房地產(chǎn)融資擔(dān)保精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

（一）房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)依存度高自1980年房改以來，房地產(chǎn)市場在我國從無到有，從弱到強(qiáng)，特別是在21世紀(jì)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)給中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展注入了新的元素，尤其是在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面作用尤為顯著。主要表現(xiàn)在：

（1）推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以中部地區(qū)江西省為例，該省2008房地產(chǎn)業(yè)增加值發(fā)展到220.45億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的11.0%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,使其迅速成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。2008年，江西房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為11.4%，拉動(dòng)GDP增長1.4個(gè)百分點(diǎn)，如表1所示：

（2）拉動(dòng)社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增加了地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重穩(wěn)步上升，由1990年占全社會(huì)投資的4.1%發(fā)展到2004年最高時(shí)占14.6%，2008年為11.5%。2008年，全社會(huì)投資增加額中的7.8%是由房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)的，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)全社會(huì)投資增長3.4個(gè)百分點(diǎn)。2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳所得稅9.83億元，比2000年增長6.5倍。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)還產(chǎn)生房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等稅費(fèi)，僅此4項(xiàng)稅收就達(dá)43.21億元，占地方財(cái)政收入的8.8%，2004―2008年的五年，全省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅累計(jì)上繳104.27億元，占全省地方財(cái)政收入的6.3%，促進(jìn)了地方財(cái)力的增強(qiáng)。

（3）房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與發(fā)展直接推動(dòng)了與之相關(guān)的建筑業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也間接帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先帶動(dòng)了建材工業(yè)的發(fā)展，2008年鋼材產(chǎn)量2570萬噸，比1990年增長18.2倍；水泥產(chǎn)量10227萬噸，比1990年增長7.7倍；平板玻璃產(chǎn)量3209萬重量箱，比1990年增長2.5倍。其次帶動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展，2008年，具有資質(zhì)的建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值2828.25億元，比1990年增長67.9倍；實(shí)現(xiàn)利潤總額98.81億元，利稅總額192.33億元，分別比1990年增長95.9倍、88.0倍；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率平均達(dá)到14.05萬元/人（按產(chǎn)值計(jì)算），比1990年增長10.7倍。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了與之相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，隨著居民小區(qū)的建成，居住條件的改善，增加了人們對(duì)室內(nèi)裝潢、家具和家電消費(fèi)的支出。此外，新型保溫吸熱和防腐等材料的應(yīng)用，還促進(jìn)了科技的進(jìn)步；物業(yè)管理、房屋中介等行業(yè)的出現(xiàn)，為社會(huì)就業(yè)提供了新途徑，緩解了就業(yè)壓力，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)整體質(zhì)量不高 截止到2008年底，全國有各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)87562家，其中上市房地產(chǎn)公司105家，絕大部分企業(yè)都屬于三級(jí)及以下資質(zhì)（注冊資金一級(jí)企業(yè)不低于5000萬元；二級(jí)企業(yè)不低于2000萬元；三級(jí)企業(yè)不低于800萬元；四級(jí)企業(yè)不低于100萬元），這些公司的競爭能力低，抗風(fēng)險(xiǎn)能弱，行業(yè)集中度較低。 在中西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的總體質(zhì)量狀況更加不容樂觀，如表2所示：

從表2可以看出在中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)占有比重很大，由于資質(zhì)低、自有資金少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，遇到金融危機(jī)，企業(yè)就難以生存。據(jù)研究顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，東部地區(qū)的競爭力，大于中西部地區(qū)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的競爭力要大于內(nèi)陸地區(qū)。但實(shí)際上我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都處于廣大的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐腉DP貢獻(xiàn)占有很大的比率。

二、欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式分析

（一）私人借貸或銀行貸款等單一的融資方式 在這些地區(qū)尤其是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛起步的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城，分布大量的小型房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程起了巨大的作用，企業(yè)的組織形式以有限責(zé)任公司為主，這些公司資金來源主要靠私人借貸或銀行借款。私人借貸及銀行貸款這種融資方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡便，融資速度比較快，但是作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其自身資質(zhì)不高，在銀行的信用評(píng)價(jià)體系中信用度偏低，所以通過這種方式融資的成功率不高。而且采取這種單一的融資方式，使得公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分布不合理，大量債務(wù)資金的存在，影響公司的償債能力，且使公司抵御風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足。如果遇到通貨膨脹，銀行緊縮銀根，企業(yè)就會(huì)面臨資金短缺的困境。

（二）“自有資金加銀行貸款結(jié)合股權(quán)融資”的組合融資模式 股

權(quán)投資是民間資本的一個(gè)比較好的投資渠道，同時(shí)這種資金成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要資金來源。通常地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金回讓渡部分股權(quán)，這種股權(quán)融資結(jié)合銀行貸款的融資方式是目前比較傳統(tǒng)的一種融資方式尤其是在欠發(fā)達(dá)地區(qū)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)中比較常見。通常這種融資方式的資金結(jié)構(gòu)為，自有資金占30%左右，銀行貸款占45%左右，非上市股權(quán)融資占25%左右。從這種融資方式資金結(jié)構(gòu)可以看出，一般采用這種方式的前提是自有資金加上銀行貸款所占資金總份額較大，所以一般常見一些實(shí)力相對(duì)雄厚的公司，一般企業(yè)采取這種方式融資成功率不高。因?yàn)樵谧陨碣Y金不足的情況下采取股權(quán)融資必須讓度一部分控股權(quán)，與此同時(shí)也就散失了大部分的投資回報(bào)。

三、欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)新的融資模式分析

（一）加快中小型企業(yè)兼并重組 中小型企業(yè)是當(dāng)前特定市場環(huán)境下催生的一個(gè)企業(yè)群體，也是最容易消失的一個(gè)企業(yè)群體。其對(duì)市場敏感性最高，一旦市場環(huán)境轉(zhuǎn)變、宏觀政策收緊，就容易成為倒閉的先行者。因此中小型企業(yè)可以利用手中的土地儲(chǔ)備引入戰(zhàn)略合作者通過行業(yè)內(nèi)部兼并行為，小企業(yè)解決自身融資困難；大企業(yè)以相對(duì)低廉的價(jià)格獲得土地儲(chǔ)備和未來發(fā)展資源；而銀行則因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移到大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)而免除了部分金融風(fēng)險(xiǎn)。這種通過業(yè)界兼并重組方式是目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段，但是其應(yīng)用比較少，原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)不愿放棄對(duì)企業(yè)的控制權(quán)。

（二）合作開發(fā) 合作開發(fā)融資形式主要有銀企合資形式和互擔(dān)保模式。其融資的核心思想房地產(chǎn)企業(yè)本身和第三方進(jìn)行合作來獲得資金的一種形式。

（1）銀企合資。銀企合資模式主要是指房地產(chǎn)企業(yè)和銀行雙方利用各自的優(yōu)勢進(jìn)行合作開發(fā)，具體就是說房地產(chǎn)企業(yè)利用其在項(xiàng)目管理及房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)等方面的優(yōu)勢，銀行等金融機(jī)構(gòu)利用自身的資金優(yōu)勢成立合資公司，這樣房地產(chǎn)公司和銀行在企業(yè)具有不同的角色，由于銀行在公司中具有投資者和債券人的角色，所以一般情況下銀行給出的利率要低于市場利率。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生收益時(shí)，原房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得其中的股權(quán)收益，銀行在獲取股權(quán)收益的同時(shí)還可以獲得貸款利息收益。這樣不但可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，而且也可以化解銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（2）互擔(dān)保。以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會(huì)。動(dòng)員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會(huì)并成為其中會(huì)員，會(huì)員如果出現(xiàn)資金緊張，會(huì)員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在互助發(fā)展協(xié)會(huì)內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互擔(dān)保聯(lián)系起來，在向銀行爭取貸款時(shí)也可以更能得到銀行的支持。當(dāng)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，互擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最終由會(huì)員分擔(dān)，容易被擔(dān)保者接受。擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請(qǐng)人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

（三）大力推行租賃權(quán)融資 租戶通過繳納租金、履行租賃合同而獲得了對(duì)租賃房地產(chǎn)的唯一的、排他性的占有權(quán)，機(jī)租賃權(quán)益。這種權(quán)益可以像其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益一樣轉(zhuǎn)讓或抵押，因此可以利用租賃的土地進(jìn)行融資活動(dòng)，通常有土地租賃權(quán)融資和回租融資等形式。土地租賃權(quán)融資具體過程為：開發(fā)商以一定的地價(jià)取得了土地使用權(quán)之后把未來的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以定制合同或租賃合同的形式出售給物業(yè)管理公司以期獲得未來的定期租金收入，開發(fā)商之后利用獲得的定期租金收益加上其他擔(dān)保條件向銀行貸款。這種融資方式同開發(fā)商預(yù)售房屋融資有相似之處，都是通過出售期貨的形式獲得資金，不同的是土地租賃權(quán)融資通過租金抵押形式向銀行獲得貸款是一種債權(quán)融資方式。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道廣泛，但是不是所有的融資方式都能加以利用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的特點(diǎn)加以摸索，創(chuàng)新出一些新融資方式，這樣才能應(yīng)對(duì)市場的變化。

第2篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；金融調(diào)控

0.引言

隨著制度的變革和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，我國房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式逐漸演變?yōu)橘Y本密集型產(chǎn)業(yè)，而土地招拍掛制度的實(shí)行更強(qiáng)化這一模式。在轉(zhuǎn)為資本密集型產(chǎn)業(yè)中，受社會(huì)整體融資結(jié)構(gòu)影響，房地產(chǎn)業(yè)的資金也主要由銀行體系提供，這在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)集中。

1.金融調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資

融資行為從國外經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道：自有資金、銀行借貸、發(fā)行債券、資本市場融資、信托，國外基金等。從我國情況看，在信貸與土地緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍以銀行貸款為主，股票融資加速發(fā)展，債券融資取得突破，利用外資有所回升。

1.1吸引外資和與外商合作

近十年房地產(chǎn)業(yè)利用外資總體呈現(xiàn)下降之后緩慢回升的態(tài)勢。人民幣升值、房價(jià)上漲使2006年以來利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資來源比例有所上升，但2007年上半年房地產(chǎn)投資利用外資282．29億元，僅占總投資來1．8％。即使是這些初涉中國房地產(chǎn)企業(yè)的外資，也面臨了越來越高的政策門檻。2006年171號(hào)文，2007年的130號(hào)文提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻。

1.2房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)。

目前我國REITS仍處于探索起步階段，僅有幾只REITS在香港上市。但房地產(chǎn)信托投資基金難以成為我國房地產(chǎn)企業(yè)有效融資方式。其一，我國目前尚無國外REITS的稅收優(yōu)惠政策；其二， REITS的資產(chǎn)要求為收益穩(wěn)定的出租性商業(yè)物業(yè)(參見廣州越秀REITS物業(yè)組合)，而我國目前房地產(chǎn)投資增長較快，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，持有物業(yè)比例偏低，REITS資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式對(duì)多數(shù)企業(yè)并無幫助。

1.3銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。

貸款集中度提高銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持除了開發(fā)貸款，更重要的是提供了按揭貸款。2007年上半年，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的22％，其他資金來源中的定金和預(yù)付款大多來自銀行按揭貸款，自籌資金的一部分也間接來自銀行，幾項(xiàng)合計(jì)，房地產(chǎn)投資50％ 以上的資金來自于銀行。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)業(yè)整合力度加大，土地與信貸資源越來越向優(yōu)勢企業(yè)集中。對(duì)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計(jì)中，在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標(biāo)的集中度在逐步上升，前十大公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。

2.面對(duì)融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對(duì)策略。

盡管受目前整個(gè)宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對(duì)于一位房地產(chǎn)商來說，堅(jiān)實(shí)的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。

2.1探索有效的民間融資方式。

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現(xiàn)金超過4萬億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。因此，在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對(duì)解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。

2.2調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。

在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對(duì)困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施，對(duì)比融資成本和可能，積極實(shí)現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計(jì)劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個(gè)人融資結(jié)合起來的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對(duì)銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互擔(dān)保制度。

可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時(shí)，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)為平臺(tái)，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會(huì)，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會(huì)，會(huì)員如果出現(xiàn)資金緊張，會(huì)員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在協(xié)會(huì)內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互擔(dān)保，在向銀行爭取貸款時(shí)增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

2.4尋求合作開發(fā)。

一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時(shí)問內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該通過積極有效的項(xiàng)目組合和內(nèi)部調(diào)整，建立符合債券市場要求的公司治理結(jié)構(gòu)；證券發(fā)行機(jī)構(gòu)也應(yīng)在考慮發(fā)行成本的基礎(chǔ)上， 在融資的數(shù)額、期限、結(jié)構(gòu)、利率和對(duì)公司監(jiān)管的參與程度等方面滿足企業(yè)的需要；企業(yè)債券的投資者還要更加關(guān)注信息成本和道德風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管部門要規(guī)范資本市場的運(yùn)行框架，提供有效的監(jiān)管機(jī)制，保證資本市場的有序競爭和健康發(fā)展

參考文獻(xiàn)

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004．

第3篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資高速上漲，空置率過高

中國內(nèi)地房地產(chǎn)從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但是，區(qū)域性過熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實(shí)際存在。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高效益并存的行業(yè)，近幾年來，房地產(chǎn)投資增速過快，空置率上升及房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲等問題一直伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2008年全國房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)21.8％，2009年投資增幅持續(xù)上漲，達(dá)到31.4％。國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的2008年6月份“國房景氣指數(shù)”顯示，截止到2008年6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2％。房屋的空置雖然是暫時(shí)的，但過高的空置自然會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量資金被占?jí)?，在給企業(yè)帶來較大的資金壓力的同時(shí)也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進(jìn)一步發(fā)展，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度依賴銀行信貸

房價(jià)嚴(yán)重偏離居民的收入水平和購買能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地產(chǎn)供求嚴(yán)重脫節(jié)，從長遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有弊無利。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都離不開金融的支持。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高的情況下，開發(fā)商的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款?；钴S在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。換言之，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)都與銀行信貸支持密不可分。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大

中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房價(jià)增長過快，價(jià)格和市場風(fēng)險(xiǎn)偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。

5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了55.69％。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78％。主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億，增長了94.07％。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低為49.08％，2002年最高為54.55％，并呈上升趨勢。由上可知，地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

1.融資渠道過于單一

大陸房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達(dá)，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等。但我國房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)尚未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。其它融資方式一直以來受到較多限制，發(fā)展緩慢，多元化資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系遠(yuǎn)未形成。由于融資渠道過度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸的擴(kuò)張與收縮十分敏感，信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受著巨大的沖擊，難以從其他途徑籌措到足夠資金來滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金分配隨意性大，利潤分配程序不規(guī)范

眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國家住房制度改革帶來的機(jī)遇紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)中，投資具有一定的盲目性。企業(yè)成立時(shí)間短，人才匾乏，成立后往往忙于項(xiàng)目開發(fā)，沒有時(shí)間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來走向。另外，如何分配利潤往往由投資人決定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求來確定分配的。投資人認(rèn)為市場前景光明，會(huì)去尋找新的投資機(jī)會(huì)，將獲取的利潤投資到新開發(fā)中去；投資人認(rèn)為市場前景暗淡，就會(huì)通過利潤分配方式會(huì)抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。

為了減輕稅負(fù)，企業(yè)不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉(zhuǎn)移出去。這樣，企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。

3.財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱

大陸的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就由國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，往往帶有效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷。企業(yè)之間、各部門間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法得到保證；大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)權(quán)集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于管理；記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的賬目只是走形式。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財(cái)務(wù)人員的財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)缺乏，應(yīng)用水平不高。財(cái)務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)決策失誤。

三、抵御房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.發(fā)展多元化直接融資，進(jìn)一步完善間接融資

適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險(xiǎn)。中國內(nèi)地《公司法》對(duì)公司債券發(fā)行主體、發(fā)行條件的規(guī)定非常嚴(yán)格，如果嚴(yán)格按照目前《公司法》規(guī)定，那么長期債券融資的大門可以說對(duì)中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是關(guān)閉的。因此，國家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。此外，還應(yīng)以短期融資為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)今各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行＋外資銀行、中資銀行＋信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中資銀行＋信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)＋擔(dān)保企業(yè)、中資銀行＋擔(dān)保企業(yè)甲＋擔(dān)保企業(yè)乙等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保

和抵押貸款。

2.高度重視可行性研究，加強(qiáng)資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配

可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯侩A段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤分配策略的制定應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要制訂長期的利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配具有不規(guī)范、隨意性的特征，導(dǎo)致企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率極高，嚴(yán)重影響企業(yè)到外部進(jìn)行融資。同時(shí)，沒有充分利用內(nèi)源融資成本低的優(yōu)點(diǎn)，增加了企業(yè)的融資成本，嚴(yán)重影響了企業(yè)的利潤。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)的內(nèi)源融資能力，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。利潤分配以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，減少分配現(xiàn)金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。

3.宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長點(diǎn)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長，因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場功能。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的融資風(fēng)險(xiǎn)。比如，我國至今尚未推出產(chǎn)業(yè)投資基金法，無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無法可依，證券投資基金不能直接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，債券融資的法律法規(guī)都還不完善，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)，加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，稅法的修訂，住房保險(xiǎn)市場的完善等等，相關(guān)法律、法規(guī)制度的建立和完善是亟需解決的。

另一方面是機(jī)制的完善，應(yīng)在企業(yè)集團(tuán)各公司及各有關(guān)部門間，建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，并實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度和集體決策制度，避免決策失誤和舞弊事件的發(fā)生。尤其在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔(dān)保和對(duì)外投資等方面，明確決策人員和執(zhí)行人員及會(huì)計(jì)人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責(zé)權(quán)限和工作程序，從而規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最大限度地預(yù)防和控制企業(yè)可能出現(xiàn)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可分為可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要是對(duì)可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，通過構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，科學(xué)地進(jìn)行事前控制，減少經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為適應(yīng)組織結(jié)構(gòu)扁平化發(fā)展趨勢，企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)廣泛應(yīng)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)，加快信息集成化速度。這是防范與化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，也是確保企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全和財(cái)務(wù)活動(dòng)效益性的有效手段。

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第4篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 融資 策略

一、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）銀行貸款困難較大

中小房地產(chǎn)企業(yè)要取得銀行貸款相對(duì)比較難，因?yàn)殂y行方面的貸款政策大多向大中型有企業(yè)傾斜，銀行根據(jù)政策規(guī)定向申請(qǐng)融資的企業(yè)發(fā)放貸款，到期能否按時(shí)收回，存在著風(fēng)險(xiǎn)因素。銀行方面會(huì)通過提高融資門檻的方式把這種風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，這加大了中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的難度。第一，銀行為了降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，制定相關(guān)的政策條例來限制企業(yè)的貸款數(shù)額，特別是針對(duì)中小企業(yè)的放貸，當(dāng)然包括中小房地產(chǎn)企業(yè)。第二，我國銀行等金融機(jī)構(gòu)在為中小企業(yè)辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，操作程序繁瑣，手續(xù)繁多，加之中小企業(yè)自身的情況，每筆申請(qǐng)的貸款數(shù)額都不大，由此導(dǎo)致銀行在辦理這些業(yè)務(wù)時(shí)交易成本和監(jiān)督成本大幅度上升。第三，銀行等金融機(jī)構(gòu)給企業(yè)提供貸款時(shí)都要求企業(yè)用資產(chǎn)來做抵押、質(zhì)押或者由其他企業(yè)提供擔(dān)保等形式，但由于中小企業(yè)的資產(chǎn)有限，在辦理擔(dān)保貸款時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)要求擔(dān)保企業(yè)經(jīng)營效益要好，要有充足的現(xiàn)金流，而能為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保的大多也是中小企業(yè)，致使中小企業(yè)達(dá)不到融資的條件。

（二）證券融資比較困難

除了向銀行申請(qǐng)貸款外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過證券融資的渠道籌集資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。證券融資主要是指通過企業(yè)在交易所上市，發(fā)行債券實(shí)行的融資方式。但從目前的實(shí)際情況看，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)通過證券融資的難度較大。一是大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)代管理意識(shí)及對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的考慮，只注重眼前利益，不愿意企業(yè)通過上市來擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)發(fā)展。二是在我國，企業(yè)債券是由政府部門嚴(yán)格控制的，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少政策和環(huán)境的有利支持而不具備上市的條件，也就很難獲取發(fā)行債券融資的資格。

（三）民間借貸風(fēng)險(xiǎn)巨大

由于向銀行貸款及證券融資的難度較大，有些房地產(chǎn)企業(yè)就通過民間借貸形式來籌集資金，而民間借貸是不受國家金融制度監(jiān)管和控制的，也不在國家金融法規(guī)的規(guī)范和保護(hù)之內(nèi)，這些民間借貸大多不符合國家的法律法規(guī)及政策的要求或處于半合法狀態(tài)，雖然可以幫助中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的需求，但由于國家對(duì)民間借貸起不到監(jiān)督和管控的作用，導(dǎo)致中小企業(yè)向民間金融市場借貸的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題的原因

當(dāng)前，影響我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要原因有三個(gè)方面：一是政府方面的因素；二是企業(yè)自身方面的因素；三是金融機(jī)構(gòu)方面的因素。

（一）政府方面

企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資，政府部門對(duì)企業(yè)融資制定的政策及文件非常重要。但從目前的情況來看，政府部門在制定這些政策時(shí)，大多還是依據(jù)大中型國有企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來考慮，沒有照顧到中小企業(yè)的實(shí)際情況。同時(shí)，一些地方行政部門也會(huì)出臺(tái)有關(guān)企業(yè)融資方面的政策，當(dāng)這些政策與政府制定及頒布的融資政策相沖突時(shí)，中小企業(yè)很難把握尺度，不利于企業(yè)獲取融資。

（二）企業(yè)自身方面

一是中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置相對(duì)簡單，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度也不夠健全，在對(duì)融資活動(dòng)的認(rèn)識(shí)及理解上存在偏差和錯(cuò)誤行為。財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的知識(shí)技能，在企業(yè)的融資過程中，不能針對(duì)企業(yè)的情況提出合理的融資規(guī)劃，影響了企業(yè)的融資需求。在獲取融資后，到期履行還款義務(wù)時(shí)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)困難，無法按期償還貸款，給企業(yè)還債信用造成影響，也使得金融機(jī)構(gòu)降低了對(duì)企業(yè)申請(qǐng)貸款的熱情。二是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)忽視經(jīng)營生產(chǎn)及售后服務(wù)環(huán)節(jié)，忽視對(duì)專業(yè)技術(shù)人才的管理，致使專業(yè)技術(shù)人才工作積極性不高，流動(dòng)頻繁，企業(yè)效益較差，獲利能力不強(qiáng)，償還貸款的能力也明顯下降。

（三）銀行等金融機(jī)構(gòu)方面

目前，我國的金融機(jī)構(gòu)在很多方面制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資。一是銀行要求貸款企業(yè)要有足夠的資產(chǎn)作為抵押，為了到期順利回收貸款，在信用等級(jí)上也要求貸款企業(yè)達(dá)到規(guī)定的要求，但大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)不具備這些條件，其次，在申請(qǐng)融資的過程中，銀行設(shè)置了很多項(xiàng)的審批條款，操作程序上也非常嚴(yán)格，中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)決定了他們很難達(dá)到銀行的要求。二是中小房地產(chǎn)企業(yè)本身規(guī)模不大，貸款的數(shù)額較低，銀行等金融機(jī)構(gòu)在審核貸款資料時(shí)，需要對(duì)企業(yè)的情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、形成調(diào)查報(bào)告上報(bào)給上級(jí)部門，接到上級(jí)部門的批復(fù)后，再安排貸款的發(fā)放，銀行等金融機(jī)構(gòu)這一系列的流程所產(chǎn)生的經(jīng)營成本與取得的收益基本持平，有些業(yè)務(wù)還超出了收益額，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不愿意為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。加之由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因，有些企業(yè)不能很好地履行到期還款義務(wù)，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，從而減少了對(duì)中小企業(yè)的貸款額度。三是目前在我國還沒有為中小企業(yè)建立切實(shí)可行的投資融資市場，中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模不大，但數(shù)量龐大，能達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)的卻少之又少，同時(shí)資本市場的規(guī)則不是適合所有企業(yè)，尤其是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的顧及面非常小。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

（一）獲取政府部門的支持

（1）政府部門要顧全大局，努力優(yōu)化針對(duì)中小企業(yè)的融資環(huán)境。在政策的制定上，不但要有利于國有大中型企業(yè)，還應(yīng)該多考慮中小企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求，組建對(duì)所有企業(yè)具有普遍適用性的融資公共平臺(tái)，使中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)自身的發(fā)展情況與所需資金情況，通過這一平臺(tái)達(dá)到融資的目的。其次，政府部門還應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要增設(shè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量，提升金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理水平，建立適合為中小企業(yè)融資提供服務(wù)的制度體系，探索并嘗試與傳統(tǒng)融資方式不同的抵押質(zhì)押方式，擴(kuò)大中小企業(yè)融資的渠道，提高其融資能力，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)融資需求得到滿足。

（2）政府部門應(yīng)著重制定有利于中小企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，努力在政策制度上向其傾斜，加大對(duì)中小房企業(yè)扶持的力度，使其能夠持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)內(nèi)部獲利能力的同時(shí)也提高其外部融資的能力。

（二）提高企業(yè)自身融資能力

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的完善，將有利于企業(yè)吸收更多的銀行貸款及其他類型的融資資金。一是完善機(jī)構(gòu)設(shè)置。中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模較小，但應(yīng)建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)，各組織之間要相互合作、相互制約、相互監(jiān)督，做到產(chǎn)權(quán)清晰明了。二是加強(qiáng)內(nèi)部管控，完善財(cái)務(wù)管理制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，在會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理方面更應(yīng)下功夫，嚴(yán)格按照國家會(huì)計(jì)法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的要求，對(duì)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，由此能夠提升銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)信用的高評(píng)價(jià)，為企業(yè)對(duì)外融資奠定了基礎(chǔ)。三是建立內(nèi)部融資制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)不容易通過外部融資渠道獲得資金，那勢必要強(qiáng)化內(nèi)源融資的能力，所謂內(nèi)源融資概括來說就是企業(yè)依據(jù)內(nèi)部積累進(jìn)行的融資，包括三種形式：資本金、留存收益轉(zhuǎn)化為投資及折舊基金轉(zhuǎn)化為投資。中小房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施內(nèi)部融資制度，提升企業(yè)的自我積累能力。

（三）提高銀行等金融機(jī)構(gòu)的扶持力度

（1）目前，我國中小企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)。銀行等金融機(jī)構(gòu)，特別是國有商業(yè)銀行，要走出概念上的誤區(qū)，很多大企業(yè)也是由中小企業(yè)發(fā)展起來的，在國有大中型企業(yè)與中小企業(yè)融資上，要采取公平競爭的原則，銀行等金融機(jī)構(gòu)在信貸扶持上要做到一碗水端平，努力為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)。

（2）銀行等金融機(jī)構(gòu)要完善自身的制度體系，在貸款政策上，多為中小企業(yè)考慮，為其提供全方位的融資服務(wù)和多種類型的貸款渠道以及相對(duì)寬松的貸款政策。在貸款手續(xù)上要盡量簡化，定期為中小企業(yè)提供最新的金融政策和利率調(diào)整等信息，及時(shí)滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)的金融方面的需求。

（四）嘗試新型融資渠道

傳統(tǒng)的融資渠道不能滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，那么就迫使中小房地產(chǎn)企業(yè)努力探索嘗試新的融資渠道，例如租賃融資、上市融資、資產(chǎn)典當(dāng)融資等。

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，租賃融資在企業(yè)急需資金時(shí)更加快捷適用。一方面租賃融資不需要承租人用資產(chǎn)抵押，也不需要第三方的擔(dān)保，對(duì)承租人的信用等級(jí)要求也比較低，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)很容易獲得融資資金，另一方面，與向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資不同，租賃融資方式在流程上要簡化很多，這大大縮短了企業(yè)辦理融資的時(shí)間，這種融資方式也越來越多地被中小房地產(chǎn)企業(yè)所廣泛應(yīng)用。

四、總結(jié)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不容忽視，科學(xué)、合理且有效地籌集資金是保證中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提，相信在政府部門、企業(yè)自身及銀行等金融機(jī)構(gòu)的共同努力下，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)獲得持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]于民.淺談如何緩解我國中小企業(yè)融資困境的策略[J].中小企業(yè)管理與科技，2013，（1）：37-38.

第5篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

通過對(duì)河北省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深度訪談和問卷調(diào)查，結(jié)合企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)研究的相關(guān)文獻(xiàn)資料，從宏觀和微觀兩個(gè)方面總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素并對(duì)其進(jìn)行分析[3][4]。(一)宏觀影響因素分析本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)競爭因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產(chǎn)業(yè)政策，金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地產(chǎn)業(yè)政策是指國家中央或地方政府制定的，主動(dòng)干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各種政策的集合。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策。(2)金融政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱。(3)土地使用政策。近幾年來，我國一直在執(zhí)行嚴(yán)格的土地管理政策。嚴(yán)格的土地管理政策雖然促進(jìn)了土地的節(jié)約使用，但也導(dǎo)致了土地供應(yīng)的相對(duì)緊張，并增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)成本，增加了其融資的難度和融資成本，進(jìn)而提高了其融資風(fēng)險(xiǎn)。2．宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價(jià)格指數(shù)、供求關(guān)系等因素。(1)通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過流通中實(shí)際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象，它體現(xiàn)為購買力風(fēng)險(xiǎn)。在通貨膨脹壓力下，流動(dòng)性過剩問題將趨于明顯。為了確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，一般情況下政府會(huì)采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會(huì)有所加大進(jìn)而增加其融資風(fēng)險(xiǎn)。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后，所余下的實(shí)際收入。一般而言，家庭可支配收入多會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，提高其商業(yè)信譽(yù)進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之，家庭可支配收入較少會(huì)使得房地產(chǎn)需求萎縮從而增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(3)房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢的相對(duì)數(shù)。一般來說，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就越容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益從而償還債權(quán)人和投資者，增強(qiáng)其商業(yè)信譽(yù)，從而增強(qiáng)其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越低，則會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。(4)供求關(guān)系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。供大于求則預(yù)期銷售收入難以實(shí)現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度和成本，融資風(fēng)險(xiǎn)較大;相反，如果供不應(yīng)求，則融資風(fēng)險(xiǎn)就較小。3．行業(yè)競爭情況。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況表現(xiàn)在:(1)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個(gè)企業(yè)占據(jù)的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產(chǎn)市場集中度比較小。(2)房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡:東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業(yè)競爭情況對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括行業(yè)定位、同類型競爭者數(shù)量和企業(yè)所處的市場競爭環(huán)境三個(gè)方面。(二)微觀影響因素分析本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)微觀影響因素主要有企業(yè)信譽(yù)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)經(jīng)營管理因素。1．企業(yè)信譽(yù)情況。企業(yè)信譽(yù)主要包括企業(yè)形象、抵押擔(dān)保、企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量、貸款到期清償率等因素。(1)企業(yè)形象是指人們通過企業(yè)的各種標(biāo)志(如產(chǎn)品特點(diǎn)、行銷策略、人員風(fēng)格等)而建立起來的對(duì)企業(yè)的總體印象。企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，它是社會(huì)公眾與企業(yè)接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業(yè)形象好，知名度和公眾認(rèn)知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風(fēng)險(xiǎn)較低;反之企業(yè)形象差則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。(2)抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供的抵押擔(dān)保物越多、價(jià)值越高，投資者越愿意將資金投入該企業(yè)，則融資風(fēng)險(xiǎn)越低;反之融資風(fēng)險(xiǎn)便越高。(3)企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量。企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量對(duì)購買者的購買行為產(chǎn)生最直接的影響。如果產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量好則銷售狀況良好，進(jìn)而企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);反之，則加大了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。(4)貸款到期清償率。企業(yè)到期貸款償還能力的大小反映出其融資風(fēng)險(xiǎn)的大小。一般來說企業(yè)貸款到期清償率越高，則融資風(fēng)險(xiǎn)越小;反之融資風(fēng)險(xiǎn)就越高。2．企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要體現(xiàn)在償債能力、營運(yùn)能力和盈利能力。(1)償債能力是指借款人(或擔(dān)保人)償還債務(wù)的能力。它表明借款人對(duì)債務(wù)的承受能力和償還債務(wù)的保障能力。企業(yè)償債能力強(qiáng)則增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)，能較好地降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(2)營運(yùn)能力是指企業(yè)的運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤的能力。它揭示了企業(yè)資金運(yùn)營周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資金獲取利潤的速度就越快。企業(yè)營運(yùn)能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(3)盈利能力是指企業(yè)獲取的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力。在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)盈利能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)好，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。3．企業(yè)經(jīng)營管理因素。企業(yè)經(jīng)營管理因素主要包括企業(yè)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的多樣性、管理層的經(jīng)營和素質(zhì)、內(nèi)部控制與管理等因素。(1)企業(yè)規(guī)模指對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等范圍的劃型。新標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的類型劃分為大中小三個(gè)類型。一般來說，企業(yè)人員數(shù)、銷售量、資產(chǎn)、盈利和市場份額越小，融資風(fēng)險(xiǎn)就越大;反之，融資風(fēng)險(xiǎn)就越小。(2)開發(fā)項(xiàng)目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產(chǎn)劃分為居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、城市綜合體等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多樣化能較好地分散融資風(fēng)險(xiǎn)，反之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單一化則融資風(fēng)險(xiǎn)較大。(3)管理層的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)。企業(yè)管理層學(xué)歷高，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，則融資風(fēng)險(xiǎn)比較低;反之則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。(4)內(nèi)部控制與管理。內(nèi)部控制是指單位和各個(gè)組織之間建立的一種相互制約的形式和職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的目的在于改善、提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)內(nèi)部組織構(gòu)架健全，建立了完善和科學(xué)的決策程序和管理信息系統(tǒng)，則融資風(fēng)險(xiǎn)較低;反之融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

本文基于模糊層次分析法的基礎(chǔ)理論[5]，結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。文中數(shù)據(jù)全部來源于對(duì)河北省30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的直接和間接調(diào)查，與企業(yè)的中高層管理人員、財(cái)務(wù)人員，和這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行風(fēng)險(xiǎn)部管理人員以及部分高校房地產(chǎn)金融專家進(jìn)行的訪談。下面結(jié)合構(gòu)建的層次分析模型進(jìn)行模糊層次分析。(一)層次分析法確定權(quán)重1．構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)。本文基于調(diào)研資料分析河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式下面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型如下圖:融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型圖的第一層:融資風(fēng)險(xiǎn)，為目標(biāo)層。通過這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立，最終預(yù)期得出一個(gè)地區(qū)整體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況，也可以得出某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況。第二層:債務(wù)融資、權(quán)益融資，為準(zhǔn)則層。由于內(nèi)源融資方式面臨的0．430．500．200．500．470．600．300．200．070．130．300．170．170．200．460．170．200．130．100．070．200．130．030．1000．030．070．0700[]融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小，故本文僅從債務(wù)和權(quán)益融資兩種外源融資方式中發(fā)掘其融資風(fēng)險(xiǎn)。第三層:銀行貸款、發(fā)行債券、民間借貸、預(yù)租預(yù)售為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債務(wù)融資中主要的融資方式，上市融資和資產(chǎn)重組為權(quán)益融資中主要的融資方式，這六項(xiàng)構(gòu)成了子準(zhǔn)則層，分析這六種主要的融資方式下對(duì)應(yīng)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。第四層:政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、行業(yè)競爭因素、企業(yè)信譽(yù)因素、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營管理因素六種風(fēng)險(xiǎn)影響因素為方案層。這六種融資風(fēng)險(xiǎn)因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風(fēng)險(xiǎn)。2．構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣。依據(jù)專家打分情況，構(gòu)造各個(gè)層次的兩兩比較判斷矩陣。3．層次單排序和一致性檢驗(yàn)。通過MATLAB軟件的編程計(jì)算，可以求得各判斷矩陣的權(quán)重、最大特征根、一致性指標(biāo)和一致性比率，結(jié)果證明各判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)均可接受。4．層次總排序。由計(jì)算可知，第二層對(duì)第一層的權(quán)重為WA=(0．8000，0．2000)，第三層對(duì)第二層的權(quán)重分別為WB1=(0．5219，0．0715，0．1137，0．2928)，WB2=(0．8571，0．1429)。所以，第三層對(duì)第一層的權(quán)重為WC=(0．4175，0．0572，0．0910，0．0910，0．2342，K0．0286)。因此，此模型運(yùn)用層次分析法的層次總排序，即第四層對(duì)第一層的層次總排序WD(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)。由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素從大到小排序?yàn)?政策法律因素＞企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素＞企業(yè)信譽(yù)因素＞企業(yè)經(jīng)營管理因素＞宏觀經(jīng)濟(jì)因素＞行業(yè)競爭因素。(二)運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行評(píng)價(jià)1．建立評(píng)判因素集:U=(政策法律因素，宏觀經(jīng)濟(jì)因素，行業(yè)競爭因素，企業(yè)信譽(yù)因素，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素，企業(yè)經(jīng)營管理因素)2．建立權(quán)重集:通過層次分析法的計(jì)算，因素集中元素所對(duì)應(yīng)的權(quán)重為:W=(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)3．建立評(píng)語集:ν=[風(fēng)險(xiǎn)極大，風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)極小]4．單因素模糊評(píng)價(jià):經(jīng)過對(duì)調(diào)查問卷反饋情況的總結(jié)整理，得出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的單因素模糊評(píng)價(jià)為:I=5．模糊綜合評(píng)判:M=W•I==(0．2335，0．4656，0．1939，0．0893，0．0176)由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

第6篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，每年全國商品房的竣工面積、住宅銷售面積都呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。表面看來，房地產(chǎn)市場仍然保持者良好的發(fā)展勢頭，但是也出現(xiàn)了許多惹人爭議的事情，如誰才是造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)?、房價(jià)緣何居高不下等問題。要想挽救房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場，采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣砭仁?，就不能不分析其?nèi)在的原因，這樣才能對(duì)癥下藥。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存的問題

1.融資渠道單一

在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的過程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)融資的種類、入境有多種，但是我國傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資[1]。這三種方式各有利弊：銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供物的擔(dān)?；蛘呷吮＃瑢?duì)開放商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利。而海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國的，這對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展具有里程碑式的意義。但是其弊端也是顯而易見的，正是由于其作為新型融資模式進(jìn)入我國，使得融資方式有了突破性的進(jìn)展，但是也正是如此，我國尚未及時(shí)制定相關(guān)法律來規(guī)范此種融資方式，在操作中容易出現(xiàn)漏洞。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。

2.市場結(jié)構(gòu)不合理

影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)太過單一，主要表現(xiàn)在商品住房供給市場和需求市場兩方面：

(1)一級(jí)市場與二級(jí)市場之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接。目前，我國的房地產(chǎn)金融市場主要是一級(jí)市場，住房二級(jí)市場和房屋租賃市場發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場體系中，中低檔住房供給過多，需求量極大；高檔商品房供給偏高，需求較少。一級(jí)市場中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段。同時(shí)，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。

(2)在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是最好的保值手段，很大比例的消費(fèi)者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資，導(dǎo)致間接需求量遠(yuǎn)超過了住房的直接需求量。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶仍然沒有能力購房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，在融資方式主要就是表現(xiàn)在融資方式單一，此處不再贅述；此外，房地產(chǎn)金融市場中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來參與其中，指導(dǎo)金融市場規(guī)范化發(fā)展。

3.住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費(fèi)者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年底，全國建立住房公積金的職工人數(shù)為六千多萬，僅占在崗職工總數(shù)的一半多；發(fā)放的住房公積金貸款運(yùn)用率為56%，甚至有些省市，如河北、甘肅等地都不達(dá)30%[2]。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機(jī)構(gòu)所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請(qǐng)得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。另外，住房貸款的結(jié)構(gòu)失衡還表現(xiàn)在地區(qū)分布的不平衡上。東部沿海各省的貸款發(fā)展遠(yuǎn)比內(nèi)陸地區(qū)的發(fā)展快得多：2001年，東部地區(qū)個(gè)人房貸總額增加了三千多億元，占全國增加額的76%左右；貸款余額占全國貸款余額總量的76.8%，廣大內(nèi)陸地區(qū)，尤其是西部地區(qū)的貸款總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導(dǎo)致此種弊端。

4.法律體系有待完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來進(jìn)行管理，無法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)現(xiàn)有法律法規(guī)的滯后。例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。

(2)產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》[3]，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。而繼續(xù)調(diào)整、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、資金募集方式以及物業(yè)管理反壟斷等方面無法可依。從中也能看出，房地產(chǎn)法的法律位階較低。

(3)適用上的分歧。由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對(duì)策

1.利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等[4]。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

轉(zhuǎn)貼于

(1)充分利用社會(huì)閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)事業(yè)。

(2)有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。其次，房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對(duì)外處理。在此過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來承擔(dān)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)[5]。

股票融資顧名思義就是指企業(yè)通過發(fā)行股票，吸引社會(huì)資金的一種融資方式。從理論上來講，股票融資是房地產(chǎn)融資的最佳方式，因?yàn)榇朔N方式不僅具有信托融資的第一種優(yōu)越性，更重要的是該方式屬于直接融資方式，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還無需支付本息，只需從最終公司所得收益中向持有公司股票的股民發(fā)放一定的紅利即可，更為降低了融資的成本。

2.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。

其次，有法律法規(guī)的保障，金融市場、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

最后，必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)改革力度

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場自動(dòng)自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。

第7篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運(yùn)營管理

一、引言

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的。總體上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計(jì)劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個(gè)融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動(dòng)；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對(duì)資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對(duì)大規(guī)模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動(dòng)的基本條件。

（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的特點(diǎn)及企業(yè)未來發(fā)展預(yù)測，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對(duì)資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機(jī)構(gòu)（銀行）間接貸款進(jìn)行的融資活動(dòng)，這種融資活動(dòng)中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動(dòng)都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營中存在的問題

（一）房地產(chǎn)信托融資

在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式?；A(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長，對(duì)資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報(bào)告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存在諸多問題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動(dòng)難以得到有效抑制；信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營不到位問題也十分突出。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要的長期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益密切相關(guān)，同時(shí)企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時(shí)也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動(dòng)。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時(shí)上市融資的市場準(zhǔn)入門檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資；證券市場的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。

（三）債券融資

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國家對(duì)債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時(shí)，債券融資對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。

四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略

（一）多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場競爭力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競爭實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況與未來發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。

（二）規(guī)范金融市場環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度

完善金融市場各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實(shí)選擇。

五、小結(jié)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資工具，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式互補(bǔ)機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

參考文獻(xiàn)

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[2]姜永銘.房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2011（17）.

第8篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融 金融市場 融資渠道 金融創(chuàng)新 金融監(jiān)管

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-042-02

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持,因而建立房地產(chǎn)金融支持體系顯得至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融市場的概念及分類

1.房地產(chǎn)金融市場的概念。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場所,也可以是無形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新,房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大,包括了各類住房儲(chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

2.房地產(chǎn)金融市場的分類。房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)重要組成部分,可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,如按服務(wù)對(duì)象不同,房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場;按市場層次的不同,房地產(chǎn)金融市場可分為一級(jí)市場和二級(jí)市場;按市場交易方式,房地產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場。

3.房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。自1998年住房貨幣化改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了極大的發(fā)展,其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據(jù)中國人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年年末,我國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元,占各項(xiàng)貸款余額的19.2%,顯然,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產(chǎn)市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持,同時(shí)房地產(chǎn)市場的繁榮也促進(jìn)了金融市場的進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀

20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,同時(shí),我國住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲(chǔ)蓄的住房融資體系。2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長17.7%;房地產(chǎn)銷售同比增幅達(dá)44.8%,創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價(jià)持續(xù)上漲,環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長,9月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%;前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%,個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快,占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚、加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題。

1.房地產(chǎn)金融工具單一,住房開發(fā)過于依賴信貸資金。我國的房地產(chǎn)債權(quán)金融工具品種很少,只有個(gè)人住房按揭貸款、住房儲(chǔ)蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產(chǎn)市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程,成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國人民銀行對(duì)我國房地產(chǎn)投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級(jí)市場,金融體系尚不健全。目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場,對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等問題。

3.房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象,再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款,銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

4.缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個(gè)發(fā)展中國家,粗略估計(jì),低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對(duì)住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對(duì)象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個(gè)人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達(dá)2000多萬元,住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。

5.法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺(tái)了《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律,但很多房地產(chǎn)金融市場的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外,我國政府對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。

三、我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展的對(duì)策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松,融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。目前要重點(diǎn)解決房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,拓展房地產(chǎn)融資渠道,應(yīng)逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重,提高自有資金比例。對(duì)于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè),可以考慮通過發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系,建立我國房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu),如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(類似住房公積金管理中心),負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定,為中低收入階層提供按揭擔(dān)保,負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理,待條件成熟時(shí),開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場,逐步完善房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,除原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外,還要大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。積極完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場,構(gòu)建二級(jí)市場,建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管和調(diào)控,合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn),可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。完善金融監(jiān)管體制,改進(jìn)金融監(jiān)管方式,提高金融監(jiān)管效能,維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序,強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,特別是對(duì)金融創(chuàng)新的有效監(jiān)管,完善貸款審核程序和借貸標(biāo)準(zhǔn),科學(xué)指導(dǎo)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展,建立對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)一流通一銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,防范和化解房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善住房公積金制度,構(gòu)建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項(xiàng)政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發(fā)揮一定作用,但也存在不少缺陷。應(yīng)逐步擴(kuò)大住房公積金政策的覆蓋面,擴(kuò)大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時(shí)明確規(guī)定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發(fā)展的公積金制度。構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財(cái)政預(yù)算安排,繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設(shè),發(fā)行住房保障福利彩票,鼓勵(lì)社會(huì)多渠道籌集資金,探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī),盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系,規(guī)范市場主體的行為,制定和完善包括個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房儲(chǔ)蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī),對(duì)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定,指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng),保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測分析以此制定金融政策,調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。

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第9篇：房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文

摘 要 近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了不少問題：融資渠道單一，金融創(chuàng)新工具少等，針對(duì)存在的問題，本文分析了相應(yīng)的措施，為今后的發(fā)展提供可靠的依據(jù)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資 外資 土地政策

一、前言

進(jìn)入2011年，國家不斷的加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，開始逐步實(shí)行貨幣信貸緊縮政策。整個(gè)2011年截至到現(xiàn)在，銀行已經(jīng)多次加息，對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)融資受到了很大的沖擊。由此可見，在當(dāng)前嚴(yán)峻的資金形勢下，房地產(chǎn)在未來如何進(jìn)行融資已經(jīng)成為一個(gè)非常重要的課題，需要相關(guān)人員和單位參與其中，共同研究。本文首先分析了我國目前房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)融資的解決思路。

二、我國目前房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀

作者通過多年的工作經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合相關(guān)的資料，總結(jié)出如下我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀：

1．融資渠道較為單一

目前，我國房地產(chǎn)融資渠道主要包括：銀行貸款，上市融資，海外房產(chǎn)基金以及債券融資等。這幾種融資渠道中，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)主要依托的融資渠道，而近年來銀行信貸門檻也大大提高，因此房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋找其他的融資渠道。而目前就上市融資，海外房產(chǎn)基金以及債券融資這幾種渠道來看，都極大的受到了金融政策的約束，短期內(nèi)很難發(fā)揮功效。由此可見，房地產(chǎn)融資渠道較為單一。這也是我國房地產(chǎn)融資的較大的弊端。

2．金融創(chuàng)新工具的稀缺

目前，我國金融工具停留在傳統(tǒng)的模式，與發(fā)達(dá)國家相比較，創(chuàng)新模式較少。由于我國房地產(chǎn)是在近幾年發(fā)展起來的創(chuàng)新基礎(chǔ)比較薄弱，并且針對(duì)房地產(chǎn)的法律法規(guī)條文處于空洞狀態(tài)，金融創(chuàng)新沒有法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)工作沒有專門的設(shè)計(jì)工具，這些方面與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展相差甚大，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)的發(fā)展和服務(wù)能力的提高。

3．海外基金與國內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題

外商投資在國內(nèi)選擇合作伙伴時(shí)條件要求非常嚴(yán)格。外商在國外投資會(huì)各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段對(duì)開發(fā)商投資，在國內(nèi)投資時(shí)，外商會(huì)使用這些評(píng)判手段衡量國內(nèi)的開發(fā)商項(xiàng)目，評(píng)估是會(huì)有不少地方不能銜接，改變外商投資評(píng)估條件非常困難，這就造成海外基金在國內(nèi)不能很好的利用。

4．相關(guān)的法律體系不健全

由于目前我國房地產(chǎn)融資缺乏相關(guān)的法律制度，與市場發(fā)展已造成了脫節(jié)。在房屋抵押貸款方面使用的法律是《擔(dān)保法》，而在房地產(chǎn)信托規(guī)定上是“一法兩規(guī)”，這從法律效力上遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房地產(chǎn)發(fā)展的要求?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律《公司法》、《合同法》、《證券法》、《信托法》、《擔(dān)保法》等都與RET相沖突，也同資產(chǎn)證券化不相符合。

三、房地產(chǎn)融資的解決思路

基于以上我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀，分析總結(jié)了如下房地產(chǎn)融資的解決思路：

1．吸引外資進(jìn)行融資

外商投資是我國房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)重要融資渠道，目前國家出臺(tái)一些政策給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的壓力，要求融資模式必須發(fā)生變化，引進(jìn)外資是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的有效策略，建立外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，實(shí)施資本市場為核心的金融時(shí)代。引進(jìn)外資的前提是客服與國內(nèi)銜接的困難，調(diào)整土地政策適應(yīng)投資方的資本流動(dòng)模式，緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況，提高資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利的確定性。

2．將房地產(chǎn)企業(yè)融資與個(gè)人融資結(jié)合起來

擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，結(jié)合目前的融資情況，有效利用個(gè)人融資，最大限度的滿足房地產(chǎn)企業(yè)日常生產(chǎn)建設(shè)的需要，保障企業(yè)的資金鏈。發(fā)揮購房者的資金籌資渠道，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的效率，縮短資金周轉(zhuǎn)周期。

3．加快金融創(chuàng)新步伐，實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)品的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化和公眾化

我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展融資渠道的同時(shí)，要調(diào)整金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于價(jià)值高、風(fēng)險(xiǎn)大的融資產(chǎn)品，要重新評(píng)估調(diào)整。通過房產(chǎn)抵押貸款證券化、信貸資產(chǎn)證券化等方式，讓大眾成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，同時(shí)享受房地產(chǎn)發(fā)展帶來的利益。證券化可以將流動(dòng)性差、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)化轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的證券產(chǎn)品，從而分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

4．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

行業(yè)的發(fā)展離不開健全的法律法規(guī)，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展，國家、地方和部門法律法規(guī)的制定是可靠、長期的發(fā)展保障。目前，我國在這些方面還比較薄弱，在融資等放線陷入比較混亂的局面，這必須通過制定有效的法律政策，對(duì)新型融資、資產(chǎn)流動(dòng)和收益分配等作出明確的規(guī)范，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

四、總結(jié)

總之，目前看來，我國房地產(chǎn)融資仍然存在很多的問題，在以后的融資過程中，必須結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)以及現(xiàn)行的市場特征，尋找合適的融資方式，保障資金的有效性，擴(kuò)大利益，提高競爭優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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