國有土地上征收補償辦法精選(九篇)

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第1篇：國有土地上征收補償辦法范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國城市化快速發(fā)展的同時，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設(shè)的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進程未來發(fā)展的重點將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規(guī)定，將是下一步國家針對城市開發(fā)建設(shè)工作要重點研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌鼋灰走^程中，提供專業(yè)的房屋市場價值評估結(jié)果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實現(xiàn)，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強勢，房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場價值評估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補償要求。政府為推進工作，只能調(diào)高評估標(biāo)準(zhǔn)或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評估，首先應(yīng)對兩種權(quán)屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》，國有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權(quán)人擁有對房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當(dāng)中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產(chǎn)的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評估的收益法角度看，兩個村小產(chǎn)權(quán)房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規(guī)出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價和宅基地區(qū)位補償價進行補償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規(guī)定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設(shè)成本的方式進行了評估。

房屋區(qū)位補償價是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價值。宅基地區(qū)位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補償計算公式：宅基地區(qū)位補償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

第2篇：國有土地上征收補償辦法范文

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

 

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設(shè)需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務(wù)院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項目建設(shè)需要，對相關(guān)地塊實施綜合改造，并對改造區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項目建設(shè)區(qū)域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準(zhǔn)）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u估價再給予15%的貨幣補助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發(fā)放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產(chǎn)市場購置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購房證明》向征收部門結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關(guān)政策補助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計發(fā)兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌鲎赓U情況確定），計發(fā) 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（2）臨時安置補助費：工業(yè)及參照工業(yè)類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補助；依據(jù)被征收單位有效的營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設(shè)備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調(diào)試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發(fā)按時簽約搬遷獎。

第3篇：國有土地上征收補償辦法范文

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設(shè)工程等房屋征收項目嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)；保證了被征收人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。

對于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領(lǐng)導(dǎo)及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強制拆遷。

1．及時成立征收部門明確工作職能。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構(gòu)編制委員會于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號文件通知，將縣房產(chǎn)局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質(zhì)為正科級全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責(zé)全縣規(guī)劃范圍內(nèi)征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調(diào)與管理；主要承擔(dān)《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標(biāo)準(zhǔn)、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內(nèi)調(diào)查的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建計劃項目列入市、縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣政府常務(wù)會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府?？h人民政府組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布。縣人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內(nèi)容包括房屋征收與補償方案和行政復(fù)議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟性和社會穩(wěn)定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應(yīng)遵循決策民主，程序正當(dāng)，結(jié)果公開的原則。房屋征收評估機構(gòu)的確定由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導(dǎo)，工作協(xié)調(diào)的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責(zé)任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設(shè)工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領(lǐng)導(dǎo)非常重視，廣大人民群眾也非常關(guān)注。房屋征收與補償工作人員嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發(fā)揚敢于負責(zé)、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭當(dāng)建設(shè)先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領(lǐng)導(dǎo)親自出面，力爭達成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協(xié)議。

4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設(shè)工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經(jīng)過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設(shè)工程所剩約2戶正在協(xié)調(diào)之中。我縣對于已經(jīng)辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規(guī)定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經(jīng)驗，建議上級業(yè)務(wù)主管部門要定期對我們業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。

2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓(xùn)班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念和以人為本思想。

（二）進一步規(guī)范房屋征收程序。認真總結(jié)房屋征收工作經(jīng)驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風(fēng)險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監(jiān)察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，堅決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。

第4篇：國有土地上征收補償辦法范文

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作進行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。

（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實利益與長遠利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風(fēng)險評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風(fēng)險評估初步報告。

（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組，對提供的項目風(fēng)險評估初步報告進行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。

（四）作出評估報告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險評估報告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風(fēng)險評估報告。

第六條評估報告的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項目符合各項規(guī)定的認可材料或批準(zhǔn)文件等。

（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：

1、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規(guī)。

2、補償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實。

3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風(fēng)險防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結(jié)論。

第七條項目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。

第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。

第5篇：國有土地上征收補償辦法范文

一、土地征收實施主體

凡在我市行政區(qū)范圍內(nèi)開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負責(zé)實施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經(jīng)營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應(yīng)以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。

2、對特定區(qū)域內(nèi)其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構(gòu)實施土地征收。

二、征地補償標(biāo)準(zhǔn)

市政府委托的各征地機構(gòu)可根據(jù)《省人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于調(diào)整耕地年產(chǎn)值和征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《市人民政府關(guān)于城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見》、《市人民政府關(guān)于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。

1、實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標(biāo)準(zhǔn)（不含地上附著物補償費）按區(qū)片綜合地價執(zhí)行，地上附著物補償費按《區(qū)片綜合地價區(qū)域外征地補償標(biāo)準(zhǔn)》的地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、城市建設(shè)用地范圍內(nèi)但不在實施區(qū)片綜合地價區(qū)域內(nèi)征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)，按被征收土地類別標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。

3、城市建設(shè)用地范圍外征收土地補償標(biāo)準(zhǔn)：按征收區(qū)域內(nèi)所確定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算，具體征地標(biāo)準(zhǔn)詳見附表。

注：城市建設(shè)用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規(guī)劃予以確定。

4、征用國有農(nóng)、林業(yè)、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標(biāo)準(zhǔn)，向土地使用權(quán)人支付征地補償費用。

5、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補償安置辦法

第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應(yīng)按國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。

第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的，其征收補償費，按重置價格并結(jié)合成新程度予以確定。具體標(biāo)準(zhǔn)參照市建設(shè)、物價主管部門的房地產(chǎn)交易行情執(zhí)行。

三、回撥（留用）地適用范圍及標(biāo)準(zhǔn)

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，征收農(nóng)民集體土地用于商服、住宅等經(jīng)營性開發(fā)用地的，回撥被征收農(nóng)民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織支付?；負艿鼗負苊娣e大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應(yīng)面積回撥，其他原則上應(yīng)以地塊規(guī)劃指標(biāo)折算成相應(yīng)建筑面積方式予以回撥；征收農(nóng)民集體土地用于工業(yè)、重點工程、公共管理與公共服務(wù)用地等用途的，原則上不給予回撥地。

四、嚴(yán)格土地征收工作經(jīng)費范圍和標(biāo)準(zhǔn)

市政府委托的專門征地機構(gòu)在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助征收的，可按下述標(biāo)準(zhǔn)，由市政府委托的專門征地機構(gòu)按征收土地的用途和面積向協(xié)助征地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府支付征地工作經(jīng)費：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等經(jīng)營性用地和工業(yè)用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為3000元/畝。

2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。

3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為1000元/畝。

（二）征收土地用于公共管理與公共服務(wù)用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經(jīng)費支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝。

第6篇：國有土地上征收補償辦法范文

一、調(diào)查

（一）區(qū)政府在作出房屋征收決定前，組織規(guī)劃、住建、國土、房屋征收、城市管理、公安、監(jiān)察、宣傳等有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。各有關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好調(diào)查、認定和處理工作。被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道協(xié)助做好相關(guān)工作。

（二）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布未經(jīng)登記建筑的調(diào)查公告。公告應(yīng)當(dāng)載明調(diào)查的范圍、時間、方式、內(nèi)容等。

（三）調(diào)查內(nèi)容主要包括未經(jīng)登記建筑的建設(shè)時間、地址、用途、面積、結(jié)構(gòu)、所有人等情況。

（四）調(diào)查工作以入戶調(diào)查、實地測量為主，查閱檔案為輔。

二、認定

（一）對未經(jīng)登記建筑的認定應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1、被征收房屋已登記的建筑面積、用途的認定，以房屋所有權(quán)證記載的面積和用途為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未記載的或者記載的與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn)。

2、已取得房屋所有權(quán)證的房屋，翻建、改建、擴建而未辦理變更登記的，能夠提供有效的建筑工程規(guī)劃許可證件并經(jīng)規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積、用途，結(jié)合房屋現(xiàn)狀、原房屋所有權(quán)證登記內(nèi)容區(qū)別不同情況予以認定；未取得建筑工程規(guī)劃許可證件的，按原房屋所有權(quán)證記載的建筑面積和性質(zhì)，以現(xiàn)有結(jié)構(gòu)予以認定。

3、已建成房屋未辦理初始登記的，能夠提供有效的土地使用權(quán)證明文件和建筑工程規(guī)劃許可證件，并經(jīng)規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積和用途登記。

4、已建房屋能夠提供原鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在前頒發(fā)的《私房準(zhǔn)建證》和有效土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，但未辦理初始登記的，經(jīng)國土、規(guī)劃部門認定后，房管部門按認定的土地、建筑面積和用途登記。

5、房改房屋的面積認定按市房改政策執(zhí)行。

（二）對私有庭院式住宅房屋的土地認定應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1、被征收房屋的土地使用面積，以有效的土地使用證登記面積為準(zhǔn)。被征收居民應(yīng)當(dāng)提供土地使用權(quán)證等相關(guān)文件，不提供的，以國土部門核查的土地檔案為準(zhǔn)。

2、被征收人能夠提供國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件但未申請取得土地使用證的，在實地核實的基礎(chǔ)上，依據(jù)用地批準(zhǔn)文件，認定合法用地面積。

3、被征收人既沒有土地使用證，也不能提供土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，屬漏辦證的，由國土部門根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）居委會出具的權(quán)屬證明，經(jīng)調(diào)查宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議，經(jīng)公告無異議的，認定合法土地面積并出具法律文書。

4、被征收人不能提供《土地使用權(quán)證》、《規(guī)劃許可證》或《房屋所有權(quán)證》等有效證件，被征收房屋已建成但未登記的，結(jié)合其土地取得方式、建設(shè)事由、建筑年限等因素，由國土、規(guī)劃、房管部門做出認定。凡認定為違法占地的，由國土部門出具違法占地認定意見。凡認定為違法建筑的，由規(guī)劃部門出具違法建筑認定意見。

（三）被征收人不能提供土地、規(guī)劃或房產(chǎn)等有效證件，且有下列情形之一的，認定為違法占地、違法建筑：

1、占用鐵路、公路沿線兩側(cè)控制范圍土地建設(shè)的；

2、占用道路、廣場、綠地、城市公園、停車場、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊進行建設(shè)的；

3、占壓地下管道、管線設(shè)施進行建設(shè)的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道進行建設(shè)的；

5、在批準(zhǔn)臨時使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的；

6、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地進行建設(shè)的；

7、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地進行建設(shè)的；

8、區(qū)政府凍結(jié)區(qū)域建設(shè)通告后，在凍結(jié)區(qū)域內(nèi)進行的各種建設(shè)行為；

9、超過批準(zhǔn)期限或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑；

10、違反文物保護法律法規(guī)，在文物保護單位的保護范圍、建設(shè)控制地帶范圍內(nèi)進行建設(shè)的；

11、其他嚴(yán)重影響城市容貌、城市規(guī)劃的違法建筑。

（四）2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權(quán)證》證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行認定，不再進行土地分割。

2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權(quán)證》證載總建筑面積容積率小于1.0，共用一個自然院落的，由房屋所有權(quán)人協(xié)商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協(xié)議的，由國土?xí)〗?、?guī)劃、城管等部門和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照實際測量予以認定。

（五）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將認定結(jié)果書面通知被征收人，并在征收范圍內(nèi)進行公示，公示時間不得少于7日。

（六）被征收人或利害關(guān)系人對認定結(jié)果有異議的，可以在公示期滿3日內(nèi)向房屋征收部門提交書面申請，并提交相關(guān)證明材料。房屋征收部門自被征收人提交材料之日起7個工作日內(nèi)予以書面回復(fù)。

三、處理

（一）對認定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法占地、違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

（二）對被認定為嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的違法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未自行拆除的，城管部門依法組織拆除。

四、法律責(zé)任

（一）被征收人應(yīng)當(dāng)配合未登記建筑的調(diào)查、認定和處理工作。對采用暴力、威脅等手段阻礙調(diào)查、認定和處理工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。

（二）紀(jì)檢、監(jiān)察、財政、審計等部門對本意見的執(zhí)行情況予以監(jiān)督。對有關(guān)部門及其工作人員履行職責(zé)中出現(xiàn)的問題，由紀(jì)檢、監(jiān)察部門責(zé)成相關(guān)部門核定糾錯，對、弄虛作假的，移交紀(jì)檢、監(jiān)察機關(guān)查處，責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人，依法予以處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。

五、其他問題

（一）本意見適用于我區(qū)國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理工作。

第7篇：國有土地上征收補償辦法范文

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第8篇：國有土地上征收補償辦法范文

一是拆遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償?shù)龋?/p>

二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失；

三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

【法律依據(jù)】

第9篇：國有土地上征收補償辦法范文

關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機制

隨著城市的日益發(fā)展，為了實現(xiàn)對土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的而進行的拆遷。由于對拆遷的法律性質(zhì)認識不清同時又缺乏公開透明的監(jiān)督機制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見諸報端，極大地影響了社會主義法治建設(shè)和社會的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動，國務(wù)院于2011年1月21日公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，同時廢止了2001年6月13日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場機制下運作提供了保證。

一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷

區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場機制下的前提。因為公益性拆遷屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達不成安置補償協(xié)議時可申請政府拆遷管理部門作出安置補償裁決，原拆遷管理條例賦予了安置補償裁決行政強制執(zhí)行與司法強制執(zhí)行的效力，若該裁決錯誤，強制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請求國家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達不成安置補償協(xié)議的，拆遷人沒有強制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對其提起民事訴訟要求民事賠償。對于補償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定是：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補償是在市場的供求機制下，由拆遷雙方自愿達成，因此在實踐中，公益性拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟路徑有著極大差別，因此作為市場活動的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護正常的市場秩序及社會的穩(wěn)定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善。《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！边@就在實體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對“政府實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋，同時要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在程序法上也進行了若干設(shè)置以加強被拆遷人的參與，例如征收補償方案應(yīng)征求公眾意見，需要時應(yīng)組織聽證會、市縣級政府對征收決定應(yīng)作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等。但是筆者認為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補償方案可進行聽證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進行聽證，被拆遷人對非以公共利益為直接目的的建設(shè)項目應(yīng)享有異議權(quán)。

上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無法完成。浦東新區(qū)法制辦負責(zé)人稱其為“公益項目拆遷”，居民認為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補償差價高達1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場所，其進行的是商業(yè)經(jīng)營行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利空間，對于拆遷項目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。

二、建立以市場為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補償機制

1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機制

首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項目的立項、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動向被拆遷人進行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。

其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評估之中。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第7條規(guī)定：“拆遷評估機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。”筆者認為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評估。因此，拆遷評估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評估機構(gòu)，評估報告共同作為談判依據(jù)。

最后，商業(yè)拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第3條規(guī)定：“搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！惫P者認為以上費用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對應(yīng)的法律法規(guī)沒有同步進行修改，沒有體現(xiàn)對商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機關(guān)應(yīng)盡快對相關(guān)法律法規(guī)也進行修訂，以保持法律體系的一致性。

2.改革拆遷許可制度

在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進行，行政機關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請拆遷許可，同時拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。

3、健全司法救濟途徑

司法是權(quán)利的最后屏障。我國人民法院依法獨立行使職權(quán)，不受行政機關(guān)、社會團體以及個人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實體權(quán)利最有力的救濟手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。

參考文獻：

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3、王樹林、劉占生.最新全國房屋拆遷實用法規(guī)政策詳編.北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2005.