城市房地產(chǎn)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第2篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在核定資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。市房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法查處無(wú)證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為。對(duì)不具備資質(zhì)的單位和個(gè)人掛靠有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的視為無(wú)資質(zhì)開發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書行為。要積極培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)外來(lái)有實(shí)力和良好業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)。外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的必須到市建設(shè)行政主管部門登記備案。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢和企業(yè)晉級(jí)、降級(jí)的審批條件。對(duì)未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的由市建設(shè)行政主管部門依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定予以查處。

二嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)、審批制度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)、用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須依法按招標(biāo)、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權(quán)，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報(bào)市規(guī)劃部門審批。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序。房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)先向市房地產(chǎn)行政主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)，市房地產(chǎn)行政主管部門審查后，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》再報(bào)市發(fā)展和改革部門核準(zhǔn)，否則市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例應(yīng)不低于35％，分期實(shí)施的開發(fā)項(xiàng)目，按分期實(shí)施的項(xiàng)目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，定期送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送備案的由市房地產(chǎn)管理部門依據(jù)建設(shè)部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

四加強(qiáng)商品房預(yù)銷售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部、國(guó)家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)銷售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制訂立合同前，應(yīng)將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預(yù)售管理辦法》向購(gòu)房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴(yán)格執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》并按《住宅質(zhì)量保證書》約定承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質(zhì)審批部門依法進(jìn)行處理。

六加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告和展銷活動(dòng)管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的市建設(shè)、工商、價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴(yán)肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的審查和監(jiān)管，有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)銷售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序

一加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政主管部門提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格。辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，30日內(nèi)持變更后的房屋所有權(quán)證到市國(guó)土資源部門辦理土地變更登記。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理。自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產(chǎn)行政主管部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由國(guó)土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國(guó)家法律保護(hù)。抵押當(dāng)事人未申請(qǐng)抵押登記的依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。

三加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。市房地產(chǎn)行政主管部門要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向市工商行政管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用市房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為的由市房地產(chǎn)、物價(jià)、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)行為

一用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對(duì)外出租。

二房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃活動(dòng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)登記和備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)需提交書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書和當(dāng)事人合法證件。未取得權(quán)屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應(yīng)提交其他共有人或抵押權(quán)人同意出租的證明。

三租賃房屋經(jīng)登記備案后，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其可作為場(chǎng)所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內(nèi)，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個(gè)人應(yīng)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)。對(duì)未申請(qǐng)房屋租賃登記的當(dāng)事人，依據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

第3篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。

(三)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

(四)以房地產(chǎn)抵債的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)的；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價(jià)格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一、檔案資料和登記簿關(guān)系

伴隨著檔案管理數(shù)字設(shè)備使用率的增加，檔案管理水平大幅提升，房屋登記部門大都采用電子登記簿，很多房屋登記從業(yè)人員都未見過實(shí)質(zhì)的房屋登記簿，部分人員甚至簡(jiǎn)單認(rèn)為，登記簿就是房產(chǎn)檔案資料。

2007年《物權(quán)法》開始實(shí)施，這是我國(guó)首次從法律層面提到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，該法第16、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿要高于權(quán)屬證書的證明效力，改變了以前的房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋權(quán)屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進(jìn)行了明確規(guī)定。

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來(lái)源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：

1.兩者內(nèi)容不同

房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)審核過程的記錄。

2.兩者公開程度不同

登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，提供身份信息后，任何人都可以對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過查詢登記簿即可，而無(wú)須查詢房屋登記檔案。

可以看出，房屋登記簿是檔案資料內(nèi)容的集中體現(xiàn)，源于檔案資料，但又不是簡(jiǎn)單的檔案資料的復(fù)制版，而是經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核制作后，旨在體現(xiàn)房屋的權(quán)屬和權(quán)利狀況，并且對(duì)個(gè)人隱私內(nèi)容進(jìn)行了屏蔽。而房屋檔案資料是全部的房屋登記信息。兩者在查詢方面也有明顯區(qū)別：檔案資料的查詢要比房屋登記簿嚴(yán)格很多，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，查詢者必須是所有權(quán)人或者利害關(guān)系人，或者是上述辦法明確規(guī)定的相關(guān)部門。

二、房產(chǎn)檔案立卷只能按丘建檔

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第14條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以丘為單元建檔。許多房地產(chǎn)檔案管理部門嚴(yán)格按照此規(guī)定，以丘為單元進(jìn)行建檔，丘號(hào)的編定按照國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，屬多個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。

伴隨著城市化進(jìn)程不斷加快，舊城改造、棚戶區(qū)改造、城市功能區(qū)變化，都使城市房屋狀況經(jīng)常發(fā)生變化，房屋的變動(dòng)具有不可預(yù)見性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)權(quán)利人（即權(quán)屬單元）為宗立卷。卷內(nèi)文件排列，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬變化、產(chǎn)權(quán)文件形成時(shí)間及權(quán)屬文件主次關(guān)系為序。因此，如果按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》用丘建檔，我們必須給每一丘預(yù)留一定的空間，防止房屋變動(dòng)后，新形成的資料無(wú)空間存放。但由于城市變化的不可預(yù)見性，所留空間有可能幾年不用，也可能變動(dòng)頻繁，經(jīng)常不夠用，因此會(huì)產(chǎn)生檔案管理人員最頭疼的檔案倒架問題。

在1990年以前，規(guī)范的房屋登記部門權(quán)屬檔案以丘為單元建檔，以房地產(chǎn)權(quán)利人為全宗立卷，將權(quán)利人的所有權(quán)登記檔案、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記檔案、他項(xiàng)權(quán)登記檔案、他項(xiàng)權(quán)注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。這樣的管理模式對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及檔案管理的規(guī)范起到了很大促進(jìn)作用。但上世紀(jì)90年代后房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化水平的不斷提升，檔案管理已經(jīng)逐步形成以電子管理為主的模式，目錄索引和檔案號(hào)的形成大都采用微機(jī)管理。如果按丘建檔和對(duì)房屋檔案的變化進(jìn)行并卷，很多城市每年十幾萬(wàn)卷新增檔案，倒架和預(yù)留空間都變得不現(xiàn)實(shí)，因此在實(shí)務(wù)中很多地方采用了流水號(hào)進(jìn)行管理。

《房屋登記技術(shù)規(guī)程》5.3.3規(guī)定，紙質(zhì)檔案宜采用每辦理1件登記所形成的材料立1個(gè)卷；合并辦理的登記材料宜合并立卷。5.3.5 紙質(zhì)檔案可采用按歸檔流水號(hào)制定編號(hào)規(guī)則。5.4.2 電子檔案應(yīng)以1次登記為1件，按件建立電子檔案目錄。從中可以看出，技術(shù)規(guī)程制定后，已經(jīng)不再要求按丘建檔，而是采用更方便檔案管理的流水號(hào)管理。根據(jù)《立法法》中關(guān)于“同一部門制定的法律沖突，新法大于舊法”的規(guī)定，雖然住建部未修改《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》，但已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求按丘，并采取了開放的態(tài)度，以適應(yīng)新技術(shù)和新形式的發(fā)展和變化。

三、律師在房產(chǎn)檔案查詢時(shí)不受限制

當(dāng)前，登記部門的很多人員對(duì)律師可以查詢房產(chǎn)的范圍不是很清楚，感覺律師是從事司法工作的人員，可以和公檢法等部門工作人員一樣，提供相關(guān)證明后就可以和公檢法部門一樣對(duì)房產(chǎn)檔案進(jìn)行查詢復(fù)制。

《檔案法》第20條規(guī)定，中國(guó)公民和組織持有合法證明，可以按照有關(guān)規(guī)定，利用檔案館未開放的檔案以及有關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織保存的檔案?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第7條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢。《房屋登記簿管理試行辦法》第14條規(guī)定，個(gè)人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況；權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。有關(guān)查詢的程序和辦法，按《房屋登記信息查詢暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？梢钥闯鲋灰暾?qǐng)人提供自己的身份證明，就可以查詢登記簿中的部分內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，及時(shí)為房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)糾紛仲裁、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)等各項(xiàng)工作提供服務(wù)?！堵蓭煼ā返?5條規(guī)定，根據(jù)案情的需要律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。可以看出，只要律師提供律師事務(wù)所證明、本人執(zhí)業(yè)證書和當(dāng)事人的委托書，委托書只要與被查詢內(nèi)容有利害關(guān)系，就可以查詢登記簿的相關(guān)內(nèi)容。立案證明不應(yīng)是律師查詢需要提供的必要證件。

第5篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案 管理 信息化 法制

一、房地產(chǎn)檔案管理的概況

房地產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)行政管理部在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動(dòng)拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動(dòng)中，經(jīng)過收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的反映產(chǎn)權(quán)人房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計(jì)算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤等各種載體內(nèi)容的文件材料。房地產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、分析等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，房屋的拆遷、翻改、擴(kuò)建等現(xiàn)狀處于不斷的轉(zhuǎn)移和變更之中，必須不斷地補(bǔ)充新材料，才能確保房地產(chǎn)檔案的真實(shí)性和連續(xù)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案工作的好壞，直接影響到企業(yè)從閉塞到開放的轉(zhuǎn)變。不夠了，要逐步現(xiàn)實(shí)開發(fā)利用方式從被動(dòng)到主動(dòng)，從單一到多樣，從平面到立體，從閉塞到開放的轉(zhuǎn)變。例如有關(guān)部門編制房改情況報(bào)告，經(jīng)濟(jì)適用房開況報(bào)告以及典型交易案例分析等文件材料。

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)紀(jì)錄，檔案室可以主動(dòng)向其推薦并指定有代表性的房地產(chǎn)檔案。對(duì)所掌握的檔案資料信息進(jìn)行篩選、加工、整理、提煉編研專題資料，史料，簡(jiǎn)報(bào)，文摘集萃等等，使原始資料變成活的，有用的，房地產(chǎn)檔案是二次面貌和發(fā)展的歷史見證，是研究城市的發(fā)展歷史，研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)一般意義的工作，而且是真文獻(xiàn)。從而幫助領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)需求者，認(rèn)清現(xiàn)狀，規(guī)劃未來(lái)，使房地產(chǎn)發(fā)展走向良性發(fā)展的軌道。根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)探究如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理工作。

當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理存在以下特性：

1.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的政策性：在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，無(wú)論是征地、開發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易，管理等項(xiàng)工作，都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的方針政策進(jìn)行操作，這其中征地要執(zhí)行土地法，動(dòng)遷要執(zhí)行動(dòng)遷法，房屋買賣要執(zhí)行房屋交易管理辦法，房屋租賃要執(zhí)行房屋租賃管理辦法，房屋管理要執(zhí)行物業(yè)管理辦法?？傊畤?guó)家要用方針政策指導(dǎo)、調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中，體現(xiàn)了很強(qiáng)的政策性。

2.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的專業(yè)性：房地產(chǎn)業(yè)同其他的產(chǎn)業(yè)一樣，有很強(qiáng)的專業(yè)性，是一門比較深的學(xué)問。從某種意義上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程，這其中不僅要有土地劃撥、開發(fā)企業(yè)施工隊(duì)伍、房地市場(chǎng)科研部門等硬件，還要有房產(chǎn)銀行、房產(chǎn)法庭、房產(chǎn)監(jiān)察、房屋中介、價(jià)格體系、職工培訓(xùn)、物業(yè)培訓(xùn)、法制建設(shè)等軟件，這些都需要我們學(xué)習(xí)和了解。就拿房地市場(chǎng)來(lái)看，就包括買賣、繼承、分割、抵押、典檔、置業(yè)、擔(dān)保等專業(yè)性很強(qiáng)的工作，上述的這些工作中都與房地產(chǎn)檔案息息相關(guān)，密不可分，且體現(xiàn)很強(qiáng)的政策性

3.房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的相關(guān)性：房地產(chǎn)檔案不僅是房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)工作的真實(shí)記錄，也是城市面貌變化與發(fā)展的歷史見證，因此在房地產(chǎn)檔案中，必然涉及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的許多工作所以這個(gè)特點(diǎn)利用價(jià)值在于：要搞好檔案管理，檔案管理人員除了要掌握本專業(yè)的知識(shí)外，還要認(rèn)真地學(xué)習(xí)有關(guān)城市規(guī)劃、建筑施工、裝飾裝修、園林綠化、供水供電、供熱供氣等方面的知識(shí)，以更好地適應(yīng)工作的需要

二、信息化背景下房地產(chǎn)檔案管理工作中存在的新問題

1.由于中小城市對(duì)檔案法制觀念薄弱，歸檔意識(shí)不強(qiáng)檔案信息資料不完整，在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的今天，雖然依法治檔的外部環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但有少數(shù)房地產(chǎn)管理部門的干部對(duì)檔案法制觀念仍很薄弱，檔案意識(shí)不強(qiáng)，少數(shù)業(yè)務(wù)部門存在檔案歸檔不及時(shí)，歸檔材料不完整等。如應(yīng)歸檔的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、影像膠片、軟盤等沒有存人房屋權(quán)屬檔案；檔案中缺少房產(chǎn)分幅平面圖等；由于管理工作不規(guī)范，檔案信息和房屋實(shí)際不相符。

2.隨著計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)向更高更快方向發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)更加發(fā)達(dá)，各行各業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基本普及，電子檔案大量出現(xiàn)，管理方式已不適應(yīng)新時(shí)代要求，房地產(chǎn)檔案管理停留于過去的筆抄時(shí)代，而且靠傳統(tǒng)手工方式管理檔案，核檔立卷時(shí)間長(zhǎng)，查檔耗時(shí)費(fèi)力，工作效率低，新發(fā)生的檔案不能及時(shí)核檔立卷，造成積壓，影響利用檔案管理，雖然勉強(qiáng)能滿足查檔、利用需要，但隨著數(shù)量的增加，查檔的查全率、查準(zhǔn)率下降，查檔開始成為產(chǎn)權(quán)管理的瓶頸。

3.對(duì)社會(huì)需求和應(yīng)該提供的服務(wù)缺乏研究，多年來(lái)，房屋權(quán)屬檔案利用大多是處于你用我查的被動(dòng)服務(wù)地位，中小城市房產(chǎn)檔案管理部門很少重視對(duì)利用者特點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，沒有對(duì)實(shí)際利用效果進(jìn)行深人分析。

4.檔案管理工作的發(fā)展，檔案工作人員的綜合素質(zhì)已不適應(yīng)現(xiàn)代檔案管理的要求，隨著檔案現(xiàn)代化管理逐步發(fā)展，對(duì)檔案工作人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)也提出了更高要求，但基層的檔案人員缺乏必備的現(xiàn)代化管理方面的知識(shí)，盡管他們對(duì)業(yè)務(wù)工作很精通，但在計(jì)算機(jī)應(yīng)用方面卻束手無(wú)策。雖然經(jīng)過現(xiàn)代化技術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)，使他們懂得一般的基礎(chǔ)知識(shí)和操作，但要實(shí)現(xiàn)檔案現(xiàn)代化管理光靠這點(diǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如應(yīng)用軟件的開發(fā)、維護(hù)等，都需要有一定的專業(yè)知識(shí)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的建議和措施

1.積極采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，全面提高檔案管理的現(xiàn)代化水平，在抓好檔案基礎(chǔ)工作的前提下，要著重提高檔案管理的科技含量，房地產(chǎn)檔案管理工作者要主動(dòng)開發(fā)或引進(jìn)先進(jìn)的管理軟件，努力學(xué)習(xí)成功的先進(jìn)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，積極探索對(duì)房地產(chǎn)檔案進(jìn)行全文掃描、光盤存儲(chǔ)管理和利用新的方法。

2.大力開發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬信息資源，積極開展社會(huì)化服務(wù)，在房地產(chǎn)行政管理、產(chǎn)權(quán)變更、落實(shí)私房政策、解決民事糾紛、所有權(quán)登記發(fā)證等各項(xiàng)工作中，都需要利用房地產(chǎn)檔案調(diào)事定界、判斷產(chǎn)權(quán)，所有這些越來(lái)越突出地顯示了房地產(chǎn)檔案的重要性和社會(huì)價(jià)值，要充分利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，積極開展有償咨詢服務(wù)，及時(shí)提供第一手的原始資料，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)檔案有關(guān)信息的需求。

3.加強(qiáng)檔案法制的學(xué)習(xí)和宣傳，推進(jìn)依法治檔工作，利用多種形式，加大對(duì)檔案法城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法等法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，要按照《檔案法》，搞好檔案行政執(zhí)法工作，認(rèn)真抓好違法案件的處理，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，積極推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化進(jìn)程。

4.加強(qiáng)檔案干部隊(duì)伍建設(shè)，提高檔案管理者的素質(zhì)，要培養(yǎng)檔案人員樹立全心全意為人民服務(wù)，有高度的責(zé)任心，有創(chuàng)新的意識(shí)，要有計(jì)劃地開展繼續(xù)教育，通過培訓(xùn)、自學(xué)等方式努力提高檔案工作人員的綜合能力，同時(shí)要科學(xué)、合理地引進(jìn)現(xiàn)代技術(shù)人員，業(yè)務(wù)雙精通的復(fù)合型人才，使檔案管理真正走向現(xiàn)代化。

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，廣大檔案工作者要共同努力，迎接挑戰(zhàn)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)檔案管理，積極為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷 產(chǎn)權(quán)檔案管理 關(guān)系

一、產(chǎn)權(quán)管理部門在房屋拆遷之前要積極配合有關(guān)單位的工作

在拆遷工作進(jìn)行的前期，產(chǎn)權(quán)的相關(guān)管理部門要積極的配合有關(guān)單位的工作，并主動(dòng)的介入到管理工作中去，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好拆遷范圍內(nèi)的房屋調(diào)查工作。

第一，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱。城市房屋拆遷范圍內(nèi)的房屋一般處于城市的繁華地帶，其產(chǎn)權(quán)形式具有多樣性的特點(diǎn)，再加上產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性，只有通過查閱房地產(chǎn)權(quán)屬檔案才能夠了解其真實(shí)的內(nèi)容。對(duì)此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷單位以及評(píng)估機(jī)構(gòu)等進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱，明確房屋的合法權(quán)屬、建筑面積、設(shè)計(jì)用途朝向等，這樣，就能夠?qū)⒁疬w房屋的狀況有一個(gè)全面的了解，有利于拆遷工作的有效開展。

第二，做好現(xiàn)場(chǎng)的勘測(cè)調(diào)查工作。雖然房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案能夠?qū)Ψ课莸幕厩闆r有一個(gè)準(zhǔn)確的反映，但是仍會(huì)有一部分的房屋因?yàn)槭芨鞣N因素的影響而沒能夠確權(quán)登記，在這些沒有確權(quán)登記的房屋中，甚至還有一部分房屋是違章建筑以及臨時(shí)建筑的簡(jiǎn)易房屋。此外，經(jīng)過確權(quán)登記的房屋中，有一部分在登記發(fā)證以后又重新的翻修和擴(kuò)建，這些房屋在修建后也沒能夠及時(shí)的申請(qǐng)變更登記，這就導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案中所登記的內(nèi)容與實(shí)際情況不符。要想解決以上所提到的問題，還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)管理部門與評(píng)估人員以及拆遷當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)來(lái)獲得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，從而確定符合實(shí)際情況的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、強(qiáng)化強(qiáng)拆范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)限制管理工作

一旦房屋被列入拆遷范圍內(nèi)，當(dāng)拆遷公告時(shí)，其土地的使用權(quán)就已經(jīng)被收回了或者由其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣、轉(zhuǎn)讓，這就使得拆遷范圍內(nèi)房屋在產(chǎn)權(quán)處置上受到了一定的限制。對(duì)此，相關(guān)的管理人員應(yīng)該熟知《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋抵押管理辦法》等，并在進(jìn)行管理工作的過程中，能夠靈活的運(yùn)用，從而有效的提高其工作效率。

如，在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的第六條第三款中就有規(guī)定“依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及在《城市房屋抵押管理辦法》的第八條第四款中規(guī)定的“依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押”等。

三、做好對(duì)已拆遷房屋的消籍以及新房屋登記的工作

第一，對(duì)于拆除房屋的滅籍工作。在房屋拆遷結(jié)束以后，被拆遷的房屋就不存在了，所以要對(duì)這一房屋原有的產(chǎn)權(quán)檔案進(jìn)行滅籍處理。在開展這一工作的過程中，相關(guān)人員應(yīng)該按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十四條規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行處理，其內(nèi)容主要為：“因房屋滅失、土地使用權(quán)屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。”但是在拆遷的過程中，許多當(dāng)事人最為關(guān)心的是拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，其在取得拆遷補(bǔ)償安置之前是不會(huì)主動(dòng)到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理注銷等級(jí)的。針對(duì)這一現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)人員應(yīng)該根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十五條規(guī)定內(nèi)容的要求，將注銷被拆遷房屋權(quán)屬證書的書面說(shuō)明送到產(chǎn)權(quán)人的手中，并收回原房屋權(quán)屬證書。此外，還要對(duì)登記簿冊(cè)上的一些資料進(jìn)行修正或更改，使得產(chǎn)權(quán)資料所體現(xiàn)出的內(nèi)容與實(shí)際情況相符。

第二，對(duì)于新建房屋的登記工作。房屋拆遷過程中的補(bǔ)償安置是非常重要的，其中一部分的補(bǔ)償安置可以采取原地補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行，所以，新建成的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)復(fù)雜一些。而為了有效的減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，保障拆遷雙方當(dāng)事人的切身利益，產(chǎn)權(quán)管理部門還應(yīng)該及時(shí)的通知房屋產(chǎn)權(quán)人辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

四、完善房屋拆遷范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)檔案收集與管理工作

第一，產(chǎn)權(quán)檔案的收集工作。在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的第八條規(guī)定中就明確提出了拆遷過程中工所產(chǎn)生的房屋所有權(quán)證、房屋拆遷的批準(zhǔn)文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書等都是對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行滅籍的依據(jù)，同時(shí)也都屬于房屋權(quán)屬檔案歸檔的范圍之內(nèi)。但是，由于現(xiàn)階段拆遷管理工作中的一些體制還不夠完善，產(chǎn)權(quán)管理部門和拆遷管理部門之間缺乏溝通和交流，從而阻礙了產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的開展。對(duì)此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷管理部門取得聯(lián)系，并在產(chǎn)權(quán)檔案收集工作方面達(dá)成協(xié)議，提高產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的效率。此外，拆遷改造后新建房屋在辦理登記手續(xù)的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)部門還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人提供拆遷許可等相關(guān)的證明材料。

第7篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

1 國(guó)家為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，先后出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

商品房預(yù)售制度，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最基本、最重要的制度之一。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，先后出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

1.1 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

1.2 《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

1.3 建房[2010]53號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

該通知第一條規(guī)定：加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。

1.4 國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》即《新國(guó)十條》中的規(guī)定：

該通知第九條規(guī)定：對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

2 從商品房預(yù)售的各個(gè)環(huán)節(jié)著手，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。

2.1 進(jìn)一步建立健全規(guī)范商品房預(yù)售的法律法規(guī)，尤其是對(duì)開發(fā)企業(yè)非法預(yù)售行為的處罰方面的法律法規(guī)。

對(duì)于不符合預(yù)售條件，沒有取得《商品房預(yù)售許可證》而非法預(yù)售的行為，目前缺乏強(qiáng)有力的法律法規(guī)的支持。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對(duì)已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對(duì)已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

2.2 嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核。

2.2.1 要嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證外，要現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)施工進(jìn)度及投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行審核。另外，還要審核工程項(xiàng)目是否嚴(yán)格按規(guī)劃部門所批進(jìn)行施工，對(duì)違反規(guī)劃的行為，同樣要加大處罰力度。

2.2.2 目前，在很多城市，項(xiàng)目工程還沒冒出地面，就已經(jīng)開始賣房，甚至有些項(xiàng)目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對(duì)這種情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對(duì)非法預(yù)售行為進(jìn)行定期的清理整頓，最大程度地規(guī)避開發(fā)企業(yè)卷款潛逃，維護(hù)交易公平，保障社會(huì)穩(wěn)定。

2.3 核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》后，對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

2.3.1 加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。對(duì)于個(gè)別開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

2.3.2 加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售合同的監(jiān)管。

應(yīng)嚴(yán)格商品房預(yù)售合同的登記備案。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理登記備案手續(xù)。各開發(fā)企業(yè)不得擅自更改購(gòu)房者姓名，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要嚴(yán)格預(yù)售商品房的退房管理，預(yù)防變相的倒房現(xiàn)象，維護(hù)商品房市場(chǎng)的正常交易秩序。

第8篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路2號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺(tái)國(guó)用（1999）字第10020號(hào)臨時(shí)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國(guó)土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購(gòu)贏嘉中心b座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運(yùn)村支行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購(gòu)鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運(yùn)村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈b座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運(yùn)村支行向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請(qǐng)材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、董事會(huì)決議及董事會(huì)成員名單；亞運(yùn)村支行持有的《流動(dòng)資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購(gòu)房款的《證明》。此后，市國(guó)土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號(hào)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。申請(qǐng)當(dāng)日，市國(guó)土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項(xiàng)、第十八條的規(guī)定，向亞運(yùn)村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項(xiàng)權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國(guó)土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國(guó)土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見書》，認(rèn)定贏嘉中心a座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為a座9-17層及b座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記。市國(guó)土房管局出具了《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心b座地上24層、地下3層、a座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧?；抵押?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運(yùn)村支行申請(qǐng)法院對(duì)贏嘉中心b座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國(guó)土房管局撤銷為中融公司與亞運(yùn)村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運(yùn)村支行的抵押申請(qǐng)，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無(wú)效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決被告市國(guó)土房管局于2000年8月23日對(duì)第三人中融公司、工行亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無(wú)效。被告市國(guó)土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運(yùn)村支行對(duì)一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問題，市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因?yàn)樾姓徟袑彶榈闹攸c(diǎn)是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對(duì)市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來(lái)的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無(wú)效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來(lái)看，大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的作法差異很大。大陸法系國(guó)家，例如法國(guó)立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國(guó)家的立法則不允許。在我國(guó)，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！薄侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對(duì)預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來(lái)看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購(gòu)房資金支付來(lái)看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)

房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來(lái)看，抵押人對(duì)于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購(gòu)房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對(duì)該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購(gòu)房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來(lái)看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購(gòu)房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商?！盵2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購(gòu)人，不是開發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購(gòu)房人需要對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開發(fā)商與購(gòu)房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購(gòu)房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，才能向銀行申請(qǐng)預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來(lái)看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購(gòu)房人必須按規(guī)定支付首期的房?jī)r(jià)款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購(gòu)房人按規(guī)定支付了首期房?jī)r(jià)款，應(yīng)該提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購(gòu)房人是否按規(guī)定先行支付首期房?jī)r(jià)款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購(gòu)房款。也就是說(shuō)，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來(lái)說(shuō)，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來(lái)說(shuō)，是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來(lái)看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動(dòng)產(chǎn)抵押范疇。我國(guó)法律對(duì)于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對(duì)抗主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說(shuō)法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。同時(shí)，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)此在認(rèn)識(shí)上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對(duì)民事行為和行政行為的錯(cuò)誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來(lái)說(shuō)，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說(shuō)，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動(dòng)。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識(shí)，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對(duì)于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對(duì)于登記行為來(lái)說(shuō)，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記目的來(lái)看，國(guó)家登記主管部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過國(guó)家登記主管部門的登記行為，事實(shí)上對(duì)該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來(lái)看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會(huì)受到國(guó)家法律保護(hù)。雖然國(guó)家對(duì)于當(dāng)事人是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國(guó)家登記主管部門進(jìn)行登記，以尋求對(duì)雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個(gè)人、組織的合法權(quán)益

。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個(gè)人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過行政確認(rèn)行為，個(gè)人、組織才能申請(qǐng)各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭(zhēng)議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說(shuō)，就是房屋管理部門依法對(duì)行政相對(duì)人的預(yù)售商品房抵押的法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國(guó)家行政管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一，而不是基于相對(duì)人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對(duì)特定法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實(shí)和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒有自由裁量權(quán)，只能嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭(zhēng)議的問題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于期待權(quán)的性質(zhì)，德國(guó)聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型?！睋?jù)王澤鑒先生德說(shuō)法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對(duì)而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對(duì)于物權(quán)來(lái)說(shuō)，物權(quán)人對(duì)于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，但是作為期待權(quán)的來(lái)說(shuō)，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因?yàn)槠诖龣?quán)人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對(duì)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨(dú)立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對(duì)性，預(yù)購(gòu)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開發(fā)商交付給預(yù)購(gòu)人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時(shí)預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有所有權(quán)的說(shuō)法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國(guó)幾乎無(wú)一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義?！盵5]因此，我國(guó)目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說(shuō)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說(shuō)，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長(zhǎng)期以來(lái)頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便?！盵6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無(wú)法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長(zhǎng)，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來(lái)騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對(duì)于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無(wú)須審查原告行為是否合法。從本案來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門，市國(guó)土房管局對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民

事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購(gòu)）合同。因此，從這個(gè)規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件?！侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個(gè)方面的文件，是因?yàn)檫@五個(gè)方面的文件具有重要作用。對(duì)于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對(duì)于上述五個(gè)方面的文件，缺少其中任何一個(gè)或者幾個(gè)，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國(guó)土房管局在辦理中融公司與亞運(yùn)村支行預(yù)售商品房抵押登記過程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對(duì)于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個(gè)方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能嚴(yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個(gè)方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無(wú)效行為。

同時(shí)，作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記審查時(shí)，應(yīng)該審查預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定條件。作為合法有效的預(yù)售商品房抵押應(yīng)該具有四個(gè)方面條件，即預(yù)售商品房抵押主體特定性、合法有效的商品房預(yù)售合同、抵押人貸款用途的合法性、依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。因此，從本案來(lái)看，我們可以根據(jù)這四個(gè)條件判斷中融公司與亞運(yùn)村支行之間簽訂的預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定：首先，從預(yù)售商品房抵押的主體來(lái)說(shuō)，抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，抵押權(quán)人只能是提供預(yù)售商品房貸款業(yè)務(wù)的銀行。在本案中，中融公司與亞運(yùn)村支行在主體方面符合預(yù)售商品房抵押規(guī)定的要求。其次，從合法有效的商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，贏嘉中心與中融公司簽訂了預(yù)售商品房合同。其三，抵押人貸款用途的合法性。根據(jù)規(guī)定，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。由此可以看出，貸款用途是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來(lái)看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。其四，依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。從本案來(lái)看，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押顯然不符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定。

綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)本案中作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)，對(duì)于中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押登記行為顯然不符合法律規(guī)定。作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)的市國(guó)土房管局一方面沒有嚴(yán)格按照《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定，要求中融公司和亞運(yùn)村支行提供辦理抵押登記必須提供的文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，這顯然違法；另一方面也沒有嚴(yán)格按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，嚴(yán)格審查預(yù)售商品房抵押的貸款用途，這也顯然違法。因此，一審法院經(jīng)審查，判決被告市國(guó)土房管局對(duì)中融公司與亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無(wú)效，二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決，都是合法適當(dāng)?shù)摹?/p>

注釋：

[1] 程琥，法學(xué)博士，博士后，北京市高級(jí)法院行政庭法官。

[2] 林敏：《對(duì)預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[3] 林敏：《對(duì)預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[4] 申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》，載《法學(xué)研究》，2003年第2期。

第9篇：城市房地產(chǎn)管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】城市郊鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證問題的由來(lái)和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣，“整個(gè)中國(guó)就象是一個(gè)大工地”，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展大幅度地介入了城市郊區(qū)農(nóng)村集體所有制的土地，這就形成了目前這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國(guó)有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，后者有加速擴(kuò)大的趨勢(shì)。這樣，與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān)，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個(gè)無(wú)法回避的重要法律課題。

我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國(guó)《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。”明確指出了該法調(diào)整的范圍即城市國(guó)有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，建設(shè)部于2001年8月15日對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號(hào)令形式重新。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國(guó)現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問題的基本法律規(guī)定，

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點(diǎn)：

和城市國(guó)有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點(diǎn)：(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求，建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會(huì)把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設(shè)計(jì)。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒有規(guī)定的間距要求，建造人為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性，就會(huì)房挨房、門對(duì)門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。城市房屋建設(shè)要遵守國(guó)家既定的建筑設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，參與各方分工很細(xì)，出現(xiàn)質(zhì)量問題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國(guó)家規(guī)定的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，許多房屋甚至連設(shè)計(jì)圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗(yàn)組織建設(shè)，出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)責(zé)任很難分清，甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租，不經(jīng)過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很低，上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區(qū)配套等更無(wú)從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國(guó)房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況是，城市截然不同于農(nóng)村，在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序，要蓋幾十個(gè)甚至上百個(gè)章，但是在農(nóng)村非常簡(jiǎn)單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來(lái)說(shuō)比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠(yuǎn)郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài)，但是對(duì)于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來(lái)說(shuō)，講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會(huì)隨心所欲地以擴(kuò)大房屋建筑面積為唯一目的來(lái)建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來(lái)分析，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約，其他的村民也都會(huì)這么看，也都會(huì)這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來(lái)分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個(gè)章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認(rèn)為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識(shí)”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識(shí)”已經(jīng)存在了這么久，現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無(wú)從下手。換句話說(shuō)，如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋，大體可以說(shuō)它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強(qiáng)有力的依據(jù)和勇氣。

總之，農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛，這是和農(nóng)村的土地價(jià)值狀況相適應(yīng)的。城市土地價(jià)值比較昂貴，它是和城市比較嚴(yán)格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的?！俺鞘修r(nóng)民”在城市建設(shè)房屋，卻運(yùn)用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來(lái)蓄意放大自己的自，并形成了一個(gè)大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國(guó)有土地上實(shí)施房屋發(fā)證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋發(fā)證和對(duì)城市房屋發(fā)證是同一個(gè)概念。為什么要偏偏對(duì)城市房屋發(fā)證而不對(duì)農(nóng)村房屋發(fā)證的原因，正是因?yàn)槌鞘蟹课輧r(jià)值量大，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個(gè)意義上說(shuō)，房屋發(fā)證機(jī)關(guān)就是要對(duì)那些價(jià)值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展，原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時(shí)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律必然促使人們研究和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問題。理由很簡(jiǎn)單，人們最終是要對(duì)價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記保護(hù)，而并不在意它是建在國(guó)有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境下尋找實(shí)現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識(shí)逐漸增強(qiáng)，他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價(jià)值量最大的私有財(cái)產(chǎn)，希望通過法律加強(qiáng)和保護(hù)自己的合法權(quán)益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點(diǎn)：一是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，“縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)，具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”其中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理自然包括房屋發(fā)證的內(nèi)容，因而這一條可以做為登記機(jī)關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外：建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記?！备絼t里有一條規(guī)定，“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。”這就給城市集體土地上房屋發(fā)證問題留下了一個(gè)口子，即可以參照城市國(guó)有土地上的房屋發(fā)證來(lái)執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模，緩解拆遷改造的難度。目前拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認(rèn)為通過房屋發(fā)證就可確認(rèn)哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時(shí)就可以不補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而降低拆遷成本。

四、實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點(diǎn)性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作，在一些地方還取得了一定成果?？偨Y(jié)其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內(nèi)開展，主要是在縣城開展。凡是在這個(gè)范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作的，都有一定的歷史淵源，相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系，就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來(lái)，其中不乏當(dāng)?shù)亍巴琳摺钡暮圹E，經(jīng)不起國(guó)家政策方面的認(rèn)真推敲，基本沒有推廣價(jià)值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點(diǎn)性、探索性的特點(diǎn)。普遍方法是找一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的，有一定代表性的地區(qū)做試驗(yàn)，與當(dāng)?shù)貐^(qū)級(jí)政府合作，爭(zhēng)取他們的理解和支持。操作風(fēng)險(xiǎn)比較小。從實(shí)踐來(lái)看，暴露出的問題也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標(biāo)準(zhǔn)難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個(gè)階段一般是作為對(duì)試點(diǎn)階段表示認(rèn)可的情況下才可能出現(xiàn)的，說(shuō)明在申請(qǐng)要件和審核原則方面卻已有了一個(gè)可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。至此，也就完成了由試驗(yàn)階段走向全面展開階段的一個(gè)完整的法定程序，按說(shuō)這時(shí)開展這項(xiàng)工作應(yīng)該不會(huì)再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個(gè)階段也仍然被迫停了下來(lái)，充分說(shuō)明目前情況下開展這項(xiàng)工作難度很大。

五、存在的法律問題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難，可概括為以下幾個(gè)方面：

(一)申請(qǐng)要件難確定。土地證是一個(gè)必收要件，但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠(yuǎn)郊農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋一樣，處于失管漏管狀態(tài)，無(wú)法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標(biāo)準(zhǔn)難確定。由于房屋利用價(jià)值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點(diǎn)城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個(gè)界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產(chǎn)權(quán)人會(huì)根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達(dá)到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，影響了社會(huì)安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實(shí)上已經(jīng)以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢(shì)群體，進(jìn)行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對(duì)他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題，按政策確認(rèn)其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認(rèn)其合法又沒有政策支持，即使要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)難掌握?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規(guī)避空間，很難在實(shí)踐中得到貫徹落實(shí)。

(五)登記收費(fèi)難。收費(fèi)困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺(tái)有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī)，為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)戶以后國(guó)有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐，及時(shí)處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對(duì)集體土地上房屋發(fā)證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點(diǎn)在于及時(shí)縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

1、《中華人民共和國(guó)憲法》

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1999年1月1日施行