不動產(chǎn)財富管理精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)財富管理范文

調(diào)查報告顯示，在百強另類投資管理公司中，不動產(chǎn)管理公司管理的資產(chǎn)規(guī)模居榜首（占比34%，突破1萬億美元），其后依次為直接私募股權(quán)基金管理公司（占比23%，達7170億美元）、直接對沖基金（占比20%，達6120億美元）、私募股權(quán)母基金（PEFoF）（占比10%，達3150億美元）、對沖基金母基金（FoHF）（占比6%，達1760億美元）、基礎(chǔ)設(shè)施投資（占比4%，達1280億美元）及大宗商品（占比4%，達1180億美元）。調(diào)查還列出了各個領(lǐng)域中資產(chǎn)管理規(guī)模最大的管理公司。在更為廣泛的調(diào)查中，有數(shù)據(jù)顯示，全球另類資產(chǎn)管理總規(guī)模目前已經(jīng)達到5.1萬億美元，其中各資產(chǎn)類別的占比與百強另類投資管理公司內(nèi)的比例相似，但有兩個例外，分別是不動產(chǎn)和直接對沖基金，前者的占比降至26%，后者則升至26%。

韜?；輴傊袊鴧^(qū)投資咨詢總經(jīng)理毛曉佟稱：“十年來我們的調(diào)研顯示，各個領(lǐng)域的投資者投入另類資產(chǎn)的資金配比幾乎每年都在增長。隨著另類資產(chǎn)吸引力大大增強，保險公司和財富基金紛紛加入，其投資范圍也不再僅限于不動產(chǎn)和私募股權(quán)之類，更是增加了直接對沖基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資及大宗商品。因此，另類資產(chǎn)投資占全球養(yǎng)老基金總額的比例從 15年前的5%上升至19%左右，也不足為奇。近年來，亞洲基金和公共養(yǎng)老基金也開始加大另類資產(chǎn)規(guī)模，特別是私募股權(quán)和不動產(chǎn)。我們預(yù)計，亞洲地區(qū)還會涌現(xiàn)出其他的大型機構(gòu)投資者，為實現(xiàn)資產(chǎn)類別多樣化、獲得更高受益，而增持這兩類資產(chǎn)。”

調(diào)查在研究了一系列范圍廣泛的機構(gòu)投資者后，結(jié)果顯示，在百強另類資產(chǎn)管理公司所管理的資產(chǎn)中，養(yǎng)老金資產(chǎn)占到了三分之一強（36%），其后依次為財富管理公司（19%）、保險公司（9%）、財富基金（6%）、銀行（5%）、母基金（3%）及捐贈金與基金會（2%）。

毛曉佟表示：“養(yǎng)老基金一直并將繼續(xù)是百強另類投資管理公司的一大客戶群，但未來非養(yǎng)老金投資者（如：保險公司、捐贈金與基金會、財富基金）的需求必將增加。”

研究顯示，百強管理公司會繼續(xù)將北美視為另類資本最大的投資目的地（占比46%），唯一例外的是基礎(chǔ)設(shè)施投資，這一資產(chǎn)類別更多地投入到了歐洲。整體來看，有37%的另類資產(chǎn)投入到歐洲，10%投入到亞太地區(qū)，剩下7%則投入到世界其他地區(qū)。

在百強資產(chǎn)管理公司中，養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模增長了約8%，達到1.3億萬美元。不動產(chǎn)管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模仍然最大，達到39%，其后依次是私募股權(quán)母基金（20%）、私募股權(quán)（14%）、對沖基金（9%）、基礎(chǔ)設(shè)施投資（9%）、對沖基金母基金（7%）及大宗商品（1%）。同比來看，基礎(chǔ)設(shè)施投資管理公司、私募股權(quán)管理公司和私募股權(quán)母基金管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)分別增加了14%、12%和7%。與此同時，在2012年間，最大的對沖基金母基金管理公司和對沖基金管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)分別增加了3%和12%。

2012年，不動產(chǎn)管理公司管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)則下滑3%。

毛曉佟說：“從全球來看，養(yǎng)老基金對另類資產(chǎn)的信心依舊，期望其能幫助整體基金實現(xiàn)更可靠的風(fēng)險調(diào)整后收益，這些增長格外引人注目。他們的資產(chǎn)組合中會增加更多的另類資產(chǎn)，我們預(yù)計養(yǎng)老基金將繼續(xù)占據(jù)較大比重，投資者會以不同的方式持有這些資產(chǎn)。特別是隨著直接投資管理公司的結(jié)構(gòu)不斷完善，我們預(yù)計投資者將會繼續(xù)選擇通過直投管理公司而非母基金進行投資（尤其是對沖基金和私募股權(quán)），這些直投管理公司也被看成是比母基金工具更有效的渠道。”

更廣泛的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2012年底，財富管理資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理4260億美元，保險資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理2440億美元，銀行資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理，財富領(lǐng)域排名前25的公司共管理1540億美元，母基金領(lǐng)域排名前25的公司共管理1180億美元，捐贈金與基金會領(lǐng)域排名前25的公司共管理720億美元。

第2篇：不動產(chǎn)財富管理范文

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號：D92 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動產(chǎn)登記制度的概述

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。

物權(quán)法是民法的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟法律中不可缺少的部分。而不動產(chǎn)物權(quán)法律制度在物權(quán)法中占有重要的地位。不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產(chǎn)物權(quán)登記側(cè)度，對于完善我國物權(quán)法律制度有著重要基礎(chǔ)愈義。完善的物權(quán)法律制度對明晰財產(chǎn)關(guān)系，保護國家、集體和公民個人的財產(chǎn)權(quán)益，調(diào)動各類市場主體創(chuàng)造財富的積極性，維護財產(chǎn)交易安全和市場經(jīng)濟秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）沒有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體制

我國對不動產(chǎn)登記進行調(diào)整的一些規(guī)定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現(xiàn)在一些法律法規(guī)之中。其次，登記機關(guān)不統(tǒng)一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關(guān)呈現(xiàn)多方執(zhí)政的局面。這種局面既不利于當(dāng)事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當(dāng)事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發(fā)揮，更加不利于交易安全。

（二）不動產(chǎn)登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規(guī)對不動產(chǎn)登記傾向于實質(zhì)審查方式。隨著我國不動產(chǎn)交易市場日益昌盛，《物權(quán)法》出臺后，不動產(chǎn)登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產(chǎn)進行有效的登記。但不動產(chǎn)物權(quán)變動數(shù)量也日趨增加，相對而言則登記人員數(shù)量較少，水平也參差不齊，加之工作任務(wù)繁重，不可能對各種登記一一調(diào)查取證，一些弊端又顯現(xiàn)出來，實務(wù)操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權(quán)利害人注意到該物權(quán)存在一定的異議，很可能針對該不動產(chǎn)所進行的交易是不受物權(quán)法保護的。目前我國物權(quán)法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權(quán)處分過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險問題，但是如果第三人愿意承擔(dān)這種風(fēng)險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權(quán)法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權(quán)法上針對異議登記適用條件規(guī)定了兩個方面的內(nèi)容：首先是利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)登記上存在問題；其次原登記權(quán)利人不愿意對該權(quán)利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權(quán)利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關(guān)系人而言往往很難確定。

（四）預(yù)告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現(xiàn)。但相較而言，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄，并且預(yù)告登記的效力不明確。

三、不動產(chǎn)登記制度的完善

關(guān)于如何完善我國的不動產(chǎn)登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：

第一，制訂統(tǒng)一使用的不動產(chǎn)登記制度。我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，改變現(xiàn)有的登記管理制度，對多樣的不動產(chǎn)種類，進行統(tǒng)一的登記管理。第二，統(tǒng)一登記部門，也就是說要建立專門的不動產(chǎn)登記部門，對不動產(chǎn)事務(wù)進行統(tǒng)一的管理。第三，統(tǒng)一登記程序，在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對登記的各個環(huán)節(jié)作統(tǒng)一規(guī)定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。

第二，不動產(chǎn)登記制度審查方式的健全。實質(zhì)審查與形式審查各有利弊，形式審查的優(yōu)點是登記機關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權(quán)力較少干涉私權(quán)利。但是其不涉及實體法律關(guān)系的審查，也會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實程度降低，影響公信力當(dāng)事人，還需另外調(diào)查，客觀上加大了社會交易成本。而實質(zhì)審查正好相反；我國制定不動產(chǎn)登記法時采取什么主義，應(yīng)從我國的實際出發(fā)予以考慮。我認(rèn)為要使登記的內(nèi)容與實際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進行實質(zhì)審查。實行實質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

第3篇：不動產(chǎn)財富管理范文

關(guān)鍵詞:取得時效 所有權(quán) 用益物權(quán)

一、 取得時效立法現(xiàn)狀

取得時效源于羅馬法《十二銅表法》,指無權(quán)利人以行使所有權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)的意思,公然、和平地繼續(xù)占有他人的所有物,經(jīng)過法律規(guī)定的一定期間,依法取得其財產(chǎn)所有權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)的法律制度。此時原權(quán)利人喪失權(quán)利,而占有人取得權(quán)利。這一制度有利于促使當(dāng)事人積極行使權(quán)利,提高社會財富的利用效率,現(xiàn)代大陸法系大多數(shù)國家均對這一制度作了明確規(guī)定。

從狹義立法而言,我國不存在取得時效制度,但從廣義立法來看,有關(guān)司法解釋、部門規(guī)章及地方法規(guī)等仍反映了取得時效制度的精神。如國家土地管理局1995年頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第21條也規(guī)定,農(nóng)民連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的,可視為現(xiàn)使用者所有。此規(guī)定也反映了時效取得制度的功能,對于解決農(nóng)民集體之間的土地權(quán)屬糾紛有重要作用。司法實踐中,廣西百色地區(qū)國營老山林場與百色地區(qū)田林縣周瑤族自治鄉(xiāng)和平村公所渭昔屯土地、林木權(quán)屬糾紛一案被學(xué)界認(rèn)為是取得時效在司法實踐中運用的典型案例。①鑒于這一制度的價值,我國應(yīng)明確規(guī)定其適用范圍。

二、 取得時效的適用范圍

綜觀大陸法域各國立法,取得時效適用于以下三種類型:1.所有權(quán),2.所有權(quán)及他物權(quán),3.財產(chǎn)權(quán);我國學(xué)者對應(yīng)確立的取得時效制度適用范圍看法不一,主要有以下三種意見:1.以所有權(quán)及用益物權(quán)為限;2.以物權(quán)為限;3.以財產(chǎn)權(quán)為限。本文認(rèn)為從取得時效的立法動機和功能上看,宜以所有權(quán)及他物權(quán)為限。

a) 所有權(quán)

所有權(quán)為取得時效的客體為各國立法公認(rèn),但值得探討的問題在于:對于不動產(chǎn),是否只適用于未經(jīng)登記的部分?學(xué)界對此有兩種觀點:一是認(rèn)為取得時效只限于未經(jīng)登記的不動產(chǎn)。理由是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)財產(chǎn)秩序具有確定性,不應(yīng)適用取得時效。②我國臺灣立法便采此說。二是認(rèn)為取得時效不局限于未經(jīng)登記的不動產(chǎn),也應(yīng)適用于已登記的不動產(chǎn)。理由是不動產(chǎn)一經(jīng)登記后,若所有權(quán)人任其荒蕪不治,而第三人以和平公然持續(xù)占有的方法,在相當(dāng)長一定期間充分予以利用,仍不能取得所有權(quán),不足獎勵勤勞,也不利于尊重占有人及交易第三人揚形成的信賴關(guān)系。③日本立法例便采此立場。本文認(rèn)為,從從社會便利,促進交易角度考量,不動產(chǎn)登記與否不應(yīng)成為阻礙時效取得的理由。在以下兩種情形下,不動產(chǎn)登記雖經(jīng)登記仍有適用取得時效的必要:

1、登記錯誤。在我國,不動產(chǎn)登記機關(guān)主要采取形式審查方式,在實踐中出現(xiàn)許多登記錯誤的現(xiàn)象;對此,大陸法系一些立法例往往采取登記取得時效制度。登記具有確認(rèn)或證明財產(chǎn)權(quán)屬的效力,如果登記錯誤,不動產(chǎn)受讓人因登記公信力而受保護,如果出現(xiàn)證明雙方的交易基礎(chǔ)無效或可撤銷,則即使受讓人已長期以所有人的名義公然和平占有該不動產(chǎn),也不能對抗轉(zhuǎn)讓方要求返還不動產(chǎn)的請求,這對受讓人不公平。為了維護交易的穩(wěn)定安全,在這種情形下有必要建立取得時效制度以保護受讓人的利益。

2、登記所有者長期棄而不用,他人長期以所有者的身份予以占有使用。此時應(yīng)允許占有人通過時效取得不動產(chǎn)所有權(quán)。不動產(chǎn)占有人在取得時效屆滿后如何取得不動產(chǎn)所有權(quán),各國立法例規(guī)定不同,主要有以下三種模式:一是當(dāng)取得時效期間屆滿后,占有人應(yīng)先申請公示催告程序以除去他人的所有權(quán),然后才能申請登記自己為所有權(quán)人?！兜聡穹ǖ洹凡稍摲N模式。二是取得時效完成,則占有人無須登記即取得所有權(quán),但未經(jīng)登記不得對抗第三人?！度毡久穹ǖ洹凡稍摲N立法模式。三是取得時效完成,占有人僅取得請求登記為所有權(quán)人資格,只有在辦理了登記手續(xù)后才能為所有權(quán)人。我國臺灣立法采該種模式。我國未來民法典應(yīng)采何種所有權(quán)取得模式,學(xué)界有爭議,尚未定論?！度嗣翊髮W(xué)民法典草案建議稿》采《德國民法典》模式,而《社科院民法典草案建議稿》采我國臺灣立法模式。本文認(rèn)為根據(jù)我國的國情宜采德國立法模式,結(jié)合我國國情,占有人在取得時效完成后如果直接向不動產(chǎn)登記部門申請登記,一旦所有人及利害關(guān)系人提出異議,不動產(chǎn)登記機關(guān)處理后可能還會因為該糾紛引發(fā)行政訴訟,最終由法院裁決,因此從立法的效益及社會便利上出發(fā),由法院先行做出結(jié)論,再由當(dāng)事人依此結(jié)論去登記機關(guān)辦理登記手續(xù),這有利于立法的效益實現(xiàn)。

b) 他物權(quán)

他物權(quán)根據(jù)其所支配的內(nèi)容可分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)、土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)等,擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。本文將對這一權(quán)利是否適用取得時效制度細述。

1. 用益物權(quán)

根據(jù)通說,學(xué)界公認(rèn)用益物權(quán)適用取得時效制度,理由為:用益物權(quán)以占有為要素,用益物權(quán)具有轉(zhuǎn)讓性。但是否所有的用益物權(quán)均可適用取得時效?有學(xué)者提出,國有土地使用權(quán)、典權(quán)不能適用取得時效,還有學(xué)者提出農(nóng)地使用權(quán)也不能適用取得時效。他們認(rèn)為一是國有土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)方式是出讓和劃撥,其他方式取得國有土地使用權(quán)均為非法,二是出于對國有土地使用權(quán)的特殊保護。本文認(rèn)為這兩點理由過于牽強不能成立,根據(jù)我國《憲法》第10條第4款的規(guī)定,國有土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。我國《土地管理法》第40條也規(guī)定:“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的,經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用”。這些規(guī)定表明,國有土地使用權(quán)不同于國有土地所有權(quán),且從資源的有效利用上看,為了使閑置的資源能物盡其用,創(chuàng)造更多的社會財富,不應(yīng)限制國有土地使用權(quán)和農(nóng)地使用權(quán)適用取得時效制度。

典權(quán)亦可適用時效取得所有權(quán)。典權(quán)是支付典價,占有他人不動產(chǎn)并對其使用收益的權(quán)利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典權(quán)人在沒有典權(quán)的前提下(如原典權(quán)契約已經(jīng)屆期、超出原出典范圍、原典權(quán)契約無效)繼續(xù)占有、使用出典物,且支付典價(包括提存),則這種長期以典權(quán)名義占有、使用出典物的行為必然會在客觀上形成一種穩(wěn)定的權(quán)利外觀,周圍的人均會相信該典權(quán)人是真正的典權(quán)人。這種已形成的財產(chǎn)秩序應(yīng)該受到法律的保護,這正是取得時效的立法功能。對于在國有土地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)及典權(quán)中適用取得時效制度《社科院民法典草案建議稿》就采納了這一意見。(參見該建議稿第277條第2款及第278條第2款)。

2. 擔(dān)保物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)能否適用取得時效,學(xué)界對此也有爭論。有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)屬于從物權(quán),不能脫離于主債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓,即擔(dān)保物權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓性。有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)可適用取得時效,還有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)中的質(zhì)權(quán)可適用取得時效。本文認(rèn)為,從取得時效適用的必要前提是權(quán)利的可轉(zhuǎn)讓性,只有具有可轉(zhuǎn)讓性的權(quán)利才能適用取得時效制度。擔(dān)保物權(quán)因其從物權(quán)的性質(zhì),本身不具有可轉(zhuǎn)讓性,不宜適用時效取得。抵押權(quán)不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為條件,不符合取得時效制度中的“占有他人之物”為要件,不適用取得時效。而留置權(quán)與質(zhì)權(quán),雖均以占有他人之物為要件,但其仍從屬于主債權(quán),如果主債權(quán)消滅,作為從屬權(quán)的留置權(quán)及質(zhì)權(quán)也隨之消滅。因此,擔(dān)保物權(quán)不宜適用取得時效。

三、 結(jié)語

《人民大學(xué)民法典草案建議稿》和《社科院民法典草案建議稿》都提出確立取得時效制度,這一制度對完善我國的民事立法意義不言而喻,但草案中對取得時效制度的適用范圍沒有作出明確規(guī)定,這是需要完善的地方。資源的稀缺性要求法律合理協(xié)調(diào)利益的分配,相信確立時效取得能使資源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社會資源能創(chuàng)造更多的社會財富,發(fā)展我國的市場經(jīng)濟。

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第4篇：不動產(chǎn)財富管理范文

內(nèi)容摘要：2007年3月通過的《物權(quán)法》展示了行政權(quán)與物權(quán)的多重復(fù)雜關(guān)系，如物權(quán)排斥行政權(quán)、行政權(quán)確認(rèn)物權(quán)、行政權(quán)保護物權(quán)、行政權(quán)消滅物權(quán)、行政權(quán)創(chuàng)設(shè)物權(quán)等。文章在對《物權(quán)法》中體現(xiàn)的行政權(quán)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系進行全面細致梳理的基礎(chǔ)上，著重探討了其中幾種關(guān)系。

關(guān)鍵詞：行政權(quán)物權(quán)物權(quán)法保護

2007年3月《中華人民共和國物權(quán)法》的通過，不僅是我國民法領(lǐng)域的一件盛事，也是我國行政法領(lǐng)域的一件大事。盡管《物權(quán)法》第2條宣稱“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法”，但是《物權(quán)法》中頻繁出現(xiàn)涉及行政權(quán)或行政機關(guān)的條文，行政權(quán)或行政機關(guān)通過多種形式和途徑滲透進了物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的全過程。從行政法學(xué)的視角來看，哪里有行政權(quán)的運作，哪里就應(yīng)當(dāng)有行政法的規(guī)范，因此，本文將以《物權(quán)法》文本為主要分析對象，先梳理《物權(quán)法》中行政權(quán)或行政機關(guān)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系，然后從行政法的視角對《物權(quán)法》中呈現(xiàn)出的行政權(quán)或行政機關(guān)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系進行重點探討。

一、《物權(quán)法》中行政權(quán)與物權(quán)關(guān)系之梳理

在《物權(quán)法》的全部247條中，至少有四十多個條文直接涉及行政機關(guān)或行政權(quán)。通讀《物權(quán)法》全文，可以發(fā)現(xiàn)物權(quán)與行政權(quán)或行政機關(guān)的關(guān)系極為復(fù)雜。本文將《物權(quán)法》中物權(quán)與行政權(quán)或行政機關(guān)的關(guān)系作了如下梳理：

1.物權(quán)排斥行政權(quán)。

《物權(quán)法》第2條第3款對物權(quán)作出了界定，物權(quán)是指“權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”。物權(quán)的該定義至少包含兩層意思：①其一，物權(quán)是權(quán)利人對特定物的直接支配權(quán)，權(quán)利人無需借助他人的力量，便可以憑自己的意思和能力實施對特定物的占有、使用、收益和處分，從而實現(xiàn)物的使用價值，滿足權(quán)利人對物的需求，也就是說，對特定物的占有、使用、收益和處分是物權(quán)人自己能力范圍之內(nèi)的事情，行政權(quán)沒有必要向物權(quán)人伸出援助之手；其二，物權(quán)是對世權(quán)，具有排他性，權(quán)利人之外的任何人都是物權(quán)的義務(wù)人，任何人不得妨礙權(quán)利人享有和行使物權(quán)，更不得侵犯物權(quán)。因此，享有行政權(quán)的主于物權(quán)排他的“他”的范圍之內(nèi)，當(dāng)然負(fù)有不得妨礙和侵犯物權(quán)的義務(wù)。

2.行政權(quán)確認(rèn)物權(quán)。

為了穩(wěn)定不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，公示不動產(chǎn)物權(quán)信息，進而保障不動產(chǎn)交易安全，不動產(chǎn)物權(quán)的變動通常要借助不動產(chǎn)交易雙方之外的權(quán)威第三方——行政機關(guān)來對物權(quán)變動作出確認(rèn)。在《物權(quán)法》中，行政權(quán)主要通過以下幾種方式確認(rèn)物權(quán)：（1）以登記作為物權(quán)生效的要件。不登記，則物權(quán)變動不發(fā)生效力。例如，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第139條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立?！保?）以登記作為物權(quán)買受人對抗善意第三人的要件。不登記不影響物權(quán)的生效，但是經(jīng)過登記確認(rèn)物權(quán)以后，買受人可以憑借登記對抗善意第三人。例如，《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！钡?29條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”（3）以登記作為優(yōu)先權(quán)的要件。《物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償……抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償……”。（4）以登記來確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。例如，《物權(quán)法》第127條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)?！?/p>

3.行政權(quán)保護物權(quán)。

集體所有的財產(chǎn)和私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞（《物權(quán)法》第63條和第66條）。當(dāng)物權(quán)遭受來自私人或行政機關(guān)的侵害時，物權(quán)人既可以自力救濟，也可以尋求公力救濟。在公力救濟中，除了傳統(tǒng)的法院救濟外，行政機關(guān)的救濟已經(jīng)日益成為一種重要的救濟方式。《物權(quán)法》中涉及物權(quán)的行政救濟的情形有：（1）在物權(quán)受到侵害時，由行政機關(guān)出面調(diào)解加害人與受害人之間的糾紛，或者由行政機關(guān)對二者之間的糾紛進行裁決。例如，《物權(quán)法》第32條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決?！逼渲?，調(diào)解包括行政調(diào)解；行政裁決屬于該條尚未列舉出來的一種糾紛解決途徑。（2）當(dāng)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議時，由法定的行政機關(guān)確認(rèn)物權(quán)的歸屬主體和相應(yīng)內(nèi)容。例如，《物權(quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?！痹摋l中“請求確認(rèn)權(quán)利”，既可以是向人民法院請求其確認(rèn)權(quán)利，也可以是向法定的行政機關(guān)申請確認(rèn)權(quán)利。（3）當(dāng)物權(quán)受到妨害或可能受到妨害時，權(quán)利人可以請求法定的行政機關(guān)排除妨害或者消除危險。例如，《物權(quán)法》第35條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。”在實踐中，經(jīng)常發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)人請求行政機關(guān)頒發(fā)的行政許可不要妨害其相鄰權(quán)的情形。（4）公民、法人或其他組織實施的侵害物權(quán)的行為，如果違反了行政法的相關(guān)規(guī)定，則由行政機關(guān)對其追究行政責(zé)任。例如，《物權(quán)法》第38條第2款規(guī)定：“侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

4.行政權(quán)消滅物權(quán)。

導(dǎo)致集體和私人物權(quán)消滅的原因有很多，在當(dāng)下中國，行政權(quán)是導(dǎo)致集體和私人物權(quán)消滅的一條重要原因。（1）因征收而消滅私人或集體不動產(chǎn)所有權(quán)。例如，《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”（2）因征用而在征用期內(nèi)消滅私人或集體對物的使用權(quán)，同時在征用期內(nèi)行政機關(guān)強制取得被征用物的使用權(quán)。例如，《物權(quán)法》第44條規(guī)定：“因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人?！保?）因期間屆滿而基于法律規(guī)定消滅遺失物的私人或集體所有權(quán)，同時相應(yīng)行政機關(guān)代表國家取得遺失物的所有權(quán)。此種情形不同于前面的因征收、征用而消滅不動產(chǎn)物權(quán)的情形，征收、征用是行政機關(guān)依法主動消滅物權(quán)，因期間屆滿而消滅物權(quán)是行政機關(guān)代表國家依法被動取得遺失物的所有權(quán)，從而導(dǎo)致原物權(quán)消滅。例如，《物權(quán)法》第113條規(guī)定：“遺失物自招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有?！?/p>

5.行政權(quán)填補物權(quán)損失。

因公共利益需要消滅私人或集體物權(quán)時，行政權(quán)必須給予原物權(quán)人公平補償，以彌補物權(quán)人所受的損失?！段餀?quán)法》中出現(xiàn)的行政權(quán)填補物權(quán)損失的情形有：（1）補償不動產(chǎn)所有權(quán)人因征收而遭受的各種損失。例如，《物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！保?）補償不動產(chǎn)或動產(chǎn)用益物權(quán)人因征收或征用而遭受的損失，例如《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！钡?32條規(guī)定：“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！保?）補償所有權(quán)人因征用而遭受的損失。例如，《物權(quán)法》第44條規(guī)定：“……單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償?！保?）補償建設(shè)用地使用權(quán)人因提前收回土地而遭受的損失，例如《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

6.行政機關(guān)代表國家行使所有權(quán)。

我國實行公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，國有財產(chǎn)在我國的財產(chǎn)總量中占有相當(dāng)比重。在《物權(quán)法》中，公有制被轉(zhuǎn)化為國家所有權(quán)，而國家所有權(quán)又主要授權(quán)由最高國家行政機關(guān)代表行使?！段餀?quán)法》關(guān)于國家所有權(quán)的規(guī)定主要有：（1）關(guān)于國家所有權(quán)的客體。其一，某些物只能由國家享有所有權(quán)，禁止國家之外的主體取得這些物的所有權(quán)。例如《物權(quán)法》第41條規(guī)定：“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)?！本唧w而言，礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)等只能由國家享有所有權(quán)（《物權(quán)法》第46條、第47條、第50條和第52條第1款）。其二，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，野生動植物資源，文物，鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施等，法律規(guī)定屬于國家所有的，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除法律規(guī)定屬于集體所有的，屬于國家所有（第47條、第48條、第49條、第51條和第52條第2款）。（2）關(guān)于國家所有權(quán)的代表者。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定（第45條）。（3）關(guān)于行政機關(guān)對其直接支配的物的物權(quán)。行政機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利（第53條）。（4）關(guān)于國家所有權(quán)的行使。其一，行政機關(guān)可以出資舉辦事業(yè)單位或設(shè)立企業(yè)，國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。（第54條、第55條和第67條）。其二，履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失（第57條）。其三，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益（第118條）。（5）關(guān)于國家所有權(quán)的促進和保護。其一，國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞（第56條）。其二，履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)及其工作人員，，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任（第57條）。其三，違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任（第57條）。其四，國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外（第119條）。其五，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定（第120條）。

7.行政權(quán)限制物權(quán)。

盡管物權(quán)具有排他性，但是當(dāng)物權(quán)遭遇其它權(quán)利或者公共利益時，物權(quán)可能需要作出讓步。在現(xiàn)代國家，法律通常授予行政機關(guān)在一定條件下限制物權(quán)的權(quán)力?！段餀?quán)法》中行政權(quán)限制物權(quán)的情形如下：（1）為了保護耕地而限制土地用途變更。例如《物權(quán)法》第43條規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。”（2）為了保護相鄰權(quán)而限制不動產(chǎn)的使用權(quán)。例如，《物權(quán)法》第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！保?）為了合理利用土地而限制土地用途變更。例如《物權(quán)法》第140條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)?！保?）為了保護和合理開發(fā)利用自然資源而限制用益物權(quán)。例如，《物權(quán)法》第120條規(guī)定：“用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定?！逼渲校胺捎嘘P(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定”主要由相應(yīng)行政機關(guān)負(fù)責(zé)執(zhí)行。（5）國務(wù)院有權(quán)禁止某些物的轉(zhuǎn)讓或抵押。例如，《物權(quán)法》第209條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)?！保?）為了保護利害關(guān)系人的權(quán)利而進行異議登記來限制登記簿記載的權(quán)利人的權(quán)利。例如，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。”（7）為了保護不動產(chǎn)物權(quán)受讓人的權(quán)利而進行預(yù)告登記來限制出讓人的物權(quán)。例如《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

8.行政權(quán)或行政機關(guān)創(chuàng)設(shè)物權(quán)。

有了國家所有權(quán)，就必然會有在國家所有權(quán)之上設(shè)立的其它物權(quán)。在我國，國家掌握著巨大的物質(zhì)資源，現(xiàn)實中根據(jù)國家所有權(quán)產(chǎn)生其它物權(quán)的現(xiàn)象比比皆是。具體而言，《物權(quán)法》中出現(xiàn)的國家所有權(quán)產(chǎn)生其它物權(quán)的情形包括：（1）通過舉辦事業(yè)單位而使事業(yè)單位取得物權(quán)，例如，《物權(quán)法》第54條規(guī)定：“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利?！保?）通過出資設(shè)立企業(yè)而使企業(yè)獲得物權(quán)，例如，《物權(quán)法》第68條規(guī)定：“企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！保?）代表國家所有權(quán)設(shè)立不動產(chǎn)用益物權(quán)。例如，《物權(quán)法》第118條、第122條、第123條、第137條規(guī)定的自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)都是由行政機關(guān)代表國家在不動產(chǎn)的國家所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的。其中，《物權(quán)法》首次將海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)這一系列權(quán)利確認(rèn)為物權(quán)，而這些權(quán)利此前一直是通過行政機關(guān)頒發(fā)行政許可（特許）的方式取得的，因此本文將《物權(quán)法》把行政許可授予的權(quán)利規(guī)定為用益物權(quán)的現(xiàn)象稱之為特許的物權(quán)化。（4）延長林地承包經(jīng)營權(quán)的承包期?！段餀?quán)法》第126條規(guī)定：“……林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長?！?/p>

9.行政機關(guān)指導(dǎo)和協(xié)助物權(quán)的行使?！段餀?quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”城市人口的密集加上城市土地的緊張，導(dǎo)致城市不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交錯和相互影響。不動產(chǎn)權(quán)利人（業(yè)主）為了更好的行使物權(quán)和保護物權(quán)，可以基于各自的不動產(chǎn)物權(quán)而進行聯(lián)合（設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會）。但是，數(shù)量眾多的不動產(chǎn)物權(quán)人之間以及物權(quán)人與物業(yè)管理人之間難免會發(fā)生糾紛，而發(fā)生的糾紛又不可能都采用訴訟的途徑來解決，這種情況下，由行政機關(guān)出面對不動產(chǎn)物權(quán)人（業(yè)主）行使物權(quán)進行指導(dǎo)和協(xié)助，將有利于糾紛的及時、有效解決。具體而言，行政機關(guān)對業(yè)主行使物權(quán)進行指導(dǎo)和協(xié)助的方式有：開展物權(quán)法宣傳和教育、指導(dǎo)選舉、幫助物業(yè)小區(qū)建立人民調(diào)解委員會等。

二、對《物權(quán)法》中行政權(quán)與物權(quán)的幾種關(guān)系的探討

通過上文對《物權(quán)法》中行政權(quán)或行政機關(guān)與物權(quán)之關(guān)系的梳理，可以看出，作為傳統(tǒng)意義上私法的《物權(quán)法》其實包含了數(shù)量眾多的公法內(nèi)容，物權(quán)與行政權(quán)或行政機關(guān)之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。接下來，我們選擇幾個重點問題對《物權(quán)法》揭示的行政權(quán)或行政機關(guān)與物權(quán)之間的復(fù)雜關(guān)系作一番探討。

1.關(guān)于物權(quán)的自治與他律。

物權(quán)排斥行政權(quán)體現(xiàn)了物權(quán)的自治屬性，同時，行政權(quán)消滅、限制物權(quán)又體現(xiàn)了物權(quán)受到的外部規(guī)制，即他律。顯而易見，物權(quán)排斥行政權(quán)與行政權(quán)消滅、限制物權(quán)是一對矛盾，但是物權(quán)演變的歷史和現(xiàn)狀告訴我們，既自治又他律的矛盾關(guān)系真實的反映了物權(quán)與行政權(quán)之間的關(guān)系。

早在17世紀(jì)，近代啟蒙思想家們就提出了“天賦人權(quán)”或“自然權(quán)利”思想，財產(chǎn)權(quán)被視為一種天賦人權(quán)或自然權(quán)利，1789年法國《人權(quán)宣言》曾莊嚴(yán)宣告：“財產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利……”后來，1804年《法國民法典》在“個體本位”理念的指導(dǎo)下確立了近代民法的三大原則——所有權(quán)神圣原則、意思自治原則和過失責(zé)任原則。其中的所有權(quán)神圣原則，也被稱為所有權(quán)絕對原則。具體而言，《法國民法典》第544條將所有權(quán)界定為“所有權(quán)是對于物有絕對無限制地使用，收益及處分的權(quán)利……”至此，《法國民法典》以實在法的形式揭示出了所有權(quán)的精髓，以所有權(quán)為代表的物權(quán)的自治屬性流傳至今。

然而，物權(quán)與法律對物權(quán)的限制是相伴而生的，即使在1789年法國《人權(quán)宣言》中，在“財產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利”后面還接著一句話，“除非當(dāng)合法認(rèn)定的公共需要所顯然必需時，且在公平而預(yù)先賠償?shù)臈l件下，任何人的財產(chǎn)不得受到剝奪”，也就是說，在一定條件下，財產(chǎn)還是可以被剝奪的。1804年《法國民法典》第544條后半部分還規(guī)定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德國民法典》第903條規(guī)定：“以不違反法律和第三人的權(quán)利為限，物的所有人得隨意處分其物，并排除他人的任何干涉?！?919年德國《魏瑪憲法》更進一步宣稱“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時有益于公共福利”。發(fā)展到今天，對所有權(quán)的限制比比皆是。②

那么，我們應(yīng)當(dāng)如何看待物權(quán)與行政權(quán)的這種矛盾關(guān)系呢？從本質(zhì)上看，物權(quán)仍然是一種純粹的私權(quán)，具有自治性和排他性，既不需要行政權(quán)提供幫助，又排斥行政權(quán)的妨礙和侵犯。甚至可以說，物權(quán)本身與行政權(quán)無關(guān)，沒有行政權(quán)，物權(quán)人能自己實現(xiàn)權(quán)利，沒有行政權(quán)，物權(quán)還可以減少一個妨礙和侵犯的主體。盡管德國1896年的《德國民法典》將所有權(quán)絕對修正為所有權(quán)相對，1919年的《魏瑪憲法》宣稱“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時有益于公共福利”，甚至在當(dāng)代世界，物權(quán)（所有權(quán)）正受到越來越多的限制，盡管中國《物權(quán)法》中呈現(xiàn)出了行政權(quán)對物權(quán)的多方面限制，但是物權(quán)的本質(zhì)并沒有變化，物權(quán)的自治性和排他性依然是物權(quán)亙古不變的核心?；蛘呖梢哉f，自治和排他是物權(quán)之所以為物權(quán)的依托，不自治和不排他，物權(quán)將不再是物權(quán)。因此，《物權(quán)法》第2條第3款對物權(quán)的界定準(zhǔn)確的揭示了物權(quán)的本質(zhì)，將有利于在全社會樹立和倡導(dǎo)物權(quán)排斥行政權(quán)的理念。在當(dāng)下物權(quán)頻頻受到行政權(quán)侵犯的大背景下，樹立和倡導(dǎo)物權(quán)排斥行政權(quán)的理念顯得尤為重要。

一言以蔽之，盡管行政權(quán)可以在方方面面限制物權(quán)，但是在物權(quán)排斥行政權(quán)和行政權(quán)消滅、限制物權(quán)這一對矛盾中，物權(quán)排斥行政權(quán)才是矛盾的主要方面。因此，行政權(quán)必須尊重物權(quán)。只有在法律有明確規(guī)定的條件下，行政權(quán)才可以限制或消滅物權(quán)。

2.關(guān)于行政權(quán)創(chuàng)設(shè)物權(quán)與行政機關(guān)直接促進社會物質(zhì)財富的增加。

在現(xiàn)代國家，除了個人在源源不斷的創(chuàng)造物質(zhì)財富之外，國家也成為了物質(zhì)財富的重要創(chuàng)造主體，尤其在國家所有權(quán)盛行的國家更是如此。1964年美國學(xué)者查爾斯？雷齊提出一個至今仍很著名的觀點，即各種形式的政府贈與物應(yīng)被看作一種“新的財產(chǎn)”。政府正在源源不斷地創(chuàng)造財富，主要包括：薪水與福利、職業(yè)許可、專營許可、政府合同、補貼、公共資源的使用權(quán)、勞務(wù)等。③在雷齊所說的“新的財產(chǎn)”中，既有德國行政法上講的政府對人民的“生存照顧”，又有我們這里談的政府直接促進社會物質(zhì)財富的增加。由于政府手中掌握著巨大的物質(zhì)資源，為了滿足民眾日益增長的物質(zhì)需求，政府就不僅僅要對民眾進行生存照顧，而且還負(fù)有必須利用手中的物質(zhì)資源來創(chuàng)造更多的物質(zhì)財富以提高民眾的生活質(zhì)量的使命。《物權(quán)法》主要從兩個方面來推動行政機關(guān)直接促進社會物質(zhì)財富增加：其一，行政機關(guān)代表國家出資設(shè)立企業(yè)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值和增值。但是必須指出，設(shè)立國企不能妨礙私企創(chuàng)造社會財富，國企應(yīng)當(dāng)只存在于非競爭性領(lǐng)域，也就是人們常說的“官不與民爭富”。其二，行政機關(guān)在國家享有所有權(quán)的土地等自然資源上為申請人設(shè)立海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等用益物權(quán)，充分發(fā)揮土地等自然資源的效用，創(chuàng)造更多的社會財富。

但是，為了合理的利用土地等自然資源，必須注意以下幾點：（1）行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)對土地等自然資源進行合理規(guī)劃，一方面要充分發(fā)揮土地等自然資源的使用價值，盡最大可能的在國家所有權(quán)之上多設(shè)立用益物權(quán)，讓土地等自然資源盡可能多的創(chuàng)造物質(zhì)財富，滿足當(dāng)代人的需求；另一方面也要重視土地等自然資源的可持續(xù)利用，不能對土地等自然資源進行過度開發(fā)，危及子孫后代的生存。也就是說，行政機關(guān)作為土地等自然資源的國家所有權(quán)的行使者，應(yīng)當(dāng)明確哪些資源是可以由當(dāng)代人開發(fā)的，哪些資源是應(yīng)該留給子孫后代開發(fā)的。（2）行政機關(guān)負(fù)有對土地等自然資源的用途進行監(jiān)管的職責(zé)，用益物權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照用益物權(quán)的內(nèi)容開發(fā)利用土地等自然資源，如果要變更用途，必須向行政機關(guān)申請并獲得行政機關(guān)同意。（3）用益物權(quán)人負(fù)有合理利用土地等自然資源的義務(wù)，不得因開發(fā)一種自然資源而破壞另外一種自然資源，如不得在采礦時破壞周邊的耕地，也不得因開發(fā)而減損甚至毀滅自然資源的使用價值，如不得對水生動物資源進行毀滅性捕撈，使其喪失再生能力。

當(dāng)然，除了直接促進社會物質(zhì)財富的增加之外，行政機關(guān)作為公共服務(wù)的提供者，還借助于提供各式各樣的公共服務(wù)來間接的促進社會物質(zhì)財富的增加。例如，行政機關(guān)為勞動者提供技能培訓(xùn)、為企業(yè)提供法律咨詢和指導(dǎo)、向社會通報市場供求信息等，都在不同程度的為社會物質(zhì)財富的增加創(chuàng)造條件。

3.關(guān)于防止國有資產(chǎn)流失。

如何有效防止國有資產(chǎn)流失，是一直以來困擾我國國企監(jiān)管的一個難題。2003年國務(wù)院了《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》，同年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會成立。此后，國資委先后了《中央企業(yè)投資監(jiān)督管理暫行辦法》《中央企業(yè)重大法律糾紛案件管理暫行辦法》《地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督暫行辦法》《國有企業(yè)法律顧問管理辦法》《中央企業(yè)財務(wù)決算報告管理辦法》《中央企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理暫行辦法》等規(guī)章細化對企業(yè)國有資產(chǎn)的監(jiān)管?！段餀?quán)法》主要規(guī)定了國企的出資人代表、國資監(jiān)管機構(gòu)的職責(zé)、造成國資損失的各種行為應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任等內(nèi)容，這些規(guī)定一方面是對國務(wù)院和國資委已有監(jiān)管做法的肯定，另一方面也為將來制定《國有資產(chǎn)監(jiān)督管理法》奠定了基礎(chǔ)。

4.關(guān)于行政許可許的物權(quán)化。

《物權(quán)法》首次把海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等依據(jù)行政機關(guān)頒發(fā)的特許獲得的權(quán)利確認(rèn)為用益物權(quán)，我們將這種現(xiàn)象稱為特許的物權(quán)化。特許的物權(quán)化具有以下幾點重要意義：首先，明確了行政許可申請人獲得的特許的物權(quán)性質(zhì)。盡管上述權(quán)利是申請人依據(jù)公法程序獲得的，但權(quán)利來源的公法色彩并不能改變權(quán)利本身的私權(quán)屬性。其次，為特許的流轉(zhuǎn)提供了理論基礎(chǔ)。2003年《行政許可法》原則上禁止行政許可的轉(zhuǎn)讓，只有法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的除外。鑒于物權(quán)原則上是可以流轉(zhuǎn)的，因此《物權(quán)法》明確特許的用益物權(quán)性質(zhì)，為法律、法規(guī)允許特許的轉(zhuǎn)讓提供了理論準(zhǔn)備。再次，特許的物權(quán)化增強了被許可人抵御行政機關(guān)侵害的能力。物權(quán)本身的排他性以及物權(quán)所具有的獨立價值將會使行政侵權(quán)受到阻擋，并且當(dāng)物權(quán)受到行政機關(guān)妨害時，被許可人可以基于物權(quán)請求行政機關(guān)或法院排除妨害。最后，特許的物權(quán)化使得被許可人遭受第三人侵害時，可以尋求民法上的救濟途徑。在特許物權(quán)化之前，如果特許受到侵害，被許可人只能尋求行政法上的救濟途徑，而特許成為物權(quán)后，被許可人又多了一條民法上的救濟途徑。

5.關(guān)于行政權(quán)消滅、限制物權(quán)與行政法規(guī)范行政權(quán)。

物權(quán)可以被行政權(quán)限制或消滅，但是行政權(quán)必須受到行政法的規(guī)范。行政法規(guī)范行政權(quán)至少可以從以下幾個方面著手：（1）物權(quán)本質(zhì)上是一種私權(quán)，只有在與公共利益或者其它同等重要的權(quán)利相權(quán)衡，有必要犧牲物權(quán)以實現(xiàn)公共利益或者其它同等重要的權(quán)利時，物權(quán)才可以被行政權(quán)限制或消滅。這是必不可少的前提，沒有這個前提，物權(quán)就不能被行政權(quán)限制和消滅。（2）公共利益必須是客觀存在的。（3）行政權(quán)的運作必須遵循正當(dāng)程序。（4）因征收、征用而限制或消滅物權(quán)應(yīng)當(dāng)以獲得公平補償為條件。（5）物權(quán)人不服，可以尋求公正的行政救濟和司法救濟。

必須指出，除了《物權(quán)法》中提到的行政權(quán)消滅、限制物權(quán)的幾種情形外，在行政法領(lǐng)域還存在多種消滅、限制物權(quán)的手段，如罰款、沒收違法所得、沒收非法財物等行政處罰或者查封、扣押等行政強制措施。隨著《物權(quán)法》的頒布，物權(quán)意識的高漲，我們應(yīng)當(dāng)反思上述消滅、限制物權(quán)的各種手段。其中，我們尤其應(yīng)當(dāng)反思沒收非法財物這種行政處罰。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對“非法財物”作出明確界定，并且明確“沒收決定”與“沒收決定的強制執(zhí)行”這兩類行為的區(qū)別與聯(lián)系，以防止任意定性非法財物和恣意動用強制手段損害物權(quán)人的物權(quán)，尤其是那些本已生活多艱的物權(quán)人的物權(quán)。

6.保護物權(quán)是行政機關(guān)的法定職責(zé)。

物權(quán)既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公權(quán)力的侵犯。在當(dāng)下中國，公權(quán)力侵犯物權(quán)的危害性和嚴(yán)重性已經(jīng)遠遠超過私人侵犯物權(quán)。

當(dāng)物權(quán)遇上私人的侵犯時，在政府充當(dāng)“守夜人”時代，物權(quán)主體一般通過向法院提訟，請求法院保護物權(quán)。事實上，當(dāng)時法院稱職的履行著保護私人物權(quán)的義務(wù)，獨立的承擔(dān)了保護私人物權(quán)的使命。后來，大約到20世紀(jì)初，由于私人之間糾紛的劇烈增加、專業(yè)性和技術(shù)性糾紛的大量產(chǎn)生、法院訴訟程序的繁復(fù)和成本高昂等，一方面法院在解決為數(shù)眾多的私人糾紛時越發(fā)感覺力不從心，尤其對解決其中一些專業(yè)性和技術(shù)性日益增強的糾紛感到無能為力；另一方面，民眾也越來越難以忍受法院訴訟成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政機關(guān)開始分擔(dān)法院解決私人糾紛的沉重壓力，逐步承擔(dān)起了解決私人物權(quán)糾紛、保護私人物權(quán)的責(zé)任。

當(dāng)物權(quán)遇上公權(quán)力的侵犯時，現(xiàn)代國家已經(jīng)建立起多元化的糾紛解決方式來為物權(quán)主體提供全面的保護。這些糾紛解決方式主要有調(diào)解、和解、行政裁決、行政復(fù)議、行政訴訟等，行政機關(guān)和法院是主持解決公權(quán)力侵犯物權(quán)的糾紛從而保護物權(quán)的兩大主體。物權(quán)人可以在上述各種方式中選擇對自己最為有利的糾紛解決方式來平息糾紛、恢復(fù)物權(quán)。

作為保護物權(quán)的兩大主體，相比較而言，行政機關(guān)和法院在保護物權(quán)時存在以下幾點差異：（1）法院通常只能為物權(quán)提供事后保護，而行政機關(guān)既能提供事后保護，也能提供事先保護，通過登記來確認(rèn)物權(quán)、在行政程序中設(shè)置聽證程序都是行政機關(guān)為物權(quán)提供事先保護的典型方式；（2）兩大主體對物權(quán)的保護還各有特點，行政機關(guān)能更及時、廉價的為物權(quán)提供保護，而法院的保護雖及時性不如行政機關(guān)，但法院的判決具有終局性，能為物權(quán)人提供最終的保護；（3）基于行政機關(guān)工作人員和法官知識結(jié)構(gòu)的不同，行政機關(guān)在解決專業(yè)性和技術(shù)性的物權(quán)糾紛時顯得更加得心應(yīng)手。因此，與法院相比，行政機關(guān)對物權(quán)的保護在某些方面更有優(yōu)勢，而法院對物權(quán)的保護在人們心目中的公正性則又優(yōu)于行政機關(guān)。

就《物權(quán)法》中保護物權(quán)的規(guī)定而言，對物權(quán)的私法保護和公法保護相互補充、缺一不可。鑒于物權(quán)的私法保護通常屬于民法學(xué)研究的內(nèi)容，本文主要探討對物權(quán)的公法保護。

首先，保護物權(quán)是行政機關(guān)的法定職責(zé)。除了《物權(quán)法》中規(guī)定的行政機關(guān)保護物權(quán)的幾種情形外，其它法律、法規(guī)還規(guī)定了行政機關(guān)保護物權(quán)的多種情形。例如，2005年《治安管理處罰法》專門在第三章第三節(jié)對“侵犯財產(chǎn)權(quán)利的行為和處罰”作出了規(guī)定；1999年1月1日起施行的《土地管理法實施條例》第25條規(guī)定了專門的征地補償安置爭議裁決制度。鑒于行政機關(guān)保護物權(quán)具有上文提到的幾種優(yōu)勢，而且眾多法律紛紛規(guī)定了行政機關(guān)保護物權(quán)的職責(zé)，在當(dāng)今政府職能轉(zhuǎn)變的大背景下，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立保護物權(quán)的意識和責(zé)任感，清醒的認(rèn)識到自己負(fù)有保護物權(quán)的法定職責(zé)并積極的履行該職責(zé)，堅定不移的為私人物權(quán)和集體物權(quán)提供強有力的保護。因此，當(dāng)物權(quán)人依法請求行政機關(guān)保護其物權(quán)或者行政機關(guān)發(fā)現(xiàn)物權(quán)人的權(quán)利受到不法侵犯時，行政機關(guān)應(yīng)該啟動行政程序，切實有效的保護物權(quán)人的權(quán)利。

其次，通過登記來確認(rèn)物權(quán)實際上是對物權(quán)的事先保護。從不同主體的角度來看，事先保護具有不同的價值：（1）在登記作為生效要件時，受讓人可以通過登記合法的取得物權(quán)，有效防止出讓人在物權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的欺詐行為；（2）在登記作為對抗要件時，受讓人可以憑借登記有效對抗善意第三人；（3）通過登記確認(rèn)物權(quán)并公示物權(quán)信息后，任何人都可以放心的從登記權(quán)利人處受讓物權(quán)?？傊粍赢a(chǎn)登記的主要作用在于通過確認(rèn)物權(quán)來穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系，公示物權(quán)信息，進而保障不動產(chǎn)交易安全，達到為物權(quán)提供事先保護的目的。行政機關(guān)在不動產(chǎn)登記過程中，應(yīng)當(dāng)牢固樹立服務(wù)意識和保護物權(quán)的意識，依法全心全意為物權(quán)人和物權(quán)登記申請人提供服務(wù)，落實對物權(quán)的事先保護。

再次，私人侵犯物權(quán)可能引發(fā)行政機關(guān)對侵權(quán)人的制裁。對侵權(quán)人的制裁實際上是對物權(quán)的間接保護，通過制裁侵權(quán)人可以防止侵權(quán)行為的再次發(fā)生。一般情況下，私人侵犯物權(quán)，產(chǎn)生的是私人之間的民事法律關(guān)系，物權(quán)人可以尋求行政機關(guān)或者法院的救濟來排除私人的妨害或者彌補損失。但是，如果私人侵犯物權(quán)的行為同時違反了行政管理規(guī)范（事實上，這種侵權(quán)行為常常觸及行政機關(guān)對經(jīng)濟和社會共同秩序的維護），那么行政機關(guān)出于保護公共利益的目的就應(yīng)當(dāng)對該侵權(quán)行為實施行政處罰。也就是說，私人的一個侵權(quán)行為，可能侵犯兩種不同利益——物權(quán)和公共利益，引發(fā)兩種不同性質(zhì)的法律責(zé)任——民事法律責(zé)任和行政法律責(zé)任。例如，在尚不構(gòu)成犯罪的盜竊案中，侵權(quán)人既要向物權(quán)人返還原物或者賠償損失，又要接受行政機關(guān)的行政處罰。

最后，物權(quán)人對行政機關(guān)不履行保護物權(quán)的法定職責(zé)不服或者對行政機關(guān)保護物權(quán)的效果不滿意時，可以申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，要求行政機關(guān)履行保護物權(quán)的法定職責(zé)或者賠償損失。例如，1989年《行政訴訟法》第11條規(guī)定：“人民法院受理公民、法人和其他組織對下列具體行政行為不服提起的訴訟……申請行政機關(guān)履行保護人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，行政機關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的……”。

①參見張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社2000年10月修訂第三版，第384頁以下。

第5篇：不動產(chǎn)財富管理范文

[關(guān)鍵詞]住宅課稅；稅負(fù)歸宿；稅負(fù)輸出；調(diào)節(jié)功能；財產(chǎn)稅改革

近幾年，我國對于開征物業(yè)稅的研究一直是財產(chǎn)稅制改革的熱點議題，是否對居民住宅課稅和怎樣課稅尤其是物業(yè)稅研究的重點內(nèi)容。綜合起來看，這些研究主要是從物業(yè)稅應(yīng)該具有的收入功能、調(diào)節(jié)分配差距功能和促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長的功能人手，分析未來物業(yè)稅的定位、稅種設(shè)置、課征環(huán)節(jié)、稅率設(shè)計等內(nèi)容。這些研究都取得了豐碩的成果，但同時，對于居民住宅是否應(yīng)該課稅的問題也出現(xiàn)頗多爭議。筆者認(rèn)為，如果從稅負(fù)歸宿的視角去研究居民住宅課稅問題，或許不難將各種結(jié)論歸于一致。

一、對居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的一般分析

(一)稅負(fù)歸宿——較高收入群體

稅收理論上稅負(fù)歸宿是與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁相關(guān)聯(lián)的概念，傳統(tǒng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論通常把住宅課稅劃歸于很難實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的不動產(chǎn)直接稅。然而從現(xiàn)實經(jīng)濟運行來看，這種屬性劃分不是絕對的，住宅課稅在一定條件下恰恰可以實現(xiàn)相當(dāng)程度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。這種轉(zhuǎn)嫁是按照轄區(qū)政府的管轄范圍來進行的，如果轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)能夠轉(zhuǎn)嫁到轄區(qū)外，就存在住宅課稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)歸宿問題，當(dāng)稅負(fù)歸宿成為轄區(qū)非居民，此時對住宅課稅就實現(xiàn)了稅負(fù)輸出。顯然，就納稅人而言，轄區(qū)政府對其轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)歸宿分為兩部分：一是不能實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)居民納稅人；二是能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)非居民納稅人。因此，就住宅課稅的稅收負(fù)擔(dān)能力和這兩部分稅負(fù)歸宿而言，只有對在轄區(qū)內(nèi)擁有超過一定標(biāo)準(zhǔn)的基本必需居住面積以上的住宅部分課稅，才符合稅收的能力原則和公平原則，而顯然只有較高收入群體才有能力和條件作為住宅課稅的稅負(fù)歸宿。較高收入群體與第一部分稅負(fù)歸宿的關(guān)系不難理解，而較高收入群體作為第二部分稅負(fù)歸宿則是稅負(fù)輸出的結(jié)果。以下著重分析住宅課稅稅負(fù)歸宿中的稅負(fù)輸出問題。

(二)稅負(fù)歸宿中稅負(fù)輸出與居民住宅課稅的內(nèi)在聯(lián)系

1稅負(fù)輸出的內(nèi)涵及原因簡析。稅負(fù)輸出是指轄區(qū)政府通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對非居民征稅以降低本地居民稅負(fù)的行為。顯然，稅負(fù)輸出的典型表現(xiàn)特征是轄區(qū)的非居民政府承擔(dān)了較多的稅收負(fù)擔(dān)，稅負(fù)輸出存在的表象在于轄區(qū)內(nèi)的居民通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，使轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿，或者轄區(qū)內(nèi)較高名義稅率下的稅負(fù)也能夠轉(zhuǎn)嫁給名義稅率較低的其他轄區(qū)居民承擔(dān)。

從表象上看，稅負(fù)輸出產(chǎn)生的原因可能很多，但究其根本，稅負(fù)輸出則不僅僅是政府作為稅收制度制定者的游戲，而在于多方利益博弈，主要包括轄區(qū)政府稅收獲利、資源所有的壟斷租金、轄區(qū)非居民的資產(chǎn)或財富屬性偏好、政府間縱向稅收分權(quán)以及產(chǎn)品供求彈性的市場力量對比等。轄區(qū)政府的稅收獲利動因是指轄區(qū)非居民通過資本、勞動和財產(chǎn)向本地流動，享受了由轄區(qū)政府提供的公共服務(wù)，這種公共服務(wù)成本應(yīng)不論身份由轄區(qū)居民或非居民納稅分擔(dān)。資源所有的壟斷租金是指如果轄區(qū)政府擁有壟斷性資源，基于資源所有者在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式向轄區(qū)非居民對資源的開采收取壟斷租金，這種壟斷租金如果采取稅收形式就是稅負(fù)輸出。轄區(qū)非居民對某種資產(chǎn)或財富屬地偏好如果更多地傾向該轄區(qū)，那么轄區(qū)內(nèi)這種資產(chǎn)或財富的持有需求則傾向于提高，這會造成其價格的上漲，其價格內(nèi)含的稅負(fù)則發(fā)生轉(zhuǎn)嫁且被轄區(qū)非居民承接，并且只要上述偏好持續(xù)存在和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁承受能力足夠，這種稅負(fù)輸出就不會停止，也并不妨礙此種資產(chǎn)或財富的需求上揚和稅負(fù)水平的遞增。政府間縱向稅收分權(quán)則是指如果國家稅權(quán)由中央政府向地方政府分立或授權(quán)，使地方政府在稅種開設(shè)、征管和財政支出方面擁有更大的自，那么極容易產(chǎn)生地方政府向中央政府的稅負(fù)輸出，在課稅對象不容易自由流動而作為課稅對象所有者的納稅人卻容易自由流動的區(qū)域范圍內(nèi)，則還容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。產(chǎn)品供求彈性的市場力量對比產(chǎn)生稅負(fù)輸出則主要是轄區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品在轄區(qū)內(nèi)外一定區(qū)域范圍內(nèi)都具有不可替代性，即轄區(qū)非居民對于產(chǎn)品的需求無彈性，如果在轄區(qū)非居民強偏好性的約束下，就能對其形成很好的稅負(fù)輸出機制。

2在一定約束條件下居民住宅課稅具有典型稅負(fù)輸出特征。如上所述，當(dāng)某轄區(qū)政府擁有一定的稅權(quán)，在轄區(qū)內(nèi)課稅對象不容易自由流動而作為課稅對象所有者的納稅人卻容易自由流動的區(qū)域范圍內(nèi)，就容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。即一轄區(qū)的非居民納稅人作為勞動要素的供給方，如果處在容易自由流動的區(qū)域范圍內(nèi)，該轄區(qū)政府對轄區(qū)非居民在轄區(qū)擁有的不動產(chǎn)課稅，轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)稅負(fù)則會通過稅收資本化轉(zhuǎn)嫁最終讓轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿。這種稅負(fù)輸出需要較苛刻的實現(xiàn)條件：一是轄區(qū)政府擁有相應(yīng)的稅權(quán)，在稅率確定上具有相應(yīng)的自由裁量權(quán)；二是成為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民同時作為勞動要素的供給者處在容易自由流動的區(qū)域范圍，即轄區(qū)周邊地區(qū)；三是課稅對象或稅基是轄區(qū)內(nèi)不容易自由流動的生產(chǎn)要素或財產(chǎn)，且相對于轄區(qū)外的同類要素或財產(chǎn)具有較好的持有價值。后兩個條件可以用要素的流動性和差別性來概括，在分級財政條件下，和中央財政相比，地方政府財政所具有的最突出、最基本的特征就是地方政府在運行中所必須面對的差別性和流動性問題。具備了這三個條件的稅種就容易產(chǎn)生稅負(fù)輸出，而以不動產(chǎn)和動產(chǎn)為課稅對象的財產(chǎn)稅各稅種中，住宅課稅是比較適合同時設(shè)定和滿足上述條件的稅種，因此，具備產(chǎn)生稅負(fù)輸出的可能條件。

現(xiàn)實經(jīng)濟生活中不難發(fā)現(xiàn)，住宅課稅在給定條件下的確能產(chǎn)生稅負(fù)輸出?，F(xiàn)以某省一級城市住宅課稅為例。假定一級城市A具有相對于周邊二級城市更優(yōu)良的工作和居住環(huán)境，A城市政府對于轄區(qū)內(nèi)住宅高于基本居住必需額定面積以上的部分課稅，其稅基彈性為：ET=(B／B)／(t／t)=tB／Bt。其中，B為住宅房產(chǎn)稅基，t為稅率?；疽?guī)律是，t越高，稅基B越小。但如果一級城市擁有一定的稅權(quán)，而轄區(qū)內(nèi)住宅不具備流動性，則稅負(fù)輸出的上述本質(zhì)原因都存在，只要城市外非居民的收入能力和偏好約束允許，非居民的財富以住宅為載體形式流向該城市的趨勢就不會改變，該一級城市非居民能夠承受的t就可以足夠高，有稅權(quán)的轄區(qū)政府可以提高邊際稅率，t就可以表現(xiàn)為累進性，稅基彈性就可以維持不變，甚至還可以提高，稅負(fù)輸出便產(chǎn)生了。

二、居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的特殊分析——稅負(fù)輸出效應(yīng)

(一)正效應(yīng)之一：調(diào)節(jié)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配

對于居民個人作為納稅人而言，能夠產(chǎn)生稅負(fù)輸出的應(yīng)稅住宅應(yīng)該是其在轄區(qū)內(nèi)擁有的超過基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上的住宅部分；否則，如果轄區(qū)政府對于轄區(qū)非居民納稅人在轄區(qū)內(nèi)擁有任何面積的住宅都課稅的話，顯然會顯著阻礙勞動和資本生產(chǎn)要素向本轄區(qū)流動，也就不會產(chǎn)生稅負(fù)輸出。如前所述，住宅課稅的稅負(fù)歸宿都應(yīng)該是高收入群體，因此，假定對轄區(qū)居民和非居民在轄區(qū)內(nèi)的住宅以家庭為單位設(shè)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對超過標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上部分的住宅課稅，則能在轄區(qū)居民和非居民的收入轉(zhuǎn)換為住宅不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)分配中產(chǎn)生公平調(diào)節(jié)作用，進而調(diào)節(jié)由住宅不動產(chǎn)產(chǎn)生的財產(chǎn)性收入分配。如果該稅收收入能夠通過轄區(qū)政府的上級政府以轉(zhuǎn)移支付的形式流向上級政府管轄的更廣范圍的低收入居民，則有助于實現(xiàn)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配。顯然，這種收入分配的調(diào)節(jié)效應(yīng)為住宅不動產(chǎn)物業(yè)稅的開設(shè)提供了較好的理論依據(jù)。其前提是：第一，轄區(qū)政府及其上一級政府均有一定的稅權(quán)；第二，所采用稅率的累進性；第三，必須在轄區(qū)上一級政府管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一設(shè)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。

(二)正效應(yīng)之二：地方政府提供更有效率的公共服務(wù)

一方面，如果住宅課稅能成功地產(chǎn)生稅負(fù)輸出，則意味著轄區(qū)政府提供的公共產(chǎn)品具有受益外溢性，稅收的受益原則要求轄區(qū)政府向受益的非居民征稅，征稅后政府將樂意提高稅率以增加本地區(qū)的公共支出，改善公共設(shè)施，提供更有效率的公共服務(wù)，轄區(qū)非居民則能夠承受更高的稅率，以住宅不動產(chǎn)為課稅對象的稅負(fù)輸出則不會抑制轄區(qū)非居民的財富以不動產(chǎn)為載體向轄區(qū)流動。另一方面，按照稅收資本化的理念，在政府支出配置有效率的前提下，任何收入或支出的增加，都有利于改善轄區(qū)政府的公共服務(wù)環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)的價值。因此，在一定的情況下，較高的住宅課稅稅率意味著較高的地方公共服務(wù)水平，意味著財產(chǎn)價值的增值，而財產(chǎn)價值的增值既符合地方居民的利益，也符合地方政府的利益。因而，追求地方財產(chǎn)價值的最大化就成為轄區(qū)政府和轄區(qū)居民與非居民共同關(guān)注的目標(biāo)。

(三)正效應(yīng)之三：公平分擔(dān)轄區(qū)居民和非居民的公共服務(wù)成本

經(jīng)濟學(xué)一般認(rèn)為，如果不存在地方公共產(chǎn)品受益外溢，則住宅課稅如果按照受益稅設(shè)計就不符合稅收公平原則。而如上所述，能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅納稅人盡管是轄區(qū)非居民，但其顯然是轄區(qū)公共服務(wù)的受益者，因此，這種住宅課稅并不違背稅收的受益原則和橫向公平原則，并且稅率是按適度累進設(shè)計的，這也同時符合稅收的縱向公平原則。

(四)負(fù)效應(yīng)：在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進的條件下可能會引致地區(qū)發(fā)展的“馬太效應(yīng)”

根據(jù)居民住宅課稅稅負(fù)輸出的設(shè)定條件，承擔(dān)稅負(fù)輸出的轄區(qū)非居民作為勞動要素的供給者一般處在容易自由流動的區(qū)域范圍內(nèi)，其稅負(fù)輸出的載體之所以是其擁有的轄區(qū)內(nèi)住宅不動產(chǎn)，主要原因在于稅負(fù)輸出轄區(qū)具有更好的公共服務(wù)環(huán)境，勞動要素的流動性背景實際上強化了稅負(fù)輸出轄區(qū)通過上述第二和第三個正效應(yīng)引進資源要素，加快經(jīng)濟和社會發(fā)展；而作為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民所屬地是稅負(fù)凈輸入地，其財政收入和生產(chǎn)要素處于凈流出狀態(tài)。一般來看，在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進的條件下，富裕地區(qū)和一級城市的稅負(fù)輸出能力較強，經(jīng)濟社會發(fā)展也較快，貧窮地區(qū)和二級城市以下地區(qū)成為稅負(fù)輸入?yún)^(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展較落后，因此，住宅不動產(chǎn)稅負(fù)輸出容易產(chǎn)生“馬太效應(yīng)”，拉大地區(qū)間發(fā)展不平衡。三、稅負(fù)歸宿視角下我國住宅課稅的路徑選擇

(一)我國具備了住宅課稅的條件

1收入分配和財產(chǎn)擁有的差距拉大使得住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財富分配的有力工具。就各類居民的收入差距而言，我國在1982～2005年這23年間，全國的收入分配基尼系數(shù)從1982年的0.30上升到了2005年的0.47，收入差距擴大57％，并且這種收入差距擴大趨勢近年還在繼續(xù)。而從個人財富結(jié)構(gòu)來看，目前我國富裕人士的財富配置結(jié)構(gòu)中，25％的財富以住宅不動產(chǎn)為載體，住宅不動產(chǎn)成為財富集中的最重要途徑。而從現(xiàn)行稅制調(diào)節(jié)收入流量和財富存量的功能來看，無論是個人所得稅還是財產(chǎn)稅均不利于中低收入者，卻非常利于高收入群體。個人所得稅的主要納稅人為中等收入的工薪階層，且工薪所得稅的累進程度較高、級距較小?，F(xiàn)行財產(chǎn)稅在交易環(huán)節(jié)對于住宅不動產(chǎn)在購入時課征1.5％～3％的契稅，在持有環(huán)節(jié)，僅對用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租的不動產(chǎn)課稅，僅對居民擁有車船和外國人擁有城市房地產(chǎn)課征車船稅和城市房地產(chǎn)稅，對于居民個人持有的財富存量征稅基本缺失。稅收是調(diào)節(jié)收入和財產(chǎn)分配的主要工具，而我國個人所得稅和財產(chǎn)稅對于收入和財富調(diào)節(jié)弱化，且居民中高收入者在本地持有多套房產(chǎn)或異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)現(xiàn)象加劇。以成都市為例，住宅市場沿襲多年的一個現(xiàn)象就是，住宅的主力購買者是成都郊區(qū)和四川省內(nèi)二級城市的群體以及外省人員，2008年成都市區(qū)五城區(qū)外的住宅購買者占到40％，其中五城區(qū)人員59.2％，郊區(qū)人員4.4％，本省人員23.8％，外省人員11％，單位購房和境外人員分別為1.4％和0.2％，這其中二次購房者居多。因此，基于上述稅負(fù)歸宿分析，住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財富存量公平分配進而調(diào)節(jié)財產(chǎn)性收入分配的有力工具。

2分稅制運行為地方政府獲得更多稅權(quán)創(chuàng)造了條件。我國1994年的分稅制改革使地方政府獲得了更多的稅權(quán)，這也為地方政府之間的稅負(fù)輸出創(chuàng)造了條件。在完善分稅制過程中，可以為住宅課稅的稅權(quán)劃分找到基于稅負(fù)歸宿和稅負(fù)輸出效應(yīng)的理論依據(jù)。

3地區(qū)發(fā)展差距加劇恰恰為住宅課稅克服其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)提供了稅收調(diào)節(jié)地區(qū)均衡發(fā)展的空間。如前所析，住宅課稅是利用稅負(fù)輸出轄區(qū)政府的上級政府稅權(quán)對其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)的掣肘來實現(xiàn)調(diào)節(jié)公平分配和縮小地區(qū)間差距的稅種，因此，賦予地方政府對于住宅課稅的一定稅權(quán)是發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的必要前提條件。但政府稅權(quán)的級別不宜定得過低，在一個適度寬泛的行政轄區(qū)內(nèi)，利用稅收和財政支出進行分配公平的調(diào)節(jié)才能真正發(fā)揮財政對于收入分配和縮小地區(qū)差距的調(diào)節(jié)作用。能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅要求其課稅過程中需滿足一個較苛刻的條件，即適合在生產(chǎn)要素流動性較強但財富資產(chǎn)流動性較弱且具有差別性的區(qū)域進行，這就要求政府稅權(quán)級別不宜過低；否則就只能強化其負(fù)效應(yīng)，拉大收入分配差距并加劇地區(qū)發(fā)展不平衡。

(二)進行住宅課稅探索的具體建議

根據(jù)以上分析，我國住宅課稅宜做以下探索：

1準(zhǔn)確定位住宅課稅的功能目標(biāo)——調(diào)節(jié)收入和財富公平分配、縮小地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅的稅負(fù)歸宿機理表明，該稅種的開征不能以獲得和提高轄區(qū)政府財政收入為目的。以獲得財政收入為目的住宅課稅要求稅基寬廣，稅源豐富，對住宅不動產(chǎn)普遍課稅，這將嚴(yán)重抑制生產(chǎn)要素的自由流動。因此，住宅課稅開征只能以調(diào)節(jié)矯正財富和收入分配不公、縮小地區(qū)發(fā)展差距為目的，同時，兼具調(diào)節(jié)土地資源合理配置功能；相應(yīng)地，應(yīng)稅住宅和稅率設(shè)計則都可以高收入群體為納稅人來進行設(shè)計，這樣，開征住宅課稅才不會竭澤而漁。因此，住宅課稅不宜作為轄區(qū)政府的地方主體稅種來進行設(shè)計，而宜作為發(fā)揮調(diào)節(jié)功能的稅種來設(shè)計。對于許多關(guān)于物業(yè)稅(主要以住宅為稅基)應(yīng)該成為地方政府主要財政收入來源的研究或結(jié)論，從住宅課稅稅負(fù)歸宿的角度來講都是不適宜的。因為類似于美國物業(yè)稅作為地方主要稅種的許多限制約束條件在我國還不具備，由于不具備住宅課稅成為地方主體稅種的限制條件，硬性的做法就不可能讓住宅課稅成為良性稅種，會對財產(chǎn)稅改革帶來嚴(yán)重誤導(dǎo)，降低稅制運行效率。因此，要十分謹(jǐn)慎地對待將以住宅為主要稅基的物業(yè)稅列為地方財政主體稅種的說法和做法。

2住宅課稅的課征環(huán)節(jié)。通過住宅課稅稅負(fù)輸出實現(xiàn)的調(diào)節(jié)功能的分析，要求住宅課稅主要針對財產(chǎn)財富在保有環(huán)節(jié)課以較重稅，在取得和轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)盡可能減少稅負(fù)或輕稅。因此，作為居民個人的應(yīng)稅住宅，住宅課稅在交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可將現(xiàn)行契稅稅率適當(dāng)下調(diào)0.5％～1％，并取消在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)個人所得稅和營業(yè)稅規(guī)定，取消的稅負(fù)轉(zhuǎn)移至保有環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)。這樣可以改變目前對住宅不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)名義稅負(fù)過重而對持有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕的不合理現(xiàn)象，可在保有環(huán)節(jié)課征住宅物業(yè)稅。

3住宅課稅稅率的累進性。住宅課稅在交易環(huán)節(jié)的稅率適宜采用比例稅，而住宅課稅的收入和財產(chǎn)公平分配調(diào)節(jié)功能是利用稅負(fù)歸宿一般機理來實現(xiàn)的，作為能縮小地區(qū)發(fā)展差距的住宅課稅則是通過轄區(qū)內(nèi)外的差別稅率實現(xiàn)的，兩者都要求稅率具有累進性，在兼顧效率要求不抑制財富資產(chǎn)的形成和生產(chǎn)要素自由流動的前提下，要求轄區(qū)內(nèi)外實行差別稅率，在同一個城市的住宅實行累進的稅率。稅負(fù)輸出地區(qū)稅率的累進程度必須適度高于稅負(fù)凈輸入地區(qū)稅率的累進程度，目的在于既能調(diào)節(jié)收入和財產(chǎn)在具有稅權(quán)的政府級別管轄范圍內(nèi)形成合理的分配格局，同時又克服稅負(fù)輸出的“馬太效應(yīng)”，平衡稅權(quán)政府行政管轄范圍內(nèi)各轄區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和財政能力。

4住宅課稅的城鄉(xiāng)范圍。鑒于目前我國城鄉(xiāng)居民收入差距和財產(chǎn)分配差距很大，基于住宅課稅的調(diào)節(jié)功能，住宅課稅的范圍在相當(dāng)長時期內(nèi)只應(yīng)該限定在城市，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下政府管轄的區(qū)域則不宜納入住宅課稅的征稅范圍。

5住宅課稅的稅權(quán)確定。目前，我國地區(qū)間發(fā)展差距除了體現(xiàn)在大區(qū)域間的差距，即東中西部地區(qū)發(fā)展差距外，還體現(xiàn)在省(自治區(qū)、自轄市)級政府行政管轄范圍內(nèi)一級城市和二級城市的發(fā)展差距上?？傮w看，一級城市享有更多的財政資源，地方政府提供更好的公共服務(wù)，具備更好的工作機會和居住環(huán)境，在一級城市越來越寬松的戶籍政策和日益提高的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平刺激下，越來越多的周邊二級城市居民把一級城市的住宅作為主要財富集中的載體而持有，一是實現(xiàn)財產(chǎn)價值增值，二是作為方便人員流動或度假休閑更宜居的異地住所。這樣二級城市財富以一級城市住宅為載體加速向一級城市流人的結(jié)果，就形成省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)一級城市和二級城市發(fā)展的“馬太效應(yīng)”。因此，住宅課稅稅權(quán)適當(dāng)在中央、省(自治區(qū)、自轄市)和市級政府間分立，則能較好地克服這種省轄各級政府間橫向稅負(fù)輸出產(chǎn)生的“馬太效應(yīng)”。

具體來說，住宅課稅的開征停征權(quán)和住宅課稅的基本稅率范圍確定權(quán)在中央政府。住宅課稅在省(自治區(qū)、自轄市)級政府的稅權(quán)則包括：第一，課稅對象的確定權(quán)，即在省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。第二，在中央確定的基本稅率范圍內(nèi)享有不同城市間的差別稅率確定權(quán)、交易環(huán)節(jié)的比例稅率和保有環(huán)節(jié)的累進稅率確定權(quán)，且須規(guī)定一級城市的邊際稅率和稅率累進程度必須適度高于二級城市。第三，住宅課稅的收入在省級政府和市級政府之間分成分享。第四，省級政府的住宅課稅收入一部分用于建設(shè)省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)居民的社會保障制度支出，這同時也要求建立和完善全省范圍統(tǒng)一的社會保障制度；另一部分專項用于對二級城市及以下縣鄉(xiāng)政府(重點是縣鄉(xiāng)政府)進行專項轉(zhuǎn)移支付，用于支持受轉(zhuǎn)移支付地區(qū)的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善公共服務(wù)，進而縮小全省(自治區(qū)、自轄市)范圍內(nèi)的地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅在市級政府的稅權(quán)則主要是確定本市范圍內(nèi)的稅率和行使稅收征管權(quán)。

(三)需要與住宅課稅配套調(diào)整的主要稅種和制度

1現(xiàn)行財產(chǎn)稅系的調(diào)整改革。由于住宅課稅屬于財產(chǎn)稅的主要稅種，鑒于我國現(xiàn)行財產(chǎn)稅對于公平分配的調(diào)節(jié)功能缺失，必須對財產(chǎn)稅其他稅種、稅率和課征環(huán)節(jié)等，按照“寬稅基、低稅率、少減免、簡稅制、便征管”原則進行相應(yīng)改革，并且使財產(chǎn)稅和整個稅制結(jié)構(gòu)中的其他稅系進行協(xié)調(diào)，最大限度地發(fā)揮稅制作為一個整體的調(diào)節(jié)功能作用。

2個人所得稅的調(diào)整。在對財產(chǎn)稅改革的同時，為避免稅制改革加重納稅人的負(fù)擔(dān)，真正實現(xiàn)個人所得稅在收入取得環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入差距的公平功能，需要對現(xiàn)行個人所得稅進行必要改革：一是提高個人所得稅工資薪金所得的免征額或者稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)。考慮到長期拉動消費需求和長期經(jīng)濟增長的潛在通脹壓力以及稅法的連續(xù)穩(wěn)定性，免征額應(yīng)由目前的2000元大幅提高至7000～8000元。二是調(diào)整提高工薪所得的稅率累進級距、降低稅率累進檔次和邊際稅率。另外，在稅收征管條件具備的時候?qū)F(xiàn)行的分類所得稅改為綜合所得稅；即應(yīng)稅所得以個人申報為基礎(chǔ)，將其全部所得加總一并計稅，真正實現(xiàn)在收入取得環(huán)節(jié)的公平分配。另外，還須在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，取消現(xiàn)行個人應(yīng)納的營業(yè)稅。

第6篇：不動產(chǎn)財富管理范文

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據(jù)

各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機構(gòu)確定的“估定價”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負(fù)責(zé)實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價格。

（四）稅率設(shè)計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達地區(qū)、半發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；動產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。

（三）計稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費用。

（四）稅率設(shè)計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準(zhǔn)價格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時的價格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅

對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。

第7篇：不動產(chǎn)財富管理范文

關(guān)鍵詞:金融資產(chǎn)；住房資產(chǎn)；財富效應(yīng)

中圖分類號:F064.1文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1006-1428(2007)11-0023-05

收稿日期:2007-06-27

作者簡介:駱祚炎(1968-)，男，經(jīng)濟學(xué)博士，現(xiàn)供職于廣東商學(xué)院金融學(xué)院。

一､金融資產(chǎn)與不動產(chǎn)財富效應(yīng)的時間特征值得研究

近段時期來，隨著檢驗技術(shù)的進一步完善(Dreger等，2006)和各種新假說的提出，國際上財富效應(yīng)的研究呈現(xiàn)一個新的特點，即，對各種資產(chǎn)的財富效應(yīng)進行分類研究。這種研究內(nèi)容的變化，實際上隱含著一個重要的理論轉(zhuǎn)變。財富效應(yīng)理論過去假定，各種資產(chǎn)具有相同的邊際消費傾向，對消費產(chǎn)生相同的影響；現(xiàn)在財富效應(yīng)理論則認(rèn)為，各種資產(chǎn)的邊際消費傾向可能不同，進而對消費產(chǎn)生不同的影響。這種理論上的轉(zhuǎn)換，也推動財富效應(yīng)的實證分析模型發(fā)生變化。從理論上說，財富效應(yīng)受到許多因素的影響。例如，資產(chǎn)流動性的強弱，資產(chǎn)回報率期望值的高低，消費者的收入分布和收入狀況，與資產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，消費者的消費習(xí)慣，消費偏好，心理賬戶和消費計劃等。正是因為財富效應(yīng)影響因素的多樣性，以及實證分析手段的差異，導(dǎo)致各種研究在兩種類型資產(chǎn)財富效應(yīng)的比較上出現(xiàn)分歧。

一種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)(住房)的財富效應(yīng)較小。Levin(1998)認(rèn)為，住房資產(chǎn)對消費基本沒有影響。Tracy(1999)等人認(rèn)為，雖然住房價格的變動帶來的財富變化可能比股價變動帶來的財富變動要大，但是住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)可能要小于金融資產(chǎn)的財富效應(yīng)，對于計劃長期居住房屋的消費者來說，住房價格上升所帶來的有利的財富效應(yīng)可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba(2000)認(rèn)為，自己居住而不能兌現(xiàn)的房地產(chǎn)具有較低的邊際消費傾向，自住性房產(chǎn)通常被看作是一種長期資產(chǎn)。Campbell等(2005)研究發(fā)現(xiàn)，年紀(jì)大的自有住房者對住房價格的變化比較敏感，而年輕租房者對住房價格的變化不敏感。

然而，更多的觀點似乎支持住房資產(chǎn)要大于金融資產(chǎn)財富效應(yīng)的觀點。Case(2001)等人通過分析14個國家25年的面板數(shù)據(jù)，及美國各州1980年代至1990年代的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，住房價格上漲對家庭消費的促進作用要明顯大于股市的財富效應(yīng)。Bayoumi和Edison(2002)利用16個國家30年的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，住房財富對消費的影響要大于股市對消費的影響。Benjamin等(2004)以美國1952年第一季度到2001年第四季度的數(shù)據(jù)為樣本研究發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)增長1美元使消費增加8美分，而金融資產(chǎn)增加1美元只能使消費增加2美分，房地產(chǎn)的MPC要高于金融資產(chǎn)的MPC，不動產(chǎn)的財富效應(yīng)抵消了其負(fù)面影響，持有不動產(chǎn)能夠平滑消費并減少消費的波動性。

從國內(nèi)看，中國財富效應(yīng)的研究主要集中在股市財富效應(yīng)的分析上，對住房資產(chǎn)財富效應(yīng)的理論研究很少，對其實證分析則更少。例如，盧嘉瑞等(2006)分析股市財富效應(yīng)的機制并進行檢驗。段進等(2005)､駱祚炎(2004)和李振明(2001)對股市財富效應(yīng)進行理論和實證分析。賀菊煌等(2000)和臧旭恒(1995)分別分析1996年和1995年以前金融資產(chǎn)對消費的影響。對住房資產(chǎn)財富效應(yīng)研究的典型文獻是，劉建江等(2005)對房地產(chǎn)財富效應(yīng)作用機制的分析。他們認(rèn)為，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場，能擴大短期邊際消費傾向，促進消費和經(jīng)濟的增長。該文沒有對房地產(chǎn)財富效應(yīng)進行實證分析。

從上述國內(nèi)外研究看，財富效應(yīng)研究取得較大進展，但也存在一些不足。國外研究的不足主要表現(xiàn)為，沒有對兩種資產(chǎn)財富效應(yīng)進行動態(tài)比較，沒有體現(xiàn)出兩種資產(chǎn)財富效應(yīng)的時間特征。國內(nèi)研究的不足則更多，既沒有對兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)進行靜態(tài)比較，也沒有對兩種資產(chǎn)財富效應(yīng)的時間變化特征進行實證分析。中國正處于改革的過程中，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)､經(jīng)濟利益關(guān)系､各種制度等不斷進行調(diào)整，金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)的財富效應(yīng)，應(yīng)該具有較強的時間特征。因此，鑒于上述研究的某些不足，以及金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)(住房)對促進消費的意義，本文主要基于資產(chǎn)流動性的角度，運用協(xié)整分析和狀態(tài)空間模型，以年度數(shù)據(jù)為樣本，對中國居民金融資產(chǎn)和住房資產(chǎn)財富效應(yīng)進行靜態(tài)比較和時間特征分析，并以此提出通過資產(chǎn)財富效應(yīng)促進消費增長的對策。

二､兩種資產(chǎn)財富效應(yīng)比較的理論模型構(gòu)建

(一)理論模型的構(gòu)建

Muellbauer(1994)認(rèn)為，資產(chǎn)流動性和所有權(quán)的不同會引起不同種類資產(chǎn)的邊際消費傾向不同。根據(jù)Benjamin(2004)的理論，家庭從金融資產(chǎn)St和實物資產(chǎn)Ht取得收入，個人可支配收入被分為轉(zhuǎn)移性收入Gt和工資薪金Yt。不包括財產(chǎn)性收入在內(nèi)的可支配收入為Zt=Yt+Gt。一些因素將這兩種收入轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的價值。假設(shè)這些轉(zhuǎn)化因素用bY和bG代表，則不可觀測的人力資本和轉(zhuǎn)移財富分別為bYYt和bGGt。工資薪金所得和轉(zhuǎn)移性收入具有完全的流動性，它們形成的資產(chǎn)也具有完全的流動性。家庭從金融資產(chǎn)上獲得的收入缺乏流動性，因為金融資產(chǎn)中存在一些受限制的如養(yǎng)老金和保險金等賬戶，利息､紅利和資本利得不會輕易被用來消費。住房資產(chǎn)也是如此。假定金融資產(chǎn)相對于住房資產(chǎn)的流動性為λS，則按照流動性加總得到的總財富，包括人力資本､轉(zhuǎn)移資產(chǎn)､經(jīng)過流動性調(diào)整后的金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn)，即:

(二)金融資產(chǎn)相對較強的流動性使金融資產(chǎn)略大于住房資產(chǎn)財富效應(yīng)

Benjamin(2004)認(rèn)為，美國居民金融資產(chǎn)相對較低的財富效應(yīng)，與美國居民金融資產(chǎn)集中在受到限制的幾個賬戶如養(yǎng)老金和保險金等有關(guān)，限制了資產(chǎn)的流動性。中國的情況則相反。居民的金融資產(chǎn)主要是不受限制的儲蓄資產(chǎn)。1980年―1988年居民金融資產(chǎn)幾乎是儲蓄資產(chǎn)。1989年―2005年期間，除2000年和2001年的儲蓄資產(chǎn)比例為90%以下外，其他年份儲蓄資產(chǎn)比例均在90%以上。儲蓄資產(chǎn)的平均比例接近95%。居民所持有的股票資產(chǎn)占金融資產(chǎn)的平均比例為3.18%，其對消費影響較小。1989年以后，出現(xiàn)少量的社會保險資產(chǎn)，其占居民金融資產(chǎn)的比例在3%以下。由于受到限制的賬戶相對較少，使金融資產(chǎn)及其產(chǎn)生的收益產(chǎn)生相對較強的財富效應(yīng)。

(三)住房消費的條件限制､價格過快上漲及流動性約束，抑制消費的擴大

Benjamin(2004)認(rèn)為，在應(yīng)稅收入中可以扣除住房的抵押貸款利息，較低的借款利率以及一個全國性較安全的住房市場，使居民通過增加債務(wù)來增加住房消費。中國目前缺乏像美國這樣的住房消費條件。同時，受到收入水平的限制，中國絕大多數(shù)居民購買住房都是自住，無法使住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)發(fā)揮出來。另外一個重要的原因是，近年住房價格漲幅過大。例如，全國2001年―2004年房屋銷售價格環(huán)比增長指數(shù)分別為2.2%､3.7%､4.8%､9.7%。駱祚炎(2007)認(rèn)為，人們產(chǎn)生大額剛性支出的預(yù)期，迫使居民減少當(dāng)前消費而增加儲蓄。還有一個可能的原因是，Engelhardt(1996)發(fā)現(xiàn)，住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)具有不對稱性。住房資產(chǎn)的價格上升對消費幾乎沒有影響，但是住房資產(chǎn)的價格下降1美元卻可能使消費下降30美分。中國近年來住房價格較快增長，引發(fā)住房資產(chǎn)財富效應(yīng)的非對稱性發(fā)揮，抑制消費的增長。此外，較強的流動性約束制約住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)。杜海韜等(2005)認(rèn)為，1990年代中期以來持續(xù)走低的收入增長率直接抑制消費需求的增長，仍然偏緊的流動性約束和日益增強的不確定性增大了預(yù)防性儲蓄動機，也制約住房資產(chǎn)財富效應(yīng)的發(fā)揮。

(四)消費對收入存在過度敏感性使兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)微弱

中國居民對消費存在過度敏感性。彭文平(2001)認(rèn)為，流動性約束､利率的內(nèi)生變化和非生命周期理論等可以解釋中國近年來的消費過度敏感性。宋冬林等(2003)認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)居民消費在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期表現(xiàn)出過度敏感性，為使拉動需求的政策更加有效，有必要采取措施矯正居民消費的過度敏感性。駱祚炎(2007)認(rèn)為，居民面臨的收入不確定性和日益增加的支出預(yù)期，使消費過度敏感性增強。消費對收入的過度依賴，必然削弱兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)。

六､發(fā)揮資產(chǎn)財富效應(yīng)促進消費需求的擴大

(一)增強政策的可預(yù)見性，形成股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期

居民資產(chǎn)發(fā)揮財富效應(yīng)的一個重要條件是資產(chǎn)價值的平穩(wěn)增長。在增值性資產(chǎn)中，股票和房地產(chǎn)是兩項重要的內(nèi)容。維持股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期對于資產(chǎn)財富效應(yīng)的發(fā)揮尤為重要。要采取措施促進股市的長期發(fā)展，從制度上解決股市的長期穩(wěn)定發(fā)展問題。當(dāng)前股市的發(fā)展過程中，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險有所增加，需要采取平穩(wěn)措施加以調(diào)節(jié)。同時，防止房地產(chǎn)市場價格的大幅度波動，增強房地產(chǎn)對消費的促進作用。

(二)增強金融資產(chǎn)的流動性，促進居民財產(chǎn)的增加

當(dāng)前，要繼續(xù)促進股票市場的穩(wěn)定發(fā)展，豐富股票市場的投資品種，健全股市交易和監(jiān)管制度，平穩(wěn)有序､漸進式地進行股票市場的國際化，促進多層次資本市場的建設(shè)。對于一些受到限制的金融資產(chǎn)(例如五種社會保險基金和住房公積金)，一方面要繼續(xù)增強其社會保障功能，另一方面要通過有效的投資提高其增值能力，住房公積金賬戶要強化為居民當(dāng)前住房消費服務(wù)的功能。

(三)適度增強住房資產(chǎn)的流動性，并促進住房市場的平穩(wěn)發(fā)展

有一種觀點認(rèn)為，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場，能擴大短期邊際消費傾向并促進消費。但要注意的是，住房資產(chǎn)財富效應(yīng)的發(fā)揮，是以住房價格平穩(wěn)增長為前提的，而且收入的增長不能明顯落后于住房支出的增長。從當(dāng)前看，最迫切的任務(wù)是控制房價的過快增長，滿足居民的住房需求和需要。當(dāng)前，要繼續(xù)維護本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效，同時培育一個健全交易的住房市場，適度增強住房資產(chǎn)的流動性。在民生和經(jīng)濟增長與發(fā)展問題上，要取得一種相對的均衡。

(四)促進居民可支配收入的提高

居民消費存在過度敏感性，提高居民可支配收入成為促進消費的重要手段。一要增加居民的就業(yè)機會。二要不斷完善社會保障制度。三要加大對貧困群體的轉(zhuǎn)移支付力度。四要加強財政的公共服務(wù)功能(政府儲蓄率上升成為當(dāng)前儲蓄率提高的主要原因)。五要改善居民在接受教育和醫(yī)療服務(wù)方面的待遇和條件。

七､小結(jié)

居民資產(chǎn)財富效應(yīng)呈現(xiàn)四個特點。第一，從靜態(tài)比較看，金融資產(chǎn)大于住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)。第二，從時間特征看，總體上幾乎每年金融資產(chǎn)大于住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)。第三，兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)盡管有差距，但差距很小。第四，兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)都很微弱。這種結(jié)果與居民的消費特征和兩種市場的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)。金融資產(chǎn)的相對平穩(wěn)增長和金融資產(chǎn)相對較強的流動性使金融資產(chǎn)略大于住房資產(chǎn)的財富效應(yīng)。住房消費的條件限制､價格過快上漲及流動性約束，抑制消費需求的擴大。消費對收入存在過度敏感性使兩種資產(chǎn)的財富效應(yīng)微弱。為了通過資產(chǎn)的財富效應(yīng)來促進消費，必須增強政策的可預(yù)見性，形成股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期；增強金融資產(chǎn)的流動性，促進居民財產(chǎn)的增加；適度增強住房資產(chǎn)的流動性，并促進住房市場的平穩(wěn)發(fā)展；促進居民可支配收入的提高。值得注意的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的財富效應(yīng)，可能和居民整體體現(xiàn)出來的財富效應(yīng)不盡一致。這將構(gòu)成本文今后的研究方向。

參考文獻:

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第8篇：不動產(chǎn)財富管理范文

房產(chǎn)稅能否逆轉(zhuǎn)高漲房價

2011年1月底，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動房產(chǎn)稅試點。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。

房產(chǎn)稅試點擴圍的目的，究竟是為了“調(diào)節(jié)房價”，還是為樓市調(diào)控建立長效機制？建立長效機制當(dāng)然是最好的答案，有關(guān)方面也立志于此，市場也期待于此。但從試點效果看，開征房產(chǎn)稅增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但對高房價并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。鑒于僅對增量房超額部分征稅、稅率總體偏低，因此，滬渝房產(chǎn)稅的試點效果，無論是在為地方政府增加稅收收入，還是調(diào)控當(dāng)?shù)胤績r，抑或?qū)ν稒C行為的震懾方面，效果都不佳。上海的房價繼續(xù)高歌猛進，重慶的房價也沒停下腳步，數(shù)據(jù)顯示，今年5月上海和重慶的住宅均價環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)，6月介于0.5%～0.8%之間，7月介于0.5%～1%之間，一直在穩(wěn)步上漲。上海地王頻現(xiàn)，賣地依然是地方財政收入的主要來源；重慶地價也是一浪高過一浪，土地同樣在地方財政收入中扮演重要角色。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海賣地收入769.4779億元，同比上漲312%，位居所有城市第一，重慶為601.42億元，同比上漲43%，緊隨北京和杭州之后，位居第四。

上海多家二手房中介稱，目前對購房影響最大的是限購、限貸等，房產(chǎn)稅對交易行為的影響尚不明顯。行政手段強于稅收和市場手段，是目前調(diào)控的一個基本特征。說到底，房價取決于供求和預(yù)期，房產(chǎn)稅本身并非“劍指”高房價。美國、日本等都征房產(chǎn)稅，但依然經(jīng)歷過房價的暴漲和泡沫的破裂。

房產(chǎn)稅能否成地方財政主角

放眼世界，房產(chǎn)稅是許多國家地方政府的重要稅源，且只要是實施分稅制的國家，房產(chǎn)稅大多都由地方政府“獨享”。比如，在美國，物業(yè)稅約占地方政府財政收入的30%；在英國，住房財產(chǎn)稅是地方政府重要的收入來源，其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時期的貧困救濟法案中的家庭稅。

對于房產(chǎn)稅，不少人抱以另一種期待，希望其能逐漸取代“土地財政”。但眼下這顯然還只是一種愿望。近年來，不少城市對土地出讓金收入依賴度居高不下，個別年份，比如2010年，一些城市的賣地收入甚至遠遠超過常規(guī)的財政收入。但房產(chǎn)稅收了多少呢？重慶曾披露“試點啟動后10個月內(nèi)主城區(qū)征稅金額超過9000萬元”，上海至去年認(rèn)定的應(yīng)稅住房約為3萬套，其征稅金額也不是一個大數(shù)字。因此，“房產(chǎn)稅代替地方土地金”的思路，可以在長遠目標(biāo)中進行設(shè)計，但絕不是短時間可達到的。

從長遠的稅源角度看，我國新開發(fā)的房產(chǎn)會越來越少，房屋保有量卻越來越大，征稅從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)是大勢所趨。隨著房產(chǎn)稅的擴容和深化，新的稅源將逐漸形成規(guī)模。但我國應(yīng)考慮土地國有、流轉(zhuǎn)稅比例大等國情，逐步探索房產(chǎn)稅改革，尤其要遏制片面的“征稅沖動”。

由此可見，開征房產(chǎn)稅的同時，要切實把住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)降下來，應(yīng)“征減結(jié)合”甚至“以征促減”，不要增加社會負(fù)擔(dān)。

房產(chǎn)稅征收何以“繞道而行”

房產(chǎn)稅是二次分配手段。2013年2月下發(fā)的《關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見》要求，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。而擴大試點的是針對增量還是存量？

針對增量，固然能減少改革阻力、便于試點和擴容順利起步；但如果長期回避存量，則可能造成既得利益固化。如果改善居住條件的正當(dāng)訴求要交稅、擁有多套房的富人卻不征，這是在制造新的稅收不公平。尤其是對大量空置住宅，更不能任其長期低成本甚至“無成本”地占用土地資源。如果向存量房“開刀”，將實實在在觸動多個階層的利益，但如何把握力度與節(jié)奏，需要智慧和勇氣。

其實，明眼人一看就明白，選擇增量房作為征稅對象，無非是為了避免與既得利益群體正面沖突；而從增量房入手，似乎更容易被地方政府接納，也更易于加速房產(chǎn)稅在全國推行?？少Y佐證的是，在2012年6月如期完成了40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的“擴圍”工作，目前已在一定程度上陷入“停滯”狀態(tài)；而個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)無法全覆蓋，“個人不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”也就難以實施。顯然，地方政府對觸及存量房的房產(chǎn)稅開征非常抵觸，有不少特殊的“個人”，既不希望自己的不動產(chǎn)被統(tǒng)一登記，也不希望自己名下占據(jù)的大量房產(chǎn)被征稅，更不希望自己的房產(chǎn)情況暴露在陽光下。

增量房征稅試點，既不能增收，也不能抑制房價，更打擊不了投機者。繼續(xù)擴大試點，結(jié)果如此；“集中批準(zhǔn)一批”試點，結(jié)果還是如此。滬渝的試點經(jīng)驗已經(jīng)表明，溫柔一刀的增量房征稅方式，誰都不會買賬。有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)心知肚明，既然如此，仍然還要在增量房征稅上繼續(xù)擴大試點，難道滬渝試點取得的經(jīng)驗不夠，抑或壓根兒就是有人自己膽怯，想方設(shè)法拖延房產(chǎn)稅全面鋪開的時間？

動不了存量房的奶酪，有關(guān)方面只能繞道而行，從阻力最小的增量房下手，從不傷害既得利益階層的新房開始征收。這看上去是為了加速房產(chǎn)稅的推進，實際上不過是一種懶政思維。

房產(chǎn)稅設(shè)計要科學(xué)合理公平

中國現(xiàn)在整個稅制實際上過多的依賴于流轉(zhuǎn)稅，也就是說在所有的交易過程當(dāng)中它征稅，對這種存量的財產(chǎn)實際上幾乎是不征稅。那么就是說，要稅制的結(jié)構(gòu)更加合理必須增加更多的財產(chǎn)稅。包括全世界在內(nèi)，城市居民的70%、80%的財產(chǎn)實際上就是房子、住房，所以對住房這個存量征收房地產(chǎn)稅也就在情理之中了。

房產(chǎn)稅能夠在一定程度上提高住房的使用效率，簡單來說，只要你征收房地產(chǎn)稅就會使得現(xiàn)有的空房子減少?，F(xiàn)在很多城市有很多人在買房子，但是買了房子以后不住，空在那個地方，博取這樣一個買賣的差價，但是如果持有的成本增加了，有了房地產(chǎn)稅了，每年要交1%的房地產(chǎn)稅，那么他可能就會把它租出去，就會提高資源的使用效率，這樣對市場的供給和需求本身也會發(fā)生很大的影響。

同時，新增稅收用于何處？國際經(jīng)驗表明，當(dāng)社會財富積累到一定程度，營業(yè)稅、增值稅等間接稅應(yīng)該縮減、控制，而所得稅、房產(chǎn)稅等直接稅可以逐步開征。但現(xiàn)在社會對新增稅種有抵觸，一個重要原因是稅收使用不夠透明，離真正的公共財政還有差距。有人甚至擔(dān)心房產(chǎn)稅成為“苛捐雜稅”，會助長“吃飯財政”。試點階段，房產(chǎn)稅主要用于保障房建設(shè)，應(yīng)該說這是臨時性的制度安排。因此，擴容以后的房產(chǎn)稅，必須要就其如何“取之于民、用之于民”作出長遠的制度設(shè)計。

研究房地產(chǎn)稅立法很重要，因為現(xiàn)在和房地產(chǎn)有關(guān)的各項稅收，絕大多數(shù)都是1998年住房制度改革之前設(shè)立的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)展非?？?，市場已經(jīng)發(fā)生變化，因此，需要好好梳理和研究，建立一個和房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的房地產(chǎn)稅制度。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正意義

2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。未來國土部將在不動產(chǎn)登記中扮演更加重要的角色。國務(wù)院還提出要建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。但是，這只是加緊制度建設(shè)的一個重要方面，與加速房產(chǎn)稅推進關(guān)系并不十分的密切。

不動產(chǎn)土地登記制度被視為不同地方住房信息聯(lián)網(wǎng)的升級版，目前我國不動產(chǎn)登記存在“碎片化”現(xiàn)象，各地房產(chǎn)部門是各行其是，分散登記。同時，還存在房管部門和國土資源部門多頭登記現(xiàn)象。資料顯示，目前我國執(zhí)行不動產(chǎn)登記的部門有多個，耕地、草原、林地、海域使用權(quán)等又分散在不同部門，至少涉及國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、鐵道部、軍隊等多個部門。此外，在土地和房屋交易過程中，交易方需要向相應(yīng)的部門繳納登記費用。這種多頭登記一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查詢、重復(fù)登記、數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問題。

建立統(tǒng)一登記制度后，將有國土資源部統(tǒng)一主導(dǎo)，一旦實現(xiàn)全國不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，擁有大量房產(chǎn)的人將會被很快確定，不但有利于反腐工作，而且能夠保障房屋等不動產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為。還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，提高調(diào)控政策的精確性和針對性。

此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對于百姓預(yù)期將有一定影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對百姓的正常生活不會造成過多影響，但對擁有多套房的投資投機者的震懾作用將逐漸凸顯。

簡短的結(jié)論與啟示

房地產(chǎn)市場的軟著陸，其困難與復(fù)雜，前所未有。

每每房價漲了，房產(chǎn)稅呼聲總被“祭出”。在中央相繼出臺各種“嚴(yán)厲”調(diào)控措施的重壓下，房價走勢雖幾經(jīng)反復(fù)，但總體依然上漲明顯。面對此情此景，建立調(diào)控長效機制的呼聲一直不斷，其中尤以房產(chǎn)稅“藥方”備受期待?！罢{(diào)控派”期望的，自然是借此重拳，逐漸替代限購、限價等系列行政舉措，并以此督促地方政府?dāng)[脫“土地財政”依賴?？梢哉f，愿望是美好的，但房產(chǎn)稅幾無可能擔(dān)此重任。

同時，房產(chǎn)稅涉及公民的重要財產(chǎn)權(quán)，不能為了某種短期需要而倉促推出。將房產(chǎn)稅視為“房地產(chǎn)調(diào)節(jié)稅”，或可能為改革提供輿論利好，但如果不能引導(dǎo)社會形成正確認(rèn)知，一旦無法達到明顯的調(diào)控效果，將不僅損害公民的合法產(chǎn)權(quán)，也易傷害公共政策的嚴(yán)肅性，并引發(fā)民意反彈，對房產(chǎn)稅改革反而帶來不利影響。如果房產(chǎn)稅征收范圍擴大到存量房、觸及到更多利益階層，試點確有必要，因為無前例可循，各方利益難以協(xié)調(diào)，貿(mào)然全面推進，風(fēng)險很大；如果還是雷聲大，雨點小，只在增量房上做修修補補的文章，這樣的“擴圍”試點大可休矣！

第9篇：不動產(chǎn)財富管理范文

一、添附理論的目的

添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結(jié)合，加工為勞力與他人之物的結(jié)合。附合可分為動產(chǎn)附合和不動產(chǎn)附合兩種，不動產(chǎn)附合是指動產(chǎn)與他人不動產(chǎn)密切地結(jié)合在一起，成為不動產(chǎn)的重要組成部分。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合需要具備以下的條件：一是必須動產(chǎn)附著于不動產(chǎn)之上，即附著者為動產(chǎn)，被附著者為不動產(chǎn)；二是動產(chǎn)成為不動產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離；三是動產(chǎn)與不動產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發(fā)生不動產(chǎn)所有人取得他人動產(chǎn)所有權(quán)的問題。房屋租賃糾紛中，承租人對不動產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，產(chǎn)生不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)所有權(quán)因附合而消滅的物權(quán)效果。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序為內(nèi)容，其注意保護的是經(jīng)濟生活靜的安全，以實現(xiàn)其財產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實現(xiàn)物的使用價值和經(jīng)濟價值。因而在現(xiàn)代法制之下，法律通常規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀，使添附物能成為社會經(jīng)濟財富而繼續(xù)存在，當(dāng)事人之間縱有恢復(fù)原狀的特約，也應(yīng)理解為違背公共秩序而無效。①

二、國內(nèi)外立法及不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合處理的有關(guān)法律法規(guī)，主要散見于民法通則及其貫徹意見、合同法和建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》之中。上述規(guī)定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時具體存在以下問題：1、未明確體現(xiàn)動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合后所有權(quán)歸屬的民法原理。2、未明確對善意附合行為，承租人有權(quán)獲得折價補償，即有權(quán)請求出租人返還可利用費用。3、未明確規(guī)定對改善或增設(shè)物折價補償應(yīng)當(dāng)考慮的因素。②故而審判實踐中出現(xiàn)相同情況，有的判予補償，有的判不予補償，或者補償價額懸殊較大，也就不足為奇了。

從近幾年我國立法動態(tài)看，《合同法》建議草案第227條原先內(nèi)容為：“承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物的，租賃合同終止后，承租人可請求出租人在現(xiàn)存的增加價值額的限度內(nèi)償還所支出的費用?！闭綄嵤┑摹逗贤ā返?23、235條都未出現(xiàn)上述類似內(nèi)容。而我國的《物權(quán)法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權(quán)利而受有損害者，（一）有權(quán)依照法律的規(guī)定，請求償還其價額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權(quán)依誠實信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請求恢復(fù)原狀。”由此看來，立法的本意并無否定對善意改善或增設(shè)物價值的補償，而主要可能是從立法技術(shù)上考慮較多的原因，即補償內(nèi)容不由合同法規(guī)定，而由物權(quán)法規(guī)定。再看其他國家及地區(qū)關(guān)于添附的立法例：日本民法典第248條[添附的效果]規(guī)定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規(guī)定請求賠償金”。德國民法典第951條[權(quán)利喪失的賠償]規(guī)定：“1、因946條至950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，有權(quán)向因權(quán)利改變而受益的人，依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復(fù)原狀”。臺灣民法典第816條[添附之效果－補償請求]規(guī)定：“因前5條之規(guī)定，喪失權(quán)利而受損害后，得依不當(dāng)?shù)美?guī)定請求償金。”③所謂不當(dāng)?shù)美侵笩o法律或合同上的根據(jù)，使他人財產(chǎn)受到損失而獲得利益。從上述內(nèi)容來看，為了平衡當(dāng)事人之間的損益關(guān)系，財產(chǎn)所有人獲得善意添附物的所有權(quán)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成。從添附理論來看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術(shù)的考慮，而非實質(zhì)賦予取得人不付任何代價的純粹利益，受損害的當(dāng)事人更無無端喪失權(quán)利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權(quán)的變動，動產(chǎn)所有人有權(quán)采取債的救濟方法，即依不當(dāng)?shù)美埱笕〉闷鋭赢a(chǎn)所有權(quán)的人給予其補償。④這與添附理論設(shè)立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動產(chǎn)所有人就其善意添附物權(quán)利的喪失并受到損害的，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求取得人支付賠償金。那種不予補償?shù)挠^點顯然與民法添附理論及有關(guān)法律的規(guī)定不相符合。

三、改善或增設(shè)物價值的認(rèn)定

在房屋租賃糾紛中，對改善或增設(shè)物價值的判斷是時常困擾法官的難點問題。對其價值的認(rèn)定，常用的方法有：1、費用支出法。即改善或增設(shè)時，承租人實際支付的費用；2、支出費用年度分?jǐn)偡?。即根?jù)合同約定的租期，將支出費用平均分?jǐn)?，計算糾紛發(fā)生時至租期屆滿間的剩余價值；3、現(xiàn)存價值審計鑒定法。即對糾紛發(fā)生時現(xiàn)存添附物進行工程造價審計鑒定。

第一種方法，承租人雖支出了費用，對租賃物改善或增設(shè)他物使其價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費用確定合同終止時添附物的價值，對出租人有失公允。

第二種方法因在租賃期滿時，添附物本身的自然屬性決定絕大多數(shù)情況下其價值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。

第三種方法在審判實踐中因相對公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權(quán)變動造成的動產(chǎn)所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權(quán)債務(wù)關(guān)系所引起的動產(chǎn)價值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負(fù)擔(dān)，甚至?xí)斐芍L承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險、違反誠實信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時，要區(qū)分現(xiàn)存鑒定價值與現(xiàn)存可利用價值的不同?，F(xiàn)存鑒定價值是通過審計對現(xiàn)存改善或增設(shè)物根據(jù)市場價格及折舊因素得出的實物固定價值?，F(xiàn)存可利用價值是指在審計鑒定價值基礎(chǔ)上考慮以下因素后得出的價值。

第一、改善或增設(shè)的目的。對不動產(chǎn)租賃物進行改善或增設(shè)他物，是承租人為便于其行使租賃權(quán)，方便經(jīng)營和生活，或者為了提高租賃物的使用價值，或服務(wù)于自己的特定目的。承租人為此行為時，是不會為出租人多加考慮的。

第二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結(jié)構(gòu)及面積等情況的不同，為極大地實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，一般分為住宅用房和商業(yè)經(jīng)營性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質(zhì)條件。后者指從事生產(chǎn)經(jīng)營活動、以經(jīng)營為目的合同，具有營利性質(zhì)，屬于市場行為。

第三、合同終止時，租賃物有無重新使用。雙方發(fā)生糾紛時，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時房屋騰空重新投入使用的情況發(fā)生。

第四、租賃物具體用途未來不確定性。雙方租賃合同終止時，出租人對租賃物未來承租人、承租具體用途均無法確定，處在一種不定狀態(tài)。相對而言，住宅用房，由于用途相對確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業(yè)經(jīng)營性用房，未來不確定性因素較多。物的價值因人而異，對原承租人有益的不一定對出租人有益，相當(dāng)多的專營設(shè)施對出租人、未來的承租人是無用的。

第五、承租人投資規(guī)模與租期是否基本相當(dāng)。承租人在對租賃物添附時，其要對經(jīng)營目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經(jīng)營決策，有一定的商業(yè)風(fēng)險，而出租人對此是無法控制的。

第六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當(dāng)事人是否有惡意毀約或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險的可能。

改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計鑒定價值和可利用價值之間存有差額，這是房屋租賃經(jīng)營隨房屋用途、承租人和市場的變化而客觀存在的事實。如不考慮以上諸因素，僅根據(jù)現(xiàn)存審計鑒定價值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現(xiàn)存審計鑒定價值中應(yīng)降低多少，如何量化，顯然不是審計人員的職責(zé)范圍，這實際是法官根據(jù)案件的具體情況行使自由裁量權(quán)問題。

四、改善或增設(shè)物幾種情況的處理

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人約定原則，是解決改善或增設(shè)物歸屬及補償?shù)淖詈镁葷椒ā：贤K止的情形與合同約定相符時，按約定處理。在無約定情況下，應(yīng)由不動產(chǎn)所有人取得其所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀。同時，為平衡這種物權(quán)的變動，動產(chǎn)所有人有權(quán)請求取得其動產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補償。在上述前提之下，以改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計鑒定價值為基礎(chǔ)，結(jié)合上述諸因素，對以下情況，分別適用公平原則、違約責(zé)任原則以及兩者相結(jié)合的原則進行處理。

（一）合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止因合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人給予承租人的補償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設(shè)物可利用價值經(jīng)濟補償?，F(xiàn)存審計鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔(dān)。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無約定情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。

（二）合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：

（1）出租人違約。無論對合同期滿改善或增設(shè)物是否補償有無約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實現(xiàn)，再放棄其添附的利益，違背其當(dāng)初的真實意思表示。故應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以全額賠償。（2）承租人違約。無論對合同期滿改善或增設(shè)物是否補償有無約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應(yīng)在現(xiàn)存審計鑒定價值基礎(chǔ)上，結(jié)合上述諸因素來確定出租人對添附的可利用價值，由出租人予以補償。審計鑒定價值與可利用價值間差額，是承租人的損失，根據(jù)違約責(zé)任原則，同時為防止承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)全部由承租人承擔(dān)。（三）合同無效根據(jù)《民法通則》無效處理原則，應(yīng)當(dāng)是：“無效的，應(yīng)當(dāng)返還各自所得的財產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”房屋租賃合同雖然無效，但作為善意添附，是不適用恢復(fù)原狀的，仍應(yīng)在添附物現(xiàn)存審計鑒定價值基礎(chǔ)上確定出租人的可利用價值，由出租人予以承租人折價補償。兩者之間的差額為雙方在履行無效合同中所造成的承租人的損失，該損失應(yīng)根據(jù)合同無效過錯責(zé)任的大小，由雙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

注：

①《中國物權(quán)法研究》（上），532－533頁，梁慧星主編，法律出版社。

②《租賃合同》，192頁，喬燕主編，人民法院出版社。