老人住房設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】宜昌市；休閑方式；改善與創(chuàng)新；養(yǎng)老建筑

1. 緒論

1.1 課題研究的背景

老齡化已經(jīng)成為中國(guó)乃至世界的問(wèn)題，同時(shí)，中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施也存在很多問(wèn)題，國(guó)內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展還停留在設(shè)施數(shù)和床位數(shù)的增加上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生活品質(zhì)較差，照料方式粗放，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到有針對(duì)性的、切實(shí)滿(mǎn)足老年生活照料的要求。養(yǎng)老設(shè)施還停留在只是對(duì)賓館、醫(yī)院等建筑的簡(jiǎn)單模仿，存在著片面追求“賓館化”、“醫(yī)院化”的傾向。[7]同時(shí)據(jù)調(diào)查顯示，老年人休閑時(shí)間普遍比較充裕，一天平均休閑時(shí)間在 3-5 小時(shí)，年齡越大休閑時(shí)間則更多，應(yīng)此休閑時(shí)間在老年人生活中占了很大比重，日常休閑已經(jīng)成為老年人的重要生活部分。

1.2 相關(guān)概念和研究范圍的界定

1.2.1 相關(guān)概念。

養(yǎng)老安全防護(hù)設(shè)施：包含安全輔助設(shè)施，交通設(shè)施，消防安全設(shè)施。

安全輔助設(shè)施：無(wú)障礙設(shè)施、扶手、建筑導(dǎo)向標(biāo)志、防撞防滑等設(shè)施。

交通設(shè)施：樓梯、過(guò)道、房門(mén)等設(shè)施。

消防安全設(shè)施：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、安全疏散系統(tǒng)等設(shè)施。

生活休閑方式：書(shū)法、繪畫(huà)、打牌、唱歌跳舞、垂釣、游園等休閑活動(dòng)。

1.2.2 研究范圍的界定。

主要針對(duì)本文提出的建筑內(nèi)養(yǎng)老防護(hù)設(shè)施的配備情況及合理性進(jìn)行分析和研究，而其他養(yǎng)老設(shè)施，例如醫(yī)療保健設(shè)施，因所調(diào)查對(duì)象不存在相關(guān)設(shè)施，無(wú)法結(jié)合實(shí)例研究，故不在研究范圍之列。同時(shí)，本文針對(duì)研究的具體內(nèi)容提出相關(guān)的分析和改善方法，可能涉及建筑設(shè)計(jì)、安全設(shè)施、建筑設(shè)備等多個(gè)內(nèi)容的知識(shí)。老人生活休閑方式無(wú)嚴(yán)格界定。

1.3 研究的內(nèi)容、目的、意義

1.3.1 研究熱蕁

主要從養(yǎng)老建筑的安全防護(hù)設(shè)施與老年人生活休閑方式入手，在養(yǎng)老建筑防護(hù)設(shè)施上，主要有消防安全設(shè)施，安全防護(hù)設(shè)施，無(wú)障礙設(shè)施。生活休閑方式則主要通過(guò)現(xiàn)有擁有的休閑娛樂(lè)設(shè)施與老年人進(jìn)行的休閑娛樂(lè)方式比較，探究?jī)r(jià)值及合理性。

1.3.2 研究目的。

通過(guò)對(duì)宜昌市養(yǎng)老建筑安全防護(hù)設(shè)施及生活休閑方式的調(diào)查分析，再結(jié)合國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老建筑典例的分析，可以從中分析現(xiàn)存養(yǎng)老方面的不足，在此基礎(chǔ)上提出改善建議并加以創(chuàng)新，以促進(jìn)養(yǎng)老相關(guān)方面的發(fā)展與建設(shè)。

1.3.3 研究意義。

據(jù)宜昌市民政局工作報(bào)告顯示，宜昌市的老齡化程度明顯要高于全國(guó)水平，已經(jīng)全面進(jìn)入了老齡化社會(huì)，且躋身為全國(guó)首批養(yǎng)老服務(wù)綜合改革示范城市。因此，在宜昌市開(kāi)展相關(guān)養(yǎng)老調(diào)查具有很高的現(xiàn)實(shí)意義。

研究不僅注重養(yǎng)老相關(guān)方面的改善，同時(shí)存有創(chuàng)新，研究結(jié)果將為今后養(yǎng)老建設(shè)提供有效的參考，解決一部分現(xiàn)存的養(yǎng)老問(wèn)題，對(duì)緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力，減輕老年人的兒女負(fù)擔(dān)問(wèn)題起到積極作用。

2. 國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的養(yǎng)老安全防護(hù)設(shè)施及生活休閑方式

2.1國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀分析

國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施研究大多從一般意義上的舒適出發(fā)，如無(wú)障礙設(shè)計(jì)、 消防設(shè)施，安全防護(hù)設(shè)施，停留在物質(zhì)設(shè)施的改進(jìn)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)提出宏觀的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)理念，但還沒(méi)有關(guān)注到老年人綜合生活品質(zhì)的改善?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)研究偏重于物質(zhì)的空間環(huán)境，而對(duì)護(hù)理環(huán)境及老年人生活行為方面的研究還很不夠。國(guó)外的養(yǎng)老設(shè)施研究跨越了學(xué)科的界限，在養(yǎng)老設(shè)施空間環(huán)境與老年人的行為、空間使用行為、心理行為[7]等個(gè)人屬性與空間結(jié)構(gòu)等不同方面，進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，已走在國(guó)際前列。

2.2國(guó)內(nèi)外老年休閑方式現(xiàn)狀分析

發(fā)達(dá)國(guó)家較早就進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，相對(duì)的也較早就注意到休閑對(duì)于退休人的現(xiàn)實(shí)意義。西方社會(huì)在老年人運(yùn)動(dòng)休閑的研究也比較多，時(shí)間較長(zhǎng)。在世界各國(guó)紛紛進(jìn)入老齡化社會(huì)之后，老年人運(yùn)動(dòng)休閑作為緩解老齡化社會(huì)危機(jī)的重要途徑的研究成為了各國(guó)研究的一大重點(diǎn)。如何使老年人避免在運(yùn)動(dòng)休閑中受傷和受傷的性別差異等等均為國(guó)外的研究重點(diǎn)。[9]國(guó)內(nèi)對(duì)休閑行為研究相對(duì)較晚，涉及的研究?jī)?nèi)容基本體現(xiàn)了休閑行為的主要方面，但在理論基礎(chǔ)研究方面比較薄弱。我國(guó)對(duì)老年人休閑行為研究角度較單一，系統(tǒng)性的研究不夠深入。由于我國(guó)地域大、差異性強(qiáng)，現(xiàn)有的老年人休閑行為研究的樣本也較小，較大區(qū)域的老年人休閑行為研究極少。

3. 宜昌市典例分析

3.1 晚霞老年公寓背景介紹

宜昌市晚霞老年公寓（圖一）位于宜昌市西陵區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)渭河路，占地面積3000平方米，總建筑面積4000平方米。設(shè)有單人間，雙人間，特護(hù)間等多規(guī)格住房120間，床位236張。收住對(duì)象為自理，半自理和全自理的老人。老年公寓總共四層，一至四層都為照料室，每個(gè)照料室都設(shè)有符合老年公寓建設(shè)規(guī)范的床位，家具，電視機(jī)，獨(dú)立衛(wèi)生間等設(shè)施。公寓旁為小園林，綠化充足，還有供老人休息的廊道，外部還配有健身器材?？傮w上基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。

3.1.1安全防護(hù)設(shè)施。

消防安全設(shè)施：

晚霞老年公寓配備有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每層樓的適當(dāng)位置都設(shè)有三個(gè)手動(dòng)報(bào)警器及多個(gè)滅火器放置點(diǎn)，消防安全設(shè)施（圖二）十分齊全的，但在疏散標(biāo)識(shí)（圖三）的擺放方面還是存在一些不合理的地方，需要進(jìn)一步加以改善。

第2篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的小區(qū)樓下參與老年活動(dòng)時(shí)，和自己的鄰居們說(shuō)道。

李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區(qū)，她是老人群體里對(duì)理財(cái)、保險(xiǎn)、金融類(lèi)產(chǎn)品消息最靈通的一位。

“劃算”的養(yǎng)老新產(chǎn)品

李明珠所提到的“劃算的產(chǎn)品”，是幸福人壽保險(xiǎn)推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，房來(lái)寶。

房來(lái)寶的全稱(chēng)是房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，可繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

按照測(cè)算，以70周歲的老年人為例，房屋價(jià)值為500萬(wàn)元的情況下，扣除延期年金保費(fèi)和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。

這一產(chǎn)品對(duì)投保老年人設(shè)置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產(chǎn)品與普通的人身險(xiǎn)產(chǎn)品相比較為復(fù)雜，設(shè)置的猶豫期較長(zhǎng)，為30天（普通產(chǎn)品猶豫期為10天），也就是說(shuō)老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。

向來(lái)敏感的李明珠嗅到了這款產(chǎn)品的與眾不同。確實(shí)，它是國(guó)內(nèi)第一個(gè)正式的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品。

那么，何為以房養(yǎng)老呢？

“以房養(yǎng)老，就是依據(jù)擁有資源在自己一生優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶(hù)生存余命的差異，對(duì)擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值，通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，為其退休養(yǎng)老期間建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入?！睂?duì)以房養(yǎng)老有多年研究的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武對(duì)《小康》記者說(shuō)道。

這種新興的養(yǎng)老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養(yǎng)老保障通過(guò)構(gòu)思精妙的金融保險(xiǎn)機(jī)制鏈接后形成的產(chǎn)物。反向抵押貸款則是金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)基于以房養(yǎng)老理念而創(chuàng)辦的一種新型金融產(chǎn)品，銀行開(kāi)辦這一產(chǎn)品可稱(chēng)為“倒按揭”；保險(xiǎn)部門(mén)開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)則可稱(chēng)為“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)”或“老年人住宅反向抵押養(yǎng)老壽險(xiǎn)”。

通俗來(lái)講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，評(píng)估后獲得一筆錢(qián)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給老人用于養(yǎng)老，讓其生活得更有質(zhì)量，去世后房子歸金融機(jī)構(gòu)處理。如果去世得早，房子歸金融機(jī)構(gòu)，但剩余的錢(qián)會(huì)給老人指定的繼承人。

反向按揭源于西方

其實(shí)，以房養(yǎng)老模式雖然在國(guó)內(nèi)仍是一個(gè)新鮮事物，但是在西方社會(huì)，它早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的社會(huì)、金融產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家常見(jiàn)的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國(guó)特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款（也稱(chēng)反向按揭）最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購(gòu)買(mǎi)老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過(guò)世后再收回該住房。

反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。二十世紀(jì)六七十年代美國(guó)就開(kāi)始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類(lèi)也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。

隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大，美國(guó)政府開(kāi)始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過(guò)了《1987國(guó)家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開(kāi)發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國(guó)大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門(mén)提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的初步發(fā)展。

21世紀(jì)初，美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)高速發(fā)展。根據(jù)美國(guó)住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè)，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。此后，2007年一年發(fā)放的住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)全球的現(xiàn)象。對(duì)任何一個(gè)國(guó)家與地區(qū)來(lái)講，養(yǎng)老保障都將是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。柴效武總結(jié)了中國(guó)老齡化的特點(diǎn)：老齡人口規(guī)模大、占據(jù)總?cè)丝诒壤?，老齡化速度增長(zhǎng)快。國(guó)家前財(cái)政部長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)在出席香港公開(kāi)大學(xué)舉辦的有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的研討會(huì)時(shí)表示，中國(guó)人口的老齡化速度將會(huì)大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國(guó)60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當(dāng)；到2030年，這個(gè)比例則分別是16%和24.5%，中國(guó)人口老齡化的速度比其他國(guó)家要快得多。

人口預(yù)期壽命的大幅提高，固然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步、生活水平提高的必然結(jié)果，但老年人口增長(zhǎng)過(guò)快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過(guò)重，步入老齡化社會(huì)的速度過(guò)猛，再加上獨(dú)生子女政策負(fù)面效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，未富先老的特殊國(guó)情，使得養(yǎng)老問(wèn)題在我國(guó)日益突出，人口老齡化危機(jī)愈益嚴(yán)重。而未富先老、養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、養(yǎng)老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機(jī)面對(duì)多重困境，有的城市的個(gè)人養(yǎng)老金賬戶(hù)已處于“空賬運(yùn)行”狀態(tài)?！耙虼?，通過(guò)以房養(yǎng)老，就可以使老年人有一筆持續(xù)穩(wěn)定的固定收入來(lái)改善晚年生活，彌補(bǔ)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的不足?！辈裥湔f(shuō)道。

其實(shí)，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)引起了很大的社會(huì)反響，隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)越來(lái)越被社會(huì)民眾所接受。

2013年9月13日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)?！斑@標(biāo)志著以倒按揭為形式的以房養(yǎng)老在我國(guó)正式推出?！辈裥湔f(shuō)道。

今年3月31日，國(guó)家發(fā)改委公布 《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出將推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。中國(guó)保監(jiān)會(huì)表示，今年要在四個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍。

“以房養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念指導(dǎo)之下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風(fēng)險(xiǎn)最大、關(guān)聯(lián)面最多、操作事項(xiàng)最為復(fù)雜的一種。國(guó)務(wù)院和央行、保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委提出的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，都是倒按揭的新提法?！辈裥湔f(shuō)道。

多少人愿為“以房養(yǎng)老”埋單？

在政策出臺(tái)后，越來(lái)越多的人了解到“以房養(yǎng)老”概念，“2016中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，71.5%的受訪者對(duì)“以房養(yǎng)老”擁有認(rèn)知?！耙苑筐B(yǎng)老”這一新概念牽動(dòng)了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動(dòng)他們，依舊是一個(gè)疑問(wèn)。

來(lái)自幸福人壽的最新數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月產(chǎn)品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來(lái)寶”簽訂投保意向書(shū)的客戶(hù)有58戶(hù)，77人。其中32戶(hù)家庭已順利領(lǐng)取保險(xiǎn)金，月領(lǐng)保險(xiǎn)金以5000-10000元居多，平均月領(lǐng)保險(xiǎn)金8000元，最高的是上海一位客戶(hù)，每月可領(lǐng)取19000元。

可是，“77人”這個(gè)數(shù)字，在2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)60歲人口已達(dá)到2.16億的中國(guó)，實(shí)在是滄海一粟。

不僅客戶(hù)鮮有問(wèn)津，保險(xiǎn)公司對(duì)此也并不熱情，國(guó)內(nèi)四大保險(xiǎn)公司均沒(méi)有立即推出相關(guān)產(chǎn)品。

太平保險(xiǎn)公司的金融理財(cái)規(guī)劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶(hù)中，只有一位客戶(hù)向他咨詢(xún)以房養(yǎng)老的方式。這個(gè)客戶(hù)今年55歲，在北京擁有四套房產(chǎn)，準(zhǔn)備用一套房以房養(yǎng)老，其他的留給自己的子女。

其他的客戶(hù)大多咨詢(xún)的都是太平保險(xiǎn)新出的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。包括李明珠的鄰居，已經(jīng)邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)太平保險(xiǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)，以獲得養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)，也不愿意考慮每個(gè)月可以得到近兩萬(wàn)元的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。

為何推廣會(huì)遇冷？幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，目前公眾對(duì)以房養(yǎng)老理念還沒(méi)有充分理解。

此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于中國(guó)人的傳統(tǒng)思想根深蒂固，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念和住房觀念影響深遠(yuǎn)，以房養(yǎng)老突破了傳統(tǒng)觀念，大家對(duì)它的了解和接受需要一個(gè)過(guò)程。而且，房子歷來(lái)作為家庭財(cái)產(chǎn)傳續(xù)，如果抵押給銀行，將來(lái)子女就繼承不了，所以阻力很大。

“2016中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，58.5%的受訪者表示老了之后的房產(chǎn)會(huì)留給后代， 32.1%的受訪者會(huì)考慮抵押以房養(yǎng)老。而當(dāng)受訪者被問(wèn)到最合理的養(yǎng)老形式時(shí)，有35.2%的人選擇了子女養(yǎng)老，28.5%的人選擇了養(yǎng)老院養(yǎng)老，只有18.9%的人選擇了以房養(yǎng)老。

“事實(shí)上，老年人用自己的房子為自己養(yǎng)老，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)出售置換、使用權(quán)出租流轉(zhuǎn)、空間場(chǎng)所轉(zhuǎn)移、住宅功能轉(zhuǎn)換、住宅價(jià)值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達(dá)到用房子養(yǎng)老的目的，就是可行的，應(yīng)予以倡導(dǎo)?！辈裥浔硎?，在價(jià)值多元化的社會(huì)，老百姓的住宅、養(yǎng)老、經(jīng)濟(jì)和觀念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)搭建好平臺(tái)，給予財(cái)稅、金融、土地等多項(xiàng)政策優(yōu)惠，協(xié)調(diào)處置好多方面的權(quán)責(zé)利關(guān)系，鼓勵(lì)養(yǎng)老制度與觀念的創(chuàng)新，而非限制于某一種舶來(lái)品上。

第3篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老 模式 特征

中國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，有別于發(fā)達(dá)國(guó)家的先富后老。未富先老帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)成為中國(guó)亟待解決的社會(huì)問(wèn)題。以房養(yǎng)老是指老人利用自己的產(chǎn)權(quán)房，以多種形式將房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新組合，最終實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老目的的過(guò)程。以房養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。即擁有產(chǎn)權(quán)房的老人通過(guò)特定的金融保險(xiǎn)機(jī)制，將產(chǎn)權(quán)房提前變現(xiàn)或套現(xiàn)于生前使用的一種新型模式，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，安度晚年的目的。

一、現(xiàn)有以房養(yǎng)老的主要模式

以房養(yǎng)老最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。從國(guó)外先例來(lái)看，以房養(yǎng)老的模式主要有四種。

第一，房屋出租或出售，用租金或售房款養(yǎng)老。因?yàn)樽尪煞课菔褂脵?quán)而獲取補(bǔ)償性的固定租金，或者將房屋出售獲得可觀的售房款，以此實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。新加坡著名的“組屋”出租，德國(guó)、美國(guó)的老人住進(jìn)養(yǎng)老院利用房租維持退休生活以及中國(guó)南京湯山留園公寓屬于該模式。

第二，先出售，再租回模式。指老人將產(chǎn)權(quán)房出售給特定機(jī)構(gòu)，然后再與該機(jī)構(gòu)簽訂租房協(xié)議租回住房，用售房款項(xiàng)繳納房租并實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。特定機(jī)構(gòu)可以是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司或政府指定的金融機(jī)構(gòu)或公益性機(jī)構(gòu)。上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)類(lèi)似該種模式。

第三，售大買(mǎi)小或售好房買(mǎi)便宜房，差價(jià)養(yǎng)老。出售住房面積大的房產(chǎn)，到郊區(qū)縣城等消費(fèi)水平低的地方購(gòu)買(mǎi)面積較小的住房。售好房買(mǎi)便宜房形式與此類(lèi)似。英國(guó)在這方面尤其典型，不少老人選擇到西班牙、南非等物價(jià)水平較低的地區(qū)。

第四，反向抵押貸款模式，又稱(chēng)“倒按揭”。指面向老人開(kāi)展的、老人以自有產(chǎn)權(quán)的住房向特定金融機(jī)構(gòu)抵押，定期向金融機(jī)構(gòu)獲得主要用于養(yǎng)老用途的貸款。放款對(duì)象主要是擁有住房的老人。在貸款者死亡、賣(mài)房或者永久搬出住房時(shí)到期，以出售住房所得資金歸還貸款本利和費(fèi)用的一種貸款。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款最為典型。

二、中國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀及影響因素

（一）中國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀。

2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)的孟曉蘇將“以房養(yǎng)老”這一理念引入中國(guó)，并最早在國(guó)內(nèi)開(kāi)展住房反向抵押貸款壽險(xiǎn)服務(wù)。以房養(yǎng)老從實(shí)踐層面在中國(guó)開(kāi)始興起。2007年，上海市公積金管理中心實(shí)施“以房自助養(yǎng)老”，選取80歲以上老人家庭試點(diǎn)，之后便再無(wú)任何進(jìn)展消息；2009年，杭州通過(guò)租房增收養(yǎng)老、售房預(yù)支養(yǎng)老、退房補(bǔ)貼養(yǎng)老、換房差價(jià)養(yǎng)老等模式開(kāi)展以房養(yǎng)老。但存在實(shí)施規(guī)模較小，無(wú)法應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題；2011年，北京鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)，并在《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確；2012年，南京出臺(tái)的《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》提及以房養(yǎng)老，因?yàn)榉芍贫热毕?，最終只停留在政策研討階段；2013年9月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）正式對(duì)外并明確指明“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，按計(jì)劃以房養(yǎng)老政策會(huì)在2014年上半年實(shí)行推廣。

以房養(yǎng)老在中國(guó)起步較晚，通觀其發(fā)展也是幾經(jīng)波折。中國(guó)目前的以房養(yǎng)老暫時(shí)還處于探索研究階段，并沒(méi)有建立行之有效、與中國(guó)國(guó)情相吻合的以房養(yǎng)老模式。即便上海公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)和南京湯山留園公寓試點(diǎn)努力試圖對(duì)以房養(yǎng)老這種新型模式做出探索性建設(shè)，最終也由于種種原因難以有所建樹(shù)。

（二）中國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老的影響因素。

以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)的開(kāi)展由于受到多方面因素的影響，發(fā)展緩慢甚至一度停滯不前。至今為止，還沒(méi)有行之有效的模式在國(guó)內(nèi)能夠廣泛開(kāi)展，被百姓所接受。究其原因，筆者認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)：

1.傳統(tǒng)觀念束縛

對(duì)于我國(guó)具有濃厚傳統(tǒng)觀念的老人來(lái)講，以房養(yǎng)老的新型養(yǎng)老觀點(diǎn)不易被其接受，更談不上進(jìn)一步的實(shí)施和發(fā)展。中國(guó)根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”仍然占據(jù)著國(guó)內(nèi)養(yǎng)老的最大比重，是中國(guó)養(yǎng)老最主要的渠道。國(guó)人內(nèi)心認(rèn)知，以房養(yǎng)老涉及面子問(wèn)題，會(huì)通過(guò)以房養(yǎng)老的人通常會(huì)被視作為子女不孝、家庭失和等倫理問(wèn)題。近9成中國(guó)老人更愿意將產(chǎn)權(quán)房留下，待離世后由子女繼承。

2.缺乏政策設(shè)計(jì)和法律保障

以房養(yǎng)老無(wú)論是在國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，都是作為養(yǎng)老保障機(jī)制的重要組成部分。不同于商業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老，以房養(yǎng)老本身帶有福利性質(zhì)。以美國(guó)的以房養(yǎng)老為例。美國(guó)是最早推行以房養(yǎng)老的國(guó)家之一，已建成規(guī)模最大、制度靈活、充滿(mǎn)人性化的以房養(yǎng)老體系。最典型的是由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款。按政策規(guī)定，美國(guó)老人必須接受以房養(yǎng)老相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，保證充分知情權(quán)，貸款前需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。貸款期間，老人若出現(xiàn)違約情形，由聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。政府部門(mén)主動(dòng)參與并履行相應(yīng)職責(zé)，完善政策設(shè)計(jì)和法律保障，不僅是從美國(guó)案例中得到的啟示，更是以房養(yǎng)老順利發(fā)展的客觀需要。

3.相關(guān)金融機(jī)構(gòu)持觀望態(tài)度

以房養(yǎng)老的實(shí)施除了老人的自主選擇意愿、政府的參與和履職外，還需要數(shù)量眾多、質(zhì)量?jī)?yōu)良的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極參與[3]。國(guó)外以房養(yǎng)老的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)業(yè)已形成以商業(yè)銀行為主，保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等多方力量共同參與的成熟機(jī)制和市場(chǎng)。反觀國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，持觀望態(tài)度者居多，這與政府政策的限制、金融機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度以及國(guó)內(nèi)缺乏孕育以房養(yǎng)老的土壤有關(guān)。

4.以房養(yǎng)老自身限制

以房養(yǎng)老作為養(yǎng)老方式的多種選擇固然不錯(cuò)，但是要進(jìn)行以房養(yǎng)老必須具備五個(gè)基本要素的事實(shí)不容忽略：獨(dú)立住房，擁有產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)價(jià)值，家庭條件以及適用人群。五大要素是開(kāi)展以房養(yǎng)老的基礎(chǔ)和前提，其中任何一項(xiàng)的缺失，以房養(yǎng)老將寸步難行。五大要素的必要性存在保障以房養(yǎng)老順利開(kāi)展的同時(shí)，也成為其自身發(fā)展的限制因素。因?yàn)椴⒉皇敲恳粋€(gè)老人都滿(mǎn)足以上條件，五大要素同時(shí)成為以房養(yǎng)老的“行業(yè)壁壘”。

三、中國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展的主要特征

以房養(yǎng)老在中國(guó)尚屬新事物，在目前的形勢(shì)背景下，來(lái)自各方面的因素都將影響以房養(yǎng)老的實(shí)施。以房養(yǎng)老主要表現(xiàn)出以下特征：

（一）依靠政策試點(diǎn)引領(lǐng)發(fā)展趨勢(shì)，反向抵押貸款順勢(shì)先發(fā)。

不比美國(guó)、英國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，以房養(yǎng)老在中國(guó)起步晚是不爭(zhēng)的事實(shí)。從2003年至今，短短13年。伴隨2013年9月的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》正式對(duì)外并明確指明“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，根據(jù)《意見(jiàn)》指示，以房養(yǎng)老政策會(huì)在2014年上半年實(shí)行推廣。這是不是“以房養(yǎng)老的春天”現(xiàn)在不得而知，但是從國(guó)家制定和頒布政策的層面上對(duì)以房養(yǎng)老試點(diǎn)如此明確的引導(dǎo)和支持來(lái)看，以房養(yǎng)老將會(huì)以更加正式的姿態(tài)進(jìn)入人們視野。通過(guò)政策解讀，具有代表性的反向抵押貸款以房養(yǎng)老模式將在中國(guó)具有優(yōu)先發(fā)展的大好機(jī)會(huì)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)值，進(jìn)而影響以房養(yǎng)老開(kāi)展。

在以房養(yǎng)老的五大要素中，成為聯(lián)系各方的紐帶――房產(chǎn)價(jià)值，發(fā)揮著不可替代的作用。不僅影響老人是否有條件采用以房養(yǎng)老模式，還決定著相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)的進(jìn)入積極性。無(wú)論是出租出售房產(chǎn)入住老年公寓、還是采取反向抵押貸款的模式以房養(yǎng)老，都打上鮮明的社會(huì)保障福利性質(zhì)的烙印。但是，金融機(jī)構(gòu)是追逐利潤(rùn)的群體，不可能對(duì)以房養(yǎng)老全盤(pán)買(mǎi)單，政府部門(mén)如果完全忽略房產(chǎn)價(jià)值因素，進(jìn)行轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼，無(wú)疑會(huì)增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，達(dá)不到預(yù)期效果，與引入以房養(yǎng)老的初衷相背離。房產(chǎn)價(jià)值成為牽動(dòng)關(guān)聯(lián)各方的觸發(fā)器。房產(chǎn)價(jià)值高，老人不愿意不舍得將產(chǎn)權(quán)房出售；房產(chǎn)價(jià)值低，各金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)冒著高風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)入房產(chǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)處于投資過(guò)熱到宏觀調(diào)控的過(guò)渡階段，不明朗因素眾多，房產(chǎn)價(jià)值上升下降隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因勢(shì)利導(dǎo)，作用影響于以房養(yǎng)老模式。

（三）70年房屋產(chǎn)權(quán)尚需法律明晰，定以房養(yǎng)老關(guān)聯(lián)方之心。

以房養(yǎng)老此前多年在中國(guó)停滯不前，除缺乏相應(yīng)的文化土壤和經(jīng)濟(jì)土壤之外，法律制度的缺位也是關(guān)鍵原因。2007年，《物權(quán)法》終于落地，明確對(duì)住宅用地規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)后自動(dòng)續(xù)期的條款。但是，70年土地使用權(quán)期滿(mǎn)后何去何從，依舊是懸而未決的問(wèn)題。即便《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后可自動(dòng)續(xù)期（對(duì)商用地的使用權(quán)規(guī)定還是未知數(shù)），但是這種自動(dòng)續(xù)期仍未成型。具體涉及到自動(dòng)續(xù)期是有償還是無(wú)償。如果是有償續(xù)期，其標(biāo)準(zhǔn)怎樣制定，是否能夠被產(chǎn)權(quán)擁有者和相關(guān)參與機(jī)構(gòu)所接受等。這些都是需要重點(diǎn)斟酌的方面?，F(xiàn)有的《物權(quán)法》暫時(shí)還不能對(duì)70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期做出明確的法律解釋?zhuān)y安關(guān)聯(lián)各方之心。使用權(quán)的延長(zhǎng)導(dǎo)致住房折舊和土地價(jià)值不斷升值等明顯帶有中國(guó)特征的因素相互交織，共同影響，也將使以房養(yǎng)老的情況變得更為復(fù)雜。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴效武，蔣徐嬌.售房養(yǎng)老――一種養(yǎng)老新思路的提出[J].浙江社會(huì)科學(xué)，2004（1）.

第4篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

2013年是中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的元年，國(guó)務(wù)院于當(dāng)年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，首次明確提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”制度。九個(gè)月之后，“以房養(yǎng)老”推進(jìn)到試點(diǎn)階段。

今年3月，保監(jiān)會(huì)下發(fā)“以房養(yǎng)老”征求意見(jiàn)稿，6月下旬，正式出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），要求從7月1日起開(kāi)始展開(kāi)試點(diǎn)。從征求意見(jiàn)到正式試點(diǎn)，僅用三個(gè)多月時(shí)間，動(dòng)作神速。

保監(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)通氣會(huì)上表示，開(kāi)展此項(xiàng)試點(diǎn)，可以盤(pán)活老年人房產(chǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加一種新的養(yǎng)老方式，是實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的定義，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的一個(gè)新品類(lèi)，與既有的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品相比，其專(zhuān)業(yè)程度更高、涉及的其他行業(yè)和領(lǐng)域更復(fù)雜。但是縱觀《意見(jiàn)》，保監(jiān)會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”的監(jiān)管要求主要是原則性的規(guī)定，未對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、房產(chǎn)估值、運(yùn)營(yíng)模式和風(fēng)控等技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，甚至對(duì)參與試點(diǎn)的房屋性質(zhì)亦未作具體規(guī)定，僅要求申請(qǐng)人擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

“保監(jiān)會(huì)主要對(duì)以房養(yǎng)老試點(diǎn)的開(kāi)展進(jìn)行指導(dǎo)，產(chǎn)品的具體定價(jià)模型、房產(chǎn)估值方法等內(nèi)容，由保險(xiǎn)公司根據(jù)自身的情況自行探索和采用，保監(jiān)會(huì)不作具體規(guī)定，目前暫時(shí)不考慮出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)則?！北１O(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

對(duì)于這項(xiàng)被呼吁和研究多年的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)對(duì)試點(diǎn)的反應(yīng)并不急迫。“總體來(lái)說(shuō)，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹(jǐn)慎?！币晃粎⑴c“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)項(xiàng)目研究的保險(xiǎn)公司人士表示。

“這畢竟是新事物，現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)適合國(guó)情的成熟模式可以借鑒，我們討論時(shí)認(rèn)為，試點(diǎn)初期不宜限制過(guò)死，最好先不要對(duì)具體模式作太具體的規(guī)定或限定，讓各家試點(diǎn)公司自行探索，最后看試點(diǎn)的最終結(jié)果。邊試點(diǎn)、邊完善，這樣有更大的靈活性?！鄙鲜鲈圏c(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

執(zhí)行力在于細(xì)節(jié)，對(duì)于試點(diǎn)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，將“以房養(yǎng)老”從理論層面落地成為實(shí)體產(chǎn)品，并被市場(chǎng)接受，可能是其面臨的最大問(wèn)題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規(guī)模試點(diǎn)

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)有點(diǎn)拗口的名稱(chēng)，通常被人們用一個(gè)更簡(jiǎn)潔而形象的詞來(lái)稱(chēng)呼――“以房養(yǎng)老”。

這種養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合，申請(qǐng)人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。如申請(qǐng)人身故，保險(xiǎn)公司可獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡(jiǎn)言之，“以房養(yǎng)老”是將個(gè)人房產(chǎn)未來(lái)收益的提前變現(xiàn)和使用，同時(shí)不改變房屋的消費(fèi)屬性（即居?。瑸樽陨眇B(yǎng)老提供的新型融資方式。

早在2003年，我國(guó)就提出了“以房養(yǎng)老”的概念。其后南京嘗試過(guò)“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房的孤殘老人，自愿將房產(chǎn)抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。上海模式則相當(dāng)于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產(chǎn)權(quán)房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來(lái)的房子里。這兩種方式都涉及轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，且獲得的資金偏低，在當(dāng)時(shí)難以獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

2011年北京民政局的《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展住房反向抵押貸款試點(diǎn)。

此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體則變?yōu)楸ｋU(xiǎn)公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)更具保險(xiǎn)特點(diǎn)的名稱(chēng)。試點(diǎn)對(duì)象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)時(shí)間為兩年。

為何首批試點(diǎn)城市選擇此四地？保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，北、上、廣是一線城市，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量也較大。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京退休老人月平均收入相當(dāng)于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產(chǎn)權(quán)。

二線城市武漢的入選，則因業(yè)內(nèi)首家開(kāi)業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)――合眾養(yǎng)老社區(qū)落戶(hù)于此，便于其探索“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的嘗試。

據(jù)了解，美國(guó)入住養(yǎng)老社區(qū)的人群中，有60%通過(guò)住房抵押貸款繳納入門(mén)費(fèi)和后續(xù)服務(wù)費(fèi)，這意味著，參與“以房養(yǎng)老”的申請(qǐng)人，未來(lái)有可能成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶(hù)，進(jìn)而推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

《意見(jiàn)》要求，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司，須滿(mǎn)足開(kāi)業(yè)滿(mǎn)五年、注冊(cè)資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門(mén)檻。長(zhǎng)江證券分析師劉俊在報(bào)告中測(cè)算，國(guó)內(nèi)滿(mǎn)足相關(guān)試點(diǎn)要求的保險(xiǎn)公司約33家。

單個(gè)保險(xiǎn)公司接受抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，不得超過(guò)“4%×上一年末總資產(chǎn)不超過(guò)200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過(guò)200億元的部分”，如以萬(wàn)億元資產(chǎn)規(guī)模匡算，該業(yè)務(wù)的規(guī)模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國(guó)壽、平安壽險(xiǎn)、太保和新華保險(xiǎn)如試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，規(guī)模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合計(jì)不會(huì)超過(guò)180億元，市場(chǎng)體量不會(huì)太大，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)形成規(guī)模效應(yīng)。

“試點(diǎn)初期，各家保險(xiǎn)公司應(yīng)該都會(huì)比較謹(jǐn)慎，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到上限，而且初期可能主要針對(duì)失獨(dú)或無(wú)子女老人?！币晃槐ｋU(xiǎn)公司精算人士認(rèn)為。

據(jù)了解，中國(guó)60歲以上老人中，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的占比約80%-90%，遠(yuǎn)高于美國(guó)60%的比例。試點(diǎn)初期如以無(wú)子女或失獨(dú)老人為主，這部分人群的全國(guó)規(guī)模約為3000多萬(wàn)人。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此時(shí)推出“以房養(yǎng)老”正逢其時(shí)，養(yǎng)老問(wèn)題已成為擺在全社會(huì)面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，民眾的養(yǎng)老意識(shí)也在逐步提升。保監(jiān)會(huì)日前的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任白皮書(shū)》顯示，養(yǎng)老險(xiǎn)的公眾關(guān)注度同比提升了70%，養(yǎng)老保險(xiǎn)是公眾認(rèn)為對(duì)自身最有益的險(xiǎn)種之一。

養(yǎng)老需求如此旺盛，供給端卻面臨養(yǎng)老產(chǎn)品種類(lèi)較少且同質(zhì)化的尷尬：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前保險(xiǎn)公司約7700多個(gè)在售人身險(xiǎn)產(chǎn)品中，養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品僅有60多個(gè)。“現(xiàn)在市場(chǎng)上缺乏真正的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。”一位保監(jiān)會(huì)人士表示。

“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，無(wú)疑開(kāi)拓了一種新型的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品?！耙苑筐B(yǎng)老”的首創(chuàng)者孟曉蘇所在的幸福人壽對(duì)此表現(xiàn)最為積極，稱(chēng)公司目前已初步完成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，將積極上報(bào)相關(guān)試點(diǎn)申報(bào)材料。如試點(diǎn)資格獲批，將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動(dòng)的方式，在四地開(kāi)展試點(diǎn)。此前泰康人壽高管亦在公開(kāi)場(chǎng)合表示，公司將會(huì)積極參與試點(diǎn)。據(jù)了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險(xiǎn)公司已遞交了試點(diǎn)方案。 待解難點(diǎn)重重

何時(shí)能夠正式推出產(chǎn)品、能否順利試點(diǎn)，有關(guān)公司的表態(tài)卻模棱兩可。

對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，還有很多技術(shù)和實(shí)際操作層面的問(wèn)題需要首先解決，其中最大的難點(diǎn)在于房屋估值、產(chǎn)品定價(jià)和房屋處置方式等。

在產(chǎn)品模式的選擇上，《意見(jiàn)》規(guī)定，可按照投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。

一家計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，如采用非參與型，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額固定，且房產(chǎn)增值部分帶來(lái)的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對(duì)明晰簡(jiǎn)單，消費(fèi)者的接受度更高?！安捎媚姆N方式，關(guān)鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費(fèi)者的利益?！?/p>

隨之而來(lái)的一個(gè)問(wèn)題便是產(chǎn)品定價(jià)。據(jù)了解，國(guó)際上主流的定價(jià)方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類(lèi)，前者的定價(jià)因素包括利率波動(dòng)、通脹率、貸款期限、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和投保人死亡率等，由此根據(jù)模型確定貸款價(jià)值比和支付因子。該模型在美國(guó)應(yīng)用得較廣泛。這種定價(jià)方式更關(guān)注財(cái)產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響，并需要?dú)v史數(shù)據(jù)來(lái)確定支付因子。

精算模型法分為一次支付和終身年金定價(jià)兩種，相對(duì)而言，該方式更具實(shí)用性和精確性。不過(guò)，有種業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)大，利率決定機(jī)制亦與歐美不同，采用這兩種定價(jià)模型都有一定的局限性。

定價(jià)的一大影響因素便在于房屋的估值?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，由具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，房屋估值將每年一評(píng)估，而美國(guó)則是三年一評(píng)估。

“如果每年對(duì)單個(gè)房屋逐一評(píng)估，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)管理成本太高了，不是我們所設(shè)想的理想方式。此外，如何對(duì)抵押房屋進(jìn)行持續(xù)管理也是一個(gè)問(wèn)題?！鄙鲜鲈圏c(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋的管理和維護(hù)一般委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來(lái)補(bǔ)償房屋在使用過(guò)程中發(fā)生的損失。

房屋處置方式則是“以房養(yǎng)老”的又一大難點(diǎn)或者說(shuō)是最大的難點(diǎn)?！盎厥仗幹檬且粋€(gè)大問(wèn)題，因?yàn)閷?duì)一些現(xiàn)行法律規(guī)定形成新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在大家也沒(méi)有探討出一個(gè)特別好的方式。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

據(jù)介紹，從目前來(lái)看，房屋處置主要有貸款和拍賣(mài)等形式，但拍賣(mài)的一個(gè)難點(diǎn)在于能否順利執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，只有非自住的房屋才能執(zhí)行拍賣(mài)，這與“以房養(yǎng)老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美國(guó)在推行“以房養(yǎng)老”的過(guò)程中，對(duì)此進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的立法，同時(shí)創(chuàng)造和運(yùn)用了一些金融工具?！氨热缈蓪⒎慨a(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，做成資產(chǎn)包在二級(jí)市場(chǎng)上打包發(fā)售，通過(guò)金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)流通，這樣保險(xiǎn)公司不用沉沒(méi)大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，只需要在二級(jí)市場(chǎng)賺一個(gè)利差就可以。”上述項(xiàng)目組人士介紹。

據(jù)了解，美國(guó)HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款）模式的成功，關(guān)鍵在于依托“房利美”等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了抵押資產(chǎn)的證券化，從而解決了保險(xiǎn)公司持續(xù)多年無(wú)法處置房產(chǎn)、回收現(xiàn)金的困局。不過(guò)，從目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，短時(shí)期內(nèi)尚難運(yùn)用此類(lèi)金融工具。 風(fēng)險(xiǎn)因素眾多

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案中，除了試點(diǎn)地區(qū)、目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與定價(jià)、業(yè)務(wù)流程等內(nèi)容，亦要求保險(xiǎn)公司必須列明風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。據(jù)知情人士透露，在各家公司提交的試點(diǎn)方案中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算和評(píng)估占據(jù)了相當(dāng)?shù)钠?/p>

由于“以房養(yǎng)老”一端關(guān)聯(lián)波動(dòng)較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及領(lǐng)域廣泛，業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng)，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，對(duì)保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)?！兑庖?jiàn)》要求，保險(xiǎn)公司要在“以房養(yǎng)老”的條款制定、流程設(shè)計(jì)、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)管理等方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。

概括來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司開(kāi)展“以房養(yǎng)老”主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。

不過(guò)對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，最重要的風(fēng)險(xiǎn)主要是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)這些風(fēng)險(xiǎn)并非不可化解。以長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)為例，可以通過(guò)與現(xiàn)有壽險(xiǎn)產(chǎn)品相組合，加以對(duì)沖，此外還可以通過(guò)再保險(xiǎn)機(jī)制實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散。

對(duì)于房產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，有業(yè)內(nèi)人士建議，可以制定合理的價(jià)值比例，做好精算定價(jià)，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和承保上分散抵押房產(chǎn)的分布。

以北京為例，市區(qū)、郊區(qū)的房?jī)r(jià)差別巨大，房產(chǎn)新舊程度、以及城區(qū)區(qū)位和地段的不同，房?jī)r(jià)基數(shù)和波動(dòng)程度也各不同。如果在不同地區(qū)開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，吸引不同類(lèi)型的住房，可以減少單類(lèi)抵押房屋的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，分散房產(chǎn)價(jià)格的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。

試點(diǎn)雖然已開(kāi)閘，有意試點(diǎn)的諸保險(xiǎn)公司，卻仍陷入對(duì)諸多風(fēng)險(xiǎn)的左右思量之中。一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中把所有風(fēng)險(xiǎn)因素都考慮進(jìn)去，并把風(fēng)險(xiǎn)全都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，如果從“以房養(yǎng)老”獲得的養(yǎng)老保障和其他養(yǎng)老產(chǎn)品并無(wú)多大差別，消費(fèi)者怎么會(huì)買(mǎi)單？ 業(yè)務(wù)延伸空間

即使在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的美國(guó)，其占比人群亦屬小眾。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。

英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家推行“以房養(yǎng)老”的歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)目標(biāo)群體占比很高時(shí)（美國(guó)為15%、英國(guó)和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。

中國(guó)的“以房養(yǎng)老”雖經(jīng)十年探索終獲試點(diǎn)，但從當(dāng)前法律環(huán)境、養(yǎng)老觀念以及保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，真正落地可能尚需時(shí)日。一位監(jiān)管層人士認(rèn)為，在現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中，“以房養(yǎng)老”面臨諸多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。

孤掌難鳴，“以房養(yǎng)老”的順利試點(diǎn)，需要在整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中尋找合力?！兑庖?jiàn)》指出，保險(xiǎn)公司應(yīng)在服務(wù)領(lǐng)域延伸、服務(wù)內(nèi)容多樣和服務(wù)手段創(chuàng)新等方面積極探索，完善與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)鏈條，比如，針對(duì)不同年齡和需求的客戶(hù)推出醫(yī)療保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)。

青松居家康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)總裁王燕妮在去年的一個(gè)健康險(xiǎn)研討會(huì)上曾表示，國(guó)內(nèi)目前有超過(guò)98%的老人選擇在自己家里養(yǎng)老，這些老人如享受相關(guān)的護(hù)理服務(wù)，最大的問(wèn)題在于支付來(lái)源。

“以房養(yǎng)老”可為此提供一個(gè)資金來(lái)源。上述計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，“以房養(yǎng)老”將來(lái)可以對(duì)接重疾險(xiǎn)或大病保險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關(guān)的醫(yī)療費(fèi)用。

與養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)接，亦是“以房養(yǎng)老”拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。此外，保險(xiǎn)公司還可為房屋所有者承保人身險(xiǎn)和家財(cái)險(xiǎn)、住房反向抵押貸款保證保險(xiǎn)，以及將抵押房產(chǎn)連接年金產(chǎn)品等一攬子“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)服務(wù)。

第5篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

獨(dú)生子女政策的固有問(wèn)題

從傳統(tǒng)上看，中國(guó)過(guò)去養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有存在的必要。像由五到十個(gè)個(gè)體的小房子組合起來(lái)的四合院，讓幾代人生活在同一屋檐下。然而，隨著20世紀(jì)70年代末計(jì)劃生育一胎化政策出臺(tái)后，人口結(jié)構(gòu)隨之變化。這種變化幫助掃除了傳統(tǒng)做法，并引發(fā)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不斷增加。

獨(dú)生子女政策使得中國(guó)的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，過(guò)于苛刻的措施也使得中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)?，F(xiàn)在60歲以上的人占總?cè)丝诘?3.3%，而8.9%的人口年齡超過(guò)65歲以上，根據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)將中國(guó)作為一個(gè)老齡化社會(huì)。這在發(fā)展中國(guó)家中是不尋常的。

親朋好友靠不住

平均壽命的增加和低出生率的共同作用導(dǎo)致高撫養(yǎng)比的存在，比如說(shuō)一個(gè)成年人現(xiàn)在往往要贍養(yǎng)兩個(gè)父母和四個(gè)祖父母。如果老年人的社會(huì)保險(xiǎn)，個(gè)人儲(chǔ)蓄和養(yǎng)老金計(jì)劃未能提供足夠的收入，那么老年人所在家庭的成員將不得不依靠一個(gè)小型的親戚網(wǎng)。

同時(shí)，新出現(xiàn)的工作慣性正在惡化這個(gè)局面。來(lái)自農(nóng)村的年輕人為了尋求就業(yè)機(jī)會(huì)，紛紛進(jìn)城打工，離開(kāi)祖父母，農(nóng)村的留守老人過(guò)著孤獨(dú)的生活，這種情況是非常常見(jiàn)的。目前，大約有40%的老年人口獨(dú)自生活在農(nóng)村，外出打工的后代只能在節(jié)假日期間返鄉(xiāng)照顧老人。即使祖父母搬到城市和他們的家人一起生活，當(dāng)其他家庭成員都在工作或者在學(xué)校的時(shí)候，他們也經(jīng)常白天獨(dú)自在家。

是時(shí)候來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題了。 “空巢老人”在中國(guó)老年人口中比例已經(jīng)超過(guò)50%，且比例正在逐年增加。城鎮(zhèn)和村莊的大部分設(shè)施并不能滿(mǎn)足老年人的特殊需要。在城鎮(zhèn)地區(qū)，幾乎沒(méi)有土地可建立新的養(yǎng)老俱樂(lè)部，所以他們通常從舊建筑改造，從交通、來(lái)訪、設(shè)計(jì)方面來(lái)看，都不能滿(mǎn)足老年人的需求。

為老年人提供住房的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在中國(guó)是一個(gè)新的概念，被看作是解決這些問(wèn)題的一個(gè)方法。養(yǎng)老住房是專(zhuān)為老年人特別設(shè)計(jì)的，每個(gè)人或每對(duì)夫婦分配一間公寓式房間或套房。額外有配套設(shè)施提供公共飲食，娛樂(lè)與衛(wèi)生服務(wù)。老年人可以租用或購(gòu)買(mǎi)這些房屋作為普通住房。

到目前為止，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括私人住房，社會(huì)住房或經(jīng)濟(jì)適用房，為老干部提供服務(wù)式住宅和養(yǎng)老住房的僅有一小部分。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)是罕見(jiàn)的，但在西方社會(huì)中卻是歷史悠久、久負(fù)盛譽(yù)的。養(yǎng)老地產(chǎn)在美國(guó)現(xiàn)有公屋單位數(shù)量中占了約9%，在英國(guó)約2%。

養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

在中國(guó)通過(guò)提供更多的養(yǎng)老地產(chǎn)將帶來(lái)大量的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。這其中包含更好的護(hù)理服務(wù)，能提高老年人的生活質(zhì)量，并延長(zhǎng)他們的壽命。從社會(huì)的角度來(lái)看，老人無(wú)人看管的現(xiàn)象將越來(lái)越少。在經(jīng)濟(jì)方面，也會(huì)釋放額外的勞動(dòng)力：解決了照顧老年家庭成員的需求，將會(huì)讓已婚夫婦的雙方成員都可以工作。

為了滿(mǎn)足老年人的需求并解決這一問(wèn)題，根據(jù)中國(guó)第十二個(gè)五年計(jì)劃，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被列為重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)之一。此外，中央政府最近也明確表示，政府將從各個(gè)方面促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一些開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始在中國(guó)投資養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)已經(jīng)在北京、上海銷(xiāo)售并推廣它們的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其他開(kāi)發(fā)商如綠城、萬(wàn)科也紛紛投資于各種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和投資者正在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，以合資的形式與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作。最近的支持性證據(jù)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與來(lái)自美國(guó)的哥倫比亞太平洋管理公司和伊邁瑞特斯公司展開(kāi)了合作，他們的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已在北京銷(xiāo)售。此外，7個(gè)左右的保險(xiǎn)公司正在投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

盡管有潛在的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的需求，由于三大原因，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于早期階段。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資難。出于對(duì)老年人死亡而導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)有所擔(dān)憂(yōu)，中國(guó)的銀行都不愿向老年人提供按揭貸款。即使有一處或多處房產(chǎn)的老年人，仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)很難為老年人提供住房公積金，特別是反向抵押貸款的缺乏。而美國(guó)老年人反向抵押貸款是非常流行的，因?yàn)樗麄冏尳杞o他們錢(qián)的業(yè)主以他們住房的價(jià)值進(jìn)行抵押按揭。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和管理成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商和投資者認(rèn)為沒(méi)有吸引力。養(yǎng)老地產(chǎn)有專(zhuān)業(yè)的要求并需要展示公共設(shè)施的性能，需要良好的交通運(yùn)輸方便家庭成員前來(lái)探訪；以及無(wú)噪音和流動(dòng)性強(qiáng)的環(huán)境。所有這些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人負(fù)擔(dān)不起。

第三，目前在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有特定的土地利用配置。從我們采訪過(guò)的外國(guó)投資者的角度來(lái)看，沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老土地使用的限制，開(kāi)發(fā)商更喜歡在預(yù)留地上興建私人住宅項(xiàng)目，因?yàn)檫@些通常是更有利可圖的。

同時(shí)，尋找一個(gè)合適的地點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不容易。一線城市招致高昂的土地及建筑成本，而二線城市可能缺乏足夠的基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院和公共設(shè)施。這些都增加了開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難。

展望未來(lái)

養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)不僅涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，保險(xiǎn)公司和醫(yī)療服務(wù)提供商，還有政策制定者。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)可以帶給社會(huì)的好處，中國(guó)政府應(yīng)該推動(dòng)養(yǎng)老住房的方案。舉例來(lái)說(shuō)，有關(guān)部門(mén)可以通過(guò)對(duì)私人開(kāi)發(fā)商和投資者推出財(cái)政激勵(lì)措施，如稅收優(yōu)惠或建筑補(bǔ)貼，來(lái)促進(jìn)他們的發(fā)展。此外，政府應(yīng)授予養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用權(quán)，尤其是老年人的住房，以吸引投資者和開(kāi)發(fā)商參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

作為一個(gè)短期的補(bǔ)救措施，有關(guān)部門(mén)也可以考慮使用廢棄用地和位于郊區(qū)的集體用地作為低成本建筑土地的一個(gè)來(lái)源，以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。社會(huì)保障基金可以發(fā)起一個(gè)通過(guò)私人開(kāi)發(fā)商聯(lián)合的試點(diǎn)方案，為老年人提供負(fù)擔(dān)得起的住房。

鑒于中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有著旺盛的需求，開(kāi)發(fā)商和投資者仍在尋找一個(gè)可行的商業(yè)模式來(lái)滿(mǎn)足這種需要。中國(guó)政府和社會(huì)保障基金可以主動(dòng)幫助支持養(yǎng)老地產(chǎn)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商提供激勵(lì)政策來(lái)建造專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老住宅。

香港的養(yǎng)老地產(chǎn)方案可以作為對(duì)中國(guó)一個(gè)有力的政策參考。如香港房屋協(xié)會(huì)運(yùn)作的為中等收入的老年人提供包括住房和保健在內(nèi)的全面服務(wù)的長(zhǎng)者安居樂(lè)住屋方案。根據(jù)該計(jì)劃，前期由承租人一次性付款來(lái)緩解開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商潛在的資金問(wèn)題。雖然，該方案為租戶(hù)設(shè)置一個(gè)固定的租金，這意味著沒(méi)有通脹風(fēng)險(xiǎn)和當(dāng)財(cái)政困難時(shí)也會(huì)給它提供一個(gè)安全的通道。

第6篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

2005年，南京湯山“溫泉留園”老年公寓就曾在全國(guó)首創(chuàng)“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。

老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。但留園的試水效果并不理想。當(dāng)年公寓僅辦理幾筆業(yè)務(wù)，數(shù)量非常有限。后因股東間的經(jīng)濟(jì)糾紛而結(jié)束。

除南京外，近幾年，上海、北京、長(zhǎng)沙等城市都曾自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而萎縮停滯。

在2007年至2011年間，北京、上海兩地曾先后試行“以房養(yǎng)老”，但并未受到市民歡迎。尤其值得關(guān)注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養(yǎng)老”模式，但真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。

2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心在北京聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。

該項(xiàng)目規(guī)定：60歲以上老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將原住房進(jìn)行出租，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心的費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。

不過(guò)，由于老人對(duì)這種模式信任度較低，業(yè)務(wù)沒(méi)有擴(kuò)大。

實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”這種反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)最早起源于歐洲，近十幾年來(lái)在美國(guó)、日本迅速發(fā)展，一般是老人投保后繼續(xù)在原有房屋居住，同時(shí)以房產(chǎn)價(jià)值與平均預(yù)期壽命進(jìn)行核算，按月領(lǐng)取給付金。

盡管“以房養(yǎng)老”模式在歐洲以及亞洲的新加坡、韓國(guó)和日本等國(guó)家都是較為成熟的做法，但是“以房養(yǎng)老”模式仍然占比很低，只是一種可以選擇的養(yǎng)老方式。

據(jù)了解，香港特區(qū)政府于2011年正式推出了“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”，2012年進(jìn)一步就計(jì)劃提出優(yōu)化方案。

香港特區(qū)政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開(kāi)發(fā)養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，鼓勵(lì)銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險(xiǎn)，降低銀行和老年人的風(fēng)險(xiǎn)。

從香港的養(yǎng)老按揭計(jì)劃來(lái)看，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)貸款安排，申請(qǐng)人需要向銀行繳付利息，但利息只是計(jì)入總欠款內(nèi)，最終將以物業(yè)償還。同時(shí)，申請(qǐng)人還要支付兩部分的按揭保費(fèi)，包括基本按揭保費(fèi)和每月按揭保費(fèi)；借款人申請(qǐng)前還要先接受法律顧問(wèn)的輔導(dǎo)，需支付約3000港元輔導(dǎo)費(fèi)以及簽署按揭文件的法律費(fèi)用。

第7篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 養(yǎng)老保險(xiǎn) 老齡化社會(huì)

早在2014年6月23日，保監(jiān)會(huì)就了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”）?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》提出，以房養(yǎng)老試點(diǎn)自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。試點(diǎn)城市選定北京、上海、廣州、武漢，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

以房養(yǎng)老，俗稱(chēng)“倒按揭”，源自荷蘭--老人將自有房產(chǎn)抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，或者接受老年公寓服務(wù)，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式是完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

一、當(dāng)前我國(guó)“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀

目前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)60周歲以上老年人口將達(dá)2.43億，2025年將突破3億?！袄淆g化”社會(huì)已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)，有聲音認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式可為國(guó)人養(yǎng)老提供資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。

而在我國(guó)老齡人口中，無(wú)子女老年家庭和“失獨(dú)”老年家庭約占老齡人口比重10%，這一人群本來(lái)就沒(méi)有把住房傳給子女的需要與可能，所以“以房養(yǎng)老”比較適合這一類(lèi)老人，以便補(bǔ)充他們的養(yǎng)老金來(lái)源，提高老年生活質(zhì)量。

二、“以房養(yǎng)老”存在的問(wèn)題

看上去很美的“以房養(yǎng)老”也存在不同的聲音，子女有擔(dān)憂(yōu)，老人有擔(dān)憂(yōu)，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也有擔(dān)憂(yōu)。保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)的說(shuō)法是，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市黽鄹裰諧て謐呤?、人绢A(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

所以“以房養(yǎng)老”的問(wèn)題歸納起來(lái)主要有三點(diǎn)：一是70年土地使用權(quán)所剩時(shí)間有多少，一些舊房即將到期；二是房屋估值難度大，若房?jī)r(jià)下行，金融機(jī)構(gòu)有賠本風(fēng)險(xiǎn)；三是房子是可以傳給后人的，一個(gè)人如果為了自己的養(yǎng)老連留給子孫的房子都抵押給金融機(jī)構(gòu)，恐怕要背負(fù)很大的輿論壓力。前兩者是房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，后者是傳統(tǒng)觀念問(wèn)題。

產(chǎn)生問(wèn)題的原因很多，如社會(huì)保障制度尚需完善，居民養(yǎng)老儲(chǔ)蓄普遍欠賬，老齡化社會(huì)臨近，加上之前實(shí)施的計(jì)劃生育政策帶來(lái)的低生育率影響，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)及家庭結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡。

三、開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)建議

盡管存在諸多的問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”還是有其社會(huì)基礎(chǔ)和積極意義的。在國(guó)外，如英國(guó)、日本、新加坡等，已有很成熟的“以房養(yǎng)老”模式。例如將“以房養(yǎng)老”與保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)，就是其中一項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)并且效果顯著的對(duì)策。

所謂“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，實(shí)際是指“老年人住房養(yǎng)老保險(xiǎn)”這類(lèi)的金融產(chǎn)品。對(duì)于老年人群，他們急需有外部經(jīng)濟(jì)來(lái)源，以便補(bǔ)充自己的每月養(yǎng)老金，保障或提高自己的老年生活水準(zhǔn)。但他們手里可能沒(méi)有多少金融資產(chǎn)，房產(chǎn)幾乎是他們的唯一資產(chǎn)。老人將自己的住房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司開(kāi)始按照約定的金額，每月發(fā)放養(yǎng)老金。將來(lái)老人去世之后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，從處分所得中償付養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)費(fèi)用，多余的部分返還老人的繼承人。在目前社保養(yǎng)老模式不成熟的情況下，個(gè)人要想完善自身養(yǎng)老保障，還需專(zhuān)業(yè)的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社保相結(jié)合：

（一） 運(yùn)行以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的理想機(jī)構(gòu)

綜合我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況來(lái)看，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的開(kāi)展最適合的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該是人壽保險(xiǎn)公司。不僅能夠豐富人壽保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)種類(lèi)，促進(jìn)保險(xiǎn)產(chǎn)品的多元化發(fā)展，提高其利潤(rùn)增長(zhǎng)，擴(kuò)大人壽保險(xiǎn)公司的發(fā)展空間，增強(qiáng)其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而人壽保險(xiǎn)公司自身具有的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理方式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、推廣手段也能夠?yàn)橐苑筐B(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展提供平臺(tái)，營(yíng)造良好的環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不 斷發(fā)展，一般情況下，抵押房屋在合同到期時(shí)價(jià)值會(huì)大于以房養(yǎng)老支付進(jìn)本息和， 因此，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)對(duì)資產(chǎn)的保值增值也起了很大的作用，針對(duì)我國(guó)老齡化人口數(shù)量飛速增長(zhǎng)的問(wèn)題是一個(gè)很好的投資渠道。

（二） 政府大力倡導(dǎo)推動(dòng)

根據(jù)外國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府的支持在其發(fā)展中扮演著重要 的角色，是促進(jìn)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)有序健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。筆者認(rèn)為，我國(guó)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的開(kāi)展也必須要有政府來(lái)做支撐，為其發(fā)展運(yùn)作提供良好的環(huán)境，通過(guò)建立完善成熟的法律法規(guī)系統(tǒng)并為以房養(yǎng)老保險(xiǎn)提供擔(dān)保引導(dǎo)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)找到順應(yīng)政策發(fā)展的方向，在市場(chǎng)中健康有序的發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，美國(guó)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的之所以能夠在全國(guó)普及，并能夠在短時(shí)間內(nèi)飛速發(fā)展， 與政府的大力支持是緊密相連的。由此看來(lái)，我國(guó)也需要結(jié)合國(guó)情特點(diǎn)，通過(guò)為以房養(yǎng)老保險(xiǎn)制定寬松政策，提供法律保障等措施來(lái)提高政府的支持程度，為其發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后盾。保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)出推行以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的的開(kāi)展方案，做好宣傳推廣工作，政府通過(guò)實(shí)行與之相配合的措施來(lái)實(shí)現(xiàn) 政府調(diào)控與市場(chǎng)自由發(fā)展的有效融合，共同推進(jìn)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展。

（三） 法律法規(guī)政策的制定

有效的法律法規(guī)保障是以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展的后盾：一是國(guó)家將政策方向可能支持中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行的合作發(fā)展，提高以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展速度，同時(shí)將嚴(yán)格規(guī)定各機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，對(duì)從業(yè)人員的從業(yè)資格嚴(yán)格審查，確保咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的中立性，使以房養(yǎng)老保險(xiǎn)得以在規(guī)范有序的市場(chǎng)中健康發(fā)展。 二是建立稅收優(yōu)惠政策，稅收對(duì)于發(fā)展處于初級(jí)階段的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一筆重大的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，國(guó)家要通過(guò)稅法的調(diào)整，對(duì)開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)給與一定的稅收優(yōu)惠，為以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的開(kāi)展創(chuàng)建寬松的環(huán)境，另一方面可以從減少所得稅上獎(jiǎng)勵(lì)參與以房養(yǎng)老的老年人，鼓勵(lì)更多人積極參與進(jìn)來(lái)，使以房養(yǎng)老保險(xiǎn)能夠讓更多老年人接受。

四、結(jié)論

總的來(lái)說(shuō)，面對(duì)人口老齡化在我國(guó)的飛速增長(zhǎng)，再加上日益沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)， 老年人的晚年生活很難得到保障，這已經(jīng)成為全國(guó)普遍關(guān)注的的大問(wèn)題。以房養(yǎng) 老保險(xiǎn)的產(chǎn)生順應(yīng)了社會(huì)這種發(fā)展趨勢(shì)，為養(yǎng)老提供了一種新型的方式。但是由于我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)起步晚，因此在今后的發(fā)展中，首先政府要對(duì)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的開(kāi)展提供支持，通過(guò)法律法規(guī)保障和政策優(yōu)惠等措施來(lái)促進(jìn)其發(fā)展，另外，開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的的機(jī)構(gòu)也要規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式，運(yùn)用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，加大宣傳力度，使更多人能夠接受了解以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展，發(fā)揮出其所具備的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

“以房養(yǎng)老”最近在我國(guó)舊事重提，是源自9月13日國(guó)務(wù)院的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的提法，該提法引發(fā)了社會(huì)各方的廣泛討論。

“住房反向抵押”又稱(chēng)“倒按揭”，是一種以房養(yǎng)老的模式，這一貸款針對(duì)一定年齡以上（如美國(guó)為62歲）、主要是有房產(chǎn)但缺現(xiàn)金的老人。擁有住房的老人以其住房為抵押，從銀行獲得一定數(shù)量的貸款，不需要搬離自己的住房。貸款提取方式有多種，如一次性提取、在固定期限內(nèi)按月提取、按月提取一直到壽命結(jié)束、在貸款額度內(nèi)靈活提取等。無(wú)論采取什么方式、無(wú)論提款期限如何，均是在永久性離開(kāi)住房（死亡或住入養(yǎng)老院等）時(shí)，由銀行收回其所抵押的住房資產(chǎn)，用以?xún)斶€貸款。

據(jù)國(guó)內(nèi)的非官方調(diào)查顯示，90%以上的被調(diào)查對(duì)象并不認(rèn)同這樣的養(yǎng)老模式。這個(gè)數(shù)字不算特別，2000年香港統(tǒng)計(jì)局對(duì)1867名49-59歲中年人的調(diào)查結(jié)果為，在擁有住房的663人中，只有3%的表示會(huì)參加倒按揭業(yè)務(wù)，8%的表示會(huì)考慮。美國(guó)在1987年引入這項(xiàng)業(yè)務(wù)，65歲以上老人中使用該業(yè)務(wù)的比例在1997年為0.2%，到2011年為2.1%。，盡管發(fā)展速度比較快，但倒按揭仍屬小眾業(yè)務(wù)。

從其他國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)歷和中國(guó)的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，倒按揭的發(fā)展取決于以下六大因素。

第一，需要政府強(qiáng)有力的支持和補(bǔ)貼。從其推出的初衷看，這個(gè)產(chǎn)品并不是為了減輕政府承擔(dān)的養(yǎng)老責(zé)任，其實(shí)會(huì)增加政府的負(fù)擔(dān)。政府需要對(duì)該業(yè)務(wù)全程進(jìn)行管理，包括制定貸款最高額度、監(jiān)管提供貸款的金融機(jī)構(gòu)、對(duì)該貸款提供保險(xiǎn)和補(bǔ)貼等。其中最關(guān)鍵的是政府提供保險(xiǎn)。

倒按揭在最初設(shè)計(jì)時(shí)采用了對(duì)借款人極為有利的“無(wú)追索權(quán)貸款”，即如果房?jī)r(jià)上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。反之，如果房?jī)r(jià)下跌，貸款額高于房?jī)r(jià)，借款人無(wú)需償還多余的金額。貸款總額超過(guò)房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，通常是政府提供這樣的保險(xiǎn)。

一般認(rèn)為，政府需要承擔(dān)一定的養(yǎng)老責(zé)任，補(bǔ)貼老人的倒按揭和減免養(yǎng)老金稅收等政策屬于同一邏輯。在我國(guó)，雖然住房擁有率很高，但仍然是工作時(shí)收入水平較高的老人擁有價(jià)值較高的住房資產(chǎn)，而且他們的子女可能也不需要他們的住房；而收入水平較低的老人擁有價(jià)值較低的住房，其子女更可能希望繼承他們的財(cái)產(chǎn)，因而，政府對(duì)該業(yè)務(wù)的補(bǔ)貼可能是一種逆向收入分配。所以，在我國(guó)這一養(yǎng)老模式很可能進(jìn)入兩難境地：不補(bǔ)貼，難以發(fā)展；補(bǔ)貼，道理上說(shuō)不通。

第二，需要有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。借款人能獲得多少貸款和銀行對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期有緊密的關(guān)系。從放貸方看，銀行會(huì)將未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌因素充分反映在放貸額中，以減輕自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)。從借款方看，若銀行對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不夠好，他會(huì)覺(jué)得所獲得的貸款不夠有吸引力，而不愿意接受。只有在銀行預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲、借款人能夠通過(guò)倒按揭提前享受到未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的好處時(shí)，這項(xiàng)貸款才具備基本的吸引力。

理論上，倒按揭也可幫助借款人預(yù)防房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，但通常銀行的定價(jià)偏于保守，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)或多或少還是會(huì)由借款人承擔(dān)。在美國(guó)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是在東部和西部發(fā)展，因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯高于中部地區(qū)。2008年之前，該業(yè)務(wù)在美國(guó)的發(fā)展也是得益于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。在我國(guó)，房?jī)r(jià)預(yù)期也存在明顯的地區(qū)差異，對(duì)于特大都市，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，但對(duì)于眾多二、三線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)較高，今后的走勢(shì)并不明朗。在此背景下，倒按揭業(yè)務(wù)適宜在大城市先試點(diǎn)。

第三，需要有一定的業(yè)務(wù)量以降低費(fèi)用。該項(xiàng)業(yè)務(wù)前期會(huì)產(chǎn)生較多的費(fèi)用，比如保險(xiǎn)費(fèi)，這筆費(fèi)用在美國(guó)為最高貸款限額的2%，之后每月還需支付貸款余額一定百分比的保險(xiǎn)費(fèi)。此外，還有銀行收取的各種服務(wù)費(fèi)、房屋維修預(yù)付等費(fèi)用。這些費(fèi)用加在一起，會(huì)令借款人獲得的凈貸款額大為縮水。前期費(fèi)用太高的原因在于業(yè)務(wù)量太小，沒(méi)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，費(fèi)用就難以降下來(lái)。在開(kāi)展該項(xiàng)貸款的美國(guó)、日本等國(guó)家，主要的客戶(hù)特征是“年齡較大、無(wú)子女、女性”，不難想象業(yè)務(wù)量必然比較小。較高的前期費(fèi)用也會(huì)是我國(guó)面臨的問(wèn)題。

第四，需要有房屋價(jià)值及借款者健康狀況等估值體系。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，“倒按揭”比“按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)更大，基本上借款人都會(huì)選擇將住房轉(zhuǎn)讓給銀行以?xún)斶€貸款的方式。很多倒按揭住房缺乏市場(chǎng)價(jià)格，未來(lái)價(jià)格也更加難料。因此，對(duì)房屋估價(jià)要求很高，盡管有保險(xiǎn)，但銀行是想賺錢(qián)的，不能長(zhǎng)期做賠本買(mǎi)賣(mài)。

相比“按揭”貸款，“倒按揭”貸款還要充分評(píng)估借款人的健康狀況、預(yù)期壽命等，按照盈虧平衡原理，預(yù)期壽命越長(zhǎng)的借款人，獲得的貸款額度應(yīng)該越小。這無(wú)疑給銀行帶來(lái)了很大挑戰(zhàn)。2011年美國(guó)倒按揭市場(chǎng)最大的兩家銀行美洲銀行和富美銀行宣布退出市場(chǎng)，主要原因就是沒(méi)法有效預(yù)測(cè)借款人的健康狀況。

第五，需要發(fā)展貸款二級(jí)市場(chǎng)。這一點(diǎn)主要是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言。由于倒按揭貸款歸還期限一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)交易周期也較長(zhǎng)，開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)銀行的流動(dòng)性帶來(lái)較大壓力，需要有二級(jí)市場(chǎng)增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性。抵押資產(chǎn)證券化在美國(guó)的迅猛發(fā)展為倒按揭提供了生長(zhǎng)的土壤，而資產(chǎn)證券化在我國(guó)才剛剛試水，還有待發(fā)展。我國(guó)的優(yōu)勢(shì)是，幾大國(guó)有銀行和地方性國(guó)有銀行都有較為充裕的流動(dòng)性，在短期內(nèi)，流動(dòng)性也許不是一個(gè)主要的制約因素。

第六，需要養(yǎng)老觀念的配合。這一因素毋庸多言。中國(guó)人不喜歡背著銀行債務(wù)消費(fèi)，老人更加不喜歡。另外，老人和子女對(duì)住房資產(chǎn)都有特殊的感情。退一步講，就算倒按揭經(jīng)濟(jì)上是合算的，從心理上，很多老人和子女也不能接受。這種文化習(xí)慣也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中國(guó)家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)難以融合，子女有義務(wù)照料老人，老人也會(huì)將房產(chǎn)留給子女，有助于家庭和諧。

第9篇：老人住房設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞： 老年人 居住住宅 現(xiàn)狀分析 建筑設(shè)計(jì) 特性 設(shè)計(jì)探索 

    前言

    老年問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)系到每一個(gè)人，特別是老年人的居住問(wèn)題直接影響到每一個(gè)家庭，影響到社會(huì)各個(gè)層面。對(duì)老人來(lái)說(shuō)，誰(shuí)都喜歡在一個(gè)舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年生活，可是，在安康小區(qū)、綠色小區(qū)、精品小區(qū)遍地開(kāi)花的今天，老人在家中發(fā)生摔傷、碰傷的事卻屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，沖擊著每一個(gè)有老人家庭的視野和神經(jīng)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會(huì)，如何滿(mǎn)足老年人的住房需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問(wèn)題。面對(duì)我國(guó)老齡化人口越來(lái)越多這一趨勢(shì)，面對(duì)大量增加的“銀潮”，一些專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行的住宅體系在設(shè)計(jì)理念上對(duì)老年人的需求考慮不多，國(guó)家頒布自2003年9月1日起實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落實(shí)。因此，盡快建立能夠適應(yīng)老齡化社會(huì)需求的建筑住宅體系已刻不容緩。

    1、老年人的居住建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)狀

    針對(duì)老年人健康及行為不斷發(fā)展變化的特征，建設(shè)部和民政部1999年了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，然而我們有關(guān)老年人建筑研究方面的成果還不多，而國(guó)外已經(jīng)有了相當(dāng)豐富的成果。國(guó)內(nèi)外老年人的居住建設(shè)設(shè)計(jì)表現(xiàn)在以下幾方面：

    （1）1996年在德國(guó)建成的韋塞爾老年人公寓很好的解決了老年人的部分需求。為了滿(mǎn)足老年人的交往需求。建筑設(shè)置了寬敞沒(méi)有頂?shù)淖呃?，并且在食堂外面設(shè)計(jì)了一個(gè)露臺(tái)，它既加強(qiáng)了室內(nèi)室外空間之間的聯(lián)系，又為老年人飯后的交往提供了一個(gè)便提舒適的空間。在建筑材料的使用紅色面磚，這是在韋塞爾地區(qū)大量使用的一種建筑材料。紅色面磚的使用，給人溫暖親切的感覺(jué)，消除老年人害怕冷漠的心理。紅色面磚墻體在轉(zhuǎn)角處被處理成不連續(xù)地薄片形式，很輕盈，建筑凹凸有致，部分架空，一切都是為了避免給老年人帶來(lái)沉重感。

    （2）在人口老年化問(wèn)題出現(xiàn)之前，我國(guó)的許多城鎮(zhèn)為社會(huì)上的孤寡老人，建立了一些救濟(jì)性、福利性的養(yǎng)老院。如今我們已經(jīng)處在老年化社會(huì)之中，隨著傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)和觀念的改變，社會(huì)養(yǎng)老養(yǎng)已經(jīng)成為歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)，養(yǎng)老院已經(jīng)不僅僅是供孤寡老人使用，許多子女不方便照顧的老人也將家安在了那里。養(yǎng)老院和老年性質(zhì)的居住建筑成為今后我國(guó)老人的主要養(yǎng)老之地。

    （3）養(yǎng)老院和老年性質(zhì)的居住建筑決不是孤立設(shè)置的，它主要的目的是方便老人之間的相互照應(yīng)和交流。最近幾年，在發(fā)展中國(guó)家，為了不斷的提高老年人獲得更美好生活的可能性，正在選擇“自助而助”的政策，既制定一種鼓勵(lì)和促進(jìn)老年人積極參與社會(huì)發(fā)展的國(guó)家政策，使老年人既是社會(huì)發(fā)展的行動(dòng)者，也是社會(huì)發(fā)展的受益者，本文來(lái)自范文中國(guó)網(wǎng)fw789.com。反映了對(duì)老年人的正確認(rèn)識(shí)和尊重，鼓勵(lì)老人自立自強(qiáng)。因此，老人理想的“伊甸園”，實(shí)際上就是具有社區(qū)服務(wù)格外醫(yī)療設(shè)施支持的準(zhǔn)家居環(huán)境，是真正的“老年人之家”。但是在我國(guó)，目前老年人居住建筑不是設(shè)計(jì)成賓館式獨(dú)立的形式，就是設(shè)備質(zhì)量環(huán)境太差，走向極端，不能普遍為大部分老人使用。

    2、老年人的生理和心理特性

    從少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理發(fā)生了巨大的變化。步入老年以后，人在心理和生理上發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。主要表現(xiàn)有身體功能的變化、感覺(jué)功能的變化、心理功能特征的變化、生活結(jié)構(gòu)的變化等。據(jù)研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，這包括：

    （1）健康的需求：老年人常常能感覺(jué)自己身體的變化，尤其是70歲以后，人體生理功能的衰退是顯著的。對(duì)于健康的需求是老年人普遍存在的一種心理狀態(tài)。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在條件允許的情況下老年人更關(guān)注自身的健康狀況。

    （2）工作的需求：這對(duì)于退休的老年人更強(qiáng)烈。他們大多尚有工作能力，聚然間離開(kāi)工作崗位肯定會(huì)產(chǎn)生許多想法，他們有的希望再次從事工作，以體現(xiàn)自身價(jià)值。

    （3）依存的需求：人到老年，精力、體力、腦力都有所下降。有的生活還不能完全自理，這時(shí)他們希望有人照顧，尤其得到子女的親自照顧。子女的孝順，將會(huì)使他們感到有所依靠。

（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有個(gè)和睦的家庭環(huán)境，不管家庭經(jīng)濟(jì)條件如何，只要全家和睦，鄰居關(guān)系融合，互敬互愛(ài)，互相幫助，老年人就會(huì)感到溫暖和幸福。

    （5）安靜的需求：老年人一般都喜歡安靜，怕吵怕亂，有些老年人就怕過(guò)星期天，這一天子女、兒孫都來(lái)了，亂嚷嚷地度過(guò)一天，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，這樣的星期天是“苦惱的星期天”。（6）支配的需求：老年人原來(lái)多為一家之主，掌握家中的支配權(quán)。但由于年老后社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的變化，老年人的家庭地位、支配權(quán)都可能受到影響。這也可能造成老年人的苦惱。

    （7）尊重的需求：老年人離開(kāi)工作崗位可能會(huì)情緒低落，如果得不到尊重，就會(huì)產(chǎn)生悲觀情緒，甚至不愿出門(mén)，長(zhǎng)期下去，則會(huì)引起仰郁和消沉，埋下疾病的禍根。

    （8）求偶的需求：?jiǎn)逝紝?duì)于老年人來(lái)說(shuō)是極其沉重的打擊，喪偶后生活寂寞，心理表現(xiàn)無(wú)助，有很強(qiáng)的找個(gè)伴的愿望，希望有人照顧。

    3、老年人的居住建筑設(shè)計(jì)探索