集體土地租賃合同精選(九篇)

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第1篇：集體土地租賃合同范文

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

第三條凡本縣范圍內(nèi)未辦理土地出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位和個人，具有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物出租進行經(jīng)營的；

（二）改變劃撥土地的批準(zhǔn)用途與性質(zhì)，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進行經(jīng)營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內(nèi)進行經(jīng)營的；

（四）對機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條土地使用者在本辦法公布后一個月內(nèi)，持下列資料和有效證件到縣國土資源局簽訂土地租賃合同，辦理土地租賃手續(xù)。

（一）申請書；

（二）《國有土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及其他用地批準(zhǔn)文件；

（三）法定代表人證明或委托人的委托書；

（四）土地使用狀況及有關(guān)協(xié)議合同資料。

第五條土地租賃合同應(yīng)確定土地使用權(quán)租賃地塊的位置、范圍、面積、用途、租用年限、租金標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式及違約責(zé)任等。土地租賃合同實行3年一簽，期滿后重新簽訂。

第六條土地租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同地段、不同用途確定。租金標(biāo)準(zhǔn)隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和物價水平的變化，每3年調(diào)整一次。具體調(diào)整方案由縣國土資源局、縣發(fā)改物價局、縣財政局?jǐn)M定，報縣政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第七條土地租金按年度繳納，第一年在簽訂土地租賃合同時繳納，其他年度的繳納時間原則上為本年的月日前。逾期不繳納的，可處應(yīng)交款額10%以下的罰款。

第八條收取土地租金應(yīng)使用財政部門統(tǒng)一印刷的專用收據(jù)，全額上繳財政，用于城市基礎(chǔ)建設(shè)和土地開發(fā)。

第九條按本辦法辦理土地租賃手續(xù)的，其土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押，如需抵押，須經(jīng)縣有關(guān)職能部門辦理抵押登記手續(xù)；如需轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)的，受讓方須與縣國土資源局重新簽訂土地租賃合同，繼續(xù)繳納土地租金。

第十條以集體土地使用權(quán)連同地上建筑物和其他附著物出租和經(jīng)營的，參照本辦法管理。其收取的土地租金，50%上交縣財政，50%留給土地所有者。

第十一條租賃合同簽訂或決定送達(dá)后，征收人員應(yīng)及時催繳年租金，經(jīng)多次催繳，仍未足額繳納的，可以申請人民法院強制執(zhí)行；也可協(xié)調(diào)財政主管部門直接從應(yīng)繳納人的賬戶中劃轉(zhuǎn)應(yīng)繳土地年租金。

第2篇：集體土地租賃合同范文

出租方：___________________________(以下簡稱甲方)

承租方：___________________________(以下簡稱乙方)

根據(jù)《_________農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》和國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條　甲方出租給乙方的集體建設(shè)用地使用權(quán)的地塊位于______________(詳見《土地使用證》附件)，面積為_________平方米(合_________畝)，其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認(rèn)的附圖所示。

第二條　本合同項下出租地塊用途為_________。乙方承租后必須按規(guī)定用途使用土地，如需變更用途，須經(jīng)甲方及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃主管部門同意，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整年租金后，向_________國土資源局申請辦理用途變更手續(xù)。

第三條　本合同項下的土地使用權(quán)租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四條　本合同項下的土地使用權(quán)的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為________元人民幣。乙方應(yīng)于每年______月______日前向甲方按時繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內(nèi)繳清，年租金不足半年的按半年計收，超過半年的按全年計收。

乙方不按時支付年租金的，從滯納之日起，每日按應(yīng)付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過六個月不支付年租金的，甲方有權(quán)收回出租的土地使用權(quán)。

第五條　在本合同生效之日起15天內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)向_________國土資源局申請辦理租賃登記手續(xù)，甲方領(lǐng)取土地使用權(quán)出租許可證，乙方領(lǐng)取土地使用權(quán)承租證明書。

第六條　土地使用權(quán)租金的調(diào)整，每隔_________年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為百分之______。租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時，甲乙雙方應(yīng)簽訂變更協(xié)議，乙方應(yīng)按新的標(biāo)準(zhǔn)繳納年租金。

第七條　乙方依據(jù)本合同租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租，抵押。如需轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)甲方書面同意，雙方簽訂轉(zhuǎn)租合同后到_________國土資源局辦理有關(guān)變更手續(xù)。

第八條　乙方在接受租賃場地移交手續(xù)后，應(yīng)妥善保護界樁，不得私自移動。界樁遭受損壞或移動應(yīng)及時報告甲方重新埋設(shè)，測繪費和界樁費由乙方支付。

第九條　乙方在租賃場地上需要新建，擴建或翻建建筑物，須經(jīng)甲方書面同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)報批手續(xù)，雙方應(yīng)簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協(xié)議。

第十條　土地租賃期滿，本合同同時終止履行，乙方應(yīng)向_________國土資源局交還土地使用權(quán)承租證明書，辦理土地使用權(quán)租賃注銷登記手續(xù)。對該地塊內(nèi)乙方投資建設(shè)的建筑物，附著物，應(yīng)按雙方簽訂的處置協(xié)議，在本合同終止之日起的60天內(nèi)處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________國土資源局向乙方發(fā)出書面處置通知。

租賃期滿乙方如需繼續(xù)使用該地塊的，須在期滿前六個月內(nèi)向甲方提交續(xù)租申請，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，向_________國土資源局申請辦理續(xù)租登記手續(xù)。

第十一條　乙方因提前終止經(jīng)營等原因，需提前終止租賃合同的，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個月租金總額的違約賠償金。

第十二條　依據(jù)本合同依法使用的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護。在特殊情況下，因國家和農(nóng)村集體社會公共利益需要，集體土地所有權(quán)者報經(jīng)_________國土資源局審核和_________人民政府批準(zhǔn)后，可以提前收回出租的土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)者根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，給予承租方相應(yīng)的補償。

第十三條　本合同訂立，效力，解釋，履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律，法規(guī)。因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向租賃地塊所屬轄區(qū)人民法院起訴。

第十四條　本合同未盡事宜，依據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)，政策等，雙方可簽訂補充協(xié)議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。

第十五條　本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章，報_________人民政府批準(zhǔn)后生效。

第十六條　本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，一份交_________國土資源局存檔。

第十七條　本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。

甲方(蓋章)：_____________ 　 乙方(蓋章)：____________

代表(簽字)：_____________　 代表(簽字)：____________

聯(lián)系地址：_________________聯(lián)系地址：________________

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電傳：_____________________電傳：____________________

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第3篇：集體土地租賃合同范文

（一）被兼并煤礦產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清帶來的風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)的問題是煤礦企業(yè)兼并重組工作中最核心的，也是較為復(fù)雜的法律問題之一。目前，煤礦的主要產(chǎn)權(quán)形式為國有煤礦、集體煤礦及以自然人或法人為股東的有限責(zé)任公司，上述產(chǎn)權(quán)形式的確認(rèn)依據(jù)主要是會計師事務(wù)所出具驗資報告和工商局發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及工商備案檔案。還有一種聯(lián)營煤礦，主要是兩個及兩個以上相同或不同所有制性質(zhì)的企業(yè)法人或事業(yè)單位法人，按自愿、平等、互利的原則，共同投資組成的經(jīng)濟組織。聯(lián)營煤礦比較復(fù)雜，主要包括有國有聯(lián)營煤礦、集體聯(lián)營煤礦、國有與集體聯(lián)營煤礦和其他聯(lián)營煤礦。認(rèn)定其為聯(lián)營煤礦的主要依據(jù)為其營業(yè)執(zhí)照和聯(lián)營協(xié)議。

實踐中，對兼并重組的基礎(chǔ)交易進行盡職調(diào)查時，我們發(fā)現(xiàn)，煤礦的實際投資人往往與工商登記的不一致，隱名投資人與名義投資人的關(guān)系等等問題。

此外，更要注意以承包方式轉(zhuǎn)讓煤礦采礦權(quán)無效。《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第三十八條明確規(guī)定“采礦權(quán)人不得將采礦權(quán)以承包等方式轉(zhuǎn)給他人開采經(jīng)營”。實踐中，許多合同雖然名為煤礦承包經(jīng)營合同，但實質(zhì)卻是煤礦采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，當(dāng)然這種承包合同應(yīng)當(dāng)是自始無效的，其經(jīng)營權(quán)也不受法律保護。如果一旦發(fā)包人反悔，就可以依照國家法律來主張承包合同無效，收回煤礦經(jīng)營權(quán)。由于承包合同無效，導(dǎo)致以后的一系列行為無效。

（二）不同交易方式引發(fā)的風(fēng)險。目前進行的煤礦兼并重組，主要方式是資產(chǎn)收購與股權(quán)收購。兩者在適用條件、涉及的主客體、負(fù)債風(fēng)險、稅收及對第三方權(quán)益的影響方面均有不同，特別是在對第三方權(quán)益的影響方面，我們要特別注意。如股權(quán)收購中，影響最大的是被收購公司的其他股東。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須有過半數(shù)的股東同意并且其他股東有優(yōu)先受讓權(quán)。資產(chǎn)收購中，影響最大的是對該資產(chǎn)享有某種權(quán)利的人，如擔(dān)保人、抵押權(quán)人、知識產(chǎn)權(quán)人、租賃權(quán)人。對于這些財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必須得到相關(guān)權(quán)利人的同意，或者必須履行對相關(guān)權(quán)利人的義務(wù)等等問題，在收購過程中必須要注意，否則可能導(dǎo)致收購協(xié)議的無效或權(quán)利人主張權(quán)利增加相關(guān)費用。

（三）債務(wù)承擔(dān)的法律風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋，原企業(yè)的債務(wù)應(yīng)由兼并重組后的企業(yè)承擔(dān)，因此，原企業(yè)的債權(quán)人有權(quán)向重組后的企業(yè)追討債務(wù)。在兼并重組過程中，即使兼并方與被兼并方達(dá)成由被兼并方償還債務(wù)的協(xié)議，但該協(xié)議只有經(jīng)原企業(yè)債權(quán)人認(rèn)可才發(fā)生法律效力，否則，債權(quán)人仍然可以向兼并重組后的企業(yè)主張債權(quán)。因此，轉(zhuǎn)讓方原債權(quán)債務(wù)約定由資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，如果未經(jīng)原債權(quán)人同意，存在不能對抗第三人及原債權(quán)人的法律風(fēng)險。

另外，一些煤礦企業(yè)財務(wù)管理不規(guī)范，很多債務(wù)往往不能在企業(yè)報表和賬目上得到真實的反映，如有的煤礦在礦井建設(shè)中打的白條等。對于這種潛在債務(wù)，兼并方往往很難了解到，一旦債權(quán)人主張債權(quán)時，兼并重組后的企業(yè)可能要承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)。

（四）資產(chǎn)收購中土地、房屋、大型機器設(shè)備等產(chǎn)權(quán)不規(guī)范的法律風(fēng)險。合法的企業(yè)用地一般包括采用劃撥、轉(zhuǎn)讓、出讓等方式，但在實踐中，不少中小型煤礦采用與村集體訂立土地租賃合同的方式使用村集體土地，而我國法律僅規(guī)定了合法的國有土地租賃方式，對集體土地的出租行為是嚴(yán)格限制的，擅自租賃集體土地的行為往往會被法院認(rèn)定為無效行為。因此，兼并方對被兼并方的土地使用情況應(yīng)當(dāng)了解清楚，妥善處理此類土地租賃合同，完善相關(guān)法律手續(xù)，否則，不僅會受到行政處罰，而且有可能與村集體發(fā)生沖突，使企業(yè)遭受不必要的損失。

同樣，實踐中被并購中小煤礦的房產(chǎn)因不具備合法的土地使用權(quán)，房產(chǎn)一般也不具備合法所有權(quán)，大型機器設(shè)備、機動車等一般也為按規(guī)定進行登記，這些都導(dǎo)致目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不規(guī)范，很容易產(chǎn)生爭議，對于土地使用權(quán)的非法使用還有可能面臨監(jiān)管機關(guān)行政處罰的法律風(fēng)險

二、煤礦兼并中風(fēng)險防范

（一）在盡職調(diào)查過程中，要充分掌握被兼并煤礦信息。對被兼并煤礦情況的不了解，可能導(dǎo)致并購交易的失敗，從而可能影響到銀行的貸款情況。因此，在盡職調(diào)查過程中，應(yīng)當(dāng)被兼并煤礦進行多方面調(diào)查，如工商登記、稅務(wù)情況、銀行還貸情況、房產(chǎn)設(shè)備抵押情況、環(huán)保情況以及職工情況等，全面、充分了解被兼并方的信息，作出正確的決策，有效規(guī)避一些風(fēng)險。

（二）對產(chǎn)權(quán)不清的煤礦進行產(chǎn)權(quán)界定。煤礦產(chǎn)權(quán)尚未清晰的被兼并企業(yè)，首先要明晰其產(chǎn)權(quán)，進而確定產(chǎn)權(quán)的所有者。根據(jù)《國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》、《集體企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法》等規(guī)定，制定妥當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)界定操作辦法，最終理清企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

（三）對被兼并煤礦的債務(wù)妥善處理，解決潛在訴訟風(fēng)險。兼并過程中發(fā)現(xiàn)大部分小煤礦老板的個人債務(wù)和企業(yè)債務(wù)是劃分不清的，有很多賬外負(fù)債，這樣必須對賬內(nèi)負(fù)債和賬外負(fù)債作一個清理。在清理時必須和債權(quán)人進行溝通，從而確定是煤礦負(fù)責(zé)人個人借的，還是煤礦企業(yè)借的，二者處理方式是不一樣的。如果是個人債務(wù)，必須由煤礦企業(yè)老板自行承擔(dān)，從股權(quán)受讓價款中可以處理；如果是企業(yè)的債務(wù)，被兼并煤礦的債務(wù)承擔(dān)方式與兼并重組方式有直接關(guān)系。一般情況下，兼并重組后，如被兼并重組煤礦法人資格消滅，其債權(quán)債務(wù)由新企業(yè)承繼；如被兼并重組煤礦法人資格存續(xù)，其債權(quán)債務(wù)則根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債分割情況由原企業(yè)和收購資產(chǎn)方按照比例承擔(dān)。

此次兼并重組，主要采用兩種方式，即被兼并煤礦企業(yè)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，采用資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓方式的大部分收購協(xié)議是這樣約定的：兼并方不承接被兼并煤礦的債務(wù)，截止到審計評估基準(zhǔn)日，被兼并煤礦所有負(fù)債全部由原企業(yè)及煤礦股東承擔(dān)。該協(xié)議約定一般僅在兼并雙方之間具有約束力，只有經(jīng)債權(quán)人同意后，才對其產(chǎn)生效力。為了規(guī)避上述風(fēng)險，兼并方應(yīng)要求被兼并煤礦先進行清算，償還了全部債務(wù)后，將剩余資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給兼并方。但實際操作中無法做到先清算后交易，所以債務(wù)處理不當(dāng)則會引發(fā)較大風(fēng)險，甚至?xí)?yán)重影響兼并重組后煤礦企業(yè)的正常經(jīng)營，導(dǎo)致社會問題的發(fā)生。

采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行收購按照公司法的規(guī)定，公司股權(quán)的變更并不影響公司債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)，原來公司的債權(quán)債務(wù)是要由新公司來承擔(dān)的，所以合同中就必須對債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)作出非常明確的約定。大部分企業(yè)是這樣約定的：收購價格截止到審計評估基準(zhǔn)日，在評估報告中反映的負(fù)債，全部由煤礦企業(yè)來承擔(dān)，只要不是在評估報告中體現(xiàn)的負(fù)債，都股東個人承擔(dān)還款責(zé)任。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法》以及《中華人民共和國公司法》等法律法規(guī)，被兼并煤礦的債務(wù)，一般由兼并方與被兼并煤礦作為共同債務(wù)人，承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，兼并方要掌握被兼并煤礦在兼并前的債務(wù)，首先要全面審查被兼并方的財務(wù)資料及合同狀況；其次，針對被兼并方在書面資料上沒有顯示的債務(wù)等情況，可以向知情人員調(diào)查或者向相關(guān)部門查詢；再次，與被兼并方簽署債務(wù)承擔(dān)的協(xié)議，但該協(xié)議一般僅在兼并雙方之間具有約束力，只有經(jīng)債權(quán)人同意后，才對其產(chǎn)生效力。

第4篇：集體土地租賃合同范文

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權(quán)

中圖分類號：F321.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中取得大量土地。我國石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無償、無限期使用過渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對石油企業(yè)土地使用權(quán)評估現(xiàn)狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業(yè)對土地資產(chǎn)進行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過租賃母公司授權(quán)經(jīng)營土地或第三方土地來獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權(quán)。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營。國家為支持國有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業(yè)用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實際上石油天然氣開發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對于企業(yè)來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權(quán)終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復(fù)墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國有企業(yè)，進入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價為主，其價格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發(fā)生的情況相對較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權(quán)經(jīng)營情況下的評估模式。根據(jù)國家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價出資、入股或授權(quán)經(jīng)營的方式使用。在改制過程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價值，土地使用權(quán)的市場價值與劃撥權(quán)價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結(jié)構(gòu)評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業(yè)雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價格基本上依靠評估機構(gòu)評估確定，政府和企業(yè)之間沒有協(xié)商及談判的過程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業(yè)實行一定的壟斷，國內(nèi)從事油氣勘探開采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權(quán)時有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價或者與農(nóng)民協(xié)商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權(quán)的實際價值，違背了土地使用權(quán)的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權(quán)，沒有從預(yù)期收益的角度來評估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價值主要體現(xiàn)在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預(yù)期收益的形式來表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒有體現(xiàn)價格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評估機制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟關(guān)系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協(xié)商和互動機制。團隊是由企業(yè)土地使用權(quán)進行評估，應(yīng)該有一個互動的環(huán)節(jié)，否則會出現(xiàn)信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.

第5篇：集體土地租賃合同范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；處置；涉稅問題；探討

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵解讀

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。對國家劃撥用地建設(shè)的“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”、單位公房改革的“公改房”等無完全產(chǎn)權(quán)的房屋，不是本文探討的范圍。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說得再直白一點，小產(chǎn)權(quán)房就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

今年“兩會”上，小產(chǎn)權(quán)房又成了熱門話題，已引起國務(wù)院高度重視，正在研究其合法性走向問題。在新農(nóng)村建設(shè)中，特別是重慶市進行的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、農(nóng)村集鎮(zhèn)、交通要道集散地，“小產(chǎn)權(quán)房”問題更是熱點。

二、小產(chǎn)權(quán)房處置方面相關(guān)涉稅問題的探討

小產(chǎn)權(quán)房處置方面征收營業(yè)稅的問題，當(dāng)前主要有兩種觀點

一種觀點：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定。

另一種觀點：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念。(財會[2006]3號：具體準(zhǔn)則――《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》第二條：)收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；(三)收入的金額能夠可靠地計量；(四)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。

在國家還沒有明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。國稅函[2010]148號“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算?！币延写艘?guī)定。眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護的，小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合國家稅務(wù)總局印發(fā)的《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(國稅發(fā)[1993]149號：九、銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)。

本文認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)，對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為。在這種經(jīng)濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)?！稜I業(yè)稅稅目注釋》(國稅發(fā)[1993]149號：七、服務(wù)業(yè)一(六)租賃業(yè))中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?！逗贤ā返诙僖皇l中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)對已實際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費便有了法律依據(jù)。新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾嵤┘?xì)則》來看，收取的一次性費用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。

但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質(zhì)的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收入征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。

總之，小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險和納稅爭議，對小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。

第6篇：集體土地租賃合同范文

農(nóng)村土地出租合同范文一出租方(以下簡稱甲方)： 承租方(以下簡稱乙方)：

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)出租事宜協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

一、出租面積

甲方將其承包經(jīng)營的 省 市 縣 鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) 村 組 畝土地(地名、面積、等級、四至、土地用途附后)出租給乙方從事(主營項目) 生產(chǎn)經(jīng)營。

二、出租期限

出租期限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、出租價款

出租土地的租金為每年 元人民幣(其中不包括依法由乙方向國家和集體繳納的農(nóng)業(yè)稅費等)。

四、支付方式和時間

乙方可以采取下列方式和時間支付租金。

1、現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬(一次或分次)支付租金的方式，

2、支付時間為：第一次: ;第二次: ;第三次: ; 第四次: 。

五、交付時間和方式

甲方應(yīng)于 年 月 日前將出租土地一次性全部交付乙方。

六、權(quán)利和義務(wù)的特別約定

1、依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。在租賃期限內(nèi)，甲方不得向乙方收取約定租金以外的任何費用，乙方有權(quán)拒付。

2、監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權(quán)收回相關(guān)土地的土地使用權(quán)。

3、甲方有權(quán)在出租期滿后收回土地承包經(jīng)營權(quán)。

4、出租期限內(nèi)遇自然災(zāi)害，上級給予甲方核減或免除相關(guān)土地上的稅費義務(wù)和核發(fā)的救災(zāi)款，甲方應(yīng)及時如數(shù)轉(zhuǎn)給乙方。如需甲方辦理手續(xù)的，甲方應(yīng)積極配合并負(fù)責(zé)及時辦理。

5、乙方有權(quán)要求甲方按協(xié)議的約定交付出租土地承包經(jīng)營權(quán)并要求甲方全面履行協(xié)議義務(wù)。

6、乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，依法享有該土地的使用權(quán)、收益權(quán)、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處臵權(quán)。

7、乙方不得改變租用土地的農(nóng)業(yè)用途，不得擅自改造。

8、乙方依法保護和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得給土地造成永久性損害。

七、協(xié)議的變更或解除

在本協(xié)議有效期內(nèi)，遇下列情況之一者，可以變更或解除協(xié)議：

1、國家、集體建設(shè)需要依法征用、使用出租土地的，應(yīng)服從國家或集體需要。

2、乙方在出租期限內(nèi)將出租協(xié)議約定其享有的部分或全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者，需經(jīng)甲方同意，并簽訂書面補充協(xié)議，則可辦理。

3、甲乙雙方中任何一方要求變更或解除協(xié)議，須提前 個月通知另一方，并征得另一方的同意。

4、乙方在出租期間，若遇不可抗拒的自然災(zāi)害造成土地被毀而無法復(fù)耕的可解除或變更協(xié)議。

八、違約責(zé)任

1、任何一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約方支付違約金。違約金的數(shù)額為 元(整) 。

2、因一方違約造成對方遭受經(jīng)濟損失的，違約方應(yīng)賠償對方相應(yīng)的經(jīng)濟損失。具體賠償數(shù)額依具體損失情況由雙方協(xié)商或由農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)裁定或法院判決。

九、爭議條款

因本協(xié)議的訂立、生效、履行、變更或解除等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

十、生效條件

甲乙雙方約定，本協(xié)議須經(jīng)雙方簽字后生效。

十一、其他條款

1、本協(xié)議中未盡事宜，可經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

2、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方代表人： 乙方代表人： 身份證號： 身份證號： 住址：

簽訂地點：

農(nóng)村土地出租合同范文二出租方(以下簡稱甲方)： 承租方(以下簡稱乙方)：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)出租事宜協(xié)商一致，訂立本合同。

一、出租面積

甲方將其承包經(jīng)營的 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 村 組 畝土地(詳情見下表)出租給乙方從事(主營項目) 生產(chǎn)經(jīng)營。

出租土地詳細(xì)情況

二、出租期限

出租期限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。最長不得超過土地承包期的剩余期限。

三、出租價格與支付方式

乙方支付甲方承包費標(biāo)準(zhǔn)為，良田統(tǒng)一定價為：每年每畝田400元(稻谷400斤)，已當(dāng)年九月稻谷單斤價乘總數(shù)支付(稻谷單斤價1.2元內(nèi)不做調(diào)價)。每年每畝土300元(玉米300斤)，已當(dāng)年玉米單斤價乘總數(shù)支付(玉米單斤價1.2元內(nèi)不做調(diào)價)，荒坡、荒溝、路、渠等不計承包費。

四、支付時間

承包費的支付方式為一年內(nèi)分一次支付，不遲于每年九月三十日。

五、交付土地的時間

甲方應(yīng)于 年 月 日之前將擬出租的土地交付乙方,雙方應(yīng)積極配合，以實地丈量勘測為準(zhǔn)。

六、權(quán)利和義務(wù)的特別約定

1. 甲方有權(quán)按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費;按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn)的土地。

2.乙方與甲方的承包合同在合同期內(nèi)有效。乙方作為承包方應(yīng)履行合同規(guī)定的義務(wù)。

3.甲方有權(quán)監(jiān)督乙方經(jīng)營土地的情況，并要求乙方按約履行合同義務(wù)，乙方不能改變土地現(xiàn)壯。

4.甲方在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，應(yīng)報發(fā)包方(集體土地所有者)備案。

5、甲方應(yīng)協(xié)助乙方按合同規(guī)定行使土地使用權(quán)，幫助協(xié)調(diào)乙方集體經(jīng)濟組織內(nèi)與其他承包戶之間發(fā)生的用水、用電、治安等方面的糾紛;不干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

6.乙方有權(quán)要求甲方按合同的約定交付出租土地并要求甲方全面履行合同義務(wù)。

7. 乙方在受讓地塊上具有使用權(quán)、收益權(quán)、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處臵權(quán)。政府性補助由甲方農(nóng)戶享受，但是乙方所經(jīng)營規(guī)模性國家補助由乙方享受。

8. 乙方在國家法律法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動;依照合同規(guī)定按時足額支付土地承包費。加強安全生產(chǎn)，防止事故發(fā)生，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

9. 乙方應(yīng)依法保護和合理利用土地，應(yīng)增加投入以保持土地肥力，不得使其荒蕪，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得擅自改變土地用途，不得給土地造成永久性損害，不得申請退耕還林。

10乙方必須向甲方交復(fù)耕費押金( )元，由乙方開戶村長出面保管，承包期滿后歸還。

11.如有國家政策性變化及土地被國家征用，本合同失效。

12.本社社員(甲方)因死亡在承包地內(nèi)選擇墓地，不受乙方干預(yù)，但所占地面經(jīng)濟作物應(yīng)做適當(dāng)賠償，甲方向乙方協(xié)商處理。

13.承包期屆滿，在同等條件下乙方享有優(yōu)先承包權(quán)。只有在乙方明確拒絕繼續(xù)承包時將土地復(fù)耕還原，甲方才可以將本協(xié)議所指土地另行發(fā)包給他人。

七、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理：

1、 為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目的，乙方在承租土地上建設(shè)的附屬設(shè)施所有權(quán)由乙方所有，乙方擁有排他的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

2、乙方在承包土地經(jīng)營中所產(chǎn)生的成果由乙方所有，包括但不限于林木、農(nóng)作物、漁產(chǎn)品、畜牧產(chǎn)品、禽類產(chǎn)品、牧草、藥材以及其他農(nóng)產(chǎn)品和加工產(chǎn)品，無論是成熟未成熟、無論是成品未成品，乙方擁有排他的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

3、甲方應(yīng)積極配合一方辦理林木、林地的登記造冊手續(xù)，積極配合一方向有關(guān)政府部門申請登記，獲取有關(guān)權(quán)屬證書。確認(rèn)乙方的林木所有權(quán)。

4、 甲方應(yīng)積極配合乙方收獲承包成果，配合乙方向政府相關(guān)部門辦理有關(guān)林木采伐、運輸、加工、銷售等手續(xù)。

5、 除林木外，法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理其他有關(guān)農(nóng)業(yè)資源登記手續(xù)或者收獲手續(xù)的，甲方亦應(yīng)積極配合乙方辦理。辦理有關(guān)登記造冊、行政許可等事宜時，甲方不得自行收取費用。

6、 承包期滿，承包土地上附著的建筑物、設(shè)施、設(shè)備等財產(chǎn)，乙方有權(quán)拆除。甲方擬接受該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予乙方相應(yīng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)年重臵成本價值。

7、 承包期滿，承包土地上附著的農(nóng)作物為當(dāng)年生草本農(nóng)作物的，乙方有權(quán)要求承包期延長至農(nóng)作物成熟收獲之時。

8、 承包期滿，承包土地上附著的農(nóng)作物為未成熟或未收獲的林木、多年生農(nóng)作物的，甲方應(yīng)當(dāng)接受該財產(chǎn)，并應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)年市場價值。

9、 乙方有權(quán)在其建筑物、設(shè)施、設(shè)備等財產(chǎn)上，以及林木、其他農(nóng)作物或其他經(jīng)營成果上設(shè)定抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保權(quán)益。

10、 乙方在承包經(jīng)營過程中取得的商標(biāo)、專利、技術(shù)秘密等知識產(chǎn)權(quán)及無形資產(chǎn)，其所有權(quán)由乙方所有。乙方擁有排他的申請、占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

八、違約責(zé)任

1.甲、乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為： 。

2. 甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，甲方賠償乙方全部損失。乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，乙方賠償全部損失。

3. 如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況而定，可由甲、乙雙方協(xié)商或農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)裁決，也可由人民法院判決。

九、解決爭議條款

因本合同的訂立、生效、履行、變更或解除等發(fā)生爭議時，甲、乙雙方可以通過協(xié)商解決，也可以提請村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理機關(guān)調(diào)解解決。不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成時，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可直接向人民法院提起訴訟。

十、生效條件

甲、乙雙方約定，本合同經(jīng)雙方簽字后立即生效。

十一、其他條款

1.甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。

2.在本合同期滿后，若甲方需繼續(xù)流轉(zhuǎn)該土地，在同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)。

3.本合同中未盡事宜，可經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

4.本合同一式伍份，由甲、乙雙方和發(fā)包方各執(zhí)一份，一份送村委會，一份報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理機構(gòu)。

甲方代表人(簽章)： 乙方代表人(簽章)：

身份證號： 身份證號： 住址： 住址：

簽約日期： 年 月 日

農(nóng)村土地出租合同范文三甲方 (租賃方) ：

乙方 (承租方) ：

為保護耕地租賃合同雙方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范耕地管理和承包地種植經(jīng)營行為，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立如下合同。

第一條 耕地的使用管理

為對耕地進行科學(xué)、合理、統(tǒng)一、嚴(yán)格管理，甲方對乙方租賃的全部耕地屬于基本農(nóng)田，在國家的基本農(nóng)田保護制度下，允許乙方自主決定種植品種和耕種方式，乙方不得進行與農(nóng)業(yè)種植無關(guān)的產(chǎn)業(yè)。

第二條 租賃面積、位置

由 在 租用土 畝。

第三條 租賃期限

租賃時間共 年，從 年 月 日起至 年 月 日止，如遇國家政策性調(diào)整，另行議定。

第四條 租賃費用的數(shù)額和繳納方式

租地租金為 元/畝，20xx年 月 日支付20xx年 月 日至20xx年 月 日的租金，次年 月 日之前付下一年的租金。

第五條 如土地被國家、政府征用，普通青苗費屬于農(nóng)戶所得，地表基礎(chǔ)設(shè)施和鋼架大棚為公司所得(田埂及界石不動)。

第六條 土地退還農(nóng)戶須提前半年通知農(nóng)戶，如未通知，損失由乙方承擔(dān)，土地內(nèi)的所有設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)清理干凈。

第七條 合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

第7篇：集體土地租賃合同范文

內(nèi)容提要: 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上建立起的雙層租賃結(jié)構(gòu)。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、抵押是導(dǎo)致物權(quán)變動或設(shè)定的流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包行為是一種設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭壋邪?jīng)營的行為。在土地承包經(jīng)營權(quán)入股的運作過程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定次級承包經(jīng)營權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。

“流轉(zhuǎn)”是一個來自于生活的術(shù)語，它包含了一系列法律性質(zhì)與法律效果各異的由法律行為所引起的法律關(guān)系。從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人的角度來看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人所進行的依法處分自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或者在農(nóng)村土地上設(shè)定物權(quán)性負(fù)擔(dān)、債權(quán)性負(fù)擔(dān)或者其他相關(guān)權(quán)利的行為。從目前的實踐來看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、出租、入股等。據(jù)統(tǒng)計，到 2008 年底，全國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)到1． 09 億畝，占農(nóng)戶承包耕地總面積的 8． 9% ，其中通過轉(zhuǎn)包占 54% ，出租占 26． 2% ，轉(zhuǎn)讓占 6． 2% ，互換占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：數(shù)據(jù)來自朱雋： 《農(nóng)業(yè)部： 土地流轉(zhuǎn)要充分尊重農(nóng)民意愿》，人民日報 2009 年 8 月 2 日，參見 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)比例升至約11% ，在浙江等省份，流轉(zhuǎn)比例已近 30% ，各種流轉(zhuǎn)形式所占之比例基本與 2008 年底持平（注：數(shù)據(jù)來自劉凌云： 《土地流轉(zhuǎn)改變中國農(nóng)村》，新財富 2009 年 11 月 13 日，參見網(wǎng)頁 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)展異常迅速的形勢下，探討實踐中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互換、轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)包以及入股等農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式的法律屬性、法理內(nèi)涵及制度完善問題，對于夯實社會主義新農(nóng)村建設(shè)的土地權(quán)利基礎(chǔ)具有重大意義。

《土地承包經(jīng)營法》第 32 條以及《物權(quán)法》第 128 條集中對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了規(guī)定。從其內(nèi)容來看，我國將土地承包經(jīng)營權(quán)區(qū)分為家庭承包方式獲得承包經(jīng)營權(quán)與通過非家庭承包獲得承包經(jīng)營權(quán)，并分別對其做出了規(guī)定。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)，但不能用來抵押，流轉(zhuǎn)方式受到一定的限制； 通過非家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)則幾乎不受限制，可以轉(zhuǎn)包、出租、互換，可以進行抵押，下面我們主要對通過家庭方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)問題進行探討。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租、代耕、反租倒包的法理分析

從法理分析的角度，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的出租、代耕、反租倒包是三種典型的債權(quán)式流轉(zhuǎn)方式。出租是產(chǎn)生租賃關(guān)系的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理法辦法》對此解釋道： “出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負(fù)責(zé)?！背鲎馐且环N產(chǎn)生租賃關(guān)系的行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。租賃契約的有效存在與承租人對土地的實際占有為承租人支配土地的權(quán)利依據(jù)與事實基礎(chǔ)。承租人在占有承租土地的占有關(guān)系之長期存在進一步強化了承租人對承租地的權(quán)利，使承租人近乎享有一種基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的對物的支配效力，但這并不能改變土地租賃法律關(guān)系依然是債之法律關(guān)系的基本屬性。出租承包經(jīng)營權(quán)合同除了需遵守農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則外，可以由出租人與承租人自由協(xié)商確定。由于出租對應(yīng)規(guī)范的租賃契約形態(tài)，出租這一流轉(zhuǎn)方式在實踐中獲得普遍認(rèn)同，相關(guān)糾紛也較容易按照租賃合同約定而解決。

我國農(nóng)村地區(qū)還普遍存在代耕現(xiàn)象?！八^代耕，是指承包人在不改變與集體的承包關(guān)系的情況下，以支付一定對價為條件，委托他人或經(jīng)濟組織在其承包地上進行耕種的行為?！盵1]在代耕關(guān)系中土地承包經(jīng)營權(quán)仍由承包方享有，土地承包經(jīng)營權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)，受托人以承包方的名義在承包地上進行耕種，代耕實質(zhì)上是一種創(chuàng)設(shè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的普通債權(quán)行為。在代耕法律關(guān)系中代耕人以代耕合同為基礎(chǔ)，享有基于債權(quán)與占有事實而產(chǎn)生較租賃關(guān)系更為短暫的對農(nóng)地的支配性權(quán)利。代耕形式在實踐中的進一步發(fā)展導(dǎo)致了帶有一定代耕特征的“托管”流轉(zhuǎn)方式出現(xiàn)。“托管”流轉(zhuǎn)模式在實踐中具體的做法是由農(nóng)戶組建的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社( 或稱土地合作社) 為無暇或無力耕種土地的農(nóng)戶代為管理和耕種土地，由被代耕的農(nóng)戶向合作社繳納一定的管理及生產(chǎn)費用。托管農(nóng)地的合作社可以對委托其代耕的農(nóng)地進行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的管理和規(guī)?；?jīng)營，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于農(nóng)戶之間自發(fā)的代耕[2]。

我國一些農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了反租倒包的經(jīng)營形式。反租倒包的雛形可以追溯到改革開放初期在北京順義地區(qū)進行試驗農(nóng)場規(guī)模經(jīng)營，該試驗農(nóng)場經(jīng)營的基本方式是土地承包給農(nóng)民，在此基礎(chǔ)上土地再租賃給集體或者集體中的具有機械化或者規(guī)模經(jīng)營能力的大戶。目前反租倒包在沿海地區(qū)發(fā)展較為迅速。反租倒包的基本做法是在堅持農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，將土地反租給集體經(jīng)濟組織或村委會，再由集體經(jīng)濟組織或村委會將土地租給種田大戶或者農(nóng)業(yè)公司，由他們進行土地的規(guī)模經(jīng)營。反租倒包后種糧大戶或農(nóng)業(yè)公司會雇傭農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此，反租倒包會在一定程度上提高農(nóng)民的收入，也會提高農(nóng)業(yè)的集約經(jīng)營程度。反租倒包為主要形式的規(guī)模經(jīng)營需要農(nóng)民有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源來保障，并須在保障農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)及其收益權(quán)的前提下才能實施。同時，反租倒包要求種糧大戶和農(nóng)業(yè)公司必須進行高附加值的農(nóng)業(yè)經(jīng)營以彌補農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自身的不足，這也制約反租倒包的發(fā)展。反租倒包模式的特點是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。在反租倒包中，集體再次將土地權(quán)利流轉(zhuǎn)第三方時使用了“包”的用語，但實質(zhì)該次流轉(zhuǎn)依然是一種土地權(quán)利的租賃。由于集體通過反租形式從出租農(nóng)戶那里獲得的是一種以土地為標(biāo)的物的債權(quán)以及依據(jù)該債權(quán)而享有的基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)，所以集體在“倒包”中所能轉(zhuǎn)移給種糧大戶或者公司也是一種債權(quán)和基于債權(quán)關(guān)系的支配權(quán)。“返租倒包”中的包字的應(yīng)用說明了現(xiàn)實中存在著強化租賃權(quán)保護承租人的現(xiàn)實需要。在反租倒包的過程中，要謹(jǐn)防集體經(jīng)濟組織或者村民委員等集體土地所有權(quán)行使主體強迫農(nóng)民出租自己享有土地承包經(jīng)營權(quán)的土地，導(dǎo)致農(nóng)民難以再以土地為基礎(chǔ)進行農(nóng)業(yè)經(jīng)營，形成種田大戶與農(nóng)業(yè)公司對農(nóng)民土地的變相兼并。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓的法理分析

土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換是涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變動的兩種重要的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行法律處分的最徹底方式，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生。為了保障農(nóng)地被合理用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都要求“受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”。除此之外，法律針對“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的規(guī)定。對于家庭承包，轉(zhuǎn)讓前提是原土地承包經(jīng)營權(quán)人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)收入或者有穩(wěn)定的收入來源，并經(jīng)發(fā)包方同意（注：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》第 41 條規(guī)定： “承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！边@實際上是繼承、總結(jié)并提升了司法實踐最初對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。）； 對于“其他方式的承包”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒有被設(shè)定任何的限制。在土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，存在一個土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否要經(jīng)過發(fā)包方的同意的問題?！掇r(nóng)村土地承包法》第37 條“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”的規(guī)定并不符合法理?！翱紤]到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的相當(dāng)所有權(quán)屬性，考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓對集體成員變動的積極影響，也考慮到歷史上中國的土地權(quán)利是高度流轉(zhuǎn)的以及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需要代行主體同意的狀況，筆者認(rèn)為未來立法應(yīng)當(dāng)取消農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需經(jīng)過發(fā)包方同意的限制。”[3]

土地承包經(jīng)營權(quán)的互換，是土地承包經(jīng)營權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)?；Q一般只限于在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，針對這一點《農(nóng)村土地承包法》第 40 條規(guī)定： “承包方之間為了方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換?！被Q所導(dǎo)致的物權(quán)法效果是兩個土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人發(fā)生變動。從性質(zhì)來說，互換在量上是兩個土地承包經(jīng)營權(quán)相互轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)合； 在質(zhì)上，互換是一種特殊的轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的行為，即這種轉(zhuǎn)讓僅僅限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，不會引起集體共有人的變動。因此，互換這種土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式發(fā)揮作用的范圍有限。農(nóng)戶互相之間互換耕地，可以達(dá)到便利耕作、避免農(nóng)地的過分細(xì)碎化的效果。

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在轉(zhuǎn)讓與互換時，存在的問題是何時發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)變動的效力?！段餀?quán)法》第 129 條規(guī)定： “土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記； 未經(jīng)登記的不得對抗第三人?！睆脑摋l的規(guī)定來看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓與互換不需要經(jīng)過登記就可以實現(xiàn)，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓與互換合同發(fā)生效力則農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變動，在土地承包經(jīng)營權(quán)的變動中土地承包經(jīng)營權(quán)的登記僅僅是發(fā)生對抗效力的要件。

將登記作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變動的對抗要件，優(yōu)點是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的變動可以較為容易的實現(xiàn)，缺點是其會帶來糾紛并危及交易安全。由于未經(jīng)登記就可以產(chǎn)生土地承包經(jīng)營權(quán)變動的效力，土地承包經(jīng)營權(quán)人客觀上可以將土地承包經(jīng)營權(quán)多次轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生一個土地承包經(jīng)營權(quán)多次轉(zhuǎn)讓問題。理論上，承包經(jīng)營權(quán)人將承包經(jīng)營權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓后，就不再享有土地承包經(jīng)營權(quán)，但是由于未經(jīng)登記原承包經(jīng)營權(quán)依然存在著權(quán)利的外觀，其依然存在著再次轉(zhuǎn)讓原承包經(jīng)營權(quán)的可能性。在原承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給數(shù)個權(quán)利人的情況下，誰才是真正的享有土地承包經(jīng)營權(quán)，誰才是真正的權(quán)利人的問題就產(chǎn)生了。確立“未經(jīng)登記的不得對抗第三人”的規(guī)則僅僅在有限范圍內(nèi)解決了這一問題，它明確了登記人享有的“土地承包經(jīng)營權(quán)”具有最優(yōu)的效力，從而在確立了一個判定誰是真正權(quán)利人的規(guī)則。但是這一模式在理論上存在著諸多的矛盾。在理論上轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的行為是一個處分行為，權(quán)利人僅能進行一次該種行為，即原土地承包經(jīng)營權(quán)人在將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第一個受讓人時，他就應(yīng)不再享有土地承包經(jīng)營權(quán)，它將不能再次進行以下的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，即按照物權(quán)變動的基本法理，在僅依轉(zhuǎn)讓合同就可以實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，第一受讓人將取得承包經(jīng)營權(quán)。轉(zhuǎn)讓合同產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓效力的邏輯結(jié)果應(yīng)當(dāng)是僅僅第一個受讓人才能取得承包經(jīng)營權(quán)，其承包經(jīng)營權(quán)的絕對性應(yīng)當(dāng)具有排斥一切干涉的效力。第一受讓人的承包經(jīng)營權(quán)具有排斥任何其他的承包經(jīng)營權(quán)的效力，即它的承包經(jīng)營權(quán)的存在將導(dǎo)致其他任何土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定不能。但是，問題在于由于未經(jīng)登記，原承包經(jīng)營權(quán)人依然享有權(quán)利的外觀，依然會有第三人與之簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議而受讓承包經(jīng)營權(quán)。嚴(yán)格的講，由于原承包經(jīng)營權(quán)人已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，其第二次轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的行為就成為了無權(quán)處分，不能再直接發(fā)生權(quán)利變動的效力。在現(xiàn)實的生活中，很多第三人都會信賴原承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利外觀，而與之共同進行再次轉(zhuǎn)讓的行為。在這種情況下，由于第三人代表了交易的秩序，保護第三人的利益就具有合理性，“未經(jīng)登記的不得對抗第三人”的規(guī)則正是在這種意義上提供了一個保護第三人的合理規(guī)則?！拔唇?jīng)登記的不得對抗第三人”的規(guī)則一個形式前提是原承包經(jīng)營權(quán)人的受讓人都取得了“承包經(jīng)營權(quán)”，只是效力上有所不同，登記的“承包經(jīng)營權(quán)”的效力強于未經(jīng)登記的“承包經(jīng)營權(quán)”，其貫徹的結(jié)果也正是登記的權(quán)利人的權(quán)利排斥了其他權(quán)利人。顯然，“未經(jīng)登記的不得對抗第三人”的規(guī)則與其前提轉(zhuǎn)讓合同生效時權(quán)力轉(zhuǎn)移的規(guī)則相矛盾?？傊段餀?quán)法》為土地承包營權(quán)轉(zhuǎn)讓所設(shè)定的轉(zhuǎn)讓合同生效時，承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記的不得對抗第三人的規(guī)則存在著邏輯上的混亂與矛盾，既不利于物權(quán)與債權(quán)的真正區(qū)分，也不利于交易安全的真正實現(xiàn)。

《物權(quán)法》確立的土地承包經(jīng)營權(quán)變動的這一規(guī)則著眼于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)未普遍進行登記與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)很少轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實，帶有現(xiàn)實主義的氣息。在當(dāng)前中國農(nóng)村依然保存著歷史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社會”情況下，這一規(guī)則還具有一定適應(yīng)性。但是，現(xiàn)在農(nóng)村人口流動的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，很多農(nóng)民已經(jīng)開始流入城市進行非農(nóng)勞動，并試圖在城市定居； 相對發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民也已經(jīng)開始就近工業(yè)化，在當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要已經(jīng)出現(xiàn)。隨著中國城市化與工業(yè)化的發(fā)展與農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的普遍化，這一模式不利于交易安全弊病必將會帶來大量的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓糾紛，危及農(nóng)地流轉(zhuǎn)秩序的建立。

此外，互換與轉(zhuǎn)讓中展現(xiàn)出來的土地承包經(jīng)營權(quán)變動模式偏離了《物權(quán)法》總則部分要求基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動在登記時實現(xiàn)的物權(quán)形式主義立法模式。雖然這一模式是對歷史經(jīng)驗的總結(jié)而且在土地登記機關(guān)在農(nóng)村并未普遍建立的情況下，具有現(xiàn)實合理性。但是，由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是中國農(nóng)村中最重要的物權(quán)，它對《物權(quán)法》總則中的物權(quán)變動模式的偏離，會使農(nóng)村土地物權(quán)變動模式呈現(xiàn)出總體上偏離《物權(quán)法》總則的危險。從各國( 地區(qū)) 立法的經(jīng)驗來看，各國( 地區(qū)) 不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式一般都是統(tǒng)一的，德國、日本、韓國以及我國臺灣地區(qū)的民法典均是如此。因此《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)在未來適當(dāng)?shù)臅r候修改農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定與變動規(guī)則，應(yīng)當(dāng)在承認(rèn)已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步將其變更為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在登記時設(shè)立與變動的規(guī)則。在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度在農(nóng)村普遍建立之后，需要逐步實現(xiàn)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的普遍登記，對于歷史上已經(jīng)設(shè)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)而未登記的土地承包經(jīng)營權(quán)，需要限制其轉(zhuǎn)讓，建立起不登記不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。對于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得承包經(jīng)營權(quán)，《農(nóng)村土地承包法》第 49條確立一個近似的不取得承包經(jīng)營權(quán)證不能流轉(zhuǎn)的原則，該原則在實踐中的貫徹也取得了較好的效果，未來的農(nóng)村土地立法可以吸取這一經(jīng)驗（《農(nóng)村土地承包法》第49 條規(guī)定： “通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！睂Υ俗鞣疵娼忉?，則為未取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，不能流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》第 49 條確立了一個通過其他方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)未獲得權(quán)利證書不能變動，甚至是不能流轉(zhuǎn)的原則。從實現(xiàn)來看，它在運作中取得了良好的效果。未來我國《物權(quán)法》的修改需要在建立完善的不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，建立已經(jīng)設(shè)立的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。）。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的法理分析與次級承包經(jīng)營權(quán)的創(chuàng)設(shè)

轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生時間最早的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，也是現(xiàn)實中農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的最重要形式之一。轉(zhuǎn)包最初發(fā)生在集體經(jīng)濟組織成員之間，后來也主要被界定為發(fā)生在集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 2005 年) 將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包定義為“承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營”，轉(zhuǎn)包農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶一般被稱為“轉(zhuǎn)包戶”，接受轉(zhuǎn)包的同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)戶被稱為“接包方”。由于轉(zhuǎn)包是來源于實踐而且未經(jīng)過準(zhǔn)確定義的詞匯，因此，在調(diào)研中筆者發(fā)現(xiàn)該詞在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實踐中含義很不確切。轉(zhuǎn)包這一詞匯在實踐幾乎包含了集體成員之間的大部分的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系，短期的、長期的、不定期的轉(zhuǎn)包都存在。

從法律規(guī)定來看，轉(zhuǎn)包是一種與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租、互換、轉(zhuǎn)讓并列的流轉(zhuǎn)方式。問題是轉(zhuǎn)包與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓之間到底存在什么樣的區(qū)別? 轉(zhuǎn)包到底會產(chǎn)生什么樣的法律后果? 涉及到轉(zhuǎn)包的一個最重大的法律問題就是轉(zhuǎn)包的法律定性問題。從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》) 第 35 條來看，該辦法依據(jù)中國農(nóng)村中對這一用語的現(xiàn)實使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對象不同，前者限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，后者無限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的，如果僅僅是流轉(zhuǎn)的對象不同，但是權(quán)利屬性上卻完全一致，那么土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包就可以完全并入到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租賃的范疇。但是，法律一直以來都是將轉(zhuǎn)包作為與租賃相區(qū)別的方式，而未將其并入到租賃之中。如果轉(zhuǎn)包確實是與租賃不同的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式，那么就需要深刻探討兩者之間的區(qū)別。

從法理上講，轉(zhuǎn)包應(yīng)當(dāng)被定性為一種在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，再次設(shè)定一種與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)男挛餀?quán)的法律行為。

首先，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的法律行為?！鞍弊衷谥袊r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的實踐中出現(xiàn)了一種用來指稱農(nóng)地物權(quán)設(shè)定的趨勢，“包”的這種含義最初起源于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定，在轉(zhuǎn)包的實踐中得到進一步應(yīng)用。在大部分農(nóng)民群眾樸素的法律意識中，“包”和“租”字是有區(qū)別的，這種區(qū)別就是通過“包”獲得的農(nóng)地權(quán)利在效力上強于通過“租”獲得農(nóng)地權(quán)利。在農(nóng)民樸素的觀念中，在轉(zhuǎn)包的過程中，原承包經(jīng)營權(quán)人所享有的承包經(jīng)營權(quán)所具有的效力( 絕對效力) 通過“包”的方式傳遞給了“接包方”。因此，轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生出來的效力高于出租。這種權(quán)利傳遞的結(jié)果使得“轉(zhuǎn)包戶”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付違約金解除承包合同為由而排斥掉接包方對接包地的權(quán)利，正如同在農(nóng)村土地承包中發(fā)包方不得干涉、收回承包地一樣，即一旦轉(zhuǎn)包后就形成了一個直接對農(nóng)地的權(quán)利，在轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的空間內(nèi)既使原承包經(jīng)營權(quán)人也難以排除接包人的農(nóng)地權(quán)利。農(nóng)民的這種樸素觀念是簡單的，但是其中卻蘊含著物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的深刻法理。轉(zhuǎn)包后既使轉(zhuǎn)包人也不得排除“接包方”的農(nóng)地權(quán)利，說明“接包方”的農(nóng)地權(quán)利是一種對物的支配權(quán)，是一種絕對性的權(quán)利。

其次，轉(zhuǎn)包迥異于產(chǎn)生債權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租。從《流轉(zhuǎn)管理辦法》第 35 條來看，該辦法依據(jù)中國農(nóng)村中對這一用語的現(xiàn)實使用狀況，將轉(zhuǎn)包和出租的區(qū)別主要界定為流轉(zhuǎn)對象不同，前者限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，后者無限制性規(guī)定。但是這種區(qū)別顯然不是本質(zhì)性的。在理論上，出租是一種產(chǎn)生租賃關(guān)系的法律行為，在出租人與承租人之間因承包經(jīng)營權(quán)出租合同而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。通過租賃方式設(shè)定的農(nóng)地權(quán)利首先表現(xiàn)為承租人對出租人的權(quán)利，這種權(quán)利對出租人的約束性使得承租人可以以此為紐帶而使用農(nóng)地，即在租賃關(guān)系中，承租所獲得的權(quán)利首先是指向出租人的，以此為基礎(chǔ)才表現(xiàn)為對農(nóng)地的權(quán)利。在租賃關(guān)系中，出租人負(fù)有一項將農(nóng)地提供給承租人使用的義務(wù)，在他遵守契約的情況下，他可以通過自己履行契約的行為而使承租人得以使用農(nóng)地。但是，他同樣可以選擇不履行契約義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任而排除承租人的權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，“接包方”享有一個直接支配農(nóng)地并排除包括轉(zhuǎn)包人在內(nèi)的所有人進行非法干涉的權(quán)利。從法理的角度來看，轉(zhuǎn)包與租賃的本質(zhì)區(qū)別在于轉(zhuǎn)包是一種產(chǎn)生新物權(quán)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，而租賃僅僅是一種產(chǎn)生債權(quán)性土地權(quán)利的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

再次，轉(zhuǎn)包完全不同于徹底變動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雖然政策文件與立法文件都一向?qū)⑥D(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓并列，但轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是明顯而根本的。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)最徹底的處分方式，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致了原承包經(jīng)營權(quán)人之土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅和受讓人的土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生。在轉(zhuǎn)包的情況下，原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)并不消滅，只是在其上又產(chǎn)生了一個新的物權(quán)性的農(nóng)地權(quán)利。由于在同一時刻只能存在著一個直接占有與使用農(nóng)地的土地權(quán)利，因此，轉(zhuǎn)包的結(jié)果只能是“接包戶”直接占有承包地進行經(jīng)營，而原土地承包經(jīng)營權(quán)人的土地承包經(jīng)營權(quán)虛化為一種間接占用農(nóng)村土地虛化性權(quán)利。在轉(zhuǎn)包關(guān)系中，原土地承包經(jīng)營權(quán)人仍可以以其土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)而保持著其與集體之間的聯(lián)系，并以此為基礎(chǔ)向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配農(nóng)村土地的權(quán)利為基礎(chǔ)，占有并使用著農(nóng)村土地。

在理論上，轉(zhuǎn)包的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)定位為新物權(quán)———次級承包經(jīng)營權(quán)的創(chuàng)設(shè)。實際上，轉(zhuǎn)包的結(jié)果是產(chǎn)生了一個新的與永佃權(quán)相當(dāng)物權(quán)，接包人所享有的權(quán)利基本符合承包經(jīng)營權(quán)的定義，接包人享有了對農(nóng)地進行占有、使用和收益的權(quán)利。但是，接包人所享有的這樣的一個新的承包經(jīng)營權(quán)又與原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)不同。接包人的承包經(jīng)營權(quán)是以原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，并事實上限制了原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)，使后者僅僅只能在價值形態(tài)上實現(xiàn)。由于接包人的承包經(jīng)營權(quán)是以原承包經(jīng)營權(quán)人的承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的，因此，可以將之稱為次級承包經(jīng)營權(quán)。由于原承包經(jīng)營權(quán)人不再直接對農(nóng)村土地進行直接的占有和使用，僅僅由次級承包經(jīng)營權(quán)人對農(nóng)地進行直接的占有和使用，因此，承包經(jīng)營權(quán)與次級承包經(jīng)營權(quán)是可以同時存在于農(nóng)村土地之上的。承包經(jīng)營權(quán)與次級承包經(jīng)營權(quán)可以同時存在于農(nóng)地之上的事實說明通過家庭承包經(jīng)營方式取得承包經(jīng)營權(quán)更接近所有權(quán)，而不能被簡單的歸入用益物權(quán)的行列。從大陸法系的農(nóng)地權(quán)利設(shè)置狀況來看，他們一般在農(nóng)地所有權(quán)基礎(chǔ)之上再設(shè)定永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 或者農(nóng)地租賃權(quán)，通過永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 來實現(xiàn)非所有權(quán)人( 永佃權(quán)人) 對農(nóng)地的穩(wěn)定性的支配與利用。由于通過家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)在性質(zhì)上與西方國家的農(nóng)地所有權(quán)最為接近，因此，我國允許在通過家庭方式取得承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定次級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與其他國家或地區(qū)允許在農(nóng)地上設(shè)置永佃權(quán)( 農(nóng)用權(quán)) 是相同的。

雖然我國的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)立法已經(jīng)明確肯定了轉(zhuǎn)包這種流轉(zhuǎn)方式，但是并未能明確地將轉(zhuǎn)包的后果界定為次級承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定，這導(dǎo)致了現(xiàn)實轉(zhuǎn)包狀況的復(fù)雜與混亂。實踐中，農(nóng)民一方面樸素地認(rèn)為轉(zhuǎn)包產(chǎn)生的權(quán)利強于租賃產(chǎn)生的權(quán)利，轉(zhuǎn)包合同較之于租賃合同具有更強的約束力。轉(zhuǎn)包合同中一般含有特定期限內(nèi)不得變動的條款，這些條款也在糾紛中為法院強制履行的判決所認(rèn)可。另一方面，由于轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利的物權(quán)效力沒有被法律所明確確認(rèn)，轉(zhuǎn)包在事實上處在一個模糊的灰色區(qū)間。在通過轉(zhuǎn)包設(shè)定次級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)象在現(xiàn)實中已經(jīng)普遍存在的情況下，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)及時對之進行歸納和總結(jié)，明確將轉(zhuǎn)包的效果界定為次級承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定。《物權(quán)法》第 128 條著重列舉了轉(zhuǎn)包、互換與轉(zhuǎn)讓等三種流轉(zhuǎn)方式，將轉(zhuǎn)包與帶有物權(quán)變動性質(zhì)的互換與轉(zhuǎn)讓方式并列在了一起，說明了立法者已經(jīng)意識到現(xiàn)實中的轉(zhuǎn)包帶有設(shè)定次級承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，只是鑒于對轉(zhuǎn)包的設(shè)定次級土地承包經(jīng)營權(quán)的屬性認(rèn)識還不夠清晰，而沒有明確規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)實中的帶有租賃性的轉(zhuǎn)包關(guān)系抽離出轉(zhuǎn)包的概念，將其還歸入租賃的范疇； 同時，歸納現(xiàn)實中轉(zhuǎn)包設(shè)定次級承包經(jīng)營權(quán)行為共同特定，建立起可以在通過家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)之上設(shè)立次級土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)則，并最終將這一規(guī)則擴展到通過其他方式設(shè)定的承包經(jīng)營權(quán)之上。在理論上，將轉(zhuǎn)包的效果界定為物權(quán)性次級承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定，并構(gòu)建完全不同于租賃的次級承包經(jīng)營權(quán)制度，有利于實現(xiàn)民法體系的完整與清晰，是最優(yōu)的制度選擇。

對于因轉(zhuǎn)包而產(chǎn)生的次級承包經(jīng)營權(quán)的存續(xù)期期限，筆者認(rèn)為立法應(yīng)當(dāng)斟酌現(xiàn)實狀況酌情設(shè)定之。在日本，永佃權(quán)的存續(xù)期間為 20 年以上，50 年以下。如果設(shè)定的永佃權(quán)期間超過 50 年，將被縮短為 50 年。這一期間可以進行更新，但從更新之日起，不能超過 50 年。未以設(shè)定行為確定的永佃權(quán)的存續(xù)期間，除有特別習(xí)慣外，其期間為 30 年( 《日本民法典》第 278 條)[4]。我國舊民法則認(rèn)為永佃權(quán)應(yīng)當(dāng)是永久性，不得約定期限，否則將被視為租賃( 第 842 條) 。我國臺灣地區(qū)在長期沿用舊民法的規(guī)定后，將永佃權(quán)修改為了農(nóng)用權(quán)。按照相關(guān)規(guī)定“農(nóng)用權(quán)之期限不得逾20 年，逾20 年者，縮短為20年”，其立法理由是農(nóng)用權(quán)的期限，如果“過于長久，將有害公益，經(jīng)斟酌農(nóng)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟利益等因素，并參酌‘民法’第 449 條規(guī)定而為規(guī)定”[5]?？紤]到我國歷史的永佃權(quán)一般都是長期的，舊民法也未設(shè)定最高期限限制，而我國現(xiàn)實中出現(xiàn)的轉(zhuǎn)包其期限也長短不一，筆者認(rèn)為對于因轉(zhuǎn)包而生的次級承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)以不設(shè)定最高期限為宜。我們可以考慮借鑒日本民法的規(guī)定，為次級承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定，設(shè)置一個最低期限?？紤]到現(xiàn)實中轉(zhuǎn)包的期限一般都不太長以及次級承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性，筆者認(rèn)為可以將其規(guī)定為不低于 2 年，低于 2 年的應(yīng)當(dāng)延長至 2 年； 2 年以上的期限可以由當(dāng)事人以設(shè)定契約設(shè)定之； 對于以集體土地所有權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)而進行的農(nóng)地租賃，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹《合同法》中設(shè)定的農(nóng)地期限的下限性規(guī)定，即農(nóng)地租賃在期限上不能超過 20 年，超過 20 年的縮短為 20 年。

轉(zhuǎn)貼于

四、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的法理問題分析及制度創(chuàng)新

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押在本質(zhì)上是一種旨在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的法律行為。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以通過抵押的方式進行流轉(zhuǎn)，1995 年頒布的《擔(dān)保法》第 34 條允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)在獲得發(fā)包方同意后抵押，第 37 條第 2 款明確規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山這些集體所有的土地之土地使用權(quán)不能抵押。1996 年國務(wù)院辦公廳的《關(guān)于治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進一步加強水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用權(quán)可以抵押的法律政策。原最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規(guī)定： “承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對因此而造成損失的，當(dāng)事人有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！痹摻忉尫穸嗽谕ㄟ^家庭方式承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押的可能性?！掇r(nóng)村土地承包法》基本上繼承了《擔(dān)保法》及最高人民法院司法解釋的相關(guān)規(guī)定，其第 49 條規(guī)定農(nóng)民可以通過抵押方式將“四荒”土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

在物權(quán)法制定過程中，土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以抵押問題一直都是理論界爭論的一個焦點問題。反對者認(rèn)為農(nóng)村的社會保障尚未建立，允許土地承包經(jīng)營權(quán)抵押會導(dǎo)致農(nóng)民喪失農(nóng)地，從而誘發(fā)農(nóng)村社會的不穩(wěn)定； 同時，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押后，執(zhí)行抵押后的土地承包經(jīng)營權(quán)也存在著困難。支持者認(rèn)為農(nóng)民有著通過土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押從而獲取貸款的巨大需求，不允許土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押會妨礙農(nóng)民的自主權(quán)，使土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)權(quán)價值難以顯現(xiàn)； 在農(nóng)村金融體系還不健全，農(nóng)民融資渠道不暢的情況下，禁止農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押會進一步造成農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)資金的短缺。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是否能夠抵押的爭論中，反對農(nóng)地抵押的觀點占據(jù)了上風(fēng)。最終，《物權(quán)法》仍舊繼承了《擔(dān)保法》與《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，禁止了通過家庭方式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，而認(rèn)可了通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式獲得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押。《物權(quán)法》第 180條第 1 款規(guī)定“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)”可以抵押； 同時，《物權(quán)法》第 184 條又規(guī)定耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，除法律有特別規(guī)定可以抵押的外，不得抵押，否定了通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押?！段餀?quán)法》第 187 條規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)“抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。由于抵押合同的簽訂并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)在土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定，而僅僅使當(dāng)事人負(fù)有進行抵押登記設(shè)定抵押權(quán)的義務(wù)，因此，抵押合同在本質(zhì)上為設(shè)定義務(wù)的負(fù)擔(dān)法律行為。事實上，當(dāng)事人在抵押權(quán)設(shè)定意思表示推動下進行的抵押登記行為直接導(dǎo)致了抵押權(quán)的設(shè)定，是一種典型的處分法律行為。

總體而言，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，除招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押。但是，在現(xiàn)實生活中，出現(xiàn)了很多農(nóng)民在交往中自愿簽訂“抵押協(xié)議”，在債務(wù)不履行或者無法履行情況下，協(xié)議將土地承包經(jīng)營權(quán)抵債的情況。這種情況說明，法律禁止土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的情況下，并不能達(dá)到防止農(nóng)民因債務(wù)負(fù)擔(dān)等而被迫轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的可能性，相反，它只會造成農(nóng)民的融資渠道不暢與財產(chǎn)價值的低估。此外，從現(xiàn)實的角度來看，在法律不承認(rèn)農(nóng)地抵押的情況下，上述“抵押協(xié)議”并不產(chǎn)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效果。但是，債務(wù)人如果在債務(wù)到期后，仍然愿意用土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移來抵銷債務(wù)，在沒有任何公權(quán)力介入的情況下，會最終發(fā)生承包經(jīng)營權(quán)“事實上”轉(zhuǎn)移的實踐效果。另外，在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得法律認(rèn)可的情況下，而法律卻限制土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，實有難以解釋之處。既然《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》已經(jīng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)在一定條件下轉(zhuǎn)讓，而土地抵押的最為嚴(yán)重的預(yù)期法律后果就是土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，按照舉重以明輕的原則，既然法律允許了土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓就應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，農(nóng)民都可以對土地承包經(jīng)營權(quán)進行量上的分割，對部分土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押。在時間上，既可以將剩余的全部承包期限的承包經(jīng)營權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營權(quán)。如果農(nóng)戶對土地承包經(jīng)營權(quán)進行部分抵押或者一定期限內(nèi)的抵押，農(nóng)戶仍然在一定程度上保留著土地這一基本的生活保障手段，即抵押權(quán)的實現(xiàn)并不必然導(dǎo)致原承包經(jīng)營權(quán)人喪失承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶的生活也不會因此而遭受毀滅性打擊。同時，農(nóng)戶抵押進行融資的結(jié)果往往是從事新的生計行業(yè)，可能為承包經(jīng)營權(quán)人最終提供新的生活支持。在對部分時間的土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押時，在制度上可以考慮，一旦拍賣成功，則原土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定一個次級的土地承包經(jīng)營權(quán)。該次級承包經(jīng)營權(quán)期限屆滿或者權(quán)利人放棄次級承包經(jīng)營權(quán)后，原承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利恢復(fù)至原初對土地的支配狀態(tài)。另外，我們必須注意到，隨著我國的農(nóng)村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和非農(nóng)就業(yè)的途徑的增加，農(nóng)民對土地依賴性已經(jīng)大大降低，農(nóng)民的就業(yè)渠道日益多元化，非農(nóng)收入在農(nóng)民收入中的比重也日益增大，土地對農(nóng)民的自我保障功能日趨弱化。在東部的很多地方與中西部城鎮(zhèn)郊區(qū)，農(nóng)民已經(jīng)不再以農(nóng)業(yè)收入為主要生活來源，很多農(nóng)民需要通過融資來轉(zhuǎn)換自己的身份，從事新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。另外，農(nóng)地的不能充分流轉(zhuǎn)導(dǎo)致了西部很多地方出現(xiàn)了棄田拋荒現(xiàn)象，土地資源出現(xiàn)浪費，允許農(nóng)民在土地上設(shè)定抵押權(quán)可以起到整合土地資源的作用。筆者認(rèn)為隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展、農(nóng)民就業(yè)渠道拓寬，以及農(nóng)民生活保障的建立，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的條件已經(jīng)基本成熟，立法應(yīng)當(dāng)適時承認(rèn)農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)的抵押，并在此基礎(chǔ)上建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度。另外，考慮到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)所具有的相當(dāng)于所有權(quán)的性質(zhì)，中國傳統(tǒng)的土地物權(quán)具有充分流轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)，也應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，滿足農(nóng)民融資的需要。如果僅僅是擔(dān)心農(nóng)民徹底失去土地承包經(jīng)營權(quán)，可以考慮恢復(fù)中國古代的典權(quán)制度，實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的“活賣”，在制度留下農(nóng)民重新獲得自己的承包經(jīng)營權(quán)的可能性。

與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押密切相關(guān)的一個法律問題是通過家庭承包方式獲得的承包經(jīng)營權(quán)可否抵押的問題?？紤]到抵押權(quán)的設(shè)定和執(zhí)行完全有可能導(dǎo)致農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的喪失，我國現(xiàn)行立法一直采行禁止通過家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)抵押的立法規(guī)定。但從實踐角度來看，2009 年前后，用于抵押貸款的林地其實已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了四荒地的范疇，此時如果嚴(yán)格貫徹《物權(quán)法》規(guī)定，采信嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，則通過家庭承包方式取得的一切土地承包經(jīng)營權(quán)———包括通過家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營權(quán)———都不能作為抵押的客體，那么即使已經(jīng)就此簽訂抵押合同并進行了抵押登記，也不能產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包經(jīng)營權(quán)之抵押貸款將轉(zhuǎn)變?yōu)闆]有抵押權(quán)擔(dān)保的貸款。這樣的結(jié)果既打擊了金融機構(gòu)對農(nóng)民發(fā)放抵押貸款的熱情，也抑制了農(nóng)民的現(xiàn)實融資需求，啟迪著立法機關(guān)去重新思考農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題，突破農(nóng)村發(fā)展的瓶頸。事實上，農(nóng)民都可以對自己的土地承包經(jīng)營權(quán)進行量上的分割，而自主決定抵押哪部分土地承包經(jīng)營權(quán)，既可以將剩余的全部承包期限內(nèi)的承包經(jīng)營權(quán)抵押，也可以抵押一段期限內(nèi)的承包經(jīng)營權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶僅將一定時間段內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押時———如林權(quán)的抵押多是如此，抵押權(quán)實現(xiàn)時其仍保留有剩余時段的承包經(jīng)營權(quán)，就不會因抵押權(quán)的實現(xiàn)而完全喪失承包經(jīng)營權(quán)。當(dāng)農(nóng)戶將全部剩余的土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押時，可以考慮前述在原土地承包經(jīng)營權(quán)上新設(shè)定一個“次級承包經(jīng)營權(quán)”的辦法，抵押權(quán)實現(xiàn)時，該次級承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，但當(dāng)其期限屆滿或者權(quán)利人放棄后，原承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利就回復(fù)至原初對土地的支配狀態(tài)。

五、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法理分析

《農(nóng)村土地承包法》對于土地承包經(jīng)營權(quán)入股采取了一種慎重對待的態(tài)度。對于通過家庭承包方式獲得承包經(jīng)營權(quán)入股，《農(nóng)村土地承包法》的表述是“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”，對于通過其他方式獲得承包經(jīng)營權(quán)該法僅僅用了入股這一術(shù)語進行了表述。在政策導(dǎo)向上，目前國家的政策導(dǎo)向是鼓勵農(nóng)民通過入股方式組建農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社，而不鼓勵農(nóng)民組建農(nóng)業(yè)公司。在這里，論文主要以物權(quán)法為視角對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股中的權(quán)利轉(zhuǎn)移問題進行分析。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的法理分析，以對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)的正確認(rèn)識為基本入手點，即我們在理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股時，必須認(rèn)識到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一項對農(nóng)村土地進行占有、使用與收益的物權(quán)，是一項可以由權(quán)利人對該項權(quán)利進行一定處分的物權(quán)； 通過家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)基本上相當(dāng)于傳統(tǒng)民法中的農(nóng)地所有權(quán)，它居于農(nóng)地物權(quán)體系基礎(chǔ)性層次；以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)可以再在其上設(shè)定次級土地承包經(jīng)營權(quán)并可進行土地權(quán)利租賃，從而形成土地物權(quán)或者土地債權(quán)疊加的不同層次。以此為基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為大部分農(nóng)地股權(quán)都是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。

首先，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的結(jié)果是產(chǎn)生一個新的獨立于原來的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)地使用權(quán)。這一新的農(nóng)地使用權(quán)在形態(tài)上表現(xiàn)為原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的客體結(jié)合在一起，或者依舊獨立的成為一個或幾個新的土地權(quán)利的支配對象，但是通常情況是以將原有土地承包經(jīng)營權(quán)客體結(jié)合為一個新的土地權(quán)利的客體為常態(tài)。正是因為如此，有學(xué)者提出土地承包經(jīng)營權(quán)的入股是一種土地承包經(jīng)營權(quán)的聚合，即若干集體組織成員依農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更或者變動方式，以統(tǒng)一的行為，或使數(shù)個農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)所涵蓋的標(biāo)的農(nóng)地歸于一主體，或使數(shù)個農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)合并于一主體的流轉(zhuǎn)方式[6]。入股后通常會產(chǎn)生一種新的農(nóng)地權(quán)利( 大多數(shù)情況下是物權(quán)) ，這一新的土地權(quán)利一般都要歸屬于新成立的或者已經(jīng)存在的合作社或者農(nóng)業(yè)公司等法人機構(gòu)。這些機構(gòu)在人格上獨立于原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體，可以在入股后使用原有的農(nóng)地，也說明了入股后產(chǎn)生了一種新的土地權(quán)利。這些法人機構(gòu)以新產(chǎn)生的農(nóng)地權(quán)利( 主要是物權(quán)) 為基礎(chǔ)來實現(xiàn)對入股的農(nóng)村土地的支配，這是農(nóng)地股權(quán)中所包含的物權(quán)性一面。

其次，通過家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)入股與通過其他方式取得的承包經(jīng)營權(quán)入股并不完全相同。通過家庭方式取得的承包經(jīng)營權(quán)入股本身并不能完全消滅原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)在很大程度上是將集體土地所有權(quán)直接針對具體地塊進行個人化的結(jié)果，集體土地所有權(quán)在經(jīng)過客體范圍的分割并個人化后內(nèi)化到了家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之中，因此，集體土地所有權(quán)彈力性與回復(fù)性也使得家庭承包經(jīng)營權(quán)具有了彈力性與回復(fù)性。家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)在承包經(jīng)營期滿后按國家規(guī)定的繼續(xù)承包意味著原來的土地承包經(jīng)營權(quán)仍然延續(xù)存在，即家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)可以通過不斷繼續(xù)承包而獲得新生。在這種情況下，家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)入股不是一種原有土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)是一種新的次級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生。在實踐中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的入股一般都是將一定期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股或者是將一個承包期內(nèi)剩余期限的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股。在這種情況下，可以認(rèn)為承包經(jīng)營權(quán)入股是一個異于原承包經(jīng)營權(quán)的次級承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定并轉(zhuǎn)移的過程，承包經(jīng)營權(quán)人的原承包經(jīng)營權(quán)在入股后依然存在，只不過是受到新的次級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)限制。對于通過非家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)，由于其屬于帶有期限的典型他物權(quán)，因而，其入股可以通過轉(zhuǎn)讓這種土地權(quán)利的方式來實現(xiàn)。

最后，入股以后，農(nóng)民原來的土地承包經(jīng)營權(quán)大都轉(zhuǎn)變?yōu)榱硗獾囊环N運作方式。首先是最基本的債權(quán)式的運作方式，即向合作社或者農(nóng)業(yè)公司進行請求獲得一定的利益的權(quán)利。農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)入股的一個最重要目的就是要通過轉(zhuǎn)讓、創(chuàng)設(shè)一個限制原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)，來實現(xiàn)農(nóng)地權(quán)利形態(tài)的價值化，獲取一定的農(nóng)地收益。換言之，合作社或者農(nóng)業(yè)公司獲取對農(nóng)地支配性的權(quán)利或者其他權(quán)利是有代價的，即是以為自己設(shè)定一項義務(wù)或者負(fù)擔(dān)為代價。在農(nóng)民放棄原有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或者在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定新的物權(quán)( 次級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)) 并將該項權(quán)利移轉(zhuǎn)后，農(nóng)民向合作社或者公司等請求獲得利益的請求權(quán)就成為農(nóng)民最為重要的權(quán)利。與此同時依據(jù)股權(quán)的特性，農(nóng)民將土地權(quán)利入股的同時，也產(chǎn)生了一項參與合作社或者公司的管理與決策的權(quán)利。

總之，農(nóng)地股權(quán)，大都屬于以物權(quán)為基礎(chǔ)、以債權(quán)為運作形式的復(fù)合性土地權(quán)利。農(nóng)戶在將其通過家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)入股時，一般是在該承包經(jīng)營權(quán)上再設(shè)定一個低于剩余承包期限的“次級承包經(jīng)營權(quán)”，并以此入股組建公司。農(nóng)戶入股時仍保留原承包經(jīng)營權(quán)、而僅向合作社或者公司移轉(zhuǎn)次級承包經(jīng)營權(quán)，因此合作社或者公司破產(chǎn)時，受到處分的僅僅是次級承包經(jīng)營權(quán)，而不會導(dǎo)致原承包經(jīng)營權(quán)的徹底變動。

結(jié)論

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的出租、代耕是土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式，在出租與代耕法律關(guān)系中，承租人與代耕人均享有基礎(chǔ)債權(quán)關(guān)系與占有事實而產(chǎn)生的對農(nóng)地的控制性權(quán)利。反租倒包模式本質(zhì)上是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上建立起了雙層租賃結(jié)構(gòu)，即農(nóng)戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉(zhuǎn)租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。轉(zhuǎn)讓、互換是導(dǎo)致物權(quán)變動的流轉(zhuǎn)方式。在法律已經(jīng)允許通過家庭承包方式設(shè)定的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)逐步允許該種土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。為了保護農(nóng)民的土地權(quán)利，可以允許農(nóng)民在土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定次級承包經(jīng)營權(quán)，并將給次級承包經(jīng)營權(quán)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包明顯不同于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓與出租，轉(zhuǎn)包行為是一種包含著設(shè)定支配權(quán)意思表示的處分法律行為，轉(zhuǎn)包的后果是設(shè)定與永佃權(quán)相當(dāng)?shù)拇渭壋邪?jīng)營。在土地承包經(jīng)營權(quán)入股的運作過程中，農(nóng)民一般是在其土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)定次級承包經(jīng)營權(quán)并將該權(quán)利移轉(zhuǎn)給合作社或者公司，從而獲得相應(yīng)的股權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)入股后形成的農(nóng)地股權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)，以債權(quán)為基本運作形式，帶有復(fù)合性權(quán)利特征的土地權(quán)利。鑒于土地承包經(jīng)營權(quán)各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運作機制的差異性與復(fù)雜性，立法機關(guān)必須在準(zhǔn)確把握土地承包經(jīng)營權(quán)的各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性與運作機制的基礎(chǔ)上，進行法律塑造； 司法機關(guān)也必須在準(zhǔn)確把握各種流轉(zhuǎn)形式的法律屬性的前提下，進行司法裁判。

注釋:

[1]孟勤國，等． 中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究[M]． 法律出版社，2009． 81．

[2]李軍波． 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、分析及其法律思考[J]． 河北法學(xué)，2009，( 8) ．

[3]袁震． 論集體土地所有權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的沖突與協(xié)調(diào)[J]． 河北法學(xué)，2010，( 9) ．

[4][日]三瀦信三． 孫芳譯． 物權(quán)法提要[M]． 中國政法大學(xué)出版社，2005． 118、119．

第8篇：集體土地租賃合同范文

在社會發(fā)展不斷提速的今天，協(xié)議書在生活中的使用越來越廣泛，簽訂協(xié)議書可以使雙方受到法律的保護。想必許多人都在為如何寫好協(xié)議書而煩惱吧，以下是小編為大家推薦的關(guān)于一些購買合作協(xié)議書，希望能幫助到大家!

購買合作協(xié)議書1甲方：

乙方：

現(xiàn)就在甲乙雙方買賣牛羊相關(guān)事宜經(jīng)協(xié)商，相關(guān)事項簽訂如下協(xié)議：

一、根據(jù)乙方的需要，甲方組織保質(zhì)保量的貨源，由乙方在場地內(nèi)自由選購體型純正，發(fā)育正常的(牛、羊)，達(dá)到乙方滿意。乙方購買牛()頭，羊()只。

二、付款方式：簽訂合同時一次性付清欠(牛、羊)款( )元。如不付清甲方有權(quán)把(牛、羊)全部拉回。

三、甲乙雙方不得違約，若一方違約，應(yīng)承擔(dān)全部經(jīng)濟損失，由法院機關(guān)制裁，此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，以雙方簽字生效，

四、此合同自雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

甲方代表： (簽字)

乙方代表： (簽字)

年 月 日

購買合作協(xié)議書2轉(zhuǎn)讓人(以下稱甲方) ：

受讓人(以下稱乙方)：

甲方投資經(jīng)營紅磚廠，該廠位于現(xiàn)甲方對該廠整體轉(zhuǎn)讓，乙方有意受讓，甲乙雙方經(jīng)反復(fù)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容，供雙方遵照執(zhí)行：

一：轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：

郁南千官包括該廠的現(xiàn)有的設(shè)施、設(shè)備、房屋、成品、半成品、推土機、制磚生產(chǎn)線、變壓器、電瓶車、磚窯、土地租賃合同、公章及財務(wù)專用章各一枚等，詳見雙方確認(rèn)并登記的《資產(chǎn)清單》，《資產(chǎn)清單》為本協(xié)議附件。

二、轉(zhuǎn)讓價格：

甲乙雙方一致同意上述轉(zhuǎn)讓內(nèi)容作價轉(zhuǎn)讓費共計人民幣肆拾伍萬元整(￥450000.00元)。

三、轉(zhuǎn)讓費支付時間、方式：

簽訂本協(xié)議之日，乙方支付定金人民幣拾萬元(￥100000.00元);甲乙雙方于月方確認(rèn)并制作資產(chǎn)清單。甲方將該廠整體及資產(chǎn)清單記載的全部資產(chǎn)交付給乙方時，乙方一次性付清轉(zhuǎn)讓費余款￥350000.00(大寫人民幣叁拾伍萬元)給甲方。

四、轉(zhuǎn)讓物交付時間：

本協(xié)議轉(zhuǎn)讓內(nèi)容甲方在年日前向乙方交付。

五、其他約定：

1、甲方轉(zhuǎn)讓交付前發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)、稅、費全部由甲方享有及清償(詳見債權(quán)、債務(wù)明細(xì)表)。

甲方保證未對債權(quán)、債務(wù)稅費隱瞞，并保證對此承擔(dān)清償責(zé)任。

2、甲方保證在本轉(zhuǎn)讓內(nèi)容交付乙方后，任何第三方不會以甲方經(jīng)營期間產(chǎn)生的經(jīng)濟等任何糾紛而影響乙方經(jīng)營活動，否則甲方須承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

3、甲方在交付前發(fā)生的用工產(chǎn)生的勞動關(guān)系均由甲方承擔(dān)勞動者相關(guān)福利待遇，乙方不對交付前的用工承擔(dān)任何責(zé)任。

4、因該廠系租賃集體土地，甲方在簽訂本合同時應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓租賃土地取得出租人同意，并將原《土地租賃合同》一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

六、違約責(zé)任：

1、乙方須依照本協(xié)議約定按時付款，逾期不付的，每逾期一日，須向甲方支付相當(dāng)于應(yīng)付款額的萬分之五的違約金。

2、甲方應(yīng)依照本協(xié)議約定，配合乙方如實登記轉(zhuǎn)讓磚廠的全部資產(chǎn)，并按時交付轉(zhuǎn)讓磚廠整體及全部相關(guān)資產(chǎn)給乙方，如有違約，除應(yīng)雙倍返還定金給乙方外，還須承擔(dān)由此給乙方帶來的一切損失。

七、本協(xié)議為甲乙雙方真實意思表示，一經(jīng)簽訂，任何一方不得反悔。

八、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力，本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章后即生效。

(以下無正文)

甲方： 乙方：

年 月 年 月

購買合作協(xié)議書3甲方(買方)：身份證號：

地址：

乙方(賣方)：身份證號：聯(lián)系電話：地址：

現(xiàn)向乙方購買舊手機一部，成色：()型號：，序列號：,IMEI：

雙方自愿達(dá)成協(xié)議：

1.甲方愿意以人民幣元購買乙方的舊手機。

2.乙方承諾保證此部手機來源合法。

3.乙方承諾保證此部手機發(fā)票丟失，不是非法來源。

4.甲方交易前先檢查手機，交易達(dá)成后，因手機出現(xiàn)故障產(chǎn)生的費用由甲方承擔(dān)。

(注)如果該手機出現(xiàn)因來源合法問題，如偷，搶，盜的法律糾紛問題，由乙方全部承擔(dān)，并全額賠償該手機出售時的金額給甲方。

協(xié)議一式兩份，由雙方簽字生效

(買方)甲方：

(賣方)乙方：

年 月 日

購買合作協(xié)議書4甲方：突泉縣陽光苯板有限責(zé)任公司

法定代表人： 經(jīng)理

乙方：內(nèi)蒙古鑫泰建筑安裝(集團)有限責(zé)任公司 法定代表人：吳廣志 董事長

經(jīng)甲乙雙方子協(xié)商一致，甲方自愿將坐落在突泉縣工業(yè)園區(qū)C1體系院內(nèi)，C1生產(chǎn)廠房、設(shè)備、辦公室全部設(shè)施賣給乙方，經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：

一、甲方將C1生產(chǎn)廠房、設(shè)備、辦公室賣給乙方。

二、坐落：突泉縣城東南，省際大通道東工業(yè)園區(qū)C1體系院內(nèi)。

三、占地面積：屬乙方所有(未硬化)。

四、廠房、辦公室、鍋爐房面積。

1、廠房面積：1445.69平方米。

(鋼架結(jié)構(gòu)彩鋼瓦單片)

2、鍋爐房面積：76.16平方米。

(鋼架結(jié)構(gòu)彩鋼瓦單片)

3、辦公室二層：54.9_2=109.8平方米(彩鋼復(fù)合板)

五、生產(chǎn)設(shè)備：

1、鍋爐房2噸標(biāo)準(zhǔn)1套。

2、自動6米成型機1臺。

3、140型自動發(fā)料機1臺。

4、10立方米儲氣罐1臺。

5、2立方冷氣儲氣罐1套。

6、烘干設(shè)備1套。

7、生產(chǎn)用車2臺。

8、6米全自動切割機1套。

9、6米半自動切割機1套。

10、儲料倉4套。

六、價款：人民幣元，其它：東方銀座小區(qū)1號樓6單元1301室，104.17平方米一套。東方銀座小區(qū)1號樓6單元1201室，面積：104.17平方米一套。

七、本協(xié)議簽訂前甲方的一切債權(quán)、債務(wù)自行負(fù)責(zé)。

八、本協(xié)議簽訂后，甲方涉及工商、稅務(wù)等手續(xù)注銷包括稅費，甲方自行辦理。

九、交付方式：

1、本協(xié)議自簽訂之日甲方將房屋、設(shè)備全部交付乙方。

2、本協(xié)議簽訂后乙方在

年 月 日付清全部款項。

此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各一份。雙方簽字蓋章生效。 附：廠房平面圖一份

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

年 月 日

購買合作協(xié)議書5甲方(賣方)：趙 _

乙方(買方)：張__

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在 重慶市九龍坡區(qū) 渝州路 2小區(qū)3號樓 4單元 405室(建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號_________)房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整 ;即人民幣小寫100__元 。

三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整 ，即小寫300000元 。

四、乙方支付定金之日起2個月內(nèi)，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。

六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由 甲方承擔(dān)。

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

八、甲方應(yīng)在1個月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。

十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風(fēng)機一臺(型號：10_________5)，空調(diào)兩臺(型號：_________ )，熱水器(型號：109_______554)，浴霸(型號：1_____5 )，飲水機(型號：108_________4)，音響兩臺(型號：2_____5 )，涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施， 等讓與乙方(含在房屋價值內(nèi))。

十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

十二、附加條款：

1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

甲方(賣方)：趙 _ (印) 身份證號：

住址：重慶市九龍坡區(qū)歇臺子長石村24號 電話：

__年__月__日

第9篇：集體土地租賃合同范文

油氣行業(yè)土地的主要用途

根據(jù)具體用途，石油天然氣設(shè)施用地主要包括4種類型：①施工期間臨時占用的土地。該部分土地僅用于施工期間的短期使用，使用完畢后一般可以恢復(fù)原用途交還土地權(quán)利人。根據(jù)國家規(guī)定，一般按照臨時用地的方式使用。②石油天然氣井、場、站等占用的永久性建設(shè)用地。該部分土地一般用于建筑永久性建筑。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，一般通過劃撥方式取得。③道路等占用的交通用地。由于油區(qū)占地范圍廣，油區(qū)內(nèi)井、場、站等較為分散，需要大量聯(lián)系各井場站之間的道路。該部分用地一般也通過劃撥方式取得，但在實際使用中，該部分道路也同時供當(dāng)?shù)氐娜罕娛褂?，具有一定的公益性。④管道穿越或占用的土地。管道的埋深基本?.2~1.5m之間，一般在管道埋設(shè)完成后，并不直接使用地表的土地，而是對地表土地的使用產(chǎn)生一定的限制，如不能建造高層建筑物、種植深根作物等。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，管道用地一般通過劃撥方式或者以臨時用地的形式取得。

我國油氣企業(yè)土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

所謂土地資產(chǎn)，是土地自然性狀及其開發(fā)利用程度等因素在經(jīng)濟形態(tài)上的綜合反映。在市場經(jīng)濟條件下，其本質(zhì)是能帶來未來經(jīng)濟收益的土地資源及其權(quán)利。從物質(zhì)形態(tài)來看，其是土地自然物質(zhì)與土地投入資本的綜合體。在法律實體上，其是一定經(jīng)濟主體所擁有的財產(chǎn)客體，具有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬。在經(jīng)濟意義上，其是為獲得收益而經(jīng)營，能夠給所有者或使用者帶來經(jīng)濟收益。

1油田土地資產(chǎn)管理的特殊性

油田行業(yè)土地資產(chǎn)影響著企業(yè)長期發(fā)展和價值的實現(xiàn)。對于油田企業(yè)，土地是其重要資產(chǎn)、核心資產(chǎn)，是其基礎(chǔ)資源。而通過對生產(chǎn)要素的優(yōu)惠配置和資產(chǎn)的調(diào)整等手段，對企業(yè)現(xiàn)有土地進行資產(chǎn)經(jīng)營，是一條現(xiàn)實可行的道路。由于油田行業(yè)的特殊性，其土地資產(chǎn)經(jīng)營也表現(xiàn)出一定的特殊性：①油田土地資產(chǎn)價值由地下油氣儲量價值決定，是以礦權(quán)為導(dǎo)向的土地經(jīng)營模式；②油氣企業(yè)用地量大，涉及省份多，同時種類多，成份復(fù)雜，經(jīng)營管理難度大；③油氣土地資產(chǎn)一般遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，產(chǎn)權(quán)市場不發(fā)達(dá)，同時土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能是可分的，這就使得土地資產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容與形式可以多樣化；④在當(dāng)前國家實行嚴(yán)格耕地保護政策和地方城鎮(zhèn)化建設(shè)的新形勢下，建設(shè)用地供求矛盾突出，存量土地經(jīng)營難度大。

2當(dāng)前我國油氣企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的問題（以中石油為例）

土地來源和所有權(quán)關(guān)系復(fù)雜。土地自身具有較強的復(fù)雜性和特殊性。不同取得方式，其價值和處置方式完全不同。每一種方式所獲得土地的所有權(quán)權(quán)屬各不相同，取得土地所支付的成本和費用也不一樣，土地資產(chǎn)記賬方式存在很大差異。對于不同來源的國有土地，國家有不同的政策和管理規(guī)定，土地稅收也存在很大的不同。從土地用途看，涉及12類、127種用途，未經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，不得自行轉(zhuǎn)換土地用途。從土地政策管理看，土地實行分級屬地化管理，除了國家層面頒布的法律法規(guī)外，各省市也可制定相應(yīng)的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。所有這些，都給企業(yè)實行土地資產(chǎn)的統(tǒng)一管理、評價分級和處置流轉(zhuǎn)等帶來了很大的困難。

土地變性問題突出，違法違章用地現(xiàn)象嚴(yán)重。石油用地大多根據(jù)劃撥用地范圍以劃撥方式取得，而在油田用地的使用過程中存在與其它劃撥用地相類似的違法違章用地現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在劃撥土地擅自改變用途、劃撥土地擅自轉(zhuǎn)讓出租、擅自占用劃撥土地進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、《劃撥用地目錄》以外建設(shè)項目未辦理有償使用土地手續(xù)、非法占用土地進行各類建設(shè)（無用地手續(xù)）、擅自與村鄉(xiāng)簽訂協(xié)議圈占集體土地以及擅自占用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)等［4］。

土地利用和再利用效率不高，油田開發(fā)后土地廢棄問題嚴(yán)重。現(xiàn)階段“，重油輕地”的觀念導(dǎo)致土地利用的單一化，以及土地廢棄問題。由于只注重石油開采，產(chǎn)量增長，而不重視土地的復(fù)墾還田，被開采的土地長期處于荒廢狀態(tài)。大多數(shù)情況下，當(dāng)對土地進行石油開采后，沒有對污染采取治理措施，也沒有進一步利用土地，長期閑置并荒廢了這些土地。致使土地利用的單一化以及閑置荒廢問題相當(dāng)嚴(yán)重。對非在用土地盤活與處置工作基本沒有開展，被地方政府無償收回閑置土地、征收閑置土地費以及扣發(fā)土地使用證等情況時有發(fā)生；專業(yè)化重組中，不少劃撥土地被排除在整合之外，產(chǎn)生了較多的遺留問題，有些單位因土地使用權(quán)沒有及時變更等，收到當(dāng)?shù)卣奶幜P通知，處罰金額都在百萬元以上。

征地矛盾突出，土地糾紛嚴(yán)重。石油天然氣設(shè)施用地屬建設(shè)用地，需要大量占用油田所在地新增建設(shè)用地指標(biāo)，由于國家每年下達(dá)各地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，導(dǎo)致地方政府給予石油天然氣設(shè)施用地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，造成大量石油天然氣設(shè)施用地難以完善用地審批手續(xù)；另一方面，通過劃撥方式供地，企業(yè)無需繳納土地出讓金，而征地過程中的各項補償當(dāng)?shù)卣仨殗?yán)格按照國家規(guī)定專款專用，各項稅收的上繳也難以反哺于當(dāng)?shù)卣?。因此油田所在地政府對油田用地的支持力度不夠，?dǎo)致征地矛盾十分突出。此外，由于油田所在地方村民整體素質(zhì)及企業(yè)自身等問題的存在，導(dǎo)致油田野外生產(chǎn)場所很容易發(fā)生土地糾紛。油氣田企業(yè)土地糾紛起因復(fù)雜，有其不確定性，概括來講包括施工權(quán)爭奪引發(fā)糾紛；土地補償款挪用、截留引發(fā)糾紛；企業(yè)施工、補償遺留問題引發(fā)糾紛；村民無理取鬧故意引發(fā)糾紛等。大量土地糾紛的存在，很大程度上影響到了油田正常的生產(chǎn)秩序，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致停產(chǎn)。

土地資本化管理水平低下，土地資產(chǎn)經(jīng)營目的無法實現(xiàn)。土地資產(chǎn)滿足資產(chǎn)的一般特性，是企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但由于土地資產(chǎn)不同于一般資產(chǎn)的特殊性質(zhì)，使得土地資產(chǎn)在確認(rèn)時也具有特殊性。在國企改制和土地制度改革之初，石油企業(yè)使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產(chǎn)進行核算。在自2007年1月1日起施行的當(dāng)前的會計核算制度下，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，以前無償劃撥取得的土地使用權(quán)仍作為固定資產(chǎn)單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算［6］。即便是按照最新的會計核算制度規(guī)定，油田存量土地資產(chǎn)價值也沒有實現(xiàn)完全的顯化，從而導(dǎo)致油田土地資本化管理水平低下，土地資產(chǎn)經(jīng)營的目的無法實現(xiàn)。

土地流轉(zhuǎn)市場化程度較低。以中石油為例，截止2011年底劃撥、授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的土地占所有存量土地的近77%，通過市場出讓方式獲得的存量土地不到5%。而且為滿足油氣生產(chǎn)產(chǎn)能建設(shè)每年需要征用大量的新增建設(shè)用地，土地供給遠(yuǎn)不能滿足土地需求。因此總體來講，油田土地基本上處于流入狀態(tài)，很少有通過土地市場流轉(zhuǎn)出去的情況發(fā)生。同樣，由于土地資產(chǎn)管理水平低下，土地利用和再利用效率不高，大量土地廢棄閑置。出現(xiàn)了一方面土地供給無法滿足產(chǎn)能建設(shè)需要，另一方面又存在大量土地廢棄閑置情況的出現(xiàn)。另外土地來源權(quán)屬的單一性，也妨礙了通過土地市場實現(xiàn)土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置的工作開展［5-6］。

以中石油為例對加強油氣型企業(yè)土地資產(chǎn)管理的建議

油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)開采企業(yè)，對土地的依賴性很大，占用土地點多面廣量大，使用土地的情況和性質(zhì)復(fù)雜，每年需要新增大量的建設(shè)用地。中石油集團公司存量土地絕對規(guī)模大且每年新增土地數(shù)量多，但土地利用率比較低，單位產(chǎn)值中的土地成本相對較高，對以臨時用地形式取得的生產(chǎn)經(jīng)營用地管理不到位，因此，必須認(rèn)真規(guī)劃、盤活好現(xiàn)有存量土地，提高土地利用率，加強臨時用地資產(chǎn)的規(guī)范化管理，優(yōu)化中石油集團公司土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，切實加強對土地資產(chǎn)的管理。

1樹立土地資產(chǎn)的新觀念

土地是企業(yè)重要的生產(chǎn)資料和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，要改變土地僅僅是生產(chǎn)經(jīng)營場所的片面認(rèn)識，樹立土地資產(chǎn)意識。中石油集團公司及所屬各企業(yè)要充分認(rèn)識到土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對土地資產(chǎn)管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態(tài)度，徹底改變過去在土地資產(chǎn)管理上的被動局面，使中石油集團公司及所屬各企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念得以根本轉(zhuǎn)變。

2搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

油田企業(yè)自開發(fā)建設(shè)以來，積累了大量的土地檔案資料，而且隨著油田企業(yè)建設(shè)的發(fā)展，各種資料逐年增加。這些資料是實施土地經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，是維護油田土地權(quán)益、服務(wù)油田建設(shè)的重要依據(jù)。為了保護和利用好土地檔案資料，一方面實行嚴(yán)格的檔案資料管理制度、資料查閱履行備案登記程序，落實管理責(zé)任，做到用后及時歸檔入庫，確保檔案資料安全完好。另一方面建設(shè)并逐年完善土地管理信息系統(tǒng)，將包括土地證在內(nèi)的各種信息錄入數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)遠(yuǎn)程用戶對宗地基本信息的查詢功能，使得油田企業(yè)具備地籍管理聯(lián)網(wǎng)運行的能力。

3建立健全并完善土地資產(chǎn)管理機構(gòu)和管理制度

中石油集團公司土地管理新情況新問題多、工作任務(wù)量大，特別是在工作剛起步時，總部和各單位首要的任務(wù)是必須抓好土地管理制度建設(shè)，健全土地管理規(guī)章制度，形成有效的內(nèi)部控制機制，實現(xiàn)土地管理的制度化、程序化和標(biāo)準(zhǔn)化。首先要制定中石油集團公司土地管理規(guī)章制度。其次要加強學(xué)習(xí)，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提高土地管理隊伍整體素質(zhì)。高素質(zhì)的土地管理隊伍，是做好土地管理的前提。再次要加強業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)。各級土地管理部門工作人員要樹立自覺學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)理念，組織好各項土地資產(chǎn)管理工作任務(wù)的落實，為領(lǐng)導(dǎo)決策和各部門實施管理提供準(zhǔn)確、有效的土地資產(chǎn)信息，積極主動為基層單位協(xié)調(diào)解決各種土地問題。

4加快土地資產(chǎn)管理信息化的步伐

土地管理制度以及信息系統(tǒng)建設(shè)，是做好土地管理的基礎(chǔ)。建立完善的存量土地管理信息系統(tǒng)，可以讓中石油集團公司做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計、權(quán)屬資料保護、價值管理等工作，及時更新和維護系統(tǒng)，對存量土地從資產(chǎn)購進、使用狀態(tài)、價值形態(tài)、處置等進行全程動態(tài)跟蹤與管理。