開放式景區(qū)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：開放式景區(qū)的盈利模式范文

中圖分類號：F59文獻標識碼： A 文章編號：

文章來源： 建筑私活網(wǎng)

概念

旅游地產(chǎn)新概念

1.依托周邊豐富旅游資源；2.區(qū)別傳統(tǒng)城市住宅；3.集旅游，度假，休閑，度假為一體；4.業(yè)主投資目的大于居住目的；5.融合旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)；6.擁有良好的自然景觀，社區(qū)環(huán)境，高端完善的配套服務(wù)；7.高投資回報率；

旅游地產(chǎn)的開發(fā)價值：

1.客流量；2.與客源地的交通關(guān)系；3.周邊風(fēng)景即核心景點價值；4.產(chǎn)品定位；5.目標人群；6.基礎(chǔ)設(shè)施對于開發(fā)商而言，由于很多旅游地產(chǎn)項目用地遠離城區(qū)，地價低廉，待旅游產(chǎn)品完善以及周邊配套及基礎(chǔ)設(shè)施成熟后，往往能以較高的價格售罄，多數(shù)旅游地產(chǎn)2到3年即收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴力項目。對于投資客而言，旅游地產(chǎn)的后期經(jīng)營，二期開發(fā)，配套，旅游景點人氣等決定著項目的長期（可達50年）的投資回報率。

新興旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)：

傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)，以著名景點為依托，產(chǎn)品類型包括度假村，度假公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店，如黃山風(fēng)景區(qū)，三亞度假旅游區(qū)。此類旅游地產(chǎn)的景點配套已經(jīng)成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善，并且人氣聚集，交通便捷，地價也相對較高，開發(fā)盈利模式主要以長期經(jīng)營為主，如果是短期行為的開發(fā)模式，其盈利情況已經(jīng)與城市住宅非常接近。另外一種是主題社區(qū)，如深圳世界之窗東部華僑城，上海迪斯尼樂園。由開發(fā)商在城市郊區(qū)打造一片大型社區(qū)，此類拿地項目相當(dāng)龐大，需要強大的財力和融資的支持，后期則發(fā)展成為城市的新興區(qū)域。此類型的地產(chǎn)開發(fā)不再依托成熟景區(qū)，也不一定遠離城區(qū)，其性質(zhì)則可能涵蓋了從住宅，商業(yè)，公寓，文化，辦公，旅游等各個范疇。超越了傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式。新興旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)與城市開發(fā)同步，或者說一種城市開發(fā)模式。如新興城市旅游的開發(fā)，如云南麗江，瑞麗，湖南張家界，山西大同等。

產(chǎn)品

度假酒店：

區(qū)別于普通的商務(wù)型酒店，注重度假休閑，享受生活，關(guān)注地方特色，在規(guī)劃和建筑方面的表現(xiàn)在于，客房面積較大，衛(wèi)浴與臥室相對獨立，部分酒店將洗浴部分分離出來做成SPA區(qū)域，有的還增加了廚房等功能。規(guī)劃方面以分散式布局為主，其核心為酒店大堂部分，附帶大型游泳池，康體娛樂，健身桑拿等功能。近年來，這類酒店主攻公司年會，國際會議等市場，因此還附帶了大型會議中心。

度假酒店除自身的硬件精良，環(huán)境也是一大構(gòu)成因素。大部分度假酒店都擁有良好的視野景觀，如海景，湖景，高爾夫球場，雪山等在都市中很難享有的自然或人造景觀

度假公寓：

度假公寓因其旅游產(chǎn)品類型往往會有一個主題，如海邊度假公寓，滑雪公寓，高爾夫公寓等等。并且在內(nèi)容上區(qū)別于普通的城市公寓，公寓的房間類似于度假酒店的套間，但是更加強調(diào)家庭的氛圍。如起居空間較大，擁有開放式廚房，景觀露臺，行李儲藏空間等等。裝修風(fēng)格上更講究自木頭，石頭等然元素的運用，以及掛毯織物等地域風(fēng)情。

度假公寓的公共空間部分與普通公寓最大的區(qū)別在于——首層。度假公寓的首層類似于酒店大堂，除擁有接待功能外，還擁有自助餐廳，咖啡廳，洗衣房，租賃部和商務(wù)服務(wù)部等。這些服務(wù)公共空間也可以多棟公寓公用，但需要有連廊相連。

度假別墅：

別墅在面積上相對公寓會大一些，但作為度假型別墅，大不再作為它的指標，小而精反而成為度假別墅的一種趨勢。別墅講究私密，良好視野及景觀，每棟別墅配備私人管家，用于照料客人的起居和旅游服務(wù)。目前度假別墅分為經(jīng)營型和置業(yè)型兩種，經(jīng)營型上，很多別墅其實是別墅型客房，每個房間與酒店客房大致相同，擁有獨立的衛(wèi)浴系統(tǒng)，別墅只共享門廳和會客廳部分。

其他類型：

包括主打老年旅游地產(chǎn)的養(yǎng)生中心，健康中心；以購物為主的奧特萊斯旅游地產(chǎn)；以休閑娛樂為主的主題園，溫泉山莊，高爾夫度假區(qū)等等。

策略

打地域民族牌：

我們在分析很多旅游地產(chǎn)項目后發(fā)現(xiàn)，這一策略是目前比較成功也是人氣最高的一種，如高端旅游品牌“悅榕莊”，“皇冠假日”等，它們將地方民俗及民居與現(xiàn)代化的五星級設(shè)施及酒店管理完美融合，打造出獨一無二的高端旅游度假精品。當(dāng)民族與世界相融合后，呈現(xiàn)出既是民族的也是世界的雙贏格局。

這一類旅游地產(chǎn)講究消費原汁原味，建筑形式，材料，構(gòu)造工藝都是當(dāng)?shù)氐?，結(jié)構(gòu)形式則采用現(xiàn)代化的鋼筋現(xiàn)混凝土框結(jié)構(gòu)。單從外觀來看，與地方建筑完全一樣，內(nèi)核卻是完全現(xiàn)代化的居住設(shè)施。加上良好的景觀規(guī)劃設(shè)計，品質(zhì)很快就提升到一個獨特高度。

產(chǎn)品類型以別墅，多層及低層酒店為主，容積率小于0.8。

建造成本，由于地域建筑市場規(guī)模經(jīng)濟的形成，大量的采用地方傳統(tǒng)材料和構(gòu)造工藝比純粹的“舶來品”要節(jié)省很多，并在一定程度上帶動地方傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展，最終形成地方旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。

主打地域民族牌的旅游地產(chǎn)，主要集中在地域特色比較濃郁的少數(shù)民族地區(qū)，這些地區(qū)分別集中了我國幾大民居樣式種類，并積累了濃厚的民族文化底蘊。如納西文化的麗江，藏族文化的香格里拉，九寨溝，瑤族土家族文化的張家界，鳳凰，以及漢族文化深厚的江南水鄉(xiāng)。在這些地方的旅游地產(chǎn)剛好契合了當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕M趨勢，形成一種獨特并逐漸成熟的地產(chǎn)策略。

2.打異域風(fēng)情牌：

這類旅游地產(chǎn)主要集中在比較發(fā)達的大中城市及周邊地區(qū)，講究將異國建筑及文化完整拷貝過來，形成主題式的一站消費。如近年來比較火爆的“惠州哈斯塔特”——五礦集團一比一拷貝的奧地利百年小鎮(zhèn)，天津弗洛倫薩－奧特萊斯小鎮(zhèn)，上海郊區(qū)的泰晤士小鎮(zhèn)等。它們主打的是原汁原味的異國度假消費，不僅僅引入建筑和規(guī)劃形式，同時也將異國名品大牌也引入到度假概念中來，形成觀光加消費的多贏開發(fā)模式。

規(guī)模上來看，打異域風(fēng)情牌的地產(chǎn)都比較大，基本上都具備了囊括幾條街道的小城鎮(zhèn)級別。設(shè)施及配置除酒店外，還包括居住，商業(yè)，SOHO辦公，創(chuàng)意基地，影視城等多種業(yè)態(tài)。產(chǎn)品類型以沿街多層沿街商業(yè)，多層酒店和住宅為主，容積率為1左右。

打未來主義牌：

這類旅游地產(chǎn)可以歸為“劍走偏鋒”的類型，雖然目前總體數(shù)量不多，但是呈現(xiàn)不斷壯大之勢，并且市場反映要超出前兩類的預(yù)期。這類旅游地產(chǎn)主打高端公寓和酒店為主，講究自然線條和造科幻型，沒有固定的模式可以依照。雖然要打造出的是人們沒見過的旅游地產(chǎn)，但其核心是仍然是追求自然，奢華，和非凡的體驗。比較典型的代表是三亞鳳凰島酒店，湖州“馬桶圈”——喜來登酒店，黃山太平湖公寓等。

4.打原生態(tài)風(fēng)情牌：

包括茅草屋，原木房，石頭房，蒙古包等，原始的產(chǎn)品類型由于缺乏水電，衛(wèi)浴等功能設(shè)施，定位較低端端，但是近年來出現(xiàn)的高端原生態(tài)旅游地產(chǎn)引起了不少人的興趣。在《非誠勿擾》中我們看到葛優(yōu)與舒淇居住的三亞亞龍灣鳥巢別墅，樸實中透露著低調(diào)的奢華，閑情逸致。這類旅游地產(chǎn)也是近年來興起的新方向，講究消費原生態(tài)，隱居生活，遠離城市喧囂的同時又享受著現(xiàn)代化帶來的便捷。

原生態(tài)旅游地產(chǎn)，以保護地域原生態(tài)環(huán)境為前提，采用原木，石頭，茅草等材料建造山地別墅，只在局部采用現(xiàn)代化的建造措施，如衛(wèi)浴部分，并將別墅支高，遠離地面，盡量減小建筑對山體的破壞。園區(qū)內(nèi)的道路采用木制棧道，藤索吊橋等互相連接。

由于講究建筑形式以及環(huán)境原生態(tài)至高境界，因而對于配套設(shè)備的要求要高于其他旅游地產(chǎn)，如暗鋪的污水處理系統(tǒng)，隱蔽的雨水循環(huán)回收系統(tǒng)，消防撲救設(shè)備，電纜光纜的鋪設(shè)等等，都是需要研究和設(shè)計的問題。另外地產(chǎn)需要距離汽車道路有一定距離，運輸也成為需要挑戰(zhàn)的問題。純原聲生態(tài)的旅游地產(chǎn)開發(fā)的難度，仍然是造成其發(fā)展滯后于其他旅游地產(chǎn)的一個原因。

參考資料：

百度百科.旅游地產(chǎn). 引用日期(2013-01-30)