房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

上半年我公司在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在相關(guān)部門的支持和公司全體員工的努力下，按照公司的職能和發(fā)展計劃，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)，行政能力建設(shè)，黨風(fēng)廉政建設(shè)和三個文明建設(shè)等方面都取得了較大的進(jìn)步和可喜的成績，公司實現(xiàn)經(jīng)營收入240多萬元，上交稅金23 萬元，現(xiàn)總結(jié)如

下：

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，同心同德，團(tuán)結(jié)協(xié)作，努力開創(chuàng)新局面。

1、加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)，繼續(xù)深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，開展干部選拔任用工作四項監(jiān)督制度集中學(xué)習(xí)月活動。公司領(lǐng)導(dǎo)非常注重抓好員工的思想道德建設(shè)，認(rèn)真開展好黨支部的民主生活會和各種思想政治活動，認(rèn)真貫徹學(xué)習(xí)“十六”大、“十七”大精神；通過開展集中學(xué)習(xí)月活動，組織全公司廣大干部職工認(rèn)真學(xué)習(xí)四項監(jiān)督制度，使領(lǐng)導(dǎo)干部熟悉、紀(jì)檢組織人事干部精通、干部群眾了解四項監(jiān)督制度，切實增強(qiáng)各級領(lǐng)導(dǎo)干部貫徹執(zhí)行四項監(jiān)督制度的自覺性，進(jìn)一步匡正選人用人風(fēng)氣，努力提高我公司的選人用人公信度和群眾滿意度。

2、在上級黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，公司領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)一致、干部員工凝聚一心，充分發(fā)揮強(qiáng)有力的組織能力和業(yè)務(wù)能力，積極謀求公司的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計。在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面，大多數(shù)時候領(lǐng)導(dǎo)都能親力親為，從實處抓起，一般情況都與黨支部班子及中層領(lǐng)導(dǎo)一起研究工作，在做重大工作決策和實施工作計劃時，都及時召開中層以上領(lǐng)導(dǎo)會議或職工會議，抓動員落實責(zé)任到部門，做到?jīng)Q策無失誤，落實有成效。

二、積極實施職能工作和發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)具體情況。

根據(jù)公司工作計劃，半年來，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下積極開展職能的舊村改造、房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)等工作，取得較大的成績。

1、全面開展金富公寓小區(qū)建設(shè)工作，經(jīng)過數(shù)月籌備辦理前期有關(guān)手續(xù)，完善設(shè)計圖紙，于5月初完成工程招投標(biāo)，目前已完成基礎(chǔ)打樁處理工程，待驗收后進(jìn)行基礎(chǔ)工程建設(shè)。

2、鑫山工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建成建筑面積8223平方米，完成兩棟廠房工程，宿舍樓已封頂，目前正在抓緊裝修。

三、2012年下

半年工作計劃。

1、積極執(zhí)行市委、市政府布置的各項新任務(wù)。

2、繼續(xù)加快松花22隊、松花6隊、垌心五隊舊村改造的延續(xù)工作。

3、繼續(xù)做好“城鄉(xiāng)清潔工程”的清潔、保潔和機(jī)關(guān)行政效能建設(shè)工作。

4、加緊鑫山工業(yè)集中區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房和金富公寓小區(qū)建設(shè)。

第2篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作開發(fā)隱名參建管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

所謂隱名參建是指以提供土地一方名義進(jìn)行開發(fā)（要求具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)），另一方（或幾方）、隱名、參與投資經(jīng)營的合作開發(fā)模式，在招投標(biāo)、報建、施工、竣工驗收以及申報房地產(chǎn)項目的權(quán)力人都以土地提供者辦理，參與投資人無論從政府部門或是對外簽訂工程承包合同、銷售合同等的第三方角度都隱藏在土地提供人身后。本文探討的是房地產(chǎn)公司僅提供土地，私人提供開發(fā)建設(shè)的其他一切資金、勞務(wù)、技術(shù)的隱名參建模式，即以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)，實際經(jīng)營者是私人的這種合作開發(fā)模式。

房地產(chǎn)公司為了監(jiān)管合作對象私人合理合法的把項目建設(shè)完成，為了能規(guī)避有關(guān)風(fēng)險并取得合作開發(fā)項目的成功。筆者認(rèn)為，作為房地產(chǎn)公司的管理人員要切實掌控以下幾個方面的工作：

一、合作開發(fā)協(xié)議的簽訂要合法、嚴(yán)密

這種合作模式的開發(fā)建設(shè)中，唯一能對私人隱名合作者進(jìn)行約束的就是雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議。因為，在以后的開發(fā)建設(shè)過程中，來自政府職能部門、民眾、社會的監(jiān)督都是針對房地產(chǎn)公司的，所以，合作開發(fā)協(xié)議務(wù)必要達(dá)到以下目的：

一、合作開發(fā)協(xié)議必須在法律上是有效的。如果雙方簽訂的是無效的開發(fā)協(xié)議，那么對私人隱名投資者是沒有約束力的，在出現(xiàn)問題的時候就無法根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議要求他承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

二、合作開發(fā)協(xié)議必須確保房地產(chǎn)公司可以對其進(jìn)行必要的監(jiān)督管理。不能以口頭約定代替協(xié)議條款，尤其是在房地產(chǎn)公司與私人隱名投資者平時交情很好的情況下也不能忽略這點。

二、合作雙方必須共同掌控財務(wù)費用

合作開發(fā)本身就是雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的一種市場行為，整個項目的財務(wù)狀況如何僅由實際經(jīng)營者的個人隱名投資人掌控，是件非常危險的事情，他會在財務(wù)作帳上會想方設(shè)法做成無利潤甚至虧損以達(dá)到其利潤最大化。通常的做法是建立雙控賬戶，雙方都留印鑒在銀行支付卡上，只有雙方都同意了銀行才能進(jìn)行賬戶資金操作。

三、切實搞好項目監(jiān)督管理

上述一、二條是合作開發(fā)的前提條件，但做好了上面兩條，還無法保證合作開發(fā)項目的成功，要切實搞好項目的監(jiān)督管理，確保項目的開發(fā)合法、有序才能取得項目的成功。工程項目管理這個命題很大，很多文獻(xiàn)著作都有論述，但作為本次探討的這種合作開發(fā)模式，又有其獨特性。其有別于其他項目管理的特點在于：項目開發(fā)的實際經(jīng)營者是隱名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其開發(fā)不具有連續(xù)性，不承擔(dān)社會影響，不承擔(dān)項目開發(fā)完畢后的遺留問題、隱形問題的處理。那么，作為房地產(chǎn)公司該如何進(jìn)行項目的監(jiān)督管理呢？

1、項目管理的組織機(jī)構(gòu)

一般情況下，為盡快形成統(tǒng)一的項目規(guī)劃、執(zhí)行方案和決策，作為實際經(jīng)營者的私人不希望合作的房地產(chǎn)公司人員參與項目管理，這樣會影響其決策的效率和過程。但在組成項目部管理人員中，財務(wù)部、工程部必須有房地產(chǎn)公司的監(jiān)管人員。財務(wù)部的監(jiān)管人員以確保財務(wù)數(shù)據(jù)的合法性、真實性，確保資金真正用到項目開發(fā)中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的監(jiān)督人員以確保在工程施工中的安全、質(zhì)量、進(jìn)度符合有關(guān)要求，以避免項目開發(fā)完畢后麻煩不斷。其管理職能分工宜采用發(fā)達(dá)國家的管理職能分工表，以使管理職能的分工更清晰、更嚴(yán)禁，而不宜用崗位責(zé)任描述書來進(jìn)行管理。

2、成本控制

作為房地產(chǎn)公司監(jiān)管人員進(jìn)行成本控制的第一要務(wù)是防止私人經(jīng)營者虛高開發(fā)成本，防止項目賬面假低利潤、無利潤甚至虧損。在一些合作開發(fā)協(xié)議中簽訂房地產(chǎn)公司取得固定收益、私人經(jīng)營者承擔(dān)開發(fā)盈虧風(fēng)險的合作開發(fā)項目中，也應(yīng)防止開發(fā)成本虛高。有的人認(rèn)為，反正我房地產(chǎn)公司取得固定收益，項目盈利還是虧損與我無關(guān)，其實不然。按照最高人民法院年月日公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》來界定，這種協(xié)議是無效的合作開發(fā)協(xié)議。當(dāng)然，在實際利潤大于協(xié)議中雙方確定的房地產(chǎn)取得固定收益并實際最終順利完成了項目開發(fā)時，法律上一般還是予以支持的。所以，房地產(chǎn)公司有必要確保項目取得預(yù)期的收益。

3、進(jìn)度、質(zhì)量、安全控制

很多人認(rèn)為，進(jìn)度控制是施工隊的事，對開發(fā)商影響有限，尤其是合作開發(fā)不掌握實際經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)公司影響更少。其實不然，因為，開發(fā)的房產(chǎn)必須銷售，銷售合同一般都注明了交付時間。如果實際開發(fā)進(jìn)度緩慢，超過了合同約定的交付時間，購房戶勢必要進(jìn)行維權(quán)，維權(quán)的訴訟單位就是房地產(chǎn)公司，這將影響公司的社會形象。搞好進(jìn)度控制首先要做好進(jìn)度計劃的編制，確定關(guān)鍵時間節(jié)點和關(guān)鍵線路、關(guān)鍵工作。其次要隨時跟進(jìn)實際施工進(jìn)度，與編制的進(jìn)度計劃對比，分析查找影響進(jìn)度的原因，及時調(diào)整進(jìn)度計劃，合理安排人力物力財力。

在合作開發(fā)的雙方中，房地產(chǎn)公司承擔(dān)著終身的工程質(zhì)量責(zé)任，質(zhì)量的好壞關(guān)系房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益和社會影響。房地產(chǎn)公司要督促監(jiān)理、施工方搞好事前、事中、事后質(zhì)量控制，監(jiān)督關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位、隱蔽工程的施工，實施質(zhì)量通病防治措施。使工程質(zhì)量達(dá)到國家有關(guān)法律法規(guī)、設(shè)計和合同的要求。要杜絕片面追求利潤最大化采用偷工減料、以次充好的做法，確保工程質(zhì)量的安全性、耐久性，以保障合作協(xié)議失效后不產(chǎn)生質(zhì)量事故給房地產(chǎn)公司帶來麻煩。

4、合同管理與信息管理

傳統(tǒng)的合同管理和信息管理方法均適用于這個合作模式，但要嚴(yán)格控制以下幾個方面：

①為了節(jié)約成本，該招標(biāo)的未進(jìn)行招標(biāo)，引進(jìn)無資質(zhì)無營業(yè)執(zhí)照的隊伍進(jìn)行施工、提供三無設(shè)施設(shè)備、利用淘汰產(chǎn)品和明令禁止使用的材料。

②數(shù)據(jù)造假，手續(xù)不全。個人經(jīng)營者為規(guī)避行政收費，加快開發(fā)進(jìn)度，節(jié)約成本。對建筑面積、容積率、綠地率等建筑指標(biāo)造假，不辦和延遲辦理相關(guān)手續(xù)，不繳納或延緩繳納行政事業(yè)收費。通過個人關(guān)系規(guī)避或延緩政府職能部門正常檢查。等合作協(xié)議失效后政府部門再來核查時發(fā)現(xiàn)于事實不符將給房地產(chǎn)公司帶來很大麻煩。

③合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在很多明顯漏洞和爭議的地方。致使合同效力長期存在給公司帶來損失?；蛘吆贤屑尤肓隧椖亢笃诓拍艽_定的內(nèi)容。比如說合同寫了本著互惠互利的原則，本合同結(jié)束后我公司另一項目可優(yōu)先考慮該施工單位（該設(shè)備），或者本電梯的后續(xù)保養(yǎng)確定由***單位實施，費用另行協(xié)商等等。

④不允許合作開發(fā)結(jié)束還存在以本項目的進(jìn)行擔(dān)?；蛸|(zhì)押的協(xié)議、文件等。

⑤其他產(chǎn)生風(fēng)險的情形。

要控制以上等情形的發(fā)生，最關(guān)鍵的一點就是要把好蓋章這一關(guān)，以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)，其公章必須由房地產(chǎn)公司掌控，而不能由個人經(jīng)營者掌控，在蓋章前要仔細(xì)審核有關(guān)條款，確認(rèn)符合相關(guān)法律法規(guī)且不會給后期帶來影響時才給予蓋章，并做好備案工作。

結(jié)束語

綜上所述，隱名參建合作開發(fā)房地產(chǎn)模式雖然具有靈活、迅速地特點，但也給管理工作帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是公司與私人合作而且私人為實際經(jīng)營者這種情況，所面臨的風(fēng)險更加巨大。在房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，風(fēng)險加大的環(huán)境下，要謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)模式，多多思考來自各方面的風(fēng)險，及早采取防范措施。

第3篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營；問題；管理

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，國家對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了，房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的特點來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制，整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)

國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題

（1）市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變

由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換，市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

（2）融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變

以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款，如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻，使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

（3）市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求

以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上，忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。

2.公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題

（1）公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整

在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時候，房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。

（2）公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點，在資金的運用方面需要大量的資金來進(jìn)行項目運作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓，因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難，政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量，無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴(yán)峻的考驗。

（3）公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制

沒有競爭就沒有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的非常規(guī)發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本，這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題，比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團(tuán)隊，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊和管理團(tuán)隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

二、房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案

鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力，具體的措施有以下幾點：

1.加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制

人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬，是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的，公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道

房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財務(wù)運營狀況，使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠，畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

3.加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持，但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊，加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段，建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系，建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺，都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制，有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險等等。

4.做好對市場動態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益，大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢，如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了，使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)，房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài)，去探析消費者的心理需求，根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分，這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。

5.整合資源，合理有效的運用資源

企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運作的過程，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點，決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多，購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象，整合現(xiàn)有資源，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。

三、總結(jié)

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施，進(jìn)行了簡要的論述與分析，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來，為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

一、巧妙用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策降低稅率進(jìn)行籌劃

按照現(xiàn)行《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，分別核算與不分別核算，其稅收負(fù)擔(dān)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分別核算的情況下，若能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在可扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，以減輕土地增值稅稅負(fù)。

［案例1］江宇房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年商品房銷售收入為6億元，其中普通住宅銷售額為4億元，豪華住宅的銷售額為2億元。按現(xiàn)行稅法規(guī)定可扣除的項目金額為4.4億元，其中普通住宅可扣除項目金額為3.2億元，豪華住宅可扣除項目金額為1.2億元。

［案例分析］分別核算與不分別核算稅負(fù)孰輕孰重的問題。在不分別核算的情況下，該公司應(yīng)繳納土地增值稅的情況為：企業(yè)在籌辦期間只有支出沒有收入的客觀實際給予按比例扣除招待費的特殊優(yōu)惠政策，但是企業(yè)必須正確核算不允許扣除的40%部分，待允許扣除時記入當(dāng)期的“管理費用籌辦費——招待費（40%部分）”，在年度所得稅匯算清繳時調(diào)增應(yīng)納稅所得額，因此，在對籌辦期招待費核算上要分60%和40%兩個子目進(jìn)行：在執(zhí)行一次性扣除的方法下，支付業(yè)務(wù)招待費時：借：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：銀行存款在開始生產(chǎn)經(jīng)營時的會計分錄為：借：管理費用——籌辦費——招待費（60%部分）管理費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）在年度所得稅匯算清繳時，將40%部分調(diào)增應(yīng)納稅所得額。采取3年分次扣除的方法下，發(fā)生業(yè)務(wù)招待費時：借：長期待攤費用——籌辦期間招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦期間招待費（40%部分）貸：銀行存款結(jié)轉(zhuǎn)到“長期待攤費用——籌辦費”時：借：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦期間招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦期間招待費（40%部分）在開始生產(chǎn)經(jīng)營年度結(jié)轉(zhuǎn)到“管理費用——籌辦費”扣除時：借：管理費用——籌辦費——招待費（60%部分）管理費用——籌辦費——招待費（40%部分）貸：長期待攤費用——籌辦費——招待費（60%部分）長期待攤費用——籌辦費——招待費（40%部分）最后，在年度所得稅匯算清繳時將40%部分，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。取得的財政性資金，可結(jié)轉(zhuǎn)到開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度記入收入總額。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,適用第一檔稅率30%土地增值稅=（6-4.4）×30%=0.48（億元）在實行分別核算的情況下，該公司應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，適用第一檔稅率30%普通住宅的土地增值稅=（4-3.2）×30%=0.24（億元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。豪宅土地增值稅=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（億元）土地增值稅合計=0.24+0.26=0.5（億元）

由上面計算得出，實行分別核算比不實行分別核算的情況下多繳土地增值稅200萬元。因此，在進(jìn)行納稅籌劃時，要注意籌劃的特點。如果該筆應(yīng)稅業(yè)務(wù)在不分別核算的情況下，其土地增值稅的稅額少于各筆業(yè)務(wù)分別核算的應(yīng)納稅之和，此時，可以選擇不分別核算增值額。

二、通過增加可扣除項目金額降低稅率進(jìn)行籌劃

假定案例1中其他條件不變，江宇房地產(chǎn)開發(fā)公司想辦法使普通住宅可抵扣項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%。設(shè)普通住宅可抵扣項目為A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（億元）也就是說，該房地產(chǎn)開發(fā)公司若能想辦法把普通住宅的可扣除項目增加0.1332億元，即可免交普通住宅的土地土地增值稅。因此，該公司應(yīng)繳的土地增值稅僅為豪華住宅所繳納的0.26億元，比上述所計算的不分別核算少繳納0.22億元，比分別核算少繳納0.24億元。應(yīng)該指出，若可扣除項目金額的增加難以實現(xiàn)，江宇房地產(chǎn)公司可以改變策略，從普通住宅的銷售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為3.2億元，另普通住宅銷售收入為B，要使土地增值稅稅率為20%，則有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（億元）即該公司降低普通住宅的銷售收入為0.16億元（4-3.84），則僅需就豪華住宅繳納土地增值稅0.26億元，節(jié)省了普通住宅的稅金0.24億元，與減少的收入0.16億元相比節(jié)省了0.08億元。同時，由于降低了普通住宅的售價，房屋也更好銷售，企業(yè)所得稅等計稅依據(jù)也會隨之減少。

三、通過均衡申報各地房地產(chǎn)價格降低稅率進(jìn)行籌劃

當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常同一家房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)有不同的檔次，其品味、市場定位不盡相同，既有低價格的普通標(biāo)準(zhǔn)住房，又有中檔住宅、寫字樓，還有高檔住宅、別墅和寫字樓；不同地方或地區(qū)的開發(fā)成本比例因物價或其他原因也不盡相同，這就會引發(fā)有些房屋開發(fā)出來銷售后增值率較高，而有的房屋銷售后的增值率較低，各類房地產(chǎn)的增值額和增值率都不盡相同。房地產(chǎn)的增值額和增值率，是計算銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅的主要依據(jù)，而土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，增值率越大，使用稅率越高。在實行超率累進(jìn)稅率制度下，納稅的原則是應(yīng)盡量避免太高稅率的出現(xiàn)，以盡可能避免過高增值率的出現(xiàn)，否則就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，為了降低土地增值稅稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取不逐項單獨核算的方法，將價格不同的房地產(chǎn)項目銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅率；或者對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得某些開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率有所下降，以節(jié)省土地增值稅款。

［案例2］正恒房地產(chǎn)公司2013年同時開發(fā)4個房地產(chǎn)項目，項目1為安居工程住房，可扣除項目為4000萬元，營業(yè)收入5000萬元；項目2為普通住宅，可扣除項目5000萬元，營業(yè)收入7800萬元；項目3為別墅住宅，可扣除項目為6000萬元，營業(yè)收入為16000萬元；項目4為寫字樓，可扣除項目12000萬元，營業(yè)收入40000萬元，可扣除項目總和為27000萬元，營業(yè)收入總和為68800萬元。分別對這4項工程應(yīng)納的土地增值稅進(jìn)行計算。項目1：增值額=5000-4000=1000（萬元）增值率=1000÷4000×100%=25%，適用第一檔稅率30%。應(yīng)納土地增值稅=1000×30%=300（萬元）項目2：增值額=7800-5000=2800（萬元）增值率=2800÷5000×100%=56%，適用第二檔稅率40%。速算扣除系數(shù)5%。應(yīng)納土地增值稅=2800×40%-5000×5%=870（萬元）項目3：增值額=16000-6000=10000（萬元）增值率=10000÷6000×100%=167%，適用第三檔稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。應(yīng)納土地增值稅=1000×50%-6000×15%=4100（萬元）項目4：增值額=40000-12000=28000（萬元）增值率=28000÷12000×100%=233%，適用第四檔稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。應(yīng)納土地增值稅=28000×60%-12000×35%=12600（萬元）應(yīng)納土地增值稅合計=300+870+4100+12600=17870（萬元）

［案例分析］正恒房地產(chǎn)公司為了減輕稅負(fù)，對上述經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行重新安排，將項目1的營業(yè)收入核算為4700萬元，可扣除項目仍為4000萬元；將項目2、3、4合并核算，可扣除項目共為23000萬元，營業(yè)收入64100萬元。再對這些房地產(chǎn)項目應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行計算。項目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率沒有超過20%，可免土地增值稅。合并后項目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，適用第三檔稅率50%。速算扣除系數(shù)15%。土地增值稅=41100×50%-23000×15%=17100（萬元）正恒房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅總額為17100萬元，較納稅籌劃前，該公司稅負(fù)得到了有效降低?？梢姡骄M用分?jǐn)偸堑窒恋卦鲋殿~、減輕土地增值稅稅負(fù)的理想選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營不是短期行為，而是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一定時期內(nèi)所發(fā)生的各項房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的平均分?jǐn)?，就不會出現(xiàn)某處或某段時期土地增值率過高的現(xiàn)象，從而有效地減輕土地增值稅稅負(fù)。

四、通過增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)直接降低土地增值稅率進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，增值率越高，所適用的稅率越高，稅收負(fù)擔(dān)越重。對于土地增值率較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)公司應(yīng)設(shè)法降低其增值率和適用稅率，而增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是降低土地增值率和適用稅率，減輕土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)的有效途徑之一。

［案例3］紅日房地產(chǎn)公司于2008年以1000萬元的價格取得一塊土地，但一直未對土地進(jìn)行開發(fā)。2013年該土地的公允價值已經(jīng)增值到4000萬元。紅日房地產(chǎn)公司決定于2013年8月開始在該土地開發(fā)商品房（普通住房）。經(jīng)測算，預(yù)計商品房銷售收入約為11000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3146萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本金額的10%計算，有關(guān)稅費610萬元。可在企業(yè)所得稅前扣除的成本稅費為6700萬元（不含土地增值稅）。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。

［案例分析］開發(fā)前，紅日房地產(chǎn)公司財務(wù)部門會同營銷、工程、公司發(fā)展部門對其有關(guān)收益和稅費進(jìn)行了預(yù)測。應(yīng)繳納的有關(guān)稅費如下:土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本合計為4146萬元（1000+3146），開發(fā)費用為4146×10%=414.6（萬元），有關(guān)稅費為710萬元，允許加計扣除費用為4146×20%=829.2（萬元）。土地增值稅可扣除金額=4146+414.6+710+829.2=6099.8（萬元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。土地增值稅=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（萬元）企業(yè)所得稅=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（萬元）各項稅負(fù)合計=610+1655.8+661.05=2926.85（萬元）可見，該項目尚存在部分所得稅前和土地增值稅前不得扣除的成本費用?？紤]到這些因素，紅日房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后收益將更少。紅日房地產(chǎn)公司決策層提出，可否通過增加幾次土地增值稅轉(zhuǎn)讓的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，降低每次流轉(zhuǎn)的土地增值率，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)呢？紅日房地產(chǎn)公司財務(wù)部門會同公司發(fā)展部門經(jīng)認(rèn)真研討，提出了一個籌劃方案：以土地投資公司再回購。

在開發(fā)土地之前，紅日房地產(chǎn)公司將該土地作價4000萬元投資成立江宇公司，然后再由紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司，最后再開發(fā)商品房對外銷售。投資環(huán)節(jié)、合并環(huán)節(jié)以及商品房銷售應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費如下：投資環(huán)節(jié)。紅日房地產(chǎn)公司以土地投資成立公司，不需要繳納營業(yè)稅。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅（財稅［2002］191號）。紅日房地產(chǎn)公司以土地對外投資免征土地增值稅。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅（財稅［1995］48號）。紅日房地產(chǎn)公司以土地對外投資應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅為=75萬元［（4000-1000）×25％］。按相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計算確定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失（國稅［2000］118號）。江宇公司接受土地投資應(yīng)繳納契稅為120萬元（4000×3％）。根據(jù)《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，江宇公司應(yīng)當(dāng)按照土地的公允價值和契稅確認(rèn)其入賬價值（財會［2000］25號），即土地入賬價值為4000+120=4120（萬元）。

合并環(huán)節(jié)。關(guān)于企業(yè)所得稅：紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司時，因為江宇公司資產(chǎn)未發(fā)生增值，所以對兩個公司均不會產(chǎn)生企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，該土地的入賬價值仍為4120萬元。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司可免征契稅。按有關(guān)稅法規(guī)定，兩個或兩個以上對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅（財稅［2003］184號、財稅［2006］41號）。商品房銷售環(huán)節(jié)。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，才實施商品房開發(fā)和銷售，因而商品房銷售環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，全部由紅日房地產(chǎn)公司承擔(dān)。紅日房地產(chǎn)公司不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，土地使用權(quán)成本從1000萬元增加到4120萬元。假定開發(fā)成本不變，由于商品房銷售收入不變，有關(guān)稅費也沒有變化；開發(fā)費用和加計扣除費用仍按照土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本金額的10%和20%計算。土地增值稅可扣除項目金額，具體包含了土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本，合計7266萬元（4120+3146），開發(fā)費用726.6萬元（7266×10%），有關(guān)稅費305萬元，允許加計扣除費用（7266×20%）=1453.2（萬元）。土地增值稅可扣除額=7266+726.6+610+1453.2≈10056（萬元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值稅可免征。紅日房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。因為土地使用權(quán)成本從1000萬元增加到4120萬元，增加了3120萬元（4120-1000）,紅日房地產(chǎn)公司可在企業(yè)所得稅前扣除，成本費用應(yīng)該在6700萬元的基礎(chǔ)上增加3120萬元。該公司企業(yè)所得稅=（11000-6700-3120）×25%=295（萬元）納稅籌劃后比納稅籌劃前少負(fù)擔(dān)增值稅1700萬元，但契稅負(fù)擔(dān)增加了120萬元，企業(yè)所得稅增加了427萬元，即總體稅負(fù)下降了1153萬元（1700-120-427）。

第5篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制

中圖分類號：F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預(yù)見費。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級明細(xì)表、二級明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項目的設(shè)計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風(fēng)險應(yīng)對。

（二）管理表格編制及動態(tài)更新

第6篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

嚴(yán)控投資買地流程

身在商場，不進(jìn)則退。對房地產(chǎn)公司而言，掌握了土地與項目，就掌握了未來。所以，投資買地是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的永恒主題。

不過，盡管未來發(fā)展需要依托土地與項目，但在目前房地產(chǎn)調(diào)整期也須考慮自身的資金情況，在對中短期市場進(jìn)行合理判斷的基礎(chǔ)上量力而行。其實，這種買地擴(kuò)張的謹(jǐn)慎性已經(jīng)開始逐漸顯露。

相關(guān)媒體報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國20個大中城市自2008年至今已有超過120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交；而截至今年4月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年10月起的半年內(nèi)，全國范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過40幅。可見，在過去5個月間，全國各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢。另外，據(jù)國土資源部下屬全國地價監(jiān)測中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。

確保公司健康運營

確保公司健康運營需要培養(yǎng)一種整體觀、協(xié)調(diào)觀，即在相關(guān)指標(biāo)上保持一種內(nèi)在的均衡。

房地產(chǎn)公司的運營是方方面面的，反映在財務(wù)指標(biāo)上，既有業(yè)績方面的營業(yè)收入、凈利潤相關(guān)比率，也有資金方面的凈負(fù)債率、貨幣資產(chǎn)比等。相關(guān)指標(biāo)上的均衡狀態(tài)往往反映著公司運營的有序進(jìn)行，所以，這成為CFO管理的一種切入點。在考查房地產(chǎn)公司相關(guān)指標(biāo)時，需要關(guān)注其商業(yè)模式下的財務(wù)特質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，方能得出正確、理性的結(jié)論。

比如，在2008年上半年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期之時，主流房地產(chǎn)上市公司中報的營業(yè)收入與凈利潤同比增長情況卻依舊喜人，其中的一個重要原因就是房地產(chǎn)公司的業(yè)績慣性。這種業(yè)績慣性決定于房地產(chǎn)公司特有的商業(yè)模式，即“蓋房子賣房子”需要時間較長，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)收售樓款在先，銷售收入與利潤的確認(rèn)在后，從而使業(yè)績反映存在一定程度的滯后性。只有把握這種房地產(chǎn)公司獨特的商業(yè)模式，以及由此決定的財務(wù)特質(zhì)，才能對公司財報進(jìn)行精準(zhǔn)的分析，進(jìn)而科學(xué)地把握其未來變化的趨勢。

保持持續(xù)融資能力

持續(xù)融資需要考慮在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，選擇高效、低成本、適合自身的方式。

比如，在2008年A股市場熊市的環(huán)境中，債券市場一枝獨秀。3月份以來，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶（600208）、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)（112004）與萬科共六家房企分別發(fā)行12億元、43億元、14億元、17億元、12億元和59億元的公司債，公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到157億元，成為公司債券二級市場上第二大權(quán)重行業(yè)（相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)見下表）。

持續(xù)融資不僅關(guān)系到存量資產(chǎn)的價值釋放，也涉及到增量資產(chǎn)的取得，甚至還可以進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整，用低利率負(fù)債替換高利率負(fù)債，從而節(jié)省利息支出。同時，各項金融工具的逐漸發(fā)展也為房地產(chǎn)公司的精致運作提供了必要條件。

第7篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進(jìn)行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲備進(jìn)行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機(jī)會，加速了資本的擴(kuò)張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻螅顿Y者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標(biāo)對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評價，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評價，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機(jī)構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；投資信托計劃；發(fā)展路徑

[中圖分類號] F830.8 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1006-5024(2007)04-0084-03

[基金項目] 國家社會科學(xué)基金資助項目“珠江三角洲產(chǎn)業(yè)集群模式下的技術(shù)擴(kuò)散研究”(批準(zhǔn)號：05BJY056)；華南理工大學(xué)人 文社會科學(xué)基金資助項目“入世以來我國產(chǎn)融結(jié)合的新發(fā)展”(批準(zhǔn)號：G05N7040610)的部分研究成果

[作者簡介] 朱 暉，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院講師，研究方向為投資經(jīng)濟(jì)；

齊昌瑋，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副研究員，研究方向為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)；

鄺國良，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副教授，研究方向為資本市場。(廣東 廣州 510006)

能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動金融改革的有效途徑。

一、房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對象的產(chǎn)業(yè)投資基金?！胺康禺a(chǎn)投資信托”從字面上來理解，應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)是在美國國會對《國內(nèi)稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個具有專屬性的概念。

按照美國《國內(nèi)稅收法》中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)實體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實體；(2)由董事會或受托管理人管理；(3)擁有可完全轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)憑證；(4)至少有 100名所有權(quán)憑證持有人；(5)在前一個稅收年度的下半年，由5人以下人數(shù)擁有的所有權(quán)不超過50%；(6)總資產(chǎn)中至少有75%投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)；(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產(chǎn)的租金或房地產(chǎn)貸款的利息；(8)由應(yīng)納稅的REIT子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過20%；(9)每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的形式支付。

可見，REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運用和利潤的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投資基金，它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營運能帶來收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。

作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點，如專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險、高流動性。還由于其在資產(chǎn)運用和利潤分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨特優(yōu)勢。

1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，而且收入主要來源于房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)運營，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(即直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級市場的投資風(fēng)險。這個確定性的投資策略帶來了較肯定及可預(yù)見的管理及業(yè)務(wù)行為。

2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈活多變的投資。透過房地產(chǎn)投資組合，實現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對中小投資者來說，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負(fù)擔(dān)的財政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。

3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對長遠(yuǎn)建立和增強(qiáng)投資者的信心非常重要。

4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國，新加坡以及中國香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會在個人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問題。投資者可以受惠于較高的稅后回報。

5.信息披露的透明度。投資基金如果沒有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會對其運營的穩(wěn)健性失去信心的風(fēng)險。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會按照規(guī)定就其重要的運營事項披露適當(dāng)?shù)男畔ⅲ梢詭椭顿Y者了解該計劃的運作及可能涉及的投資風(fēng)險。

6.收益平穩(wěn)，波動性小，市場回報高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理，回避風(fēng)險的能力較強(qiáng)。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報，使很多投資者都認(rèn)為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關(guān)基金作為減低證券市場的投資波動的有效途徑。截至2002年底，美國REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%；中國香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國債利率高出不少。

從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國、澳大利亞、日本、新加坡、中國香港等地。美國的REIT是國際上房地產(chǎn)基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國占據(jù)了其中60%以上的比例。根據(jù)最近的數(shù)據(jù)，美國目前大約有 180家公開上市交易的 REIT，行業(yè)的總市值已經(jīng)達(dá)到2390億美元。全美REIT擁有的商業(yè)類房地產(chǎn)超過4000億美元。新加坡市場目前共有7只REIT，市值超過50億美元。中國香港市場上目前有3只REIT。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代初，中國曾掀起一陣房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。深圳股票交易所上市了藍(lán)天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實際上是我國房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國股票市場中完全消失，或被兼并，或被重組?？梢姡覈缙趯Ψ康禺a(chǎn)投資基金的探索是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營型的運作模式，陷入了當(dāng)時房地產(chǎn)市場的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，這些基金的運作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關(guān)的法律法規(guī)不健全，基金組織結(jié)構(gòu)不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)能力欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過于單一也是主要原因之一。

2002年7月央行出臺的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開展資金信托業(yè)務(wù)。2003年央行出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)對房地產(chǎn)信貸采取了從嚴(yán)的態(tài)度。這使信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)找到了結(jié)合點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資信托計劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規(guī)模發(fā)展。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料：2003年9月，全國房地產(chǎn)投資信托計劃發(fā)行額30億元；2003年底為60億元；2004年底達(dá)111.74億元。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，2005年公開披露的集合資金信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。

從2003 年底中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，到2005年3月，國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托”――“聯(lián)信?寶利”一期的公開發(fā)售(這只信托產(chǎn)品首次引進(jìn)受益大會制度、中介機(jī)構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度)。這些其實都屬于房地產(chǎn)投資信托計劃的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。

1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品，購買REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資計劃本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，實質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。

2.產(chǎn)品流動性的區(qū)別。REIT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開資本市場交易，而且沒有持有期限，不可以贖回；而信托計劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。

3.組織結(jié)構(gòu)的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開，真正實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，并且REIT設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項目投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來源于REIT持有不動產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托計劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān)，只與風(fēng)險相關(guān)。盡管開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益；而一旦開發(fā)商償還不了本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險，形成了風(fēng)險與收益不對稱的局面。

因此，目前我國的房地產(chǎn)信托計劃只是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差別不大。當(dāng)開發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時轉(zhuǎn)而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到信托持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托計劃的隱性風(fēng)險，2005年9月，中國銀監(jiān)會下發(fā)了《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(212號文件)。該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)，三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場急劇萎縮。

內(nèi)地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托投資基金。越秀房地產(chǎn)信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產(chǎn)分拆出來的，進(jìn)入房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)包括城建大廈、白馬大廈、財富廣場及維多利廣場的物業(yè)。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預(yù)計2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達(dá)6.54-7.05%。作為內(nèi)地首只在港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認(rèn)購，在香港和國際資本市場分別獲得496倍和74倍的超額認(rèn)購。通過越秀REIT募集的資金最終超過20億港元。

內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金問題，而且可以將中國銀行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過REIT這一管道流入內(nèi)地，會加速房地產(chǎn)市場價格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會通過REIT流出。所以我國政府應(yīng)該盡快推出本土的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑選擇

基于我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的路徑有兩種：一是由現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資信托計劃向REIT轉(zhuǎn)化；二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。

1.由“信托計劃”向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計劃較為符合REIT產(chǎn)品要求的結(jié)構(gòu)。信托計劃模式發(fā)展REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢在于從結(jié)構(gòu)上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益?？梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REIT，并承擔(dān)托管責(zé)任，按照REIT的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場的資本運營。

由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國現(xiàn)在的信托計劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未設(shè)立；現(xiàn)有《信托法》中規(guī)定了“資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元”的限制確定了信托計劃的私募性質(zhì)。

為了早日推出我國內(nèi)地的REIT，可以通過先成立私募房地產(chǎn)投資信托計劃把商業(yè)模式建立起來。并逐漸將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時候通過推動相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。

從2003年的“121號文件”以來，內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托計劃的商業(yè)模式已初步建立起來了，甚至有幾只“信托計劃”也屬于權(quán)益類投資，并構(gòu)建了類似REIT的組織結(jié)構(gòu)。但2005年央行的“212號文件”的出臺使“信托計劃”急劇萎縮。信托業(yè)的發(fā)展與政策的導(dǎo)向是緊密相關(guān)的。所以，我國應(yīng)盡快制定《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托計劃管理暫行辦法》，逐步將信托計劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。在產(chǎn)品設(shè)計方面，特別是股權(quán)收益類信托產(chǎn)品設(shè)計方面進(jìn)行漸進(jìn)式創(chuàng)新和突破(對權(quán)益類信托產(chǎn)品可考慮放寬信托合同的數(shù)量限制，并給予稅收優(yōu)惠)，大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理公司，以便隨著我國房地產(chǎn)金融體系的逐步完善、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，順利轉(zhuǎn)型為REIT。

2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購買房地產(chǎn)。

從房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REIT策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(biāo)(持有、經(jīng)營房地產(chǎn)項目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開發(fā)管理的實力和經(jīng)驗以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)并進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資管理運作，待相關(guān)法律法規(guī)出臺后，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣夹问交鸩幦∩鲜薪灰住?/p>

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃范文

1.1整合與凝聚

公司中，不可能一次只進(jìn)行一個項目，多項目同時運作是常事，而項目完成進(jìn)度是視具體情況的而參差不齊的。而通過全面預(yù)算管理機(jī)制，能夠?qū)救w資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化配置公司資源，配合不同進(jìn)度的項目進(jìn)行及時的資金、業(yè)務(wù)、信息調(diào)整，做到“好鋼用到刀刃上”，協(xié)調(diào)各部門各業(yè)務(wù)的運營，實現(xiàn)公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。

1.2激勵與約束

通過全面預(yù)算管理機(jī)制，明確各部門、員工的職責(zé)和權(quán)益，同時對公司全體運營進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化公司內(nèi)部控制，對公司各部門、員工實行獎優(yōu)懲劣制度，激發(fā)公司員工的工作動力，提高員工的工作積極性，提高公司的運營效益，有效系控制公司收支和財務(wù)管理，同時約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。

1.3防范與應(yīng)對

全面預(yù)算管理機(jī)制對公司實行的是整體控管，對于公司在運營過程中可能遇上的風(fēng)險預(yù)測、定位、分析也包括在預(yù)算管理的工作之中，以控制風(fēng)險為目標(biāo)，事前對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，通過尋找經(jīng)營活動實際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，找出經(jīng)營活動中可能存在的風(fēng)險，并提出防范措施；當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，第一時間掌握控制情況；風(fēng)險發(fā)生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風(fēng)險帶來的損失降到最低。全面預(yù)算管理機(jī)制還可以初步預(yù)測公司下年度的經(jīng)營情況，根據(jù)預(yù)算結(jié)果，公司對未來的經(jīng)營計劃進(jìn)行或大或小的調(diào)整，對于風(fēng)險預(yù)先防范或控制風(fēng)險出現(xiàn)的環(huán)節(jié)，從而對風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)避和化解。

2.目前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的問題

2.1全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不夠健全

由上文可知，房地產(chǎn)公司的項目運作并非單行，而是多重開展，因此是復(fù)雜而多關(guān)聯(lián)的，所以房地產(chǎn)公司在預(yù)算方面有著一定的工作難度，并且當(dāng)前并有一套成文的國家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，來標(biāo)配不同類型的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司對產(chǎn)品或運營項目的預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性偏離了實際情況。

2.2全面預(yù)算管理制度不夠完善

目前我國的房地產(chǎn)公司建立起的公司內(nèi)的全面預(yù)算管理制度仍處在初級階段，存在著許多未完善的問題，系統(tǒng)的預(yù)算組織還沒有建立，沒有一套科學(xué)高效的管理體制，專門獨立的監(jiān)督機(jī)制和監(jiān)督組織也沒有設(shè)立，這一系列的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能按照預(yù)算編制的目標(biāo)實行工作考核，影響了全面預(yù)算管理制度的職能的發(fā)揮。

2.3低水平戰(zhàn)略管理制約整體戰(zhàn)略目標(biāo)

戰(zhàn)略管理是根據(jù)公司定下的公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而同步進(jìn)行的，保證公司的政策的貫徹和目標(biāo)的實現(xiàn)，并在實施過程中對公司內(nèi)外進(jìn)行動態(tài)管理。然而目前許多房地產(chǎn)公司缺乏長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，對于公司外部環(huán)境的變化沒有掌握到點，沒有及時對外部環(huán)境的變化進(jìn)行分析，制定新的經(jīng)營策略，發(fā)掘新的運營風(fēng)險，公司的戰(zhàn)略管理仍是傳統(tǒng)模式，用年度全面預(yù)算管理來支配項目資金的調(diào)度，沒能跟隨變化的市場環(huán)境及時變換管理政策，也沒有統(tǒng)籌全局來管理公司內(nèi)部，調(diào)整公司的運營手段。對于公司內(nèi)部的運作，戰(zhàn)略管理并沒有落實到實處，與公司的實際運作脫離，而公司內(nèi)部也沒有重視戰(zhàn)略管理，對于戰(zhàn)略管理措施的調(diào)整沒有及時反饋實時資訊。由于以上的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略管理很難與全面預(yù)算管理并行，公司未能及時發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的各種問題，以至于問題堆積多發(fā)，全面預(yù)算管理的實施缺少有力的監(jiān)督機(jī)制，大大降低了全面預(yù)算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

2.4缺乏有效的資金鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目的運營往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長，期間資金的投入是持續(xù)性的，資金鏈一旦出現(xiàn)問題導(dǎo)致中斷，將使整個項目功虧一簣。因此，房地產(chǎn)公司中的資金鏈管理是公司全面預(yù)算管理中的重點。目前房地產(chǎn)公司的資金來源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產(chǎn)公司需要支付的融資費用不斷上升。而在資金的使用過程中，房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)張規(guī)模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費了公司的大量成本費用。房地產(chǎn)公司中缺乏科學(xué)的成本控制體系，項目運營的費用支出往往超出計劃預(yù)定，浪費了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產(chǎn)公司中普遍出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)惡化的問題，為了處理公司內(nèi)部因為各種體系缺陷或管理不嚴(yán)而出現(xiàn)的問題，財務(wù)費用也隨之不斷上升，在經(jīng)歷過金融海嘯、國家調(diào)控和對房地產(chǎn)的約束政策出臺之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產(chǎn)的庫存高企，使得公司的資金無法回流，資金鏈無法閉合持續(xù)流通。

2.5績效考核制度收效甚微

而多數(shù)房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理考核是傳統(tǒng)的業(yè)績考核體系，以員工達(dá)到的財務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而非針對財務(wù)指標(biāo)的評價，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監(jiān)管實行，考核部門工作不嚴(yán)格，考核內(nèi)容曖昧，考核工作沒有定期開展，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)，公司全體人員的績效考核不能全面進(jìn)行。公司人員參與的意識不強(qiáng)，導(dǎo)致績效考核制度在全面預(yù)算管理中收效甚微。

3.對于全面預(yù)算管理機(jī)制的改善建議

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理理念

第一，房地產(chǎn)公司要樹立預(yù)算的法律效力意識。房地產(chǎn)公司的一切經(jīng)濟(jì)行動都應(yīng)該以公司定下的運營目標(biāo)為核心，以此為前提進(jìn)行預(yù)算工作。當(dāng)預(yù)算工作完成后，要制定好完善的規(guī)劃，并分配好公司內(nèi)各組織各部門的準(zhǔn)確工作，明確分工，要求公司全體嚴(yán)格按照預(yù)算計劃進(jìn)行工作，提升公司的預(yù)算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識，動員公司上下參與到全面預(yù)算管理的工作中去，統(tǒng)一人員的管理和預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)前面預(yù)算管理機(jī)制的職能的發(fā)揮效力；第三，公司的上層領(lǐng)導(dǎo)要對公司的預(yù)算工作投以重視，支持公司的全面預(yù)算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時能穩(wěn)定公司的人員，起到激勵與約束的作用。

3.2完善預(yù)算管理制度

公司的管理必須有制度為依據(jù)，因此對于全面預(yù)算管理工作的開展，必須首先要健全完善好全面預(yù)算管理機(jī)制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標(biāo)，是以利潤為主，明確機(jī)制參與人員的權(quán)責(zé)，將全面預(yù)算管理機(jī)制的細(xì)節(jié)條目清晰列明，界定好預(yù)算制度的目標(biāo)、編制、匯總、審核、執(zhí)行與管理，定期要求執(zhí)行人員報告業(yè)績和公司情況差異，定期對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核，根據(jù)公司的實際發(fā)展情況微調(diào)預(yù)算目標(biāo)。根據(jù)全面預(yù)算管理機(jī)制，制定參與人員的考核制度與標(biāo)準(zhǔn)，定時對參與人員進(jìn)行績效考核，提高參與人員的工作嚴(yán)謹(jǐn)度和積極性。同時建立一套房地產(chǎn)項目會計核算科目體系，作為財務(wù)會計依據(jù)，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標(biāo)準(zhǔn)。

3.3加強(qiáng)資金鏈的管理

房地產(chǎn)公司要學(xué)會多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問題，在合法合規(guī)的情況下適當(dāng)引入外資。其次要搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺，促進(jìn)公司內(nèi)部以及業(yè)內(nèi)的友好信息流通，日常的基礎(chǔ)管理工作在網(wǎng)絡(luò)平臺上進(jìn)行，減少管理成本，方便管理手續(xù)，并在公司內(nèi)部建立起資金的數(shù)據(jù)庫，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時向上填報，方便預(yù)算管理人員能及時掌控公司資金的流向。同時要詳細(xì)規(guī)劃資金的使用配置，強(qiáng)化資金鏈的良性循環(huán)。

4.結(jié)語