房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，商業(yè)模式，案例研究，未來趨勢
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B
文章編號：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03
1 問題的提出
近年來，國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展格局不斷變化，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨更多機遇和挑戰(zhàn)，越來越多的房企開始探索適合自身生存與發(fā)展的商業(yè)模式。經(jīng)過若干年發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“捂盤、高價賣出，靠時間增值換取價值增長”的香港長實模式和“快速開發(fā)、快速銷售靠提升資金流轉(zhuǎn)換取價值增長”的美國帕爾迪模式兩個階段。隨著時下國內(nèi)愈演愈烈的政策調(diào)控以及國際游資的流轉(zhuǎn)，我國房地產(chǎn)業(yè)的改革迫在眉睫，這也將直接決定房企未來的發(fā)展甚至生存。本文總結(jié)了業(yè)內(nèi)最具代表性的六大商業(yè)模式，通過對標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式的比較研究，嘗試預(yù)測第三代房地產(chǎn)商業(yè)模式及核心優(yōu)勢，以期能為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供參考。
2 商業(yè)模式概念及體系
目前學(xué)術(shù)界對于商業(yè)模式的定義仍然沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，但大都認(rèn)可商業(yè)模式是企業(yè)價值創(chuàng)造的邏輯，是企業(yè)與相關(guān)方之間關(guān)系的表達(dá)。至于商業(yè)模式的構(gòu)成體系也沒有統(tǒng)一認(rèn)識，多數(shù)研究是基于不同角度、不同領(lǐng)域進(jìn)行的，同時商業(yè)模式體系的研究與現(xiàn)實結(jié)合得越來越緊密，逐漸趨于實用性。本文采用的是《戰(zhàn)略管理理論與方法》（王昶主編，清華大學(xué)出版社2009年出版）一書中基于Osterwalder教授提出的“商業(yè)模式九要素”提法關(guān)于本土化商業(yè)模式框架的界定，針對房地產(chǎn)行業(yè)特點，形成如圖1所示房地產(chǎn)商業(yè)模式框架圖。
3 中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式比較研究
3.1 中國房地產(chǎn)商業(yè)模式之一：萬科的住宅快速制造模式
該模式將企業(yè)定位為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要經(jīng)營策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升凈資產(chǎn)收益率。以城郊結(jié)合部的住宅開發(fā)為主，目標(biāo)客戶定位為中產(chǎn)階層，競爭力來源于產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列產(chǎn)品線，市場份額較高，凈利潤率較低，在10%～15%左右。該模式最顯著的特征是“快速開發(fā)”、“快速銷售”，目標(biāo)是周轉(zhuǎn)率達(dá)到60%。萬科是該商業(yè)模式的開創(chuàng)者和踐行者。萬科于1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了業(yè)務(wù)多元化、專業(yè)化和精細(xì)化三個發(fā)展階段，實現(xiàn)了從綜合商社到客戶導(dǎo)向型企業(yè)的蛻變。
價值定位：萬科奉行“創(chuàng)造健康豐盛的人生”、“建筑無限生活”的理念，致力成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者。萬科未來目標(biāo)是要成為“系統(tǒng)集成商”，設(shè)計、建造、銷售由其他專業(yè)廠商來完成。通過住宅產(chǎn)業(yè)化，公司可以有效整合產(chǎn)業(yè)鏈，提高公司產(chǎn)品的附加值。萬科主要向中高端市場提品，以精裝修主流住宅房和社區(qū)型商業(yè)房為主打產(chǎn)品，因其奉行快速開發(fā)的理念，在大幅度縮短住宅建設(shè)周期的同時也大幅度提高了勞動生產(chǎn)率，其項目開發(fā)周期一般在一到三個月。全國城市布局以百萬人口為標(biāo)的，主要集中在長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海三大區(qū)域。
價值獲?。喝f科主要通過住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)來獲取價值，客戶覆蓋率達(dá)到74%，2009年毛利率為29.39%，凈利率為13.15%，業(yè)務(wù)中占90%的是裝修住宅的出售，其余的是商業(yè)地產(chǎn)及持有物業(yè)，其中持有物業(yè)少之又少，遠(yuǎn)沒有形成持續(xù)發(fā)展的形勢。
價值網(wǎng)絡(luò)：土地通過合作并購等方式實現(xiàn)，杜絕高價拿地。通過銀行信貸、信托、海外融資、合作開發(fā)、股權(quán)融資及香港殼公司等多種方式融資。股權(quán)融資占凈資產(chǎn)一半，總?cè)谫Y成本不高。自主開發(fā)為主，合作開發(fā)為輔，投資性房地產(chǎn)較少，大約占1億元以上。與具有地區(qū)性資源和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的房企，城投及地方政府合作。集中采購，自主銷售，同時萬科有專門的設(shè)計院。
價值維護(hù)：萬科奉行不行賄原則；獲各大銀行總行授信；通過物業(yè)、企業(yè)規(guī)模及董事長營銷建立品牌；成立萬客會維護(hù)客戶關(guān)系。
此種商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸也比較明顯：其一，因為業(yè)務(wù)相對單一，因此風(fēng)險較大；其二，快速制造，周期大幅度縮短，而技術(shù)水平將直接決定資金的周轉(zhuǎn)；其三，目前國內(nèi)城市擴張的速度也在逐漸放慢。解決瓶頸的突破出路為：其一，拓展二三線城市；其二，打造更長的產(chǎn)品線，做全產(chǎn)品線的開發(fā)商；其三，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來維持高周轉(zhuǎn)率；其四，積極參與國家的保障房開發(fā)；其五向建筑施工延伸，使產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部一體化。
在運用此種商業(yè)模式時要注意其適用條件：其一,企業(yè)必須具備充裕的土地獲取控件和相對合理的地價水平；其二,資金周轉(zhuǎn)率必須較高，開發(fā)周期一定要短；其三，具備住宅標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)技術(shù)作為發(fā)展基礎(chǔ)。
3.2 中國房地產(chǎn)商業(yè)模式之二：金地的金融地產(chǎn)模式
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
10月16日,中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(以下簡稱CRIC)在納斯達(dá)克成功上市,股票代碼為CRIC,發(fā)行價為每股12美元,共發(fā)行美國存托股票(ADS)1800萬股,同時承銷商有權(quán)在未來30天內(nèi),行使總額達(dá)到270萬股的超額配售權(quán),此次IPO共計募集資金約2.16億美元。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)由中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司易居(中國)控股有限公司與中國及全球華人社群領(lǐng)先的在線媒體及增值資訊服務(wù)提供商新浪共同創(chuàng)建。
在上市當(dāng)天的新聞會上,新浪CEO曹國偉表示:“CRIC成功上市,是易居中國和新浪合作的重要一步,也是我們在垂直領(lǐng)域商業(yè)模式探索的有益嘗試,我們很高興有機會發(fā)揮雙方的協(xié)同效應(yīng)?！盋RIC聯(lián)席董事長、易居中國董事局執(zhí)行主席周忻表示:“今后,雙方將充分發(fā)揮其股東新浪網(wǎng)和易居在各自領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢,兩部分子業(yè)務(wù)單元將充分進(jìn)行溝通,整合優(yōu)勢資源,實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng),進(jìn)一步鞏固CRIC作為中國地產(chǎn)信息服務(wù)第一品牌的地位。”
CRIC在納斯達(dá)克成功上市,成就了中國房地產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域的一個營銷創(chuàng)新范例。
模式創(chuàng)新成就CRIC行業(yè)領(lǐng)先地位
首先,是商業(yè)模式的創(chuàng)新。
“作為成功登陸納斯達(dá)克的首家中國地產(chǎn)科技概念股,相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè),CRIC獨特的商業(yè)模式是其他企業(yè)所不具備的?！币拙又袊戮謭?zhí)行主席周忻說,“通過整合上市,在國內(nèi)房地產(chǎn)信息服務(wù)市場、房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)市場、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場、房地產(chǎn)研究團(tuán)隊規(guī)模及覆蓋領(lǐng)域上,CRIC均排名第一,成為國內(nèi)最大的、擁有整合線上線下平臺的專業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺?！?/p>
根據(jù)雙方公開的資料,新浪樂居的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大約覆蓋了中國的72個城市,克而瑞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和信息咨詢服務(wù)覆蓋的城市超過了56個,雙方的銷售網(wǎng)絡(luò)整合后,CRIC擁有中國房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋地域最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)。
以信息和咨詢顧問服務(wù)為技術(shù)核心建立起來的CRIC數(shù)據(jù)庫目前是中國最大、最先進(jìn)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,成為眾多房地產(chǎn)公司、政府部門和專業(yè)機構(gòu)采用的權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。以克而瑞權(quán)威的數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)全面提供房地產(chǎn)信息和咨詢服務(wù),與新浪樂居覆蓋全國的網(wǎng)民數(shù)量、巨大的網(wǎng)絡(luò)流量、豐富的網(wǎng)絡(luò)運營經(jīng)驗、國內(nèi)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場占有度相結(jié)合,必將給CRIC帶來強大的協(xié)同效應(yīng)。
協(xié)同效應(yīng)構(gòu)筑CRIC競爭優(yōu)勢
協(xié)同運營,顯然是CRIC在中國房地產(chǎn)信息服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行的運營創(chuàng)新。
在CRIC上市后,其董事及高管團(tuán)隊組成的強大陣容,已經(jīng)預(yù)示了其未來協(xié)同運營的高效性:現(xiàn)易居中國董事局執(zhí)行主席周忻和新浪CEO曹國偉擔(dān)任CRIC聯(lián)席董事長,現(xiàn)克而瑞總裁丁祖昱和新浪樂居總經(jīng)理羅軍擔(dān)任CRIC聯(lián)席總裁,CRIC董事及高管還包括易居中國執(zhí)行總裁朱旭東,以及CRIC CFO胡斌。
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
對此，身為樓市傳媒集團(tuán)董事長的蔡鴻巖說，樓市傳媒已將定位轉(zhuǎn)為“房產(chǎn)資訊整合服務(wù)商”，而不再是過去單一的媒體。樓市傳媒集團(tuán)如今的目標(biāo)是成為國內(nèi)最具行業(yè)影響和整合傳播力的跨媒體房產(chǎn)營銷整合服務(wù)機構(gòu)，為遍布全國的數(shù)十萬家房企開發(fā)商及房產(chǎn)營銷機構(gòu)，提供專業(yè)期刊和移動互聯(lián)網(wǎng)平臺渠道傳播整合服務(wù)。
在移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)正改變?nèi)藗兩畹倪@個時代里，蔡鴻巖認(rèn)為房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)也將會被互聯(lián)網(wǎng)思維改造并產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”，而蔡鴻巖也以積極創(chuàng)業(yè)者的態(tài)度在不斷試錯和嘗試創(chuàng)新，推出了“買房邦”、“賣房邦”等多款產(chǎn)品。
老蔡的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型
“我從1994年7月15日就開始做房地產(chǎn)報道，其間見證了中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場近二十年從無到有、從小到大，一直到‘泛濫成災(zāi)’的整個過程?！睒鞘袀髅絼?chuàng)始人蔡鴻巖如數(shù)家珍般介紹他從業(yè)二十年來的所聞所感。
二十年前，剛過而立之年的蔡鴻巖加入了《中國經(jīng)營報》房地產(chǎn)報道組，從此“一入房產(chǎn)深似?！?。蔡鴻巖先后在《中國經(jīng)營報》及其姊妹報《精品購物指南》（以下簡稱《精品》）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)報道。至今令蔡鴻巖頗為自豪的是兩個“70%”：1995年至1999年，在他任職《精品》房地產(chǎn)編輯室主任時，《精品》全部廣告收入中的70%來自房地產(chǎn)行業(yè)，而北京房地產(chǎn)行業(yè)70%的廣告投向了《精品》。
1999年，樂觀形勢戛然而止――他被報社“除名”了。蔡鴻巖將這一結(jié)果歸因為“報社高層斗爭”。
三年后，蔡鴻巖得以重回報社，但短暫回歸后，他選擇了創(chuàng)業(yè)――籌辦樓市傳媒。他的創(chuàng)業(yè)理由很簡單：“自己積累了那么多客戶資源，最起碼大家會捧場?！?/p>
2003年10月，非典疫情剛剛平息，蔡鴻巖便開始招兵買馬。他最初并沒有準(zhǔn)備像老東家《中國經(jīng)營報》那樣辦一本“正兒八經(jīng)的刊”，而是選擇了DM（Direct Mail advertising直接郵寄廣告）方式，將雜志免費贈閱給讀者。此外，蔡鴻巖還有一個“以量取勝”的策略，最早兩期《樓市》雜志，每期發(fā)行量均達(dá)6萬多冊?？墒?，期待廣告資源滾滾而來的他卻遭遇了另一種現(xiàn)實。
眼見雜志業(yè)務(wù)缺乏爆發(fā)性增長，而紙媒行業(yè)已哀鴻遍野，蔡鴻巖開始在互聯(lián)網(wǎng)上尋找機會。
2009年，蔡鴻巖開始了第一次互聯(lián)網(wǎng)嘗試――在網(wǎng)上幫海南賣房子。他的模式類似今天的創(chuàng)業(yè)者們言必稱的O2O，“用網(wǎng)絡(luò)聚客，線上傳遞信息，然后在線下交易”。
時運不濟，蔡鴻巖再度遭遇骨感現(xiàn)實。項目剛剛啟動，海南建設(shè)國際旅游島的政策就出臺了，曾經(jīng)滯銷的海南房產(chǎn)一下火了起來、不再愁賣了。更為重要的是，在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面，樓市傳媒缺乏專業(yè)團(tuán)隊支撐，項目最終被迫擱淺。
2010年，在吸取了海南房產(chǎn)營銷教訓(xùn)后，蔡鴻巖挖角來一個“技術(shù)大拿”――王小虎，他曾在上市公司掌上靈通擔(dān)任過CTO。
經(jīng)過近半年的打磨，2011年4月，蔡鴻巖的團(tuán)隊在蘋果應(yīng)用商店推出了國內(nèi)首個房地產(chǎn)行業(yè)新媒體客戶端――i樓市。這款定位于房地產(chǎn)行業(yè)信息展示平臺的APP，在為開發(fā)商和購房者提供新聞資訊的同時，另為客戶展示全國各大城市甚至海外新房源。
與大多數(shù)APP一樣，i樓市遇到了商業(yè)模式難題。“模式還很簡單粗暴，就是賣廣告。2012年這個項目賺了300多萬元，凈利潤100多萬元，但商業(yè)模式卻不是我們想要的。”蔡鴻巖反思稱。
瞄準(zhǔn)“平臺”
2013年，微信的火爆讓蔡鴻巖有了做電商的打算，“屢敗屢戰(zhàn)”的他決定出手。這一次，他跳出媒體窠臼，做了一款基于微信的房地產(chǎn)分銷應(yīng)用平臺――“賣房邦”。
在總結(jié)傳統(tǒng)媒體人思維弊端時，前傳統(tǒng)媒體人、NTA傳播創(chuàng)始人申音認(rèn)為，媒體人樂于追隨潮流趨勢，卻不敢逆向思考和背道而馳。蔡鴻巖的這次探索，可謂把潮流趨勢利用到了極致：賣房邦既有O2O概念，又有社會化屬性，還有眾包、平臺等流行元素。
蔡鴻巖介紹說，經(jīng)紀(jì)人注冊、登陸后，可以將賣房邦上的樓盤信息分享至微信朋友圈或其他社交平臺，而后只要客戶有購買意向，經(jīng)紀(jì)人就可以將該客戶的信息提交給賣房邦，繼而樓盤開發(fā)商會跟客戶取得聯(lián)系，并在線下進(jìn)行交易。交易達(dá)成后，經(jīng)紀(jì)人最高可以拿到成交額的3%作為傭金，而在傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，這一數(shù)字僅為0.2%～0.3%。
不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和搜房網(wǎng)等房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺，賣房邦提出了“全民經(jīng)紀(jì)人”的概念，即該平臺認(rèn)定的經(jīng)紀(jì)人，不局限于房地產(chǎn)銷售人員和中介經(jīng)紀(jì)人，還涵蓋了非房地產(chǎn)行業(yè)但有意從事房地產(chǎn)銷售的人以及兼職經(jīng)紀(jì)人。
樓盤（開發(fā)商）、經(jīng)紀(jì)人、購房者群體眾多，行業(yè)內(nèi)存在嚴(yán)重的信息不對稱，使專注樓市的第三方平臺存在市場空間。在蔡鴻巖看來，經(jīng)紀(jì)人永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心?！百u房邦不會和房地產(chǎn)中介公司合作，因為它就是給獨立經(jīng)紀(jì)人用的，我甚至可以把大部分利潤讓給終端經(jīng)紀(jì)人。
在房地產(chǎn)分銷行業(yè)，“跳單”是經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常遇到的問題，作為客戶和房地產(chǎn)商之間的橋梁，經(jīng)紀(jì)人常因無法解決客戶確認(rèn)問題而被跳過。蔡鴻巖稱，經(jīng)紀(jì)人在賣房邦注冊后，平臺上會有他的分銷記錄，另有客戶姓名、電話及具體日期，這在一定程度上能夠解決上述問題。
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
一、資產(chǎn)輕型化模式的特點
地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的突出特點是投入小、風(fēng)險?。桓吒軛U率、高回報率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。
1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸
在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)的美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。
2.市場風(fēng)險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營
在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險由全社會共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于我國。根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%―13%之間，其波動幅度遠(yuǎn)小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。
3.專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)
“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細(xì)分，專業(yè)化非常高。地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。
通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進(jìn)的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。
其一，金融化――以小投入撬動大資本。
這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等將社會上的資金集中起來進(jìn)行地產(chǎn)運營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導(dǎo)演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。2013年萬通地產(chǎn)依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。目前萬通地產(chǎn)Z3項目的財務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。
這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風(fēng)險分散，獲取相對較高的收益。
其二，標(biāo)準(zhǔn)化――把單商品做成大規(guī)模。
產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。
標(biāo)準(zhǔn)化其實就是管理的專業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。即從產(chǎn)品的設(shè)計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分-價值細(xì)分-居住要求-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計模塊-標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。
在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價值關(guān)注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)等方面的居住要求，進(jìn)而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團(tuán)的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。
其三，專業(yè)化――由運營型轉(zhuǎn)為服務(wù)型。
地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運營轉(zhuǎn)為專業(yè)服務(wù)也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務(wù)相當(dāng)于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當(dāng)可觀。
這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項目就達(dá)到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進(jìn)入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。
綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。
二、“輕資產(chǎn)”經(jīng)營的四個基本能力
中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資―拿地―開發(fā)―銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。
然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來行業(yè)發(fā)展的主流模式。投資與開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力。
1.卓越的組織管理能力
資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不能全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。
2.突出的資本運作能力
輕資產(chǎn)運作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強的資本經(jīng)營運作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率；同時要特別注意金融風(fēng)險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。
3.強大的科研支撐能力
在輕資產(chǎn)運作模式中，由于分工進(jìn)一步精細(xì)化，要在每一個細(xì)分市場中取得競爭優(yōu)勢，就需要企業(yè)具有獨特的競爭優(yōu)勢，因此，每個細(xì)分市場中的企業(yè)都要在從事的領(lǐng)域具有強大的科技支撐實力，形成難以復(fù)制的核心技術(shù)優(yōu)勢。
4.專業(yè)的品牌經(jīng)營能力
第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展
一、 引言
近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。
二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑
1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。
在經(jīng)濟周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機時，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)運而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟、社會的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。
2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：
（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。
（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關(guān)調(diào)控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進(jìn)行限制。
（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點。次貸危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進(jìn)一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。
隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。
3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機制存在較多共性之處。
首先，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。
其次，市場需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。
第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市場需求及功能要求。近年來我國進(jìn)入經(jīng)濟發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機會
1. 宏觀層面：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟仍存較大下行壓力。
在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點。
2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網(wǎng)購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。
3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費。當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動向擴大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費需求將進(jìn)一步釋放。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。
5. 市場層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國人口數(shù)量已進(jìn)入拐點階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。
從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。
住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。
從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當(dāng)前消費正逐步成為拉動我國經(jīng)濟增長的核心動力。當(dāng)年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場對相關(guān)營業(yè)用房的需求。
四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)
盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：
一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項目的后期運作埋下了障礙。
另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運營模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設(shè)計方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，導(dǎo)致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。
五、 結(jié)論與建議
總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟社會背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發(fā)展。
首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。
其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機融合。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)運營之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費者打造一種新的生活方式。
第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。
第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。
參考文獻(xiàn)：
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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
從基本運作、戰(zhàn)略管理、市場營銷、運營管理、人力開發(fā)、風(fēng)險控制、自我修煉等幾個方面系統(tǒng)得闡述咱們的經(jīng)營管理之道。
一、首先一個經(jīng)理人要做到：要有持久的事業(yè)激情，華中給了我一份激情，我就能做到把這份激情轉(zhuǎn)變?yōu)闉槠髽I(yè)所帶來的利潤。短暫的激情是不值錢的，而且激情是不允許受傷害的，設(shè)想一下你的員工下班以后再要培訓(xùn)三四個小時或者開上幾個小時的會，你就會把這種激情消耗掉，學(xué)習(xí)是無處不再的，學(xué)習(xí)不是要坐下來，而是去聽、去看、從客戶或業(yè)主中學(xué)習(xí)。還有一定要員工感覺到一個領(lǐng)導(dǎo)是一個講義氣、講感情的這樣你的員工有什么事情都會去想你反映，上班是你是他們的領(lǐng)導(dǎo)、下班是你就是他們的老大哥、兄弟，從一線員工到基層領(lǐng)導(dǎo)都會以你為中心，去找你談心。畢竟基層員工反映的問題就是管理上面的問題。
二、考慮未來的成長空間有多大？大多數(shù)人都這么認(rèn)為物業(yè)不過就是一個不起眼服務(wù)性的企業(yè)……但是就這不起眼的服務(wù)性的企業(yè)恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。是房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)的領(lǐng)軍者，設(shè)想一下當(dāng)業(yè)主買下自己的房屋以后哪個不想擁有一輩子的保障呢？物業(yè)是以房屋服務(wù)的形式讓業(yè)主感覺給自己的房屋買下了一份保險；買下他一輩子的保障。當(dāng)他在開發(fā)商手里買下房屋以后并不代表他們的合作關(guān)系就這樣結(jié)束了，這樣你認(rèn)為他們會相信這個開發(fā)上的信譽度嗎？當(dāng)業(yè)主感覺自己有一個屬于自己的物業(yè)時，這樣就會給他們心里上帶來了一種安全感，這樣他們就會認(rèn)為買下華中的房子就有了保障。華中的信譽度就會提升。華中房地產(chǎn)為什么要品牌建設(shè)，房地產(chǎn)品牌建設(shè)的是什么？不就是信譽度嗎？有了信譽度別人才會來買你的房子嘛，才會給公司帶來利潤的。
怎樣把華中的品牌建設(shè)做好，華中應(yīng)在某種程度上以物業(yè)為中心，以物業(yè)為退路，我認(rèn)為物業(yè)也好地產(chǎn)也好要做到下一道工序為顧客的思想理念來做。地產(chǎn)和物業(yè)就應(yīng)該以這種形式達(dá)到相輔相成的一套合作形式，以華中集團(tuán)為中心、以華中品牌為中心。去更好的為業(yè)主服務(wù)。
第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
一直備受青睞的房地產(chǎn)眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會不久前相繼發(fā)文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)。
此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致各種投機行為異常活躍。為響應(yīng)中央對樓市的去杠桿措施，規(guī)范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產(chǎn)場外配資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)眾籌涉及提供眾籌炒房業(yè)務(wù)，也被納入清理范圍。
眾籌是指在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產(chǎn)投資，規(guī)避房地產(chǎn)的高投資門檻，緩解了房產(chǎn)投資的一大“痛點”。 在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。
實際上，房地產(chǎn)眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等各種類型的不動產(chǎn)項目，投資門檻只有100美元。
美國的房地產(chǎn)眾籌是作為房地產(chǎn)開發(fā)商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權(quán)和債權(quán)的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。產(chǎn)權(quán)型，即投資入股時，便自動擁有了產(chǎn)權(quán);債務(wù)型，通常對當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。
籌款人在不確定風(fēng)險或認(rèn)為風(fēng)險較大時，往往會選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握或認(rèn)為風(fēng)險較小時，往往傾向于選擇債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。
2014年，隨著萬科和搜房網(wǎng)推出國內(nèi)第一單房地產(chǎn)眾籌項目，房地產(chǎn)眾籌才被正式引入國內(nèi)。
國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的興起，一方面得益于互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發(fā)展方式，使眾籌觸及到各個投資領(lǐng)域;另一方面，也從側(cè)面反映出國內(nèi)的“資產(chǎn)荒”：國內(nèi)流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續(xù)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標(biāo)。
不過，國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展內(nèi)涵、商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)等方面，與海外的房地產(chǎn)眾籌存在巨大差異。
在發(fā)展的初始階段，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌被開發(fā)商當(dāng)做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產(chǎn)眾籌被業(yè)界歸類為“營銷型房地產(chǎn)眾籌”。
隨著各類房地產(chǎn)眾籌平臺的成立，房地產(chǎn)眾籌模式推陳出新，如平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”、中籌網(wǎng)金等各種眾籌平臺涌現(xiàn)，各平臺的眾籌模式、交易結(jié)構(gòu)都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。
除了模式眾多，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌還經(jīng)常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產(chǎn)這兩個條件，就可以打著“房地產(chǎn)眾籌”的旗號，其發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì)漸行漸遠(yuǎn)。
例如，萬達(dá)集團(tuán)利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發(fā)起商業(yè)房地產(chǎn)眾籌項目――“穩(wěn)賺1號”。該項目是以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)向投資人融資，投資人獲取萬達(dá)廣場的收益權(quán)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩(wěn)賺1號”的實質(zhì)就是REITs的互聯(lián)網(wǎng)版本，只是這一交易結(jié)構(gòu)被披上了“房地產(chǎn)眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認(rèn)“穩(wěn)賺1號”的創(chuàng)新性，在目前的金融環(huán)境下，“穩(wěn)賺1號”對國內(nèi)REITs發(fā)展有一定的推動作用。
實際上，業(yè)界也不認(rèn)為“穩(wěn)賺1號”是房地產(chǎn)眾籌。根據(jù)眾籌家的《2015年度房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報告》，2015年中國房地產(chǎn)眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年底，中國房地產(chǎn)眾籌資金累計為20億元。而“穩(wěn)賺1號”僅第1期的募資金額就達(dá)50億元，顯然，該項目并未被業(yè)界納入房地產(chǎn)眾籌融資的范圍。
再如，眾籌炒房，這是針對房地產(chǎn)高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產(chǎn)品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發(fā)了國內(nèi)大眾的創(chuàng)新意識？
總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的模式復(fù)雜多變，開發(fā)商肆意借用房地產(chǎn)眾籌概念進(jìn)行炒作，投機者則利用眾籌規(guī)避投資門檻，這導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質(zhì)。
房地產(chǎn)市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，多少是被“誤傷”。
事實上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展規(guī)模還很小。2015年，房地產(chǎn)眾籌成交金額不過20億元，這樣的規(guī)模只相當(dāng)于一線城市的一個住宅小區(qū)的市值，而中國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)規(guī)模是幾十萬億級別，取締房地產(chǎn)眾籌，對房地產(chǎn)市場的影響幾乎可以忽略不計。
若認(rèn)可其發(fā)展，監(jiān)管層需要特別制定行業(yè)規(guī)則和指導(dǎo)政策，同時，為規(guī)范一個只有20億元體量行業(yè)的發(fā)展，還要耗費一定的監(jiān)管成本。
這意味著，房地產(chǎn)眾籌的未來發(fā)展前景將完全取決于自身發(fā)展，只有不斷提升市場規(guī)模，擴大行業(yè)影響力，才能保證行業(yè)的基本生存。
首先，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)回歸融資的本質(zhì)。只有在此基礎(chǔ)上對眾籌模式和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，降低融資成本，服務(wù)于開發(fā)商和購房者，房地產(chǎn)眾籌才能成為傳統(tǒng)融資渠道外的有益補充。
第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
北京的秋天從來都是艷陽高照、秋高氣爽，秋雨倒真不常見。仿佛如今年這個房地產(chǎn)市場，人們還沒完全反應(yīng)過來，就突然降溫了。
冒著綿綿細(xì)雨，樓市傳媒的董事長蔡鴻巖和萬有引力廣告公司的董事長韓永坤一前一后地跨進(jìn)北京工體北門小資們最愛閑散聚集的漫咖啡，開始了一場嚴(yán)肅的討論：房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)微營銷到底怎么弄。
不管與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況或互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展情勢有沒有關(guān)系，這個話題其實都很“高大上”。
蔡鴻巖，在房地產(chǎn)圈里做《樓市》雜志這樣的紙媒很多年，深諳推廣傳播之道。韓永坤，在廣告界里搞房地產(chǎn)的創(chuàng)意也是出類拔萃的一個人物。但今天，他們也只能放下傳統(tǒng)的經(jīng)驗和曾經(jīng)的成功，來探討和追趕互聯(lián)網(wǎng)中的房地產(chǎn)。
這已是大勢所趨。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)開始整體徘徊的大背景下，并不站在這個行業(yè)中心位置的房地產(chǎn)人都開始心急火燎地要在互聯(lián)網(wǎng)中找到新的定位。
哪怕是在去年，房地產(chǎn)行業(yè)的日子都還挺滋潤。互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)把旅游、家電、百貨、租車甚至金融等行業(yè)沖擊得東倒西歪的時候，房地產(chǎn)整體上似乎還處于互聯(lián)網(wǎng)邊緣的遲鈍中――而今年，房地產(chǎn)似乎被無所不在的互聯(lián)網(wǎng)撕開一道明顯的口子！
千里之堤，潰于蟻穴。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條里的人在曾經(jīng)相對封閉的圈子里吃飽喝足，對當(dāng)今大趨勢的互聯(lián)網(wǎng)其實心底里并不感冒，甚至還有點抵抗情緒，最多在房地產(chǎn)營銷推廣環(huán)節(jié)做個裝飾性的應(yīng)用。
可是，資本對于高利潤永不滿足的追逐，從來不會讓一個行業(yè)安然盡享榮華富貴。房地產(chǎn)行業(yè)城外的人一心想沖進(jìn)來?；ヂ?lián)網(wǎng)把那么多甚至政策壟斷性的行業(yè)都沖開了，房地產(chǎn)自然是個不錯的目標(biāo)，而互聯(lián)網(wǎng)自然是個無往不利的武器。
比蔡鴻巖、韓永坤還要大佬的大佬們，比如說王石、王健林、李彥宏、馬云、馬化騰等等，自然會用戰(zhàn)略眼光審視這一切，權(quán)衡這一切。
在9月份的時候，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)就令人震驚地誕生了這樣的組合：王石+馬云；王健林+李彥宏+馬化騰。具象地說，就是萬科在淘寶賣房，萬達(dá)聯(lián)合百度和騰訊搞電商。兩個行業(yè)的人都明白這樣組合的潛臺詞：組合方內(nèi)部是互補互利的，而組合對手之間是相互掰腕子的。
王石之所以邁出這一步的原因，借用他的一句名言：“擔(dān)心下一個倒下的是萬科?！比f科都要奮不顧身地?fù)湎蚧ヂ?lián)網(wǎng)，不就是意圖借助互聯(lián)網(wǎng)不倒下嗎？
王健林更有意思，他做電商，不去拜阿里巴巴的山頭，卻找了百度和騰訊，這個“騰百萬”出人意料，又確實在情理之中。阿里并不一定需要萬達(dá)這樣的不動產(chǎn)電商合作伙伴，但對有著電商短板的百度和騰訊而言，卻正中下懷。
互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)大佬們合作的底牌，也就是戰(zhàn)略方向，不會從目前合作的形式和內(nèi)容中輕易亮出來。但仔細(xì)琢磨一下大佬們怎么合作，卻一定能找到一些互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)的蛛絲馬跡。
萬科并沒有在淘寶開售樓處，而是拿出北京、上海、廣州、杭州等12個城市的23個樓盤與淘寶合作。樓盤的總價從40萬到5000萬元，戶型從30平方米的單身公寓到300平方米的豪宅。買家在淘寶上的消費額度可以抵扣房款，最高200萬元。不過，誰要天真地認(rèn)為在淘寶上花了200萬就可以免費拿套萬科的房，只能說太傻太天真。例如，北京亦莊金域東郡項目，的確有200萬元一套的房子，但是萬科設(shè)置的最高優(yōu)惠幅度僅僅10萬元而已。
就此看來，萬科與淘寶的合作，還真不是一個有價值的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的案例，也不具備趨勢意義，充其量也就是個銷售噱頭。但互聯(lián)網(wǎng)水這么深，總要從淺處下水，試探試探吧？
開發(fā)商要不倒下，房子必須得賣出去；電商要想做成功，人氣必須聚集。這些，只能越來越依靠無所不在無所不能的互聯(lián)網(wǎng)！因為，單就房地產(chǎn)市場客源而言，如今客源最多的，不會是遍布各地的中介和行了，而是IT和電商巨頭。淘寶有2.3億個用戶，主流是80后，與未來購房的主力客群重合；而百度每日響應(yīng)的搜索請求超過60億次，是國內(nèi)最大的流量分配商。
所以，開發(fā)商巨頭不管主動也好、被動也好，對互聯(lián)網(wǎng)巨頭的擁抱，正是互聯(lián)網(wǎng)沖擊房地產(chǎn)行業(yè)形成缺口的標(biāo)志。
房地產(chǎn)媒體有可能不能再作為房地產(chǎn)的信息中介，行也可能不能再作為房地產(chǎn)的銷售中介，那么整個行業(yè)鏈條就要重新梳理和洗牌了！
這個已經(jīng)打開的缺口還將如何演繹？我們不妨來看看這些人、這些事。
李彥宏，百度CEO。在9月3日舉行的百度世界大會上，所謂挑戰(zhàn)微信的“直達(dá)號”推出。對于地產(chǎn)商來說，“直達(dá)號”的價值是可以給地產(chǎn)行業(yè)的營銷帶來顛覆性的影響。以萬科為例，百度可以將涉及“北京房價”、“地鐵樓盤”、“新開盤”的模糊需求全部推送至萬科的“直達(dá)號”。通過“直達(dá)號”，購房用戶的需求隨時隨地對接開發(fā)商的營銷服務(wù)。而這將給移動互聯(lián)網(wǎng)的入口帶來顛覆性變化，就像曾經(jīng)的“搜索入口”顛覆“門戶入口”一樣。
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文
國家對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅階段，一方面說明了國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在日益顯現(xiàn)，整個行業(yè)處在持續(xù)走低的態(tài)勢；另一方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對國家的宏觀經(jīng)濟存在一定影響和制約，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競爭與國際宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家宏觀調(diào)控政策的影響息息相關(guān)。在當(dāng)前的經(jīng)濟大背景下，要確保企業(yè)在競爭中的謀得一席之地，應(yīng)對企業(yè)當(dāng)前面臨的競爭環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)分析，結(jié)合企業(yè)實際，量身定制具有可行性的競爭戰(zhàn)略，有效提升企業(yè)的核心競爭力，保障企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
企業(yè)的競爭戰(zhàn)略，指企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)在方向、目標(biāo)、方針及策略方面參與市場競爭。企業(yè)競爭戰(zhàn)略的構(gòu)成要素主要有以下幾個方面：競爭環(huán)境、競爭方向、競爭對象、競爭目標(biāo)及其實現(xiàn)途徑。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)的魂，競爭戰(zhàn)略則是企業(yè)核心的作戰(zhàn)計劃，是有效貫徹實施發(fā)展戰(zhàn)略的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中謀生存，求生存并達(dá)到持續(xù)經(jīng)營，切合企業(yè)實際的競爭戰(zhàn)略至關(guān)重要。
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略主要有總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略三種表現(xiàn)形式。企業(yè)在制定競爭戰(zhàn)略的制訂應(yīng)主輔清晰，明確選擇一個主導(dǎo)戰(zhàn)略，要么將成本控制低于競爭者；要么在企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)中形成與眾不同的特色，以為顧客提供比競爭者更多的價值贏得市場份額；要么企業(yè)明確服務(wù)于特定的市場細(xì)分、特定的產(chǎn)品種類或特定的區(qū)域。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的特點，發(fā)揮獨有的競爭優(yōu)勢，把握市場機遇，降低經(jīng)營風(fēng)險，調(diào)整經(jīng)營狀況，制定切合企業(yè)實際的競爭戰(zhàn)略。
二、ZF房地產(chǎn)公司競爭戰(zhàn)略分析
ZF房地產(chǎn)公司為一家國有全資控股企業(yè)，于2010年整體并入一級央企后，ZF房地產(chǎn)公司負(fù)重前行，一手處理歷史遺留問題，另一手積極拓展主營業(yè)務(wù)、謀發(fā)展。重組后的新ZF房地產(chǎn)公司，在企業(yè)生命周期環(huán)節(jié)中正處于初創(chuàng)階段，但30年的歷史積淀，在主營業(yè)務(wù)、品牌管理、資源積累等方面又具有一定的優(yōu)勢，那么現(xiàn)階段的ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)采取怎樣的競爭戰(zhàn)略和措施，加快主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，快速完成資本積累是值得深入思考的問題。為在日益激烈的市場競爭中異軍突起，本文通過采用企業(yè)競爭力模型（SWOT）對ZF房地產(chǎn)公司的情況進(jìn)行詳細(xì)分析。
（一）優(yōu)勢
1.具有一定的品牌優(yōu)勢
ZF房地產(chǎn)公司作為全國成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)，歷經(jīng)30年建設(shè)了如商品房、保障性住房等多種形式的開發(fā)項目，樹立了良好的社會形象，ZF品牌影響力大、認(rèn)可度好、美譽度高的特點。
2.資源優(yōu)勢
ZF房地產(chǎn)公司經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，與各地政府建立了緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，擁有較為完整的市場體系，為公司繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供了有力的保障。
3.積累了比較豐富的開發(fā)業(yè)績和經(jīng)驗
ZF房地產(chǎn)公司作為最早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的國有企業(yè)，開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品種類多樣，如代建房、普通住宅、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房及軍隊安置住房等。在全國30余個省、市均有開發(fā)項目，累計開發(fā)面積達(dá)2.8億平方米，開發(fā)成熟的小區(qū)超過1300多個，積累了豐富的項目開發(fā)業(yè)績和經(jīng)驗。
4.有國家的扶持政策和母公司的大力支持
重組后的新ZF房地產(chǎn)公司將得到母公司的全方位保障，同時國家在國有資本金預(yù)算和政策性脫困等方面也給予有力支持，ZF房地產(chǎn)公司獲得必要的資金支持，將為公司新的業(yè)務(wù)發(fā)展開辟了有利條件。
（二）劣勢
1.ZF房地產(chǎn)公司項目的開發(fā)歷史長達(dá)30多年，但對項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓(xùn)未進(jìn)行過有效總結(jié)，成熟的項目開發(fā)管理模式尚無。
2.資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金來源渠道單一，資金實力有限，限制了公司的發(fā)展速度。
3.ZF集團(tuán)總部及項目公司之間管理界限不明確，權(quán)責(zé)劃分不清晰，總部對項目公司的管控力的深入程度不夠，管理不夠精細(xì)化、規(guī)范化。
4.與同樣具有國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相比，在管理水平方面存在較大差距，符合企業(yè)實際的管控體系建設(shè)亟待完善。
5.設(shè)計、策劃營銷等方面專業(yè)的人才不足，未能對公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供支持。
6.品牌管理有待加強，企業(yè)價值有待提升。
7.信息化建設(shè)尚不健全，制約企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。
（三）機遇
1.國家的宏觀經(jīng)濟環(huán)境及各地政府的發(fā)展構(gòu)想，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
2.國企深化改革、中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國有資本金預(yù)算等對困難企業(yè)重組的政策支持。
3.中央政府出臺政策改善住房供給結(jié)構(gòu)，鼓勵開發(fā)性價比高的商品房、經(jīng)適房、廉租房等保障性住房的建設(shè)。
4.市場洗牌力度日益明顯，有央企背景、專業(yè)能力強、規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)可以在未來市場競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位。
（四）威脅
1.國家對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從而對公司?l展的影響。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的專業(yè)化水平和層次日益提高，競爭對手的綜合實力不斷增強。
3.歷史上形成大量的不良資產(chǎn)及遺留問題嚴(yán)重制約公司的發(fā)展。
三、ZF房地產(chǎn)公司競爭戰(zhàn)略的調(diào)整和選擇
通過企業(yè)競爭力分析，對ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)在的情況，以機會為導(dǎo)向，積極探索合適的競爭戰(zhàn)略，利用戰(zhàn)略組合的模式，穩(wěn)步打開市場，深耕具有資源優(yōu)勢的市場，搭建成橫縱交叉的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，獲取更多的市場份額。建議選擇差異化和集中化的組合戰(zhàn)略，從以下方面對ZF房地產(chǎn)公司的競爭戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。
（一）項目地域相對集中化
隨著國家提出加大對城市化建設(shè)的力度影響，ZF房地產(chǎn)公司在未來幾年應(yīng)抓住二三線城市發(fā)展的新機遇，以前瞻性的目光抓住區(qū)域發(fā)展為契機，力求在競爭激烈的市場中脫穎而出，這符合公司目前的資金實力狀況和管理隊伍現(xiàn)狀以及成本風(fēng)險控制的要求。目前在開發(fā)的項目銷售業(yè)績突出，在重慶、長沙等地得到消費者的認(rèn)可和較好的社會影響力，同時對所在地域的經(jīng)濟、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣的全面了解，對未來市場的發(fā)展趨勢有了較準(zhǔn)確的預(yù)判。因此，可以借此機會，因勢利導(dǎo)，在重慶、長沙等地域進(jìn)一步深入開展項目，深耕重慶、長沙等有資源優(yōu)勢的市場，以點帶面穩(wěn)步擴張。同時，在對全國性的項目信息進(jìn)行判斷篩選的基礎(chǔ)上，確定有資源優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的幾個重點區(qū)域進(jìn)行深入研究和布局，保證項目的成功率。對北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場也應(yīng)密切關(guān)注，遇到合適的項目可以大大提升品牌效應(yīng)。
（二）項目產(chǎn)品的差異化
眾所周知，產(chǎn)品質(zhì)量好壞決定企業(yè)發(fā)展生命力的進(jìn)程，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在項目產(chǎn)品精細(xì)化的基礎(chǔ)上實行差異化，在保證產(chǎn)品質(zhì)量，凸顯規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃方面的優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，有必要實施差異化競爭戰(zhàn)略，利用“精品+名牌”的策略，提高市場占有率，不斷提高社會影響能力，成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭能力。從以下幾個方面實行差異化戰(zhàn)略有利于企業(yè)的持久發(fā)展。
1.規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以人為本，設(shè)計新穎，功能合理。要擇優(yōu)選擇設(shè)計方案，從戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、室內(nèi)外環(huán)境、節(jié)能節(jié)地等各個細(xì)節(jié)上都要體現(xiàn)以人為本的思想，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的使用價值和觀賞價值。對于銷售業(yè)績好且具有自身的特點的設(shè)計，可將其復(fù)制到多個的項目上，一來節(jié)省設(shè)計成本，二來利于銷售，為企業(yè)帶來更多經(jīng)濟效益。
2.質(zhì)量精細(xì)，設(shè)施齊全，便于營銷。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命力，在具有成熟的規(guī)劃設(shè)計前提下，施工質(zhì)量是提高產(chǎn)品質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點。其中施工材料、配件、設(shè)備的選擇不但要保證產(chǎn)品質(zhì)量，且應(yīng)充分考慮到消費者的實際需要。同時，選擇現(xiàn)場管理豐富、技術(shù)質(zhì)量管理過硬、技術(shù)素質(zhì)較高、資質(zhì)等級水平較高的合格的施工企業(yè)，才能確保提高產(chǎn)品的質(zhì)量。在保證產(chǎn)品質(zhì)量精?，配套設(shè)施齊全的前提下，加強營銷策略，在差異化競爭中取勝，只有這樣才能吸引更多消費者。
3.環(huán)境優(yōu)美，居住方便，服務(wù)周到。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該與項目定位以及后期的物業(yè)管理一脈相承。目前，景觀設(shè)計和物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為項目成敗的一個重要因素。優(yōu)質(zhì)的景觀園林的配套建設(shè)，直接影響著銷售業(yè)績，從而影響利潤的獲得。
（三）產(chǎn)品線的相對集中化，爭取形成差異化的商業(yè)模式
在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控從嚴(yán)的大環(huán)境下，準(zhǔn)確的產(chǎn)品線定位是保證企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。ZF房地產(chǎn)公司與知名的房地產(chǎn)企業(yè)相比，受到資金量少，土地的存儲量有限等客觀因素的影響，需要對住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品的配比有一定的規(guī)劃，目前應(yīng)以相對熟悉的住宅開發(fā)為主，逐步提高其他產(chǎn)品的配比。住宅產(chǎn)品方面在短期內(nèi)應(yīng)以剛需性的普通住宅定位為主，適當(dāng)搭配保障房和高端商品住宅，形成相對集中的產(chǎn)品線。
四、ZF房地產(chǎn)公司競爭戰(zhàn)略實施的保障措施
為了確保ZF房地產(chǎn)公司競爭戰(zhàn)略有效的實施，使其能在房地產(chǎn)需求多樣化和日益激烈的競爭市場環(huán)境中脫穎而出，練好內(nèi)功，有效的組織資源配置、內(nèi)部管控能力的提升等都至關(guān)重要，建議ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)重點從以下幾個方面提升企業(yè)的核心競爭力。
（一）加強企業(yè)的管控能力
提高企業(yè)管理能力是增強企業(yè)核心競爭力的有效途徑之一，ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)該在科學(xué)分析宏觀環(huán)境的前提下，對本企業(yè)進(jìn)行合理的判斷與決策，通過提高企業(yè)管理能力，不斷提高企業(yè)的核心競爭力。建議加強ZF房地產(chǎn)公司總部和項目公司的內(nèi)部控制能力，在開發(fā)投資、工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)均需要實施全過程管理，應(yīng)重點做好以下幾點：一是提高項目論證能力和決策水平；二是加強成本、進(jìn)度、質(zhì)量與安全管理；三是全面實施風(fēng)險管理。
（二）優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)
ZF房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行機構(gòu)改革、重塑管理流程，打破部門之間的固有觀念，強調(diào)項目的重要意義，提高員工的協(xié)作能力和創(chuàng)新能力，有利于組織的靈活性和應(yīng)變能力的提升，使得企業(yè)在激烈的市場競爭中更具優(yōu)勢。建議采用矩陣式結(jié)構(gòu)管理模式，一方面通過核心價值鏈管理設(shè)立部門，包括投資、營銷、研發(fā)、項目運籌及結(jié)構(gòu)資本和運營管理部門，另一方面從知識、人力、財務(wù)、客戶角度。
（三）加強人力資源開發(fā)
ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)通過建立學(xué)習(xí)型組織，引進(jìn)業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、競爭力強、富有創(chuàng)造力的人才，不斷強化團(tuán)隊協(xié)作，培養(yǎng)出適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的各類人才。人才不僅是企業(yè)經(jīng)營者謀略決策的關(guān)鍵，更是企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌升值、實現(xiàn)目標(biāo)市場價值的基礎(chǔ)。因此，優(yōu)秀團(tuán)隊的打造，是形成企業(yè)核心競爭力的保障。
（四）加強企業(yè)的信息化建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)合理運用信息化管理技術(shù)來有效提升管理水平高和核心競爭力。ZF房地產(chǎn)公司應(yīng)加強項目設(shè)計管理信息化、項目實施過程信息化、產(chǎn)品和服務(wù)銷售信息化、企業(yè)管理信息化、企業(yè)決策信息化和動態(tài)聯(lián)盟信息化等方面的建設(shè)力度，不斷提升企業(yè)的管理效力和水平，加速商業(yè)價值的實現(xiàn)。
（五）拓寬多種融資渠道
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，由于存在資金需求大、投資回收期長的行業(yè)特征，在房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控下，應(yīng)克服融資障礙，重塑企業(yè)資金鏈，，依托自身資源和特點，減少過去對于銀行貸款的單一依賴，尋找合作開發(fā)、銀行貸款、信托基金、發(fā)行債券、上市公司再融資等多元化的融資渠道，才能為公司的快速發(fā)展提供有力支持。
