房地產(chǎn)稅收籌劃案例精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅收籌劃案例范文

[關(guān)鍵詞]稅收籌劃 土地增值稅 代收費(fèi)用

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地產(chǎn)企業(yè)十分火熱,各地的樓盤如雨后春筍般紛紛開盤,搶先占領(lǐng)有利的地理位置以期贏得極佳的銷售業(yè)績。由于地理位置的原因房價(jià)高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產(chǎn)企業(yè)成為納稅大戶,同時(shí)也是稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)如何在不違反國家法律法規(guī)的前提下來合理合法地節(jié)稅就成為這個(gè)行業(yè)開發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點(diǎn)問題。節(jié)稅就要對所繳納的稅來籌劃,可以從集資、建房、銷售等各個(gè)階段的不同方面來進(jìn)行。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)的代收費(fèi)用從收費(fèi)的不同方式上來進(jìn)行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費(fèi)收取方式。

房地產(chǎn)公司在出售房屋時(shí),通常會(huì)代替相關(guān)單位和部門收取一些家外費(fèi)用,如取暖費(fèi)、有線電視費(fèi)、水、電、氣的初裝費(fèi)和各項(xiàng)基金。代收費(fèi)是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產(chǎn)品的售價(jià)組成部分的款項(xiàng)。出具的應(yīng)是委托方的票據(jù),而不是代收企業(yè)的票據(jù),在會(huì)計(jì)處理上做往來處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據(jù),那是要作為收入處理,不管會(huì)計(jì)上如何核算。因此房地產(chǎn)企業(yè)的代收費(fèi)的收取方式分為兩種:一是視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購買方一并收取;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。這兩種方式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會(huì)很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實(shí)例來分析歸納:

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓,獲得銷售收入3300萬元。開發(fā)該樓盤的支出:房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元,支付土地出讓金200萬元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬元。并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時(shí)代收200萬元的代收費(fèi)用。

方案A:假如公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取

按土地增值稅的規(guī)定,對于代收費(fèi)用作為收入一并收取的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

扣除項(xiàng)目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬元

增值額:3500-1820=1680萬元

增值率:1680÷1820=92.3%

應(yīng)納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬元

方案B:假如公司未將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià),單獨(dú)向購房方收取

按土地增值稅的規(guī)定,單獨(dú)向購買方收取的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)不能扣除

扣除項(xiàng)目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬元

增值額:3300-1620=1680萬元

增值率:1680÷1620=103.7%

應(yīng)納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬元

通過案例得出,代收費(fèi)用無論是否并入房價(jià),增值額都是一致的,但是前者將代收費(fèi)用并入房價(jià)卻會(huì)減少土地增值稅的交稅金額16萬元。

結(jié)論一:當(dāng)代收費(fèi)用的兩種代收方式下的增值率在同一個(gè)范圍內(nèi)時(shí)

此時(shí),由于增值額一致,增值率在同一個(gè)范圍導(dǎo)致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)得知,代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)的扣除項(xiàng)目金額越大,稅金就越少?？梢缘贸鲆韵陆Y(jié)論:如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過50%,無論代收費(fèi)用如何處理,均不會(huì)改變應(yīng)納的土地增值稅數(shù)額;增值率位于50%～100%之間,將代收費(fèi)用并入房價(jià)總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過200%,可少納稅款25%X. 。

結(jié)論二:當(dāng)代收費(fèi)用的兩種代收方式下的增值率不在同一個(gè)范圍內(nèi)時(shí)

此時(shí),代收費(fèi)并入房價(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=X×a%-Y×b%

未將代收費(fèi)并入房價(jià)時(shí):土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=X×c%-(Y+Z)×d%

兩者的差額為:(增值額-扣除項(xiàng)目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經(jīng)過籌劃后的節(jié)稅金額。

可見對于房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)代收費(fèi)用作為房價(jià)一并計(jì)入與否會(huì)直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時(shí)當(dāng)然也就會(huì)影響到房地產(chǎn)方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節(jié)稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領(lǐng)域的進(jìn)行不斷地摸索,這也是各個(gè)企業(yè)追求的最高目標(biāo)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孫進(jìn)鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃.商業(yè)會(huì)計(jì),2008年09期.

第2篇：房地產(chǎn)稅收籌劃案例范文

如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業(yè)的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)對于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬元。

方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬元費(fèi)用計(jì)入房價(jià)，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細(xì)測算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計(jì)算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。

假設(shè)再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X>38.33萬元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。