征收土地補償辦法精選(九篇)

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第1篇：征收土地補償辦法范文

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國家采取了很多措施來保障農民權益的實現(xiàn)，如建立征地補償標準協(xié)調裁決機制，征收土地確保農民之請確認、開展百日行動查處違法占地、健全嚴格征地審查報批程序、制定土地區(qū)片最低價等，這些措施使農民權利保障得到進一步的深化細化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農民土地維權行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。

土地問題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學者認為應當歸根于征收土地過程中土地審批及實施的違法，對此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過程中確實存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認程序沒有認真履行在報批中呈報材料一書四方案過于的簡單不符合要求；土地征收后沒有依法公告和履行登記程序；沒有按照國土資源聽證規(guī)定召開聽證會聽取群眾的意見；打著公共利益的旗號肆意征收集體土地；截留征地補償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴重的損害了法律的權威侵害了失地農民的利益。但是最近在國土資源部一直嚴格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動之后地方政府征收土地呈報的程序不敢嚴重、明顯的違法，特別是截留農民征地補償款這一行為已經大幅度的減少了，一般情況地方政府都會制定征收集體土地補償安置的辦法和征收土地補償?shù)膮^(qū)片最低價格，由于法律制度的逐步健全，截留補償款的問題已經很少發(fā)生了，可以說很多地方征收農民土地進行的補償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問題根本沒有得到解決，原因何在？

筆者認為地方政府在呈報和審批過程中存在違法性，對于農民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關系農民的切身利益的問題。引發(fā)農村土地糾紛的根本原因征收土地對農民的補償標準，即土地被征收后農民能夠得到多少的補償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

二、我國現(xiàn)有的征地補償制度。

關于現(xiàn)行的征地補償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對于征地補償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>

關于征地補償如何分配，對于地上附著物和青苗補償、安置補助費在法律和實際操作中沒有爭議，應當屬于失地農民。但是對于土地補償費我國現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。”國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定“土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置?！?/p>

集體土地被征收其土地所有權屬于農村集體經濟組織這是沒有問題的，土地管理法規(guī)定歸農村集體經濟組織所有也是按照土地所有權進行規(guī)定的，但是就集體財產應當如何分配并不是集體經濟組織自由支配，而是必須按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則進行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農戶，20%分配給集體經濟組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進行支配。

三、土地糾紛產生的根本原因。

從法律的規(guī)定和征地實踐來看，這種征地補償制度并不是按照土地的市場價格對農民進行補償，而僅僅是對征收土地給農民造成的直接損失進行的補償，這樣的補償制度對于農民失去土地而間接產生的一切經濟損失是不予補償?shù)模诜▽W界這種補償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補償原則，這種不完全的補償制度對于農民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權限和程序將農民集體所有的土地征收為國家所有，這就決定了我國征收土地的行為屬于國家征收行為，而不是一種市場交易行為，不會按照標的物具有的價值來進行補償?shù)?，即法律授權政府可以低于正常價值的標準將農民集體所有的土地變成國有，將農民正合法享有的土地使用權終止并轉讓到他人手中。

該原則從強調“所有權的社會義務性”觀念出發(fā)，認為財產權因負有社會義務而不具有絕對性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對財產權的剝奪，它已超越了財產權限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準許財產權的剝奪，使財產權的保障成為一紙空文。

（一）、地方政府土地財政現(xiàn)象嚴重。

在法律授權為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時。我國土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。”即在土地出讓金百分之七十屬于地方政府財政，在發(fā)達地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財政預算外收入的最主要來源。土地收入除了增加政府預算內和預算外收入，各個部門可以借此征收土地規(guī)費，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經將賣地作為自己的主要財政收入，我們稱之為“賣地財政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時披露“每年可以向農民征收多少土地是由國家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來確定的，比如在金融危機暴發(fā)以前，正常年景下，國務院審批的對各省可以使用的建設用地大約是400萬畝，其中有280萬畝是要征用農民的土地。今年由于情況特殊，應對金融危機，保增長，各地的建設規(guī)模就比較大，所以今年針對這樣的情況，國務院批準的建設用地總量是630萬畝，其中315萬畝是要征用農地的?！?。其實在國家控制指標外很多地方政府為了增加財政收入大量的超標占地，未批先占的行為時大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴重。

并且對于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財政收入也不會納入財政預算，這一定程度上增長了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設，導致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長，對于這些行為農民是非常反感和憤怒的。

（二）、征地補償款與國家土地出讓金相差太大，集體土地的價值不能平等交換。

以耕地年產值來確定的補償標準不能正確的實現(xiàn)土地的價值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權是一種受限的所有權，農民集體自己無權對其進行處分，只有作為非所有人的國家才有權進行處分，這一規(guī)定一方面維護了我國集體土地的穩(wěn)定，但同時也限制了集體土地價值的實現(xiàn)，將集體土地大量限制在農用地范圍上時，以用途來確定征收土地的補償標準實際上不符合平等公平的原則。農民在土地被征收時其得到的補償一般在2—5萬元人民幣以內，但當這些土地轉變?yōu)閲型恋剡M行出讓時其價格達到了幾十萬甚至幾百萬，這樣的明顯的差價使農民難以接受。

（三）、地方政府在征地過程中的行為與法律不一致，法律對地方政府沒有產生限制作用，這進一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物權法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實中大量被征收的土地是用于房地產等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當然不能歸類公共利益。而且在實施征地方案時地方政府對于農民的反抗往往沒有足夠的耐心來協(xié)調和解決。在有些地方常常會出現(xiàn)農民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機關成為處理人民內部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴重。

一方面地方政府大搞土地財政、一方面征地補償不合理，同時有些地方在征地過程中采取強制征收的措施，對群眾思想和民生問題沒有足夠的重視，使土地問題越來越顯得嚴重。

四、對于處理土地糾紛的建議。

對我國土地糾紛的處理問題，總理曾發(fā)表過觀點。在承諾農民的土地經營權永遠不變的同時指出，必須對那些被占用土地的農民給予應有補償，其中“土地出讓金主要應給予農民”。昨日，他在十屆人大四次會議結束后舉行的記者招待會上，作出如上表述。簡明扼要地陳述了“堅定不移地推進改革開放”的觀點。他稱，中國政府面對新的任務，需要更加清醒、更加堅定、更加努力。他進一步解釋，更加堅定是指“要堅定不移地推進改革開放，走有中國特色社會主義道路。”他表示，前進中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒有出路”。英國金融時報一位記者問道，如何讓中國農民更好地實現(xiàn)土地價值，抵御非法侵占。表示，中國農民問題的核心是土地問題，中國農村實行家庭承包經營，土地屬于集體，但生產和經營權屬于農民。對此，他認為，“這是一大特點，也是一大優(yōu)勢”。隨后，他論述了如何保障農民的土地經營權。對此，他使用了一組排比句：必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農民對土地生產經營的自，占用農民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農民土地的人。

總理客簡明的話語，其實已經客觀的為我國土地問題解決指明了方向。結合總理的觀點和當前土地問題產生的根源，筆者以為解決土地問題應從以下三個方面著手。

一、提高失地農民的征地補償標準，改變以往以耕地年產值來確定補償標準的原則，在征地補償中要充分農民集體對集體土地的所有權。

二、限制征收土地的條件，建設項目使用土地的應通過政府主導和監(jiān)督下與農民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時方可采取征收這種國家強制手段。

三、對地方政府征地進行有效的監(jiān)管，嚴格履行征收土地審批制度，對征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

四、土地出讓金應上繳國家財政，以減少地方搞土地財政的源頭，由國家建立各地失地農民保障基金，征收集體土地所得到的土地土地出讓金應全部用于失地農民。

筆者作為一名專門辦理土地案件的律師，從法律角度對土地問題解決提出自己的觀點，由于種種客觀原因及主觀思考能力的限制，期間有不足和粗陋之處，望讀者能幫忙指正，不甚感謝。

希望本文對我國愈演愈烈的土地糾紛得以根治，能夠有所幫助。

參考文獻及新聞：

1、《答中外記者問：土地出讓金應主要給農民》。

2、《陳錫文:征地制度改革總方向是縮小征地范圍提高補償標準》

3、閆鳳翥《試論征收土地補償制度設計的成本效益分析》。

第2篇：征收土地補償辦法范文

一、關于征地補償標準

（一）統(tǒng)一年產值標準的制訂。省級國土資源部門要會同有關部門制訂省域內各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。

（二）統(tǒng)一年產值倍數(shù)的確定。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產值倍數(shù)，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內確定；按法定的統(tǒng)一年產值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。

（三）征地區(qū)片綜合地價的制訂。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。制訂區(qū)片綜合地價應考慮地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟洕l(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

（四）土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置。

二、關于被征地農民安置途徑

（五）農業(yè)生產安置。征收城市規(guī)劃區(qū)外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農業(yè)生產。

（六）重新?lián)駱I(yè)安置。應當積極創(chuàng)造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。

（七）入股分紅安置。對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。

（八）異地移民安置。本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。

三、關于征地工作程序

（九）告知征地情況。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

（十）確認征地調查結果。當?shù)貒临Y源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

（十一）組織征地聽證。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。

四、關于征地實施監(jiān)管

（十二）公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項?？h（市）國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。

第3篇：征收土地補償辦法范文

關鍵詞：征地補償；未來性；可增值性

中圖分類號：D913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我國征地補償制度存在的問題

目前我國征地補償制度存在多方面的缺陷，并在實際征地中引發(fā)一系列社會法律問題。這里以廣州大學城的興建為例。

廣州大學城的興建，被認為是廣東省教育事業(yè)發(fā)展的一個新的里程碑。然而，在發(fā)展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅逐原住民為代價，而一度的強拆強遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學城多塊土地被拍賣，皆被開發(fā)者高價取得，此事件更是引起軒然大波?！稄V州市番禺區(qū)廣州大學城項目征地拆遷補償安置辦法》規(guī)定，“按房屋類型，補償標準從400元到850元/平方米。村民們獲補償款項的雖按照征用耕地補償標準的最高限計算，但每戶拆遷補償亦不過10.92萬元，按時搬遷拆房獎勵10.08萬元，人頭獎勵6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補償款僅為27.66萬元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進行出賣，拍賣價格竟為征收價格的近10倍，達到每平方米價格7 000多元的高價。而今，大學城商業(yè)南區(qū)于2012年7月拆除，建設空氣質量監(jiān)測站。作為一個公共利益需要的設施，竟然要拆除原有的商業(yè)中心以得到空地建設；更諷刺的是，在即將拆除的商業(yè)中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設中的商品房。

廣州大學城被拆遷后，如今只剩下4個保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農民除少部分加入學校的物業(yè)管理工作中，其余大多數(shù)人卻不得不遠走他鄉(xiāng)，外出另謀生路，長遠生計成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補償性的價格征收土地，而后通過出讓，轉手天價拍賣大學城土地；大學城具有的優(yōu)越配套設施和濃厚人文氛圍，這正是開發(fā)商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學城建設帶動房地產發(fā)展”。

無論是借著公共利益的名頭進行征地，又或是確實為公共利益征地而后變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在我國這類情況屢見不鮮。之所以出現(xiàn)這種情況，是由于我國目前對土地用途并沒有做出具體明確的區(qū)分，這樣就導致了在征地與土地出讓二者之間價格的不均衡，存在著巨額的利潤空間，從而使得政府與開發(fā)商聯(lián)手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農民卻只是獲得極少的補償款。

二、我國目前征地補償?shù)默F(xiàn)狀

按照《土地管理法》的規(guī)定，集體土地被國家征用后，相關補償費用則包括耕地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。“其中征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍?！钡?，“每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍?！?/p>

有些學者對這種人為降低補償標準的做法大為批評，認為應該按照等價交換的原理來計算補償費用，目前的補償費并不能體現(xiàn)土地的真正價值；而農民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補償，“按照我國東部地區(qū)一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實際價值，損害了原土地所有人的經濟利益……改革開放以來低價征用農民的土地，至少使農民蒙受了2萬億元的損失”。

我國集體土地征用補償制度采用的是一次性貨幣補償制度。這種一次性補償方式沒有考慮到土地對于被征地農民的長期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補償標準制度，體現(xiàn)土地的實際價值與預期價值，確保被征地農民的未來生計，就成為了一個重大而復雜的問題。

對此，有些學者將此問題用土地補償標準的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。

三、征地補償標準的未來性概述

征地補償標準的未來性，應該與土地現(xiàn)有價值和補償?shù)囊淮涡韵鄬囊粋€概念。其含義是土地征用的補償標準不應僅僅衡量被征土地的現(xiàn)有價值，還應充分考慮土地未來的可增值空間，體現(xiàn)出土地的未來價值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預期的未來價值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農民的未來生活保障問題。

（一）有關學者的觀點

我國從20世紀90年代開始，就有很多學者對征地實踐中存在的問題進行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據(jù)并據(jù)此構建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補償?shù)膯栴}是眾多問題中的關鍵點，有很多學者就此發(fā)表過不同的意見，特別是就土地的未來價值或預期收益來衡量補償標準這一問題上，更是眾說紛紜。

黃賢金等認為，“隨著市場經濟的發(fā)展，客觀上要求土地作為商品，其價值由市場來確定。”[3]由此，征地補償費應參照被征土地的市場價格來確定；應改變國家現(xiàn)有按被征土地原用途確定補償標準的制度，而按土地的預期收益來確定。

鐘水映等學者也認為，現(xiàn)行補償標準沒有體現(xiàn)土地的真正價值，不能體現(xiàn)農民對土地的長期收益，也不能全面體現(xiàn)“土地產權關系”，從而造成征地過程中的經濟利益分配不均衡，從而引發(fā)各種社會矛盾；其建議在征地時應按照等價交換的市場原則進行，體現(xiàn)土地的可增值性，從而確定征地補償標準[4]。

當然，也有學者對此持有不同的觀點。

以周誠代表的學者就不認同，其認為，以土地的市場價值進行補償不盡合理，理由是土地增值區(qū)分為自力增值和外力增值兩種情況。“農地轉非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對土地進行投資的結果，而是來源于整個社會，那么增值應該歸公。”[5]就此，征地補償只能按土地的原用途進行補償。

孫計川認為，“征地補償標準應當是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益。”[6]即認為征地補償應立足于土地原用途，而不應包括土地未來可能的收益。

在上述兩種觀點中，筆者贊同第一種觀點，即征地補償應當體現(xiàn)土地的未來預期收益，即具有未來性。本文將從理論和實踐兩個方面分別進行論述。

（二）理論基礎及其現(xiàn)實依據(jù)

1.公平補償?shù)脑瓌t

在實踐中，政府在征用農民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉讓給使用方，在這一過程產生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補償款。如上述提到的大學城的“地王”；滬寧高速的土地補償費僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝。農村集體土地在被征收后，土地的性質將發(fā)生轉變，這過程產生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實際上是剝奪了農民對其土地享有的預期利益，違背了公平原則。因此，應確定征地補償標準的未來性，立足于土地的預期利益，通過某種制度的設計使被征地的農民也能夠分享到這一可期待的利益，對被征地農民進行公平合理的補償。

2.保障農民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長期可持續(xù)的。在正常的環(huán)境下，農民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國家征收，即使農民得到了一部分的補償，但并不能真正填補其對土地的預期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，這里我們可否理解為只補償了農民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國家剝奪了嗎？而當農民在投入大量精力與金錢對土地進行改良后，預期利益與補償費的反差將尤為強烈。因此目前這種補償標準并不能彌補農民對土地未來持續(xù)收益的預期，應通過制度的設計來保障農民的可預期利益。

3.土地的社會保障功能

在我國，集體土地尤其是耕地有一個顯著特點：承載了農村的社會保障功能。在目前農村社會保障體系尚未完善的前提下，耕地所產生的糧食就成了就直接的社會保障。我國農民的心態(tài)其實很簡單，只要有飯吃，將生活地很安穩(wěn)。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩(wěn)的生活；而一旦大量的農民涌入城市，又將導致其他的社會問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現(xiàn)實問題，保障被征地農民的未來生計，體現(xiàn)原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現(xiàn)出來。

4.國外的相關立法

世界上的一些國家在規(guī)定土地補償標準時，其關注的不只是土地的現(xiàn)有價值，還包括未來預期的增值。如美國在征地補償方面采用的是公正補償原則，其補償標準則是以征用時的市場價格為計算標準：包括被征用土地現(xiàn)有的價值和土地可預期、可預見的未來價值；除此之外，還補償相鄰土地所有者因征收所受到的損失。法國采用的是公平補償原則，簡單地說，其要求的是被征收者并不因為征收而受到損失，也沒有因為補償而獲利。

四、土地的未來利益作為征地補償標準的實現(xiàn)――以現(xiàn)實存在的做法為依據(jù)

總體來看，要在征地補償標準中加入未來性的制度設計，就必須拋棄現(xiàn)有的一次性貨幣補償?shù)淖龇āＴ趶娬{公平補償?shù)幕A上，將農民對土地的預期收益轉化成一種新的存在方式，讓農民不會因為土地被征用而失去對土地的可期待利益；而要想實現(xiàn)這種轉化，必須采取新的土地征用補償方式。

近年來，各地在征地實踐試點中都采取了一些新的補償方式，并取得了一些較為成功的經驗。這些補償方式，都較為成功地將農民對土地的長期收益轉化為新的方式，保障著農民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對有關試點進行歸類總結，記述如下。

（一）股權補償

股權補償，指的是農民的土地在被征用的時候，并不直接支付補償款，而是將該土地補償款參與入股經營，以每年的經營收益進行分紅。這種模式直接將土地的預期收益轉化為每年的分紅，從一定程度上看，農民并沒有因為征地而失去其長期利益，有效地保障了農民（下轉130頁）（上接127頁）的根本利益。

最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區(qū)青口鎮(zhèn)的土地合作社，其對本鎮(zhèn)內被征收的土地進行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價入股”，每年進行分紅。其二，泰州海陵區(qū)則是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了專門的管理機構――鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村集體資產管理辦公室，負責管理本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補償費。在發(fā)展程度不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取的做法是：由管理辦公室統(tǒng)一把補償費存入銀行，后每年將利息分給被征地農民。二是工業(yè)生產較為成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，補償費則統(tǒng)一由資產管理辦公室管理，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展再生產，再進行分紅。三是而位于城市近郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由農村集體資產管理辦公室從征地補償費中拿出資金，發(fā)展生產，進行投資，年底進行收益分紅[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照約定的一定比例設置留用地，供被征地農民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經營。留用地經營所得收入，只能用于發(fā)展集體經濟和改善農民生活。

江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規(guī)定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對集體經濟組織的補償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規(guī)定“在規(guī)劃確定的建設用地范圍內，根據(jù)需安置的農業(yè)人口中，按照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1 000元標準，核發(fā)留用地指標。”在該辦法中，還強調留用只能用于發(fā)展本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經濟建設，或由村民進行生產經營。

（三）社會保障機制

社會保障機制的補償方式，即是為被征地的農民購買社保，并規(guī)定在有條件的城鎮(zhèn)需將其納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系。這對于被征地農民來說，相當于以土地的預期收入變換成社會保險。目前，不少地方應采取此種做法。即從征地補償費和政府土地招標拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險。

浙江省在《關于加快建立被征地農民社會保障制度的通知》中，規(guī)定了這種補償方式，具體做法為：一般應先實行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會保障相結合實行的辦法；少數(shù)有條件的地方，還應該直接將被征地農民的社會保障納入城鎮(zhèn)社保體系。同時規(guī)定：“被征地農民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險所需資金由政府、村（組）集體經濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交。”

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第4篇：征收土地補償辦法范文

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經省級人民政府或國務院批準后依法對農村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別在于，征收涉及所有權的改變，征收后的土地由農民集體所有變?yōu)閲宜校欢饔弥皇鞘褂脵嗟呐R時轉移，土地所有權仍然屬于農民集體，且在使用結束后國家應當返還征用的財產，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規(guī)定時能更加清楚自己的權利義務。

2.農村土地征收過程中的常見問題

2.1因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈

在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關聯(lián)體，由于利益的驅逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現(xiàn)出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區(qū)人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級成為社會矛盾，甚至對抗。

2.2征收土地補償政策不能有效落實

2.2.1補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重

我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”。集體土地所有權主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統(tǒng)一納入集體經濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補償中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村克扣、截留補償金的現(xiàn)象比比皆是，補償金真正落實到土地權利人手中的所剩無幾。

2.2.2征地補償標準有失合理

《憲法》作為我國的根本大法，對征地補償應依據(jù)何種原則并沒有明確。依據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補償費計算方式為“產值倍數(shù)法”，即征用土地補償費，為該土地被征前3年平均年產值的6-10倍；安置補助費為該土地被征用前3年平均年產值的4-6倍。這種測算辦法對農民說服力較差。第一，以產值作為征地補償標準不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區(qū)，如果不考慮其所在的地理區(qū)位優(yōu)勢，僅以產值作為征地補償唯一標準，將明顯低估土地的價值。第二，現(xiàn)行征地補償制度與市場經濟規(guī)則不相適應。城市土地除劃撥者外，已同其他生產要素一樣，通過市場進行配置，唯獨農村集體土地還實行計劃經濟條件下的配給制征用和補償。農民在參與社會生產過程中，是按照市場價格購買生產資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計劃”價格拿走，這在市場經濟條件下顯得不合理、不公平。

2.2.3重公權、輕私權的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補償立法的發(fā)展

從本質上講，土地征收補償是政府公權力與農民私權利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權、輕私權的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財產權觀念相對薄弱，我國對于私權主體人格的尊重和財產權的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉變觀念，權力本位的思維模式應當讓位，對于財產權的尊重和保護應當置于顯要的位置。

2.2.4征地程序不透明，農民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農村集體經濟組織和農民的意見。但事實上，農村集體尤其是農民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農戶，有權去談補償條件的也只是集體，農民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉(xiāng)村權力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調征地過程中的各項補償最終要落實到農民，但農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產權利的保障就更成為問題。

3.作為村干部如何做好土地征收工作

3.1熟悉土地征收相關的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規(guī)定，使我們能在合法的基礎上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權益。

3.2做好群眾征地工作，構筑起化解群體性事件的第一道堅固防線

土地是農民的根本，失去了土地，農民就失去了生存之本，農民因此而產生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結合起來，構筑起化解群體性事件的第一道堅固防線。

第5篇：征收土地補償辦法范文

關鍵詞:城中村;失地農民;法律保障

一、“城中村”失地農民的保障現(xiàn)狀及存在的問題

(一)有關土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清

現(xiàn)行土地法律規(guī)定農村集體經濟組織全體成員轉為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實際上為征收農地轉用非農建設提供了一種合法形式。但是產生了一個矛盾:對于非公共利益的農地轉用,不經過征地是違憲,因為不符合“全部城市土地為國有土地”的憲法準則;征地也違憲,因為不符合為了“公共利益”才可征地憲法準則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權和使用權爭議,由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權轉讓過程爭議發(fā)生的原因有那些情況,爭議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農民的權益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權益。

(二)對“公共利益”范圍界定不明確

我國現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”該規(guī)定可以理解為要對集體所有土地進行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制征收,并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決,但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴格的審查機制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準前,有關機關對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準后,被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經過國務院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,對被征收人認為土地征收目的不符合法律規(guī)定時的救濟機制也沒有任何規(guī)定。

(三)法律規(guī)定的征地補償偏低

《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a償,不能反映土地的位置、地區(qū)經濟發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實質是將土地僅僅看作一種生產資料,沒有考慮到土地負載的眾多社會功能和農民的財產權,從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六到十倍。……每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍?！备鶕?jù)該規(guī)定,征地(耕地)補償分為土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費三種,其本質不是對土地價值的補償,而是對地上物的補償;具體補償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產值來加以確定,對各地的經濟發(fā)展水平和種植結構、農業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價值,同時使得補償價值極易波動,導致同一區(qū)位地塊補償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農作物生產的年產值,忽視了被征耕地一旦轉為非農用地所飆升的級差價值,農民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。”這是我國征地補償?shù)姆ǘㄗ罡邩藴省Ｍ恋厥寝r村集體經濟組織成員賴以生存的基礎,失去土地的農民的損失除集體土地承包使用權所能創(chuàng)造的實際價值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補償標準,也是明顯偏低。

(四)對非農用地的征用安置補償法律沒有規(guī)定

我國的《土地管理法》對征用農民集體所有的農用地的補償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對征用農民集體土地中非農業(yè)用地的實施方法和補償標準沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》雖然對房屋拆遷補償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實施對象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地,不適用于針對農民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》,確定了新的征地補償標準。按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,允許征地補償標準突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補償費和安置補助費按統(tǒng)一年產值30倍計算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價的內容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農用地,特別是農民宅基地等土地的征用補償,依然未做出較為明確的規(guī)定。

二、健全和完善“城中村”失地農民法律保障機制的思考

(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系

由于“城中村”農民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補償辦法。為此,必須進行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農村和農民的合法權益不受侵犯,保護集體資產、個人財產不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農村宅基地的補償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農民私有財產的拆遷安置補償方式和標準制定相關法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機制,建立征地價格及補償標準聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定分配機制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關于農村集體非農建設用地不能出租、轉讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴格的土地用途管制之內,應當通過開發(fā)商和土地所有者進行平等的談判,讓土地所有者――農民集體經濟組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農民合法的土地權益

世界上大多數(shù)國家都規(guī)定國家征用土地的權利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國家行政機構極大的自由裁量權,也給予了國家司法機構極大的法律解釋權,他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質,因此我國應采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農民土地的過程中土地權利人有充分的參與權和知情權。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和補償安置費用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機會,并能夠采取足夠的措施保護其合法權益。

(三)確定合理的征地補償標準,按時兌現(xiàn)補償款

一是逐步提高土地征用補償費標準。土地征用補償要充分考慮農村經濟發(fā)展和農民收入增長的實際。應該以農民征地補償費全部進入社保測算能領到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補償標準提高。這僅僅是靜態(tài)預期補償標準,今后應逐步調升。國家應該通過立法,提高土地補償費和安置補助費的補償標準,并確保征地補償安置經費支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當降低稅、費,調整土地出讓收益分配比例,提高征地補償標準。

二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價”。堅持市場化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區(qū)片,每一區(qū)片確定一個相對合理的基準地價,在統(tǒng)一征地時,實行統(tǒng)一的補償標準。合理的征地補償標準應以保護農民的權益為基本出發(fā)點,同時兼顧補償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預期收益、供求狀況、當?shù)亟洕l(fā)展狀況等因素。合理補償標準是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補償。在土地權利的市場價可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經濟發(fā)達地區(qū)普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準,同時規(guī)定最低補償標準,即定下限不定上限,但補償不得低于最低補償標準。

(四)以保障農民權益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權的真正主體。推進農村集體經濟的股份制改革,將包括土地在內的集體資產核資折股,量化到農民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應的股權,按股給農民分紅利。只有實行這種土地農民所有制,才能真正實現(xiàn)“耕者有其田”,使農民的土地權益從根本上得到保護。其次,要合理界定土地使用權主體的權利范圍。明確農民土地使用權是涵蓋承包權、經營權、抵押權、入股權、繼承權和轉讓權的具有交換價值的獨立資產。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強制性的行政征收行為轉變?yōu)榻灰仔缘氖袌鲑徺I行為,積極推進農村集體非農建設用地直接進入市場流轉,打破國家對土地一級市場的壟斷,實現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標。允許和鼓勵農民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩(wěn)定的收益。

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第6篇：征收土地補償辦法范文

關鍵詞：征地補償安置；城市化；補償標準；社會保障；土地管理法

中圖分類號：F301

文獻標識碼：A

文章編號：1009-2374(2009)14-0071-02

一、征地補償安置中存在的主要問題及原因

征用土地是國家為了社會公共利益的需要，通過一定的法定程序，將農民群眾集體所有的土地征收為國家所有，并給予補償安置的行為，它是一種政府行為，具有一定的強制性?，F(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，無論是國家建設用地還是城市建設用地都必須申請使用國有土地，包括國家征收的原屬于農民集體所有的土地。也就是說，建設占用集體土地的，都必須采用征用的方式，先取得國家的土地所有權。征地中的補償安置工作做得如何，則直接關系到農民群眾的切身利益。

據(jù)調查與了解，當前土地征用中的主要問題有：

(一)不能嚴格執(zhí)行法律規(guī)定的征地補償標準

雖然《土地管理法》、《山東省實施(土地管理法)辦法》等法律法規(guī)對征地補償費標準做了詳細的規(guī)定，但在實際征地中卻很少嚴格執(zhí)行法律規(guī)定的補償標準，一般用地項目均采用由用地單位和個人與被征地村莊自行協(xié)商補償?shù)姆绞剑斐裳a償標準的不統(tǒng)一，使法定的征地補償標準失去實際意義。而一些基礎設施建設項目，尤其是地方政府重點項目，與其他項目相比，征地補償費則明顯偏低，有的甚至低于法定標準。正是由于低價征收土地與高價征收土地并存，導致征收土地工作中討價還價、阻撓征地的現(xiàn)象時有發(fā)生，而地方各級政府為保障建設項目用地，往往采取高壓政策，粗涉，迫使村莊就范。

(二)土地補償費分配與管理使用不規(guī)范

土地補償費一般都是歸集體經濟組織所有，有的地方在集體經濟組織和農民之間進行分配，但農民所得比例很少。個別地方以發(fā)展區(qū)域經濟和公益事業(yè)為由，層層截留克扣，使原本較低的土地補償費到農民手里少得可憐，由此引起被征收土地農民與農村基層組織的矛盾尖銳化。另外在土地補償費的管理使用上，缺乏合理的監(jiān)督與指導，各村莊往往自行其是。有的將土地補償費由村集體經濟組織實行統(tǒng)管，或興辦企業(yè)，或搞投資回報，或存入銀行，但往往難以抵御市場經濟的風險，一旦企業(yè)虧損倒閉，資金血本無歸。存入銀行的資金是安全的，但靠國家目前實行的低利息收入難以維持農民生計；有的村地被征光后，守著數(shù)萬元錢發(fā)愁，分也不是，不分也不是。

(三)被征收土地農民安置方式存在弊端。失地農民生活無保障

據(jù)統(tǒng)計，自1999年新土地管理法實施以來，至2006年底，即墨市共新增建設用地28880畝，按人均占地0.6畝計算，共有48133人需安置。對這部分人，基本上采取兩種安置方式，一種是將安置補償費撥付給村莊后，由村莊自行安置；一種是直接發(fā)給安置補助費后自謀職業(yè)。

第一種安置方式，村委會有很大的自，政府實際上是把安置征地后剩余勞動力的責任交給了村委會。各村委會在安置征地后剩余勞動力問題上，一般采取三種方式：一是興建村辦企業(yè)；二是調整承包土地；三是將補償費一次性投入大中型企業(yè)，村委會每年固定分紅用于失地農民的生活補助。

大多數(shù)村委會在如何發(fā)展村辦企業(yè)，往往由村委會一班人說了算。再者村辦企業(yè)安置剩余勞動力的能力十分有限。村莊調整承包土地時，由于受承包合同的制約，容易引起糾紛。將補償費一次性投入大中型企業(yè)，在選擇企業(yè)時必須慎重。

第二種安置方式即貨幣安置也是利弊各半，我市市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)正處于農村向城市過渡時期，建設征收土地后，很多農民還沒有完全失去生產資料，還擁有部分土地，有一定的生活來源，他們可以利用補償給他們的安置費發(fā)展農副業(yè)生產，從事第三產業(yè)，增加收入，維持和提高原有生活水平。這種方式比較受年輕人歡迎，也便于操作。但也存在弊端：如果農民的土地全部被征，或者剩下的土地不能維持其原有的生活水平，而安置對象能力各有不同，有的人能力有限，利用安置費既沒有學得一技之長，也沒有作為資本發(fā)展生產或從事其它產業(yè)，而是消費一空，回過頭又來找政府、找用地單位，甚至上訪，也在一定程度上影響了社會的安定。

除以上兩種安置方式外，我市根據(jù)勞動保障部、國土資源部《關于切實做好被征地農民社會保障工作有關問題的通知》和《山東省人民政府辦公廳轉發(fā)省勞動保障廳關于做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作意見的通知》制定了工作方案。將參保范圍、繳費標準、資金來源、待遇水平作了詳細的規(guī)定。確保參保資金按時足額到位，由勞動保障部門按規(guī)定記入農村社會養(yǎng)老保險個人帳戶和統(tǒng)籌帳戶，被安置人員及時辦理參保手續(xù)，使被安置人員到規(guī)定年齡或在失去勞動能力后，能領取養(yǎng)老金，使其老有所養(yǎng)，無后顧之憂。

以上幾種安置方式在青島地區(qū)乃至全國都具有一定的代表性，僅僅靠這幾種方式來安置征地后剩余勞動力顯然已不能適應經濟和社會發(fā)展的需要。

二、對征收土地補償安置工作的思考建議

我國是一個農業(yè)大國，農村、農業(yè)、農民問題，始終是黨和政府十分關注的問題，目前征地補償安置工作中存在的問題，是經濟社會發(fā)展到一定階段必然會出現(xiàn)的問題，但若不能很好地解決，勢必影響社會的發(fā)展。針對以上分析，本人認為，對征地補償安置工作必須站在全社會、全方位的角度去研究思考，采取法律的、經濟的、行政的綜合手段去解決。

(一)加強征收土地管理，切實維護農民的合法權益

首先，各級領導要轉變思想觀念和管理方式。充分認識對集體土地征收涉及的農民利益問題，是尊重和保護農民基本的合法權益問題，不能再以無償、低價或者有條件地剝奪農民土地為代價，以犧牲農民的合法權益為代價來搞所謂的發(fā)展經濟和城市化進程。政府要改變管理方式，不能強制性地低價征占土地，而應嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和征地程序，規(guī)范征地行為，提高征地工作的透明度，從源頭上防止損害農民的合法權益。

第二，要保證落實《土地管理法》確立的征地制度。法律規(guī)定，征收土地是政府行為，政府有責任維護農民群眾的利益。當前要著生解決好以下問題：一是針對有關征地立法工作較為薄弱的問題，加緊建章立制，尤其是對征地補償安置，征地補償費分配使用的管理監(jiān)督的規(guī)定要完善，使之明確、具體、可操作，以彌補制度之短缺。二是政府在出臺土地方面的優(yōu)惠政策須十分慎重，尤其是在土地供應的價格上一定要嚴格執(zhí)行國家規(guī)定，不能隨便優(yōu)惠地價。三是要切實解決一些重點工程、基礎設施等項目征地價格偏低的問題，應當提高征收土地成本。四是在被征收土地農民實際生活水平下降時，應依照法律的規(guī)定， 給予被征收土地農民最高補償標準的補助。

第三，調整土地收益分配，加大被征收土地農民就業(yè)扶持力度。據(jù)國家有關統(tǒng)計資料顯示，土地收益分配中，農民只得5％～10％，村一級得25％～30％，政府及其部門得60％～70％。所以政府應當也可以調整土地分配收益，給農民一定的生活保障。

(二)做好被征收土地農民的補償安置。解除失地農民的后顧之憂

城市化本身是個綜合的理念，是一個漸進的過程，農村意識轉化為城市意識，農民的生活方式和行為轉化為市民的生活方式和行為，需要一個長的磨合期和適應期。同時，由于失去生產資料，解決今后的生存發(fā)展問題也成為“熱點”和矛盾的“焦點”。因此，既要保證國家經濟發(fā)展及社會進步對建設用地的需求，又要保證被征地農民的根本利益不受侵犯，征收土地補償應使被征收土地單位的農民生活水平不降低，這也是《土地管理法》關于征地補償安置的一條重要原則。

1.建立被征收土地農民的基本生活保障機制。從目前的情況來看，建立對被征收土地農民的社會保障機制，在城市規(guī)劃區(qū)和經濟相對集中發(fā)展的開發(fā)區(qū)十分必要，因為這些區(qū)域是成片征用集體土地最多的地方。建立對被征收土地農民的社會保障機制必須具有以下條件：一是必須由政府來主導，征收土地是政府行為，政府理應為被征收土地農民利益著想。為此。要統(tǒng)一認識，認真協(xié)調，落實好相關部門的責任。二是要建立一個強有力的保障機構。農民愿意，政府也易于調控。三是必須要有足夠的保障資金，資金主要來源于征地補償。四是要有一個激勵機制。政府提供給農民的保障是最基本或是最低的生活保障，要想過上好日子，還得艱苦創(chuàng)業(yè)，重新就業(yè)。政府的責任是為失地農民積極創(chuàng)造就業(yè)機會，而不是建立一個靠失地就能一勞永逸地生活的機制。

第7篇：征收土地補償辦法范文

土地是農民的生存之本，是農民重要的生產資料，也是農民最基本的生活保障，保護農民的土地權益，實際上就是保護農民的物質利益，尊重農民的生存權利。隨著我縣經濟社會事業(yè)的發(fā)展，勢必增加對土地的需求，但不能把經濟的發(fā)展建立在犧牲農業(yè)和農民利益的基礎上，所以要切實做好被征地農民的補償和安置工作，建立健全征地補償安置的長效機制。

【關鍵詞】

土地征收；征收補償和安置；問題；對策

引言

2013~2015年，福建省順昌縣征地事務所簽訂了45個項目的征地協(xié)議，共征收集體土地6580畝，發(fā)放征地補償費24067萬元。目前，我縣經濟正處在快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設速度加快的時期，土地征收出現(xiàn)了新的。這些土地的征收滿足了我縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經濟建設對土地的需求，但由于各種原因所引發(fā)的征地矛盾也日益突出。因此，進一步完善土地征收補償安置的政策也迫在眉睫。本文以順昌縣為例，對當前征地補償安置工作中存在的問題和對策，進行初步的探討。

1征地補償安置的主要做法

1.1嚴格執(zhí)行征地程序，加大征地政策宣傳力度我縣嚴格按照《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》征收土地，在征地前做好征地的宣傳工作，對征收的集體土地，認真審查其是否符合土地利用總體規(guī)劃，認真做好被征地的面積、地類、權屬調查，做到調查表、實物、補償?shù)怯浫龑φ?、三符合，告知被征地單位（農戶）聽證權利，經過協(xié)商簽訂《征地協(xié)議書》，并將征地補償費依法足額及時撥付到位，征地經批準后嚴格實行征地“兩公告一登記”步驟。

1.2逐步改善被征地農民補償、安置及社會保障的做法在補償方面，根據(jù)《福建省人民政府關于調整年產值和征地補償標準的通知》（閩政[2011]5號）精神，我縣從2013年起將耕地年產值提高到1500元/畝。在安置方面，對被征地農民生產、生活安置問題，除貨幣補償、養(yǎng)老保險外，目前我縣在余坊組團項目中創(chuàng)新留地安置、自愿入股等安置途徑，在保證被征地農民原有生活水平不降低的基礎上，不斷創(chuàng)新安置途徑。在社會保障方面，近幾年我縣在征地項目中，對涉及耕地且符合社保對象的，建立了《被征地農民基本信息表》、《被征地農民參加養(yǎng)老保障申請表》、《用地項目涉及失地農民社保情況登記表》等臺賬。截止2016年6月，共計失地農民保險對象4000余人，已保障2481人，目前正在協(xié)調社保金的發(fā)放。

1.3確保征地補償費足額到位，維護被征地農民的利益近年來，我縣項目建設征收土地補償費用均足額及時到位，不存在拖欠、截留征地補償款現(xiàn)象。在征地申請時，要求建設單位先將不低于50%的征地補償費存入縣征地資金專戶，待征地批準后統(tǒng)一由縣國土資源部門根據(jù)農民集體經濟組織提出的被征地農民名單和征地補償費的分配方案，把應該補償給被征地農民的部分，直接發(fā)放到位。從2013年起，縣征地事務所已直接發(fā)放10158.82萬元補償款到被征地農民個人賬戶。

2存在的問題及成因

2.1土地征收程序滯后，補償標準難統(tǒng)一現(xiàn)行的征地程序設置“征地告知、調查確認、聽證”等環(huán)節(jié)，強調將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑及社會保障等內容以書面形式告知被征地單位和農戶，但在實際工作中實際效果并不理想，如在聽證環(huán)節(jié)，當聽證雙方難以達成一致意見時，缺乏有效的辦法加以解決。因此，雖然有聽證設計，但被征地戶往往有異議，不少是以上訪的形式要求解決。在現(xiàn)行設計中，將征地補償安置方案公告、征地公告設在土地征收經省政府審批之后，這時集體土地經審批其性質已轉為國有土地；另一方面，如果被征地單位（或農戶）對征地補償安置方案不同意，被征地戶不愿交出土地。如果采取行政手段，必然造成不穩(wěn)定因素。被征地農民對征地補償安置方案有異議，最重要的就是對補償標準不滿意。由于現(xiàn)行的標準在工作難以執(zhí)行，被征地農戶在補償上便“討價還價”，以至在我縣城區(qū)及近郊等村的耕地補償價都在10萬元/畝以上。因此，將征地補償安置公告置于征地審批之后的流程是不符合實際的。

2.2土地分類在相關部門中存在不一致，缺乏協(xié)調性國土部門通常將土地分為建設用地、農用地和未利用地。集體土地征收所涉及的地類一般都在農用地、未利用地的范圍，少部分涉及到建設用地。如，在國土部門的土地分類中，歸類為未利用地或其他土地的地塊，在林業(yè)部門的圖斑上有可能是林地。這樣在征地上報審批的圖件中，就會出現(xiàn)地類不一致、面積不相符的情況，其結果造成被退回重辦，甚至還因該地類為林地導致無法審批。其主要原因是兩部門在有關地類的劃分上缺乏溝通協(xié)調，造成不一致。

2.3失地農民的社會保障現(xiàn)狀有待改善

2.3.1失地農民社保金偏低根據(jù)《福建省人民政府辦公廳關于做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作的指導意見》（閩政辦[2008]28號）規(guī)定，失地農民養(yǎng)老保障的個人賬戶資金的籌資規(guī)模應不低于18000元，政府補助比例不低于70%。即政府投入的資金為12600元/人。就目前我縣符合失地社保條件的有4000余人，而社保金的籌措只有近2200多萬元。如果對符合條件的對象都設立社保賬戶，社保金的短缺就顯而易見。自失地農民社保工作開展以來，多數(shù)農民不愿意自己再掏錢提高比例，因此其賬戶只能是政府投入的12600元。按計算滿60周歲后，他們領取的養(yǎng)老補助只能在90元/月左右。從保障的長遠角度來看，這點收入難以保障其生計。

2.3.2失地農民社會保障金籌措標準偏低根據(jù)《順昌縣人民政府關于被征地農民就業(yè)培訓和社會保障實施意見（暫行）的通知》（順政綜[2012]92號）規(guī)定，被征地農民養(yǎng)老保障專項資金的籌措標準為1.22萬元/畝。按此標準征收耕地只按項目中耕地的地類繳交社保金，這時就會出現(xiàn)征收耕地的畝數(shù)多，但達到社保條件的對象少，如神農菇業(yè)項目，征收耕地90多畝，符合社保條件的不超過10人。征收耕地的畝數(shù)少，但符合社保條件的對象多，如洋口精尚自動化項目，征收耕地170多畝，達到社保條件的580多人。我縣雙溪街道的城東村、余坊村，洋口鎮(zhèn)的沙墩村，其人均耕地大多數(shù)在0.5~0.4畝/人之間。即使只是征收少量耕地，甚至未征收，其人均耕地就有可能少于全縣農業(yè)人口人均耕地30%以下（0.444畝/人）。就目前情況看，全縣達到失地農民社保條件的人數(shù)已有4000多人，但籌措的專項資金只有2200多萬元，缺口仍有2840多萬元，其中還不含免費為失地農民就業(yè)培訓的費用。因此，以耕地1.22萬元/畝的標準來籌資，其標準確實偏低了。

3對策和建議

3.1改革征地程序，提高征地工作效率省級國土資源主管部門應加強調研全省各地在征地報批程序方面的可行做法，重新制定集體土地征收流程，將征地補償安置方案公告前置，然后再申請辦理征地報批及其他手續(xù)，提高征地工作效率，更好的服務于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經濟建設的發(fā)展。

3.2建立健全土地征收的補償安置機制

3.2.1適當擴大土地征收補償范圍目前，土地征收補償范圍為土地補償費、安置補助費和青苗及地面附作物補償費。從征地工作實踐看，應適當擴大補償范圍。擬將土地承包經營權、農民因征地行為造成的間接損失、失地農民的社會保障納入補償范圍。

3.2.2逐步提高現(xiàn)行土地征收補償標準根據(jù)所征地塊的現(xiàn)狀，有區(qū)別地適當調整年產值的基數(shù)。貫徹執(zhí)行《南平市政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》（南政綜[2011]122號）精神，根據(jù)我縣情況、土地區(qū)位條件、耕地質量、以及用地趨勢和現(xiàn)行征地補償價格差異情況，制定《順昌縣政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》。補償標準應和土地區(qū)位條件、耕地質量、土地征收后的用途（經營性與公益性相區(qū)分）相掛鉤，對公益性用地如交通、國防、水利、城市基礎設施等，征地補償標準可以在“區(qū)片綜合地價”的高低限之間平衡。

3.2.3改革、探索土地征收補償安置方式在土地征收工作中，除貨幣補償外，應進一步探索分期貨幣補償方式、入股分紅安置方式、土地交換方式、留地安置方式、社會保險方式等，引入司法機制，豐富農民維權救濟渠道。

3.2.4完善和健全農村土地產權，逐步提高失地農民社保金在農村集體土地確權發(fā)證的基礎上，加快推進農民承包地的確權發(fā)證工作，切實維護農民的土地財產權益。貫徹執(zhí)行《福建省人民政府辦公廳關于做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障的補充通知》（閩政辦[2011]12號）和南平市勞動與社會保障局的要求，將失地農民社保金的籌資標準分為省重點和一般項目兩類。屬省重點項目的，其失地社保金籌資標準為1.8萬元/畝；屬一般項目的，其籌資標準為3萬元/畝。適當提高標準，即有利保證失地農民社保金的足額到位和逐步提高，也有利于抑制企業(yè)浪費土地的現(xiàn)象發(fā)生，通過經濟杠桿保護耕地。

3.3土地分類應建立相關部門協(xié)作的長效機制為了提高工作效率，加快征收土地的報批進度，服務地方經濟，促進社會發(fā)展，國土部門在核實被征土地地類時，應先到林業(yè)部門核對；林地部門在確定地類時，也應會同國土部門核對。把這種工作關系作為核實地類的前置條件，沒有經過雙方相互核實的地塊，不能進行地類變更。

3.4加強對征地補償款發(fā)放的監(jiān)督，切實維護被征地農民的合法權益《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》明確了征地補償費的標準和發(fā)放對象；省政府《關于加強征地補償管理切實保護被征地農民的合法權益的通知》（閩政[2004]2號），進一步明確了市、縣國土管理部門應加強征地補償費（土地補償費、安置補助費、青功及地上附著物補償費）的發(fā)放的監(jiān)管，提出土地補償費可由國土部門直接發(fā)放給被征地農戶?？h級國土部門應根據(jù)被征地單位（村委會）提供的被征地村民的身份證明，將征地補償費及時足額地直接發(fā)放到農民手中。

4結束語

農村征地涉及農民切身利益，要以人為本，一切從農民的利益出發(fā)，在征地補償安置上最大限度的保障農民的合法權益，確保被征地農民當前生活質量不降低，長遠生活有保障，讓農民切實分享到經濟建設發(fā)展、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設的成果。

參考文獻

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第8篇：征收土地補償辦法范文

關鍵詞:土地征收;補償;農民

中圖分類號:F321.1 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)07-0033-04

土地征收補償是指公共權力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權利,對于原權利人應當支付的相應的代價｡我國《憲法》規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償｡《土地管理法》對于土地征收補償?shù)姆绞?#65380;范圍､標準､原則等問題做出了具體的規(guī)定｡但是,現(xiàn)行土地征收補償制度存在補償方式單一､補償范圍有限､補償標準不科學､補償原則不合理等缺陷,亟待完善｡

一､國外土地征收補償制度之借鑒

(一)土地征收補償?shù)幕驹瓌t｡在各國的土地立法中都規(guī)定了土地征收補償制度｡1789年,法國人權宣言第17條明確規(guī)定了公平補償?shù)挠^念｡因而,“公平補償”作為征收補償?shù)幕驹瓌t是毫無疑義的｡但是這里所說的公平補償,其含義究竟是指彌補財產權人完全損失的“完全補償”,還是僅給予“適當補償”呢?有關土地征收補償?shù)脑瓌t大致有三種:

1.完全補償原則｡該原則從“所有權神圣不可侵犯”的觀念出發(fā),認為損失補償?shù)哪康脑谟趯崿F(xiàn)平等,而土地征收是對“法律面前,人人平等”原則的破壞,為矯正這一對平等的財產權的侵害,自然應當給予完全的補償,才符合公平正義的要求｡

2.不完全補償原則｡該原則從強調“所有權的社會義務性”觀念出發(fā),認為財產權因負有社會義務而不具有絕對性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制｡但征收土地是對財產權的剝奪,它已超越了財產權限制的范圍,因此,基于公共利益的需要,例外地依法準許財產權的剝奪,應給予合理的補償,否則財產權的保障將成為一紙空文｡

3.相當補償原則｡該原則認為,由于“特別犧牲”的標準是相對的､活動的,因此,對于土地征收補償應分情況而采用完全補償原則或不完全補償原則｡在多數(shù)場合下,本著憲法以財產權和平等原則的保障,對特別財產的征收侵害,應給予完全補償;但在特殊情況下,可以準許給予不完全補償｡比如對于特定財產所給予的一般性限制(其中包括對非國有空地及荒地的征收,以及對私有建筑用地超過最高面積限額的征收等),由于該限制財產權的內容在法律的權限之內,因此要求權利人接受低于客觀價值的補償,并沒有違反平等原則的要求｡

縱觀各國法制,關于土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同,即使是同一國家,隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變,也有不同的規(guī)定｡但對世界整個發(fā)展趨勢來看,對于國家合法行為所造成的損失,其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢,以便對人民所遭受的損失予以更充分､更完全的補償｡

(二)土地征收補償?shù)姆秶c項目｡綜觀各國立法,土地征收補償范圍甚為廣泛,現(xiàn)僅以英國､德國立法為例闡述如下:

德國土地征收補償?shù)姆秶晚椖?(1)土地或其他標的物的權利損失補償;(2)營業(yè)損失補償(即原財產權人在職業(yè)､營業(yè)或履行其應負的任務所受的暫時的或持續(xù)的損失);(3)征用標的物上的一切附帶損失補償｡

英國土地征收補償?shù)姆秶晚椖渴?(1)土地(包括建筑物)的補償;(2)殘余地的分割或損害補償;(3)租賃權損失補償;(4)遷移費､經營損失等干擾的補償;(5)其他必要費用支出的補償(如律師或專家的費用､權利維護費用等)｡

由上可見,各國土地征收補償?shù)姆秶?除土地補償外,大多將殘余地損害､營業(yè)損失及其他因土地征收引起的各種附帶損失均列入補償?shù)姆秶?#65377;

(三)土地征收補償?shù)臉藴?#65377;在上述補償項目中,每一項目的補償標準如何確定,是補償制度的又一重要問題｡現(xiàn)仍以英國､德國的補償標準為例:

英國土地征收補償標準是:(1)土地(包括建筑物)的補償標準為公開市場的市價,并且不得因征收而給予被征收入救濟或其他優(yōu)惠;(2)殘余地的分割或損害補償標準為市場的貶值價格;(3)租賃權損失補償標準為契約未到期的價值及因征收而引起的損害｡

德國土地征收補償?shù)臉藴适?(1)土地或其他標的物的權利損失補償標準為土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的移轉價值或市場價值;(2)營業(yè)損失補償標準為在其他土地投資可獲得的同等收益｡

由上可見,各國(地區(qū))制定的補償標準一般都以市價為準,使被征收人既無法獲取暴利,也不致遭受損失,實屬公平合理之補償｡

(四)土地征收補償?shù)姆椒?#65377;各國土地征收補償一般以現(xiàn)金補償為主,但考慮到目前現(xiàn)金補償在土地價格評估技術不足和地價狂漲的情況下,被征收人領取的補償費根本無法維持其原有的生活水平,各國也例外地規(guī)定了一些現(xiàn)物補償｡例如,日本的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,還有替代地補償(包括耕地開發(fā)､宅地開發(fā),即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替補償金的部分或全部)､遷移代辦和工程代辦補償｡又如,德國的土地征收補償方法,除現(xiàn)金補償外,亦有代償?shù)匮a償､代償權利的補償｡這些例外補償不僅可以促進土地資源的充分利用,還可以減少政府籌措資金的困難和人民的不滿情緒,可謂改變補償方式單一化的有效措施｡

(五)土地征收補償?shù)某绦?#65377;西方各國都意識到土地征收補償程序的重要性,精心設置了本國的土地征收補償程序,其中具有代表性的有三種類型:一是以美國為代表的司法主導型程序;二是以日本為代表的行政主導型程序;三是以法國為代表的行政､司法并重型程序｡

二､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度

1.補償原則｡(1)征收土地的補償費是補償或補質的,而不是地價;(2)按照被征收土地的原有用途補償;(3)依照法定標準予以補償｡

2.補償項目及支付對象｡補償包括向被征地的集體土地所有權人支付的土地補償費,向青苗及地上附著物所有權人支付的青苗及地上附著物補償費,向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費｡需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的,安置補助費支付給農村集體經濟組織,由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用｡

3.補償､安置費用標準｡(1)土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產值的6～10倍;(2)征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業(yè)人口計算｡每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征前三年平均產值的4～6倍｡每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產值的15倍;(3)至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準,按各省､自治區(qū)､直轄市的規(guī)定執(zhí)行｡

4.土地征收補償程序｡主要分行政程序和爭議解決程序｡其中行政程序具體包括如下步驟:(1)市縣政府擬定征收土地方案,內容包括征收土地的范圍､地類､面積､權屬､土地補償費和安置補助費標準,需要安置人員的安置途徑等;(2)由市縣政府持有關文件,逐級向有批準權的政府(國務院或省政府)提出征地申請;(3)有批準權的政府批準征地申請;(4)市縣政府組織實施｡內容包括:1)在收到征地批準書后,將批準書有關內容予以公告;2)被征收土地的所有權人､使用權人向政府土地行政主管部門辦理補償?shù)怯?3)市縣政府根據(jù)經批準的征收土地方案,會同農業(yè)等部門擬定征地補償､安置方案,并予公告,聽取意見;4)組織､實施征地補償､安置方案;(5)市縣政府支付補償安置費用｡征收土地的各項費用應當自征地補償､安置方案批準之日起三個月內全額支付;(6)交付土地｡而爭議解決程序的主要內容是:1)對補償標準有爭議的,由縣級以上地方政府協(xié)調;協(xié)調不成的,由批準征收土地的政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施;2)因未按照依法批準的征收土地方案和征地補償､安置方案進行補償､安置引發(fā)爭議的,由市､縣政府協(xié)調;協(xié)調不成的,由上一級地方政府裁決｡征地補償､安置爭議不影響征收土地方案的實施｡

三､我國現(xiàn)階段土地征收補償制度存在的主要問題

1.法律框架不完善

由于土地征用事關被征收土地權利人的利益和國家關于農村土地的基本國策,因此,憲法以及關于民事權利的基本法應做出規(guī)定｡《憲法》第10條第3款雖規(guī)定了國家對土地的征用,但強調的是國家征收權的行使,而沒有為這種權力的行使劃定范圍､界限､方式和程序,我國現(xiàn)行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規(guī)定｡這種只強調授權､不關注限權的規(guī)定,難以形成有效保障財產權､制約政府權力的制度,容易造成權力濫用｡

2.土地征收補償標準過低

我國的土地征收補償標準雖然幾經修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差､土地位置､地區(qū)經濟發(fā)展水平､土地市場交易價格､人均耕地面積等影響土地價值的因素,也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現(xiàn)差別的真實價值｡低成本征地,極易導致有關國家機關征地行為的隨意性,嚴重侵害相對人權益｡

尤其是在我國對“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質的土地征收行為除了不符合社會正義原則､降低土地配置效率､延遲土地開發(fā)時機之外,較低的征地成本帶來了較高的交易費用和延遲成本｡現(xiàn)行的征地補償標準也已經難以保證被征地農民維持現(xiàn)有的生活水平｡

3.我國土地征收補償范圍少

征收補償主要是土地補償費､勞動力安置費､附著物補償費等｡我國土地征收補償?shù)臓顩r是直接補償不充分,而對與被征收客體有間接關聯(lián)以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償,如殘余地損害､營業(yè)損失和租金損失等間接損失｡因此,征地補償內容不完整｡

4.征地過程不透明

國外一些國家規(guī)定征地機關必須通過正式郵件或定期報紙的形式公告有關征地的內容,并經土地所有者申請舉行聽證會,使土地所有者或其他權利人參與到征地中來,然而我國在整個征地調查､征地補償分配過程中,農民通常是被排除在外的｡目前征地程序的不透明主要表現(xiàn)在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征､應征多少､補償標準等都不清楚:二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收,沒有形成一定的制衡機制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會主任,而廣大的共有人農民對此了解很少或不了解｡

5.失地農民的社會保障制度落后

我國農村推行以來,國家事實上很少或不再承擔農村公共物品提供的責任,農民的社會保障轉由村社承擔,而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現(xiàn)對農民的保障｡于是,土地便成為既要保證農民就業(yè)又要提供農民基本保障,而且越來越多地轉向以承擔農民的生存保障功能為主｡在征用土地過程中,農民失去了土地也就是失去了基本保障｡失地農民為了維持生活,轉而希望政府能為他們未來一段時期的生存提供一個可靠的保障,而農村的社會保障體系至今仍未有效建立起來｡由于政府沒有將失地農民納入社會保障范圍,失地農民也就只能關注眼前利益｡

四､完善土地征收補償制度的主要思路

(一)完善我國土地征收補償制度應遵循的原則

世界各國根據(jù)自己的實際情況制定適合自己的土地征用補償制度,同時也形成各自不同的原則,如日本的“正當補償”原則,美國的“合理補償”原則｡在我國實踐中,有“相應補償”或“適當補償”原則的規(guī)定,但補償標準較低,補償利益不及損失利益,這與我國目前的國情密切相關｡雖然我國經濟基礎還很薄弱,但是給予更充分､更完全的補償,同時又能合理配置資源､監(jiān)控權力是不可逆轉的大趨勢｡因此,應借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)的做法,提高征地補償標準,以市場作為基礎,將土地補償費､青苗及建筑物､構筑物補償費､殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格,實行公平補償｡在公平補償原則下,征用補償金應包括兩部分:土地的市場價格和相關補助金｡土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下,在公開市場中所有權形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價格｡相關補助金是指因征地而導致搬遷費用､青苗損失費以及為安置失地農民的一些費用｡這是因為在我國農村,集體土地具有多重功能,即為農業(yè)生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能,農地所有權的市場價格要體現(xiàn)這三重功能,這樣才能切實達到有效補償?shù)哪康?#65377;

(二)完善我國土地征收程序的具體設想

1.嚴格界定公共利益與公共目的,限制征地的范圍

世界上許多國家對公共利益的列舉式說明值得我們借鑒,即將以公共利益的名義進行建設項目才可以視為是以公共利益為目的的,除此以外的任何建設項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權｡明確公共利益內涵,有利于嚴格區(qū)分國家公益性目的用地和以營利為目的的經營性用地,對于公益性用地實行征收,對于經營性用地實行市場交易｡

2.提高土地征收補償標準

我國現(xiàn)行土地征收補償標準既不反映市場價值規(guī)律,也不能保證農民生活水平恢復到征地前的水平,這使征收補償制度存在許多與時代節(jié)奏不和諧之處,在實踐中產生了許多矛盾和沖突｡針對土地征收補償中,存在著補償標準非市場化及補償標準過低､損害被征收人利益的情形,從目前實際出發(fā),現(xiàn)階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區(qū)片價”補償辦法｡所謂“征地綜合區(qū)片價”,是在考慮農村集體土地存在農業(yè)生產資料和農民社會保障兩種功能的基礎上,由土地原用途價格和社會保障費用兩部分組成的土地價格,其中土地的原用途價格要充分考慮土地承包經營權､土地產值､土地區(qū)位､當?shù)亟洕l(fā)展水平等因素;社會保障費用要保證為被征地農民建立社會保障體系｡前者通過土地評估確定,后者根據(jù)當?shù)厝罕娚钏胶蜕鐣Ｕ蠈嶋H需要確定｡隨著經濟的發(fā)展,征地補償標準也要不斷提高｡這樣確定的補償標準就能較充分考慮市場因素｡

采取這種辦法確立的補償標準,將基本上保證農民不因土地征收降低生活水平｡

3.細化補償項目,擴大補償范圍

我國土地征收補償僅限于土地補償費､安置補助費､地上附著物和青苗的補償費,這與國際通行做法相差甚遠,也不能滿足農民的實際需要,因此有必要對現(xiàn)行土地征收立法進行修改｡應從我國實際出發(fā),結合國外經驗,適當擴大征收補償范圍,將殘余地分割損害､正常營業(yè)損害以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定､可量化的財產損失列入補償范圍,以確保被征收人的合法權益不受侵犯｡這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動的順利進行｡

4.靈活運用多種征收補償方法

除現(xiàn)金補償外,我國也可學習日本､英國等國的經驗,規(guī)定一些例外的補償方式｡這可根據(jù)農民的現(xiàn)實需要,由法律做出概括性規(guī)定,在實踐中靈活掌握｡可以考慮采取以下補償辦法:

(1)貨幣安置｡包括一次性貨幣安置､分期和終身貨幣安置｡一般而言,分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農民利益,農民從心理上也更有安全感｡

(2)農業(yè)安置｡在土地調整空間比較大的地方可以采用這種方式,即給以被征地農民相當數(shù)量或者質量的土地,仍然以農業(yè)方式進行利用;或者轉換為其他農業(yè)方式,保證其生活水平不下降｡

(3)留地安置｡征地后安排農民生產生活有困難的,允許村集體經濟組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,拿出一部分土地投資入股､興辦村辦企業(yè)､發(fā)展第三產業(yè)或招商引資｡所占土地只辦理占用手續(xù),不辦理土地征收手續(xù):也可以按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,在土地統(tǒng)一征收后,將一部分國有土地給被征地的農村集體經濟組織使用,用于發(fā)展農業(yè)生產或從事多種經營｡

(4)土地或征地款投資入股安置｡也稱為債券或股權補償｡對于綜合效益周期長,收益穩(wěn)定的重點能源､交通､水利等基礎設施建設征地補償,可以發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為補償安置,或者以土地補償費入股參與經營,以保障和維護農民的利益｡農民作為集體的一員,享有的土地承包經營權和收益權不會因為土地征收而剝奪｡土地被征收后,土地補償費作為股份公司或股份合作社的基本財產,由股份公司或股份合作社的管理者經營管理,農民按原承包土地的權益比例享有出資者即股東權益｡

(5)企業(yè)補貼安置｡因建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被征地后,如果沒有提供給農民進廠工作的機會,就應當給農民適當?shù)纳钛a貼作為補償安置｡由于企業(yè)補貼與企業(yè)經營密切相關,所以與土地或征地款投資入股安置相同的是,被征地農民同樣面臨潛在的企業(yè)經營不善而帶來的市場風險｡

5.完善土地征收補償程序

借鑒國外立法條例,結合我國現(xiàn)行管理體制,我國的土地征收補償程序可以設置如下:

(1)前置程序｡除國防､交通､水利､公共衛(wèi)生或環(huán)境保護事業(yè),因公共安全原因急需使用土地,來不及與土地所有權人協(xié)商外,需用地人應先與土地所有權人協(xié)議價購或以其他方式取得土地;所有權人拒絕參與協(xié)商或經協(xié)商未能達成協(xié)議的,方可提出征收申請｡

(2)征收申請與審批程序｡由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請(按照土地地類和面積劃分審批權限),審批部門受理后,通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告,利害關系人可以在公告期間提出意見,必要時,可以要求召開聽證會｡批準決定作出后,由市縣土地行政主管部門予以公告｡公告后,被征收人禁止實施改變土地用途､搶栽搶建等行為｡同時,征收土地價格也被固定下來｡被征收人或者利害關系人對于審批決定不服,可以申請復議或提訟｡

(3)補償裁決程序｡在批準征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對征收補償繼續(xù)協(xié)商,協(xié)商不成的,可申請土地征收委員會裁決｡對裁決不服的,可以申請復議或提訟,但不影響征收繼續(xù)實施｡復議或訴訟要求補發(fā)補償差額的,在結果確定后發(fā)放｡

(4)土地征收完成｡具體可分為如下步驟:1)土地征收補償費發(fā)放｡需用地人應當在裁決之后一定期限內支付征收補償費用;逾期支付的,除有正當理由外,征收決定失效｡被征收人拒絕受領的,需用地人將征收補償存入市縣土地行政主管部門設立的保管專戶｡土地補償費用發(fā)放后,征收客體的權利發(fā)生轉移｡但是在未辦理登記之前,需用地人不得處分其權利｡2)限期遷移｡被征收人在收到征收補償一定期限內,應當遷移完成;逾期不遷移的,由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規(guī)定,申請法院強制執(zhí)行｡3)辦理權利登記｡

6.建立和完善失地農民的社會保障制度

改變以往“挖農補工”的政策,反哺農村農業(yè)農民,是我國工業(yè)化發(fā)展進入中后期的必然要求｡國家要擔負起建立農村社會保障制度的責任,逐步加大對農村社會保障制度建設的投資,建立起與我國經濟社會發(fā)展水平相當?shù)霓r村社會保障標準｡政府還要在政策､資金上向農村､農民傾斜,加大對農村基礎設施､農村教育的投入力度,加快農村經濟的發(fā)展,為農村社會保障奠定經濟基礎｡可以允許村社以土地入股的方式參與國家基礎設施建設,把各種基礎設施項目產生的､長期有保證的收益以股息的方式返還給村社作為專門的社保資金｡允許村社土地以租賃方式參與工商業(yè)開發(fā),把回收的租金用于建立農村社會保障體系,同時,國家還可以在征地過程中建立“無地農民社?；稹?#65377;

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Deficiency and Perfection of the System of Compensation on expropriated Land

HE Xue-mei, JU Hai-long, SHEN Xiao-min

(Commercial College, Guangxi University, Nanning 530004, China)

第9篇：征收土地補償辦法范文

一、土地儲備四至范圍

市藥業(yè)土地儲備范圍：東至山地，南至水庫，西至206國道，北至水泥廠，面積約為500畝(具置、面積以征地紅線為準）。

二、組織機構

為加強市藥業(yè)土地儲備工作的領導，加快市藥業(yè)的建設步伐，決定成立市藥業(yè)土地儲備工作領導小組，由市委常委副市長萬玉華為組長，市國土資源局局長魏福忠為副組長，市監(jiān)察局局長邵正東、市財政局局長方玉蘭、市人事勞動局局長段飛云、市公安局政委汪水根、市審計局局長田上游、市林業(yè)局局長鄒長生、市民政局局長童福根、市發(fā)改委主任徐小林、市城司總經理劉文平、街辦魯新華主任、鎮(zhèn)鎮(zhèn)長朱小平、鎮(zhèn)鎮(zhèn)長汪勝勇、鎮(zhèn)鎮(zhèn)長王晨、市局局長朱敬峰、市國土局副局長徐道新、市土地儲備中心主任江國金等為成員，具體負責市藥業(yè)土地儲備工作。領導小組下設辦公室，由相關部門抽調專門工作人員，在市國土資源局辦公，魏福忠兼任辦公室主任，魯新華、朱小平、汪勝勇、王晨、江國金兼任辦公室副主任。辦公室負責征地儲備日常事務工作。

三、責任分工

市藥業(yè)土地儲備工作要從全市大局出發(fā)，嚴格執(zhí)行法律、法規(guī)和政策，依法收儲土地，切實保障被征地人民群眾的合法權益。

（一）領導分工

組長萬玉華負責市藥業(yè)土地儲備工作領導小組全面工作，副組長魏福忠負責征地協(xié)調及相關報批工作。

（二）部門職責

1、市國土局作為市藥業(yè)土地儲備主體，受市政府委托征地預公告，核實土地地類權屬，簽訂征地合同，負責協(xié)調農業(yè)、民政等相關部門，對被征地集體組織內部征地補償安置費的分配使用情況進行監(jiān)督檢查。市土地儲備中心負責征地儲備資金籌措、支付及管理，埋設征地儲備界址樁等。

2、街道辦、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)為征地實施的責任單位，采取由街辦征地包干方式，負責征地具體實施和征地補償費的發(fā)放等相關工作，并采取有力措施，把工作做細、做實，確保征地任務完成。

3、市公安局、市局負責社會穩(wěn)定和接待工作，嚴格控制越級上訪，制定應急方案，做好防范工作。

4、市審計局負責對市藥業(yè)征地、拆遷補償資金使用的情況全程監(jiān)督。

5、市監(jiān)察局負責查處征地過程中的各種違規(guī)操作行為，依法維護被征地、拆遷群眾的合法利益。

6、其他成員單位要在領導小組的統(tǒng)一指揮下，從全市大局出發(fā)，做好有關服務和協(xié)調工作。

四、工作步驟及時間安排

1、7月23日前，市國土資源局完成市藥業(yè)征地方案報批，并征地預公告。

2、7月25日前，市規(guī)劃局完成被征地范圍內的規(guī)劃方案。

3、7月30日前市國土資源局完成被征地范圍內的土地地類權屬的調查登記工作。

4、8月2日前，市國土資源局完成征地補償聽證并簽訂征地補償合同。

5、8月12日前，街辦、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)完成征地補償費的發(fā)放工作。

6、8月23日前，街辦、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)交付土地，市國土資源局完善土地征收、儲備手續(xù)，市土地儲備中心做好儲備土地的日常管理工作。

五、征地補償標準及房屋拆遷安置

根據(jù)國家土地征收政策，依據(jù)《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》（贛府字〔2009〕22號文）和《省征用土地管理辦法》，結合本市實際具體補償標準為：

1、征收水田（水溝）標準：27810元/畝（土地補償費10000元/畝，安置補助費17810元/畝）；

2、征收林地（含經濟林）補償標準：13000元/畝（土地補償費5000元/畝，安置補償費8000元/畝）。

3、在被征地范圍內所涉及的房屋拆遷將嚴格按照《省城市房屋拆遷管理實施辦法》及《市房屋拆遷安置補償方案》予以補償。

4、被征地農戶，符合低保條件的，納入農村低保；

5、有關部門對失地農民無償進行技術培訓，優(yōu)先安置工作崗位。

六、工作要求

1、征地儲備工作要依法按程序執(zhí)行，合理保護被征地和拆遷群眾的利益，并將征地補償費足額及時補償?shù)轿弧?/p>

2、各單位、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，切實做好被征地單位和群眾的思想工作，確保征地工作如期完成。

3、征地過程中的土地權屬爭議，由街辦、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)做好調解和協(xié)調工作。

4、征地補償費及房屋拆遷費發(fā)放情況要做到公平、公正、公開張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

七、獎勵與處罰

1、在征地過程中，對表現(xiàn)突出、圓滿完成工作的單位和個人，將給予獎勵。