公司的日常管理帶來許多麻煩，并由此產生經濟上的賠償責任和無休止的糾紛。而保險的作用恰好是為了轉嫁風險，當保險公司來處理風險事故時就可以為物業(yè)公司承擔經濟上的賠償責任。這樣可以減少物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國的保險機制在物業(yè)公司的運作的經驗和好處。北京物業(yè)管理協(xié)會經過半年的市場調研，研發(fā)出了物業(yè)服務公司的專項險種——《物業(yè)管理責任險》。該險種比原來的范圍擴大了，列明了風險責任，在出現風險事故時責任劃分非常的分明，避免了因此而產生的糾紛，同時也使業(yè)主和物業(yè)公司之間的關系得到了和諧發(fā)展。

同時，也要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強業(yè)主和物業(yè)使用人的法律知識，在其權益受到侵害時能夠拿起法律的武器來維護自己的權利。再次，法律的監(jiān)督一定要到位，這樣才能避免不正當競爭行為的發(fā)生，建立公平、公正的市場競爭秩序，來促進物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。

總之，物業(yè)管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽產業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷的競爭中脫穎而出，占據有利的市場地位，才能不斷發(fā)展，不斷壯大。同時也要充分發(fā)揮行業(yè)自治的作用，依法治理物業(yè)管理市場，制止不正當競爭行為，完善物管協(xié)會內各項制度，章程，從宏觀方面維護各公司的利益。國家立法機關也要加大物業(yè)管理的專門立法，當發(fā)生糾紛時有法可依，不斷減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，最終使“業(yè)主能夠溶于物業(yè)公司的服務之中，物業(yè)公司的服務能夠溶于業(yè)主之中”。

1.《中華人民共和國物業(yè)管理條例》,中國法制出版社.第1頁

2.張海港：《物業(yè)教育資訊》，北京亞太陽能教育發(fā)展研究院物業(yè)管理研究中心，2007年4月,第12頁

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