廉租房的管理辦法精選(九篇)

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第1篇：廉租房的管理辦法范文

解決城市廉租房政策實施的資金問題，關鍵是要均衡各方利益，依靠中央資金支持，帶動地方和社會投入，積極拓展籌資渠道，共同構建廉租房保障資金支持體系。

一是科學安排財政預算資金。解決“居者有其屋”的問題，是中央和地方政府不可推卸的共同責任，因此，城市廉租房政策實施的資金來源主要應來自各級政府的財政投入。當前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來源，但是除了對土地出讓金用于廉租房建設的比例做了具體規(guī)定以外，其他幾項來源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關系不明確。因此，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系。

二是形成多元化投融資渠道。首先是引入房地產投資信托基金。對參與廉租房建設和經營的房地產投資信托基金給予財政補貼或對其投資者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵房地產投資信托基金投資建造或購買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。其次是發(fā)行廉租房建設債券，以彌補廉租房建設資金的不足。第三是實行證券化運作。我國廉租房一般只租不售，因而具有穩(wěn)定的產權，廉租房作為政府福利項目，其收益盡管不高但具有穩(wěn)定性，這些都符合證券化資產的特點。在實際操作中，我們可以采取直接將廉租房項目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化兩種方式。第四是發(fā)行福利彩票模式?？蓮纳鐣＠势彼I集的資金中提取適當比例，用于當前的廉租房建設，這既遵循了福利彩票基金無償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設過程中資金緊缺的問題。

二、切實采取措施，強化地方政府落實城市廉租房政策的力度

一是提高認識，明確責任。地方政府必須從構建社會主義和諧社會的大局出發(fā)，充分認識實施廉租房政策的重大意義。只有認識到位、責任明確，才能在實踐中大刀闊斧地將政策落實下去。

二是加強考核，強化落實。應該把廉租房建設等民生問題納入到地方官員考核的指標體系之中，并強化問責。另外，地方政府還要將廉租房建設和租金補貼任務納入政府年度實施項目，年初制定計劃，明確部門責任；年中進行檢查，加強督促指導；年末實行考核，確保政策目標的實現(xiàn)。

三是立足實際，開拓創(chuàng)新。地方政府應堅持從地方實際出發(fā)，原則性與靈活性相結合，大膽探索，開拓創(chuàng)新，闖出一條廉租房政策有效實施的路子來。例如陜西省規(guī)定，土地出讓凈收益、住房公積金增值收益余額不能滿足年度廉租房保障資金需要時，差額部分由省市縣三級財政按“三三制”原則籌措。云南省規(guī)定，從縣城以上房地產開發(fā)稅收中，拿出不低于10％的資金支持廉租房建設。

三、擴大社會參與，積極拓寬誠市廉租房的房屋來源

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，目前我國城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長的大眾需求。探索新的廉租房供給機制、爭取更多的廉租房房源迫在眉睫。

一是建議政府收購空置房作為廉租房。政府出資以成本價或低于成本價收購符合規(guī)定的空置住房，然后對其按廉租房標準進行重新設計并改造成適合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我國空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產開發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產。政府通過收購將空置房轉化為廉租房，既可以盤活空置住房資金，又可以節(jié)省廉租房建設成本。

二是鼓勵開發(fā)商建設經營廉租房。可以由政府以提供低息貸款的方法資助開發(fā)商建造廉租房；或者對于按照政府標準建設、經營廉租房的開發(fā)商，政府在地價等方面給予一定的優(yōu)惠，從而鼓勵更多的開發(fā)商投入廉租房建設，增加廉租房的數(shù)量。

三是強制開發(fā)商建設經營少量廉租房?？梢栽谕恋馗倶藭r就明確要求每一個樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強制開發(fā)商參與廉租房的建設與經營。

四是動員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應制定相應的優(yōu)惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主提供廉租房。除給予一定的利益優(yōu)惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽上的獎勵。

四、完善體制機制，建立健全城市廉租房政策實施的各項制度

一是規(guī)范準入機制?？茖W合理地確定最低收入標準并采取有效的收入審核管理辦法，是落實住房保障政策的基本前提。不同地區(qū)應按照當?shù)亟洕l(fā)展狀況劃定廉租房準入標準，并根據(jù)當年房地產市場價格對不同層次的家庭收入線進行定量分類，確保準入標準科學，保障對象準確。

二是完善退出機制。建立有效的退出機制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現(xiàn)最大程度和范圍的社會公平。為此，每隔一段時間要對原保障對象進行重新認定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續(xù)享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應體系。

第2篇：廉租房的管理辦法范文

【關鍵詞】廉租房 房價收入比 住房供應體系

住房問題關乎民生和社會穩(wěn)定，十七大報告中明確提出了“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，使全體人民實現(xiàn)‘住有所居’，讓更多的人享受改革與發(fā)展的成果”。認真學習領會和貫徹落實十七大關于建立健全廉租房制度的主要精神及戰(zhàn)略部署，對于進一步改善民生、促進社會和諧具有重要的現(xiàn)實意義。

一、我國廉租房制度建設的必要性

1、解決低收入者住房問題的有效途徑

以住房為主的房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產業(yè)。近年來，房地產市場呈現(xiàn)出固定資產投資規(guī)模過大，增長速度過快的現(xiàn)象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產開發(fā)成本提高等因素推動了房地產價格持續(xù)上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭當中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數(shù)的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶。“住房難和買房難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩(wěn)定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而廉租房建設是社會保障體系的重要組成部分，對于解決低收入者住房問題將起到積極的作用，也是切實貫徹“住有所居”基本國策的重要體現(xiàn)。

2、縮小房價收入比，緩解貧富差距的有力措施

房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場經濟條件下城鄉(xiāng)、行業(yè)、區(qū)域之間貧富收入差距拉大。2006年，我國平均房價收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢，2000年最低家庭房價收入比是最高家庭的5倍，而2004年這個比例擴達到9倍。在市場調控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協(xié)調平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。

3、完善城市住房供應體系（見圖1）的重要環(huán)節(jié)

當前，商品房價格逐步上漲與中低收入者購買力不足的矛盾是社會各界廣泛關注的熱點和焦點，若不能有效調控房地產市場，保障居民的基本居住權，將會引發(fā)一系列的社會問題。我國的房地產市場繁榮發(fā)展不過短短的幾年，廉租房制度建設在我國也剛剛提上議事日程，其發(fā)展前景有待實踐的進一步檢驗。為此，必須改革現(xiàn)行的住房供給制度，建立健全我國社會住房供應體系，將廉租房和經濟適用房列入其中，具體的政策取向為：低收入家庭主要通過廉租住房，外加經濟適用房解決；中等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取限價商品房和經濟租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場供應商品化住房。

二、我國廉租房制度建設存在的問題

1、需求資金的缺口較大

廉租房建設當前被提到了空前的高度，但用于廉租房建設的資金缺口較大，資金不到位和資金支持體系不盡完善，突出表現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）財政支持力度不夠大。我國用于廉租房建設的財政資金無論是在絕對量還是在相對量上都處于極低的水平，2006年全年財政收入高達3.9萬億，增長約7000億，同比增長24%，而用于廉租房建設資金只有23.4億元，只占當年財政收入的0.06%，廉租房建設主要以地方財政資金投入為主，而當前地方財政的支持力度尚不夠大。

（2）國家規(guī)定的廉租房建設資金來源渠道和實際運作有差。地區(qū)經濟發(fā)展不平衡導致了地方財政沒有將土地出讓收益作為當?shù)亓夥拷ㄔO的主要資金來源，地方財政收入的差異決定了各地廉租房建設進程的不同，這也是導致廉租房房源供給緊張的一個因素；土地出讓收益受到地價和可轉讓土地面積的影響導致土地出讓收益較低，而且缺乏可持續(xù)性。

（3）在市場配置資源的前提下，銀行等金融機構對能夠獲取商業(yè)利潤的商品房建設投入大量資金，這是導致當前通貨膨脹產生的重要原因，而對無利可圖的廉租房建設投入的信貸強度明顯不足。

2、覆蓋范圍小，申請標準控制不嚴

到目前為止，在全國291個地級以上城市中，仍有部分城市沒有實施廉租住房制度。而實行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常?。贿吘壍貐^(qū)低收入家庭尚未納入保障范圍的數(shù)量尚未確定；廉租房覆蓋范圍小。廉租房申請一般是以居民收入標準來衡量，由于個人收入卻乏透明度容易導致不符合廉租房居住者通過變相的非法手段成為廉租房的保障對象，而應該納入住房保障體系的居民卻被排斥在外，廉租房對低收入者的保障作用收到弱化。另外，我國個人信用制度和個人申報制度不夠完善，個人收入來源較多，“灰色收入”無法得到確切的統(tǒng)計，僅僅依靠透明收入作為廉租房申請的標準，有失公允性。

3、土地供給不足

人地矛盾突出是我國的現(xiàn)實國情，伴隨著我國經濟的快速發(fā)展，一方面城市化進程的加劇要求城市規(guī)模逐漸擴大；另一方面，土地的天然供給有限性又制約了城市規(guī)模的擴張。用于城市建設土地資源的有限性導致城市地價的上漲，進而帶動了房價上漲。開發(fā)商為了追求高額利潤無疑會在固定的土地上首選建設商品化住房，用于廉租房建設的土地供給量較少。

三、發(fā)展與完善我國廉租房制度建設的對策

1、探索適合我國國情的廉租房提供機制

新加坡是典型的人多地少的國家，在城市化進程中很好地解決居民住房保障問題。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，對居民總數(shù)的8.5%的低收入者供應廉租房，公屋由政府出資購買或興建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我國廉租房建設剛剛起步，可以很好的吸收新加坡在解決低收入者住房問題方面所取得的有益經驗。其一，政府打破當前對土地的限制政策，適當進行圈地興建公有廉租房，對廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的維護與管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，運用優(yōu)惠政策鼓勵吸引或行政手段規(guī)定房地產開發(fā)商在興建商品化住房的同時按照一定比例興建廉租房。其三，中國城市中還存在相當多閑置的舊房，為此政府可以通過官方或純民間的非營利性中介組織，利用老城區(qū)的二手房交易，組織廉租房市場，用稅收與金融優(yōu)惠政策鼓勵業(yè)主將房屋租賃給中低等收入者。其四，政府可以在各地城鎮(zhèn)廢棄房屋基礎上進行改建、擴建、翻新，以較低的成本滿足低收入者對廉租房和經濟適用房的需求。

2、構建廉租房保障資金支持體系

（1）科學安排財政預算資金?？赏ㄟ^財政資金形成廉租房和經濟適用房專項基金，實行?？顚Ｓ?，設立機構，統(tǒng)籌管理，條件成熟時可編制預算，實行國庫集中統(tǒng)一收付制度，確保建設資金落實到位；在稅收方面，減免低收入家庭購房稅賦以及開發(fā)商建設廉租房的所得稅。

（2）建立多渠道投融資機制，廣范圍吸收資金以滿足廉租房有效供給的需求。第一，地方政府嘗試發(fā)行廉租房建設專項債券籌集廉租房建設資金；第二，以在堅持政府主導原則的前提下，廉租房的建設可以由社會中介機構來運營，資金來源則可以依靠激活的民間存量資本、慈善基金和境外資金等；第三，充分發(fā)揮市場籌集資金的作用。

3、嚴格土地規(guī)劃，創(chuàng)新產權制度

廉租房建設要求政府強化管理職能，本著“節(jié)約用地”的原則，嚴格規(guī)劃建房土地制度，合理調節(jié)城市土地供給結構，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要堅持中央政府有關土地的決策，嚴格落實每年用于新開發(fā)的土地數(shù)量限制，嚴格土地占用審批程序。其次，開展地區(qū)土地整理，收回閑置土地，盤活存量土地，提高集約用地效率。再次，地方政府必須從土地出讓租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相關配套的基礎設施建設。

“廉租房的所用權屬于國家，居民只有使用權”的原則會產生兩方面的影響：一方面，居民對廉租房的使用沒有太大的關心，致使廉租住房使用壽命縮短，提前進入折舊狀態(tài)。另一方面，開發(fā)商對興建的廉租房質量缺乏保障，相關配套的基礎設施不完善。但若政府明確產權，如規(guī)定“對保障性住房的居住達到一定期限，居民只需支付少量的租金便可獲得所用權”，則必將調動居民對廉租住房的保護意識，有效防治廉租住房的“衰老”，同時開發(fā)商也會提供高質量的廉租房以便于公有產權到期后出售。

4、加快與廉租房制度建設相關配套政策的制定與立法

廉租房建設制度是一個社會性問題，決定了其不可能“單兵突進”，而要有相關的配套政策措施同步進行，才能確保廉租房制度建設的實施效果。

（1）加強市場監(jiān)管，嚴格房地產企業(yè)市場的準入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為；實行劃撥方式供應土地，加強對廉租房建設用地的優(yōu)先安排、保證供應；取消城鄉(xiāng)戶籍限制和地區(qū)限制，為進城務工人員開辟“綠色通道”，擴大廉租住房的覆蓋范圍。

（2）開展低收入家庭住房狀況調查、建立低收入住房困難家庭檔案；健全廉租住房制度和經濟適用住房制度中的申請、審核和公示辦法，嚴格開展申請人家庭收入、住房狀況的調查審核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住標準，應及時收回廉租房，完善退出機制。

（3）明晰法律責任，確保實施效果。對廉租房實際運行過程中出現(xiàn)的帶有普遍性的重大問題要加快相關立法程序，確保問題得到有效解決；對已出臺的相關政策法規(guī)，如《關于解決城市低收入家庭住房問題的若干意見》、《廉租房管理辦法及實施細則》和《廉租房保障資金管理辦法》等，必須加強政策的執(zhí)法力度，這就要求建立一支業(yè)務素質硬、執(zhí)法能力強的隊伍，保證政策效果得到切實有力的體現(xiàn)。

【參考文獻】

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[2] 朱記軍、楊易：淺議我國廉租房制度[J].中南財經政法大學研究生學報，2007（1）.

[3] 秦德安：外國廉租房制度建設對我國的啟示[J].中國房地產金融，2007（5）.

第3篇：廉租房的管理辦法范文

論文關鍵詞：廉租房；問題；對策 

 

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經濟適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮(zhèn)中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發(fā)展的背景下，城市失業(yè)、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔不可推卸的責任，這也是構建和諧社會的重要基礎。 

1 我國廉租房制度問題現(xiàn)狀及原因分析 

作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規(guī)政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因: 

1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施 

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當?shù)氐姆績r成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當?shù)卣畮砀嗟亩愘M收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。 

1.2 廉租房準入與退出機制尚未完善 

   （1）廉租房準入機制尚不完善。 

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現(xiàn)行保障對象的確定是根據(jù)建設部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規(guī)定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當?shù)亟Y合當?shù)貙嶋H制定的收入標準：申請保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業(yè)常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關系以及符合各地結合當?shù)貙嶋H制定的各自的保障標準。根據(jù)這些標準，我們國家現(xiàn)在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現(xiàn)日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發(fā)展設置了障礙。  業(yè)形象并加以宣傳倡導。 

（2）廉租房退出機制尚不完善。 

廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發(fā)展。 

（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉(xiāng)一體化保障體制缺失。 

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統(tǒng)計年鑒采用的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數(shù)量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。 

2 對策分析 

（1）加大對政府參與監(jiān)督力度，保證廉租房制度的實施。 

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監(jiān)督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優(yōu)惠條件與開發(fā)商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現(xiàn)象的出現(xiàn)：另一方面通過稅收的形式實現(xiàn)對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現(xiàn)社會公平。 

（2）不斷完善實物配租退出機制。 

各地政府要建立動態(tài)管理制度，特別是加強統(tǒng)計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現(xiàn)象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時，進一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監(jiān)督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。 

第4篇：廉租房的管理辦法范文

關鍵詞 ppp模式 廉租房 融資

一、我國廉租房融資模式的現(xiàn)狀

1、政府財政支出起主導作用的傳統(tǒng)模式

廉租住房與保障房體系中的經濟適用房不同，它本質上一種準公共產品，具有正外部性，是政府通過支付轉移的方式實現(xiàn)社會收入的再分配，無論是財政預算撥款、住房公積金增值收益余額、10%的土地出讓金純收益，還是廉租房租金收入和其他來源，從根本上都是國家的財政收入，它完全的福利性質決定了其資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。但是，政府在強調自身的主導性時卻忽略了如何調動市場機制的積極性，在政府財政嚴重不足和地區(qū)不平衡的今天，這種模式異常脆弱。

2、政府專門機構融資模式

政府專門機構融資模式由廉租房管理部門或專門的住房保障管理部門負責建設資金籌集，利用政府部門的政策優(yōu)惠通過多種形式吸引民間資本的參與，以政府的良好信譽為支撐能較容易的獲得金融機構的貸款，因此目前許多城市在廉租房建設中采用了這種模式。

3、投融資平臺融資模式

投融資平臺融資模式也是投資主體多元化的融資形式，這種形式早前多用于道路、機場等基礎設施領域，已經積累起比較成熟的經驗。政府部門組建的國有投融資平臺是這種融資模式的主體，融資方式和融資渠道方式多樣靈活。

二、廉租房融資過程中存在的問題

我國的廉租房發(fā)展較晚，但是發(fā)展的速度非?？?，雖然各級政府對廉租房的關注度較高，在發(fā)展的過程中扔存在一些問題。

1、地方政府財力不足

我國經濟取得了舉世矚目的成就，但目前的財政實力仍較薄弱，面對保障性住房所需的巨大資金需求，國家財政仍不能滿足需求。廉租房屬于保障性住房體系，區(qū)別于商品房，其開發(fā)是不以盈利為目的的，因此，參與廉租房建設的房地產商較少。

2、廉租房收益不顯著

廉租房的出租不以盈利為目的，其價格應保證中低收入人群能夠負擔得起，因此其租金定價往往低于房屋租賃市場價格，租金收益不明顯。因此，必須進行完善的制度設計和運營方式的創(chuàng)新，使得社會資金在參與廉租房建設的過程“有利可圖”，提高其參與的積極性與動力。

3、融資渠道單一、方式匱乏

廉租房本身的性質決定了其建設過程中的每個環(huán)節(jié)都離不開政府部門的支持與幫助，融資過程也不例外，不論是財政撥款還是專項資金，不論是土地出讓金凈收益還是住房公積金增值收益都是受政府管轄和支配的資源。廉租房項目融資過度依賴于政府財政不但加重了政府的負擔，不利于廉租房建設的可持續(xù)發(fā)展。

4、缺乏專業(yè)運作機構和人才

在我國 ppp 尚處于起步階段，是一個陌生的事物，政府部門及私人投資者對其的關注和研究還遠遠不夠。觀察發(fā)達國家在廉租房建設方面的經驗不難發(fā)現(xiàn)他們都有一個運作規(guī)范、效率極高的專門項目機構或公司，整合融資、設計、管理、施工、運營等各個領域的專業(yè)從業(yè)者，使整個項目科學化、專業(yè)化、規(guī)范化，極大地提高了公共住房項目的成功概率。

5、融資效率低

廉租房建設與商品房開發(fā)不同，不能取得土地出讓金，因此政府部門在公廉租房建設方面的內部驅動力并不明顯。當發(fā)生財力緊張的情況時，拖欠和縮減廉租房建設開支必然成為政府部門的首要選擇，造成融資效率降低。

6、相關制度不健全

目前我國的廉租房建設還處于起步探索階段，沒有國家級別的權威的廉租房管理細則，各試點城市出臺的暫行規(guī)定和管理辦法有許多不完善之處，尤其表現(xiàn)在廉租房建設融資方面沒有細致的規(guī)定。

三、廉租房融資存在問題的解決辦法

1、嚴格把控廉租房住戶的標準

廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。因此，嚴格把控廉租房住戶的標準，可以避免不符合條件的住戶投機取巧，減輕政府的融資壓力。

2、政府鼓勵性政策

政府可以借鑒國外的優(yōu)秀政策

，比如美國政府為鼓勵、吸引私人房產商興建低收入家庭公寓住房，為其提供遠低于普通抵押貸款率的資金，也可以學習德國、日本等國的經驗，成立國家層次的專門的保障性住房融資銀行為參與社會福利性建房的個人或機構提供長期低息貸款或給予政府補貼。此外，政府部門還可以嘗試發(fā)展債券市場吸收各種社會資本，為廉租房提供穩(wěn)定的資金鏈。

3、加快住房保障相關制度和法律法規(guī)的建立和完善

我國現(xiàn)有的規(guī)章制度是針對廉租房的保障和監(jiān)督制定的，保障性住房建設規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，亟須政府部門完善和發(fā)展廉租房相關制度、建立健全融資體制，推動廉租房建設項目順利開展。

四、結論

廉租房的初期建設和后面的長期經營所需要的資金需要多元化的來源，其中包括政府的財政撥款、私營企業(yè)貸款或投入其自有資金，以及在資本市場上融入的資金和政府舉債獲得的資金，以此作為項目的長期資金支持。目前我國廉租房建設資金來源渠道單一，主要依靠財政撥款，沒有充足的資金供應成為制約廉租房制度發(fā)展的最大問題，因而必須調動一切可以利用的資金，創(chuàng)新廉租房資金來源渠道。

參考文獻：

[1]趙鵬.我國公共租賃住房融資模式研究[d].安徽：安徽大學，2010.

[2]崔琳琳，譚大璐，劉 瀅. ppp 模式在成都市保障性住房中的應用[j].工程管理學報，2011，（25）：454-457

第5篇：廉租房的管理辦法范文

近年來,適當生活水準權的實現(xiàn)問題愈來愈成為法學界關注的一個熱點問題。從既有的研究成果來看,學者們都將注意力集中于如何將此項權利法制化并通過一定的救濟途徑切實保障此項權利的實現(xiàn)上。這種研究思路體現(xiàn)了適當生活水準權從證成自身合法性到權利實現(xiàn)這一層面的轉變。這無疑在制度與事實兩個方面都推進了適當生活水準權的發(fā)展。然而,這種從法學內部,特別是從憲法、行政法以及人權的角度進行的思考,存在的最大問題是缺乏對適當生活水準權的實際運作所產生的社會效果給予必要的關注。其實,從社會效果的角度來看,中國適當生活水準權制度在保障弱勢群體生活狀況方面確實發(fā)揮了重要作用,但同時也在事實上建構著弱勢群體的底層社會身份。這種底層社會身份的建構主要表現(xiàn)為適當生活水準權的“標簽化”效應、弱勢群體在具體生活中的自我認同以及社會對弱勢群體所采取的“他者”態(tài)度。本文主要以中國的廉租房制度為例來說明這個問題,以期對中國適當生活水準權的實現(xiàn)提出一個必要的警示。

一、中國適當生活水準權制度中的實際標準與權利主體

適當生活水準權是《經濟社會和文化權利國際公約》(以下簡稱《經社文公約》)中的一項重要權利。它是指免于匱乏和維持滿意生活水準的權利。就適當生活水準權的具體內容而言,它包括住房權、食物權、健康權等權利形態(tài)。由于中國已加入并批準了《經社文公約》,因此,應當在該公約對其生效后2年內向聯(lián)合國經濟、社會和文化權利委員會(以下簡稱聯(lián)合國經社文委員會)提交定期報告,隨后每5年提交一次,闡述中國為確保公民享受《經社文公約》所載權利而采取的立法、司法、政策和其他措施。[1]易言之,既然中國在法律上承認適當生活水準權,那么就應當盡力保障人們充分享有適當生活水準權。中國的廉租房制度就是保障適當生活水準權得以實現(xiàn)的一項重要制度。2003年12月31日建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局共同的自2004年3月1日起施行的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(以下簡稱《廉租房辦法》)是我國城鎮(zhèn)廉租房建設的基本指導性規(guī)范。通過分析《廉租房辦法》以及各地相關的具體實踐,我們就能夠從整體上了解中國實現(xiàn)適當生活水準權的現(xiàn)狀。

(一)保障標準單一化

在現(xiàn)代社會,良好的住房和居家環(huán)境是人類生活必不可少的條件。[2]聯(lián)合國經社文委員會確定的住房權的主要內容包括:(1)不管是租用、(公共和私人)居住、合伙居住、租借、所有人居住、緊急情況下居住還是非正式居住都享有保有權的法律安全(legal security of tenure)。這將確保所有的人都得到法律保護以對抗強制驅逐、騷擾和其他威脅。對于那些目前還缺乏這種保護的個人和家庭,國家應立即采取措施授予其法律上的保有權安全。(2)服務、物質、設備和基礎設施的可使用性。一個良好的住房應包括對健康、安全、舒適及滋養(yǎng)等至關重要的某些設施,如對自然資源及一般資源的可持續(xù)性取得、安全的飲用水、做飯、取暖及照明用的能源、衛(wèi)生及盥洗設施、食物儲存、廢物處理工具、排水及緊急服務設施。(3)可支付性。與住房相關的個人及家庭開支應在一個水平上,以使其他基本需要的獲得和滿足不受威脅、損害。(4)可居住性。居民應有充足的空間以及對抗寒冷、潮濕、炎熱、雨、水的設施,居民有能力防止對健康的其他威脅、結構性危險及疾病等。(5)可獲得性。弱勢群體,包括老人、兒童、身體殘疾者、患絕癥者、艾滋病人、有持續(xù)醫(yī)療問題者、精神病人、自然災難受害者、生活于災難易發(fā)區(qū)者及其他群體,他們應完全、可持續(xù)地獲得住房資源并在住房領域享有某種程度之優(yōu)先考慮的保證。(6)房屋的文化因素。[3]

根據(jù)《維也納條約法公約》第2條的規(guī)定,一國在簽署、批準、接受、贊同或加入一個條約時可以單方聲明摒除或更改條約中若干規(guī)定對該國適用時的法律效果,但一國在對公約進行保留時,公約的基本內容和國際上普遍承認的準則是不允許保留的。[4]在立法層面,適當生活水準權的適當標準受一國經濟發(fā)展水平的制約,在國際標準與國內標準的銜接方面必須充分考慮一國的實際情況。由于一國在簽署和批準《經社文公約》時對住房權的具體標準作適當保留為國際法所允許,因此,中國的廉租房保障標準可以不完全采納聯(lián)合國經社文委員會的上述標準。但是,中國在制定相應的廉租房標準時應當充分參考聯(lián)合國經社文委員會的上述標準。

就中國廉租房的保障標準而言,《廉租房辦法》和各地方制訂的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》主要采用兩種規(guī)定模式:第一種為具體規(guī)定保障面積的模式;第二種為授權性規(guī)定的模式,即將城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房面積保障標準的規(guī)定權下放到市人民政府,由市人民政府定期公布。無論是具體規(guī)定保障面積的模式還是授權性規(guī)定的模式都極為強調廉租住房的最低保障面積,而忽視住房權的其他內容,即這些具體的規(guī)定都沒有涉及廉租房的其他配套設施、居住環(huán)境、房屋的文化因素等內容。

第6篇：廉租房的管理辦法范文

Abstract： Low-rent housing construction is the key project that our government makes great efforts to carry on. This project is an urban housing system which aims to help the low-income groups. Lack of financing modes results the government in under-developed areas cannot carry out the project independently with only government funds. This thesis introduces the PPP （public-private partnership） mode， uses real option method and fuzzy comprehensive evaluation which based on analytic hierarchy process， tries to evaluate the financial viability and risk of Guiyang city low-rent housing project under ppp （public-private partnership） mode. At the end， discuss the problems emerging in the analytic process and find solutions.

關鍵詞： 廉租房；PPP；實物期權；層次分析法；模糊評價法

Key words： low-rent housing system；public-private parternship；real option；analytic hisrarchy process；fuzzy comprehensive evoluation

中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）31-0101-03

0 引言

廉租房是指政府面向低收入人群提供的政策性保障住房，政府通過租金補貼或者實物配租的方式讓低收入人群享有住房權利。20世紀90年代后期，中國社會經濟結構改革過程中產生的貧富差距日益顯現(xiàn)，加上城鄉(xiāng)一體化進程的加速、保障體系的不健全和商業(yè)房地產價格過高，造成相當大部分城市低收入家庭無法購買商業(yè)性住房，廉租房、公租房這類保障性住房市場需求量逐步加大。

1 地方政府廉租房建設資金困局

按國家有關部門要求，2011年需完成1000萬套保障房，資金的總需求約為14920億元，中央和地方政府支付資金6520億元，需要通過貼息等方式吸引社會資金參與8400億元。目前來看，政府方面較為明確的資金來源有3730億元，各級地方政府還需要通過其他方式籌集大約2790億元資金。廉租房租金低且不同于經濟適用房可出售導致房開商參與積極性不高，政府需對租金補貼或項目回購，最終預計政府資金缺口在4800億左右。

地方政府在保障住房建設執(zhí)行過程中由于缺少資金遇到相當大阻力。國家相關法規(guī)明確指出廉租房資金來源：各級地方政府財政撥款、土地出讓收益不低于10%補貼廉租房建設、住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額、中央廉租房專項資金、社保以及其它社會捐贈資金。但地方財政實力相對薄弱，無法完成資金需求。就經濟實力較落后的貴州省而言，到2011年底，全省需建廉租房22.6萬套，而地方的配套資金就達110億元。然而上半年，國家補助貴州22.6萬套廉租房的資金到位了16.33億元，而各級地方政府配套的110億元，只到位了7.5億元，連十分之一都不到。因此各級政府十分需要一種有效的融資方式，以解決廉租房建設資金問題。

2 PPP模式在廉租房中應用

PPP融資模式通過政府與私有部門簽訂特許經營權合同并成立項目公司給予政策支持，委托私有部門設計、建設，建設完成特許經營期經營。私有部門通過特許經營權合同自行投融資建設，然后通過特許經營期內收益還本付息并最終盈利。在廉租房建設中，私有資金投入應大于政府資金，但政府并不失去對項目控制，雙方在PPP模式有效的協(xié)調機制保證廉租房建設過程中公私雙方在資源配置中達到“雙贏”的帕托最優(yōu)化。

3 PPP模式在廉租房建設中財務可行性分析

廉租房項目存在周期長、不確定因素多、市場的多變性等情況，導致在財務分析中單純的只考慮靜態(tài)環(huán)境而忽略投資環(huán)境變化以及投資項目自身潛在價值溢價，將對項目可行性評估帶來偏差。因此引入實物期權法ENPV=NPV+期權價值，計算項目價值，其在傳統(tǒng)財務分析法基礎上加入未來變化可能帶來的期權溢價，這對于周期較長、不確定因素較大的廉租房PPP項目尤為重要。

根據(jù)金融期權定價原理建立廉租房PPP實物期權投資決策模型，得到項目t時刻期權價值：

M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r （T-t）×N（d2）（1）

？滓：項目自身價格波動率；Vt：t時刻廉租房資產價格；r：無風險利率；I：投資成本。

d1=[1n■+（r+■？滓2）（T-t）]/？滓■；

d2=[1n■+（r-■？滓2）（T-t）]/？滓■。

4 廉租房PPP風險識別定量分析與分配

4.1 廉租房PPP項目風險因素識別與模型選擇： 參考“Real option’s application in risk management of PPP/PFI projects”[2]中歸納PPP項目風險以及廉租房項目自身特點，將廉租房PPP項目風險分為：政策與法律風險、經濟風險、土地風險、項目融資風險、項目設計和建設風險、項目運營風險，建立層次分析結構：目標層、準則層、因素層。如（圖2）。

4.2 廉租房PPP項目風險評價模型：利用模糊數(shù)學思想對廉租房PPP項目進行風險評價，以求得到定性與定量結合的評估結果。

4.2.1 層次分析法模型，參見（圖2）。

①設準則層B={B1，B2}，主要風險層C={C1，C2，C3，C4，C5，C6}。

②發(fā)放專家調查問卷，通過九分法表構建由相對重要程度aij組成的判斷矩陣A：

A=（aij）n×n=■（2）

③計算判斷矩陣，得到特征向量w=（w1，w2，w3…wn）T，即為每一層對應權重分配系數(shù)。

④計算每層的最大特征根？姿max=∑■■■，一致性指標CI=■，引入平均一致性指標RI（可查表）得CR=■，當CR在10%左右認為滿足一致性，否則進行一致性調整。

4.2.2 模糊綜合評價法模型：

①建立廉租房項目不同因素影響程度評價語集N={高，較高，中，低}，并數(shù)值化得到評價集隸屬度集U。

②邀請專家對各因素層下每個子因素評分計算rij=■，其中rij表示在i風險層下于第j個因素評價等級占評價人數(shù)百分比，得到判斷矩陣Rk。

③通過公式Bk=Ak×Rk=（bk1，bk2…bkj）得到K層模糊評價集，同理終算出B=A×B1B2…BK；計算綜合隸屬度P=B×UT。根據(jù)計算出得P的值，對比評價語集數(shù)值化下的U值確定該項目風險程度等級。

5 廉租房項目模擬分析與存在問題對策

通過對貴陽市政府咨詢調查與相關文獻結合研究，假設一個PPP模式下貴陽市廉租房項目，通過實物期權法分析與及模糊數(shù)學的評價法對項目可行性進行論證。

5.1 財務分析 政府對廉租房不收取土地出讓金，同時銷售費用、管理費用、財務費用和經營稅金等期間費用予以減免。與商品住宅相比，建設廉租房工作的總成本會明顯減少，廉租房的建設成本比商品住宅會減少45%左右。根據(jù)2010房地產建筑成本報價，一般普通商品房建設成本在1300/m2左右。假設一個大型廉租房項目總面積為7.5萬m2由私有部門統(tǒng)一建設、運營管理，計算總投資成本：I=1300/m2×75000m2×50%=48750000元。

取報酬率r′=8%；經營期n取40年，根據(jù)發(fā)改委《城市廉租房租金管理辦法》六條規(guī)定，在只考慮維修和管理費用下，廉租房租金構成與計算規(guī)則租金應為家庭收入的12%，計算廉租房家庭平均房租支付能力加權修正，最終確定廉租房租金占保障家庭可支配收入7%[4]。根據(jù)《貴陽市2011年申請公共租賃住房保障收入和住房困難標準》規(guī)定，家庭月收入低于1500元即被歸入保障范圍，按7%比例計算，保障家庭廉租房月租金為105元，以標準廉租房面積40m2左右計算，于是年租金約為30元/m2。

項目年收益=年有效毛收益-年運營和管理費用=30元/m2×75000=2250000元。

Vt=■[1-■]=■[1-■]

=26829514元

ENPV=NPV+期權價值，明顯NPV=VT-I

M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r（T-t）×N（d2）=26829514×1.56-48750000×0.36×0.375=35272791元

ENPV=NPV+期權價值=Vt-I+M（Vt，T）=26829541-48750000+35272791=13352332元

最終通過實物期權下財務分析來看，廉租房PPP項目在特許經營期內能產生經濟效益，存在投資可能性。

5.2 風險分析 利用層次分析法的方根法計算各級指標的權重，運用專家調查法構造判斷矩陣，最終得到經一致性校正后權重分配：

目標層：A=（0.5，0.5）；準則層：A1=（0.04，0.11，0.08，0.24，0.34，0.19）；A2=（0.37，0.18，0.06，0.25，0.05，0.09）；

建立評價語集為={高、較高、一般、低}，賦值得到隸屬度集U=（0.9，0.7，0.5，0.3）。發(fā)放調查問卷得到風險因素的模糊評價矩陣R：

R=R1R2R3R4R5R6=r11，r12，r13，r14r21，r22，r23，r24r31，r32，r33，r34r41，r42，r43，r44r51，r52，r53，r54r61，r62，r63，r64=0.1，0.2，0.5，0.20.2，0.3，0.2，0.30.3，0.3，0.2，0.20.3，0.4，0.2，0.10.1，0.2，0.2，0.50.2，0.3，0.3，0.2；

其中r11表示主因層第一個因素被評價為風險較高人數(shù)占總評價人數(shù)百分比。

第一級模糊綜合評價：

B1=A1×R=（0.194，0.758，0.2096，0.289）；

B2=A2×R=（0.189，0.283，0.313，0.208）；

第二級模糊綜合評價：

B=A×B1B2=（0.5，0.5）×0.194，0.758，0.209，0.2890.189，0.283，0.313，0.208=（0.192，0.5205，0.261，0.249）

綜合隸屬度：P=B×UT=（0.192，0.5205，0.261，0.249）×（0.9，0.7，0.5，0.3）T=0.74；證明項目風險程度屬于較高級別。

5.3 問題對策 通過計算結果來看，廉租房PPP項目雖然可行但是缺乏對私有部門吸引力，于是政府必須發(fā)揮其在PPP模式后期運營中的角色作用，給予私有部門額外政策優(yōu)惠與保護。政府應積極制定優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)積極參與廉租住房和公共租賃住房的建設：

①提供長期低息貸款，確保廉租房項目穩(wěn)定性與收益，吸引私有資本投向廉租房項目。②減免企業(yè)稅收、放寬廉租房項目貸款并提供貸款擔保。通過減稅與貸款引導在國家房地產調控中出現(xiàn)資金鏈斷裂的房地產企業(yè)進入廉租房項目。③建立廉租房最低收益標準。廉租房租金在保證民生同時應考慮私有部門最低收益，在特許期內如果出現(xiàn)相關其他費用的變動，政府應給予政策扶持以保護私有部門權益。④土地優(yōu)先私有權。對于參與廉租房項目的企業(yè)給予在土地使用權上優(yōu)先權，提高其參與積極性。⑤開放針對民營企業(yè)的資本市場。有步驟的擴大民營企業(yè)股票、債券融資渠道，允許民營企業(yè)建立廉租房信托基金，盤活廉租房民間資本。

參考文獻：

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[3]李忠富.REIT在我國廉租房工程中應用研究[J].工程管理學報，2011，25（1）：71-74.

第7篇：廉租房的管理辦法范文

陜西21萬戶需要廉租房

記者從陜西省建設廳了解到，2009年陜西省經濟適用房建設計劃達597.08萬平方米、72499套。目前，陜西省低收入住房困難家庭有21.8萬戶，其中11.9萬戶低保家庭、2.6萬戶最低收入家庭、7.3萬戶為低收入家庭。五年內，他們分別將在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陜西省109168家住房困難的低保戶將住上廉租房，而整個廉租房建設將規(guī)劃保障278904家住房困難的低保戶，這其中包括實物配租109168戶、租賃補貼169736戶。

陜西如此大規(guī)模的廉租房建設計劃，旨在切實改善各市最低收入人群的住房問題，也正體現(xiàn)了國家的惠民政策。

對于廉租房的使用，陜西目前主要有兩種形式，一種是實物配租，即政府將房屋建好提供給住房困難的低保戶，收取低廉的租金，這種形式的對象，原則上為人均住房建筑面積低于4平方米以下的住房特困戶，和孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面積約為30～50平米。

另一種則是租金補貼，此類大多是住房有困難的低保戶在外租房，政府支付一定數(shù)量的補貼金，以沖減其房屋租金。按照有關規(guī)定，陜西省人均住房面積補貼標準上限確定為建筑面積14平方米。

而陜西省主要采取“租金補貼”，實物配租和租金核減為輔的方式。鑒于各地危舊房屋改造進程加快，市場提供的小戶型、低價位租賃房源嚴重不足，以及現(xiàn)有保障對象的居住狀況，全省實物配租和租金補貼的具體比例為：實物配租占廉租住房保障家庭總數(shù)的30%，租金補貼和租金核減占70%。

對于如何申請？省政府有嚴格要求，各地應按照本地廉租住房管理辦法等文件，對廉租住房申請人在規(guī)定的時限內，進行審核、公示，對符合保障條件的家庭建立名單清冊，每半年向省、市備案一次；各市縣對審核符合條件的保障對象，及時確定保障方式；實行租金核減的家庭做到即時核減，實物配租和租金補貼的家庭按“優(yōu)先保障特困家庭”的原則，實行輪候制；制定詳細的包括保障對象名單的輪候時間表，讓困難家庭了解自己的保障時間、保障方式及保障標準。

三大問題制約廉租房

以陜西省實施廉租房建設之如此快速進度為例看來，似乎國家新一輪的調控房地產業(yè)的號角又一次吹響，2009年似乎應該是廉租房大力發(fā)展的年頭，2009，成了廉租房建設的拐點？

實際上，我國早在1998年就認識到了廉租房的重要性。1998年國務院的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》規(guī)定：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房?！钡恢币詠恚夥拷ㄔO卻步履艱難。

陜西省房地產研究會會長、長安大學城市研究所所長王圣學認為，目前，廉租房建設仍有三大問題：一是建立廉租房的資金來源渠道不穩(wěn)定，資金嚴重缺乏，政府財政預算安排的資金嚴重不足；二是一些城市對于廉租房制度建設重視嚴重不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區(qū)；三是廉租房制度不完善，監(jiān)管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時得到住房保障。

對于第三點的問題現(xiàn)象，西安市就出現(xiàn)過廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑總面積1.4萬多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1號樓住有50余戶危房拆遷戶外，其余住房竟然空置了近6年時間，原因竟是有關部門不知道該分給誰。而對廉租房小區(qū)的管理和維護，1年就要花掉十幾萬元。

一邊是房子被空置落滿灰塵，一邊卻是無房戶對廉租房望眼欲穿。對此，王圣學教授分析說，廉租房與房價呈反比關系，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。如果切實實施廉租房制度，那么居高的房價就會下跌，有政府“第二財政”之稱的土地出讓金也會降低，房地產拉動GDP增長的力度就會受到影響，最終波及官員的政績。如此，一些地方政府只好打小算盤，讓建好的廉租房成為“空中樓閣”。

按照廉租房政策的意義，政府實際上就是廉租房的“房東”，政府如何當好“房東”？如果廉租房完全由市場來解決租房問題，那存在的問題就多多了。

王教授介紹，“租售并舉的住房供應體系”是世界上絕大部分國家的主導政策，我國的政策主導思想也是如此。一個健全的住房保障體系是讓能買房的買房，能租房的租房。比如，韓國在加大住宅供應量、抑制投機性需求的同時，實施了國民廉租房建設計劃，政府投資在10年內建成100萬套廉租房，并采取有效手段確保租賃雙方信息對稱，這些舉措使韓國房價和房租雙雙下降。

遺憾的是，最近幾年，我國由于房價飛漲，房租也跟著上漲，尤其是大城市，房租與房價一起上漲的速度，超出了許多人的承受能力。嚴峻的現(xiàn)實是，許多人不僅買不起房，也同樣租不起房。所以，目前的當務之急是，政府嚴厲調控房價，同時，加大廉租房供應量。如此，公眾才能有更多的選擇余地，無論是買房還是租房，他們的選擇都將是理性的。

廉租房配套政策要落實

怎樣才能大規(guī)模地建設廉租房？怎樣才能確保低收入群體能夠擁有廉租房呢？

身為陜西省工商聯(lián)副會長的李挺毅建議，政府應加大對廉租房的建設力度而不是經濟適用房，并通過相關稅收優(yōu)惠政策在建房和消費兩方面進行鼓勵。他認為，經濟適用房并沒有滿足老百姓真正的購房需求，只會擾亂經濟秩序……因為經濟適用房大部分都被“關系戶”拿走了，被一些部門當做謀取不正當利益的工具。

所以，他說：“政府應鼓勵開發(fā)商加大對廉租房的建設，同時配合相應的稅收政策，包括土地獲得成本及消費者購買時，都應體現(xiàn)相應的政策支持?！?/p>

陜西省政協(xié)委員張華俊建議，政府應采取土地流轉方式降低廉租房地價。他說，發(fā)展城市廉租房產業(yè)難是難，但地方政府和社會相關行業(yè)不能知難而退，更不能背過臉去。政府要鼓勵發(fā)展廉租房產業(yè)，首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來。廉租房重在“廉”字上，首先是地價要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉方式，把此類地價大幅度降下來。

他還說：“廉租房可以滿足中國低收入人群的消費需求，應當在人群密集的地段開發(fā)，土地的成本應當由政府承擔，這樣才能建造出中低收入者承受得起的廉租房?！彼麍孕?009年政府一定會出臺更多更好的切合實際的房地產調控政策。

陜西省決策咨詢委員會委員、省建設廳原助理巡視員張全笙認為，我國的廉租房建設不太好的原因是制度本身就不健全，國家沒有廉租房法人制度，有好多政策也不明確，下面都在那里摸著石頭過河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房資金問題，他說，完全由政府解決廉租房的融資問題可能有一些問題，完全由市場來籌集廉租房的資金也有一些問題，最好還是市場和政府相結合。他還建議，政府應建立廉租房租賃管理機構和廉租房監(jiān)督委員會相分離的制度，強化對廉租房租賃者的資格認定，確保廉租房真正為低收入群體服務。

王圣學教授認為，從我國廉租房建設資金來源看，目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。而國外的經驗卻是多元化的，其中包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券。所以，盡管政策是進一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租房建設，但這仍比較單一。必須調動一切可以利用的資金，才能為廉租房的發(fā)展帶來更大的活力。

看來，廉租房建設勢在必行。為應對金融危機，國家出臺加大廉租房建設的措施，是非常及時到位的。但機制上的不完善、房源上的匱乏，以后，政府將要做的工作還很多。

據(jù)了解，2008年11月底，陜西省政府出臺的《進一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，2007年底前設區(qū)市對符合住房困難規(guī)定條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭做到應保盡保，2008年在所有縣城實現(xiàn)應保盡保，2009年起，陜西省廉租住房保障面，由符合保障條件的低保家庭將擴大到符合保障條件的最低收入家庭。

第8篇：廉租房的管理辦法范文

關鍵詞：廉租房 供給機制 資金來源

國務院1998年7月3日在《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中明確提出：建立和完善廉租房體系。隨后在1999年，國務院頒布實施了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，當年5月1日廉租房制度在全國范圍內實施。到2013年末，住建部、財政部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)，要求從2014年起，各地廉租住房建設計劃調整并入公租房年度建設計劃。各地公共租賃房和廉租房將并軌運行，并軌后各地廉租房建設計劃調整并入公租房年度建設計劃，并統(tǒng)稱為公共租賃房，未來的公租房租金仍按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。由于受到公租房資金來源的影響和制約，在推廣廉租房的過程中受到巨大的阻力，進而在一定程度上使得大多數(shù)城市的廉租房一直處于停滯不前的狀態(tài)。對廉租房和公租房實施問題，國內專家學者以及房地產從業(yè)者、政府主管部門的研究人員等開展了一系列的研究工作，并取得驕人的成果。在研究過程中，雖然涉及制度建設的研究比較多，但是從廉租房和公租房體系中的供給模式的角度進行比較研究的相對較少。

所以說，如何從地方政府具體實際出發(fā)，研究廉租房供給機制的相關內容，包括供給模式、供給結構、資金來源、土地來源等具體的影響因素，并從理論上找出中國未來廉租房供給機制的共性，顯得非常有必要。

1 我國廉租房發(fā)展進展狀況

1.1 發(fā)展現(xiàn)狀

從出臺廉租房政策以來，我國經過了數(shù)年的不斷探索與實踐，并取得了一定成效（見圖1）。2013年2月20日剛剛頒布的“新國五條”提出，在一定程度上為保障性安居工程的規(guī)劃和建設奠定了基礎。在2013年要全面落實推進城鎮(zhèn)保障性安居工程任務，其中基本建成470萬套、新開工630萬套。通常情況下，與保障性安居工程項目一樣，配套設施需要進行同步規(guī)劃、建設，并且在一定程度上確保同時交付使用。為了確保公租房分配的公平性，在分配過程中需要對退出制度進行不斷完善，同時嚴格執(zhí)行。2013年年底前，地級以上城市的當?shù)刈》勘Ｕ戏秶幸{入符合條件的外來務工人員。

1.2 資金需求

對于廉租房來說，從其建設一直發(fā)展到現(xiàn)在，都會面臨各種各樣的問題，這些問題主要體現(xiàn)為：所需建設資金來源不穩(wěn)定，廉租房覆蓋面積?。唤ㄔO一批廉租住房對于部分地區(qū)來說甚至成為短期的形象工程，制度建設在一定程度上根本沒有得到重視；公租房建設資金來源缺乏穩(wěn)定性，為了解決資金問題，從住房公積金增值收益中提取部分資金或者由政府主管部門自籌解決這是多數(shù)地方主要解決方案，進而使得廉租住房制度建設在一定程度上受到影響和制約；在對住房制度進行改革的過程中，城市最低收入家庭的住房問題成為一個急待解決的難題。目前來看，廉租房的有效供給與有效需求之間均存在不同程度地缺口，沒有做到“全覆蓋”。與國際上許多國家相比較，中國地方政府的廉租房支出占GDP 的比重也遠遠低于其他國家地方政府的保障房支出占GDP比重。也就是說，地方政府在既定的經濟發(fā)展水平和財政能力下，并未盡其全力地供給廉租房。

表1 廉租房建設資金需求結構

■

數(shù)據(jù)來源：依據(jù)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》；印，中國廉租房制度的資金來源問題研究，經濟研究導刊，2012年第29期。

通過上述分析，可以看出，廉租房建設的資金問題即使受到政府的高度重視，但是問題依然非常嚴重，而且非常突出，使得我國廉租房的發(fā)展受到資金的影響和制約。全國保障房建設資金以2010 年為例總額需3 500 億元，其中，632 億元來自中央財政補助，在投資總額中占18.1%；100 億元來自地方政府土地資金收益，在投資總額占28.6%；其他收入493 億元，在資金總額占14.1%；通過統(tǒng)計資金缺口高達39.3%。

1.3 資金供給

按照初步規(guī)劃，將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集廉租房建設所需的部分資金， 由社會機構投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集剩余的資金。對于保障性安居工程來說，雖然中央加大了支持的力度，但是，在資金數(shù)量方面，與實際建設所需資金相比，中央下?lián)艿牧夥垦a助資金依然有限，存在比較大的資金缺口。另外，根據(jù)相關政策的規(guī)定，對于住房公積金的資金來源，中央要求各地要嚴格執(zhí)行相關的規(guī)定，在一定程度上將住房公積金增值收益全部用于建設廉租房項目。

從實際執(zhí)行情況來看，目前廉租房等保障性安居工程已經得到中央的高度關注，并且在一定程度上制定了相關規(guī)劃，同時下?lián)芰艘欢ǖ难a助資金。但是，行政命令的性質在當前的政策中表現(xiàn)的依然比較突出，與各地方政府的實際財力相比，相關的規(guī)劃任務還存在不相匹配性，對于

地方政府來說，一方面沒有積極性，另一方面沒有財政

預算能力，開工和完成保障性安居工程的情況仍然不理想。

■

圖2 2011年中國保障房資金來源（單位：億元）

（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院）

2 我國廉租房供給機制存在的問題

目前我國在廉租房建設方面整體呈現(xiàn)發(fā)展的趨勢，但是與居民的高期望值和長遠的目標相比，依然存在較大的差距。在我國，自從廉租屋體系投入運行以來，取得的成就是一個不爭的事實，但是，在運行過程中，廉租屋體系依然存在一些問題，主要表現(xiàn)為：

2.1 缺乏有效的協(xié)調機制

在我國，住房消費的特點表現(xiàn)為：長期性、持久性，對于住房消費情況不同的人群來說，在不同的經濟發(fā)展階段存在一定的差異。對于國家來說，沒有從發(fā)展的角度出發(fā)，進而在一定程度上對可操作性做出具體的安排。

2.2 廉租房的供求失衡

在對廉租住房保障體系進行推廣實施的過程中，制約廉租住房保障體系實施的一個重要因素就是房源數(shù)量缺乏。一些地區(qū)通過搖號的方式分配廉租房就是例證。造成房源缺乏的原因主要表現(xiàn)為：一是各單位的公有住房沒有閑置的。對于一些單位來說，尚未分配的公房雖然手頭留有一定的數(shù)量，但是早在終止福利分房之前，留有的公租房早已被單位分配給單位的職工。二是現(xiàn)已租住的公房無法騰退。實施新房改方案后，對于再建房、買房進行實物分配等受到嚴格的限制。三是己售公房即房改房也無法騰退。

2.3 資金來源渠道的單一

目前廉租住房進展與眾多需要政府提供廉租住宅的家庭急迫的住房需求相比顯得非常緩慢，進而在一定程度上使得廉租資金進一步制約了廉租房的推進。

2.4 政府保障職能缺位

目前，通過對廉租政策進行研究分析，相對于廉租家庭來說，房源供給數(shù)量是非常少的，進而在一定程度上通過輪候排序，搖號的方式進行分配。這種分配公租房的方式在一定程度上反映了制度設計的初始性。

3 廉租房供給機制分析

3.1 穩(wěn)定的政府資金來源

在當前，根據(jù)我國所處實際環(huán)境，廉租房建設在很多城市都面臨巨大的阻力，造成這種現(xiàn)象的原因主要為：建設廉租房的資金嚴重不足。國家雖然在廉租房建設方面出臺了相應的政策，給予了政策方面的扶持，但是沒有對廉租房建設的資金渠道給予疏通，進而在一定程度上使得廉租房建設停留在理論形態(tài)。目前，我國建設廉租房的資金，主要來源于：第一通過公共財政建立專項的基金。通過這種方式獲取建設資金，通常情況下，需要在公共財政預算支出中納入廉租住房資金需求，進而在一定程度上結合居民的最低收入，并且對政府的財政支付能力進行綜合考慮，進而對年度住房保障經費支出水平在一定程度上進行確定，進一步確保廉租房制度的持續(xù)發(fā)展。第二住房公積金的部分增值資金。住房公積金的歸集額隨著時間的不斷延伸進而逐年的增長，其增值收益在一定程度上得到不斷的擴大，在這種情況下，需要對其中的管理費用進行嚴格的控制。隨著管理制度的建立和完善，在較低水平控制貸款風險準備金；第三出售直管公房后的部分凈歸集資金。根據(jù)舊的住房管理體制的相關規(guī)定，直管公房是解決居民住房問題的主要途徑，其直管公房的來源是多樣的，因此在出售直管公房過程中，所歸集的住房款從實質上說通常情況下就是進行回收社會公共資金，進而在一定程度上將其投入到住房保障需求中，通常情況下這是對住房保障制度資金來源的補充。

3.2 多渠道拓寬投融資模式

在對廉租房進行建設與回購的過程中，呈現(xiàn)出一系列的特點，主要表現(xiàn)為：投入的資金量非常集中、回收周期比較長、投資回報率比較低，難以通過任何單一投融資渠道解決建設需要的大量資金，美國、澳大利亞和瑞典等在廉租房建設方面做得比較好，在這些國家，社會資本與金融機構通常情況下都能夠充分地發(fā)揮作用。在住房保障方面，美國的特點是：政府提供信貸援助，政府對于廉價住房的建造提供一定的補貼。而澳大利亞在住房保障方面，通常會調動公共部門、社區(qū)部門和私人進行多方面的參與，進而在一定程度上由教會，其它民間組織等社會非營利機構建造和管理。對于瑞典來說，在公共住房建設方面，通常情況下分為：政府直接投資、合作社投資和私人投資三種方式，并且在一定程度上對公共住房建設采用稅收優(yōu)惠政策的方式給予支持。具體途徑可以通過PPP模式融資、房地產投資信托、證券化模式融資、發(fā)行廉租房建設債券模式融資、發(fā)行福利彩票募集廉租房資金模式融資。

3.3 科學的廉租房管理體制

對于科學的廉租房管理體制來說，通常情況下，主要包括建立和實施廉租房管理的主體、管理監(jiān)督貨幣的補貼與發(fā)放、確定租金水平、建立輪候機制以及廉租房退出機制等。一是廉租房管理主體。在廉租房制度中，應作為管理的主體，政府可以直接介入住房市場的，或者通過財政、金融政策等對住房市場進行間接的調控。二是確定合理的租金水平。通常情況下，廉租房制度的保障效率的關鍵就是根據(jù)家庭的收入情況確定廉租房的租金水平。三是管理和監(jiān)督貨幣的補貼與發(fā)放。四是輪候機制的建立和實施。從社會公平角度上講，廉租房應首先保障那些最困難，也是最需要這種保障的家庭。五是廉租房退出機制的建立和實施。不管廉租房制度采用的是實物配租還是租金補貼的方式，都涉及到廉租房退出機制的建立和實施問題。

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第9篇：廉租房的管理辦法范文

關鍵詞：廉租房；模式再造；合同外包；契合

國家建設部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，指出“廉租房是政府和單位在住房領域的社會保障職能，針對城鎮(zhèn)常住居民中的最低收入家庭，提供租金相對低廉的普通住房?！辈⒃谄浜蟮膶嵤┻^程中，建設部聯(lián)合財政部等部門逐步制訂了關于廉租住房建設的一系列規(guī)章制度，有效的解決了城鎮(zhèn)低收入困難家庭的基本住房需求。

一、我國廉租房供給現(xiàn)狀及其存在問題

1.我國廉租房供給基本現(xiàn)狀

目前我國的廉租房建設實行貨幣補貼與實物配租等方式相結合的保障機制，具體包含安排土地出讓凈收益的廉租住房保障資金及安排財政預算的廉租住房保障資金。實物配置主要是指縣級以上地方政府為提出廉租住房申請的城市低收入家庭提供住房保障，并依據(jù)一定的規(guī)定標準收取租金。貨幣補貼主要指縣級以上的地方政府向提出申請廉租住房的城市低收入困難家庭，按照有一定的標準發(fā)放租賃住房補貼，困難家庭自主承擔租金。

據(jù)了解，從2006年開始，規(guī)定廉租住房建設的保障資金占土地出讓凈收益的比例需要在5%以下；2009年并將這個提高到15%；政府的廉租房的租金收入繼續(xù)投入廉租住房的建設之中。盡管如此，然而廉租住房的實施過程中，依然存在不少問題，如房源不足等。

2.我國廉租房供給過程中存在的問題及不足

從相關的調查結果中可以看出，在2009年到2011年間，有上萬戶的最低生活保障的家庭，而政府僅能提供的卻只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，僅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房總量不足，其根本原因是資金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金較低，如南京市的廉租住房的月租金為2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基礎上再減免70%，租金收入很少。

（2）住房公積金增值收入余額有限：提取風險準備金，支付管理費用之后的公積金增值收益余額不足。

（3）年度財政預算中安排的資金不足：據(jù)統(tǒng)計，到2010年底，全國用于廉租住房的資金累計超過100億元，其中政府財政預算累計的卻不及投資資金的二分之一。

（4）土地出讓凈收益分配的保障資金較少：到2011年底，全國仍有近200個地級以上城市尚未明確指定廉租住房占土地出讓收益的比例，有很多城市在廉租房建設中尚未建立土地出讓收益的資金保障機制。

總而言之，有限的廉租住房保障資金，使得政府缺乏經濟能力擴大廉租房的供應量，不能滿足城市低收入家庭的租房需求。

二、我國當前廉租房供給模式運營中存在問題的原因分析

1.政府管理職能的缺失，政府管理地位需強化

日常生活中，人們常常需要不同種類的服務和物品，那么接下來的需要解決的問題便是，這些物品及服務由誰采取怎樣的方式提供，才能實現(xiàn)更有效更便捷的供應關系。要想實現(xiàn)協(xié)調的供應關系，首先應按照一定的標準將多樣性的服務及物品分類，而分類的標準主要是依于物品和服務的排他性及競爭性兩種特性。競爭性是指某種物品在被一個人使用時，則減少了其他人使用時物品所表現(xiàn)的出來的特性；排他性是指一個人使用某種物品時，則會阻止他人使用該物品。

在市場經濟體制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生產者能以收取一定的費用來交換物品的使用權，并且在利益的驅使下有多的市場主體參與該物品的生產，在市場供需關系中優(yōu)化配置資源。而政府在市場配置中依然扮演著重要的角色，集中體現(xiàn)為對市場的宏觀調控，建立健全市場運行的規(guī)范、監(jiān)督機制，維持市場的有序運作。此外政府還應組織、提供一些不具排他性的物品，這也不等同于政府直接參與生產，而是通過其他渠道實現(xiàn)供應，“政府并沒有提供服務的義務，政府的義務僅在于保障服務的實現(xiàn)?！彼裕切┚哂信潘缘奈锲肪头盏墓柚谑袌鰴C制實現(xiàn)，而政府或其他組織則提供公有資源及集體物品的供應。

2.社會保障力度不夠，政府監(jiān)管角色待提升

由于現(xiàn)實生活的復雜性，決定著并非所有的物品都可以依據(jù)排他性和競爭性進行分類。在社會主義市場經濟體制下，不僅要堅持經濟原理的基本供應，同時還要兼顧公平正義的價值取向。正如薩瓦斯所說的“福利物品”，按照物品分類的理論來說，福利物品屬于自然壟斷物品或個人物品。福利物品有著很大的正外部效應，一方面，福利物品具有社會保障功能，當受經濟因素的限制而使得需求者喪失了對福利物品的使用權，會直接影響社會的健康發(fā)展；另一方面，社會和他人能夠從福利物品的使用中收益?？傊＠锲吠瑫r具有經濟原理下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的實際運作中，始終處于主導地位，但仍然不能解決供需之間的凸出矛盾，分析其原因可知，這是政府錯位的供給角色所致。政府在廉租房的供給中，應承擔廉租住房供應實現(xiàn)的職能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接擔當廉租住房的生產者，僅僅依靠自身能力解決市民的基本住房問題。所以在今后的廉租住房供應發(fā)展中，政府應及時轉變、優(yōu)化職能，整合各種社會資源，創(chuàng)造新的廉租住房供給模式。

三、基于合同外包與憑單制契合的廉租房供給模式再造

廉租住房屬于一種福利物品，有著基于經濟原理原則下的排他性及公平正義價值取向下的非排他性的綜合特征，因此我們應在廉租住房所具有的此種特征的基礎之上，從新審視對其的供應。既要借助于市場體制優(yōu)化配置廉租住房供給資源，同時還應借助政府的有效宏觀調控公平正義的保障廉租住房供應。經濟領域的市場工具研究，為新的廉租住房建設實踐提供了可靠的實現(xiàn)條件。所謂市場工具只要是指“政府確保市場的資源優(yōu)化配置機制，實施民營化、用者付費、政府管制或放寬管制、內部市場化、合同外包及憑單制等具體方法，實現(xiàn)提供公共物品和服務的目的?！?/p>

1.引入競爭，引用民間資本投入廉租房建設中去

廉租住房的福利物品性，決定了只有借助于政府力量，才能體現(xiàn)其公平正義價值取向下的非排他性，實現(xiàn)社會的廉租住房供應。然而政府在實現(xiàn)廉租住房的供應過程中，并不需要直接提供廉租住房，而是間接性的保障。比如采取合同外包方式建設廉租住房，“通過吸引私人承包商提供公共服務，政府只是扮演資金提供者的角色，而非服務的直接生產者和直接供給者?！?/p>

采取競爭性競標制的引入廉租住房建設的房地產承包商，地方政府向房地產商本地區(qū)一年期限內的廉租住房建設情況的招標說明書，采取政府公告，借助電視、廣播、報紙、網絡等媒介，或者直接向部分房地產商郵寄招標說明書等方式大力宣傳招標信息，吸引更多的房產商參與廉租住房的競標活動。在招標信息發(fā)出后，要為房產開發(fā)商留足夠的時間，以使得房產開發(fā)商做充足的競標準備，在一定時間之后才正式開始競標活動。政府也可在招標信息之后到正式開展招標活動之前，公開組織競標房地產商的研討會，解答競標房地產商有關招標的細則性問題，增加房地產商對與競標相關的細節(jié)的了解，加強政府和房地產商之間的聯(lián)系，同時政府還可以獲得自身所需要的招標信息。政府部門應在房地產商依照招標說明書遞交投標書之后，嚴明對投標書的評估標準及基本程序。由一些專家學者、招標調研機構及政府專業(yè)咨詢機構，共同探討房地產商提交的投標書，按照統(tǒng)一的評分規(guī)則、招標方案及招標標準評估投標書，并劃分一定的等級，最終選出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，還可以采用城市低收入住房困難家庭的“用腳投票”這一發(fā)揮低收入家庭自的方式，低收入住房困難群體憑借手中持有的憑單，自由選擇廉租住房的建設承包商，促使承包商為獲得更多的憑單而相互競爭，不斷提高其自身的服務質量和建設效率。

2.用腳投票，保障社會低收入人群及時住進廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的經濟原理原則下的排他性，為運用憑單制的廉租住房供給方式提供可行性，“一般，理論上任何具有排他性的服務都可以得到代金券（即憑單）的資助”。憑單只是政府發(fā)放給有資格消費某種物品的民眾的一種有佳證券。

在城市低收入住房困難家庭的選擇廉租住房過程中，低收入住房困難家庭主要是和政府部門之間發(fā)生聯(lián)系，政府主管部門根據(jù)本地區(qū)的經濟發(fā)展狀況及人民生活水平，制定一定的確認廉租住房使用標準，結合廉租住房的供應量，針對低收入住房困難家庭的需要向其發(fā)放相應數(shù)量和面值金額的憑單。通常情況下，為了調動承包商對廉租住房的投資、建設積極性，確保其一定的經濟利益，憑單的面值金額相當于或略高于市場上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房資格評定方案及審定資格工作結束之后，會向低收入住房困難家庭發(fā)放憑單。

憑單的使用階段主要是低收入住房困難家庭和廉租住房承包商之間聯(lián)系。低收入住房困難家庭通過政府所提供的各種信息平臺，從各個角度了解廉租住房承包商。在這個過程中，政府應充分發(fā)揮其信息收集、整理的優(yōu)勢，確保為低收入住房困難家庭提供完整的廉租住房承包商信息，嚴防因信息不對稱而引起的不好影響。低收入住房困難家庭在較全面、準確的了解各承包商的廉租住房建設情況之后，結合自身的實際情況，選定某一家承包商建設廉租住房，并持憑單與其辦理相關手續(xù)。在這個階段中，各房地產商為了獲得更多的低收入住房困難家庭的支持，即獲得更多的憑單，而相互競爭，促使著房地產商注重自身服務質量及工程效率的發(fā)展。

結束語

在廉租住房的建設中，采取憑單制及合同外包制等兩種市場化工具，塑造了廉租住房供給的新模式，既有效的扭轉了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理運用市場機制實現(xiàn)廉租住房的供給；又給予低收入住房困難家庭廉租住房房租控制權，實行“用腳投票”方式，促使開發(fā)商為獲得更多的憑單為相互競爭，優(yōu)化其服務質量，這也是政府間接性的有效控制廉租住房供給及承包商。

參考文獻

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