房產(chǎn)評估管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發(fā)放流動資金貸款800萬元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產(chǎn)作為抵押物向我行借款。我行評估人員按照必要的評估程序，對抵押資產(chǎn)（見以下編號）實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證。

根據(jù)《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估管理辦法》、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估細(xì)則》和《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法（試行）》，本著科學(xué)、客觀、公正、安全和謹(jǐn)慎的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進(jìn)行評估。

一、評估對象概況

（一）與押品對應(yīng)的貸款簡況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產(chǎn)（位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園，《不動產(chǎn)權(quán)證》號：皖（2019）蕭縣不動產(chǎn)權(quán)第0011150號））作抵押向我行借入短期貸款800萬元。

（二）借款人和資產(chǎn)占有方情況簡介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是煙臺新秀化學(xué)科技股份有限公司的全資子公司，公司注冊資本6619萬人民幣，屬于化學(xué)添加劑行業(yè)。公司位于蕭縣永堌鎮(zhèn)輕化工業(yè)園，主要經(jīng)營范圍：聚合物用專用化學(xué)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。

資產(chǎn)占有方蕭縣新秀新材料有限公司，經(jīng)核實(shí)及查詢?nèi)诵姓餍畔到y(tǒng)，該公司信用狀況良好，無任何不良信用記錄。

本次擬抵押評估的資產(chǎn)為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，占地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地為蕭縣基準(zhǔn)地價二級覆蓋區(qū)域范圍。土地用途：工業(yè)用地，使用權(quán)類型：國有出讓。

（三）評估對象概況

評估對象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，土地面積30926平方米，房屋建筑面積6093.19平方米，土地證載用途：工業(yè)，土地使用期限：2067年8月29日止。

經(jīng)調(diào)查核實(shí)，待估土地及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，來源合法，至估價期日未設(shè)定租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》、付款憑證等權(quán)屬證明資料齊全。

（四）中介評估機(jī)構(gòu)對評估對象價值評估情況

擬抵押的房產(chǎn)由安徽昊光房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司進(jìn)行外部評估。該中介機(jī)構(gòu)為省行認(rèn)可的評估合作中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評估資質(zhì)為貳級，出具的評估報(bào)告具有法律效力，評估人員具有執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價報(bào)告編號：SZHG房估字（2020）第2848號，房產(chǎn)采用成本法、土地采用成本法及基準(zhǔn)地價法行評估，評估基準(zhǔn)日為2020年9月8日，評估該房地產(chǎn)總價值：1629.77萬元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬柒仟柒佰元整）。

經(jīng)審查，外部評估預(yù)報(bào)告在評估依據(jù)的選取方面基本客觀，在評估目的、評估所依據(jù)的前提條件、評估方法等方面基本正確、合理，參數(shù)的選取遵循謹(jǐn)慎性原則。

二、評估依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

3、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；

4、《中華人民共和國擔(dān)保法》；

5、《房地產(chǎn)估價報(bào)告規(guī)范格式》；

6、資產(chǎn)占有方提供的《國有土地使用證》；

7、公司股東會同意抵押的文件；

8、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估管理辦法》；

9、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估細(xì)則》；

10、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法》；

11、評估人員現(xiàn)場查驗(yàn)、核對的資料；

三、評估方法

第2篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 抵押登記； 風(fēng)險(xiǎn)

引言

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)已經(jīng)成為影響我國金融市場穩(wěn)定的重要因素的今天，國家對房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的行業(yè)規(guī)范也越來越重視。然而房地產(chǎn)抵押畢竟存在著眾多風(fēng)險(xiǎn)。諸如：近年來房地產(chǎn)市場的連環(huán)波動；法律程序無法實(shí)現(xiàn)對債權(quán)人與其他應(yīng)得利益集體或個人雙重保護(hù)的兼得；抵押權(quán)人對法律與抵押登記業(yè)務(wù)過程的生疏導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。于是，如何防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)也成為了一些部門的的重要課題。本文主要從有關(guān)部門的角度對這一課題做出相應(yīng)的分析與提出解決思路。

一. 風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

1. 個人操作風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下抵押權(quán)人即債權(quán)人都對房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)不是十分的了解，表現(xiàn)在對辦理房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的國家有關(guān)部門以及部門內(nèi)的具體業(yè)務(wù)和辦理流程的不甚了解，這導(dǎo)致了其在房產(chǎn)抵押中操作的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下很可能造成有備而來的債務(wù)人趁機(jī)渾水摸魚，進(jìn)行非法的操作，例如房地產(chǎn)的二次抵押就是其中之一，雖然在國家金融系統(tǒng)中這類事件鮮有發(fā)生，但在民間就很多見了 。另一方面，債權(quán)人中的多數(shù)債權(quán)人容易陷進(jìn)一個誤區(qū)。過分相信銀行的擔(dān)保能力，以為以房產(chǎn)做抵押就可以萬無一失了，而忽略了債務(wù)人本人的償款能力的問題，這就造成了在債務(wù)人無法還款的情況下，債權(quán)人往往也不能得到用于抵押的房產(chǎn)。

2. 部門風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)局與土地管理局的分設(shè)，就導(dǎo)致了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體的不一致 。出現(xiàn)問題后債務(wù)雙方需要到兩個部門出示證明，另外也給兩個部門帶來了一定的不便。對于很多的民間借貸業(yè)務(wù)，抵押人正是利用這一點(diǎn)，到房產(chǎn)局與土地管理局分開兩個證明，以此來實(shí)現(xiàn)房屋與土地的分開抵押，而造成債權(quán)人的不同。

3. 抵押物風(fēng)險(xiǎn)

連年來，我國房地產(chǎn)市場急劇變化，雖然國家盡力穩(wěn)定，但是仍無法保證其在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)，一般而言，房屋作為固定資產(chǎn)，具有一定的保值、增值租用，但是當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，房地產(chǎn)企業(yè)將大幅資金撤離房地產(chǎn)行業(yè)時，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅下跌，此外，由于購房人住房貸款的償還周期長，抵押物市值出現(xiàn)下跌，也會對銀行抵押業(yè)務(wù)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，對于房產(chǎn)的所處位置的差異，造成了房產(chǎn)評估的困難，從而使債權(quán)人多了一道潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 法律風(fēng)險(xiǎn)

按照《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》的說明，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣取得優(yōu)先受償。但是，就對運(yùn)營的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國家稅務(wù)需要優(yōu)先償還，所以針對這種情況，即對于廠房公司等的抵押，債權(quán)人應(yīng)事先考慮得當(dāng)，再予以登記抵押。

二. 房地產(chǎn)抵押登記部門的原則

1. 合法性原則。即房地產(chǎn)抵押登記部門要依據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》等的有關(guān)法律規(guī)定實(shí)施登記。

2. 審慎性原則。房地產(chǎn)抵押登記部門要時刻保持審慎，防止當(dāng)事人對法律未做詳盡說明的情況進(jìn)行渾水摸魚。銀行也該避免在法律未詳盡說明的地方犯錯誤。房產(chǎn)抵押登記部門應(yīng)以維護(hù)國家利益為前提進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與情況的查清。

3. 易變現(xiàn)原則。銀行部門應(yīng)注意抵押物是否能及時變現(xiàn)，對一些由于位置和新舊度而難以拍賣折舊的抵押物應(yīng)慎重考慮，防止抵押物的無法變現(xiàn)，從而給國家或個人造成損失。

4. 控制成本原則。登記部門還應(yīng)注意，抵押物的房產(chǎn)地理位置與歸屬，防止由于異地?zé)o法辦理，或難辦理登記等情況，從而導(dǎo)致成本無法控制。

三. 房地產(chǎn)登記部門的風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 普及宣傳工作

房地產(chǎn)登記部門有義務(wù)和職責(zé)對于對房地產(chǎn)抵押中的知識與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行宣傳和普及，要向債權(quán)人公示，房產(chǎn)抵押是銀行對債務(wù)人償還能力缺乏信心的表現(xiàn)，使抵押權(quán)人增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，走出抵押保證的誤區(qū)。使其及時了解情況，做好對抵押風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。具體表現(xiàn)在讓債權(quán)人了解房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的流程和業(yè)務(wù)規(guī)范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題，并對債務(wù)人的各項(xiàng)情況進(jìn)行認(rèn)真的分析。

2. 對當(dāng)事人的審查

房屋抵押登記部門應(yīng)及時審查當(dāng)事人是否具備抵押清償以及求償?shù)臋?quán)利，以及當(dāng)事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對于一些由于事先沒能掌握當(dāng)事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門雖然不負(fù)有主要責(zé)任但也在某種程度上也難辭其咎。

3. 對抵押物的審查

房產(chǎn)登記部門應(yīng)對抵押物進(jìn)行審查，做到三步走，第一步是對抵押物的合法性的審查，避免不合法房產(chǎn)進(jìn)入我國金融市場。第二步，對抵押物的歸屬資料進(jìn)行審查，尤其可以對原始資料進(jìn)行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對無法審查考證的的房產(chǎn)抵押，登記部門可以選擇到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，這一步必不可少，登記部門應(yīng)及時負(fù)責(zé)，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。

4. 抵押合同證書的審查

對于《擔(dān)保法》與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統(tǒng)一的文本格式，同時防范合同中是否存在漏項(xiàng)與錯項(xiàng)。具體表現(xiàn)在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評估標(biāo)的與抵押物是否一致；費(fèi)用發(fā)票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權(quán)利主體是否一致等。此間的一個細(xì)節(jié)都有可能導(dǎo)致合同訂立的失敗或債務(wù)人遭受不必要的損失。

5. 部門內(nèi)部的規(guī)范

對于房地產(chǎn)抵押部門的行業(yè)規(guī)范，應(yīng)作為一項(xiàng)可以長期培養(yǎng)的工作任務(wù)。部門內(nèi)要與時俱進(jìn)，因時制宜。由此保證部門內(nèi)部有條不紊地進(jìn)行工作，保證高效地處理問題。除健全一些部門機(jī)制以外，應(yīng)時常對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升工作人員的職業(yè)道德，規(guī)范其行為，使其能設(shè)身處地地為當(dāng)事人服務(wù)并處理問題，時刻保持一顆謹(jǐn)慎的內(nèi)心，細(xì)心地工作。建立健全部門內(nèi)部的內(nèi)審制度。具體措施有：為內(nèi)審人員制定任務(wù)，使之做好內(nèi)審的準(zhǔn)備工作。然后要完善內(nèi)部控制制度，通過內(nèi)審對內(nèi)部控制制度進(jìn)行綜合評價并給與建議，以此完善綜合內(nèi)控。之后從原有資料中獲取內(nèi)審證據(jù)，保證內(nèi)審的精確，結(jié)束后可以相繼分工開展對底稿等前后審核項(xiàng)目的審核，在管理機(jī)關(guān)與監(jiān)督機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制下有序進(jìn)行。

6. 法律法規(guī)的完善

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)評估占有舉足輕重的地位，如何保證評估的準(zhǔn)確性需要評估人員調(diào)研多方面的資料，進(jìn)行行之有效的數(shù)據(jù)分析然后才能得出較精確的評估結(jié)果。但是也有些評估結(jié)果失真是由于評估人員的職業(yè)道德問題導(dǎo)致的。近幾年來，這類現(xiàn)象屢禁不止，所以從法律角度講，加強(qiáng)法律對評估員有意或無意的評估及對失真情況的追究定是一項(xiàng)不錯的預(yù)防手段。

總結(jié)

房地產(chǎn)建設(shè)極大的推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多年來作為熱門行業(yè)存在于我國市場經(jīng)濟(jì)的前沿，勢頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢頭之下，房地產(chǎn)抵押的規(guī)范需要不斷地發(fā)展和完善，除了有關(guān)部門的各自調(diào)整以外，加強(qiáng)眾有關(guān)部門的合作與溝通也是不可忽略的問題，房產(chǎn)局與土地管理局網(wǎng)站的合并就是一項(xiàng)經(jīng)長期探討而確立的行之有效的創(chuàng)舉?？偟脕碇v，部門職能的分別設(shè)立有助于更高效地行政，而統(tǒng)一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對于房地產(chǎn)抵押登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施的進(jìn)步需要不斷地嘗試與改進(jìn)，為了給公民個人與企業(yè)集體帶來便利與保證，相關(guān)部門定會不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)。

【參考文獻(xiàn)】

①李延榮 周柯《房地產(chǎn)法》人民出版社 2012-7

第3篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

    近日,德慶縣官圩鎮(zhèn)官圩村委會梁先生指著成片的速生豐產(chǎn)林告訴筆者,去年11月他以自己承包的200多畝山林作為抵押,成功貸到了30萬元資金發(fā)展起這片速生豐產(chǎn)林,預(yù)期利潤可觀。

    在德慶縣,不少林農(nóng)和企業(yè)像梁先生這樣通過林權(quán)抵押貸到了資金。據(jù)了解,隨著廣東集體林權(quán)制度改革的全面鋪開,林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)也應(yīng)時而生。德慶縣從2007年開始實(shí)施林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),符合貸款條件的林權(quán)所有者持有林權(quán)證可向當(dāng)?shù)匦庞蒙绲壬暾堎J款,使得林權(quán)證像房產(chǎn)證一樣可以抵押貸款,實(shí)現(xiàn)了林業(yè)資源向林業(yè)資產(chǎn)的邁進(jìn)。這不僅極大調(diào)動了林農(nóng)育林、種林、護(hù)林的積極性,同時為林農(nóng)創(chuàng)業(yè)致富找到了一條有效路徑,有利于盤活現(xiàn)有森林資源資產(chǎn),為林權(quán)權(quán)利人打開“綠色銀行”大門,從而進(jìn)一步促進(jìn)了全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)朝規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展。

    據(jù)了解,近年來德慶縣先后出臺了《森林、林木、林地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《林權(quán)抵押管理辦法》,并成立了縣林權(quán)管理中心、林權(quán)交易中心、森林資源評估中心、林權(quán)抵押貸款服務(wù)中心,集中辦公,為林權(quán)登記、變更、注銷、信息、評估等提供一站式服務(wù)。截至目前,該縣共辦理森林資源資產(chǎn)抵押登記116宗,抵押林地林木面積16萬畝,抵押擔(dān)保貸款5億元。

    據(jù)該縣林業(yè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,目前德慶縣林權(quán)抵押貸款的對象大部分為林業(yè)大戶,貸款期限一般為3年,其用途主要為購買原材料及林業(yè)發(fā)展等方面。通過開辦林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),從而有效地調(diào)動了全縣廣大農(nóng)民發(fā)展林業(yè)的積極性,為發(fā)展林業(yè)注入了一股新鮮“血液”。

第4篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

一、房產(chǎn)交易人（指房產(chǎn)的出讓方和受讓方，下同）在房產(chǎn)交易過程中必須開具或取得“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”。憑“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”或“不征收營業(yè)稅證明”及相關(guān)部門要求提供的其他有關(guān)申報(bào)資料辦理房屋契證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條第四點(diǎn)，涂改發(fā)票屬于未按規(guī)定開具發(fā)票的行為，對于變更（涂改）姓名的銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票，不得作為申報(bào)資料辦理各類房屋產(chǎn)權(quán)證件。對歷史遺留問題，如確實(shí)更改了發(fā)票的正常交易行為，由相關(guān)部門出具證明，作為申報(bào)附列資料辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件。對違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或個人未繳、少繳稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。

二、“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”的取得。房產(chǎn)交易的出讓方在房產(chǎn)出讓時，應(yīng)當(dāng)向*縣地方稅務(wù)局城關(guān)稅務(wù)分局申請開具“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”，憑“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”向房產(chǎn)受讓方收取款項(xiàng)。房產(chǎn)出讓方在取得發(fā)票時，必須填報(bào)“*縣房產(chǎn)交易納稅申報(bào)表”，同時提供房屋買賣合同（協(xié)議），并視稅收征免規(guī)定的要求提供有關(guān)營業(yè)稅營業(yè)額減除項(xiàng)目的發(fā)票或其他合法有效憑證，能證明符合減免稅條件的相關(guān)證明材料等。城關(guān)稅務(wù)分局對出讓方提供的上述資料審核無誤后，給予辦理減免稅、繳納應(yīng)納稅款、開具“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”等有關(guān)手續(xù)。

對于房產(chǎn)交易價格明顯偏低或不合理的，又不能說明合理原因的，房產(chǎn)出讓方必須提供房產(chǎn)評估報(bào)告書。評估報(bào)告書由*縣房地產(chǎn)管理處有相應(yīng)評估資格的人員出具。

三、因下列原因變更房屋產(chǎn)權(quán)的行為不屬營業(yè)稅征稅范圍，不征收營業(yè)稅：

1、企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)行為。整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是指整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為;

2、個人無償贈送不動產(chǎn)的行為;

3、以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為;

4、房產(chǎn)共有者對共有房產(chǎn)的分割行為。

對上述不征營業(yè)稅的房屋產(chǎn)權(quán)變更行為，由申請房屋產(chǎn)權(quán)變更人提供足夠的證明材料，經(jīng)城關(guān)稅務(wù)分局審核無誤后，開具《*縣房屋產(chǎn)權(quán)變更不征收營業(yè)稅證明》。

四、其他房產(chǎn)交易行為的稅收政策規(guī)定及管理

1、單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入額減去不動產(chǎn)的購置價后的余額為計(jì)稅營業(yè)額，按5%計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅；單位和個人銷售抵債所得的不動產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額，按5%計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。除此以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的全部收入額，并按5%計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。納稅人申報(bào)的上述全部收入額明顯偏低的,以*縣房地產(chǎn)管理處出具的評估價格作為計(jì)算依據(jù)。

2、計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證必須真實(shí)、合法、有效，否則不得扣減營業(yè)額。除下列情況以外，以“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”為減除項(xiàng)目憑證：

（1）20*年8月1日前已發(fā)生房產(chǎn)交易的房產(chǎn)再次交易的，以原辦理房產(chǎn)證時的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審批表”及房屋買賣合同（協(xié)議）作為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審批表中注明的成交價或評估價（按孰高原則處理）；

（2）房改房轉(zhuǎn)讓以“浙江省國有住房出售收入專用票據(jù)”為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為“浙江省國有住房出售收入專用票據(jù)”注明的金額；

（3）銷售抵債所得的不動產(chǎn)，以法院的判決書、裁定書、調(diào)解書及其他有效憑證為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為判決書、裁定書、調(diào)解書及其他有效憑證上注明的金額。

3、企業(yè)、單位（屬地稅征管企業(yè)所得稅納稅人）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按其全部收入額的1.5%預(yù)征企業(yè)所得稅；屬國家稅務(wù)局征管的所得稅納稅人，應(yīng)附國稅部門出具的相應(yīng)證明。

個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)原則上按其全部收入額的1.5%按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個人所得稅。

4、其他地方稅費(fèi)征稅規(guī)定

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除按上述規(guī)定征收營業(yè)稅、所得稅外，還應(yīng)按繳納的營業(yè)稅稅額征收5%的城市維護(hù)建設(shè)稅和4%的城鎮(zhèn)教育費(fèi)附加，領(lǐng)受人按其領(lǐng)受的房產(chǎn)證按件繳納五元的印花稅，領(lǐng)受人的印花稅可由城關(guān)稅務(wù)分局委托房產(chǎn)管理部門代征，城關(guān)稅務(wù)分局應(yīng)按規(guī)定付給代征手續(xù)費(fèi)。除對居民個人出售擁有的普通住宅免征土地增值稅外，其他房產(chǎn)的出售按收入總額的1%預(yù)征土地增值稅。

五、有關(guān)減免稅規(guī)定及操作辦法

（一）營業(yè)稅減免稅規(guī)定及管理

1、對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住的時間從房屋買賣合同（協(xié)議）簽訂的日期起計(jì)算；商品住房銷售的時間以房屋買賣合同（協(xié)議）簽訂的日期為準(zhǔn)。

2、個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。以建設(shè)工程規(guī)劃許可證、個人建房審批呈報(bào)表等為依據(jù)確定是否屬個人自建自用住房。自建自用房免征營業(yè)稅原則上限一套。

3、對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。

對符合營業(yè)稅減免稅條件的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按規(guī)定填報(bào)《*縣房產(chǎn)交易營業(yè)稅減免申請審批表》和附送其他有關(guān)營業(yè)稅減免的資料，城關(guān)稅務(wù)分局對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人上報(bào)的申請資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真審核，對符合減免稅條件的應(yīng)在《*縣房產(chǎn)交易營業(yè)稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合營業(yè)稅減免稅條件的理由。

（二）個人所得稅減免稅規(guī)定及管理

1、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

2、為鼓勵個人換購住房，對按市場價購房后一年內(nèi)出售原有住房的，其賣房金額大于購房金額的，按照購房金額與住房銷售額的比例減征個人所得稅；賣房金額小于購房金額的，免征個人所得稅。

對符合個人所得稅減免稅條件的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按規(guī)定填報(bào)《*縣房產(chǎn)交易個人所得稅減免申請審批表》和附送其他有關(guān)個人所得稅減免的資料（如售房、購房合同，交易憑證和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料），城關(guān)稅務(wù)分局對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人上報(bào)的申請資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真審核，對符合減免稅條件的，應(yīng)在《*縣房產(chǎn)交易個人所得稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合個人所得稅減免稅條件的理由。

六、城關(guān)稅務(wù)分局應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的征稅、減免稅等情況在《*縣房產(chǎn)交易稅收征管登記臺帳》上進(jìn)行認(rèn)真登記。并在每月終了后十日內(nèi)將上月審批的《*縣房產(chǎn)交易營業(yè)稅減免稅申請審批表》、《*縣房產(chǎn)交易個人所得稅減免申請審批表》一份報(bào)縣地稅局備案。

七、城關(guān)稅務(wù)分局要及時做好房地產(chǎn)交易稅收政策的落實(shí)工作，及房地產(chǎn)交易過程中稅收的征收管理和委托代征工作，對納稅人在交易過程中不按規(guī)定申請?zhí)铋_或取得“浙江省*縣銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”或進(jìn)行虛假申報(bào)少繳稅款的，應(yīng)嚴(yán)格按《征管法》進(jìn)行處理。

第5篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

第一條為規(guī)范我市房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及執(zhí)(從)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價市場秩序和行業(yè)形象，保障房地產(chǎn)估價活動相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部年第142號令)、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(建設(shè)部年第151號令)等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)活動實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下稱市房產(chǎn)行政主管部門)是本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師注冊、執(zhí)業(yè)活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)、執(zhí)業(yè)人員資格及房地產(chǎn)估價活動的日常監(jiān)督管理，并對各縣(市)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

各縣(市)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)改(物價)、工商、稅務(wù)等有關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，密切配合，做好與房地產(chǎn)估價服務(wù)有關(guān)的管理工作。

第二章房地產(chǎn)估價人員管理

第四條從事房地產(chǎn)估價服務(wù)的人員，須取得《執(zhí)業(yè)資格證書》后，并受聘于一個具有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊，取得《注冊證書》后，方可從事房地產(chǎn)估價活動。

第五條房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)估價活動，不得有下列行為：

(一)不履行注冊房地產(chǎn)估價師義務(wù)；

(二)在執(zhí)業(yè)過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費(fèi)用外的其他利益；

(三)在執(zhí)業(yè)過程中實(shí)施商業(yè)賄賂；

(四)簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報(bào)告；

(五)在估價報(bào)告中隱瞞或者歪曲事實(shí)；

(六)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；

(七)同時在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

(八)以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓注冊證書；

(十)超出聘用單位業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價活動；

(十一)嚴(yán)重?fù)p害他人利益、名譽(yù)的行為；

(十二)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第六條房地產(chǎn)估價師在注冊有效期內(nèi)實(shí)行年度誠信執(zhí)業(yè)評價，評價結(jié)果通過新聞媒體向社會公布。

第三章房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理

第七條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，方可從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

第八條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，恪守職業(yè)道德。

第九條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動，不得有下列行為：

(一)提供虛假材料，申請或騙取房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)；

(二)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)；

(三)超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；

(四)以迎合高估或者低估要求，給予回扣、收費(fèi)不開票據(jù)、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭；

(五)不簽訂委托合同或者虛假委托；

(六)違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的估價報(bào)告；

(七)接受未經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)估價；

(八)惡意串通損害第三方利益；

(九)在國家或省未出臺新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，按件收取評估費(fèi)用；

(十)估價機(jī)構(gòu)允許非估價師以估價師名義執(zhí)業(yè)；

(十一)一年度內(nèi)有兩次(份)估價報(bào)告經(jīng)抽查或鑒定不符合規(guī)范要求；

(十二)不配合房地產(chǎn)行政部門對其進(jìn)行檢查或調(diào)查；

(十三)法律法規(guī)禁止的其他情形。

第十條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在資質(zhì)有效期限內(nèi)實(shí)行年度誠信評價，評價結(jié)果通過新聞媒體向社會在公布。除年度誠信評價外，市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)不定期對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，并公布檢查結(jié)果。

第四章法律責(zé)任

第十一條房地產(chǎn)估價師從事房地產(chǎn)估價活動，違反本辦法第五條規(guī)定之一的，由市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，給予警告，責(zé)令其改正，并處以1萬元至3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十二條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，違反本辦法第九條規(guī)定之一的，由市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門按照《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定作出經(jīng)濟(jì)處罰。估價報(bào)告嚴(yán)重失真，造成重大社會影響的，建議資質(zhì)許可機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級、撤回或注銷估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等處理。

第十三條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員違反相關(guān)規(guī)定，屬于發(fā)改(物價)、工商、稅務(wù)等部門處罰的，從其規(guī)定。

第十四條房產(chǎn)行政主管部門工作人員在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、人員管理工作中，、索賄受賄的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第五章附則

第6篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

一、“兩稅”管理的矛盾日益突出

一是存在稅企之間的信息不對稱矛盾。企業(yè)在購地、建房等增資時，往往不申報(bào)相關(guān)信息，稅務(wù)部門只能通過日常觀察或納稅檢查時發(fā)現(xiàn)問題，造成稅務(wù)部門的稅源管控總是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的現(xiàn)象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過程費(fèi)時費(fèi)力，容易被忽略。基層稅務(wù)機(jī)關(guān)一般選擇在年度匯算清繳時結(jié)算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數(shù)據(jù)平臺中，信息錄入、修改門檻過低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標(biāo)管理考核時，為了考核過關(guān)，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺內(nèi)數(shù)據(jù)，使得“兩稅”信息嚴(yán)重失實(shí)。

四是企業(yè)故意隱瞞計(jì)稅依據(jù)的真實(shí)性。未按稅法有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，漏繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新增土地使用權(quán)未納土地使用稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務(wù)下調(diào)，地方稅源相對充裕。而流轉(zhuǎn)稅實(shí)行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現(xiàn)象相對增加，并成為調(diào)控的“主力”?；凇扒謇砼f欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統(tǒng)管理之外，能否及時足額征繳主要依賴于管理員的素質(zhì)，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過程，都較易造成稅源流失。

二、確保“兩稅”評估的質(zhì)量與效率

（一）信息比對鎖定案頭評估

遵循“從點(diǎn)上發(fā)現(xiàn)問題，從線上分析問題，從面上解決問題”的工作思路，對企業(yè)自查填報(bào)的表格和資料進(jìn)行匯總，比對邏輯關(guān)系，發(fā)現(xiàn)錯誤通知修改或重新填報(bào)；將企業(yè)自查申報(bào)的涉稅信息與系統(tǒng)內(nèi)“兩稅”信息進(jìn)行比對；將企業(yè)自查申報(bào)信息與日管中，特別是征收管理臺賬中的登記信息進(jìn)行比對。對企業(yè)應(yīng)登未登記、應(yīng)變更未變更、登記數(shù)據(jù)不實(shí)、應(yīng)繳而未繳或未足額繳稅等錯誤信息，統(tǒng)一進(jìn)行了更正，逐戶填寫“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點(diǎn)復(fù)核確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

針對評估比對發(fā)現(xiàn)存在重要疑點(diǎn)、與日常掌控的信息誤差較大的企業(yè)進(jìn)行了下戶核查。而對有可能存在問題的企業(yè)列入待核查企業(yè)序列；對稅企雙方存在爭議的涉稅情況，由各稅務(wù)所轉(zhuǎn)入日常檢查；對未發(fā)現(xiàn)問題的企業(yè)，按照不低于總戶數(shù)20%進(jìn)行抽查。復(fù)核、更正對企業(yè)的相關(guān)信息登記，彌補(bǔ)上一階段的不足，確保了與系統(tǒng)數(shù)據(jù)對應(yīng)和匹配。

（三）歸檔建制科學(xué)規(guī)范管理

按照規(guī)范化管理要求，各稅務(wù)所對“兩稅”相關(guān)資料進(jìn)行了整理、歸類和建檔。統(tǒng)一制訂了目錄，建立起規(guī)范的管理臺賬；加強(qiáng)“兩稅”信息的動態(tài)管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規(guī)定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進(jìn)一步完善了對“兩稅”信息的管理內(nèi)容。

三、利用數(shù)據(jù)融合與增值，適時比對做好預(yù)警反饋

（一）風(fēng)險(xiǎn)排查，找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，做到“分級負(fù)責(zé)、評估預(yù)警”

依照《征管法》規(guī)定和分類改革方向，調(diào)整征管崗位和流程，確定“兩稅”評估的重點(diǎn)部位，充分運(yùn)用現(xiàn)代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅款、土地座落地、房產(chǎn)原值、租賃情況等逐戶輸入計(jì)算機(jī)；實(shí)行“巡查制”，要求管理員日常加強(qiáng)巡查。對稅源信息進(jìn)行一戶式的風(fēng)險(xiǎn)排查，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對存在問題及時處理與預(yù)警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺，實(shí)行長效采集機(jī)制

稅務(wù)機(jī)關(guān)要依托征管平臺，加強(qiáng)同國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門溝通與協(xié)調(diào)，加大信息交換獲取力度。對企業(yè)房產(chǎn)和土地使用情況，定期核對調(diào)查，及時更新基礎(chǔ)信息，做好跟蹤管理防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，稅務(wù)部門應(yīng)借助現(xiàn)有社會上的資產(chǎn)評估力量，著手建立一個高水平、不以盈利為目的的財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。這樣既可降低財(cái)產(chǎn)評估費(fèi)用，又可保持評估的權(quán)威性和公正性，為房產(chǎn)稅、土地使用稅提供較為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。

（三）運(yùn)用“人+機(jī)”模式，強(qiáng)化數(shù)據(jù)利用

對土地使用稅、房產(chǎn)稅稅源數(shù)據(jù)庫加強(qiáng)嚴(yán)格監(jiān)控和維護(hù)。實(shí)施多環(huán)節(jié)、多角度的數(shù)據(jù)比對，適時更正偏差，實(shí)現(xiàn)與省、地、市局信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)融合與增值利用；必須核實(shí)納稅人的計(jì)稅依據(jù)，必要時采取實(shí)地勘測丈量、實(shí)地調(diào)查，采集相關(guān)信息，并針對采集到的基礎(chǔ)信息進(jìn)行重點(diǎn)比對、分析納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、采集錄入信息是否真實(shí)可靠，認(rèn)真核實(shí)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。實(shí)行房產(chǎn)證、土地使用證、租賃合同等原始資料電子掃描與檔案保存，降低人為因素影響，防范管理風(fēng)險(xiǎn)。，同時，提高稅收管理員履職能力，規(guī)范稅源管理、納稅評估、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控行為。

第7篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號：D632 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購買面積的對象

市場經(jīng)濟(jì)離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費(fèi)市場提供了房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實(shí)意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場。

在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會在一個星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補(bǔ)償?shù)恼f法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊(duì)撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補(bǔ)償。實(shí)踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價、建安價、區(qū)位價、附屬設(shè)施價、宅基地補(bǔ)差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項(xiàng)目，并將政府貨幣置價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購買拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實(shí)際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實(shí)踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實(shí)際上拿到了錢，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補(bǔ)償安置政策匯編中對遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補(bǔ)償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補(bǔ)償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場價計(jì)算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實(shí)踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關(guān)系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協(xié)助政府拆遷過程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購等商業(yè)活動中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財(cái)物以謀取競爭優(yōu)勢的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因?yàn)榉?、法?guī)、規(guī)章等對提前拆遷沒有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。’這條規(guī)定無從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實(shí)際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。在實(shí)踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產(chǎn)中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達(dá)成購買協(xié)議的事實(shí)，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價賣賺取差價的行為。

第8篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評估體系風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點(diǎn)的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進(jìn)行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機(jī)構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價值的人為操作，加強(qiáng)并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

第9篇：房產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；交易費(fèi)用；供給與需求量

在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報(bào)告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達(dá)到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費(fèi)用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。

1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費(fèi)用的原因

1.1對抵押物的審查

（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)入現(xiàn)場對抵押物實(shí)地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對產(chǎn)權(quán)證書，其他財(cái)產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。

（3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規(guī)范，貸前評估高估了價值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導(dǎo)致重復(fù)或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機(jī)制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔(dān)保人負(fù)責(zé)向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費(fèi)一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔(dān)訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等。

1.2鑒別對象的費(fèi)用

中國缺少個人信用制度，關(guān)于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費(fèi)大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實(shí)性審查等。為了減少費(fèi)用，銀行不得不提高市場準(zhǔn)入。如借款人資格限定，必須具有當(dāng)?shù)卣匠擎?zhèn)戶口，必須具有貸款行認(rèn)可的單位作為歸還貸款本息的擔(dān)保人，必須雜貸款行存足相當(dāng)于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導(dǎo)致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達(dá)15-25年，美國可達(dá)20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項(xiàng)，因而實(shí)際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。

2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費(fèi)用。借款人為證明自己是低風(fēng)險(xiǎn)的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報(bào)告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費(fèi)大量的時間和金錢。

（2）審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，不習(xí)慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實(shí)地勘驗(yàn)和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（3）有形費(fèi)用支出過高。過高的保險(xiǎn)費(fèi)、評估費(fèi)和其他中介費(fèi)用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺實(shí)施的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險(xiǎn)，且要求保險(xiǎn)期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險(xiǎn)費(fèi)由借款人承擔(dān)。又如房產(chǎn)評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產(chǎn)按市場現(xiàn)價評估一次，且每評估一次都按房地產(chǎn)價值的3%支付評估費(fèi)。

3減少交易費(fèi)用的措施

3.1建立個人信用制度

第一，建立由政府主導(dǎo)以股份有限公司為實(shí)體的全國性個人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費(fèi)信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學(xué)統(tǒng)一的個人信用評估指標(biāo)體系。比如建立價值體系和信譽(yù)體系等，根據(jù)個人的有形無形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創(chuàng)建個人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。3.2發(fā)展住房二級市場，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費(fèi)。今后應(yīng)該重點(diǎn)降低營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費(fèi)用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實(shí)減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，簡化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格規(guī)范并認(rèn)真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復(fù)抵押和無效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門安置解決住房問題。

3.3政府的支持

首先，政府應(yīng)制定和實(shí)施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機(jī)構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補(bǔ)貼額應(yīng)該能彌補(bǔ)貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔(dān)保或保險(xiǎn)保證，減輕違約風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)流動性和質(zhì)量，以便在二級市場上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級市場的發(fā)展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風(fēng)險(xiǎn)以及其他各種風(fēng)險(xiǎn)。

3.4中介機(jī)構(gòu)的建立

建立對居民個人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查和評估以及確認(rèn)抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)構(gòu)。規(guī)模效益和專業(yè)化可以帶來省時和信息真實(shí)等一系列好處。更重要的是還可以避免因?yàn)椴皇煜し啥赡艹霈F(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的機(jī)構(gòu)，銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設(shè)

要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過立法渠道和法律形式來保證各項(xiàng)管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

參考文獻(xiàn)

［1］曾國安.住房金融：理論、實(shí)務(wù)與政策［M］.北京：中國金融出版社,2004.