房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)困境，主要原因在于中國(guó)追求的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)存在著從最初的定位不當(dāng)?shù)浆F(xiàn)今的目標(biāo)缺失的問(wèn)題。為了便于分析這一問(wèn)題，我們有必要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在問(wèn)題進(jìn)行分析研究。

（一）操作問(wèn)題造成的風(fēng)險(xiǎn)因素

第一，銀行不良貸款率處于偏高狀態(tài)、脫離實(shí)際情況，部分房地產(chǎn)公司通過(guò)貸款開(kāi)發(fā)樓盤(pán)或進(jìn)行新的貸款來(lái)清收不良貸款從而導(dǎo)致新的風(fēng)險(xiǎn)；第二，在購(gòu)房者中個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)沒(méi)有依照規(guī)范進(jìn)行操作，隨便置換其他銀行貸款、不按規(guī)定發(fā)放貸款和貸后資金監(jiān)控、回收不到位問(wèn)題仍普遍存在；第三，項(xiàng)目貸款的隱藏風(fēng)險(xiǎn)較大，集團(tuán)客戶(hù)貸款風(fēng)險(xiǎn)聚集，部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款的財(cái)政還款缺少有效保障；第四，金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)評(píng)估不合理、評(píng)估沒(méi)有按合理規(guī)范運(yùn)行，實(shí)物抵債資產(chǎn)底數(shù)不清、沒(méi)有建立科學(xué)合理的現(xiàn)代房地產(chǎn)公司管理制度，不合規(guī)處置資產(chǎn)、變相公開(kāi)競(jìng)價(jià)；第五，政策導(dǎo)向不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府多次調(diào)控造成的困擾；第六，房地產(chǎn)公司控制經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，財(cái)務(wù)收支核算和損益不科學(xué)，不能建立有效地費(fèi)用開(kāi)支和固定資產(chǎn)管理制度，賬外資金清理滯后于實(shí)際；第七，一些地區(qū)的資金盲目流動(dòng)性、盲目投資房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)增加、償還能力降低

即使在通貨膨脹背景下，從目前我國(guó)的市場(chǎng)分析，貸款仍屬稀缺資源，調(diào)控手段的應(yīng)用使得房地產(chǎn)公司貸款更加稀缺。因此基于貸款的稀缺性，貸款的價(jià)格水平會(huì)隨著央行的加息而提高。利率的提高，使得房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用成本上升。而物價(jià)的上漲使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品成本進(jìn)一步增加。一旦房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)資金嚴(yán)重短缺，房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)則難以維持，房地產(chǎn)公司償還銀行貸款的能力也隨之逐漸下降，其貸款將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)突破困境的策略研析

（一）更新觀念，回避不良融資行為

根據(jù)當(dāng)前法律制度的要求，信貸房地產(chǎn)公司的違法違規(guī)行為，如果相關(guān)務(wù)部門(mén)所發(fā)現(xiàn)，則所遭受的會(huì)被有關(guān)部門(mén)實(shí)施罰款，嚴(yán)重者會(huì)被相關(guān)司法部門(mén)進(jìn)行刑事懲處，同時(shí)有關(guān)部門(mén)還能對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)施無(wú)限期的核查追究。這也是許多房地產(chǎn)公司面臨的困境。所以，非法融資并無(wú)法切實(shí)的為房地產(chǎn)提供真正的利益。房地產(chǎn)要借助銀行業(yè)務(wù)，尤其是相當(dāng)一部分由于在融資中有過(guò)違規(guī)的情況，已經(jīng)有過(guò)不良記錄的房地產(chǎn)公司，當(dāng)被有關(guān)部門(mén)懲處之后進(jìn)行了反醒，銀行可以幫助房地產(chǎn)公司樹(shù)立積極的態(tài)度進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)，并漸漸的促進(jìn)其依法履行責(zé)任，保障房地產(chǎn)公司不出現(xiàn)至少要少出現(xiàn)問(wèn)題，盡可能的避免信貸風(fēng)險(xiǎn)。如此一來(lái)，不僅能夠保障房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)收益不受損害，塑造了房地產(chǎn)公司素質(zhì)高、遵紀(jì)守法的形象，同時(shí)對(duì)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展有利。

（二）房地產(chǎn)公司要注意在正常信貸情況下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于經(jīng)濟(jì)方面的法律法規(guī)的復(fù)雜性、信貸業(yè)務(wù)的繁瑣性、國(guó)家財(cái)政政策和稅收政策之間的分歧等情況，同時(shí)，由于通貨膨脹，所以在今后很長(zhǎng)的時(shí)間中，信貸如何保障效率、避免風(fēng)險(xiǎn)，也是房地產(chǎn)公司想實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在這種情況下，房地產(chǎn)公司要系統(tǒng)掌握新申報(bào)表的要求、含義、格式與相關(guān)政策，適應(yīng)新法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)公司的收入、費(fèi)用、收益等環(huán)節(jié)實(shí)施全面研究，幫助自身規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。有條件的房地產(chǎn)公司可以采用房地產(chǎn)信托的形式，以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。

（三）合理籌劃經(jīng)濟(jì)來(lái)源，提高經(jīng)濟(jì)收益

按照相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行信貸，不出現(xiàn)問(wèn)題、不造成各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行的精神與要求，然而這和房地產(chǎn)公司收益最大化的目標(biāo)有著較大的距離。所以，房地產(chǎn)公司在做好信貸業(yè)務(wù)時(shí)，還要有一種更強(qiáng)的水平，達(dá)到完成業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)公司收益最大化的科學(xué)平衡。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)公司信貸是需要達(dá)到的，但房地產(chǎn)公司在信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候可以切實(shí)、合法的根據(jù)法律的要求實(shí)施,不但不出現(xiàn)問(wèn)題、不造成各種法律風(fēng)險(xiǎn)，并且還可以給房地產(chǎn)公司帶來(lái)效益,讓房地產(chǎn)公司獲得盡可能大的經(jīng)濟(jì)利益，達(dá)到房地產(chǎn)公司信貸成本盡可能小，而房地產(chǎn)公司利益盡可能大的效果，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展的最有力保障。同時(shí)可以和社會(huì)各界協(xié)商合作，有效吸引客戶(hù)融資，各級(jí)房地產(chǎn)公司合理確定信貸規(guī)模，滿(mǎn)足不同客戶(hù)房源需求。另外，還可加強(qiáng)與小額貸款公司、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、正規(guī)擔(dān)保公司的合作，使信貸資金壓力降低。當(dāng)前房地產(chǎn)公司常用的買(mǎi)殼上市是我國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)公司上市、突破困境的良好途徑。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)公司與IPO上市的困難對(duì)比，選擇買(mǎi)殼上市的方式的優(yōu)勢(shì)在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開(kāi)IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要房地產(chǎn)公司從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買(mǎi)別人的殼去上市。

（四）爭(zhēng)取政府的重視，將政策調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)政府、房地產(chǎn)公司、社團(tuán)和公眾四方面的積極性驗(yàn)證去政府的支持，讓政府加大政策支持和投入，掌控經(jīng)濟(jì)行情，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的扶持。需要注意的是，政府部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)潛在發(fā)展?jié)摿皶r(shí)了解，從而采取有效舉措，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起伏過(guò)大。同時(shí)政府職能部門(mén)要發(fā)揮自身監(jiān)管和引導(dǎo)作用，要對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行充分了解，以此采取相關(guān)措施，提供良好的政策支持和公共環(huán)境，充分運(yùn)用各種調(diào)節(jié)機(jī)制，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)公司、社團(tuán)和公眾共同堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第2篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：大屯礦區(qū)；房地產(chǎn)資源；優(yōu)化配置；資源共享

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2013）22-0158-02

1 企業(yè)簡(jiǎn)介

江蘇金屯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，具有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)（國(guó)家二級(jí)），其前身為大屯煤電（集團(tuán)）有限責(zé)任公司房產(chǎn)處，簡(jiǎn)稱(chēng)（房產(chǎn)處），初建于1993年，1996年房產(chǎn)處與公用事業(yè)處、后勤處合并為生活服務(wù)公司，1999年由生活服務(wù)公司劃分為房產(chǎn)分公司與物業(yè)管理分公司，2003年8月根據(jù)大屯公司主輔分離走向市場(chǎng)要求，正式在省工商局注冊(cè)登記，改制組建為江蘇金屯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。

2 房地產(chǎn)業(yè)資源分類(lèi)

房地產(chǎn)業(yè)資源可分為物質(zhì)性有形資源和非物質(zhì)性無(wú)形資源。其中物質(zhì)性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。非物質(zhì)性無(wú)形資源種類(lèi)較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開(kāi)發(fā)全過(guò)程所必備的各種專(zhuān)業(yè)人員；（2）品牌資源：包括有企業(yè)品牌資源和項(xiàng)目品牌資源；（3）銷(xiāo)售渠道資源；（4）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)資源：包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)部的管理制度和企業(yè)的管理哲學(xué)；（5）組織能力資源：即企業(yè)的組織架構(gòu)和管理能力。

3 大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源配置上面臨的主要問(wèn)題

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年來(lái)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，內(nèi)部房產(chǎn)供銷(xiāo)日漸緊張，大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的困境，與其他大型國(guó)有企業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)一樣均面臨五大難題：

3.1 礦區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到政府優(yōu)惠和扶持機(jī)會(huì)逐漸減少

國(guó)有房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期習(xí)慣的廉價(jià)的“協(xié)議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來(lái)越嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得“二手”、“三手”地的機(jī)會(huì)也將逐漸減少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已由小規(guī)模、低質(zhì)量、低水平的“自由開(kāi)發(fā)”發(fā)展到適度規(guī)模、高質(zhì)量、高水平的綜合開(kāi)發(fā)。綜合開(kāi)發(fā)對(duì)我們這樣國(guó)有企業(yè)的礦區(qū)房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理能力有了更高的要求，客觀上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成了新的挑戰(zhàn)。

3.2 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不完善

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)有企業(yè)管轄下的房地產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方面主要存在兩點(diǎn)問(wèn)題：（1）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的靈活性差；（2）管理機(jī)制和決策機(jī)制不完善。這兩個(gè)缺點(diǎn)使我們礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在無(wú)情而公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中往往顯得反應(yīng)遲緩，慢人一步，從而導(dǎo)致失去良機(jī)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)法連續(xù)開(kāi)展。

3.3 不重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

我們礦區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)扎實(shí)的工作，為礦區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在社會(huì)上贏得了良好的信譽(yù)，然而我們卻忽視了房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌效應(yīng)等“無(wú)形資產(chǎn)”的培養(yǎng)，產(chǎn)品沒(méi)有系列化、商標(biāo)化、標(biāo)志性，不重視品牌和企業(yè)形象的確立。

3.4 礦區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資能力不足

由于國(guó)家政策的限制，目前礦區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源較為狹窄，主要是通過(guò)自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售等手段籌集資金。反映在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)作中，自有資金的比重過(guò)低，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。使得礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區(qū)部分資產(chǎn)呈現(xiàn)呆滯、凝固狀態(tài)。因此，融資能力直接影響到了礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展。

3.5 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)缺乏人才、技術(shù)和市場(chǎng)資源的合理優(yōu)化配置

大屯礦區(qū)房產(chǎn)合并重組，房地產(chǎn)資源也隨之不斷擴(kuò)大，缺乏資源的合理優(yōu)化配置，主要表現(xiàn)在以下四點(diǎn)：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質(zhì)及管理水平有限，房地產(chǎn)管理制度過(guò)時(shí)或不完善等原因，造成房地產(chǎn)資源管理的困難。（2）機(jī)構(gòu)設(shè)置重疊，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。（3）材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)、物業(yè)等缺少參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致供應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)不僅價(jià)格高而且質(zhì)量低，造成礦區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，消弱了我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（4）礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源共享、資源相互利用機(jī)制等方面不完善，出現(xiàn)了同種商品（或服務(wù)）采購(gòu)價(jià)格不一樣，對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)重復(fù)花費(fèi)公關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，造成不小的浪費(fèi)。因此完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

4 針對(duì)上述問(wèn)題，淺談五點(diǎn)解決大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源配置的有效途措施

4.1 充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在土地資源的獲取上經(jīng)歷了：劃撥用地——協(xié)議用地——有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄅ馁u(mài)、招標(biāo)）的歷史性階段。過(guò)去那種廉價(jià)的“劃撥”、“協(xié)議”用地將不復(fù)存在。因此，充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源顯得尤為重要。

4.2 改革房地產(chǎn)管理體制，建立高效合理的管理模式

根據(jù)大屯礦區(qū)實(shí)際情況出發(fā)在房地產(chǎn)資源配置上實(shí)行全礦區(qū)共享，避免重復(fù)建設(shè)造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。從改革內(nèi)部管理體制上下功夫，提高房地產(chǎn)教育資源的利用率。根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題。重新制定科學(xué)、合理和富有人性化的房地產(chǎn)管理辦法。使房地產(chǎn)的管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。

4.3 拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，合理使用資金

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)。要解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，首先，拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，合理使用開(kāi)發(fā)資金。其次，在資金的運(yùn)作上盡量不要過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式，使之變?yōu)橘Y金優(yōu)勢(shì)，沉淀部分可流通資產(chǎn)。最后，還可以加強(qiáng)組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等方面的措施建設(shè)，減少公司管理成本和項(xiàng)目管理成本，加快產(chǎn)品銷(xiāo)售，使資金的籌集、調(diào)配、使用科學(xué)、

合理。

4.4 重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

房地產(chǎn)業(yè)品牌是房地產(chǎn)發(fā)展商向消費(fèi)者長(zhǎng)期提供的一組特寫(xiě)的特點(diǎn)、利益和服務(wù)，良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。由于房地產(chǎn)行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區(qū)域特色，企業(yè)形象的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展商實(shí)力在很大程度上影響著消費(fèi)者對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的判斷，因此，企業(yè)形象是品牌的

核心。

4.5 完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源利用率

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源是大屯公司房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是大屯公司國(guó)有資產(chǎn)管理中最重要的組成部分。完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產(chǎn)資源“定額配置，超額有償使用”和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源有償使用的管理體制。（2）利用經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、行政辦公用房實(shí)行定額配置管理，定額使用的房地產(chǎn)免費(fèi)使用，超額使用的房地產(chǎn)須繳納房地產(chǎn)資源。（3）合理配置各部門(mén)房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的使用效率。同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)后勤、礦辦產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的規(guī)范管理，確保經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源的保值、增值。（4）制定礦區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)礦區(qū)的特點(diǎn)，采取因地制宜的方式，合理安排礦區(qū)的分布格局，實(shí)現(xiàn)礦區(qū)資源共享，最大化地利用房地產(chǎn)資源。（5）引進(jìn)人才，培養(yǎng)人才，發(fā)揮人才功能，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研能力和必要的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)資源就是企業(yè)在“人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷(xiāo)”等方面所擁有的資源，這些都是企業(yè)完成組織使命和目標(biāo)所必不可少的要素，也是企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效和加速發(fā)展必不可少的要素。

礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)中遵循市場(chǎng)化操作規(guī)則，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建立健全投資成本控制體系，提高企業(yè)科學(xué)管理水平。以上所有這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都離不開(kāi)企業(yè)各種有效資源的合理配置和優(yōu)化，特別是現(xiàn)階段市場(chǎng)日益規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下更應(yīng)加強(qiáng)這方面的研究和探索，使企業(yè)有限的資源得以有效利用，為企業(yè)減少產(chǎn)品成本、提升產(chǎn)品價(jià)值，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)作出一定的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

中國(guó)推出REITs的條件基本成熟

商業(yè)物業(yè)存儲(chǔ)量充足，核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)是項(xiàng)目庫(kù)的首選

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)以大型購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市快速發(fā)展，并逐步向二三線城市擴(kuò)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額達(dá)7424.05億元，連續(xù)四年投資增長(zhǎng)率都達(dá)到20%以上。我國(guó)商業(yè)物業(yè)的存量充足并保持良好增長(zhǎng)趨勢(shì)，可以為REITs提供充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

除2008年受金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)顯著下調(diào)外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格和租金水平總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。根據(jù)人民銀行的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，從2010年開(kāi)始，我國(guó)以北京、上海等一線城市為代表的零售商業(yè)物業(yè)、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格與租金水平又進(jìn)入了新一輪增長(zhǎng)軌道。一線城市和部分發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)是我國(guó)REITs項(xiàng)目庫(kù)的首選。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，REITs可拓寬融資渠道

近年來(lái)，國(guó)家為抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展，出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，嚴(yán)格限制商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的基本條件，這使得以銀行貸款為主要資金來(lái)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到較大影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步拓展信托貸款、上市融資、私募基金等新的融資渠道，但由于信托貸款融資成本高、上市融資受?chē)?yán)格監(jiān)管、私募基金市場(chǎng)尚不成熟等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資問(wèn)題并不能得到有效緩解，仍亟需開(kāi)拓新的融資方式。

REITs作為一種創(chuàng)新型金融工具，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供全新的融資渠道。企業(yè)采用REITs，將其自持的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包，以其未來(lái)產(chǎn)生的租金收入作為預(yù)期收益向投資者發(fā)行證券。這種方式不僅增強(qiáng)了資產(chǎn)流動(dòng)性，也將企業(yè)未來(lái)收入提前折現(xiàn)，有利于企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。REITs是幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)期回報(bào)，短期資金回籠”的有效途徑。

投資需求旺盛，REITs可滿(mǎn)足長(zhǎng)期穩(wěn)健投資的需求

中國(guó)一直是儲(chǔ)蓄大國(guó)，截至2012年末，我國(guó)本外幣居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)40.4萬(wàn)億元。在央行連續(xù)降息的背景下，居民的儲(chǔ)蓄存款依然居高不下，這反映了我國(guó)目前儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道還不夠通暢，巨額的社會(huì)閑散資金無(wú)法形成多元化投資。近兩年股市低迷、房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控，使得有投資意愿的個(gè)人理財(cái)者們找不到合適的投資渠道。此外，我國(guó)對(duì)社保基金、企業(yè)年金和保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者的管制逐步放松，最新的政策鼓勵(lì)其增加對(duì)資本市場(chǎng)的投資比重，積極推動(dòng)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、住房公積金等長(zhǎng)期資金入市。這些機(jī)構(gòu)投資者的運(yùn)營(yíng)資本雄厚，具有強(qiáng)大的投資潛力。

REITs作為一種投資工具最大的優(yōu)勢(shì)在于具備長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益，且具有低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。通過(guò)美國(guó)REITs的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相對(duì)優(yōu)厚，市場(chǎng)收益率高。不同年期的REITs股本回報(bào)率基本都高于同年期的股票和債券。通過(guò)VAR模型對(duì)于美國(guó)、香港等市場(chǎng)的REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和大盤(pán)指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度的對(duì)比結(jié)果也顯示，REITs市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平低于該地區(qū)金融市場(chǎng)的平均風(fēng)險(xiǎn)水平。從發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)目前的投資環(huán)境來(lái)看，此時(shí)推出REITs是豐富我國(guó)投資渠道、滿(mǎn)足我國(guó)旺盛的投資需求的可行選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展迅猛，專(zhuān)業(yè)能力與國(guó)際接軌

近年來(lái)，我國(guó)信托行業(yè)持續(xù)擴(kuò)容，2008年以來(lái)信托資產(chǎn)規(guī)模每年新增額達(dá)到1萬(wàn)億元以上。截至2012年底，全行業(yè)65家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到7.47萬(wàn)億元。在信托市場(chǎng)高速發(fā)展的背景下，信托公司的核心產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)規(guī)模和數(shù)量也保持了快速增長(zhǎng)。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)信托規(guī)模在經(jīng)歷了2012年的小幅縮減后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托資金對(duì)房地產(chǎn)的配置規(guī)模達(dá)到7701.79億元，同比增長(zhǎng)12.18%，環(huán)比增長(zhǎng)11.93%。

這充分表明我國(guó)房地產(chǎn)信托的總量與產(chǎn)品種類(lèi)都在不斷發(fā)展，基金化的房地產(chǎn)信托等創(chuàng)新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，我國(guó)信托機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力不斷增強(qiáng)。這種情況下，REITs的推行將是我國(guó)信托機(jī)構(gòu)與國(guó)際接軌的良好契機(jī)。

中國(guó)REITs的基本構(gòu)建思路

以核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)作為持有資產(chǎn)，保證穩(wěn)定收益

REITs是否能吸引投資者，關(guān)鍵在于其持有資產(chǎn)是否能產(chǎn)生穩(wěn)定收益，設(shè)計(jì)我國(guó)REITs實(shí)行方案的首要問(wèn)題在于REITs打包資產(chǎn)的選取。

我國(guó)推出REITs的呼聲已久。從2008年開(kāi)始，天津、上海等地區(qū)的有關(guān)部門(mén)一直在積極的推進(jìn)保障房REITs的實(shí)施方案，但至今無(wú)一順利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，租金收益有限，較目前信托產(chǎn)品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作為政府提供財(cái)政支持的政策性住房，將其打包上市會(huì)涉及到多方政府部門(mén)，產(chǎn)權(quán)及后續(xù)管理問(wèn)題復(fù)雜，加大了REITs方案實(shí)際操作的難度。

保障房REITs的“難產(chǎn)”告訴我們，這種“在創(chuàng)新中創(chuàng)新”的方式并不適合作為開(kāi)拓我國(guó)REITs市場(chǎng)的先驅(qū)。轉(zhuǎn)觀我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展的推動(dòng)下，地價(jià)及租金連續(xù)攀升。新加坡凱德CRCT和香港越秀REITs均投資于我國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，其持有資產(chǎn)的物業(yè)租金收入及利潤(rùn)分紅均呈現(xiàn)連年上升的趨勢(shì)。而其中新加坡凱德資產(chǎn)包中的9處商場(chǎng)中，北京的西直門(mén)嘉茂購(gòu)物中心和望京購(gòu)物中心的凈收益占總物業(yè)收入凈額的54.18%，并分別實(shí)現(xiàn)了同比19.8%、12.9%的收益增長(zhǎng)。

由此可見(jiàn)，以我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品是可以保障良好、穩(wěn)定的未來(lái)收益的，特別是處于一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目是具有很大的利潤(rùn)空間的。所以，我國(guó)可以先以?xún)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為對(duì)象發(fā)行REITs，而隨著REITs在我國(guó)資本市場(chǎng)的適應(yīng)與發(fā)展、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的豐富與成熟，再?lài)L試在資產(chǎn)池中加入其他資產(chǎn)類(lèi)型，利用結(jié)構(gòu)性配置設(shè)計(jì)出更加成熟的REITs產(chǎn)品。

物業(yè)所有權(quán)人相對(duì)控股，保證對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的主導(dǎo)權(quán)

目前，我國(guó)大部分的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將這些房地產(chǎn)資產(chǎn)直接銷(xiāo)售出去，是最直接的融資途徑，但這種方式在使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得流動(dòng)資金的同時(shí)，也失去了這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)的未來(lái)收益與增值空間。這種情況下，REITs可以成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)剝離的一種有效方式。REITs將流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，并在公開(kāi)上市募股中出售部分股票以獲得新的資本，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有部分REITs的股份，保留相對(duì)控股權(quán)。

香港越秀投資等REITs主要采用這種模式。以廣州國(guó)際金融中心為例，根據(jù)公告，廣州國(guó)際金融中心作價(jià)134.4億元并入越秀房地產(chǎn)信托，作價(jià)中包括88.5億元的交易代價(jià)、45億元開(kāi)發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益約0.9億元。越秀房地產(chǎn)信托將基金約36%配售給開(kāi)發(fā)商越秀地產(chǎn)，約64%配售給獨(dú)立第三方。在交易完成后，越秀地產(chǎn)依然持有廣州國(guó)金中心36%的股權(quán)，仍為大股東。同時(shí)越秀地產(chǎn)將原來(lái)預(yù)計(jì)的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時(shí)減少45億元銀行負(fù)債、增加約40億元現(xiàn)金、獲得了5億～7億元的收益。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所持有的物業(yè)打包上市，仍然可以保持相對(duì)控股地位，既可以享有使用其流動(dòng)資金的權(quán)利，也可以繼續(xù)受益于REITs上市后的業(yè)務(wù)發(fā)展，既滿(mǎn)足了短期的融資需求，也獲得了長(zhǎng)期的獲利空間。目前，萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)以持有商業(yè)物業(yè)為主的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在能繼續(xù)保持物業(yè)控制權(quán)的情況下，有REITs上市的需求。

成立單獨(dú)的管理公司，與集團(tuán)的其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隔離

REITs的組織形式與管理結(jié)構(gòu)在各國(guó)的發(fā)展中經(jīng)歷了不斷的演變，但目前各國(guó)的REITs市場(chǎng)，尤其是許多新興市場(chǎng)，主要采用的仍是傳統(tǒng)的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一個(gè)獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)向信托基金投資者派發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的紅利，并實(shí)施積極的收購(gòu)、配置及融資等資產(chǎn)組合戰(zhàn)略。REITs將向資產(chǎn)管理公司支付一定的以現(xiàn)金、股份或兩者組合形式的管理酬金，并采取發(fā)放業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金的方式激勵(lì)資產(chǎn)管理公司。REITs還可以聘請(qǐng)一家房地產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的日常運(yùn)作管理，一般在REITs管理公司的全面監(jiān)督和指導(dǎo)下，提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、維護(hù)及營(yíng)銷(xiāo)等服務(wù)。

目前，新加坡嘉德置地等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用這種發(fā)展模式，在把持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到房地產(chǎn)投資信托的同時(shí)，建立資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，為REITs提供基金管理以及房地產(chǎn)管理服務(wù)。我國(guó)若建立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，市場(chǎng)將迫切需要一些第三方的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行基金管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不妨成立自己的資產(chǎn)管理公司，獨(dú)立于集團(tuán)其他業(yè)務(wù)為所持有REITs進(jìn)行管理運(yùn)作。這樣不僅增加了集團(tuán)在運(yùn)營(yíng)REITs時(shí)的主動(dòng)權(quán)，減少了委托—風(fēng)險(xiǎn)，也開(kāi)拓了新的業(yè)務(wù)類(lèi)型，擴(kuò)大了企業(yè)規(guī)模。

對(duì)中國(guó)推出REITs的相關(guān)建議

調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供差異化的融資渠道

在過(guò)去的十年間，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了迅猛的發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展的背后也陸續(xù)暴露出了很多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)行業(yè)的非理性擴(kuò)張。針對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)特征，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)管，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控中起了重要作用。2003年以來(lái)，一系列加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、差別化信貸住房政策等房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策相繼出臺(tái)，導(dǎo)致以銀行信貸為主要資金來(lái)源且融資渠道單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資越來(lái)越困難，企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重影響。

房地產(chǎn)的長(zhǎng)期調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不另謀出路，近兩年出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)私募基金（PE）、資產(chǎn)支持證券（ABN）等房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，但房地產(chǎn)調(diào)控政策又限制了這些創(chuàng)新形式的創(chuàng)立，很多諸如REITs等“孕育已久”的創(chuàng)新產(chǎn)品遲遲不能上市。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展，創(chuàng)新是發(fā)展的第一動(dòng)力，有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的金融創(chuàng)新，將給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策需尋求差異化的政策思路，對(duì)于發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)給予更多的支持政策，通過(guò)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化、國(guó)際化的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

發(fā)展房地產(chǎn)私募基金，為REITs優(yōu)選商業(yè)物業(yè)提供豐富的項(xiàng)目庫(kù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和持有運(yùn)營(yíng)階段。針對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先需要前期的短期資金融資，用于商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)土地、建設(shè)完工并進(jìn)行過(guò)渡性的商業(yè)氛圍培育，在項(xiàng)目成熟后，則需要進(jìn)行長(zhǎng)期的資金融資，維持商業(yè)項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)，為前期投入資金提供安全退出機(jī)制。

在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，除了自有資金和銀行貸款外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采取發(fā)行房地產(chǎn)私募基金的方式籌集資金。首先，房地產(chǎn)私募基金是向特定的投資者發(fā)行，門(mén)檻較高，這類(lèi)投資者對(duì)于收益的要求和風(fēng)險(xiǎn)承受能力與商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)相匹配；其次，房地產(chǎn)私募基金的期限一般為3～5年，與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段時(shí)間相匹配。此外，房地產(chǎn)私募基金結(jié)構(gòu)上要求有獨(dú)立的基金管理人和托管機(jī)構(gòu)，可以在REITs中繼續(xù)延用。所以，房地產(chǎn)投資私募基金不僅可為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段解決資金問(wèn)題，而且有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段引入REITs的融資方式，為其提前做好準(zhǔn)備工作。

例如凱德集團(tuán)，通過(guò)嘉德商用中國(guó)發(fā)展基金以及嘉德商用中國(guó)孵化基金兩支私募基金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，再通過(guò)讓凱德商用中國(guó)信托（CRCT）使用優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的形式收購(gòu)嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。其中，嘉德商用中國(guó)發(fā)展基金主要負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)中國(guó)境內(nèi)的零售商場(chǎng)，嘉德商用中國(guó)孵化基金則專(zhuān)注于購(gòu)入已建成的零售商場(chǎng)，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其重組、增值和出租。凱德集團(tuán)從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到房地產(chǎn)私募基金的開(kāi)發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長(zhǎng)通道，這種“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作”的模式是凱德集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的核心。

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以借鑒這種商業(yè)模式，通過(guò)私募基金為REITs孵化和培育成熟的商業(yè)物業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)豐富的項(xiàng)目庫(kù)，并構(gòu)建了從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到私募基金、再到REITs一條完整的投資和退出流程

研究制定REITs管理法規(guī)，構(gòu)建完善的設(shè)立、監(jiān)管體制

無(wú)論是在REITs的發(fā)源地—美國(guó)，還是近些年才開(kāi)始發(fā)展的亞洲各國(guó)，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產(chǎn)品推出，可見(jiàn)REITs是典型的法規(guī)推動(dòng)型產(chǎn)品。海外成熟的REITs市場(chǎng)的共性之一就是完善的監(jiān)管體制，美、法等國(guó)家頒布了一系列針對(duì)性較強(qiáng)的法律法規(guī)，新加坡、日本以及香港地區(qū)更是以專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)的形式出現(xiàn)，即使是法律監(jiān)管對(duì)REITs限制較少的澳大利亞，其發(fā)展模式較為靈活也得益于其原有的成熟完善的法律體系，不必針對(duì)REITs的出現(xiàn)而設(shè)立過(guò)多的法律條文。

我國(guó)目前尚無(wú)符合REITs的相關(guān)法律規(guī)定，建立完善的法律體系。首先需進(jìn)一步完善與REITs相關(guān)的現(xiàn)有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投資基金管理辦法》、《證券法》等，補(bǔ)充這些法規(guī)中的條文缺失，解決各項(xiàng)法律之間的法律矛盾。其次，在完善當(dāng)前法律的基礎(chǔ)上建立有關(guān)REITs的專(zhuān)項(xiàng)管理制度，對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、投資范圍、投資比例、分紅政策、信息披露等方面予以詳細(xì)的規(guī)定。專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)可以整合各相關(guān)部門(mén)的法律規(guī)定，更有利于推進(jìn)REITs的發(fā)展。

健全相關(guān)稅收體系，給予稅收優(yōu)惠待遇

第4篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；按揭貸款；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0089-02

房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近些年來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)急劇飆升，異?；馃?，并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一位關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人都十分擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國(guó)內(nèi)專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門(mén)的警覺(jué)和重視，必須加以調(diào)控。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

近幾年房地產(chǎn)升溫過(guò)熱，其根本上的原因在于投資性購(gòu)房需求在越來(lái)越強(qiáng)地主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)。全國(guó)性的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，幾乎所有城市的主體需求都來(lái)自于城市所幅射區(qū)域的高收入人群家庭，以及城市內(nèi)有錢(qián)有房家庭“住房升級(jí)”需求；同時(shí)，投資性需求也在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這樣的趨動(dòng)關(guān)系構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部利益鏈條。而房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅被抬高的局面形成，客觀上制造了兩個(gè)高門(mén)檻，一個(gè)是對(duì)真實(shí)自住需求居民的門(mén)檻，一個(gè)是未上市的沒(méi)有融資能力的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)商品房的門(mén)檻。

1.市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為有錢(qián)人追逐的投資工具，相對(duì)應(yīng)的是自住需求的階層無(wú)力承受過(guò)高房?jī)r(jià)。眼下的狀況是，許多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問(wèn)題突出，長(zhǎng)期以來(lái)適合中低收入人群購(gòu)買(mǎi)能力的中小戶(hù)型、中低價(jià)位的住房仍嚴(yán)重“缺乏”。此外，商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，是一些地方政府推波助瀾、開(kāi)發(fā)商過(guò)度追逐超額利潤(rùn)的結(jié)果，因?yàn)榻ㄔ齑髴?hù)型豪宅的利潤(rùn)遠(yuǎn)高出建普通住宅。因此，在超額利潤(rùn)的引誘下，在某些地方政府的默許甚至引導(dǎo)下，才導(dǎo)致中高檔住房過(guò)剩、中低價(jià)住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾，高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.投資性需求火上澆油。由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)的顛覆性上漲，房地產(chǎn)的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長(zhǎng)了普通購(gòu)房人的投資和投機(jī)心理，民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇供需矛盾，于是出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房甚至搖號(hào)的現(xiàn)象，加上開(kāi)發(fā)商坐地抬價(jià)，形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。

3.瘋狂的“地王”帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。目前，中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)“突飛猛進(jìn)”，其推動(dòng)力量很大程度上產(chǎn)生于拍賣(mài)地價(jià)過(guò)高。從杭州、上海、重慶、東莞、長(zhǎng)沙等地的新一輪“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)紛紛上演來(lái)看，土地價(jià)格的高漲，意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的商品房住宅價(jià)格繼續(xù)看漲，導(dǎo)致購(gòu)房人提升對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而引發(fā)投資性買(mǎi)家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價(jià)買(mǎi)單的自然是購(gòu)房人。

當(dāng)前日益高漲的房?jī)r(jià)使得中國(guó)房地產(chǎn)“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對(duì)應(yīng)的是，地產(chǎn)寡頭們通過(guò)不斷推高房?jī)r(jià)，力圖在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)其利益，而政府必須面對(duì)房地產(chǎn)崩潰時(shí)的動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地產(chǎn)寡頭以一己之私挾持房?jī)r(jià)和整個(gè)社會(huì)，我們不得不保持警惕。

二、預(yù)售商品房按揭具有的法律特征

按揭是英語(yǔ)“MORTGAGE”一詞的粵語(yǔ)音譯，它是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

1.預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)；

2.預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

3.預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力；

4.預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在中國(guó)尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能；同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但中國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類(lèi)案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒(méi)有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.房?jī)r(jià)漲幅驚人，不合理。在近幾年來(lái)，幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人，出現(xiàn)不合理的房?jī)r(jià)。年輕人普遍都有買(mǎi)房難、住房難的情況，房產(chǎn)供需有很大的問(wèn)題。高端的住房較多，但基本無(wú)人問(wèn)津；商品用房供不應(yīng)求，保障性住房嚴(yán)重不足。這嚴(yán)重影響了人們正常的生活，同時(shí)也間接性地影響了社會(huì)秩序的穩(wěn)定，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高。

2.供給決定需求的不合理性。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府的供給決定需求，房地產(chǎn)的規(guī)劃離開(kāi)了市場(chǎng)化的進(jìn)程，房地產(chǎn)的規(guī)模、范圍、選址等方面不是市場(chǎng)需求決定的，這存在嚴(yán)重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能運(yùn)行良好，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不健康，存在不合理的發(fā)展，很多城市的房?jī)r(jià)不斷地上漲，人們沒(méi)有能力去支付；在房地產(chǎn)市場(chǎng)中巨額利潤(rùn)的驅(qū)使之下，大量的企業(yè)都不斷地進(jìn)入，本來(lái)并不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地受到各方企業(yè)的沖擊，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

四、當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

1.合理政府調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)則是保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問(wèn)題。是中國(guó)政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對(duì)應(yīng)該由政府來(lái)建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力；同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管，杜絕開(kāi)發(fā)商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。目前中國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的發(fā)展階段。人口眾多、資源相對(duì)不足的基本國(guó)情，決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。近年來(lái)中國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地看到，中國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)距離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。黨的十六大為土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場(chǎng)，一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運(yùn)用好行政手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價(jià)出讓土地等行為，納入刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開(kāi)展農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)。培育規(guī)范土地市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

第5篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 投資銀行業(yè)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

從美國(guó)金融業(yè)的歷史看中國(guó)銀行業(yè)的未來(lái)，如果說(shuō)四大國(guó)有銀行憑借其天然的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和龐大市值具備了成為“中國(guó)花旗”、“中國(guó)匯豐”的雛形，而城市銀行則 憑借其區(qū)域性?xún)?yōu)勢(shì)占據(jù)了地區(qū)銀行的生存空間。而對(duì)于其它13家全國(guó)股份制銀行來(lái)說(shuō)，在中國(guó)所有銀行中成為大型的綜合性銀行的銀行可能只有一、兩家，多數(shù)股 份制銀行都將分化為各種形式的專(zhuān)業(yè)化銀行，在這一分化過(guò)程中，誰(shuí)能最先找到自己的定位，建立起專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就能在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。

因 此，一般商業(yè)銀行在開(kāi)展投資銀行業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)和商業(yè)銀行的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，明確發(fā)展定位，與原有優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，選擇適合自己的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，并將開(kāi)展 投資銀行業(yè)務(wù)與實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展結(jié)合起來(lái)，打造核心行業(yè)，像投行一樣的定制化服務(wù)，以及細(xì)化交易結(jié)構(gòu)等。結(jié)合中國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展情況，不斷創(chuàng)新，走出有特色 化的、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展道路。

在目前，商業(yè)銀行可以從搭建的七個(gè)投行業(yè)務(wù)創(chuàng)新平臺(tái)中進(jìn)行選擇，并結(jié)合內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，向?qū)I(yè)化發(fā)展，可以重點(diǎn)發(fā)展以下業(yè)務(wù)：

1、綜合性資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)

隨著商業(yè)銀行設(shè)立基金公司的試點(diǎn)擴(kuò)大，通過(guò)基金公司為富裕個(gè)人客戶(hù)提供的各類(lèi)理財(cái)服務(wù)，包括貨幣市場(chǎng)基金、股票投資、債券投資、票據(jù)投資、委托貸款等業(yè) 務(wù)；加上商業(yè)銀行金融市場(chǎng)部原有的外匯理財(cái)、人民幣理財(cái)以及衍生工具理財(cái)產(chǎn)品，將形成一個(gè)比較完整的、覆蓋不同風(fēng)險(xiǎn)和收益的理財(cái)平臺(tái)。將資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行 整合，并進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，將滿(mǎn)足不同客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和收益需求，并為客戶(hù)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，將既有較大的發(fā)展空間。

2、并購(gòu)業(yè)務(wù)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給中國(guó)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，但隨著企業(yè)發(fā)展到一定階段，企業(yè)之間的整合和行業(yè)之間的整合，許多并購(gòu)行為將發(fā)生，一方面可以為企業(yè)并購(gòu)提供咨詢(xún)服務(wù)，另一方面可以為企業(yè)并購(gòu)提供所需資金。

3、專(zhuān)業(yè)化行業(yè)金融服務(wù)

通過(guò)對(duì)某一行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行充分研究，圍繞行業(yè)發(fā)展的價(jià)值鏈，專(zhuān)門(mén)為該行業(yè)提供全方位的金融服務(wù)，并針對(duì)不同發(fā)展階段提供不同的資金需求方案，形成自己的 業(yè)務(wù)特色，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的、全方位的金融服務(wù)，以及管理服務(wù)。如民生銀行投資銀行部開(kāi)展的“封閉式房地產(chǎn)項(xiàng)目”就是屬于此種類(lèi)型，圍繞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供全方 位的資金需求，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)管，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。

此外，探索探礦權(quán)、采礦權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，并對(duì)礦產(chǎn)類(lèi)公司的價(jià)值鏈進(jìn)行規(guī)劃， 提供完善的金融服務(wù)方案。由于礦產(chǎn)資源是不可再生資源，隨著資源的逐步消耗，其價(jià)值越來(lái)越體現(xiàn)出來(lái)，目前礦產(chǎn)資源的價(jià)格在近年來(lái)一直保持持續(xù)上漲的趨勢(shì)， 行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較小，但市場(chǎng)價(jià)值卻非常巨大，發(fā)展?jié)摿Ω摺?/p>

4、股權(quán)直接投資

直投業(yè)務(wù)特別是對(duì)擬上市公司的投資利潤(rùn)收入豐厚。從國(guó) 際上看，直投業(yè)務(wù)是國(guó)外投行的重要利潤(rùn)來(lái)源。如高盛投資中國(guó)工商銀行、以及2006年收購(gòu)西部礦業(yè)3，205萬(wàn)股權(quán)；摩根斯坦利投資蒙牛并運(yùn)作公司上市， 之后獲得了巨額的投資回報(bào)，其投入產(chǎn)出比近550%，而對(duì)平安保險(xiǎn)、南孚電池、恒安國(guó)際、永樂(lè)家電等多家行業(yè)龍頭企業(yè)的投資與套現(xiàn)均非常成功。從有關(guān)數(shù)據(jù) 可以看出，高盛投行業(yè)務(wù)的PE的賬面價(jià)值在2006年有較大幅度的增長(zhǎng)，公司類(lèi)PE業(yè)務(wù)增長(zhǎng)近78.22%，發(fā)展迅速。

從國(guó)際上的私募股權(quán)投資（PE）情況看，國(guó)際上的PE是一種比較普遍的形勢(shì)，出資人45%來(lái)自于養(yǎng)老金，10%來(lái)自于銀行、保險(xiǎn)公司，還有12%來(lái)自于個(gè)人和企業(yè)。

隨著國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)板的即將推出，將出現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì)。目前，信托公司已經(jīng)被批準(zhǔn)進(jìn)行PE投資，證監(jiān)會(huì)也批準(zhǔn)中信證券和中金公司兩家證券公司開(kāi)展直投業(yè)務(wù)的試點(diǎn)。

因此，雖然目前銀行資金不能直接進(jìn)行投資，但可以通過(guò)信托公司或證券公司資產(chǎn)管理的通道間接將資金進(jìn)行股權(quán)投資，獲得更多收益。

5、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

關(guān)于商業(yè)銀行如何開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，推行結(jié)構(gòu)化融資。

第6篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

2007年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正在由以銀行信貸為主導(dǎo)向資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的模式逐漸轉(zhuǎn)變。隨著領(lǐng)匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國(guó)投、華聯(lián)、大連萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、華銀控股等多家知名商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)將目光投向了房地產(chǎn)投資信托基金(下文簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)這一新鮮事物，都在為爭(zhēng)吃國(guó)內(nèi)REITS這第一個(gè)螃蟹而緊鑼密鼓地準(zhǔn)備著。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)存量很大，客觀上要求設(shè)立REITs，既可拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，改變房地產(chǎn)高度依賴(lài)銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場(chǎng)分享房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金這種新的投資載體對(duì)于促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場(chǎng)在我國(guó)的發(fā)展處于萌芽起步階段，仍有待加強(qiáng)對(duì)REITs的研究和運(yùn)用。

資料來(lái)源：根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資咨訊網(wǎng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)整理。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫(xiě)是REITs。REITs是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)投資信托機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產(chǎn)品。

(一)REITs的特點(diǎn)

第一，REITs屬于股權(quán)類(lèi)投資產(chǎn)品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和證券市場(chǎng)波動(dòng)都有緊密聯(lián)系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動(dòng)性，但其投資者只享有收益權(quán)和知情權(quán)，這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別。第三，REITs的市場(chǎng)價(jià)格形成依賴(lài)于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。第四，REITs的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，同時(shí)保持信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和信托管理的連續(xù)性，并受到很?chē)?yán)厲的監(jiān)管。第五，REITs是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來(lái)獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時(shí)，還接受房地產(chǎn)。

(二)REITs的優(yōu)勢(shì)

REITs的設(shè)立嚴(yán)格遵循信托的基本原則，實(shí)行有效的監(jiān)管，運(yùn)作透明度高，通過(guò)對(duì)股東結(jié)構(gòu)的規(guī)定，增強(qiáng)了REITs的流動(dòng)性，避免了將RElTs作為一個(gè)單純的套現(xiàn)工具。這就可以很好地保護(hù)投資者的利益。REITs對(duì)持股數(shù)量沒(méi)有限制，投資者既可以只購(gòu)買(mǎi)一股，也可以擁有數(shù)股，所需的資本金很低。投資者可以根據(jù)自己的情況隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)所持REITs的股份，因而具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。REITs所募集的資金一般委托專(zhuān)業(yè)的管理公司進(jìn)行集中管理。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員擅長(zhǎng)于股市運(yùn)作，并且時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，進(jìn)行多元化組合投資，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高的投資回報(bào)。

另外，作為一種現(xiàn)代房地產(chǎn)金融投資工具，REITs是對(duì)各方均有利的一種多贏安排。無(wú)論從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者，還是從受托人、社會(huì)來(lái)分析，REITs都是利大于弊的。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，證券市場(chǎng)尚不能滿(mǎn)足廣大投資者的投資理財(cái)需求。而REITs的出現(xiàn)為公眾提供了在傳統(tǒng)的股票、債券之外參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會(huì)，公眾可以將大量資金通過(guò)REITs投入到房地產(chǎn)業(yè)，分享宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的收益。而就受托人而言，REITs為信托業(yè)帶來(lái)了一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)，有利于信托機(jī)構(gòu)的增長(zhǎng)。對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)，“居者有其房”仍是社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的因素，REITs使房地產(chǎn)企業(yè)更高效率、低成本地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，在某種程度上保證了房屋的供給。

二、我國(guó)發(fā)展REITS的必要性

(一)我國(guó)需要完善的房地產(chǎn)金融體系

20世紀(jì)末期，許多新興的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，例如新加坡、韓國(guó)和中國(guó)香港，通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，都成功地實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新。我國(guó)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品遠(yuǎn)落后于這些國(guó)家。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在的問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)金融過(guò)度依賴(lài)銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源比例有所下降，但是其他資金來(lái)源所占比例幾乎達(dá)到50%。顯然，這種對(duì)銀行的高度依賴(lài)性的房地產(chǎn)資金供給是我國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的集中體現(xiàn)。通過(guò)銀行體系來(lái)支持整個(gè)房地產(chǎn)金融，使金融政策的變化往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國(guó)家財(cái)政政策和貨幣政策的實(shí)行。

第二，房地產(chǎn)金融的資金融通效率偏低。我國(guó)金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。

第三，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是資金來(lái)源的銀行高度依賴(lài)性及融通效率低下帶來(lái)的。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。如果商品房最終大量積壓，開(kāi)發(fā)商無(wú)法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結(jié)果也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者”。隨著我國(guó)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)貸款的大量增加，這種高度集中的風(fēng)險(xiǎn)如果不能得到很好的控制，將會(huì)形成整個(gè)金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最終由于多米諾骨牌效應(yīng)，造成嚴(yán)重的金融危機(jī)。美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例子。

而REITs的引入則可以豐富房地產(chǎn)融資手段，很大程度上解決這些問(wèn)題。

(二)我國(guó)信托業(yè)發(fā)展的需要

信托作為一種財(cái)產(chǎn)管理制度，與銀行、保險(xiǎn)和證券并稱(chēng)為現(xiàn)代金融的四大支柱。信托公司在經(jīng)營(yíng)范圍方面具有其他金融企業(yè)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。從改革開(kāi)放到1998年的20年間，我國(guó)信托業(yè)幾經(jīng)波折，經(jīng)歷了多次的治理整頓。1999年3月，國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)發(fā)第12號(hào)文，進(jìn)行信托業(yè)最徹底的一次清理整頓。我國(guó)正逐步完善信托制度，讓信托業(yè)走上了規(guī)范之路。目前，各國(guó)的信托業(yè)青睞房地產(chǎn)信托，因?yàn)橐环矫嬗蟹孔雍偷刈鰮?dān)保風(fēng)險(xiǎn)更??；另一方面房地產(chǎn)項(xiàng)目周期短，在目前信托財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題還不能很好解決之時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)用周期更容易被委托人所接受?？梢哉f(shuō)，要實(shí)現(xiàn)我國(guó)信托快速跟上全球潮流并成為房地產(chǎn)界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。

三、我國(guó)REITS發(fā)展模式的選擇

(一)組織形式的選擇

按照不同的方式分類(lèi)，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開(kāi)放型或封閉型。

1.公司型與契約型的選擇

鑒于公司型和契約型REITs各有優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)，我國(guó)REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，權(quán)衡利弊。本文認(rèn)為，我國(guó)的REITs應(yīng)首選契約型的組織形式。這是因?yàn)椋?/p>

(1)REITs法律出臺(tái)尚需時(shí)日

我國(guó)REITs主體法缺位，目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對(duì)法律的要求較高。按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，公司的對(duì)外投資還不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)的50%，這不利于REITs的發(fā)展。從實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無(wú)公司型基金，所以公司型REITs的實(shí)踐條件暫時(shí)不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導(dǎo)入，這樣法律的要求會(huì)低一些，推進(jìn)的步伐會(huì)快很多。

(2)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)借鑒

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司型REITs是必然的發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)楣具\(yùn)作模式和流通機(jī)制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，許多國(guó)家由于原來(lái)基金制度采用契約型為主的組織結(jié)構(gòu)，在為REITs立法時(shí)也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國(guó)發(fā)展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進(jìn)。

2.開(kāi)放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買(mǎi)賣(mài)方式的不同，REITs可分為開(kāi)放型和封閉型。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)狀況，同時(shí)考慮到初期REITs的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，本文認(rèn)為目前適合發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資信托，且應(yīng)以封閉型的基金為主。在后續(xù)的發(fā)展中，再以契約型REITs為調(diào)整對(duì)象，逐漸發(fā)展公司型REITs。

(二)運(yùn)作流程的選擇

確定了我國(guó)REITs的初級(jí)階段應(yīng)該發(fā)展契約型以封閉型為主的REITs，本文對(duì)其運(yùn)作流程做了初步的設(shè)計(jì)。

1.REITs的參與者

REITs的直接參與者主要包括發(fā)起人(基金管理人)、托管機(jī)構(gòu)和投資者三個(gè)實(shí)體。根據(jù)現(xiàn)行的情況，REITs的發(fā)起人必須是在REITs的審核過(guò)程中，按我國(guó)有關(guān)規(guī)定成立的、由監(jiān)管部門(mén)認(rèn)可的、合格的信托投資公司或基金管理公司。基金管理人還可以由發(fā)起人共同出資組建的專(zhuān)門(mén)的基金管理公司。托管機(jī)構(gòu)指受投資者委托的機(jī)構(gòu)，為投資者托管基金資產(chǎn)。我國(guó)可由商業(yè)銀行、投資銀行擔(dān)任這一角色。投資者是REITs的實(shí)際持有者，對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行投資，包括機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。REITs還需要其他一些機(jī)構(gòu)的參與，如資產(chǎn)管理公司、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師、房地產(chǎn)中介商、會(huì)計(jì)師都是REITs正常運(yùn)作不可或缺的組成。

2.具體的運(yùn)作流程設(shè)計(jì)

結(jié)合我國(guó)情況，具體的運(yùn)作流程是：首先由發(fā)起人也就是受托機(jī)構(gòu)，依法設(shè)立REITs，采用公募的方式投資者私募發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發(fā)起人組建基金管理公司擔(dān)任基金管理人，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，由基金管理人參照管理咨詢(xún)公司的建議，按照風(fēng)險(xiǎn)分散原理，選擇不同類(lèi)型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項(xiàng)目及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資的項(xiàng)目進(jìn)行多元化投資組合，通過(guò)集中專(zhuān)業(yè)管理，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，獲取較高經(jīng)濟(jì)收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。在這個(gè)流程中，我們針對(duì)的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見(jiàn)圖1。

圖1 適合我國(guó)的REITs運(yùn)作流程

(三)管理模式的選擇

契約型REITs的管理機(jī)構(gòu)為受托人委員會(huì)。受托人委員會(huì)通常由三名以上受托人組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。所謂獨(dú)立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問(wèn)和其附屬機(jī)構(gòu)沒(méi)有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制訂REITs的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃并指導(dǎo)其實(shí)施。REITs還需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司和經(jīng)理人員來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

(四)投資方向

我國(guó)REITs的投資方向需要緊密結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點(diǎn)。這樣才能實(shí)現(xiàn)以發(fā)展REITs來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制，REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購(gòu)物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主，也可以專(zhuān)門(mén)投資于某種特定類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備兩個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。

(五)監(jiān)管機(jī)制

如果不對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范和約束，其極有可能會(huì)成為房地產(chǎn)商炒作的工具而無(wú)法達(dá)到其設(shè)立的目標(biāo)。

通過(guò)關(guān)于REITs的立法來(lái)明確投資基金參與者的權(quán)利、義務(wù)及行為規(guī)范。立法應(yīng)貫穿基金的設(shè)立、募集、交易及基金終止的整個(gè)過(guò)程，包括申請(qǐng)的受理、審批、監(jiān)管、處罰等多方面的內(nèi)容。同時(shí)考慮由證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)REITs的行政管理監(jiān)督。另外，可以設(shè)立相關(guān)協(xié)會(huì)，監(jiān)督REITs的日常操作，確?；鸸芾砉炯捌鋸臉I(yè)人員的規(guī)范操作，減少違規(guī)現(xiàn)象。同時(shí)，為了最大限度地保障投資人的利益，要強(qiáng)化REITs信息披露制度，建立嚴(yán)格的信息批露制度，盡可能使各類(lèi)信息包括房地產(chǎn)信息、國(guó)家政策信息和金融信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者。還應(yīng)該利用輿論的力量，合力推動(dòng)REITs基金管理人、托管機(jī)構(gòu)規(guī)范合法經(jīng)營(yíng)。

(六)退出機(jī)制

與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤(rùn)，因而建立其退出制度尤其重要。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，參考風(fēng)險(xiǎn)投資的推出機(jī)制，本文認(rèn)為REITs可選擇回購(gòu)基金股份和通過(guò)上市進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs的資金回收。

四、結(jié)論

第7篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制；措施與對(duì)策

重視風(fēng)險(xiǎn)就是重視銀行的未來(lái)?，F(xiàn)實(shí)中商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)始終處在風(fēng)險(xiǎn)包圍中，不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)容忍度的大小，決定了一家商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展路徑和發(fā)展規(guī)模。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍，它既是銀行獲利的手段，又是銀行蝕利的原因。銀行只有通過(guò)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)才能獲得收益，但風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不當(dāng)又能讓銀行陷入困境。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制管理，一方面要防止?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)向下遷徙，轉(zhuǎn)化為實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)；另一方面要學(xué)會(huì)駕馭風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)中尋找機(jī)會(huì)，避免風(fēng)險(xiǎn)和收益的不匹配。因此，能否不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力，能否實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的合理匹配，是衡量一家銀行是否優(yōu)秀的重要標(biāo)志。通過(guò)分析個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)原因，并借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)成熟商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，提出如下風(fēng)險(xiǎn)防范和控制對(duì)策。

一、完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)

要實(shí)現(xiàn)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的可控，必須要有完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，在銀行內(nèi)部運(yùn)作體系上建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，運(yùn)作有序的內(nèi)控機(jī)制。在建立內(nèi)控機(jī)制上，要嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強(qiáng)化一級(jí)法人制度的同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對(duì)信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀(jì)，經(jīng)營(yíng)效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，分行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機(jī)制的運(yùn)作質(zhì)量，達(dá)到防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

二、建立精細(xì)、清晰、順暢、有效的貸款管理流程

為了有效應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，銀行內(nèi)部貸款流程再造，就顯得尤為重要。以風(fēng)險(xiǎn)控制為主線，通過(guò)客戶(hù)、產(chǎn)品、渠道將銀行各部門(mén)職責(zé)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)由“部門(mén)銀行”到“流程銀行”的轉(zhuǎn)變，這是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)銀行重要經(jīng)驗(yàn)之一。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理流程要精細(xì)、清晰、順暢、有效。一是精細(xì)，流程管理設(shè)計(jì)要按照專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化的要求建立人權(quán)和事權(quán)集中的個(gè)人住房貸款按揭中心，集中“營(yíng)銷(xiāo)、審批、發(fā)放、管理”四個(gè)環(huán)節(jié)，全過(guò)程處理個(gè)人住房貸款。二是清晰，就是指業(yè)務(wù)流程中各環(huán)節(jié)的定位清楚、職責(zé)明晰而不模糊，沒(méi)有交叉和空白地帶。每個(gè)環(huán)節(jié)，如客戶(hù)經(jīng)理、審批人員、貸后管理等職責(zé)界定清楚，報(bào)告路線和審批層級(jí)完全清晰。三是順暢，市場(chǎng)條線必須參與流程，提倡通過(guò)流程管理住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，而不是通過(guò)部門(mén)管理信用風(fēng)險(xiǎn)。流程要順利通暢，而不出現(xiàn)阻隔。四是有效，業(yè)務(wù)流程的目標(biāo)是風(fēng)險(xiǎn)可控、效率提升。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理需要全程管理、全面管理、全員參與，要加強(qiáng)IT系統(tǒng)建設(shè)，逐步將業(yè)務(wù)流程固化在系統(tǒng)中，借助流程和系統(tǒng)管控風(fēng)險(xiǎn)。

三、豐富和完善風(fēng)險(xiǎn)管理工具

針對(duì)個(gè)人住房貸款各環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)和控制的工具、技術(shù)和IT支持，逐步構(gòu)建全面、全流程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)化、系統(tǒng)化、自動(dòng)化和精細(xì)化。應(yīng)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，制訂詳細(xì)的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型，借助計(jì)算機(jī)處理系統(tǒng)，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量管理，設(shè)置貸款預(yù)警線，使貸前調(diào)查、貸審查中和貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)度量化。個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)管理工具如下：

圖6.1個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理工具示意圖

來(lái)源于銀行內(nèi)部資料

風(fēng)險(xiǎn)管理工具分別在貸款的不同階段單獨(dú)或聯(lián)合使用。在貸款調(diào)查階段：運(yùn)用申請(qǐng)?jiān)u分模型和借款人行為評(píng)分模型，為借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)度進(jìn)行測(cè)量，得出得出借款人信用評(píng)級(jí)。運(yùn)用開(kāi)發(fā)商評(píng)分模型和抵押住房評(píng)分模型，選擇出優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商和優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，控制抵押物風(fēng)險(xiǎn)。在貸中審查階段，運(yùn)用反欺詐數(shù)據(jù)模型，甄別借款人貸款行為真實(shí)性、提供的貸款資料內(nèi)在邏輯的一致性，防止“假按揭”。同時(shí)也防范客戶(hù)經(jīng)理的道德風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于合格的客戶(hù)，運(yùn)用貸款定價(jià)模型給出一個(gè)合理的貸款利率。在貸后管理階段，運(yùn)用壓力測(cè)試模型和借款人行為評(píng)分模型，對(duì)抵押房產(chǎn)的價(jià)值的變動(dòng)、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的變化情況等影響貸款安全的因素，進(jìn)行評(píng)估，做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的未雨綢繆。

四、建立完善住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制

政府住房擔(dān)保體系在美國(guó)較為發(fā)達(dá)，通過(guò)政府擔(dān)保，解決中低收入家庭住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良貸款的優(yōu)勢(shì)，貸款擔(dān)保的的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，同時(shí)，由于政府擔(dān)保的介入，銀行可以更為放心地開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足更多的城鄉(xiāng)居民解決住房融資需求，形成良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。完善的擔(dān)保體系還應(yīng)包括商業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的參與，一方面減輕政府擔(dān)保的壓力，同時(shí)增加擔(dān)保機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力，以提高擔(dān)保公司的服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

五、完善個(gè)人征信體系

2005年央行向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)開(kāi)放了個(gè)人信用查詢(xún)系統(tǒng)。經(jīng)過(guò)近5年的不斷完善，系統(tǒng)基本收集了各商業(yè)銀行個(gè)人貸款和信用卡還款記錄，為商業(yè)銀行控制借款人信用風(fēng)險(xiǎn)起到了很好的作用。但該系統(tǒng)對(duì)個(gè)人的信息收集還不全面，尤其對(duì)于從未與銀行發(fā)生過(guò)信貸關(guān)系的個(gè)人，信用查詢(xún)系統(tǒng)內(nèi)還是空白。我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，逐步將涉及個(gè)人的收入、納稅情況，個(gè)人家庭煤、氣、話費(fèi)的交納信息，違法違章情況等對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)有影響的各方面因素，一并納入到系統(tǒng)中，并實(shí)時(shí)更新，成為個(gè)人參與社會(huì)活動(dòng)的權(quán)威資信證明，并將曾向銀行提供虛假信息和資料，騙取貸款的借款人制作“黑名單”，納入個(gè)人征信查詢(xún)系統(tǒng)，有效解決銀行與借款人信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，加快推進(jìn)和諧社會(huì)的誠(chéng)信建設(shè)。

六、加強(qiáng)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導(dǎo)和監(jiān)管

當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)金融正步入后危機(jī)時(shí)期。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，2010年是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)最復(fù)雜的一年。當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已引起政府的高度重視。國(guó)務(wù)院已開(kāi)始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的查處力度，部分地方政府也正在考慮出臺(tái)更多針對(duì)房地產(chǎn)的措施，加之熱錢(qián)流向存在很大不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患明顯上升。針對(duì)上述情況，政府著手調(diào)控第一步驟是將住房回歸其本源屬性，意即“消費(fèi)”屬性而非“投資品”， 在信貸政策、土地政策、稅收政策及土地管理等方面，打出組合拳，調(diào)控樓市，最終目的是使我國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在一個(gè)合理水平。

銀行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導(dǎo)，及時(shí)組織力量對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的政策執(zhí)行情況、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控措施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從快處理，引導(dǎo)各商業(yè)銀行有序開(kāi)展業(yè)務(wù)，為我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)久健康發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡婕,“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)與未來(lái)發(fā)展”,《中國(guó)城市金融》,2005年第10期.

[2]王建英,王海平,“個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范”,《現(xiàn)代商業(yè)銀行》,2006年第6期.

[3]中國(guó)金融年鑒.

[4]中國(guó)房地產(chǎn)年鑒.

第8篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

關(guān)鍵詞：民營(yíng) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 行業(yè) 問(wèn)題

浙江的民營(yíng)企業(yè)以其數(shù)量眾多，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，為地方創(chuàng)造極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值而逐漸成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，在浙江省各級(jí)政府的大力支持下，浙江的民營(yíng)企業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。同時(shí)，我們看到，在其不斷發(fā)展的過(guò)程中，一些問(wèn)題或發(fā)展瓶頸逐步暴露出來(lái)，主要集中表現(xiàn)在其經(jīng)營(yíng)模式存在的缺陷。

一、浙江民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)階段的突出問(wèn)題

（一）一味注重規(guī)模擴(kuò)張，忽視內(nèi)部管理配套

浙江的民營(yíng)企業(yè)早期多數(shù)都是經(jīng)歷了投機(jī)性的資本積累，由于企業(yè)家們對(duì)市場(chǎng)的敏銳觀察力，加上其抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，在短時(shí)間內(nèi)完成了最初的資本積累。在擁有了原始資本之后，企業(yè)家們開(kāi)始尋求能更加穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的行業(yè)進(jìn)入，開(kāi)始形成民營(yíng)企業(yè)。但這一類(lèi)型的企業(yè)家們，過(guò)多的看重企業(yè)規(guī)模，隨著不斷注入的資金流，企業(yè)家希望通過(guò)不斷擴(kuò)大規(guī)模生產(chǎn)，從而獲得更加客觀的利潤(rùn)收入。

殊不知，企業(yè)規(guī)模需要與之相匹配的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)從旁協(xié)作，浙江的民營(yíng)企業(yè)多數(shù)會(huì)忽視這一點(diǎn)，在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大了1倍、2倍之后仍然沿用企業(yè)建立初期的管理，如表一所示，根據(jù)2010年浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒中數(shù)據(jù)匯總得出，達(dá)到一定規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)在營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步提升的同時(shí)，管理成本或費(fèi)用并沒(méi)有同步增加，占比有逐年遞減的趨勢(shì)，“重生產(chǎn)，輕管理”這往往會(huì)成為其日后發(fā)展瓶頸的重要影響因素。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)作差，科學(xué)管理資本能力不足

受我國(guó)宏觀調(diào)控的影響，近年來(lái)，為了控制貨幣流動(dòng)性，遏制通貨膨脹，商業(yè)銀行貸款門(mén)檻日益上升，民營(yíng)企業(yè)獲得商業(yè)貸款越來(lái)越難，2009年末浙江省新增貸款9039.62億元，比去年同期增長(zhǎng)4225.68億元，但這些商業(yè)貸款多數(shù)貸給了國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)獲得的貸款不足5%。民營(yíng)企業(yè)獲得金融支持率低，使得企業(yè)不得不通過(guò)民間借貸等高成本途徑獲得資金，使其經(jīng)營(yíng)成本增大，風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)提高。

一方面，民營(yíng)企業(yè)資金成本相對(duì)較高，另一方面，民營(yíng)企業(yè)缺乏合理的資本管理，理財(cái)觀念弱。一些民營(yíng)企業(yè)家將注意力都用在了如何賺更多的錢(qián)上，往往忽視企業(yè)內(nèi)部資金的合理分配利用。他們或是沒(méi)有明晰的財(cái)務(wù)預(yù)算，或是預(yù)算執(zhí)行力不足，在企業(yè)發(fā)展的后期，財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)的薄弱甚至?xí)蛊髽I(yè)在遭受外來(lái)兼并時(shí)無(wú)力反抗。一些浙江有名的民營(yíng)企業(yè)就是在其發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁之時(shí)被大集團(tuán)所吞并而令人惋惜。

除了財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題以外，浙江民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)管理能力也稍顯薄弱。首先是其對(duì)企業(yè)存貨的控制。其次，應(yīng)收賬款回收困難的問(wèn)題。

（三）行業(yè)選擇范圍狹小，缺少在高附加值領(lǐng)域涉足

民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展之初，多受制于國(guó)家政策在其準(zhǔn)入行業(yè)的限制，因此，在企業(yè)成立時(shí)，多數(shù)進(jìn)入了門(mén)檻較低的制造業(yè)、初級(jí)加工業(yè)等產(chǎn)品附加值較低的行業(yè)，對(duì)高科技高附加值領(lǐng)域涉足很少。隨著政府對(duì)民營(yíng)企業(yè)扶植力度的加大，民營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的約束逐漸減少，但是，由于傳統(tǒng)思想的制約，民營(yíng)企業(yè)家們多數(shù)秉著“做熟不做生”的想法，往往止步于原行業(yè)而鮮有向新興領(lǐng)域進(jìn)軍的念頭。

浙江的民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期駐守著皮鞋出口加工業(yè)、服裝出口加工業(yè)、小商品出口等幾大類(lèi)初級(jí)商品的加工出口，但由于這些行業(yè)的技術(shù)要求不高，進(jìn)入門(mén)檻低，附加值低，不少地區(qū)企業(yè)見(jiàn)其有利可圖也紛紛投身其中，使得行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)逐漸降低，長(zhǎng)此以往，浙江民營(yíng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)不現(xiàn)，可能引發(fā)行業(yè)危機(jī)。因此，在浙江民營(yíng)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好之際，合理引導(dǎo)其向高附加值相關(guān)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，才是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）本能推崇家族式管理，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人管理模式有排斥

根據(jù)相關(guān)資料顯示，浙江的民營(yíng)企業(yè)中70%以上采用了家族式管理模式，但隨著企業(yè)擴(kuò)張及市場(chǎng)的客觀要求，家族式管理的弊端開(kāi)始涌現(xiàn)?，F(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需要企業(yè)能夠適應(yīng)其瞬息萬(wàn)變的需求，此時(shí)，專(zhuān)業(yè)人才的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。要想企業(yè)不斷深化發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)管理制度勢(shì)在必行，只有依靠專(zhuān)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，才能將企業(yè)管理規(guī)范化，促進(jìn)其做大做強(qiáng)。

但是現(xiàn)階段，浙江的民營(yíng)企業(yè)多數(shù)仍存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，權(quán)責(zé)不明確，管理不科學(xué)的問(wèn)題，而企業(yè)家們往往以控制成本為由規(guī)避職業(yè)經(jīng)理人管理模式的優(yōu)勢(shì)，隨著低第二代家族管理層上位后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)。

（五）對(duì)本行業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)不足，開(kāi)始投身房地產(chǎn)

隨著近年來(lái)樓市持續(xù)火爆，不少浙江的民營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)景氣之時(shí)，有的企業(yè)甚至將主營(yíng)產(chǎn)業(yè)拋棄后，斥巨資在房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，浙江民營(yíng)企業(yè)的另一通病“炒樓”。在2010年8月19日的一份“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”排行榜中，過(guò)半數(shù)的企業(yè)與房地產(chǎn)沾邊。一些耳熟能詳?shù)恼憬瓊鹘y(tǒng)制造業(yè)品牌，已經(jīng)紛紛脫下了外裝，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大撈一筆已經(jīng)成為企業(yè)家圈子的共知。做服裝的現(xiàn)在賣(mài)房子、做電器的也在賣(mài)房子，包括康奈、奧康、報(bào)喜鳥(niǎo)、莊吉、喬頓、法派、高邦、德力西、人民電器……

民間資金炒樓、民營(yíng)企業(yè)造樓，已經(jīng)成為浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)巨大收益的來(lái)源，大量 “食利”階層也由此涌現(xiàn)。但浙江也正開(kāi)始為此付出代價(jià)。一個(gè)直接的表現(xiàn)是，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，這些涉獵房地產(chǎn)的企業(yè)，發(fā)展動(dòng)力出現(xiàn)衰竭跡象。同時(shí)，由于將企業(yè)資金過(guò)多投資于房地產(chǎn)，企業(yè)自發(fā)生產(chǎn)受到了嚴(yán)重影響，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降，市場(chǎng)份額被瓜分，此時(shí)要從房地產(chǎn)市場(chǎng)中再抽身回實(shí)業(yè)，往往心有余而力不足。

二、浙江民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展建議

（一）實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)范化

規(guī)范化是企業(yè)的“內(nèi)功”，是影響企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。只有規(guī)范運(yùn)作的企業(yè)才能在產(chǎn)品市場(chǎng)、人才市場(chǎng)上順利參與競(jìng)爭(zhēng)。尤其是在中國(guó)加入WTO后，浙江的民營(yíng)企業(yè)或多或少的從事著出口產(chǎn)品貿(mào)易，如何在國(guó)際市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，規(guī)范化是基礎(chǔ)。

企業(yè)管理規(guī)范化首先要求企業(yè)在管理經(jīng)營(yíng)觀念上更新。在日常經(jīng)營(yíng)管理中，逐漸弱化“家族式”管理模式，即使不能徹底避免家族管理，也要盡力引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的管理人才，按照科學(xué)的管理模式制定企業(yè)的財(cái)務(wù)制定，控制監(jiān)督制度，人事制度，績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)等，逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，做到產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責(zé)明確。其次，采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的方法來(lái)為管理服務(wù)，如滾動(dòng)計(jì)劃法，運(yùn)籌學(xué)法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法，信息技術(shù)等。浙江的民營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代科技成果為自己服務(wù)，改善辦公硬件設(shè)施，使企業(yè)擁有獲取最新信息的先進(jìn)手段，從而使企業(yè)的決策更科學(xué)，執(zhí)行更徹底。

（二）實(shí)行資金運(yùn)作科學(xué)化

企業(yè)科學(xué)地運(yùn)作資金,首先要正確了解和認(rèn)識(shí)資金的用途與性質(zhì)及其不同來(lái)源與籌措方法,以便采用正確的理財(cái)方法。其次對(duì)資金的需要量、資金收回和支出的時(shí)間要有充分的預(yù)測(cè),如賒賬回收期、工資支付時(shí)間等,都要心中有數(shù),并在實(shí)際資金收支努力使兩者期限相匹配。再次要十分重視存貨的控制以及應(yīng)收賬款的管理,以保證日常資金周轉(zhuǎn)靈活,使企業(yè)具備相當(dāng)?shù)母冬F(xiàn)能力,防止“黑字倒閉”。

此外，要做出正確的經(jīng)營(yíng)決策必須依靠大量準(zhǔn)確、及時(shí)的經(jīng)濟(jì)信息。企業(yè)內(nèi)部的最重要的經(jīng)濟(jì)信息就來(lái)自于財(cái)務(wù)資料,而現(xiàn)在很多民營(yíng)企業(yè)對(duì)日常財(cái)務(wù)資料的整理不規(guī)范、不完整，給決策者評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)、決策、預(yù)算等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作都帶來(lái)了很多困難。作為現(xiàn)代企業(yè),必須要有完整的財(cái)務(wù)資料,這樣才能幫助管理者分析過(guò)去、預(yù)測(cè)未來(lái),使管理者洞察企業(yè)內(nèi)外部的發(fā)展變化,以增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、自覺(jué)理財(cái)意識(shí),不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平。

（三）嘗試行業(yè)選擇高端化

隨著國(guó)家放寬民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，浙江省政府對(duì)省內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的扶植力度大大加強(qiáng)后，省內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該將眼光放得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，多多進(jìn)入到高技術(shù)含量行業(yè)中。從長(zhǎng)期看，技術(shù)含量的提高，是民營(yíng)企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的根本途徑和必由之路。伴隨著國(guó)有經(jīng)濟(jì)在大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域退出，民營(yíng)企業(yè)將承擔(dān)維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、壯大民族工業(yè)的重要使命，要在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的條件下與國(guó)外跨國(guó)公司進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，避免外資對(duì)我國(guó)市場(chǎng)形成壟斷，民營(yíng)企業(yè)也必須在科技創(chuàng)新上有所作為。

浙江的民營(yíng)企業(yè)要進(jìn)一步加快企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的步伐，一方面，在經(jīng)過(guò)資本積累、初始發(fā)展之后，有一定競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)可以加大科技投入，在行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)著力研發(fā)具有高附加值的中間產(chǎn)品，從而提升企業(yè)整體產(chǎn)品科技含量，逐步向高端行業(yè)過(guò)渡。另一方面，民營(yíng)企業(yè)也可以通過(guò)兼并收購(gòu)的方式獲得先進(jìn)技術(shù)，為企業(yè)所用。

（四）明確人才引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化

“世有伯樂(lè)，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂(lè)不常用?！痹谶x拔人才之時(shí)，需要企業(yè)家們發(fā)現(xiàn)人才，知人善用，這樣才能將人才留在企業(yè)內(nèi)，為自己企業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。一方面，民營(yíng)企業(yè)要廣招社會(huì)賢才，形成一支優(yōu)秀的人才隊(duì)伍另一方面，人才國(guó)際化勢(shì)在必行，新引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)人才要有WTO方面的專(zhuān)門(mén)知識(shí),要求其掌握國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易運(yùn)作規(guī)則和程序,并有較高的外語(yǔ)水平。此外，企業(yè)要對(duì)現(xiàn)有的人力資源進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整,吸收社會(huì)賢才進(jìn)入企業(yè)高層班子,營(yíng)造非家族成員處在高層管理崗位上能充分發(fā)揮才能的環(huán)境,適當(dāng)采用高管人員入股、年薪制、股票期權(quán)制度和其他相應(yīng)激勵(lì)制度。

對(duì)采用了職業(yè)經(jīng)理人管理模式的民營(yíng)企業(yè)，要求企業(yè)主們“用人不疑”。只有充分的信任，才是職業(yè)經(jīng)理人與企業(yè)主長(zhǎng)期合作的基石。民營(yíng)企業(yè)要盡可能地為人才提供施展的舞臺(tái)，使員工真正感受到企業(yè)對(duì)自我價(jià)值的肯定，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，從而形成一股團(tuán)結(jié)向上的動(dòng)力。

（五）重視文化建設(shè)多樣化

企業(yè)文化是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中形成的特有的文化觀念、文化形式和行為模式，是企業(yè)成員普遍接受和共同奉行的理想、價(jià)值觀和行為規(guī)范的總和。企業(yè)文化是對(duì)企業(yè)進(jìn)行柔性管理的基礎(chǔ)，它對(duì)內(nèi)表現(xiàn)為企業(yè)的凝聚力、向心力、激勵(lì)力、約束力、導(dǎo)向力、輻射力、成長(zhǎng)力，對(duì)外表現(xiàn)為企業(yè)的形象、企業(yè)的榮譽(yù)度、市場(chǎng)的親和力和競(jìng)爭(zhēng)力。它是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，也是企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容。優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),在增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力,減少管理成本方面起著重要作用。

現(xiàn)階段，浙江民營(yíng)企業(yè)對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不高，缺乏對(duì)優(yōu)秀企業(yè)文化建設(shè)的正確認(rèn)識(shí)。民營(yíng)企業(yè)的文化建設(shè)應(yīng)立足自身，根據(jù)自身行業(yè)特色，管理模式特色，以本土化、個(gè)性化為重點(diǎn)，塑造獨(dú)特的適用企業(yè)本身的企業(yè)文化,提高企業(yè)的品位,應(yīng)當(dāng)把企業(yè)文化建設(shè)列入議事日程。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文

綜合辦公室工作總結(jié)【一】 一、以踏實(shí)的工作態(tài)度，適應(yīng)辦公室工作特點(diǎn)

。每天除了本職工作外，還經(jīng)常有計(jì)劃之外的事情需要臨時(shí)處理，而且通常比較緊急，讓我不得不放心手頭的工作先去解決，因此這些臨時(shí)性的事務(wù)占用了很多工作時(shí)間，經(jīng)常是忙忙碌碌的一天下來(lái)，原本計(jì)劃要完成的卻沒(méi)有做。但手頭的工作也不能耽誤，今天欠了帳，明天還會(huì)有其他工作要去處理，因此，我經(jīng)常利用休息時(shí)間來(lái)進(jìn)行補(bǔ)課，把一些文字工作帶回家去寫(xiě)。辦公室人手少，工作量大，特別是公司會(huì)務(wù)工作較多，這就需要部門(mén)員工團(tuán)結(jié)協(xié)作。在這一年里，遇到各類(lèi)活動(dòng)和會(huì)議，我都積極配合做好會(huì)務(wù)工作，與部門(mén)同事心往一處想，勁往一處使，不會(huì)計(jì)較干得多，干得少，只希望把活動(dòng)圓滿(mǎn)完成。

今年是公司的效益與服務(wù)年，而辦公室就是個(gè)服務(wù)性質(zhì)的部門(mén)，我認(rèn)真做好各項(xiàng)服務(wù)工作，以保障工作的正常開(kāi)展。部門(mén)之間遇到其他同事來(lái)查閱文件或是調(diào)閱電子文檔，我都會(huì)及時(shí)辦妥;下屬機(jī)構(gòu)遇到相關(guān)問(wèn)題來(lái)咨詢(xún)或者要求幫助，我都會(huì)第一時(shí)間解答和解決。以一顆真誠(chéng)的心去為大家服務(wù)。

二、盡心盡責(zé)，做好本職工作

一年來(lái)，我主要完成了一下工作：

1、文書(shū)工作嚴(yán)要求

1)公文輪閱歸檔及時(shí)。文件的流轉(zhuǎn)、閱辦嚴(yán)格按照公司規(guī)章制度及iso標(biāo)準(zhǔn)化流程要求，保證各類(lèi)文件擬辦、傳閱的時(shí)效性，并及時(shí)將上級(jí)文件精神傳達(dá)至各基層機(jī)構(gòu)，確保政令暢通。待文件閱辦完畢后，負(fù)責(zé)文件的歸檔、保管以及查閱。

2)下發(fā)公文無(wú)差錯(cuò)。做好分公司的發(fā)文工作，負(fù)責(zé)文件的套打、修改、附件掃描、紅文的分發(fā)、寄送，電子郵件的發(fā)送，同時(shí)協(xié)助各部門(mén)發(fā)文的核稿。公司發(fā)文量較大，有時(shí)一天有多個(gè)文件要下發(fā)，我都是仔細(xì)去逐一核對(duì)原稿，以確保發(fā)文質(zhì)量，一年來(lái)共下發(fā)紅文份。同時(shí)負(fù)責(zé)辦公室發(fā)文的擬稿，以及各類(lèi)活動(dòng)會(huì)議通知的擬寫(xiě)。

3)編寫(xiě)辦公會(huì)議材料，整理會(huì)議記錄。每個(gè)月末對(duì)各部門(mén)月度計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行核對(duì)，催收各部門(mén)月度小結(jié)、計(jì)劃，并擬寫(xiě)當(dāng)月工作回顧，整理辦公會(huì)議材料匯編成冊(cè)，供總經(jīng)理室參考。辦公會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)整理會(huì)議記錄，待總經(jīng)理修改后，送至各部門(mén)輪閱。

2、督辦工作強(qiáng)力度

督辦是確保公司政令暢通的有效手段，今年以來(lái)，作為督辦小組的主要執(zhí)行人員，在修訂完善督辦工作規(guī)程，并以紅文的形式將督辦工作制度化后，通過(guò)口頭、書(shū)面等多種形式加大督辦工作力度。抓好公司領(lǐng)導(dǎo)交辦和批辦的事項(xiàng)、基層單位對(duì)上級(jí)公司精神貫徹執(zhí)行進(jìn)度落實(shí)情況以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作等，并定期向總經(jīng)理室反饋。

3、內(nèi)外宣傳講效果

宣傳工作是公司樹(shù)立系統(tǒng)內(nèi)外社會(huì)形象的一個(gè)重要手段和窗口。今年在內(nèi)部宣傳方面，我主要是擬寫(xiě)分公司簡(jiǎn)報(bào)，做好《xx報(bào)》協(xié)辦的組稿工作，以及協(xié)助板報(bào)的編發(fā)，外部宣傳方面完成了分公司更名廣告、司慶祝賀廣告、元旦賀新年廣告的刊登，同時(shí)每月基本做到了有信息登報(bào)。

4、秘書(shū)工作。

秘書(shū)崗位是一個(gè)講責(zé)任心的崗位。各個(gè)部門(mén)的很多請(qǐng)示、工作報(bào)告都是經(jīng)由我手交給總經(jīng)理室的，而且有些還需要保密，這就需要我在工作中仔細(xì)、耐心。一年來(lái)，對(duì)于各部門(mén)、各機(jī)構(gòu)報(bào)送總經(jīng)理室的各類(lèi)文件都及時(shí)遞交，對(duì)總經(jīng)理室交辦的各類(lèi)工作都及時(shí)辦妥，做到對(duì)總經(jīng)理室負(fù)責(zé)，對(duì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。因?yàn)檫@個(gè)崗位的特殊性，為了更好地為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)，保證各項(xiàng)日常工作的開(kāi)展，每天我基本上6點(diǎn)多鐘才下班。有時(shí)碰到臨時(shí)性的任務(wù)，需要加班加點(diǎn)，我都毫無(wú)怨言，認(rèn)真完成工作。

5、企業(yè)文化活動(dòng)積極參與

一年來(lái)積極參與了司慶拓展訓(xùn)練、員工家屬會(huì)、全省運(yùn)動(dòng)會(huì)、中秋爬山活動(dòng)、比學(xué)習(xí)競(jìng)賽活動(dòng)等多項(xiàng)活動(dòng)的策劃和組織工作，為公司企業(yè)文化建設(shè)，凝聚力工程出了一份力。

一年來(lái)，無(wú)論在思想認(rèn)識(shí)上還是工作能力上都有了較大的進(jìn)步，但差距和不足還是存在的：比如工作總體思路不清晰，還處于事情來(lái)一樁處理一樁的簡(jiǎn)單應(yīng)付完成狀態(tài)，對(duì)自己的工作還不夠鉆，腦子動(dòng)得不多，沒(méi)有想在前，做在先;工作熱情和主動(dòng)性還不夠，有些事情領(lǐng)導(dǎo)交代

過(guò)后，沒(méi)有積極主動(dòng)地去投入太多的精力，辦事有些惰性，直到領(lǐng)導(dǎo)催了才開(kāi)始動(dòng)手，造成了工作上的被動(dòng)。

新的一年有新的氣象，面對(duì)新的任務(wù)新的壓力，我也應(yīng)該以新的面貌、更加積極主動(dòng)的態(tài)度去迎接新的挑戰(zhàn)，在崗位上發(fā)揮更大的作用，取得更大的進(jìn)步。

綜合辦公室工作總結(jié)【二】 回顧這半年來(lái)的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。通過(guò)半年來(lái)的學(xué)習(xí)與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將半年來(lái)的工作情況總結(jié)如下：

一、辦公室的日常管理工作。

辦公室對(duì)我來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的工作領(lǐng)域。作為辦公室的負(fù)責(zé)人，自己清醒地認(rèn)識(shí)到，辦公室是總經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理機(jī)構(gòu)，是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，推動(dòng)各項(xiàng)工作朝著既定目標(biāo)前進(jìn)的中心。辦公室的工作千頭萬(wàn)緒，在文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量都要為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書(shū)處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、會(huì)議安排、迎來(lái)送往及用車(chē)管理等。面對(duì)繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，自我強(qiáng)化工作意識(shí)，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，力求周全、準(zhǔn)確、適度，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做到了事事有著落。

1、理順關(guān)系，辦理公司有關(guān)證件。公司成立伊始，各項(xiàng)工作幾乎都是從頭開(kāi)始，需要辦理相關(guān)的手續(xù)及證件。我利用自己在xx部門(mén)工作多年，部門(mén)熟、人際關(guān)系較融洽的優(yōu)勢(shì)，積極為公司辦理各類(lèi)證件。通過(guò)多方努力，我只用了月余時(shí)間，辦好了xxx證書(shū)、項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)xxxx產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)等。充分發(fā)揮綜合部門(mén)的協(xié)調(diào)作用。

2、及時(shí)了解xxxxx情況，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。作為xxxxx企業(yè)，土地交付是重中之重。由于xxx的拆遷和我公司開(kāi)發(fā)進(jìn)度有密切關(guān)聯(lián)，為了早日取得土地，公司成立土地交付工作小組。我作小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到xx、xx拆遷辦等單位，積極和有關(guān)人員交流、溝通，及時(shí)將所了解的拆遷信息、工作進(jìn)度、問(wèn)題反饋到總經(jīng)理室，公司領(lǐng)導(dǎo)在最短時(shí)間內(nèi)掌握了xxxxxx及拆遷工作的進(jìn)展，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步安排交付工作。

3、積極響應(yīng)公司號(hào)召，深入開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作。根據(jù)公司(0x號(hào)辦公會(huì)議精神要求，我針對(duì)目前xx房地產(chǎn)的發(fā)展情況及房屋租售價(jià)格、市場(chǎng)需求、發(fā)展趨勢(shì)等做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。先后到土地、建設(shè)、房管部門(mén)詳細(xì)了解近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，走訪了一些商業(yè)部門(mén)如xx，xx又到xx花園、xx花園、xx小區(qū)調(diào)查這些物業(yè)的租售情況。就x號(hào)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)提出 商業(yè)為主、住宅為輔、凸現(xiàn)區(qū)位、統(tǒng)籌兼顧 開(kāi)發(fā)個(gè)人設(shè)想。

4、認(rèn)真做好公司的文字工作。草擬綜合性文件和報(bào)告等文字工作，負(fù)責(zé)辦公會(huì)議的記錄、整理和會(huì)議紀(jì)要提煉，并負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)議有關(guān)決議的實(shí)施。認(rèn)真做好公司有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞、文印和督辦工作;公司所有的文件、審批表、協(xié)議書(shū)整理歸檔入冊(cè)，做好資料歸檔工作。配合領(lǐng)導(dǎo)在制訂的各項(xiàng)規(guī)章制度基礎(chǔ)上進(jìn)一步補(bǔ)充、完善各項(xiàng)規(guī)章制度。及時(shí)傳達(dá)貫徹公司有關(guān)會(huì)議、文件、批示精神。

5、落實(shí)公司人事、勞資管理工作。組織落實(shí)公司的勞動(dòng)、人事、工資管理和員工的考勤控制監(jiān)督工作，根據(jù)人事管理制度與聘用員工簽訂了勞動(dòng)合同，按照有關(guān)規(guī)定，到勞動(dòng)管理部門(mén)辦好繳納社保(養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn))的各項(xiàng)手續(xù)。體現(xiàn)公司的規(guī)范性，解決員工的后顧之憂。

6、切實(shí)抓好公司的福利、企業(yè)管理的日常工作。按照預(yù)算審批制度，組織落實(shí)公司辦公設(shè)施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購(gòu)、調(diào)配和實(shí)物管理工作。辦公室裝修完畢后，在x月份按照審批權(quán)限完成了購(gòu)置辦公用品、通訊、復(fù)印機(jī)、電腦等設(shè)備的配置工作。切實(shí)做好公司通訊費(fèi)、招待費(fèi)、水電費(fèi)、車(chē)輛使用及饋贈(zèng)品登記手續(xù)，嚴(yán)格按照程序核定使用標(biāo)準(zhǔn)。

7、做好公司董事會(huì)及其他各種會(huì)議的后勤服務(wù)工作。董事會(huì)在xxxx召開(kāi)期間，認(rèn)真做好會(huì)場(chǎng)布置、食宿安排工作。落實(shí)好各種會(huì)議的會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)議資料等工作。

二、加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平

由于感到自己身上的擔(dān)子很重，而自己的學(xué)識(shí)、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學(xué)習(xí)，向書(shū)本學(xué)習(xí)、向周?chē)念I(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí)，這樣下來(lái)感覺(jué)自己半年來(lái)還是有了一定的進(jìn)步。經(jīng)過(guò)不斷學(xué)習(xí)、不斷積累，已具備了辦公室工作經(jīng)驗(yàn)，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語(yǔ)表達(dá)能力等方面，經(jīng)過(guò)半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭(zhēng)取工作的主動(dòng)性，具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

三、存在的問(wèn)題和今后努力方向

半年來(lái)，本人能敬業(yè)愛(ài)崗、創(chuàng)造性地開(kāi)展工作，取得了一些成績(jī)，但也存在一些問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在：

第一，辦公室主任對(duì)我而言是一個(gè)新的崗位，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來(lái)不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高;

第二，有些工作還不夠過(guò)細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位;

第三，自己的理論水平還不太適應(yīng)公司工作的要求。

在新的一年里，自己決心認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，貢獻(xiàn)自己應(yīng)該貢獻(xiàn)的力量。我想我應(yīng)努力做到：

第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識(shí)面。努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)周?chē)h(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對(duì)公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù);

第二，本著實(shí)事求是的原則，做到上情下達(dá)、下情上報(bào);真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手;

第三，注重本部門(mén)的工作作風(fēng)建設(shè)，加強(qiáng)管理，團(tuán)結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的部門(mén)工作氛圍。不斷改進(jìn)辦公室對(duì)其他部門(mén)的支持能力、服務(wù)水平。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價(jià)值，力爭(zhēng)取得更大的工作成績(jī)。

行政辦公室年終總結(jié)范文二xxx年，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，在兄弟部門(mén)的大力協(xié)作下 ，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，行政部緊緊圍繞管理、服務(wù)、培訓(xùn)、招聘等工作重點(diǎn)，注重發(fā)揮行政部承上啟下、聯(lián)系左右、協(xié)調(diào)各方的中心樞紐作用，為公司圓滿(mǎn)完成年度各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)作出了積極貢獻(xiàn)?，F(xiàn)將一年來(lái)的工作情況匯報(bào)如下：

一、認(rèn)真履行職責(zé)，抓好內(nèi)部管理。

一是建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度。 我公司今年6月開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)，各項(xiàng)管理工作從零開(kāi)始，為保障公司的正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)，行政部制定出臺(tái)了考勤、著裝、資產(chǎn)管理等 一系列規(guī)章制度， 使公司管理工作基本實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化，相關(guān)工作達(dá)到了優(yōu)質(zhì)、高效，為公司各項(xiàng)工作的開(kāi)展創(chuàng)造了良好條件。二是狠抓員工禮儀行為規(guī)范、辦公環(huán)境辦公秩序的監(jiān)察工作。嚴(yán)格按照公司要求，在公司員工行為規(guī)范和辦公環(huán)境等員工自律方面加大了監(jiān)督檢查力度，不定期對(duì)員工行為禮儀、辦公區(qū)域清潔衛(wèi)生進(jìn)行抽查，營(yíng)造了良好的辦公環(huán)境和秩序。