房屋評(píng)估報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

哈德利認(rèn)為，防務(wù)規(guī)劃者必須考慮實(shí)施戰(zhàn)略和應(yīng)對(duì)所面臨挑戰(zhàn)的能力類型。這些能力不應(yīng)只限于軍事資源，還應(yīng)包括美國(guó)盟友、其他美國(guó)部門和機(jī)構(gòu)、大學(xué)、慈善基金會(huì)以及私營(yíng)企業(yè)的能力。

談及當(dāng)前財(cái)政挑戰(zhàn)問(wèn)題，哈德利表示，《四年一度防務(wù)評(píng)審》報(bào)告應(yīng)基于財(cái)政不受約束的環(huán)境。報(bào)告是權(quán)衡能力需求和資源之間的有益工具，它能描述在設(shè)想的威脅環(huán)境中，如果不受財(cái)政約束的影響，如何提供安全，然后明確說(shuō)明為應(yīng)對(duì)財(cái)政現(xiàn)實(shí)需要削減的內(nèi)容以及相關(guān)削減所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

哈德利簡(jiǎn)述了制定2014年版《四年一度防務(wù)評(píng)審》報(bào)告所面臨的三大挑戰(zhàn)。

一是必須重新思考美國(guó)的反恐戰(zhàn)略，現(xiàn)有反恐戰(zhàn)略具有戰(zhàn)術(shù)性，而非戰(zhàn)略性。哈德利建議，報(bào)告應(yīng)考慮重建反恐合作伙伴關(guān)系以及戰(zhàn)略溝通挑戰(zhàn)，因?yàn)殡S著美國(guó)撤出中東地區(qū)，美國(guó)將需要更多地依靠合作伙伴來(lái)維持地區(qū)穩(wěn)定。

二是必須重新思考中東地區(qū)安全避難所的政策。人們普遍認(rèn)為，10年戰(zhàn)爭(zhēng)即將結(jié)束，但哈德利對(duì)此提出質(zhì)疑。他以利比亞、敘利亞和馬里為例證，認(rèn)為只有美國(guó)直接軍事介入才能最終結(jié)束沖突。鑒于美國(guó)公民需要在不安全的環(huán)境中執(zhí)行任務(wù)，哈德利建議加強(qiáng)中東地區(qū)的情報(bào)合作伙伴關(guān)系，并找到更好保證美國(guó)公民安全的途徑。哈德利解釋說(shuō)，上述兩個(gè)挑戰(zhàn)具有一個(gè)共性，即國(guó)防部需要利用國(guó)防部以外的機(jī)構(gòu)和部門的資源，以便有效實(shí)施戰(zhàn)略。因此，《四年一度防務(wù)評(píng)審》報(bào)告將涵蓋這些機(jī)構(gòu)。國(guó)防部還應(yīng)利用《四年一度防務(wù)評(píng)審》報(bào)告代表這些合作機(jī)構(gòu)要求相應(yīng)資金并支持其訓(xùn)練。

第2篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

《辦法》明確，評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用該辦法。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

《辦法》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

第3篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞 企業(yè)價(jià)值 評(píng)估報(bào)告 統(tǒng)計(jì)分析

筆者對(duì)2014年度的35份企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統(tǒng)計(jì)了評(píng)估方法、賬面價(jià)值、取值方法、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告頁(yè)數(shù)等幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)。

一、統(tǒng)計(jì)結(jié)果與分析

（一）評(píng)估方法的選取

在所統(tǒng)計(jì)的35份評(píng)估報(bào)告中，有24份采用了兩種評(píng)估方法（其中3份選用市場(chǎng)法和收益法，剩余21份選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法），有2份僅采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，剩余10份僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。在21份選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估報(bào)告，有9份最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的結(jié)論；而選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估的3份報(bào)告最終均采取收益法所得出的結(jié)論。

（二）評(píng)估結(jié)論的分析

圖1：35份評(píng)估報(bào)告的評(píng)估值增值率

從上圖可見(jiàn)，不同的評(píng)估目的、評(píng)估方法得到的評(píng)估值增值率差異較大。資產(chǎn)基礎(chǔ)法得到的評(píng)估結(jié)論通常不會(huì)過(guò)大偏離其賬面價(jià)值；收益法的偏離程度則變動(dòng)較大；由于很難找到比較案例，市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用較少，用該方法得出的評(píng)估值的增值率偏離程度略高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法。收益法下增值率最高的兩個(gè)評(píng)估對(duì)象，主要因?yàn)橐患沂亲灾鏖_(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)游戲產(chǎn)品的企業(yè)，屬于“輕資產(chǎn)”公司，另一家則是國(guó)內(nèi)預(yù)調(diào)雞尾酒的龍頭企業(yè)之一，兩者的共同點(diǎn)是擁有大量賬外不可辨認(rèn)的資產(chǎn)，且具有較強(qiáng)盈利能力，以至于收益法下的評(píng)估值遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值。

根據(jù)評(píng)估報(bào)告可知，資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估增值主要來(lái)自于土地使用權(quán)、房屋建筑物以長(zhǎng)期股權(quán)投資等，當(dāng)同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，最終結(jié)論若是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其原因主要是收益法的計(jì)算基礎(chǔ)具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)整體性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)難以體現(xiàn)資產(chǎn)的綜合獲利能力、商譽(yù)以及其他一些潛在因素資產(chǎn)整體價(jià)值的影響。3份采用了市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估的報(bào)告最終都采用了收益法得出的結(jié)論，主要是考慮到用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，選取的可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象間的差異性以及目前我國(guó)證券市場(chǎng)較大的波動(dòng)性。

（三）被評(píng)估企業(yè)與評(píng)估公司的分布情況

從表1的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，這35份報(bào)告中評(píng)估對(duì)象遍布19個(gè)不同的省市自治區(qū)，但評(píng)估公司（總部）卻僅來(lái)自于5個(gè)省市，其中北京的評(píng)估公司占了總數(shù)的68.57%。此外，這35份評(píng)估報(bào)告共涉及27所不同的評(píng)估公司，其中25家均屬于前百?gòu)?qiáng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)有33份評(píng)估報(bào)告出自前百?gòu)?qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)。根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的《2014年資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)年業(yè)務(wù)收入排名前百家機(jī)構(gòu)名單》上的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，排名前十的評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名靠后的評(píng)估機(jī)構(gòu)；也就是說(shuō)，我國(guó)大部分的評(píng)估業(yè)務(wù)都被百?gòu)?qiáng)甚至前五十強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)瓜分。

二、結(jié)束語(yǔ)

僅對(duì)35份評(píng)估報(bào)告的統(tǒng)計(jì)分析并不能完整、系統(tǒng)和詳盡的看出當(dāng)前我國(guó)的評(píng)估報(bào)告甚至是評(píng)估行業(yè)所存在的諸多問(wèn)題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)以上的簡(jiǎn)要分析，筆者認(rèn)為可得出以下幾個(gè)結(jié)論：

（一）社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的認(rèn)識(shí)還不夠全面、深刻，評(píng)估人員整體執(zhí)業(yè)水平有待提高。從1.3的分析中可見(jiàn)，我國(guó)的評(píng)估行業(yè)發(fā)展是相當(dāng)不均衡的。許多地方對(duì)評(píng)估認(rèn)識(shí)的不到位，評(píng)估業(yè)務(wù)的需求較少，以及該地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后等原因，導(dǎo)致這些地區(qū)評(píng)估行業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。我國(guó)目前有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)3000多家，但絕大部分評(píng)估業(yè)務(wù)都被少數(shù)的幾十家評(píng)估機(jī)構(gòu)承接，再加上我國(guó)評(píng)估行業(yè)本身發(fā)展不足，導(dǎo)致小型評(píng)估機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，生存困難。

第4篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

受托估價(jià)方: 北京建正合生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 (以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事宜達(dá)成如下協(xié)議:

一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對(duì) 進(jìn)行評(píng)估。

二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評(píng)估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件；

2. 其他有關(guān)資料。

三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評(píng)估的目的, 對(duì)委估房地產(chǎn)的價(jià)格予以客觀、公正的評(píng)估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)。普通房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。

四、甲、乙雙方對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報(bào)外,未經(jīng)對(duì)方同意, 不得對(duì)外公開(kāi)或泄露給他人。

五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價(jià)局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價(jià)[房]字[1997]第398號(hào)）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)下表）所計(jì)算的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評(píng)估費(fèi)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)計(jì)算表

檔次

房地產(chǎn)總額（萬(wàn)元）

累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰

1

100以下（含100）

5

2

101以上至1000

2.5

3

1001以上至XX

1.5

4

XX以上至5000

0.8

5

5001以上至8000

0.4

6

8001以上至10000

0.2

7

10000以上

0.1

本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預(yù)付評(píng)估費(fèi)人民幣 萬(wàn)元, 乙方將評(píng)估報(bào)告交付甲方時(shí), 甲方將剩余的評(píng)估費(fèi)一次付給乙方。

六、甲方如中途中斷委托評(píng)估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評(píng)估費(fèi)。

七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。

甲方: 乙方:

第5篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

2016年7月7日，齊星鐵塔（002359.SZ）定增第三次修訂稿，擬非公開(kāi)發(fā)行募集資金50.31億元，其中35.50億元用于收購(gòu)北訊電信股份有限公司（下稱“北訊電信”）100%股權(quán)，14.81億元用于北訊電信專用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目。自2015年7月3日第一版的預(yù)案以來(lái)，相關(guān)方案可以說(shuō)三易其稿。

齊星鐵塔主要從事輸電塔、通訊塔等各類鐵塔產(chǎn)品以及立體停車設(shè)備等產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售業(yè)務(wù)，上市以來(lái)業(yè)績(jī)不佳，股價(jià)不振，如果如愿收購(gòu)北訊電信，公司就能尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)提升業(yè)績(jī)，提振股價(jià)嗎？從北訊電信的業(yè)績(jī)來(lái)看，未必。

新大股東有備而來(lái)

齊星鐵塔原第一大股東齊星集團(tuán)有限公司（下稱“齊星集團(tuán)”）占用上市公司資金在2014年?yáng)|窗事發(fā)。

當(dāng)年12月，齊星集團(tuán)將持有的齊星鐵塔7875.47萬(wàn)股股份（占公司總股本的18.895%）作價(jià)7.6億元轉(zhuǎn)讓給晉中龍躍投資咨詢服務(wù)有限公司（下稱“龍躍投資”）。

之后齊星鐵塔繼續(xù)停牌長(zhǎng)達(dá)半年之久，2015年7月3日復(fù)牌并拋出精心炮制的募集資金63億元對(duì)外收購(gòu)及投資預(yù)案，更新至第三稿時(shí)，募集資金總額減少至50.31億元。

復(fù)牌后，齊星鐵塔完全沒(méi)有理會(huì)同期大盤暴跌，股價(jià)連續(xù)多個(gè)交易日漲停，輕而易舉創(chuàng)下歷史新高，2015年12月1日，股價(jià)從停牌前的6.38元漲至最高價(jià)34.38元，漲幅高達(dá)438.87%，龍躍投資的7.6億元投資不到一年時(shí)間已經(jīng)變成了高達(dá)27.08億元市值。為了穩(wěn)固第一大股東的位置，龍躍投資不斷增持，截至2016年7月14日，龍躍投資持有齊星鐵塔股份數(shù)為1.33億股，占公司總股本的31.87%，不過(guò)，這些股份已悉數(shù)質(zhì)押。

目前，齊星鐵塔的總市值近110億元，市盈率超過(guò)400倍，股價(jià)面臨巨大的回調(diào)壓力，這也增加了齊星鐵塔轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，特別是在大股東股權(quán)已經(jīng)全部質(zhì)押的情況下尤為如此。

北訊電信主營(yíng)業(yè)務(wù)為專用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)通信及應(yīng)用。

2013-2015年，北訊電信實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為3274.95萬(wàn)元、1.45億元和7.45億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為418.75萬(wàn)元、448.62萬(wàn)元和1.37億元。

評(píng)估報(bào)告顯示，2016年-2024年，北訊電信預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)71.92億元，2024年以后每年可以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.28億元。承諾方承諾北訊電信2015年-2018年經(jīng)審計(jì)的稅后凈利潤(rùn)合計(jì)15.79億元。

前景如此好的標(biāo)的，齊星鐵塔僅需要投入50.31億元，北訊電信賣了一個(gè)白菜價(jià)？

北訊電信光鮮業(yè)績(jī)的背后

資本市場(chǎng)上，陷阱常有，而餡餅不常有。

北訊電信的幾大疑點(diǎn)很明顯。

首先是長(zhǎng)年不增資。2010年5月，北訊電信前身北京天宇利航通信技術(shù)股份有限公司成立，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元人民幣，由各方股東以貨幣出資的方式認(rèn)繳。至今，北訊電信股權(quán)融資金額只有1.5億元，即使后來(lái)其估值飛漲，也只是股東換了一茬又一茬，沒(méi)有股東或投資者進(jìn)行增資。而北訊電信則千方百計(jì)地融資，融資租賃、在香港發(fā)行票據(jù)、抵押借款、質(zhì)押借款、按揭借款等多管齊下。一家如此有發(fā)展?jié)摿Φ墓荆谷辉陂L(zhǎng)達(dá)5年多時(shí)間，沒(méi)有增資，依靠著巨額的債務(wù)艱難前行。

其次，2015年年末，北訊電信資產(chǎn)總額、負(fù)債總額分別為22.56億元和16.25億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72%，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2.85億元和14.81億元，流動(dòng)比率為0.19。2015年利息支出就高達(dá)6124.88萬(wàn)元。

第三，募投項(xiàng)目預(yù)期過(guò)高。投資金額為27.52億元專用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目，建設(shè)期6個(gè)月內(nèi)完成的可能性并不大，從北訊電信建設(shè)速度來(lái)看，三年時(shí)間能完成已經(jīng)很樂(lè)觀了。2014年年末，固定資產(chǎn)原值3586.33萬(wàn)元，其中房屋及建筑物原值2631.78萬(wàn)元、通信設(shè)備534.53萬(wàn)元、運(yùn)輸設(shè)備224.28萬(wàn)元、辦公設(shè)備195.74萬(wàn)元，而在建工程高達(dá)8.69億元。2015年上半年的在建工程幾乎停滯不前，2014年尚未完成的項(xiàng)目在2015年上半年僅僅增加了3470.60萬(wàn)元，其中“深圳TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”增加302.41萬(wàn)元，“廣東TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”240.35萬(wàn)元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)” 1160.14萬(wàn)元，“上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”1319.33萬(wàn)元，“上海通信綜合樓”303.03萬(wàn)元。這些項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)算分別為5.7億元、9.54億元、4.63億元、9.96億元、1.1億元，加起來(lái)高達(dá)30.93億元，而上半年的投入僅僅是預(yù)算的1.13%。2015年下半年，北訊電信建設(shè)速度加快，在建工程增加了7.62億元，但除了“上海通信綜合樓”完工轉(zhuǎn)固1.02億元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固2.42億元、 “上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固1.72億元，其他項(xiàng)目尚未完工。四大TD-LTE網(wǎng)絡(luò)經(jīng)過(guò)1年多甚至更長(zhǎng)時(shí)間，依然沒(méi)有完工，從2015年年報(bào)披露的進(jìn)展來(lái)看，3年時(shí)間完工已經(jīng)是很樂(lè)觀了。那么，專用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目6個(gè)月建設(shè)期，有可能嗎？至于該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在未來(lái)10年的經(jīng)營(yíng)期（含建設(shè)期和達(dá)產(chǎn)期）實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)業(yè)收入26.59億元及年均凈利潤(rùn)8.09億元又有多高的可信度？

最后，2015年北訊電信的扣非凈利潤(rùn)為1.37億元，比承諾金額少了631.57萬(wàn)元，金額差異不大，但當(dāng)年7月1日才簽訂的業(yè)績(jī)補(bǔ)償協(xié)議，當(dāng)年就無(wú)法完成業(yè)績(jī)承諾，那么，時(shí)間跨度更長(zhǎng)的2016年、2017年、2018年的業(yè)績(jī)承諾就更加沒(méi)譜了。而且，別看2015年業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但營(yíng)業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期，較評(píng)估預(yù)測(cè)收入差異5.18億元，在營(yíng)業(yè)收入減少41.03%情況下，北訊電信實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)反而增加3523.65萬(wàn)元，靠的是營(yíng)業(yè)成本減少52.95%，減少了5.32億元；銷售費(fèi)用減少了93.42%，減少了262.21萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)減少了5.58億元。

當(dāng)重組標(biāo)的已經(jīng)發(fā)生重大不利影響的情況下，很多公司會(huì)選擇放棄，而齊星鐵塔是執(zhí)著的。標(biāo)的公司在銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期的情況下，隨意地大幅提高預(yù)計(jì)售價(jià)，大幅減少費(fèi)用，調(diào)增巨額利潤(rùn)，繼續(xù)重組的皇帝新裝，齊星鐵塔則鐵下心來(lái)要穿皇帝新裝。

5.15億元蹊蹺交易及巨額利潤(rùn)注水

公告顯示，2014年末，由于北訊電信確認(rèn)其于2010年向天宇集團(tuán)購(gòu)買的，以及天宇集團(tuán)于2011年作為股東投入的無(wú)線數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)無(wú)法平滑完成寬帶技術(shù)升級(jí)，出于公平和保護(hù)全體股東利益的考慮，北訊電信于2014年12月將該類資產(chǎn)以天宇集團(tuán)當(dāng)時(shí)投入的價(jià)格5.15億元回售給天宇集團(tuán)。由此造成北訊電信2014年產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失1120萬(wàn)元。

這筆交易充滿疑點(diǎn)。

2010年5月，天宇集團(tuán)以4000萬(wàn)元投資北訊電信，占比80%。2011年1月，天宇集團(tuán)以實(shí)物3.2億元增資，占比76.60%。同年8月，天宇集團(tuán)將其持有的北訊電信72.76%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為3.88億元。

12月，天宇集團(tuán)將其持有的北訊電信3.83%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2030萬(wàn)元。天宇集團(tuán)在2011年已經(jīng)徹底退出，為何2014年12月還以5.15億元接手北訊電信評(píng)估值只有2.07億元的資產(chǎn)？而天宇集團(tuán)增資的實(shí)物資產(chǎn)在短短的時(shí)間內(nèi)就發(fā)生如此巨額的減值損失，又說(shuō)明什么？這筆交易，天宇集團(tuán)損失高達(dá)3.08億元。如果天宇集團(tuán)不接手，那么北訊電信2014年就要計(jì)提減值損失高達(dá)3.08億元，難以天價(jià)賣給上市公司了。

這筆交易也揭開(kāi)北訊電信涉嫌虛增巨額利潤(rùn)的面紗。

2013-2015年，北訊電信實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為418.75萬(wàn)元、448.62萬(wàn)元和1.37億元，如此爆發(fā)性增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)并不可信。2014年固定資產(chǎn)折舊99.12萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)攤銷0.63萬(wàn)元。上述電信設(shè)備資產(chǎn)賬面價(jià)值為5.15億元，假設(shè)按10年折舊或攤銷，那么每年折舊或攤銷的金額約5000萬(wàn)元，這樣的話，2013年、2014年北訊電信都會(huì)巨虧約5000萬(wàn)元，2015年及以后的日子也不會(huì)好過(guò)。

由于無(wú)需披露2013年及之前的財(cái)報(bào)，這樣北訊電信就有了很大的操作空間了，通過(guò)不折舊、不攤銷來(lái)虛增巨額利潤(rùn)，而且還可以在2014年12月處理掉這些電信設(shè)備資產(chǎn)，避免3.08億元的減值損失。

從現(xiàn)金流來(lái)看，北訊電信處置各類資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額達(dá)4.72億元，然而，2014年末，北訊電信的貨幣資金只有1798.82萬(wàn)元。交易發(fā)生的時(shí)間為12月，北訊電信收到的錢怎么這么快就花個(gè)精光？雙方之間是否真的發(fā)生交易還是為了消除不良資產(chǎn)及轉(zhuǎn)移資產(chǎn)減值損失的財(cái)技？

客戶成替罪羊

申請(qǐng)材料顯示，以2015年6月30日為基準(zhǔn)日，標(biāo)的資產(chǎn)北訊電信收益法評(píng)估作價(jià)35.5億元。但2015年北訊電信實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為7.45億元，較評(píng)估預(yù)測(cè)收入差異5.18億元，實(shí)現(xiàn)扣非后的凈利潤(rùn)1.37億元，較承諾凈利潤(rùn)差異631.57萬(wàn)元，形成差異的主要原因?yàn)椴糠纸K端設(shè)備合約實(shí)施時(shí)間延后，導(dǎo)致部分合同訂單尚未實(shí)現(xiàn)收入。

客戶要求延期所以延期，再正當(dāng)不過(guò)，但是無(wú)法掩蓋北訊電信及中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司的真正目的。

從時(shí)間上來(lái)看，評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年6月30日，也就是說(shuō)，評(píng)估機(jī)構(gòu)從2015年下半年才開(kāi)始評(píng)估工作，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要預(yù)測(cè)的也就是下半年幾個(gè)月而已，并且還有相應(yīng)的合約、訂單，怎么會(huì)相差這么離譜呢？

延期的說(shuō)法非常值得質(zhì)疑。為何大部分客戶都在7月、8月之后不約而同地延期？2015年第一、二大客戶金額分別為6061.42萬(wàn)元、3717.36萬(wàn)元，而延期客戶中前四名分別為22644萬(wàn)元、16250萬(wàn)元、12740.60萬(wàn)元、4740萬(wàn)元，不難看出，延期的客戶中有四家本來(lái)是前五名客戶的，而從后續(xù)預(yù)計(jì)的情況來(lái)看，這些所謂延期的訂單，需要三年時(shí)間來(lái)消化，而此前預(yù)計(jì)不用半年就可以完成。并且有高達(dá)84.81%延期是上?？蛻粼斐傻?，天津客戶造成延期的比例為13.73%，北京客戶造成的延期1.46%。

2015年12月，北訊電信1.4GHZ 頻段頻率的使用權(quán)獲得工信部核準(zhǔn)，這是其理論上可以獲得爆發(fā)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

但實(shí)際上，下半年的營(yíng)業(yè)收入僅僅比上半年多出0.13億元，多出3.56%。春節(jié)假期較長(zhǎng)，對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)有較大影響，北訊電信終端設(shè)備的銷售在一季度低于全年平均水平，第一季度實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入只有1.31億元（未經(jīng)審計(jì)），算下來(lái)，第二季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.35億元，第三季度及第四季度平均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1.90億元，比第二季度減少了19.15%。

瘋狂的評(píng)估

2016年6月24日，齊星鐵塔《關(guān)于更新標(biāo)的公司評(píng)估報(bào)告的公告》，公告顯示，原評(píng)估報(bào)告的標(biāo)的公司全部股東權(quán)益評(píng)估值為355093.28萬(wàn)元，新評(píng)估報(bào)告為355329.04萬(wàn)元。與原評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)果不存在重大差異。

從評(píng)估值來(lái)看，新舊兩份評(píng)估報(bào)告相差235.76萬(wàn)元，差異不足一提，但從評(píng)估具體內(nèi)容來(lái)看，已是翻天覆地的變化。

北訊電信的收入類型主要為通信終端銷售收入及通信服務(wù)收入，即業(yè)務(wù)模式為通過(guò)銷售通信終端發(fā)展客戶量，再對(duì)終端使用者收取通信服務(wù)費(fèi)。

原評(píng)估報(bào)告2016年至2018年通信終端銷售收入累計(jì)40.38億元，新評(píng)估報(bào)告2016年至2021年累計(jì)為75.51億元。新評(píng)估報(bào)告的銷量有所增加，從228.34萬(wàn)臺(tái)增加至252.75萬(wàn)臺(tái)；銷售單價(jià)大幅提高，從原來(lái)的1768.20元/臺(tái)調(diào)高至2987.42元/臺(tái)，升幅高達(dá)68.95%。

原評(píng)估報(bào)告通信費(fèi)收入2016年至2022年累計(jì)162.93億元，新評(píng)估報(bào)告117.18億元；原評(píng)估報(bào)告通信用戶量累計(jì)1639.25萬(wàn)戶，新評(píng)估報(bào)告1159.44萬(wàn)戶。通信收費(fèi)單價(jià)原評(píng)估報(bào)告993.93元/戶，新評(píng)估報(bào)告1010.64元/戶，增加16.71元/戶，升幅16.81%。

2016年至2022年的營(yíng)業(yè)成本原評(píng)估報(bào)告93.28億元，新評(píng)估報(bào)告94.73億元，增加1.45億元。兩次評(píng)估中成本科目預(yù)測(cè)差異較大的項(xiàng)目為：終端采購(gòu)成本、人力資源成本、固定資產(chǎn)折舊和基站租金。終端采購(gòu)成本原評(píng)估報(bào)告31.92億元，新評(píng)估報(bào)告48.50億元。采購(gòu)單價(jià)大幅提高，從原來(lái)的1397.88元/臺(tái)調(diào)高至1918.90元/臺(tái)。人力資源成本原評(píng)估報(bào)告3.02億元，新評(píng)估報(bào)告2.04億元，下降32.22%。職工人數(shù)從原評(píng)估報(bào)告的2670人降至1555人，職工人均年收入從11.29萬(wàn)元提高至13.14萬(wàn)元。固定資產(chǎn)折舊原評(píng)估報(bào)告21.30億元，新評(píng)估報(bào)告18.76億元。

基站租金從原評(píng)估報(bào)告18.57億元，新評(píng)估報(bào)告11億元，減少7.57億元，下降40.77%。公司解釋基站租金的差異主要在于基站建成并投入使用的計(jì)劃改變和單位租金變化。但并沒(méi)有列出基站的數(shù)量變化，也沒(méi)有列出租金水平變化。通信終端銷量新評(píng)估報(bào)告從228.34萬(wàn)臺(tái)增加至252.75萬(wàn)臺(tái)，增幅10.69%，北訊電信應(yīng)該建立更多的基站，花費(fèi)更多的費(fèi)用，最遲從2022年開(kāi)始，應(yīng)該花費(fèi)比原評(píng)估報(bào)告更多的租金。但北訊電信及評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的答案相反。

營(yíng)業(yè)費(fèi)用原評(píng)估報(bào)告24.62億元，新評(píng)估報(bào)告10.79億元。兩次評(píng)估報(bào)告的營(yíng)業(yè)費(fèi)用科目預(yù)測(cè)差異項(xiàng)目主要為人力資源費(fèi)、銷售渠道費(fèi)以及廣告宣傳費(fèi)。但奇怪的是，此處的人力資源成本原評(píng)估報(bào)告3.02億元，新評(píng)估報(bào)告8459.54萬(wàn)元，下降71.94%。職工人數(shù)從原評(píng)估報(bào)告的2670人降至676人，減少了74.68%，職工人均年收入從11.29萬(wàn)元提高至12.51萬(wàn)元。銷售渠道費(fèi)原評(píng)估報(bào)告17.64億元，新評(píng)估報(bào)告8.64億元，下降51.04%。銷售渠道費(fèi)原評(píng)估報(bào)告占營(yíng)業(yè)收入的比例為8.68%，新評(píng)估報(bào)告降至4.48%。廣告宣傳費(fèi)原評(píng)估報(bào)告1.93億元，新評(píng)估報(bào)告9770.43萬(wàn)元。廣告宣傳費(fèi)原評(píng)估報(bào)告占營(yíng)業(yè)收入的比例為0.95%，新評(píng)估報(bào)告降至0.51%。

從公告解釋的內(nèi)容來(lái)看，原評(píng)估報(bào)告以天津、上海、廣州和深圳四地的可行性研究報(bào)告為依據(jù)，并參考國(guó)內(nèi)成熟運(yùn)營(yíng)商的水平預(yù)測(cè)人力資源費(fèi)及銷售渠道費(fèi)，而新評(píng)估報(bào)告則是通過(guò)集成商和經(jīng)銷商進(jìn)行銷售的間接銷售模式，從而導(dǎo)致人力資源費(fèi)及銷售渠道費(fèi)大幅減少。這些費(fèi)用都是要發(fā)生的，就是誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，既然這些費(fèi)用北訊電信不承擔(dān)，那么，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？集成商和經(jīng)銷商嗎？既然如此，北訊電信是否要在產(chǎn)品售價(jià)方面做出一些讓步好讓集成商和經(jīng)銷商消化這些費(fèi)用呢？不過(guò)，在新評(píng)估報(bào)告中北訊電信不但沒(méi)有降價(jià)，反而提價(jià)了68.95%。承擔(dān)超過(guò)十個(gè)億的銷售費(fèi)用還提價(jià)68.95%，集成商和經(jīng)銷商會(huì)當(dāng)這樣的冤大頭嗎？當(dāng)然，這只是評(píng)估報(bào)告為了滿足這次天價(jià)重組而做的一些預(yù)測(cè)而已，真實(shí)情況未必如此，半年后再來(lái)個(gè)翻天覆地的修改也無(wú)所謂。

管理費(fèi)用原評(píng)估報(bào)告2.67億元，新評(píng)估報(bào)告4.51億元，增加68.94%。

無(wú)論新舊評(píng)估報(bào)告發(fā)生多大變化，唯一不變的是以35.50億元為核心的評(píng)估值，因?yàn)榻灰捉痤~早已定格在35.5億元。

香港北訊疑團(tuán)

北訊電信的子公司北訊電信（香港）有限公司（下稱“香港北訊”）成立于2014年8月。2014年11月，香港北訊發(fā)行港元3億元票據(jù)，票據(jù)期間為2年，票面年利率15%，每個(gè)利息期的長(zhǎng)度為6個(gè)月。北訊電信的母公司天津中融合科技有限公司及陳巖先生提供連帶擔(dān)保。

錢到賬后，香港北訊購(gòu)買無(wú)線寬帶網(wǎng)室內(nèi)基站及相關(guān)設(shè)備預(yù)付給動(dòng)域有限公司1.5億港元，預(yù)付給裕東企業(yè)有限公司1.15億港元，預(yù)付中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司的款項(xiàng)為租樓款人民幣2907.40萬(wàn)元。中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司已于2015年12月將房屋交付北訊電信使用，截至2015年年底，北訊電信已將該款項(xiàng)轉(zhuǎn)銷。而另外兩筆預(yù)付款項(xiàng)仍在其他非流動(dòng)資產(chǎn)科目核算。實(shí)際上已經(jīng)形成巨額資金占用，而北訊電信在預(yù)案中解釋：由于北訊電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)度調(diào)整，導(dǎo)致香港北訊向動(dòng)域有限公司和裕東企業(yè)有限公司提出延期交貨，因此，后兩家占用北訊電信的資金原因合理。

北訊電信與其他供應(yīng)商的交易往往是欠供應(yīng)商的錢，而香港北訊卻預(yù)付巨額的款項(xiàng)，時(shí)間超過(guò)一年，并且預(yù)付款的代價(jià)非常大，需要支付不菲的發(fā)行費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)及利息。香港北訊和動(dòng)域有限公司和裕東企業(yè)有限公司究竟簽訂怎樣的合同，以至于付出如此昂貴的代價(jià)？號(hào)稱投資總額高達(dá)27.52億元的北訊電信專用無(wú)線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴(kuò)容項(xiàng)目，建設(shè)期只有6個(gè)月，而預(yù)計(jì)年凈利潤(rùn)（含建設(shè)期）年均凈利潤(rùn)8.09億元。北訊電信為何不加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，反而進(jìn)度調(diào)整慢了幾拍，長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間預(yù)付款造成重大延誤。一方面付出巨額的融資費(fèi)用，另一方進(jìn)度緩慢少賺巨額利潤(rùn)。北訊電信的葫蘆里賣的是什么藥？

北訊電信市場(chǎng)在內(nèi)地，為何在香港燒那么多錢？

第一大供應(yīng)商之謎

在眾多供應(yīng)商中，對(duì)北訊電信支持力度最大的莫過(guò)于易訊科技股份有限公司（下稱“易訊科技”），易訊科技的控股股東是上市公司航天通信（600677.SH），實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。北訊電信的采購(gòu)有近一半來(lái)自易訊科技。齊星鐵塔的反饋意見(jiàn)之回復(fù)說(shuō)明（修訂稿）顯示，2015年，北訊電信向7家主要供應(yīng)商采購(gòu)基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購(gòu)合計(jì)58216.25萬(wàn)元，通訊終端設(shè)備存貨采購(gòu)合計(jì)37995.31萬(wàn)元，總計(jì)96211.57萬(wàn)元，占比75.14%。其中向易訊科技采購(gòu)基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購(gòu)54931.11萬(wàn)元及通訊終端設(shè)備存貨采購(gòu)1283.59萬(wàn)元，合計(jì)56214.70萬(wàn)元，占比43.90%。

付款方面，易訊科技也很大方。北訊電信應(yīng)付賬款顯示，2013年末欠易訊科技13600.12萬(wàn)元，2014年增加17525.52萬(wàn)元。付款情況：2014年支付11926.36萬(wàn)元、2015年支付13731.09萬(wàn)元、2015年1-5月支付2004.06萬(wàn)元。如果2015年付款已經(jīng)結(jié)清2013年欠款，那么截至2016年5月末，2014年欠款還沒(méi)有結(jié)清，還欠了3464.13萬(wàn)元。

2015年北訊電信應(yīng)付賬款繼續(xù)增加67246.75萬(wàn)元，2015年末欠款56435.57萬(wàn)元。付款情況：2015年支付30010.45萬(wàn)元，2016年1-5月2412.06萬(wàn)元。

然而，作為欠款大戶的北訊電信卻一直沒(méi)有出現(xiàn)航天通信應(yīng)收賬款欠款名單上。該公司歷年年報(bào)顯示，2013年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9883.50萬(wàn)元、第五名欠款金額為2455.13萬(wàn)元，2014年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9274.27萬(wàn)元、第五名欠款金額為4253.28萬(wàn)元，2015年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為23865.25萬(wàn)元、第五名欠款金額為2153.27萬(wàn)元。2015年年末，航天通信應(yīng)收賬款前五名欠款合計(jì)42400.31萬(wàn)元，而北訊電信自曝欠航天通信子公司易訊科技56435.57萬(wàn)元。

以北訊電信自爆的金額來(lái)看，2013年至2015年毫無(wú)疑問(wèn)都是航天通信的第一大欠款客戶，但連續(xù)三年，航天通信一直沒(méi)有給北訊電信相應(yīng)的確認(rèn)。

第6篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

一、凡屬城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目（包括市政府確定的公益性建設(shè)項(xiàng)目、市政府確定的舊區(qū)重點(diǎn)改造項(xiàng)目、政府投資建設(shè)的項(xiàng)目、政府給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目）涉及的房屋拆遷，可采取下列拆遷補(bǔ)償辦法。

（一）貨幣補(bǔ)償。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，拆遷人根據(jù)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償總額，及其它應(yīng)向被拆遷人支付的相關(guān)費(fèi)用（如：搬家費(fèi)、臨時(shí)住房補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)以及評(píng)估報(bào)告未涉及的項(xiàng)目），以貨幣形式一次性付給被拆遷人。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人選擇回購(gòu)房屋的，可與拆遷人訂立“房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)”?；刭?gòu)房屋涉及的具體內(nèi)容由拆遷人在拆遷補(bǔ)償實(shí)施方案中具體明確。

（三）以《經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼證》抵頂購(gòu)房款。對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼條件的被拆遷人，選擇回購(gòu)房的，可優(yōu)先按程序申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。經(jīng)審核獲得《經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼證》的被拆遷人，且回購(gòu)住房有較大困難的，可以以《補(bǔ)貼證》抵頂購(gòu)房款，回遷安置房屋開(kāi)工建設(shè)后，拆遷人持《補(bǔ)貼證》和與被拆遷人簽訂的回購(gòu)房安置協(xié)議，到市住房保障和房產(chǎn)管理局領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資金。

（四）回購(gòu)住房可實(shí)行混合產(chǎn)權(quán)。選擇回購(gòu)房總建筑面積在50平方米以下，且符合廉租住房保障條件的被拆遷人，在采取以經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼抵頂購(gòu)房款后，仍未達(dá)到廉租住房制度保障標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由政府出資購(gòu)買，進(jìn)行實(shí)物配租，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，按出資比例確定產(chǎn)權(quán)比例，并在房屋所有權(quán)證上予以注明。

第7篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

一、目標(biāo)任務(wù)

對(duì)鎮(zhèn)村集體草牧場(chǎng)實(shí)施永久性禁牧，所有牧戶全部進(jìn)行搬遷安置。

二、組織機(jī)構(gòu)

為確保禁牧工作順利進(jìn)行，成立區(qū)禁牧搬遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長(zhǎng)：

副組長(zhǎng)：

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在鎮(zhèn)人民政府，辦公室主任張丁未，副主任（兼）。

為加強(qiáng)各項(xiàng)工作的落實(shí)力度，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)6個(gè)工作組，明確任務(wù)，形成一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作機(jī)制。

（一）宣傳動(dòng)員組

組長(zhǎng)：

成員：

主要任務(wù)：做好搬遷牧戶的思想動(dòng)員工作，宣講禁牧搬遷補(bǔ)償安置政策措施，確保牧戶穩(wěn)定搬遷。

（二）房屋設(shè)施評(píng)估組

組長(zhǎng)：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)農(nóng)牧、監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)、建設(shè)、林業(yè)、水務(wù)、拆遷辦等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：配合評(píng)估單位對(duì)搬遷牧戶房屋等設(shè)施進(jìn)行評(píng)估。

（三）草牧場(chǎng)勘測(cè)組

組長(zhǎng)：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)農(nóng)牧、監(jiān)察、林業(yè)、林技站等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：對(duì)鎮(zhèn)村集體的草牧場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，并確定草牧場(chǎng)界限和面積。

（四）搬遷補(bǔ)償安置組

組長(zhǎng)：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)發(fā)改、監(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政、行政執(zhí)法、司法、拆遷辦、規(guī)劃、公安等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：對(duì)搬遷牧戶補(bǔ)償并進(jìn)行公示，確保牧民無(wú)異議；對(duì)牧戶構(gòu)筑物進(jìn)行拆除和場(chǎng)地平整。

（五）監(jiān)督檢查組

組長(zhǎng)：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)監(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：全面履行監(jiān)督檢查和投訴處理職能，負(fù)責(zé)對(duì)搬遷牧戶構(gòu)筑物補(bǔ)償進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)防截留、挪用補(bǔ)償資金行為發(fā)生。

（六）安全穩(wěn)定組

組長(zhǎng)：

成員：公安、行政執(zhí)法、鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：負(fù)責(zé)維護(hù)拆遷現(xiàn)場(chǎng)秩序，對(duì)拆遷房屋進(jìn)行預(yù)先安全檢查，嚴(yán)禁故意阻撓拆遷、滋事行為發(fā)生，確保拆遷人員安全和房屋拆遷工作順利實(shí)施。

三、實(shí)施步驟

禁牧搬遷工作從2012年3月初開(kāi)始，至6月末結(jié)束，分宣傳動(dòng)員和房屋設(shè)施評(píng)估、實(shí)施搬遷兩個(gè)步驟。

1、第一階段：宣傳動(dòng)員和房屋設(shè)施評(píng)估（3月1日—4月15日）。成立禁牧工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定實(shí)施方案，組成工作組深入牧戶中，廣泛宣傳禁牧工作任務(wù)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、建設(shè)生態(tài)綠洲型城市的重大意義，認(rèn)真做好禁牧搬遷牧戶的思想動(dòng)遷工作。組織、農(nóng)牧、農(nóng)技、林業(yè)等部門，對(duì)村集體草牧場(chǎng)進(jìn)行勘測(cè)，聘請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估單位對(duì)村集體草牧場(chǎng)內(nèi)牧戶房屋等設(shè)施進(jìn)行評(píng)估，完成草牧場(chǎng)勘測(cè)和牧戶房屋設(shè)施評(píng)估報(bào)告。

2、第二階段：實(shí)施搬遷（4月16日—6月30日）。按照草牧場(chǎng)勘測(cè)和房屋設(shè)施評(píng)估報(bào)告，組織相關(guān)單位、部門徹底拆除牧民構(gòu)筑物（房屋、圈舍），并將牧民全部搬離草牧場(chǎng)進(jìn)行安置。

四、安置補(bǔ)償措施

（一）牧戶補(bǔ)償及安置。對(duì)搬遷牧戶的構(gòu)筑物，參照年禁牧搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一次性給予牧戶付清補(bǔ)償費(fèi)；并參照烏海市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化政策，到市、區(qū)購(gòu)房居住的牧戶可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

（二）村集體草牧場(chǎng)補(bǔ)償。草牧場(chǎng)勘測(cè)組要詳細(xì)勘測(cè)并確定村集體草牧場(chǎng)界至和面積，按照每畝每年2元標(biāo)準(zhǔn)，給予村集體草原補(bǔ)償。

五、工作要求

一是要認(rèn)真做好宣傳動(dòng)員工作。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位要各司其職，各負(fù)其責(zé)，采取有力措施，深入牧戶家中講政策、明道理，切實(shí)做好搬遷牧戶動(dòng)遷工作，確保禁牧搬遷各項(xiàng)工作有序開(kāi)展。

二是要認(rèn)真做好牧戶搬遷補(bǔ)償工作。要與牧戶簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，及時(shí)兌現(xiàn)優(yōu)惠補(bǔ)償政策，依法進(jìn)行公證，維護(hù)搬遷牧戶的合法權(quán)益。

第8篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

第一條為加強(qiáng)政府征地拆遷補(bǔ)償資金的審計(jì)監(jiān)督，提高資金使用效益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》及其實(shí)施條例、《政府投資項(xiàng)目審計(jì)規(guī)定》、《縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估監(jiān)督管理工作的通知》文件等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二章審計(jì)范圍及對(duì)象

第二條政府征地拆遷補(bǔ)償資金審計(jì)，是指審計(jì)機(jī)關(guān)依照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的職責(zé)、權(quán)限和程序，根據(jù)縣政府指派或采取隨機(jī)抽取征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目、隨機(jī)選派審計(jì)人員、隨時(shí)實(shí)地勘察(雙隨機(jī)一隨時(shí))方式，對(duì)縣本級(jí)征地拆遷補(bǔ)償資金（包括國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償、國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備、征地地面附著物和青苗補(bǔ)償）進(jìn)行適時(shí)審計(jì)監(jiān)督。

第三條審計(jì)對(duì)象主要包括負(fù)責(zé)征地拆遷工作的實(shí)施主體、被拆遷對(duì)象、拆遷補(bǔ)償資金管理部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等,涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)單位和個(gè)人。

第三章審計(jì)內(nèi)容

第四條征地拆遷補(bǔ)償資金審計(jì)主要內(nèi)容包括征地拆遷范圍內(nèi)各類房屋、地面附著物和附屬物的確認(rèn)、政策落實(shí)、拆遷成本、資金籌集和使用、拆遷程序等情況。

（一）征地拆遷的勘測(cè)丈量及房屋權(quán)屬等地上物的確認(rèn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)或測(cè)量機(jī)構(gòu)等單位在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量及房屋權(quán)屬的確認(rèn)時(shí)，審計(jì)機(jī)關(guān)委派的中介審計(jì)機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)收集相關(guān)資料進(jìn)行確認(rèn)。

（二）征地拆遷政策落實(shí)情況的檢查。主要是審查征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)政策、安置補(bǔ)償方案是否合理和合法及落實(shí)情況。

（三）征地拆遷成本審計(jì)。以項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償安置的相關(guān)政策、規(guī)定、方案等為依據(jù)，審核征地拆遷范圍內(nèi)的土地征收補(bǔ)償、房屋征收補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，以及征地拆遷工作經(jīng)費(fèi)、拆除回收資金、房屋評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用的情況。

重點(diǎn)檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等服務(wù)單位出具的結(jié)論，并提出審計(jì)意見(jiàn)。

（四）征地拆遷資金的籌集和使用情況的審計(jì)。以項(xiàng)目單位的財(cái)務(wù)收支為基礎(chǔ)，審查項(xiàng)目單位征地補(bǔ)償資金籌集、使用等情況，必要時(shí)延伸至被征收人、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

第四章審計(jì)資料

第五條項(xiàng)目單位應(yīng)積極配合審計(jì)機(jī)關(guān)或中介審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作，提供必要工作條件和下列文件資料，并對(duì)資料的真實(shí)性、完整性作出書(shū)面承諾：

（一）可行性研究報(bào)告；

（二）立項(xiàng)及批準(zhǔn)性文件；

（三）規(guī)劃及設(shè)計(jì)文件；

（四）征收土地公告或征收凍結(jié)公告；

（五）征收補(bǔ)償方案和費(fèi)用預(yù)算；

（六）與相關(guān)單位或部門簽訂的委托評(píng)估合同、安置補(bǔ)償協(xié)議或地上附屬物補(bǔ)償協(xié)議；

（七）實(shí)施單位和國(guó)土部門（房屋征收部門）編制的房屋征收補(bǔ)償補(bǔ)助統(tǒng)計(jì)表、分戶摸底表、收購(gòu)?fù)恋刭M(fèi)用統(tǒng)計(jì)表、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表及土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬、房屋用途的有關(guān)證明（土地證、房屋所有權(quán)證、房屋租賃協(xié)議、完稅證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）；

（八）房屋評(píng)估報(bào)告、土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告、土地測(cè)繪圖、房屋測(cè)繪圖等；

（九）財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行對(duì)賬單、會(huì)計(jì)憑證和賬簿等會(huì)計(jì)資料；

（十）與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的文件和會(huì)議紀(jì)要等；

（十一）其他需要提供的有關(guān)資料。

具體項(xiàng)目需提供的資料，以縣審計(jì)機(jī)關(guān)的通知要求為準(zhǔn)。

第五章中介機(jī)構(gòu)的聘用及服務(wù)費(fèi)用支付

第六條縣審計(jì)機(jī)關(guān)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況聘用中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，征地拆遷工作的實(shí)施主體與評(píng)估單位所簽訂的委托評(píng)估協(xié)議，應(yīng)約定聘用中介審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償審計(jì)，中介審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷補(bǔ)償出具審計(jì)意見(jiàn)。

第七條縣審計(jì)機(jī)關(guān)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式建立中介機(jī)構(gòu)備選庫(kù)，或者直接聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)和相關(guān)專家進(jìn)行審核，聘用合同中應(yīng)明確審計(jì)機(jī)關(guān)與聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專家之間的義務(wù)與責(zé)任。

第八條中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)招標(biāo)確定或按照國(guó)家行業(yè)部門頒布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行，審計(jì)服務(wù)費(fèi)用由縣財(cái)政部門審核后撥付，列入征地拆遷補(bǔ)償成本。

第9篇：房屋評(píng)估報(bào)告范文

1、簽約。簽約是指賣方夫妻雙方和買入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定。

2、交稅。交稅是指買賣雙方按國(guó)家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。

3、登記。登記指買賣雙方交納相關(guān)稅費(fèi)后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、取證。取證是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過(guò)戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時(shí)整個(gè)過(guò)戶手續(xù)全部結(jié)束。

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