投融資方式精選(九篇)
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第1篇：投融資方式范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；保障性住房；有限合伙制
一、保障性住房投融資的現(xiàn)狀及其局限性
自1978年以來，中國逐步推進(jìn)住房制度改革，并借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，初步建立了我國住房社會保障體系。經(jīng)過了近30年的發(fā)展，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，但當(dāng)前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融資體制仍然存在著以下主要兩方面的問題。
（一）組織結(jié)構(gòu)方面，中央和地方政府角色定位不明確，地方政府缺乏資金配給的主動性
2011年1月26日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（又稱“新國八條”），在政府住房保障方面提出了2011年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的政策目標(biāo)。根據(jù)住房和城市建設(shè)部估算，1000萬套保障性住房的建設(shè)資金將突破1.3萬億。其中全國土地出讓金收入可以提供約2700億的建設(shè)資金；中央財(cái)政劃撥款將達(dá)到1400億左右；28個(gè)公積金貸款投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市將獲得公積金貸款約838億。上述三項(xiàng)合計(jì)為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財(cái)政的缺口，占到了建設(shè)資金總額的62%，如圖1所示。
保障性住房有公益性和福利性的特點(diǎn)，政府的參與責(zé)無旁貸，但是，中央和地方政府角色定位的不明確在很大程度上限制了保障性住房發(fā)展。就保障性住房的財(cái)政支持來看，中央政府雖逐年提高了財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，但仍只是杯水車薪；地方政府集生產(chǎn)者、所有者、管理者三種角色于一身，參與了包括規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)及管理運(yùn)營的全過程，并提供60%以上的建設(shè)資金。然而，由于沒有完備的資金來源體制，地方政府很難保證其在保障性住房市場上資金供應(yīng)的積極性。
（二）金融市場方面，保障性住房資金來源的非市場化導(dǎo)致住房政策的效率低下
目前，我國保障性住房的資金來源主要是財(cái)政劃撥。然而，這樣非市場化的資金來源并不能夠滿足保障性住房的建設(shè)要求。
從我國金融業(yè)的現(xiàn)狀來看，三十年的改革開放為我國積累了巨大的社會財(cái)富，民間資本日益增大，2010年中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到了30.3萬億元多，比2006年增長了16.3%，居民的投資需求日益強(qiáng)烈；另外，伴隨中國保險(xiǎn)市場的發(fā)展和中國社會保障制度的改革，中國的機(jī)構(gòu)投資者日益成型，保險(xiǎn)公司和社保等機(jī)構(gòu)投資者增強(qiáng)了對低風(fēng)險(xiǎn)、高收益投資產(chǎn)品的需求。相反，在資金投資渠道方面，我國的資本市場發(fā)展并不完善和成熟，投資渠道狹窄，使各類資產(chǎn)都未得到充分的利用。而保障性住房不僅有其居住功能，同樣還具有穩(wěn)定的保值、增值性能。如何開發(fā)保障性住房的金融市場，更好地利用充足的民間資本來提高住房政策的效率性是亟待解決的問題。
二、REITs的基本內(nèi)涵
面對保障性住房背后急需解決的資金瓶頸，我們需要進(jìn)行保障住房投融資模式的拓展和創(chuàng)新。而國外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的經(jīng)驗(yàn)將為我國建立保障性住房投融資新模式提供思路。
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以定義為：通過發(fā)行基金券（如受益憑證、基金單位、基金股份等）將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，是集眾多的分散資金與一身，采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。同時(shí)，具有絕大部分凈收益以立法形式要求以股息形式支付給所有者、產(chǎn)品流通性能好等顯著特征。早在20世紀(jì)80年代，美國政府就開始運(yùn)用REITs來發(fā)展廉租房住房體系，并取得了一定成效。
三、REITs進(jìn)行保障性住房融資運(yùn)行方式的探討
從國際上REITs發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，只有適合的REITs組織模式，才能較好地解決制度中約束和激勵(lì)的問題。因此，REITs在保障性住房上發(fā)揮積極作用的關(guān)鍵因素是REITs組織模式的選擇和建立，再以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行其運(yùn)行方式的探討。
（一）我國保障性住房引入REITs組織模式的選擇
縱觀全球REITs的組織形式，大部分國家都選擇了契約制的REITs。這主要是因?yàn)?，契約制REITs的各個(gè)結(jié)構(gòu)都清晰明確，有較高的效率，發(fā)展的也較為成熟。更重要的是，契約制的債務(wù)無論從性質(zhì)還是來源上，都有其自身的獨(dú)特性，能夠更好地保護(hù)投資者出資額以外的其他資產(chǎn)安全。
然而，現(xiàn)有的大部分國際經(jīng)驗(yàn)都是將REITs投資于商業(yè)、醫(yī)療、工業(yè)以及商品住宅等商業(yè)物業(yè)方面，并沒有太多運(yùn)用于政府保障性住房的經(jīng)驗(yàn)。而保障性住房恰恰有著區(qū)別商業(yè)物業(yè)特性：首先，保障性住房是政府住房政策的核心內(nèi)容之一，是政府的職責(zé)。即使將保障性住房運(yùn)用REITs進(jìn)行開發(fā)、持有和運(yùn)營，政府仍需要承擔(dān)絕對的管理和運(yùn)營權(quán)，設(shè)計(jì)廉租房和公共租賃房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，來確保保障性住房市場平穩(wěn)的發(fā)展；其次，保障性住房雖然具備房地產(chǎn)的投資性能，但更是政府向居民提供的具有保障的公共產(chǎn)品。所以，即使通過資本市場來獲得建設(shè)資金，政府仍需要對其承擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任，不能任其“自生自滅”。
此外，從我國現(xiàn)有法律環(huán)境來看，我國實(shí)行《公司法》多年，相關(guān)的以及類似的公司制的企業(yè)運(yùn)作和管理體制已經(jīng)趨于成熟；相反，契約制基金的基本法《信托法》在2001年才正式實(shí)施，其中的管理體制仍有待完善和規(guī)范。因此，有限合伙制，因其普通合伙人債務(wù)責(zé)任約定的無限性，更適合應(yīng)用于我國保障性住房的投融資模式中。具體的組織模式結(jié)構(gòu)如圖2所示。
其中國有企業(yè)協(xié)助政府公共部門形成普通合伙人（GP）承擔(dān)絕對的管理權(quán)和專業(yè)的經(jīng)營權(quán)；初期試點(diǎn)引用國有投資公司或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者作為有限合伙人（LP）進(jìn)行資金注入，共同成立房地產(chǎn)投資信托基金公司。有限合伙公司以現(xiàn)有的保障性住房（指廉租房和公共租賃房）為資產(chǎn)標(biāo)的池來發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。
（二）REITs運(yùn)作方式的探討
根據(jù)以上論證及國際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房在REITs融資的路徑選擇包括以下三個(gè)方面：
第一，運(yùn)作方式上以封閉式為主。REITs作為房地產(chǎn)投資這一類長期投資產(chǎn)品，封閉基金在存續(xù)期間固定不變的資本總額的特點(diǎn)有利于進(jìn)行房地產(chǎn)這種長期投資；相反，開放式基金由于有隨時(shí)被贖回的風(fēng)險(xiǎn)，必須保持基金的一定的流動性，因此不適合進(jìn)行房地產(chǎn)投資。同時(shí)，現(xiàn)有封閉式證券基金的運(yùn)作和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)也可以作為REITs運(yùn)營的借鑒。第二，組織形式為合伙有限制。第三，募集方式以私募開始，逐步發(fā)展為公私募相結(jié)合的方式。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，REITs要有較好的發(fā)展，需要完善的政策制度環(huán)境。但作為一種新型金融產(chǎn)品，相關(guān)政策需要涉及稅務(wù)部門、證監(jiān)會、保監(jiān)會等等各個(gè)部門，其設(shè)定和實(shí)行必然是一個(gè)漫長的過程。面對龐大的住房保障的市場需求，我們可以從私募方式開始，邊發(fā)展、邊完善，摸著石頭過河，為REITs公募發(fā)行奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，私募方式很大程度上依賴投資機(jī)構(gòu)者，這也有利于我國投資機(jī)構(gòu)者的成熟發(fā)展。
第2篇：投融資方式范文
關(guān)鍵詞：公共財(cái)政 地方政府投資 地方政府融資
在中國分稅制財(cái)稅體制下，中央和地方在事權(quán)和財(cái)權(quán)的分配上出現(xiàn)了事權(quán)的重心下移和財(cái)權(quán)的重心上移，從而導(dǎo)致了地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的不對等，與此同時(shí)，中國轉(zhuǎn)移支付制度也不完善。因此，在中國城市化加快發(fā)展的階段，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入較大，而大部分地方政府可支配財(cái)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足龐大的資金需求，唯有尋求外部融資。為了進(jìn)行投資，地方政府繞過了法律法規(guī)的框架建立的各種融資平臺也帶來了一些問題，如巨大的地方財(cái)政赤字帶來的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等。而相關(guān)實(shí)證研究表明，中國的地方政府投資并不是逆經(jīng)濟(jì)周期的，而是蕭條時(shí)投資擴(kuò)張，高漲時(shí)投資也擴(kuò)張，容易引發(fā)通貨膨脹危險(xiǎn)。因此，規(guī)范地方政府投融資行為至關(guān)重要。目前對地方政府投融資的研究主要集中在融資方式創(chuàng)新上，而沒有將融資放在整個(gè)投融資體制的框架下來加以考慮。本文按照財(cái)政分權(quán)的“一級政府、一級財(cái)政”基本思想，通過地方公共產(chǎn)品將地方政府融資（財(cái)權(quán)）與地方政府投資支出（事權(quán)）結(jié)合起來，克服地方政府“缺位”、“越位”現(xiàn)象，破解地方政府融資難題。
1.地方政府投資支出的界定
1.1地方政府投資理論
政府投資包括中央政府投資與地方政府投資，從分工看，中央政府是投資宏觀調(diào)控的決策者和主要執(zhí)行者，地方政府并不是投資宏觀調(diào)控主體，只是進(jìn)行財(cái)政投資和改善投資環(huán)境。而財(cái)政投資扮演什么角色呢？在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府財(cái)政屬于公共財(cái)政，政府財(cái)政投資主要投資于公共投資領(lǐng)域，而且財(cái)政資金是公共投資資金的最主要來源。因此，公共品理論是公共財(cái)政的基礎(chǔ)理論。
根據(jù)公共品理論，政府是公共品的主要提供者，政府可以通過購買私人部門生產(chǎn)的產(chǎn)品來提供公共品，也可以自己投資生產(chǎn)公共品。這里就要區(qū)分公共投資和財(cái)政投資。事實(shí)上，在市場經(jīng)濟(jì)中，公共投資是各種經(jīng)濟(jì)主體以公共品為對象的投資，而財(cái)政投資的主體則是政府，財(cái)政投資與公共投資不應(yīng)完全等同。與理論上界定公共投資領(lǐng)域相比，實(shí)際中把政府財(cái)政投資限定在公共投資領(lǐng)域存在不小的難度，它會遇到多方面阻力。解決問題的根本出路在于建立公共財(cái)政制度，而公共財(cái)政制度是以政府預(yù)算制度為依托，隨著政府預(yù)算制度的形成而形成的。沒有符合市場經(jīng)濟(jì)要求的政府預(yù)算制度就沒有公共財(cái)政制度，把財(cái)政投資限定在公共投資領(lǐng)域也就無從談起。但是在中國由于尚未真正建成公共財(cái)政制度，財(cái)政投資不能限定在公共投資領(lǐng)域，是投資領(lǐng)域政府作用出現(xiàn)“越位”、“缺位”和“錯(cuò)位”現(xiàn)象的根源之一。
1.2地方政府投資的范圍
從上述分析可得知目前中國的公共財(cái)政制度商不完善，中國的地方政府投資范圍也有別于其他國家的情況。那么如何對其進(jìn)行界定呢？按照現(xiàn)有財(cái)政分權(quán)的基本思路，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一的原理，地方政府投資范圍取決于地方政府的事權(quán)，而事權(quán)的相關(guān)規(guī)定分散見于《憲法》和其他相關(guān)法律中?？偟膩砜?，與政府投資相關(guān)的事權(quán)涉及本區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，現(xiàn)有的法律框架規(guī)定了地方政府投資范圍公共領(lǐng)域。但是現(xiàn)實(shí)的情況是否如此呢？
自1998年以來，我國政府就明確提出建立公共財(cái)政體制框架。按照要求，對地方政府投資范圍和模式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，將財(cái)政投資區(qū)分為公共投資和國有資本投資兩大類，當(dāng)前的財(cái)政投資主要是公共領(lǐng)域投資。但是從現(xiàn)實(shí)情況來看，財(cái)政投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)一步降低，財(cái)政投資變成次要地位，非財(cái)政投資成為社會固定資產(chǎn)投資的主力軍。僅僅依靠財(cái)政融資投資是不能滿足公共物品的需求，還需要非財(cái)政融資投資提供公共物品。綜上所述，本文的地方政府投資就是指地方政府的財(cái)政投資和非財(cái)政投資。
2.地方政府的融資方式
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民群眾對公共品需求日益增長，地方政府通過財(cái)政投資方式提供公共品已不能滿足人民的需求，因此必須要擴(kuò)大非財(cái)政投資也即廣泛吸收民間投資通過市場化方式提供公共品。與此相對應(yīng)的地方政府融資方式也要作出重大調(diào)整，以適應(yīng)新形勢的需要。
2.1地方政府融資方式
是一撥款、債務(wù)性融資、資資方式的事權(quán)。共投資領(lǐng)域也就無從談起。政從目前國內(nèi)外地方政府融資的渠道與方式看，主要有如下幾種方式：一是財(cái)政撥款。財(cái)政撥款是政府無償撥付給企業(yè)的資金,通常在撥款時(shí)明確規(guī)定了資金用途。其資金來源一般為本級政府財(cái)政收入，用于教育、衛(wèi)生公共事業(yè)；二是債務(wù)性融資。債務(wù)性融資包括地方政府的銀行貸款和地方政府債券、政府性投資公司(政府融資平臺)的銀行貸款和公司債券、信托融資等。銀行貸款是地方政府彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口的另一個(gè)重要來源。三是資產(chǎn)(資源)性融資。資產(chǎn)(資源)性融資是各級地方政府利用政府所掌握的資產(chǎn)和公共資源籌措的資金，包括有形資產(chǎn)(資源)融資(如項(xiàng)目融資與土地融資)和無形資產(chǎn)(資源)融資(如特許經(jīng)營權(quán)融資)。四是權(quán)益性融資。權(quán)益性融資是政府性投資公司在資本市場上發(fā)行股票進(jìn)行融資或其他自籌資金，包括上市融資和非上市股權(quán)融資。
2.2各種融資方式評述
上述四類融資方式都有其自身的特色和適用范圍，綜合看來，目前主要的融資方式有：
首先，債務(wù)性融資中的銀行貸款是當(dāng)前地方政府融資的重要方式之一。從全國城建投資中銀行貸款的比例變化看，2000年銀行貸款占全國城建投資資金的20.9%，2003年達(dá)到31.1%，2005年為30.8%，2007年在禁止“打捆貸款”業(yè)務(wù)后，銀行貸款仍占全國城建投資資金的28.9%，其中有近1/5的城市67.5%的城建投資資金來源于銀行貸款。
其次，資產(chǎn)(資源)性融資中的項(xiàng)目融資是當(dāng)前融資機(jī)制市場化的主要方式。就有形資產(chǎn)(資源)融資而言，項(xiàng)目融資如BT（建設(shè)—轉(zhuǎn)讓）、BOT（建設(shè)—運(yùn)營—轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營—轉(zhuǎn)讓）和PPP（政府項(xiàng)目與民間合作）是目前大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資方式的創(chuàng)新，是未來準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目融資的重要方式之一。此外，土地融資也是地方政府融資主要方式之一。
第三，權(quán)益性融資中的股權(quán)上市融資目前在國內(nèi)比較常見，一些以水務(wù)、交通等為基礎(chǔ)的交通投資公司、城司都通過股票上市進(jìn)行融資，如上海城投控股就是以城市水務(wù)和污水處理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的典型。而非上市股權(quán)融資主要資金主要以外資為主，集中在一些有限的領(lǐng)域。
3.對建立在公共品供給基礎(chǔ)上的地方政府投融資模式的建議
地方政府融資方式不是孤立的，而是必須將其與地方政府投資及地方公共品供給結(jié)合起來分析。其中，提供滿足地方民眾需要的地方公共品是地方政府投融資的核心，地方政府投資是提供地方公共品的一種主要方式，其他主體投資將彌補(bǔ)地方政府投資的不足。所以地方政府融資要更寬泛，不僅為財(cái)政投資融資，還要為非財(cái)政投資融資。另外，針對不同的地方公共品所使用的融資方式是有差異的，同一種地方公共品的提供也可以有不同的融資方式。
3.1財(cái)政融資
財(cái)政融資來源通常由地方稅收和地方非稅收收入組成，主要用于解決本級人民政府事權(quán)范圍內(nèi)的政權(quán)建設(shè)、公益性和公共基礎(chǔ)設(shè)施，這些投資因無收費(fèi)機(jī)制、完全按市場資源配置機(jī)制無法實(shí)現(xiàn)有效供給，必須采用直接投資的方式，通過撥款投入加以解決，如基礎(chǔ)教育、公共醫(yī)療衛(wèi)生、人行道等。
3.2非財(cái)政融資
3.2.1債務(wù)性融資
在地方政府不享有舉債權(quán)的前提下，地方政府不得不“沒有正門、走旁門”，變通違規(guī)操作，或者把債務(wù)分散在各部門或下屬公司，或者以為其他單位或項(xiàng)目提供擔(dān)保的方式籌集資金，其直接后果就是增加了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性。但對于債務(wù)融資也要區(qū)別對待：對于沒有經(jīng)營收入的公益性項(xiàng)目要嚴(yán)格控制通過銀行貸款方式融資，適當(dāng)放寬地方政府通過發(fā)行地方債券進(jìn)行融資，但必須要有嚴(yán)格的控制：一是事先經(jīng)過同級人大投票通過；二是要將年度債務(wù)融資總量控制在地方政府收入一定的比例范圍之內(nèi)。
3.2.2資產(chǎn)(資源)性融資
目前項(xiàng)目融資主要是為那些造價(jià)高昂的基礎(chǔ)設(shè)施提供融資手段，因?yàn)檫@些項(xiàng)目具有潛在利潤，但無法短期收回投資成本，需要通過公共—私人合作方式來提供資金，如道路、橋梁、關(guān)口等。私人部門提供新的資金來源，可以減少地方政府當(dāng)前債務(wù)并提高舉債能力，從而將更多的資金用來解決民生問題。對于利用土地等資源進(jìn)行融資是著力要解決事關(guān)全體民眾的項(xiàng)目投資，而且資源是不可再生的，所以要采取市場的方式來進(jìn)行。
3.2.3權(quán)益性融資
權(quán)益性融資模式最具代表性的是香港地鐵在2000年10月發(fā)行股票上市，政府向公眾直接出售23%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了投資主體的多元化。國內(nèi)也有很多城市在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已開始了這種運(yùn)作，所以，這種融資方式可以解決類似地鐵等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資問題。
4.總結(jié)
“十二五”時(shí)期是我國改革開放的關(guān)鍵階段，也是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要時(shí)期。在這個(gè)重要的歷史時(shí)期，政府的作用責(zé)無旁貸，而政府投資作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一，對于國民經(jīng)濟(jì)的意義毋庸置疑。因此，規(guī)范政府投融資模式，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高效率是十分必要的，本文研究投融資模式的意義也在于此，希望能對解決此類問題提供相關(guān)參考。
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第3篇：投融資方式范文
關(guān)鍵字：經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資
中圖分類號：F832.48 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一 引言
2011年1月，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，被國家確定為“三化” （工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化）協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》明確，將提升中原經(jīng)濟(jì)區(qū)域副中心的地位，重點(diǎn)建設(shè)新區(qū)。城市新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是先行、前提和關(guān)鍵，單靠政府財(cái)政和銀行貸款等傳統(tǒng)投融資模式難以實(shí)現(xiàn)。尋找切實(shí)可行的、創(chuàng)新的投融資模式，成為新區(qū)亟待解決的問題。
二 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨的投融資問題
由于身處中原腹地，屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場化程度不高，資本市場也不發(fā)達(dá)，財(cái)政管理制度還不成熟，融資方式比較單一。一直以來，存在著諸多問題：
1.投資主體單一。城市基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)投資的積極性不高，主要依賴政府財(cái)政投資。
2.地方財(cái)政投入嚴(yán)重不足。2012年地方財(cái)政總收入379.0億元，而全年全社會固定資產(chǎn)投資2343.7億元。單單依靠財(cái)政收入搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
3.過分倚重土地出讓收入。近些年，在國家嚴(yán)格保護(hù)耕地的土地管理制度下，這種方式存在著限制越來越嚴(yán)，成本越來越高的趨勢。
4.過度依賴銀行貸款。銀行貸款目前仍是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的主要來源。短期看，徒增了政府的風(fēng)險(xiǎn)，長期看，影響政府的執(zhí)政信譽(yù)。
5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從建設(shè)到運(yùn)營，效益和效率低下。城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)管理目前仍以政府的投資預(yù)算管理為主,管理主體和方式缺乏和市場接軌，效益和效率低下。
如何拓寬投融資渠道，尋求融資量大、高效精細(xì)、風(fēng)險(xiǎn)更小的新型融資方式，成為地方政府亟待解決的問題。
三 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資理論-----項(xiàng)目區(qū)分理論
項(xiàng)目區(qū)分理論來源于上海市城市發(fā)展信息研究中心在2001年的《上海市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施投融資發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》。該報(bào)告首次提出將城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目建成后有無經(jīng)濟(jì)收益、經(jīng)濟(jì)收益屬性和現(xiàn)金流特點(diǎn)，將其分為經(jīng)營性、公益經(jīng)營性和與公益性項(xiàng)目，再分別確定投資主體、資金渠道、運(yùn)作方式及權(quán)益歸屬等，這就是項(xiàng)目區(qū)分理論。這一理論為進(jìn)一步深化城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革提供了理論依據(jù)，也指明了拓寬城市基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道的方向，具體見表1。需要注意的是，這三類項(xiàng)目的劃分不是一成不變的，它們會隨著價(jià)格政策或收費(fèi)體系等情況的變化而互相轉(zhuǎn)化。
表1 項(xiàng)目區(qū)分理論下的城市基礎(chǔ)設(shè)施分類
四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方案的構(gòu)建
1.指導(dǎo)原則
(1)效能化原則:高效籌措到位建設(shè)資金，降低管理費(fèi)用。
(2)市場化原則:定位好政府角色，將市場機(jī)制引入到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營等各環(huán)節(jié)，提高設(shè)施的投資效率和效益。
(3)多元化原則:探索投資主體、投融資渠道、設(shè)施運(yùn)營的多元化。
(4)風(fēng)險(xiǎn)控制原則:強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施投融資的風(fēng)險(xiǎn)意識和控制能力，加強(qiáng)資金監(jiān)管
2.總體思路
遵循項(xiàng)目區(qū)分理論，緊密結(jié)合洛陽新區(qū)的實(shí)際，建立以市場主導(dǎo)的直接融資模式為主，政府主導(dǎo)的間接融資模式為輔，大力引進(jìn)民營資本，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資渠道的多元化。
3.方案構(gòu)建
按照項(xiàng)目區(qū)分理論，將洛陽新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施分為公益性、公益經(jīng)營性、經(jīng)營性等三類，各類投施包含的具體投融資做法如下：
(1)公益性基礎(chǔ)設(shè)施:城市管網(wǎng)、道路、地鐵、綠化、公園、鐵路、防洪、抗震等保證城市運(yùn)行的最基本的公共設(shè)施。這類項(xiàng)目以政府主導(dǎo)的間接融資模式運(yùn)行為主。由于此類項(xiàng)目在建成使用期間，不產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，即使有收益，不確定性大，收益周期會很長。項(xiàng)目應(yīng)由政府直接投資建設(shè)，可實(shí)行“代建制”等項(xiàng)目管理模式，即通過招投標(biāo)等途徑，政府擇優(yōu)選擇有實(shí)力、有技術(shù)、專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的具體實(shí)施，通過項(xiàng)目管理單位協(xié)調(diào)參建各方，控制設(shè)施的成本、質(zhì)量和工期，建成后交付給使用單位。公益性基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式主要有政府財(cái)政投入、政府主導(dǎo)資產(chǎn)置換，銀行貸款等。
(2)公益經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施:學(xué)校、醫(yī)院、廣播電臺、文化娛樂等設(shè)施。這類設(shè)施采用政府主導(dǎo)的間接融資模式與市場主導(dǎo)的直接融資模式相結(jié)合的綜合模式。對于學(xué)校、醫(yī)院等項(xiàng)目，由于日常管理使用和項(xiàng)目收費(fèi)費(fèi)率的限制，這類項(xiàng)目在使用和經(jīng)營中，不能直接取得經(jīng)濟(jì)收益、收益低或較長時(shí)期內(nèi)難以取得回報(bào)，合作企業(yè)不能直接或全部依靠項(xiàng)目獲得收益，收回建設(shè)成本并獲得效益，因此，這類設(shè)施的投融資不能完全推向市場，政府必須承擔(dān)一定的投資責(zé)任。公益經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)可通過BT（建設(shè)-移交）、BLT（建設(shè)-租賃-移交）等項(xiàng)目投融資方式進(jìn)行。
(3)經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施:自來水廠、電廠、熱力、污水處理廠等設(shè)施。這類設(shè)施主要采用市場主導(dǎo)的直接投融資模式。諸如自來水廠、污水處理廠、垃圾處理站等設(shè)施的投融資，可大膽采用比較成熟的BOT（建設(shè)-運(yùn)營-移交）、TOT（移交-運(yùn)營-移交）等投融資方式，由企業(yè)具體來運(yùn)作實(shí)施。對于待建項(xiàng)目，可采用BOT方式，把設(shè)施從建設(shè)到運(yùn)營的一攬子任務(wù)交由企業(yè)來完成；對于己建項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目自身的經(jīng)營情況，選出那些經(jīng)營收入穩(wěn)定、運(yùn)營具有一定的壟斷性等的基礎(chǔ)設(shè)施，通過TOT方式進(jìn)行項(xiàng)目融資，一次籌集足夠資金用于擬建的基礎(chǔ)設(shè)施。
五 方案實(shí)施中政府需要注意的關(guān)鍵問題
1.地方政府結(jié)合本地實(shí)際，及時(shí)出臺相關(guān)法律法規(guī)和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，動用土地、財(cái)稅等調(diào)節(jié)手段，調(diào)動社會力量投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，統(tǒng)籌有序地為基礎(chǔ)設(shè)施投融資方案實(shí)施做好保障和服務(wù)。
2.正確定位政府角色，處理好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司與政府的關(guān)系。由市場主導(dǎo)型的基礎(chǔ)設(shè)施直接投融資模式，其投融資的主體是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營。政府負(fù)責(zé)引導(dǎo)和監(jiān)督，逐步形成“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運(yùn)作”的格局。
3.由政府主導(dǎo)，建立銀行、投資擔(dān)保等金融機(jī)構(gòu)與相關(guān)企業(yè)的長效溝通和合作機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，提高辦事效率。
4、積極改進(jìn)和提升服務(wù)水平，健全和拓展支撐網(wǎng)絡(luò)，樹立起投資環(huán)境優(yōu)、辦事效率高、行政成本低的完備服務(wù)體系，增強(qiáng)引資吸引力。
5、規(guī)范制度，加強(qiáng)監(jiān)管，保障各類城市基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量、服務(wù)和價(jià)格。
參考文獻(xiàn)：
第4篇：投融資方式范文
【關(guān)鍵詞】政府；投融資平臺；轉(zhuǎn)型發(fā)展
一、引言
政府投融資平臺作為加強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)社會發(fā)展的重要資金籌措平臺，尤其在加快地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中發(fā)揮了非常重要的作用。但是隨著市場環(huán)境的不斷發(fā)展變化，政府投融資平臺經(jīng)營管理中也面臨了不少的問題，投融資平臺對資金管理能力不足，資金運(yùn)行效率不高，資金管理公開不夠以及財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)管控不力等問題較為突出。加快推進(jìn)政府投融資平臺經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型，更好地為地方建設(shè)發(fā)展籌集、運(yùn)作資金已經(jīng)成為政府投融資平臺建設(shè)的重要任務(wù)，這對于加快地方的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展也具有非常關(guān)鍵的作用。
二、政府投融資平臺概念及特點(diǎn)分析
政府投融資平臺，也就是由地方政府作為機(jī)構(gòu)的出資人，通過采取財(cái)政撥款或者是以土地、股權(quán)資產(chǎn)等作為機(jī)構(gòu)出資方式，成立的具有獨(dú)立法人資格的機(jī)構(gòu)，主要是承擔(dān)政府主導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)的投融資。政府投融資平臺成立的最主要的目的是為地方政府一些大額資金投入項(xiàng)目建設(shè)，特別是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)園區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)籌集資金，以緩解地方政府的財(cái)政壓力。政府投融資平臺擔(dān)保主要是以政府的信用為擔(dān)保，由政府作為連帶責(zé)任方為融資平臺進(jìn)行債務(wù)兜底。政府投融資平臺主要有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
第一，政府投融資平臺的出資方是地方政府，所以政府投融資平臺的一些投融資行為都應(yīng)該以政府的政策制定為導(dǎo)向，主要是為了完成地方政府的有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等關(guān)系到地方發(fā)展的重大項(xiàng)目。
第二，在地方政府投融資平臺的融資渠道方面，主要還是以銀行等金融機(jī)構(gòu)作為融資主體，融資方式中，最主要的是依據(jù)政府信用進(jìn)行銀行貸款。在融資方式上，包含了貸款、債券、票據(jù)、信托產(chǎn)品以及權(quán)益融資等多種方式，由地方政府進(jìn)行直接或者間接擔(dān)保。
第三，在地方政府投融資平臺的資金投資方向上，大多是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目或者是社會民生、公益項(xiàng)目為主，在項(xiàng)目的運(yùn)作方式上，主要由地方政府通過整合各種存量資源、資產(chǎn)以及資金等，代表政府進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營管理。
第四，地方政府投融資平臺收益情況也各有不同，按照收益性質(zhì)來劃分，地方政府投融資平臺可以分為公益性投融資平臺、準(zhǔn)公益性投融資平臺以及經(jīng)營性融資平臺等幾種方式。
三、地方政府投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景分析
地方政府投融資平臺的設(shè)立，根本上還是為了解決地方政府財(cái)政資金不足等問題，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，不同地方的發(fā)展條件以及發(fā)展環(huán)境的變化，勢必也會造成投融資平臺功能要求的變化。在當(dāng)前形勢下，加快地方政府投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)需要。
1.地方政府投融資平臺運(yùn)作中的問題要求必須轉(zhuǎn)型發(fā)展
地方政府投融資平臺在運(yùn)作中出現(xiàn)了不少的問題，需要加快轉(zhuǎn)型，才能適應(yīng)地方建設(shè)發(fā)展的實(shí)際需要，當(dāng)前的突出問題主要表現(xiàn)在：
（1）地方政府投融資平臺內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)階段很多投融資平臺在經(jīng)營管理中普遍存在著政企不分的問題，特別是對于有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)以及融資任務(wù)等，往往不是以融資平臺自身實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行科學(xué)決策，而是被動地接受地方政府的任務(wù)，投融資平臺日常管理中的一些項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營管理以及投融資活動等，也都需要經(jīng)過層層審批，管理靈活性不足。
（2）地方政府投融資平臺的盈利能力較差。很多投融資平臺資產(chǎn)總量規(guī)模較小，資產(chǎn)的質(zhì)量不高，這直接造成了投融資平臺的融資能力不足。此外，很多投融資平臺的建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)收益結(jié)構(gòu)不合理，收益整體較少，特別是一些周期長、收益低的項(xiàng)目較多，導(dǎo)致了投融資平臺經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張問題。
（3）地方政府投融資平臺融資渠道少。過度依賴銀行貸款，是目前大多數(shù)地方政府投融資平臺普遍存在的問題，這就造成了當(dāng)遇到貨幣信貸政策收緊的情況下，投融資平臺通過銀行信貸進(jìn)行融資的難度會越來越大。
2.新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢要求需要盡快推動投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展
在政策環(huán)境方面，近年來，國家出臺的新預(yù)算法、加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見、地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理等一系列政策，對地方政府債務(wù)如何借、如何還、資金如何運(yùn)作等等，都進(jìn)行了規(guī)范化的管理，這也要求地方政府投融資平臺應(yīng)該緊跟政策的調(diào)整變化，積極轉(zhuǎn)型發(fā)展，調(diào)整自身的經(jīng)營管理運(yùn)作模式，以適應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的系列要求。
在外部經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)增速下滑，經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行壓力日趨明顯，貨幣政策日趨收緊，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn)等等，對各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了深遠(yuǎn)的影響，很多地方面臨著財(cái)政收支吃緊的問題，無論是財(cái)政資金的直接投入還是地方政府的信用擔(dān)保能力等，都受到了直接的影響，要求應(yīng)該積極推進(jìn)投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展，以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢。
四、地方政府投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展對策
1.轉(zhuǎn)變地方政府投融資平臺經(jīng)營管理理念。在我國深化經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下，作為地方政府投融資平臺也應(yīng)該積極的轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，促進(jìn)投融資平臺朝著市場化、專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的方向發(fā)展。特別是在投融資平臺的運(yùn)作過程中，應(yīng)該適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境大的形勢，充分利用好市場經(jīng)濟(jì)杠桿，以實(shí)現(xiàn)投融資平臺的資產(chǎn)盈利作為管理目標(biāo)，在內(nèi)部管理過程中綜合采用資產(chǎn)重組、資本運(yùn)營等一系列的手段，運(yùn)用現(xiàn)代化的全面預(yù)算、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)管控等管理手段，強(qiáng)化投融資平臺的運(yùn)作管理，實(shí)現(xiàn)較高程度的資產(chǎn)化運(yùn)作。
2.優(yōu)化地方政府投融資平臺的治理結(jié)構(gòu)。在地方政府投融資平臺的管理過程中，應(yīng)該注重不斷地健全完善現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式，建立平臺公司法人治理結(jié)構(gòu)，完善平臺董事會、監(jiān)事會設(shè)置，提高投融資平臺在內(nèi)部管理決策、項(xiàng)目安排、人事任免以及大額資金運(yùn)作方面的自主管理能力，打造具有清晰產(chǎn)權(quán)界定、明晰權(quán)責(zé)歸屬、政企分開運(yùn)作、現(xiàn)代企業(yè)管理的投融資平臺，以市場化的經(jīng)營方式，實(shí)現(xiàn)管理水平的提升。
3.不斷增強(qiáng)地方政府投融資平臺的生存能力。在這方面，首先應(yīng)該在改進(jìn)投融資平臺的運(yùn)營能力上下功夫，重點(diǎn)是加快平臺資源的整合，通過經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托運(yùn)營或者是企業(yè)合作、股權(quán)合作等方式，吸引外部資本的進(jìn)入，增強(qiáng)資源整合能力，提高投融資平臺的整體實(shí)力。其次，應(yīng)該注重適當(dāng)?shù)耐卣寡由焱度谫Y平臺的運(yùn)作經(jīng)營范圍，按照不同地方的際發(fā)展情況以及產(chǎn)業(yè)布局要求，在一些具有較高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)、具有較好經(jīng)濟(jì)效益的新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及高科技領(lǐng)域行業(yè)等，加強(qiáng)投融資力度，積極培育新的利潤點(diǎn)，為地方政府投融資平臺長遠(yuǎn)發(fā)展提供后勁。
4.構(gòu)建更加靈活更加多元的融資體系。提高融資能力，是地方政府投融資平臺經(jīng)營管理中必須解決的問題。在融資渠道方面，應(yīng)該堅(jiān)持市場化、高效、便捷、靈活低原則，積極拓展融資渠道。投融資平臺可以創(chuàng)新公共服務(wù)供給機(jī)制，既要積極爭取財(cái)政資金支持，也應(yīng)該通過BOT、ABS、PPP、TOT等項(xiàng)目合作模式，在公共服務(wù)產(chǎn)品投融資中積極地吸引外部社會資本介入，充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿作用，增強(qiáng)項(xiàng)目的融資能力。
5.加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管控。在地方政府投融資平臺轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)的管控作為重點(diǎn)，特別是應(yīng)該制定債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解規(guī)劃，分類妥善處置化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)加強(qiáng)對政府性債務(wù)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)控，建立風(fēng)險(xiǎn)事件應(yīng)急處置工作機(jī)制，加強(qiáng)對地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評估和預(yù)警，及時(shí)分類處置風(fēng)險(xiǎn)事件，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)人合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。
五、結(jié)語
適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新形勢，積極推動政府投融資平臺建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變投融資平臺建設(shè)管理理念，提高對資金運(yùn)營管理的能力，構(gòu)建更加多元靈活的融資體系，完善平臺內(nèi)部管理體制機(jī)制，更好地發(fā)揮政府投融資平臺的功能，為城市建設(shè)發(fā)展提供有力的資金保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁濤.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資模式及其資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究[D].天津大學(xué)，2011（5）.
第5篇：投融資方式范文
關(guān)鍵詞：廉租房融資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
我國廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀
（一）資金來源分析
廉租房建設(shè)是健全我國住房保障體系的重要舉措之一，因此國家對廉租房問題給予高度的重視并不斷增加財(cái)政投入，但是廉租房政策從1998年實(shí)行至今，只解決了很小一部分低收入群體的住房問題，實(shí)際效果不盡如人意，對緩解日益緊張的住房壓力可以說是杯水車薪。究其原因，筆者認(rèn)為廉租房建設(shè)發(fā)展很大程度上受制于日益緊缺的資金來源。
目前，我國廉租房開發(fā)建設(shè)資金的主要來源有財(cái)政專項(xiàng)資金撥款，住房公積金增值收益，社會保障基金，土地出讓金凈收益，社會捐贈。但是它們從根本上都是來源于國家的財(cái)政收入，直接受政府的管轄和支配。除了建設(shè)，政府還要承擔(dān)后期房屋修繕費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用等各項(xiàng)后期追加投資。這種過度依靠的財(cái)政撥款的融資模式，導(dǎo)致廉租房建設(shè)阻力重重，中央和各地政府也因此面臨巨大的財(cái)政壓力。
（二）資金缺口測算
國務(wù)院《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》中指出，從2009年起到2011年，我國計(jì)劃在三年時(shí)間內(nèi)基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，同時(shí)進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度。2009至2011年，我國計(jì)劃新增廉租住房518萬套，目標(biāo)覆蓋人口共計(jì)709萬人，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼涉及191萬戶居民。以廉租房人均面積為16.26平方米，未來三年覆蓋人口709萬，普通簡裝修小戶型建筑物每平方米造價(jià)為1795 元為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算：2009-2011年廉租房建設(shè)實(shí)施實(shí)物補(bǔ)貼需要的資金總量為：20430690萬元。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，截至2009 年6月，我國已完成廉租住房項(xiàng)目投資310億元，計(jì)劃投資1048億元?？鄢@部分已經(jīng)提供了住房保障的資金，新建廉租房資金缺口至少為685億元。隨著社會保障體系的完善，將會有更多人納入廉租房保障體系中，到時(shí)候廉租房的建設(shè)資金將遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。所以若廉租房建設(shè)僅依靠政府財(cái)政純政策性的支持，將會出現(xiàn)更大的資金缺口。
REITs介入廉租房融資體系的可行性分析
2005年兩會期間，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會為解決廉租房融資難的問題提出了一個(gè)提案：“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！狈康禺a(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是指通過發(fā)行基金收益憑證募集資金作為基金資產(chǎn)，然后將基金資產(chǎn)交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作管理，專門投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。從本質(zhì)上看屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其典型的運(yùn)作方式是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。
（一）REITs介入廉租房融資體系的模式
我國廉租房只租不售，現(xiàn)金回流小，但是租金收益穩(wěn)定的情況，可以采取REITs的運(yùn)作方式，具體的運(yùn)作模式如圖1所示：由政府無償劃拔廉租房用地，規(guī)劃廉租房建設(shè)方案，審批符合標(biāo)準(zhǔn)的住戶，由信托公司負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金、建設(shè)開發(fā)廉租房（或者尋找可供投資回購的二手房源），出租給審核通過的低收入群體，管理及維護(hù)相關(guān)物業(yè)，將每年的租金和政府補(bǔ)貼扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用及相關(guān)稅收后作為分紅分給投資人，在這個(gè)過程中，政府提供一定的稅收減免和信用擔(dān)保。
（二）可行性分析
1.快速有效解決融資問題。REITs參與廉租房融資之后，可以將資本市場大量的閑置資金募集起來，吸引養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金投入廉租房的建設(shè)。這種投資不僅周期長可以保證廉租房建設(shè)的長期性需要，又可以在短時(shí)間內(nèi)有效緩解財(cái)政壓力，彌補(bǔ)廉租房建設(shè)開發(fā)的資金缺口，盡快解決低收入人群住房問題。財(cái)政部門可以將補(bǔ)貼款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)給信托公司，由信托公司統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)用，各住戶上交的租金也可以直接劃歸信托公司使用和管理，既減少政府資金在各部門之間來回周轉(zhuǎn)麻煩，又提高了資金的利用效率。廉租房管理部門可以借鑒水電費(fèi)收繳系統(tǒng)，將住戶工資賬戶與信托公司的賬戶直接掛鉤，這樣既保證租金的定期回流又可以時(shí)時(shí)監(jiān)督住戶的收入情況，一定程度上有助于退出機(jī)制的完善。
2.科學(xué)規(guī)范管理建設(shè)基金。在實(shí)際操作中，信托公司可以將廉租房的財(cái)政補(bǔ)貼與其它資金結(jié)合一起進(jìn)行投資或者將長期穩(wěn)定的租金收益回報(bào)暫時(shí)彌補(bǔ)其它高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的投資收益，有效降低資金的投資風(fēng)險(xiǎn)，使信托公司所控制的資金可以統(tǒng)籌管理，提高資金升值能力。同時(shí)，在政府相關(guān)部門的監(jiān)督下，信托公司要定期針對財(cái)政補(bǔ)貼和租金收入的分配使用情況向相關(guān)部門提交詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，防止信托公司將該資金流失或不合理利用。這樣商業(yè)化的運(yùn)作資金可以有效地防止資金在周轉(zhuǎn)過程中的挪用現(xiàn)象，在廉租房實(shí)際操作中保證公平公正。
3.保證REITs收益率。目前，我國廉租房市場有大量穩(wěn)定的住房需求，相比而言廉租房房源卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而且這種現(xiàn)象未來數(shù)年將不會改變，所以新建的廉租房或新回購的二手房都能保證較高的入住率，入住戶也都會按時(shí)足額繳納租金，這些穩(wěn)定的租金量可以保證未來的收益回報(bào)。另一方面，因?yàn)檎诹夥縍EITs運(yùn)作中不僅無償提供土地，大大降低開發(fā)成本，還會在后期提供各種稅費(fèi)減免以及相應(yīng)的政策照顧，保證投資基金能達(dá)到預(yù)定的收益率，同時(shí)也為信托公司的業(yè)務(wù)發(fā)展和開拓市場提供便利。另外，在廉租房REITs的運(yùn)作中隱含了政府的信用保證，比普通投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，但又比國債收益率高，這將會吸引眾多投資者參與其中。
新模式效益增進(jìn)分析
（一）政府效率提高
1.實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變。將政府直接主導(dǎo)型的融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)檎龑?dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作模式，將廉租房管理的具體運(yùn)作交給信托公司，政府只負(fù)責(zé)政策上的支持和監(jiān)督，保證信托公司的的有效運(yùn)作即可，避免直接插手具體事務(wù)操作，這樣既保證效率的同時(shí)又加強(qiáng)了監(jiān)督，使政府由管理型政府轉(zhuǎn)變?yōu)樨?zé)任性政府。
2.節(jié)省政府開支。如果政府將廉租房的物業(yè)管理，后期維護(hù)，資金管理等業(yè)務(wù)都轉(zhuǎn)移給了信托公司，政府完全可以避免相應(yīng)的開支和人員安排，節(jié)省更多的人力物力用于監(jiān)管，而且信托公司可以聯(lián)合專業(yè)的物業(yè)管理公司，基金托管公司，管理顧問公司，高效地安排除審核入住外其它的事情，節(jié)省政府的精力和開支，優(yōu)化廉租房管理結(jié)構(gòu)。
3.提高廉租房基金使用的透明度。政府直接操作廉租房租金，信息不能及時(shí)對外公開，資金在各級各地方政府之間流轉(zhuǎn)緩慢，程序復(fù)雜，這個(gè)過程中可能會產(chǎn)生腐敗貪污現(xiàn)象，造成大筆廉租房租金被挪用，增加保障性資金風(fēng)險(xiǎn)。如果政府將租金及財(cái)政補(bǔ)貼作為收益直接交由信托公司管理，將資金更專業(yè)更高效的利用于其它投融資活動，提高資金的收益率。另外，根據(jù)《信托法》及相關(guān)規(guī)定，廉租房信托必須有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制和信息披露機(jī)制，加上眾多投資人和財(cái)政部門的監(jiān)督，使得廉租房的租金及政府補(bǔ)貼等相關(guān)資金可以被有效利用。
4.實(shí)現(xiàn)廉租房統(tǒng)籌管理?，F(xiàn)行的由各級政府負(fù)責(zé)的運(yùn)作模式，由中央，各地方政府分別補(bǔ)貼，像北京這樣的大城市甚至將廉租房按照區(qū)縣劃分，分別管理，造成各地區(qū)間的相互推托責(zé)任，申請審核、補(bǔ)貼發(fā)放過程中的運(yùn)作略有不同，影響廉租房住戶在區(qū)縣間轉(zhuǎn)移和入住時(shí)間。同時(shí)，財(cái)政撥款的層層劃撥一定程度上影響了補(bǔ)貼資金的使用效率，也減少了這部分資金所具有的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和升值能力。由信托公司接管后，中央政府可以直接下?lián)苎a(bǔ)貼資金到信托公司的賬戶，避免資金分割同時(shí)也減少了資金無效率周轉(zhuǎn)的時(shí)間，使得國家財(cái)政補(bǔ)貼可以及時(shí)進(jìn)入再升值的階段，從而在整體上提高信托基金的收益率，吸引更多投資者。
（二）低收入者受益增加
1.享受優(yōu)質(zhì)房源和高水平物業(yè)管理。由于REITs在開發(fā)之初會找專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估回購二手房或者新建廉租房的市場價(jià)值，結(jié)合房產(chǎn)的地理位置，開發(fā)成本，管理費(fèi)用等多個(gè)方面綜合考慮投資回報(bào)率，所以只有運(yùn)作規(guī)范，市場前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到REITs的積極支持，因此，REITs的介入能夠有效地幫助市場辨別優(yōu)質(zhì)房源，提高二手房的回購使用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
另外，信托公司會聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，提供更專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，而政府在減少實(shí)際操作事物的同時(shí)必將把更多的精力用于監(jiān)管，這樣政府和信托公司互相補(bǔ)充，互相制約，更加有利于完善廉租房體系的建設(shè)。
2.擴(kuò)大廉租房體系保障范圍。房地產(chǎn)信托基金吸納了大量閑置資本，它的介入會使整個(gè)廉租房體系中的資金量擴(kuò)大，政府只須補(bǔ)充資本回報(bào)收益與廉租房租金之間的差額即可，這使得政府有更充裕的資金用于廉租房建設(shè)和開發(fā)，提高補(bǔ)貼金數(shù)額，降低廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使得更多低收入者可以被納入廉租房保障體系中。
（三）信托公司風(fēng)險(xiǎn)降低
信托公司可以獲得穩(wěn)定的投資收益，降低信托基金整體風(fēng)險(xiǎn)。廉租房REITs是以廉租房的租金收入加上政府補(bǔ)貼扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給投資人的。雖然收益率不高，但是每年國家投入大量資金用于保障性住房建設(shè)和補(bǔ)貼，這給投資者提供了穩(wěn)定的收益回報(bào)。
同時(shí)，廉租房的空置率很低，租金受市場房價(jià)影響較小，可以保證每月穩(wěn)定的租金回流，所以長期穩(wěn)定的租金來源大大降低投資廉租房建設(shè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，這樣其整體投資虧損風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低，為信托公司長久穩(wěn)健地發(fā)展提供保障。還有REITs投資廉租房建設(shè)開發(fā)有政府信用作擔(dān)保，無形中增強(qiáng)了其社會公信度，為信托公司積累信譽(yù)，提高競爭力，為該公司其它基金項(xiàng)目的開發(fā)拓寬市場。
結(jié)論
REITs參與廉租房的融資建設(shè)，可以有效利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品來擴(kuò)大資金來源的渠道，不僅能彌補(bǔ)政府財(cái)政投入的不足，緩解廉租房融資的壓力，還能減少政府在廉租房實(shí)際運(yùn)作中的直接參與，逐步向商業(yè)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變，提高整體效率，從而加快廉租房建設(shè)進(jìn)程，使更多低收入者早日住進(jìn)優(yōu)質(zhì)的廉租房?？梢哉f，REITs介入廉租房融資是一種多方共贏的改進(jìn)模式，值得借鑒推廣。
房地產(chǎn)投資信托基金介入廉租房融資這一課題，從2005年提出建議至今已五年有余，但是受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的阻礙發(fā)展緩慢。時(shí)至今日，在中央大力推進(jìn)保障房建設(shè)的背景下，廉租房REITs這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品才終于從建議走到了試點(diǎn)實(shí)踐，相信之后能有較快的進(jìn)展。當(dāng)然，解決廉租房發(fā)展問題絕非易事，這一過程漫長而艱難，一方面需要政府的積極推動和多方協(xié)調(diào)，以及包括稅收減免，風(fēng)險(xiǎn)管理等配套政策的支持，另一方面REITs的介入是否真的能發(fā)揮其作用也需要在實(shí)踐過程中得以檢驗(yàn)和改進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
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2.雷蕙，宇羅華.關(guān)于REITs在廉租房融資運(yùn)用中的探討[J].市場論壇，2008.12
第6篇：投融資方式范文
一、金融投資的主要風(fēng)險(xiǎn)
1．市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于匯率、利率、股市價(jià)格等的變化導(dǎo)致的投資收益或本金沒有預(yù)料到的潛在的損失風(fēng)險(xiǎn)。由此可以看出，市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括商品風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)。在金融投資的市場中，市場風(fēng)險(xiǎn)習(xí)慣上也被稱為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是金融投資者利用金融投資工具（權(quán)證、期貨、外匯、黃金等）展開投資的行為，但是金融投資工具的節(jié)奏、市場價(jià)格等是變化的，投資行為會隨著變化而引起損失風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，金融工具價(jià)格的波動周期比較頻繁，所以從這個(gè)意義上來講，金融投資過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是市場風(fēng)險(xiǎn)。按照形成風(fēng)險(xiǎn)的原因，市場風(fēng)險(xiǎn)又可以分為外部因素風(fēng)險(xiǎn)與投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險(xiǎn)。市場外部因素風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境等宏觀因素造成的，包括購買力風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等；投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險(xiǎn)指的是由投資者自身內(nèi)部因素引起，與市場不存在全面、系統(tǒng)的聯(lián)系，如新產(chǎn)品的開發(fā)失敗，公司銷售業(yè)績不好等。市場外部因素風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)是無法消除的，而投資者自身內(nèi)部因素風(fēng)險(xiǎn)是可以消除的，可以進(jìn)行投資整合等最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)。
2．信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)又被成為違約風(fēng)險(xiǎn)，指的是交易對方?jīng)]有能夠按照約定合同中的義務(wù)履行而造成的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。即受信方?jīng)]有能夠履行按期還本付息的責(zé)任，使授信方的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏差的可能性，是金融投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要類型。信用風(fēng)險(xiǎn)的特征主要有周期性、可控性、傳染性、客觀性。周期性是指信用收縮與擴(kuò)張交替出現(xiàn)；可控性是指風(fēng)險(xiǎn)可以同一系列的措施將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低；傳染性是指一個(gè)或者少數(shù)的信用主體由于破產(chǎn)或者經(jīng)營困難就會導(dǎo)致整個(gè)信用秩序的混亂和中斷信用鏈條；客觀性是指風(fēng)險(xiǎn)是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的。隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，貨幣基金、債券等固定收益類的金融工具逐漸成為了重要的一個(gè)投資品種，伴隨著融資債券發(fā)行主體的不斷擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)在不斷地累積。由于信用風(fēng)險(xiǎn)控制的艱巨性、破壞性、長期性、潛在性等特點(diǎn)，如何最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)，是人們需要思考的一個(gè)重要問題。
3．破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是債券和股票投資者必須要面對的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)公司由于操作與轉(zhuǎn)不良、經(jīng)營管理不善等原因所導(dǎo)致的負(fù)債累累難以維持時(shí)，公司有可能會申請破產(chǎn)。按照國際慣例，破產(chǎn)公司償還債務(wù)的先后順序?yàn)椋?0天到期的管理費(fèi)用、租賃費(fèi)用、拖欠貸款；90天到期的銀行的短期貸款、拖欠的工資、稅款、債券、優(yōu)先股、普通股。所以，當(dāng)一家公司宣布破產(chǎn)時(shí)，債券和股票價(jià)格會急劇下跌，尤其是處在償還最后面的股東們有可能會血本無歸。
4．利率風(fēng)險(xiǎn)。利率是我國政府控制貨幣供應(yīng)的主要手段，由于其官定性質(zhì)，所以相對比較穩(wěn)定。但是，國際市場當(dāng)中的利率變化幅度比較頻繁而且幅度較大，難以捉摸，所以利率風(fēng)險(xiǎn)也是債券投資者所要考慮的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。債券的價(jià)格由市場利率和債券收益決定，當(dāng)債券收益一定的時(shí)候，債券的價(jià)格與市場的利率是成反比關(guān)系的，當(dāng)市場利率發(fā)生變化的時(shí)候，債券的價(jià)格就會向反方向移動。與破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相比，利率風(fēng)險(xiǎn)時(shí)效性更長，影響力更大，輻射度更強(qiáng)，涉及面更廣。
二、金融投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施
金融投資的主體要有意識、有目的地通過檢察、控制、組織、計(jì)劃等有針對性的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，使風(fēng)險(xiǎn)的影響程度最大化的得到削弱，投資主體以獲得最大的投資效益。由于風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比例關(guān)系，投資的風(fēng)險(xiǎn)越大，得到的收益就越大；投資的風(fēng)險(xiǎn)越小，而得到的收益就越少。所以，投資主體基本上都偏向于投資風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，因此，金融投資風(fēng)險(xiǎn)防范就顯得更為重要。
1．投資主體要選擇科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。由于在投資過程中，利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等它們的風(fēng)險(xiǎn)是不同的，所以投資主體在防范風(fēng)險(xiǎn)的過程中，要根據(jù)投資的風(fēng)險(xiǎn)選擇合理的、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一般來說，投資主體可以選擇風(fēng)險(xiǎn)保留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)消除、損失控制四種方式。風(fēng)險(xiǎn)保留是風(fēng)險(xiǎn)防范比較經(jīng)濟(jì)的一種方式，如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資主體可以根據(jù)自己的資金支付；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移指的是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式主要是保險(xiǎn)和合同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移指的是通過合同等契約形式，將讓渡人風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給受讓人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有時(shí)候可以大大地降低投資主體的風(fēng)險(xiǎn)程度；風(fēng)險(xiǎn)消除指的是通過預(yù)測和分析等，預(yù)期投資后果不理時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)化解，主要有風(fēng)險(xiǎn)終止、風(fēng)險(xiǎn)排除、風(fēng)險(xiǎn)化解、風(fēng)險(xiǎn)避免。其中，風(fēng)險(xiǎn)避免是比較消極的一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，因?yàn)樵诜艞夛L(fēng)險(xiǎn)行為的時(shí)候，也放棄了一些潛在的目標(biāo)利益；損失控制指的是采取措施、制定計(jì)劃減少實(shí)際損失或者降低損失的可能性?？刂频倪^程包括事前、事中、事后三個(gè)環(huán)節(jié)。事前控制是為了降低風(fēng)險(xiǎn)損失的幾率，事中與事后是為了減少實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)損失。
2．建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度。在投資主體在進(jìn)行投資時(shí)，從可行性研究到最后的投資決策，將風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度融入到投資主體的投資全過程當(dāng)中，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作滲入到企業(yè)的管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)。這樣風(fēng)險(xiǎn)防范管理才會充分發(fā)揮作用，減少各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果等投資決策做出來之后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估等，風(fēng)險(xiǎn)管理者沒有全過程參與的話，第一手的資料比較匱乏，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估的時(shí)候有可能無法做出更加全面的評估，導(dǎo)致不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。
3．加強(qiáng)多元化投資。多元化的投資模式是投資主體分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段，多元化的投資是投資主體根據(jù)自身的實(shí)際情況與市場情況有選擇的在各種理財(cái)產(chǎn)品、權(quán)證、期貨、外匯、黃金、債券、股票、基金等方面進(jìn)行投資，選擇合理的搭配，進(jìn)行組合投資，以分散風(fēng)險(xiǎn)。多元化的投資模式分散風(fēng)險(xiǎn)的理論依據(jù)是，從概率統(tǒng)計(jì)原理上來講，不同產(chǎn)品的利潤率是不完全相關(guān)或者獨(dú)立的，投資多種產(chǎn)品多種產(chǎn)業(yè)在利潤、空間、時(shí)間上相互抵消，相互補(bǔ)充，可以降低投資主體的利潤風(fēng)險(xiǎn)。
第7篇：投融資方式范文
>> 房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)與投資行為分析 上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇趨勢及影響分析 上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式探討 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式對上市公司利潤的影響 上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式多偏好成本模式的研究 上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的動因分析 淺析上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對上市公司業(yè)績的影響 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對上市公司的影響 我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資偏好行為分析 資本結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的影響 房地產(chǎn)上市公司存貨對利潤的動態(tài)影響 宏觀政策對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響 宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)績效影響的實(shí)證分析 房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)對公司績效影響的理論分析 淺析房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化 上市公司負(fù)債融資對投資行為影響的實(shí)證分析 基于財(cái)務(wù)視角的房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力影響因素研究 上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇動因及監(jiān)管建議 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l.
②2013年7月，上市房地產(chǎn)公司新湖中寶公布股權(quán)再融資預(yù)案，擬募資55億用于上海棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，這是上市房企三年來首單再融資。業(yè)界普遍將新湖中寶的融資預(yù)案視為房地產(chǎn)上市公司股權(quán)再融資開閘的信號。資料來源：.
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第8篇：投融資方式范文
關(guān)鍵詞:行為金融學(xué);證券市場;投資方法
中圖分類號:F830.91文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3198(2009)18-0138-02
1 行為金融學(xué)理論
行為金融理論是20世紀(jì)80年代以來興起的一種綜合現(xiàn)代金融理論,它是金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家在研究金融市場“特異性”過程中形成、完善并把人的有限理性引入其中的理論體系。它從微觀個(gè)體以及產(chǎn)生這種行為的更深層次的心理、社會動因來研究、解釋和預(yù)測資本市場的現(xiàn)象和問題,本質(zhì)上,行為金融是深入研究被標(biāo)準(zhǔn)金融理論忽略的決策黑箱,它把投資決策看成是投資者在一種心理上計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)與收益并進(jìn)行決策的過程,是經(jīng)濟(jì)行為科學(xué)化研究方法的一種價(jià)值分析回歸。長期以來,傳統(tǒng)金融理論是以投資者理性、市場完善、投資者效用最大化等作為假定前提,認(rèn)為證券市場的價(jià)格不僅是理性的,而且包含了所有市場信息。
行為金融學(xué)和傳統(tǒng)金融學(xué)主要存在以下區(qū)別:
2 對我國證券市場投資者行為偏差的分析
2.1 過度反應(yīng)
股票市場的過度反應(yīng)研究最早是由德邦特和撒勒(1985)進(jìn)行的,他們發(fā)現(xiàn)投資者對于近期的好消息傾向于過度反應(yīng),致使股票價(jià)格超過其內(nèi)在價(jià)值。
中國股票市場不僅波動幅度大,而且波動的頻率也相當(dāng)高。股市的劇烈波動導(dǎo)致了投資者的過度交易與市場投機(jī)心理,而市場濃烈的投機(jī)氛圍則反過來會推進(jìn)股價(jià)波動幅度與頻率。因此,中國股市的頻繁大幅度波動性從側(cè)面反映了我國股票市場投資者的過度投機(jī)行為。
2.2 處置效應(yīng)
斯特曼和謝弗林研究發(fā)現(xiàn),處置效應(yīng)是一種比較典型的投資者認(rèn)知偏差,表現(xiàn)為投資者對投資贏利的“確定性心理” 和對虧損的“損失厭惡心理”,在行為上主要表現(xiàn)為急于賣出贏利的股票,輕易不愿賣出虧損股票的現(xiàn)象等。實(shí)際上,處置效應(yīng)正是前景理論的應(yīng)用,因?yàn)橼A者呈現(xiàn)給投資者的是盈利前景,投資者此時(shí)傾向于接受確定性結(jié)果,而輸者呈現(xiàn)給投資者的是損失前景,投資者此時(shí)傾向于冒險(xiǎn),于是投資者持有已套牢股票更長時(shí)間,持有已獲利股票較短時(shí)間。
我們認(rèn)為處置效應(yīng)反映了投資者回避實(shí)現(xiàn)損失的傾向,在很多情況下,處置效應(yīng)主要是受到投資者心理因素的影響,這會削弱投資者對投資風(fēng)險(xiǎn)和股票未來收益狀況的客觀判斷,非理性地長期持有一些失去基本因素的股票,使得投資者盈少虧多。
2.3 噪音交易
行為金融學(xué)家對噪音交易現(xiàn)象進(jìn)行了研究。他們認(rèn)為,在噪音交易者和短期性投資者存在的市場中,交易者都擁有自己的信息。在他擁有的信息集合中,利用其中某一信息的投資者越多,他就越可能利用該信息獲利,這些信息可能是與基礎(chǔ)價(jià)值有關(guān)的信息,也可能是與基礎(chǔ)價(jià)值毫無關(guān)系的噪音,這就是所謂的信息聚集正溢出效應(yīng)。而這一效應(yīng)可能使努力獲取新信息的交易者無法得到相應(yīng)的回報(bào),不利于信息搜集與資源配置。
中國股市中噪音交易者太多,1999年紐約交易所的年平均換手率在20%―50%之間,而1998年―2000年我國滬深股市流通股的年平均換手率分別是395%、388%和477%,噪音交易太多導(dǎo)致股票市場系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所占比例太高,同時(shí)總風(fēng)險(xiǎn)太大。平均而言,滬深股市系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)占總風(fēng)險(xiǎn)的比例為39%,這一數(shù)字顯著高于美國、英國、香港等成熟股市。
2.4 羊群行為
羊群行為是指投資者在信息環(huán)境不確定的條件下,行為受到其他投資者的影響并模仿他人的決策。行為金融學(xué)家從人類的從眾心理、投資者之間的信息不對稱及有限理性等角度來探討其內(nèi)生機(jī)制。在股票市場上的羊群行為是多種多樣的,主要有以下兩種:(1)基于信息的羊群行為。完全信息是新古典金融理論的一個(gè)前提假設(shè),但事實(shí)上,即使在信息傳播高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會,信息也是不充分的。在信息不充分的情況下,投資者的決策往往不完全是依據(jù)已有的信息,而是依據(jù)對其他投資者的投資行為的判斷來進(jìn)行決策。這樣就形成了羊群行為。我國證券市場中存在的大量的“跟風(fēng)” 、“跟莊” 的投資行為就是典型的羊群行為。(2)基于名譽(yù)與基于報(bào)酬的羊群行為。這種現(xiàn)象在基金經(jīng)理中相當(dāng)普遍,由于雇主不了解基金經(jīng)理的能力,同時(shí)基金經(jīng)理也不了解自己的投資能力,為了避免因投資失誤而出現(xiàn)的名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和自己的報(bào)酬,基金經(jīng)理有模仿其他基金經(jīng)理投資行為的動機(jī)。如果許多基金經(jīng)理都采取同樣的行動,羊群行為就發(fā)生了。我們股市中投資基金投資風(fēng)格雷同顯示出羊群效應(yīng)的普遍存在。
3 基于行為金融學(xué)的投資方法及其在我國的應(yīng)用
3.1 反向投資策略
反向投資策略是行為金融理論針對羊群行為而產(chǎn)生的一種積極的投資策略。就是買進(jìn)過去表現(xiàn)差的股票而賣出過去表現(xiàn)好的股票來進(jìn)行套利的投資方法。當(dāng)龐大的個(gè)人投資者群體的聯(lián)動推進(jìn)投機(jī)性正向及負(fù)向泡沫放大時(shí),基金經(jīng)理可以利用能預(yù)期的股市價(jià)格反轉(zhuǎn),采取相反投資策略進(jìn)行套利交易。行為金融理論認(rèn)為反向投資策略是對股市過度反應(yīng)的一種糾正。
由于市場隨時(shí)都可能發(fā)生變化,基金經(jīng)理不但需要良好的洞察力和應(yīng)變力,更需要直面市場以及同業(yè)壓力的勇氣?；鸾?jīng)理在投資理念中融入行為金融的投資理念,一方面防止自身的羊群行為,一方面利用大多數(shù)投資者的行為偏差對市場整體走向做出較為準(zhǔn)確的判斷,并進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置,這在很大程度上能夠體現(xiàn)出基金經(jīng)理們的投資運(yùn)作水平。
3.2 利用行為偏差策略
行為金融學(xué)認(rèn)為市場是非有效或不完全有效的,由于投資者受經(jīng)驗(yàn)法則的謬誤和情緒因素的影響,將會導(dǎo)致證券的市場價(jià)格偏離理論價(jià)格。通過發(fā)現(xiàn)這些偏差,買入低估的股票,賣出高估的股票,可以獲得超額的收益。例如,根據(jù)行為金融學(xué)的理論,市場中的投資主體可能會對市場中的信息反應(yīng)遲緩,在利好消息造成某種證券價(jià)格上漲后,這種上漲的趨勢就有可能會持續(xù)一定的時(shí)間。因此,買入價(jià)格開始上漲的證券,賣出價(jià)格開始下跌的證券的慣易策略就成為基金經(jīng)理可以選擇的投資策略。慣易策略是首先對股票收益和交易量設(shè)定過濾準(zhǔn)則,當(dāng)股市收益和交易量滿足過濾準(zhǔn)則就買入或賣出股票的投資策略。行為金融定義的慣易策略源于對股市中間收益延續(xù)性的研究。Jegadeeshkg和Titman(1993)發(fā)現(xiàn),資產(chǎn)股票組合的中間收益呈連續(xù)性,即中間價(jià)格具有向某一方向連續(xù)的動態(tài)效應(yīng)。事實(shí)上,美國價(jià)值線排名就是慣易策略利用的例證。基金經(jīng)理只有對投資者的心理,對市場延遲反應(yīng)影響的性質(zhì)和程度,以及證券價(jià)格變動的趨勢和持續(xù)時(shí)間有深刻的了解和準(zhǔn)確的把握,才能在合適的時(shí)機(jī)買入和賣出證券。此時(shí),對于投資者大眾心理的研究和把握就成為優(yōu)秀的投資基金經(jīng)理必備的一項(xiàng)能力。
3.3 投資組合策略
行為金融學(xué)認(rèn)為,證券市場并不是有效的(一般指半強(qiáng)勢有效)。這就意味著傳統(tǒng)的證券組合投資理論中,“在有效市場中,投資者不可能獲得與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不對稱的額外收益”的提法在實(shí)踐中是不成立的,也就是說,通過選擇合適的組合投資策略,投資者將可能獲得額外收益。
3.4 購買并持有策略
個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資與股票應(yīng)執(zhí)行幾種能幫助控制認(rèn)識錯(cuò)誤和心理障礙的安全措施?？刂七@些心理障礙的關(guān)鍵方法是所有類型的投資者都要實(shí)施一種嚴(yán)格的交易策略――“購買并持有”策略。投資者在為組合購入一支股票時(shí),應(yīng)詳細(xì)記錄購買理由,而且要指定一定的標(biāo)準(zhǔn)以利于進(jìn)行投資決策。長期采取“購買并持有”策略,通常業(yè)績將超過高周轉(zhuǎn)率的短期交易策略。
3.5 捕捉并集中投資策略
行為金融理論下的投資者應(yīng)該追求的是努力超越市場,采取有別于傳統(tǒng)型投資者的投資策略從而獲取超額收益。要達(dá)到這一目的,投資者可以通過三種途徑來實(shí)現(xiàn):一是盡力獲取相對于市場來說超前的信息優(yōu)勢,尤其是未公開的信息;二是選擇利用較其他投資者更加有效的模型來處理信息。而這些模型也并非是越復(fù)雜就越好,關(guān)鍵是實(shí)用和有效;三是利用其他投資者的認(rèn)識偏差等心理特點(diǎn)來實(shí)施成本集中策略。一般的投資者受傳統(tǒng)投資理念的影響,注重投資選擇的多樣化和時(shí)間的間隔化來分散風(fēng)險(xiǎn),從而導(dǎo)致收益隨著風(fēng)險(xiǎn)的分散而降低。而行為金融投資者則在捕捉到市場價(jià)格被錯(cuò)誤定價(jià)的股票后,率先集中資金進(jìn)行集中投資,贏取更大的收益。
4 結(jié)語
行為金融學(xué)雖然在國外產(chǎn)生并發(fā)展起來,但由于中國證券市場是一個(gè)新興的市場,許多規(guī)章制度都不完善,基本上是個(gè)無效的市場。在這個(gè)市場中進(jìn)行研究,要結(jié)合中國的自身特點(diǎn)加以發(fā)展和利用,探索出適合中國廣大股民投資行為、投資策略,以更有利于中國資本市場的發(fā)展。
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第9篇：投融資方式范文
關(guān)鍵詞：地方政府平臺公司 投資 融資
為遏制地方政府違法違規(guī)融資，2012年12月24日，財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行、銀監(jiān)會四部門聯(lián)合下達(dá)了關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知，要求嚴(yán)禁地方政府平臺公司直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資，切實(shí)規(guī)范地方政府以回購方式舉借政府性債務(wù)行為，加強(qiáng)對融資平臺公司注資行為管理，進(jìn)一步規(guī)范融資平臺公司融資行為，堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。由此可見，對地方政府平臺公司投融資平衡模式進(jìn)行研究，合理調(diào)整地方政府平臺公司投融資結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為一個(gè)十分緊迫的問題。
一、地方政府平臺公司投融資現(xiàn)狀與問題分析
根據(jù)國發(fā)〔2010〕19號文件，地方政府融資平臺公司指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。具體來說，政府投融資平臺公司是指經(jīng)由各級地方政府組建、國資委控股的投資公司，它們代表地方政府履行行業(yè)投資、行業(yè)整合的職能，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值任務(wù)。地方政府平臺公司的運(yùn)作路線可以描述為：各級地方政府對地方政府平臺公司以實(shí)物資產(chǎn)或貨幣資產(chǎn)注資；地方政府平臺公司以資產(chǎn)為紐帶向國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行等債權(quán)人借款，或者向銀行間市場發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)及短期融資證券，或者向證券市場發(fā)行公司債、資產(chǎn)支持證券等，再轉(zhuǎn)貸給所屬各級項(xiàng)目公司，用于支持項(xiàng)目的投資建設(shè)。
地方政府投融資平臺公司在投融資方面的問題主要有：一方面投資項(xiàng)目較多，管理比較分散、長短期投資結(jié)構(gòu)不合理；另一方面融資數(shù)額不夠且成本高，項(xiàng)目資金缺口大，經(jīng)常將短期資金長期投資，造成財(cái)務(wù)問題[1]。根據(jù)國家審計(jì)署2011年6月的審計(jì)報(bào)告，截至2010年底，我國共有省、市、縣三級政府設(shè)立的融資平臺公司6576家，其政府性債務(wù)余額高達(dá)49710.68 億元，占全國地方政府性債務(wù)余額總額的46.38%[2]。如此高的債務(wù)，大大增加了地方政府平臺公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，若不能按期償還，將造成惡劣影響。
二、地方政府平臺公司投融資平衡模式淺析
地方政府平臺公司作為聯(lián)結(jié)資本所有者和項(xiàng)目所有者的橋梁，一方面承擔(dān)著從資本所有者手中進(jìn)行融資的任務(wù)，此時(shí)，地方政府平臺公司作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要盡量降低融資成本，合理融集資金；另一方面地方政府平臺公司又扮演著投資者的角色，需要合理安排籌集的資金，做好項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)評估，合理安排長、中、短期投資，實(shí)現(xiàn)收益最大化。地方政府平臺公司當(dāng)前投資不合理且融資困難、成本較高、負(fù)債現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了其面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，研究地方政府平臺公司投融資平衡模式，就應(yīng)當(dāng)從投資和融資兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。
管控投資，是地方政府平臺公司實(shí)現(xiàn)投融資平衡的一個(gè)重要方面。地方政府平臺公司應(yīng)首先對需要投資的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性和風(fēng)險(xiǎn)及收益評估，然后根據(jù)所得的評估報(bào)告，與項(xiàng)目的公益性相結(jié)合，利用加權(quán)平均法或者匯總平均法，計(jì)算各項(xiàng)目的得分和排名，綜合選取應(yīng)當(dāng)投資的對象，同項(xiàng)目承擔(dān)方建立有關(guān)投資雙方權(quán)利義務(wù)的合約。在投資完成后，地方政府平臺公司還要對投資資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整投資計(jì)劃，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，早日收回投資成本和收益，繼續(xù)為其他項(xiàng)目提供資金。
合理融資，是地方政府平臺公司實(shí)現(xiàn)投融資平衡的另一個(gè)重要方面。合理融資，意味著融資規(guī)模和融資成本要控制在一個(gè)適度的范圍內(nèi)。地方政府融資平臺公司要根據(jù)自身融資能力籌集相應(yīng)規(guī)模的資金。超過企業(yè)理想融資規(guī)模的融資，不僅融資過程更加復(fù)雜、困難，融資成本也相應(yīng)增加，還會造成地方政府平臺公司和銀行等資金出借方整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，最后由政府出面進(jìn)行調(diào)節(jié)，不利于地方政府平臺公司自身的經(jīng)營管理。2012年3月，中國銀監(jiān)會對地方政府平臺公司貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管提出了新要求，銀行要按照“保在建、壓重建、控新建”的要求，堅(jiān)持有保有壓和結(jié)構(gòu)調(diào)整，對全口徑融資平臺公司要按照“支持類、維持類、壓縮類”進(jìn)行信貸分類，有效控制地方政府平臺公司貸款風(fēng)險(xiǎn)。這就從另一個(gè)方面警示地方政府平臺公司應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)和資金流轉(zhuǎn)狀況理性融資，控制融資規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)束語
當(dāng)今，地方政府平臺公司面臨著高額負(fù)債、資金流動性差等多種問題，亟需對其投融資模式進(jìn)行調(diào)整。從模式上講， 地方政府平臺公司應(yīng)該從調(diào)控投資和合理籌資兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整。文章認(rèn)為，地方政府在確定融資規(guī)模和投資規(guī)模時(shí)，應(yīng)以需要投資的項(xiàng)目公益性和急迫性為主，綜合考慮融資能力和獲利能力，對某些需要資金支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而不是僅僅考慮企業(yè)自身的收益。地方政府平臺公司應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公益性、風(fēng)險(xiǎn)和收益的基礎(chǔ)上確定投資規(guī)模及項(xiàng)目排序，然后根據(jù)自身融資實(shí)力合理融資，實(shí)現(xiàn)投融資平衡。在具體執(zhí)行層面，對大量投資，可采取如下方式實(shí)現(xiàn)平衡：政府購買服務(wù)，如對建設(shè)污水廠的企業(yè)發(fā)生支出采取政府購買服務(wù)，對招商引資優(yōu)惠的租金實(shí)行租金補(bǔ)貼等；樓宇銷售及收取租金，以市場化方式運(yùn)作產(chǎn)生租金收入及樓宇銷售收入；政府給予優(yōu)惠政策，如稅費(fèi)返還、土地出讓成本及出讓收益返還等，鼓勵(lì)區(qū)域發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：