房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市農(nóng)村土地征收中的房屋拆遷評(píng)估管理工作，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障土地征收和建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》和《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、認(rèn)真做好市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案工作

《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行規(guī)定》明確市規(guī)劃建設(shè)局作為我市房屋拆遷管理部門(mén)，對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)我市從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，必須按規(guī)定向市房屋拆遷管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料（詳見(jiàn)附件）。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格等級(jí)、從業(yè)業(yè)績(jī)、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等情況認(rèn)真做好審核工作，并結(jié)合我市房屋拆遷工作的實(shí)際需要予以備案。拆遷人不得委托未經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)備案的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。

二、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定程序

為保障拆遷評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀(guān)性和規(guī)范性，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，拆遷雙方在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)在市房屋拆遷管理部門(mén)主持下采取隨機(jī)方式從報(bào)名的具備資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中確定一家，參加隨機(jī)確定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得少于三家。隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三日前在拆遷范圍內(nèi)公告隨機(jī)確定的時(shí)間和地點(diǎn)。

三、堅(jiān)持依法處置房屋拆遷評(píng)估結(jié)果異議

拆遷雙方和相關(guān)單位在認(rèn)定評(píng)估結(jié)果及對(duì)評(píng)估結(jié)果異議進(jìn)行處理時(shí)，必須認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定，嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在簽收評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面復(fù)核意見(jiàn)。拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)提請(qǐng)市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)作出的鑒定結(jié)果為最終結(jié)論。

第2篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

今天，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，以及世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)在這里舉辦主題為“估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化”的國(guó)際估價(jià)論壇。在此，我謹(jǐn)代表中華人民共和國(guó)建設(shè)部，向各位中外來(lái)賓表示誠(chéng)摯的歡迎！對(duì)論壇的召開(kāi)表示熱烈的祝賀！

當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，這將對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對(duì)象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國(guó)、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國(guó)、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語(yǔ)及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國(guó)家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙?duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣?、制度等的影響。本次論壇以“估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化”為主題開(kāi)展研討，對(duì)于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專(zhuān)業(yè)的全球化和地方化，對(duì)于正確處理估價(jià)專(zhuān)業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對(duì)于妥善對(duì)待不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，從而促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國(guó)十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬(wàn)余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過(guò)建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的良好秩序。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)水平和公信力。

今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場(chǎng)秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

女士們、先生們：

中國(guó)政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國(guó)際、國(guó)外及中國(guó)香港、澳門(mén)和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們?cè)敢獠粩嘟梃b吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國(guó)內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開(kāi)展國(guó)際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開(kāi)展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們：

處理好估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化，有許多理論和實(shí)踐問(wèn)題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者、專(zhuān)業(yè)人士、與會(huì)代表，深入開(kāi)展討論，廣泛交流意見(jiàn)，一同為估價(jià)行業(yè)創(chuàng)造和諧、共贏(yíng)、美好的明天。

第3篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)師；繼續(xù)教育；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育是指取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后，房地產(chǎn)估價(jià)師所接受的各種各樣的教育，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行知識(shí)更新、補(bǔ)充、拓展和能力提高的一種高層次的追加教育。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的目的是為了更新補(bǔ)充知識(shí)，擴(kuò)大視野、改善知識(shí)結(jié)構(gòu)、提高創(chuàng)新能力，以適應(yīng)科技發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步和本職工作的需要。

一、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前大致分為兩類(lèi)：一是強(qiáng)制性繼續(xù)教育，二是自愿式繼續(xù)教育。

1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育。強(qiáng)制式繼續(xù)教育由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中房學(xué)）組織，采用學(xué)時(shí)制，要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)（3年為一個(gè)注冊(cè)期）應(yīng)當(dāng)接受120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，未完成者到期后將不能注冊(cè)、不能執(zhí)業(yè)。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學(xué)時(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)組織實(shí)施各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，主要采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育的模式開(kāi)展；其余各為30學(xué)時(shí)的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省級(jí)學(xué)會(huì)或協(xié)會(huì)組織實(shí)施，選修課采用網(wǎng)絡(luò)視頻教育模式、必修課一般采用現(xiàn)場(chǎng)面授方式開(kāi)展。

2.自愿式繼續(xù)教育。自愿式繼續(xù)教育，一種是由房地產(chǎn)估價(jià)公司自行組織，依據(jù)各公司情況不同，包括半年度、年度、專(zhuān)題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，一般不強(qiáng)制要求，也沒(méi)有學(xué)時(shí)限定，一般采用現(xiàn)場(chǎng)面授方式開(kāi)展。大型房地產(chǎn)估價(jià)師公司一般會(huì)定期開(kāi)展培訓(xùn)，而小型公司限于時(shí)間、經(jīng)費(fèi)等往往較難開(kāi)展；另一種是房地產(chǎn)估價(jià)師本人根據(jù)個(gè)人需要，自行選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容、學(xué)習(xí)時(shí)間、學(xué)習(xí)方式等提高個(gè)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)能力，從而更好地開(kāi)展估價(jià)工作。

二、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育目前存在的主要問(wèn)題

1.強(qiáng)制式繼續(xù)教育中存在的問(wèn)題。

1.1學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)偏差。由于執(zhí)業(yè)注冊(cè)的需要，部分學(xué)員在參加強(qiáng)制性繼續(xù)教育時(shí)抱著混學(xué)時(shí)的態(tài)度，上課時(shí)曠課、遲到早退、找人替課現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，從而使得繼續(xù)教育變成例行公事，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不理想。

1.2針對(duì)性不強(qiáng)。由于房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)技術(shù)上已達(dá)到了一定的層次和水平，希望通過(guò)繼續(xù)教育查漏補(bǔ)缺、增強(qiáng)估價(jià)中實(shí)戰(zhàn)能力，而每個(gè)學(xué)員的知識(shí)、能力各不相同，但學(xué)會(huì)統(tǒng)一的繼續(xù)教育很難滿(mǎn)足所有學(xué)員的不同要求，眾口難調(diào)，導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果大打折扣。

1.3教育形式單一。不管是網(wǎng)絡(luò)教育還是課堂面試，缺少交流互動(dòng)的過(guò)程，教育過(guò)程缺少對(duì)多樣化實(shí)際案例的探討，房地產(chǎn)估價(jià)師參與度不高，效果不顯著。

2.自愿式繼續(xù)教育中存在的問(wèn)題。

2.1教學(xué)人員單一。一般估價(jià)公司培訓(xùn)時(shí)由內(nèi)部房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任授課教師，一方面帶來(lái)教育的便利性和低成本性，另一面限于個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和精力，可能帶來(lái)對(duì)估價(jià)的理解可能不夠深刻或有偏頗。

2.2師資力量薄弱。如果說(shuō)大型公司由于與行業(yè)部門(mén)接觸緊密、專(zhuān)業(yè)人員較多，較易開(kāi)展內(nèi)部培訓(xùn)的話(huà)，中小型公司由于師資缺乏、業(yè)務(wù)單一，較難針對(duì)性地開(kāi)展繼續(xù)教育，即使估價(jià)師有學(xué)習(xí)的強(qiáng)烈愿望，也不知從何學(xué)起。

2.3學(xué)習(xí)渠道狹窄。由于估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，尚沒(méi)有形成系統(tǒng)完整的學(xué)習(xí)方案，并且由于涉及業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，各估價(jià)公司技術(shù)人員之間缺乏交流，房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的渠道較為狹窄。

三、房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育未來(lái)發(fā)展對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育中存在的問(wèn)題，筆者考慮從行業(yè)學(xué)會(huì)、估價(jià)公司、估價(jià)師個(gè)人、高等院校、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行改革。

1.行業(yè)學(xué)會(huì)。中房學(xué)及各省學(xué)會(huì)應(yīng)改變?cè)行姓芾淼哪Ｊ?，真正變身成為房地產(chǎn)估價(jià)公司和房地產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)的基地、娘家人。①加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師培訓(xùn)需求的調(diào)研，切實(shí)了解估價(jià)師的需求，提出適合房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)的時(shí)間、方式、內(nèi)容；②按不同估價(jià)師的需求分專(zhuān)題針對(duì)性的開(kāi)展繼續(xù)教育；③多開(kāi)展典型案例實(shí)超培訓(xùn)；④建立房地產(chǎn)估價(jià)公共技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，引導(dǎo)估價(jià)師自主學(xué)習(xí)等。

2.估價(jià)公司。估價(jià)公司應(yīng)視估價(jià)師為公司最寶貴的財(cái)富，分布單位和個(gè)人兩個(gè)角度考慮，對(duì)估價(jià)師開(kāi)展繼續(xù)教育。①分析每位估價(jià)師的知識(shí)和技能，結(jié)合公司目標(biāo)，制訂有針對(duì)性個(gè)人培訓(xùn)計(jì)劃；②分不同知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)增加外聘專(zhuān)業(yè)教師；③建立公司內(nèi)部的估價(jià)技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)特別是模板數(shù)據(jù)庫(kù)，方便估價(jià)師隨時(shí)隨地查閱學(xué)習(xí)。

3.估價(jià)師個(gè)人。結(jié)合公司的業(yè)務(wù)，估價(jià)師按照循序漸進(jìn)的原則開(kāi)展繼續(xù)教育。（1）對(duì)自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，確定學(xué)習(xí)需求，制定學(xué)習(xí)目的，尋找并開(kāi)展合適的學(xué)習(xí)活動(dòng)；（2）加入能解決工作實(shí)際技術(shù)問(wèn)題的人際圈；（3）建立屬于估價(jià)師個(gè)人的知識(shí)庫(kù)，便于查漏補(bǔ)缺，隨時(shí)隨地學(xué)習(xí)。

4.高等院校。高等院校，不僅承擔(dān)著初級(jí)人才的培養(yǎng)任務(wù)，更擔(dān)負(fù)著專(zhuān)業(yè)科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)的重任。①專(zhuān)業(yè)教師應(yīng)走進(jìn)企業(yè)第一線(xiàn)，總結(jié)和批量傳播估價(jià)新知識(shí)、新技能；②對(duì)各公司估價(jià)師碰到工作難點(diǎn)，進(jìn)行一對(duì)一的解疑釋惑；③對(duì)于普遍性的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，可以將解決問(wèn)題的思路方法上網(wǎng)共享。5.社會(huì)機(jī)構(gòu)。目前社會(huì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)的很多，但從事繼續(xù)教育的并不多，但機(jī)構(gòu)培訓(xùn)也有其優(yōu)勢(shì)。①市場(chǎng)化運(yùn)作，可以很好地滿(mǎn)足估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師繼續(xù)教育的個(gè)性化要求；②可以組織到各領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者，進(jìn)行深入的講解和剖析；③可以組織系統(tǒng)化的教材和隨時(shí)總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度百科.繼續(xù)教育.

[2]中華人民共和國(guó)科學(xué)技術(shù)委員會(huì).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法[Z].2006-12-25.

第4篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)或合格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中專(zhuān)以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)。

    房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)》。

    遺失以上各類(lèi)證書(shū)的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類(lèi)商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷(xiāo)售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)推薦，省建設(shè)行政管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門(mén)年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門(mén)進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門(mén)及其它有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱(chēng)（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書(shū)的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專(zhuān)用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門(mén)要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門(mén)備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書(shū)后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第5篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見(jiàn)。

第三條本意見(jiàn)所稱(chēng)城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問(wèn)題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。

第十七條拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專(zhuān)家組成的估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)做好鑒定工作。

第二十六條估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。

拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的；

（六）違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見(jiàn)其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第6篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞] 廣西;物業(yè)稅;問(wèn)題研究

[中圖分類(lèi)號(hào)] F810.424 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、物業(yè)稅的相關(guān)概念

從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，不區(qū)分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。[1]

理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)之間的關(guān)系是物業(yè)稅開(kāi)征的首要前提。房地產(chǎn)稅費(fèi)種類(lèi)較多，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅僅僅是房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種。而物業(yè)稅是對(duì)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征收，因此，房產(chǎn)稅也從屬于物業(yè)稅。從簡(jiǎn)化稅制角度，開(kāi)征物業(yè)稅，將房產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易稅費(fèi)，以及現(xiàn)行涉及土地房產(chǎn)的所有稅費(fèi)并入其中，但不包括土地出讓金。

二、廣西開(kāi)征物業(yè)稅必須遵循的原則

（一）公平原則

所謂公平就是相同支付能力的納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相似的稅負(fù)，較高支付能力的納稅人承擔(dān)較高的稅負(fù)。保證公平的關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。因此，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)重要前提就是完善評(píng)估體系，建立一支高素質(zhì)的評(píng)估隊(duì)伍。

（二）寬稅基、低稅率原則

物業(yè)稅屬于地稅，廣西開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持寬稅基原則。一般而言，除學(xué)校、醫(yī)院、宗教等公益性和保障性住房等屬于減免范圍內(nèi)的房產(chǎn)和土地外，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的其他房產(chǎn)、地產(chǎn)都應(yīng)該納入征稅對(duì)象，這樣可以保證相對(duì)穩(wěn)定的稅源。低稅率原則要實(shí)行階梯稅率或差別稅率，對(duì)一定面積或價(jià)值內(nèi)的住房實(shí)行低稅率，并根據(jù)廣西自身的財(cái)政支出水平及房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)具體確定。

（三）稅收高效率、低成本原則

所謂稅收高效率就是通過(guò)稅收發(fā)揮其在社會(huì)資源有效配置中的作用，低成本是指在征稅過(guò)程中要節(jié)省稅收成本，物業(yè)稅的開(kāi)征要使其對(duì)社會(huì)福利損失降到最低，不能對(duì)家庭正常擁有保障性住房的需求產(chǎn)生影響。

三、廣西開(kāi)征物業(yè)稅需解決的關(guān)鍵問(wèn)題

（一）界定物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系

物業(yè)稅與土地出讓金關(guān)系的界定是開(kāi)征物業(yè)稅不能繞開(kāi)的問(wèn)題，也是廣西開(kāi)征物業(yè)稅首先要解決的問(wèn)題。關(guān)于二者之間的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀(guān)點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中。第一種觀(guān)點(diǎn)是政府已經(jīng)收取了40-70年的土地出讓金，若再收取物業(yè)稅，這是雙重收稅，將加重老百姓的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，把土地出讓金并入物業(yè)稅中，將有利于降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，從達(dá)到降低房?jī)r(jià)的作用。筆者認(rèn)同第二種觀(guān)點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對(duì)土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無(wú)從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財(cái)政的機(jī)會(huì)，影響當(dāng)期的財(cái)政收入，影響地方政府開(kāi)征物業(yè)稅的積極性。第三，土地出讓金分開(kāi)征收，降低了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，房?jī)r(jià)主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。

廣西作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，面臨著主動(dòng)發(fā)展與被動(dòng)進(jìn)入新常態(tài)的挑戰(zhàn)。剛進(jìn)入工業(yè)化中期階段不久，人均GDP僅相當(dāng)于全國(guó)水平的73%，全面小康社會(huì)總體實(shí)現(xiàn)程度低于全國(guó)7.9個(gè)百分點(diǎn)，在發(fā)展階段上滯后全國(guó)，在這種情況下廣西提前進(jìn)入新常態(tài)，與全國(guó)特別是東部地區(qū)比起來(lái)，顯得比較被動(dòng)，適應(yīng)起來(lái)難度更大。因此，廣西開(kāi)征物業(yè)稅，同時(shí)保留土地出讓金，應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)適用新常態(tài)的產(chǎn)業(yè)用地在土地出讓金方面給予優(yōu)惠;物業(yè)稅的稅率和減免扣除方面應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不能一味的參照發(fā)達(dá)地區(qū)或城市房地產(chǎn)的物業(yè)稅的征收管理辦法。

（二）評(píng)估體系的不完善影響廣西開(kāi)征物業(yè)稅

就全國(guó)而言，物業(yè)稅征收的是市場(chǎng)價(jià)值，開(kāi)征物業(yè)稅需要每年對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因此，需建立公正、客觀(guān)和科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)體系，但我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)體系并不完善，市場(chǎng)還不規(guī)范，存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、政企不分以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問(wèn)題，難以適應(yīng)開(kāi)征物業(yè)稅的要求。[2]

就廣西而言，近年來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)為促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易、維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序發(fā)揮了重要作用。但隨著廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)需求日益旺盛，如果開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)估價(jià)服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)性要求極高，目前廣西房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平還存在參差不齊的現(xiàn)狀，和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比仍有較大的差距。據(jù)調(diào)查，廣西目前擁有的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)近1000人，完全不能滿(mǎn)足開(kāi)征物業(yè)稅后對(duì)估價(jià)人員的需求。特別是近年來(lái)，誠(chéng)信缺失、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不良估價(jià)行為影響了廣西房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康有序發(fā)展。廣西開(kāi)征物業(yè)稅需要一個(gè)良好的估價(jià)環(huán)境和完善的評(píng)估體系與目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有較大的差距，因此廣西要順利開(kāi)征物業(yè)稅需要完善房地產(chǎn)估價(jià)體系，進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)境。

（三）產(chǎn)權(quán)不明成為廣西開(kāi)征物業(yè)稅的一大障礙

廣西物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系缺乏明顯的法律界定，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是廣西大部分物業(yè)的《房屋所有權(quán)證》與《土地使用證》是分開(kāi)的，并且證書(shū)的頒發(fā)分別屬于兩個(gè)不同部門(mén)，但一般而言，二者是不可分割的，應(yīng)當(dāng)雙證合一，頒發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》這就需要房管局和土地局聯(lián)合辦公;二是同一個(gè)人在不同的地區(qū)或城市均購(gòu)買(mǎi)了房屋，應(yīng)弄清不同物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，弄清擁有多少套房屋，這個(gè)問(wèn)題在國(guó)家推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之前很難確定，但隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一實(shí)施，2014年建立了統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年將推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)每個(gè)人所擁有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查詢(xún)，為征收第二套、第三套住房提供依據(jù)，同時(shí)也為同一個(gè)所有者在在不同區(qū)域征收不同的物業(yè)稅做鋪墊，比如，如果第二套房在南寧市所轄上林縣與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的;三是產(chǎn)權(quán)不明還體現(xiàn)出行政化體制與市場(chǎng)化體制并存的二元房地產(chǎn)體制特征，在實(shí)際征管過(guò)程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅，這與物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)不符。這一障礙隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以清除。

（四）物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定

物業(yè)稅囊括了所有的房地產(chǎn)稅，涉及到取得環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)涉及到大量稅費(fèi)，既有土地管理及房地產(chǎn)管理等多個(gè)部門(mén)在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過(guò)戶(hù)以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用，也涉及到稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、交易環(huán)節(jié)征收的稅，在物業(yè)稅征收過(guò)程中，哪些應(yīng)該保留或取消應(yīng)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和具體情況而定，廣西在開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平取消或保留應(yīng)有的稅費(fèi)，并確定合理的稅負(fù)但難以很快地測(cè)算出來(lái)。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅還應(yīng)同未來(lái)將開(kāi)征的另一種財(cái)產(chǎn)稅（遺產(chǎn)稅）相協(xié)調(diào)。廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅負(fù)水平確定主要有以下幾個(gè)方面：第一，起征點(diǎn)、免征額的確定。結(jié)合自身特點(diǎn)，比如，廣西人均居住面積較高，并且廣西大多數(shù)家庭都擁有兩個(gè)孩子，起征點(diǎn)以四口之家作為基本單位家庭，如四口之家僅擁有150平方米的房屋，以35平方米作為保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)，扣除140平方米，實(shí)際交稅為10平方米，這樣在保留土地出讓金的情況下，減輕老百姓的納稅負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，第二套、第三套住房將沒(méi)有起征點(diǎn)和免征額，按全部房產(chǎn)價(jià)值為稅基進(jìn)行征稅，即按現(xiàn)值征稅。第二，稅率的確定。廣西政府根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。征收物業(yè)稅對(duì)普通住宅和非普通住宅也應(yīng)有所區(qū)分并根據(jù)不同區(qū)段不同稅率進(jìn)行征收或減免。[3]

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一個(gè)重要方向，但物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣。目前，廣西開(kāi)征物業(yè)稅在立法、稅制要素、信息資源系統(tǒng)以及物業(yè)估價(jià)技術(shù)等要素都不具備，肯定還需要長(zhǎng)時(shí)間準(zhǔn)備和醞釀，廣西開(kāi)征物業(yè)稅為時(shí)尚早，但應(yīng)進(jìn)行深入的研究和準(zhǔn)備，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的條件將得到進(jìn)一步完善，離開(kāi)征物業(yè)稅也就不遠(yuǎn)了。[4]

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]徐滇慶.房?jī)r(jià)與物業(yè)稅[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008

[2]吳立范.物業(yè)稅的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題[N].南方周末，2007-11-08

第7篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防

1.引言

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也越來(lái)越成熟，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)中的買(mǎi)賣(mài)、租賃、課稅、保險(xiǎn)、拍賣(mài)和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補(bǔ)償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問(wèn)題，也就越來(lái)越多。為了滿(mǎn)足解決上述問(wèn)題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實(shí)行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證為標(biāo)志，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個(gè)過(guò)程，獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。與此同時(shí)，也要看到，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一個(gè)標(biāo)的物，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)給出不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評(píng)估之中，有時(shí)會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，在尋找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作過(guò)程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估做到客觀(guān)、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，是房地產(chǎn)評(píng)估工作中一個(gè)十分重要的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠(chéng)信，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易中必須遵循的原則。中國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易過(guò)程中，有的交易方為了經(jīng)濟(jì)利益而不講誠(chéng)信的現(xiàn)象仍然存在。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越被充分認(rèn)識(shí)到，特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價(jià)的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時(shí)，為了提高自己標(biāo)的物的價(jià)值，有的委托方就會(huì)作假，向評(píng)估方提供虛假信息和資料。而評(píng)估方進(jìn)行評(píng)估并最終作出評(píng)估報(bào)告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評(píng)估方不能很好地識(shí)別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值不符的報(bào)告，從而使評(píng)估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買(mǎi)方認(rèn)為評(píng)估方與賣(mài)方有意欺騙，而將評(píng)估方訴諸法庭。

2.2評(píng)估技術(shù)使用不當(dāng)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評(píng)估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是（同時(shí)），也要看到，在具體的評(píng)估過(guò)程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過(guò)程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評(píng)估方對(duì)評(píng)選的原則、程序和方法的不同選擇，將會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。這樣，如果評(píng)估方在評(píng)估過(guò)程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評(píng)估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實(shí)際情況不太相符，于是，在具體評(píng)估操作過(guò)程之中，就會(huì)影響到評(píng)估程序的正常進(jìn)行和評(píng)估方法的正確使用，評(píng)估方得出的結(jié)論就有可能會(huì)不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2.3政策變動(dòng)。一方面，供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時(shí)也會(huì)對(duì)評(píng)估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國(guó)有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國(guó)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問(wèn)題。在這種政策背景下，如果評(píng)估方不能緊跟形勢(shì)，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的正常評(píng)估，從而帶來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3.防范房地產(chǎn)評(píng)估中風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

市場(chǎng)的需求為房地產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估提出新的要求。而房地產(chǎn)評(píng)估中存在風(fēng)險(xiǎn)，這并不是健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮出更大的作用。

3.1強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評(píng)估人員具備較強(qiáng)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，那么在評(píng)估過(guò)程之中就會(huì)更加嚴(yán)肅、認(rèn)真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)化水平要求越來(lái)越高，社會(huì)上各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估中存在地潛在風(fēng)險(xiǎn)也在上升。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估人員，必須充分認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)評(píng)估中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后對(duì)本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評(píng)估，作出正確、規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，從而有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2謹(jǐn)慎選擇客戶(hù)。加強(qiáng)與客戶(hù)之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)十分重要的一個(gè)方面。評(píng)估人員與客戶(hù)之間，評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評(píng)估之前以及所有評(píng)估結(jié)束之后，評(píng)估人員也要注意加強(qiáng)與客戶(hù)之間的溝通。評(píng)估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評(píng)估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的一些問(wèn)題，也可以了解買(mǎi)方的需求，從而為進(jìn)行正確的評(píng)估創(chuàng)造一個(gè)比較好的前期工作。評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評(píng)估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶(hù)的需求，從而使評(píng)估過(guò)程能夠比較順利地進(jìn)行；評(píng)估之后進(jìn)行的溝通，則可以為客戶(hù)使用評(píng)估報(bào)告提供一些有用的意見(jiàn)和建議，使客戶(hù)能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告，而不至于由于評(píng)估報(bào)告運(yùn)用不當(dāng)帶來(lái)不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶(hù)之間的溝通，還可以更為有效地識(shí)別委托訪(fǎng)提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u(píng)估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3.3強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門(mén)，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的檢查，既可以要求他們撰寫(xiě)工作情況報(bào)告進(jìn)行定期檢查，也可以進(jìn)行不定期的抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評(píng)估行為或在評(píng)估過(guò)程中有違法違紀(jì)等行為的及時(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評(píng)估工作營(yíng)造良好的評(píng)估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員水平的不斷提高。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對(duì)每次評(píng)估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問(wèn)題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要?jiǎng)?chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)評(píng)估人員的培訓(xùn)。要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題和新的形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提出的新要求，通過(guò)講座、交流研討、到其他評(píng)估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，組織評(píng)估人員認(rèn)真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)。建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估人員誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系，對(duì)于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評(píng)估中謀取不正當(dāng)利益、進(jìn)行虛假評(píng)估的評(píng)估人員，清理出房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，并且在誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。房地產(chǎn)評(píng)估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過(guò)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識(shí)來(lái)提高專(zhuān)業(yè)技能，也要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會(huì)主義榮辱觀(guān)，樹(shù)立良好的職業(yè)道德，以保證整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評(píng)估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評(píng)估的作用，又要看到房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。

第8篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】抵押；登記；按揭

近年來(lái)，國(guó)家關(guān)于鼓勵(lì)住房消費(fèi)、培育住房市場(chǎng)的一系列政策措施的貫徹實(shí)施，大大促進(jìn)了個(gè)人住房貸款抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)抵押中也暴露出了一些問(wèn)題，不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也給金融部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)帶來(lái)了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押中存在的主要問(wèn)題及其原因

1.“假按揭”問(wèn)題。即：開(kāi)發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，或者利用從社會(huì)上租借來(lái)的個(gè)人身份證，與之簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開(kāi)發(fā)商以個(gè)人的名義按月償還本息。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將已設(shè)定抵押的商品房向社會(huì)銷(xiāo)售，實(shí)際成交后，購(gòu)房人一次付款的，則解除抵押；購(gòu)房人選擇“按揭”的，開(kāi)發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理“按揭”；更有甚者，開(kāi)發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理“按揭”，而是通過(guò)長(zhǎng)期不協(xié)助辦理個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)，掩蓋事實(shí)。

2.超值抵押。房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。但實(shí)踐中，有的借款人以虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估房地產(chǎn)價(jià)值，以此取得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的銀行貸款。而有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場(chǎng)價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門(mén)提醒其抵押物價(jià)值不足以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場(chǎng)價(jià)值。超值抵押增加了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，若任其發(fā)展，累積到一定程度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)“泡沫”。

3.“售后再抵”、“抵后再售”。有的開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房后，未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)，通過(guò)隱瞞預(yù)售事實(shí)，又以其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（含已預(yù)售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定在建工程抵押的事實(shí)，擅自銷(xiāo)售商品房。這兩種情況下，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善或惡意逃廢債務(wù)，不能償還到期借款，在建工程抵押權(quán)未解除，購(gòu)房人即使已實(shí)際付清房款，房地產(chǎn)管理部門(mén)也無(wú)法為其確權(quán)登記，其產(chǎn)權(quán)也得不到保護(hù)；而在購(gòu)房人已經(jīng)入住的情況下，銀行也難以處分抵押物，貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可避免。

4.利用假證、假合同、假身份證騙取銀行貸款，也是銀行面臨的一大風(fēng)險(xiǎn)。如近年來(lái)共發(fā)現(xiàn)用假房屋所有權(quán)證書(shū)來(lái)申辦抵押登記，冒用他人姓名前來(lái)申請(qǐng)、簽字，偽造他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等，這些假證若被用于騙貸，危害極大。

5.重復(fù)抵押。隨著規(guī)章制度的健全和抵押登記管理的加強(qiáng)，除正常的余值抵押外，惡意重復(fù)設(shè)定房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象已得到有效控制，但仍有時(shí)發(fā)生。究其原因，一是當(dāng)事人擅自改變房屋的樓號(hào)、樓層、房號(hào)等信息，使房地產(chǎn)管理部門(mén)的信息系統(tǒng)難以識(shí)別；二是個(gè)別地方工商行政管理部門(mén)也在辦理房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)，但因該部門(mén)不掌握房屋權(quán)屬檔案，不了解具體房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，為不法分子提供了可乘之機(jī)；三是有的當(dāng)事人利用房地產(chǎn)管理體制上房、地分設(shè)的缺陷，隱瞞已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的事實(shí)，就同一房地產(chǎn)到另一部門(mén)再次申請(qǐng)抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會(huì)導(dǎo)致銀行債權(quán)處于無(wú)擔(dān)保狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記中面臨的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)管理部門(mén)在無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下承擔(dān)賠償責(zé)任問(wèn)題。盡管防止騙貸、控制不良貸款并不是房地產(chǎn)管理部門(mén)的直接責(zé)任，但由于抵押登記業(yè)務(wù)與此密不可分，房地產(chǎn)抵押中的種種不規(guī)范行為及其導(dǎo)致的后果，常常波及房地產(chǎn)管理部門(mén)。如有的不法分子以假的公章、身份證以及假的董事會(huì)決議等證明材料，騙取房地產(chǎn)抵押貸款，這本屬于民事活動(dòng)當(dāng)事人故意欺詐行為，應(yīng)通過(guò)民事訴訟來(lái)解決。但由于現(xiàn)行的法律法規(guī)中，沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)管理部門(mén)的抵押登記中的審查范圍和審查責(zé)任的具體規(guī)定，一些地方出現(xiàn)了通過(guò)行政訴訟，以房地產(chǎn)管理部門(mén)審查不實(shí)為由，要求房地產(chǎn)管理部門(mén)承擔(dān)責(zé)任的判例。事實(shí)上，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于有關(guān)資料中的內(nèi)容，并不具備辨別真?zhèn)蔚哪芰?；而且，在現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記制度下，只要申請(qǐng)人提供的登記要件齊備、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬清楚的情況下，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)予以辦理。

2.房地產(chǎn)管理部門(mén)工作失誤導(dǎo)致行政賠償問(wèn)題。少數(shù)房地產(chǎn)管理部門(mén)由于內(nèi)部管理不善或其工作人員失誤，致使已辦理了預(yù)售合同登記的商品房又辦理了在建工程抵押登記，或在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下向已經(jīng)抵押的在建工程發(fā)放了預(yù)售許可證，從而使本不能抵押的房地產(chǎn)設(shè)定了抵押、本來(lái)因存在抵押權(quán)不能銷(xiāo)售的房屋得以銷(xiāo)售。這時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)是有一定責(zé)任的。

3.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê稗D(zhuǎn)按揭”）中的登記問(wèn)題。已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê稗D(zhuǎn)按揭”）涉及到房屋權(quán)屬或合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、原抵押登記的注銷(xiāo)和重新設(shè)置新的抵押登記等法律關(guān)系，實(shí)際操作中，很難處理。如果先注銷(xiāo)前次抵押登記，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再辦理買(mǎi)受人的抵押登記，由于正常辦手續(xù)需要一定的時(shí)間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)存在階段性的風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)一般不愿意這么操作；如果先將抵押人由出賣(mài)人變更為買(mǎi)受人，再辦理轉(zhuǎn)移登記，雖可以避免銀行風(fēng)險(xiǎn)，但抵押權(quán)是由所有權(quán)派生的權(quán)利，由于我國(guó)的登記制度是核準(zhǔn)制，轉(zhuǎn)移登記未核準(zhǔn)前，買(mǎi)受人并未取得房屋所有權(quán)，故也存在法律上的障礙。這使得房地產(chǎn)管理部門(mén)往往無(wú)所適從。

三、意見(jiàn)與建議

1.加快立法，從制度上解決房地產(chǎn)抵押中的深層次問(wèn)題。目前房地產(chǎn)抵押及登記管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，其深層次的原因是法律制度上的不完善。如抵押登記的效力、預(yù)售合同備案的效力、期權(quán)抵押的效力、房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于實(shí)質(zhì)性審查還是形式性審查、登記過(guò)錯(cuò)責(zé)任的確認(rèn)。特殊房地產(chǎn)的權(quán)屬確認(rèn)、同一房地產(chǎn)上不同權(quán)利的先后順序等，都有待法律上進(jìn)一步予以明確。

2.采取有效措施，整治“假按揭”、“售后再抵”、“抵后再售”等不良行為。建議銀行進(jìn)一步規(guī)范銀行對(duì)個(gè)人住房貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，并加快建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)。對(duì)明顯不具備還貸能力的個(gè)人，銀行不得為其發(fā)放住房貸款；對(duì)多次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的，銀行要嚴(yán)加監(jiān)控；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)值明顯高于市場(chǎng)價(jià)且交易量比較集中的商品房預(yù)售，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加審查。

3.要加快推進(jìn)房地產(chǎn)管理規(guī)范化、信息化建設(shè)。房地產(chǎn)管理部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)定，全面推行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化，規(guī)范交易、登記業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)房地產(chǎn)交易登記管理規(guī)范化。

4.繼續(xù)加大對(duì)假房屋權(quán)屬證書(shū)的打擊力度。以貫徹落實(shí)住建部、公安部等部門(mén)聯(lián)合的《房屋權(quán)屬證書(shū)印制管理辦法》為契機(jī)，在堅(jiān)決制止發(fā)證機(jī)關(guān)印假證、用假證的同時(shí)，對(duì)社會(huì)上以假證騙貸等行為，也要協(xié)同公安、工商、新聞出版部門(mén)予以嚴(yán)厲打擊。

5.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的管理。結(jié)合整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，對(duì)在辦理房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)工作中發(fā)現(xiàn)不實(shí)的估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)管理部門(mén)除應(yīng)及時(shí)提醒銀行加以防范外，對(duì)出具報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師要依法予以查處，并記入其信用檔案。

6.加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)溝通，共同研究防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的體制與機(jī)制。加強(qiáng)與國(guó)土資源、工商管理等部門(mén)的溝通，研究解決因體制原因造成的抵押風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第9篇：房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：日照環(huán)境 損害賠償 估價(jià)方法

著我國(guó)舊城改造工作的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，城市建筑明顯呈高層化和高密度化趨勢(shì)。城市面貌和生活環(huán)境等都發(fā)生了翻天覆地的變化，但在改變?cè)薪ㄖ镄螤詈透叨鹊耐瑫r(shí)，使周?chē)姆康禺a(chǎn)的日照環(huán)境發(fā)生了相對(duì)的變化，不同程度的影響了房地產(chǎn)的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而引發(fā)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)貶值和采光權(quán)受損害的法律訴訟。而訴訟的目的往往是為了消除侵害并獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，因此如何量化權(quán)益的損失從而確定賠償金額顯得格外重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估現(xiàn)狀

（一）有關(guān)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)姆煞ㄒ?guī)

雖然房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)脑u(píng)估在近些年才慢慢興起，不過(guò)法律上對(duì)日照損害的賠償已有較遠(yuǎn)淵源。

《民法通則》第八十三條就規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活，團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理節(jié)水、排水、通風(fēng)、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失?！?/p>

同時(shí)《物權(quán)法》第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”

此外，國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第六條也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光通風(fēng)。”

（二）房地產(chǎn)日照損害的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及賠償標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）》規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日大于等于2小時(shí)，冬至日大于等于1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照標(biāo)準(zhǔn)2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；舊區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?！泵總€(gè)地區(qū)可以根據(jù)本地的氣候環(huán)境情況制定符合本地要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但是不能低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

從法律法規(guī)層面來(lái)看，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)日照損害賠償規(guī)定還十分淺表，缺乏比較統(tǒng)一的法律規(guī)定，各個(gè)地方的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一，往往是通過(guò)當(dāng)事人雙方協(xié)商或法官判定來(lái)確定補(bǔ)償?shù)慕痤~。

同時(shí)，在評(píng)估實(shí)務(wù)中，日照環(huán)境損害賠償評(píng)估也是一種新興的業(yè)務(wù)，評(píng)估技術(shù)的不完善也使日照環(huán)境損害評(píng)估存在眾多難點(diǎn)。簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)評(píng)估方法往往難以較好地反映日照帶來(lái)的減損。因此，市場(chǎng)急需一系列針對(duì)日照關(guān)鍵減損的評(píng)估方法。

二、評(píng)估方法探析

（一）市場(chǎng)法在日照環(huán)境損害評(píng)估中的應(yīng)用

1.市場(chǎng)法的概念及理論基礎(chǔ)。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。

2.市場(chǎng)法的適用條件。要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

3.利用市場(chǎng)法進(jìn)行日照環(huán)境損害賠償評(píng)估。就是尋找與估價(jià)對(duì)象受影響前后類(lèi)似的可比房地產(chǎn)，從而通過(guò)各種因素的修正計(jì)算出估價(jià)對(duì)象受影響前后的房地產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是尋找可比對(duì)象，對(duì)于可比對(duì)象我們既要有質(zhì)的要求，又要有量的保證。

從質(zhì)量方面來(lái)說(shuō)，我們選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：第一，可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)。它一般包括與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)?shù)确矫嬉蟆５诙?，可比?shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。因?yàn)椴煌纼r(jià)目的對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值具有較大的影響，所以在選取可比對(duì)象時(shí)我們一定要注意可比對(duì)象的交易類(lèi)型與估價(jià)目的是否吻合。第三，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不宜超過(guò)一年。第四，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。這就是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

從數(shù)量方面來(lái)說(shuō)，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例。選取了可比實(shí)例以后，我們便可以通過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正和房地產(chǎn)狀況修正求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)值。

比準(zhǔn)價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) （公式 1）

之后，我們運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法計(jì)算出最終的評(píng)估對(duì)象價(jià)值。由此，便可以得到計(jì)算日照環(huán)境減損的價(jià)值公式：

C=Q-E（公式 2）

公式中，C為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的減損，Q為日照環(huán)境未受到影響情況下的評(píng)估對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，E為日照環(huán)境受到影響后的評(píng)估對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。而評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)該為評(píng)估對(duì)象日照受到影響后的某一天。

4.市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)法利用的是實(shí)際發(fā)生并且經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，所以其結(jié)果往往較直接并且具有較強(qiáng)的說(shuō)服力，也容易被人們所接受和認(rèn)可。然而，由于市場(chǎng)法較嚴(yán)格的適用條件也使本方法的運(yùn)用存在著一些難點(diǎn)。首先，市場(chǎng)法要求存在一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，這就使得一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以運(yùn)用市場(chǎng)法。同時(shí)，房地產(chǎn)交易信息的不夠公開(kāi)透明也使市場(chǎng)法的運(yùn)用受到影響。其次，在日照環(huán)境損害賠償這種特殊評(píng)估中，對(duì)于日照環(huán)境受影響后的可比實(shí)例往往難以尋找。即使找到交易對(duì)象，其可比性往往也不高。

（二）房屋朝向相對(duì)變化系數(shù)修正法

1.估價(jià)思路。當(dāng)房屋受到遮擋以后，往往會(huì)對(duì)其日照和景觀(guān)等因素造成比較大的影響，從極端的角度來(lái)說(shuō)就相當(dāng)于改變了房屋的朝向。而我們可以用受影響后時(shí)間占受影響前日照時(shí)間的比率來(lái)從側(cè)面衡量房屋朝向改變的程度。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中房屋的朝向涵蓋了很多因素，而不只是日照情況不同。因此本方法將結(jié)合德?tīng)柗品▽?duì)各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行綜合考評(píng)，以分離出日照環(huán)境對(duì)不同朝向房屋差價(jià)的影響程度。

2.受影響日照時(shí)間計(jì)算。每年受日照影響的時(shí)間由每日受影響的時(shí)間和一年中受影響的天數(shù)兩部分組成。

（1）每年受影響的天數(shù)。

h=L×tanA （公式3）

h1=h-L2×tanA （公式 4）

公式中，h為建筑物B的高度，h1為建筑物B的陰影落到建筑物C的高度，A為太陽(yáng)高度角，L2為兩幢建筑物的間距，L為建筑物B陰影的長(zhǎng)度。

通過(guò)公式3的計(jì)算，我們便可以求得因?yàn)榻ㄖ顱的遮擋而對(duì)建筑物C每一層樓每年影響的天數(shù)。

（2）每天遮擋的時(shí)間計(jì)算。建筑物之間之所以形成遮擋，主要取決于兩個(gè)因素：兩個(gè)相鄰建筑物的距離和遮擋建筑物的形狀。我們自被遮擋窗口向遮擋建筑物B引兩條射線(xiàn)，與建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小決定了每天日照受影響的時(shí)間。一天24小時(shí)，地球自轉(zhuǎn)360度，所以每個(gè)小時(shí)轉(zhuǎn)動(dòng)角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影響的時(shí)間。

3.利用房屋朝向相對(duì)變化系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。房屋在陽(yáng)光受到遮擋以后，從日照層面來(lái)說(shuō)就相當(dāng)于房屋的朝向發(fā)生了相對(duì)變化。因此通過(guò)參考本地區(qū)的房屋朝向修正系數(shù)，便可以得到朝向極端變化情況下的修正系數(shù)。然后我們可以用受影響前后的日照時(shí)間比來(lái)?yè)Q算得到評(píng)估對(duì)象朝向變化的程度。也就得到房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償初步公式：

C=P×Z×（M-N）/M （公式 5）

公式中，C為因日照受影響而造成的房屋貶值，P為日照受影響前房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，Z為本地區(qū)的朝向修正系數(shù)，M為受影響前的日照時(shí)間，N為受影響后的日照時(shí)間。

但是，公式5中的房屋貶值C包含了房地產(chǎn)因朝向改變帶來(lái)的所有與朝向有關(guān)的因素價(jià)值總和。包括日照、景觀(guān)和通風(fēng)等因素。因此，我們需要通過(guò)德?tīng)柗品▽⑷照找蛩貛?lái)的貶值從所有因素中分離出來(lái)。

根據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)的具體情況，利用設(shè)計(jì)的調(diào)查表，由選定的專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)選，然后匯總分析。經(jīng)過(guò)多輪的打分，最終獲得一個(gè)趨于一致的、有說(shuō)服力的結(jié)論。這樣，我們便可以分離出日照環(huán)境改變帶來(lái)的貶值貢獻(xiàn)率，記為G。因此，得到了房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償評(píng)估的最終公式：

C=P×Z×（M-N）/M×G （公式 6）

4.房屋朝向相對(duì)變化修正法的優(yōu)缺點(diǎn)。房屋朝向系數(shù)修正法根據(jù)自身的價(jià)格進(jìn)行修正從而得到房屋因日照環(huán)境損害引起的減損，在一定程度上克服了市場(chǎng)法因?yàn)槿鄙僖粋€(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)，而導(dǎo)致的缺少可比房地產(chǎn)的情況。同時(shí)，運(yùn)用德?tīng)柗品▽⑷照窄h(huán)境引起的價(jià)值從總的朝向改變引起的價(jià)值改變中分離出來(lái)，有效克服了以往模型中無(wú)法分離出單個(gè)因素的困擾，使評(píng)估的結(jié)果更加準(zhǔn)確。然而，本方法也存在著一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系數(shù)的取值對(duì)于最終的結(jié)果具有十分重要的影響。所以本地區(qū)關(guān)于房屋朝向修正系數(shù)規(guī)定的科學(xué)性將很大程度上影響評(píng)估結(jié)果的合理性和可靠性。

（三）房屋樓層相對(duì)變化修正評(píng)估法

1.評(píng)估思路。因?yàn)榻ㄖ顱的超標(biāo)高度H導(dǎo)致原本應(yīng)在建筑物C上K點(diǎn)的太陽(yáng)照射點(diǎn)移到了L點(diǎn)。因此，由于建筑物的遮擋使房屋的樓層發(fā)生了相對(duì)改變。我們可以根據(jù)樓層L點(diǎn)與樓層K點(diǎn)的房屋價(jià)格確定樓層引起的房地產(chǎn)差價(jià)，最后通過(guò)德?tīng)柗品ǜ鶕?jù)具體房地產(chǎn)情況分離出這個(gè)差價(jià)中日照因素引起的貶值。

2.利用房屋樓層相對(duì)變化修正法評(píng)估。我們假設(shè)建筑物C的層高為h，建筑物B的超標(biāo)高度為H，估價(jià)對(duì)象的樓層修正系數(shù)為Q，未受影響的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為P，日照環(huán)境受影響引起的貶值為C。因此，我們得到初步計(jì)算因樓層不同導(dǎo)致的房屋差價(jià)的公式：

C=P×Q×（H/h） （公式 7）

至此，得到的只是一個(gè)不同樓層的總體差價(jià)，我們繼續(xù)運(yùn)用德?tīng)柗品▽⒁蛉照找蛩赜绊懙牟顑r(jià)分離出來(lái)。我們假設(shè)專(zhuān)家評(píng)分得到的日照因素在樓層價(jià)格貢獻(xiàn)率為G。因此，我們得到一個(gè)運(yùn)用房屋樓層相對(duì)變化修正法評(píng)估日照環(huán)境減損賠償?shù)淖罱K表達(dá)式：

C=P×Q×（H/h）×G （公式 8）

3.房屋樓層相對(duì)變化修正法的優(yōu)缺點(diǎn)。此方法的優(yōu)缺點(diǎn)和房屋朝向相對(duì)變化修正法具有一定的相似性，它同樣可以克服因缺少完全公開(kāi)市場(chǎng)而導(dǎo)致的難以尋找可比對(duì)象的難點(diǎn)，而且計(jì)算的結(jié)果往往比較準(zhǔn)確，但同時(shí)也存在著整個(gè)評(píng)估過(guò)程較繁瑣等缺點(diǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合我國(guó)目前的日照環(huán)境損害賠償評(píng)估的現(xiàn)狀和所處的法律環(huán)境，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究，并根據(jù)評(píng)估對(duì)象自身的具體情況和所處的環(huán)境提出了三種適合日照環(huán)境損害賠償評(píng)估的方法，并分析了每一種方法的適用條件和優(yōu)缺點(diǎn)。同時(shí)，區(qū)別于以往的評(píng)估方法，在房屋朝向相對(duì)變化修正法和房屋樓層相對(duì)變化修正評(píng)估法中首次運(yùn)用了德?tīng)柗品?，有效地將日照因素從所有因素中分離出來(lái)，從而更加準(zhǔn)確地評(píng)估出了因日照環(huán)境損害帶來(lái)的房屋減損，為法律糾紛賠償或各利益相關(guān)者解決爭(zhēng)議提供參考。J

參考文獻(xiàn)：

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