集體土地評估方法精選(九篇)

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第1篇：集體土地評估方法范文

關鍵詞：征收補償價格、評估方法、公益用地

中圖分類號： A715 文獻標識碼： A

1研究背景

集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強制行為，在征地過程中政府只強調了國家的利益，從而導致了征收范圍大、補償標準低、征收程序不規(guī)范、缺乏民主等問題的發(fā)生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補償標準的法規(guī)，如征地區(qū)片綜合地價。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制，讓農民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實際情況出發(fā)，對集體土地征收價格內涵、評估方法進行了探索，并結合安陽市情況對一宗土地價格進行試算，經與征地區(qū)片綜合地價、城鎮(zhèn)土地基準地價、劃撥基準地價進行對比，該方法算出的征收補償價格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補償的要求。

2集體農用地征收評估

2.1集體農用地征收價格內涵

2.1.1土地性質界定

土地評估通常是評估土地使用權的價格，而這種土地征收行為，實質上是土地所有權從農村集體所有轉變?yōu)閲宜械膬煞N所有制的轉移，因此集體農用地征收補償價格應為所有權的買賣價格。

2.1.2年期界定

集體土地征收后，農民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價格時應為該宗地無限年期下的所有權買賣價格。

2.1.3市場界定

在市場經濟條件下土地價格應該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農民對于征地補償價格有討價還價的權利，而不是政府單純的強買強賣，所以土地征收補償價格應為公開市場下的正常價格，評估過程中所用到的參數也應為公開市場下的正常參數。

2.1.4用途界定

《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”即為了開發(fā)建設公益性用地才可以對土地進行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發(fā)展不可或缺的物質載體，擔負著承載城市各種活動、為社會利益服務的責任。關于公益性用地在評估時是否分用途進行評估存在爭議，筆者認為按用途分類評估更符合實際，眾所周知當前的土地征收過程中存在著不同程度暗補，而被征收土地未來用途不同，暗補也不同，以安陽市為例，交通運輸用地暗補為3~5萬，而住宅用地的暗補則為10~20萬不等。綜上所述，評估時應根據價值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進行評估。

2.1.5集體農用地征收價格的構成

關于測算土地征收價格理論界存在不同的看法，經過對比分析，筆者認為土地征收補償價格采用地價構成法較為合理。計算公式為：

土地征收補償價格=土地取得成本+農用地開發(fā)費用+機會損失

上述公式中，土地取得成本表現(xiàn)為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現(xiàn)值，農用地開發(fā)費用指耕地重新開發(fā)所需要的費用，機會損失是指物化投入的損失。

但在計算集體農用地征收價格時筆者認為還應對公式進行進一步的量化，其中，土地取得成本就是現(xiàn)行的土地征收補償標準(如：征地區(qū)片綜合地價)；農用地開發(fā)費用實質上是土地從生地變熟地的開發(fā)過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費、新菜地開發(fā)費等；機會損失是指土地在改變用途的同時，失去的改變?yōu)槠渌猛舅軒淼氖找?，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補償時又不可能完全補償給農民，政府會按照一定的比例進行分配，在這里筆者采用農民與政府均勻分配的比例。根據以上分析筆者把公式變型為：

集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發(fā)成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益

2.1.6集體農用地征收價格的定義及構成

根據以上論述可以看出，筆者所探討的集體農用地征收價格是在正常市場狀況下，某一時點征收時確定的征收用途(如：交通運輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權買賣價格。其構成為：土地取得成本、農用地開發(fā)費用、農民應得按未來用途征收后的增值收益。

2.2集體農用地征收價格評估方法

在常規(guī)評估方法中，筆者認為成本法及出讓地價修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農用地征收價格成本的疊加，屬于正算。根據以上論述可以得出成本法公式為：

集體農用地征收價格=征地區(qū)片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發(fā)費+農民應得按未來用途征收后的增值收益

其中，增值收益是以土地成本價為基礎，考慮其與公開市場下的正常出讓價格的差額，計算出土地的增值收益率。

土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地成本價

土地增值收益率是采用樣點法測算的，通過計算各樣點增值收益率，從而得出該區(qū)域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。

2.2.1采用出讓地價修正法評估

2.2.1.1評估原理

根據土地出讓價與集體農用地征收價格構成不同，從基準地價入手，對其地價的構成進行分析、剝離，從而得到集體農用地征收價格計算方法。

2.2.1.2價格構成及對比

土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，可以表示為：

土地出讓價=土地取得成本+土地開發(fā)成本+土地增值收益

其中，土地開發(fā)成本是城鎮(zhèn)基礎設施條件的開發(fā)費，土地增值收益包含政府和農民應得的土地增值收益。

筆者計算的集體農用地征收價格為：

集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發(fā)成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益

其中，農用地開發(fā)成本為耕地占用稅、造地費、新菜地開發(fā)費等的投入成本，增值收益只包含農民應得按未來用途征收后的增值收益。

經過對比分析可以看出土地出讓價比集體農用地征收價格多的是城鎮(zhèn)基礎設施條件的開發(fā)費以及政府應得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計算集體農用地征收價格時只需將多出的兩部分扣除即可。

2.2.1.3基準地價系數修正法評估公式

根據以上分析，筆者將集體農用地征收價格計算公式進行變型：

集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本

其中，土地出讓價采用經過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準地價。

這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價為基礎，考慮其與土地成本價之間的差額，計算出土地增值收益率。

土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地出讓價

同理，采用樣點法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。

2.3價格分析

將集體農用地征收價格與征地區(qū)片綜合地價、城鎮(zhèn)土地基準地價、劃撥基準地價進行對比。

各類價格構成對比

其中劃撥基準地價中的土地取得成本應為集體農用地征收價格。且土地開發(fā)成本農用地開發(fā)成本，土地增值收益農民應得按未來用途征收后的增值收益。因此，經對比分析可以看出，集體農用地征收價格應高于征地區(qū)片綜合地價，低于劃撥基準地價、城鎮(zhèn)基準地價。

3例證

我們選擇安陽市城鄉(xiāng)結合部一宗菜地為例進行分析。其中征收補償中的增值收益分配筆者采用農民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運輸用地。

用成本法計算土地征收補償價格

集體農用地征收價格=征地區(qū)片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發(fā)費+農民應得增值收益

其中，該宗地征地區(qū)片綜合地價為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費為13元/m2，新菜地開發(fā)費為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。

由此計算出集體農用地征收價格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝

用出讓地價修正法計算土地征收補償價格

集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本

其中，修正后的交通用地基準地價為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發(fā)成本為95元/m2。

由此計算出集體農用地征收價格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝

我們最終確定集體農用地征收價格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。

與征地區(qū)片綜合地價、城鎮(zhèn)土地基準地價、劃撥基準地價對比

通過上表我們可以看出，運用這種評估方法得出的集體農用地征收價格與現(xiàn)行的征地區(qū)片綜合地價相比相當于其補償標準的兩倍，且低于劃撥基準地價、城鎮(zhèn)土地基準地價。理論上該價格水平應該可以得到各界人士的認可，同時也可以保障農民的生活水平不降低。

4小結

綜上所述，集體農用地征收價格評估方法研究的總體思路是以市場價為標尺，以未來用途為基礎，依據誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發(fā)生的土地增值進行了合理分配，此方法相對于傳統(tǒng)的方法增加了農民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實際過程中，政府、農村集體、農民也會對增值收益的分配進行一番博弈，隨著時間的推移，政府從中獲取的收益應逐漸降低，讓利于民。

參考文獻：

[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權價格評估之比較

第2篇：集體土地評估方法范文

關鍵詞 土地價格評估原則 土地價格評估方法 土地價格評估方法的適用范圍

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現(xiàn)代社會重要的經濟資源，因為土地的稀缺性、有限性，隨著經濟的發(fā)展，土地的市場價格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現(xiàn)狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價格既不完全是市場價格，又不是傳統(tǒng)意義上的計劃價格，給土地在交易過程中的價格造成諸多混亂。結合我國土地市場價格的現(xiàn)狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價格評估方法進行探討。

1 土地價格評估應遵循以下原則

我國土地所有權是實行國家和農村集體所有制，但農村集體所有制土地在現(xiàn)階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權才能才能上市交易。因此，土地價格是指國有土地使用權的價格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學、合理地估價，估價過程中，應遵循替代、供需關系、動態(tài)、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場經濟社會中，使用價值相同的商品，對于使用者或消費者來說是可以相互替代的。使用者或消費者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費者總會考慮的因素有：價格、性能、效用、使用壽命、時尚潮流。土地在經濟社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費者會考慮土地的價格、規(guī)劃、形狀和未來發(fā)展前景等因素，在規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的條件下，使用者或消費者會選擇價格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價格應參考規(guī)劃相同、形狀和未來發(fā)展前景相似的土地的價格。

1.2 供需關系原則

市場經濟規(guī)律就是供應和需求規(guī)律。當供應大于需求時，商品的價格下降；當需求大于供應時，商品的價格上漲，當供求不穩(wěn)時，商品的價格相對穩(wěn)定。土地市場也是如此，當土地供應量較大時，土地價格會下降，當土地供應政策緊縮時，價格會上漲。在國家的經濟政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關系總是處在波動之中，供求關系影響土地價格。

1.3 動態(tài)原則

隨著社會經濟的發(fā)展，各種商品的價格總在不斷地變化，變化的因素有商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發(fā)展的速度。土地是重要的經濟資源，土地價格除同樣受到商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發(fā)展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價格變化的規(guī)律，要用未來的眼光對土地的評估價格進行修正。

1.4 和諧原則

舉國上下都在建設和諧社會，和諧是當今社會發(fā)展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發(fā)土地的同時要保護土地。不能只求經濟發(fā)展，過度開發(fā)土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發(fā)土地。在土地價格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環(huán)境的和諧友好關系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業(yè)用地、可以作為商業(yè)用地、可以作為文化用地，可以作為農業(yè)用地等等。不同的用途其價格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價格高低為依據，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價時要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評估實踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法。每種評估方法都有自己的優(yōu)點和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價結果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據所評宗地的特點，選擇適當的不同的評估方法分別進行評估，還要對不同的評估結果和差異進行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價格。

2 土地價格評估方法的探討

在我國土地價格評估實踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法。估價方法的選擇應充分考慮待估土地的性質、土地規(guī)劃、供求關系、未來收益等因素，選擇適當的估價方法。

2.1 市場比較法

市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規(guī)劃、面積、用途、形狀、地質等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進行科學合理修正，特別是規(guī)劃、用途的潛在的變化，會對土地價格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據土地近期的使用收益，充分考慮未來經濟情況的變化，預測土地在未來有效期內各年的收益，然后折算為現(xiàn)值的一種估價方法。

計算公式：

P－評估值

Ri－未來第i年的預期凈收益

r－折現(xiàn)率

這種方法對商品房開發(fā)用地價格可以做出比較準確的評估，但對工業(yè)用地不太適合，因為對工業(yè)收入中屬于土地的收入很難做出準確的預測。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：

土地價格 = 土地取得費及相關稅費 + 土地開發(fā)費 + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。

其中：土地取得費及相關稅費包括：（1）土地取得費。土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用，分別為土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費。（2）相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金、水利建設基金、不可預見費。這種土地評估方法只能適合于國家征收農村集體所有制的集體土地時使用，但土地取得費用是計劃價格，在一定程度上損害了農村農民利益。

2.4 基準地價系數修正法

是以基準地價評估成果為依據，根據替代原則，將影響待估宗地地價的因素條件與基準地價因素修正系數說明表中的指標條件進行對照比較，確定待估宗地地價各個因素的修正系數，據此對基準地價進行修正，從而得到待估宗地地價的一種方法。其計算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價

A－待估宗地對應的基準地價

∑K－待估宗地所在地價區(qū)位影響因素總修正系數

∏S－待估宗地地價個別因素修正系數的乘積

這種評估方法的不足是政府公布的基準地價總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結果很難讓公眾信服。

3 土地評估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結果。

3.1 市場比較法的適用范圍

市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規(guī)劃、用途相同的情況下，才能選用。因為土地規(guī)劃和用途不同的宗地價格相差懸殊，只有土地規(guī)劃和用途相同的宗地價格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規(guī)劃和用途不同的宗地價格都有很大的不同，一般來說，商業(yè)用地價格大于工業(yè)用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠對土地的未來收益作出科學合理預測的宗地。未來的事情有著許多不可預知的情況，要對未來收益作出準確預測應堅持必要的條件，一是收益應在未來不超過五年內可以實現(xiàn)，時間太長，未知情況不可控，導致評估結果不可靠；二是影響未來收益的法律法規(guī)、行業(yè)政策、稅收政策、金融政策不會發(fā)生太大變化，如果法律法規(guī)發(fā)生較大變化，則對土地收益生產較大影響。符合這兩個條件的土地則是商品房開發(fā)用地，開發(fā)時間不長，法律政策也可以有效預見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國家對農村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強制色彩，不利于保護農村農民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設，應取消此種評估方法。

3.4 基準地價系數修正法

如果政府能及時更新基準地價，基準地價系數修正法應該是很科學的土地價格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準地價更新太慢，基本上三四年才更新一次，導致科學的基準地價系數修正法經常沒有科學的基準地價可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價格做出的評估結果要相對合理，而成本逼近法和基準地價系數修正法做出的評估結果往往與實際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實際的土地交易信息，對評估結果做出充分的比較修正。

參考文獻

第3篇：集體土地評估方法范文

關鍵詞：土地征收；補償；對策

隨著經濟快速發(fā)展和工業(yè)化快速推進，土地征收帶來諸多問題，尤其土地征收的補償問題成為社會關注的熱點和焦點。土地征收補償不僅關系到被征地農民的切身利益，與我們社會公平及經濟發(fā)展也是密不可分的，有效識別和解決我國土地征收補償問題、維護被征地農民利益是我國構建和諧社會的必然要求。

1.土地征收補償存在的問題

近年來，我國土地征用補償安置工作有了顯著改善，土地征用補償標準得到了明顯提高。但是，在工業(yè)化水平及經濟持續(xù)發(fā)展的推動下，土地征用速度、規(guī)模及范圍越來越大，土地補償引發(fā)的問題和激化的矛盾仍是屢見不鮮。通過國內外相關研究綜述發(fā)現(xiàn)，我國對土地征用補償是按照土地原有用途進行補償，部分地區(qū)率先引進了貨幣補償安置與留地及不完全貨幣化補償安置相結合的創(chuàng)新模式，但是，我國土地征收補償仍存在一些問題。

（1）土地征收補償安置工作缺乏法律保障

盡管我國土地征收補償的主體是政府及土地主管部門，但是在實際的操作過程中，土地管理事務所、拆遷事務所等機構成為代行使土地征收補償部分行政職權的承托方。問題就在于，相關法律法規(guī)中，沒有對這些承托行使土地征收補償部分行政職能的部門的職能和法律地位有相關明確的規(guī)定，這必然導致土地征收補償工作的進行。

（2）土地征收補償標準低、補償方式單一

相關數據顯示，居住消費的增幅穩(wěn)居前幾位，然而，土地征收補償標準仍然是圍繞政府的定價，標準低，這樣導致房價與補償標準之間形成了巨大的差價，最終沒有使被征地農民得到利益，反而是脂肪問題更加突出。我國土地征收補償一般都以現(xiàn)金為主，有些采用現(xiàn)金和勞動力安置相結合的防水劑，而沒有考慮土地征收對被征地農民造成的長遠影響，土地作為農民生活安全感的重要支撐，農民的文化程度和勞動技能整體不高，現(xiàn)金補償只讓農民一時擁有大量的現(xiàn)金，短期內生活水平大幅上升，但是當這些補償款使用完后，農民的生活將得不到任何的保障，生活水平下降。

（3）土地征收補償范圍較窄

土地征收范圍是政府對征收土地那些財產進行補償的一個范圍限定，發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)在征收補償范圍上存在差異，但是都存在范圍較窄的問題。土地征收對被征地農戶造成的影響不單單是一個方面的，那么補償范圍不應當僅僅根據土地征收的標的物，更重要的是應當根據被征地人所受到的損失。應當綜合考慮土地征收給被征地者帶來的綜合損失，并進行補償。補償的目的就是為了減少對被征地者造成的損失，如果僅僅做出狹窄的補償進行敷衍，那么這種補償矛盾是難以解決的。

（4）土地征收補償方法及執(zhí)行尺度不一致

為了有效解決我國土地征收問題，很多地區(qū)都采取了變通方法執(zhí)行相關土地征收的問題，這樣就導致各地對土地征收補償的執(zhí)行在方法上各有迥異，甚至同一地區(qū)在不同的時期和范圍內的補償方法也是各不相同。有些地區(qū)對于征用土地存在手續(xù)不全問題、新建的沒有拆遷的舊屋都不給于補償，但是也有根據具體的實際情況作出區(qū)別對待的。這樣，補償的方法和執(zhí)行的尺度不一致，必然會給土地征收補償安置工作的順利開展造成影響。

（5）征收土地缺乏科學的價值評估方法

我國土地征收拆遷補償計算的基礎數據由政府制定，政府制定的這些基礎參數，是根據一定年份的調查數據而來的，由于成本原因，往往很多年變動一次，與市場價格相比，具有很大的時滯性，無法適應市場的變化。僅僅評價土地的產值，很容易造成與土地真實的價值的差異。我國在實際評估，主觀性較強，主要是根據各種條件進行估價，缺乏一個理論模型。所以土地評估不簡簡單單就是產值倍數法進行評估，要結合實實際情況，綜合考慮各種因素后，確定一個評估方法。

2.土地征收補償問題解決對策

通過對土地征收補償存在問題的研究，提出解決這一問題的對策建議，對保障被征地者的切身利益、減少社會沖突、建設和諧社會具有十分重要的現(xiàn)實意義。

（1）建立土地征收彈性補償標準

土地征收補償標準不該是一成不變的，隨著經濟的發(fā)展，應當以市場價格為參考來確定補償標準，以解決土地征收補償標準低，被征地農民滿意度低的問題。首先，可以在不違背國家相關法律法規(guī)的前提下，以市場為導向，將土地的市場價格作為參考，真正實事求是的面對補償標準與市場價格的差異，并采取措施來彌補這一缺口。補償的多少還是被征地農民最關注的問題，這一標準提高了，那么有利于征地工作的進行。其次，在確定土地補償標準的時候，不僅是表面的“變通”，采取差異化的補償標準，應當將區(qū)域發(fā)展狀況、城市消費水平、城市居住消費等問題綜合考慮進行“變通”。

（2）豐富土地征收補償方式

盡管一些地區(qū)率先引進和嘗試使用一些新的補償方式，但是我國整體存在補償方式單一的問題。通過對國外相關文獻研究和國內先進地區(qū)經驗啟示，豐富土地征收補償方式可以從以下幾個方面進行：第一，留地安置。為被征地農民劃定生產經營用地、農業(yè)用地、開發(fā)市場用地等，保障被征地農民的后續(xù)生活收入。第二，就業(yè)安置。增加轉業(yè)培訓，提高被征地農民服務技能；為被征地農民提供相關非農就業(yè)信息。第三，社會保障安置。健全社會保障，將被征地農民納入社會保障體系，這可以有效解決其后顧之憂。

參考文獻：

[1] 申建平. 對農村集體土地征收補償范圍的反思[J]. 比較法研究，2013（2）

[2] 張娟，賀海燕. 農村征地補償制度的法律思考[J].經濟研究導刊，2013（6）

第4篇：集體土地評估方法范文

（浙江財經大學，杭州 310018）

【摘要】隨著新農村建設和城市化步伐的加快，農村宅基地流轉的趨勢也日益明顯，由此帶動了對農村宅基地價值的評估。本文為此分析了農村宅基地流轉評估的理論依據和現(xiàn)實意義。在分析宅基地價值評估面臨的困境的基礎上，提出相應的四點建議，以期取得拋磚引玉的作用。

【關鍵詞】宅基地流轉 評估 困境 建議

一、農村宅基地流轉評估的理論依據

（一）土地價值理論

價值理論揭示了社會事物之間價值關系的運動與變化規(guī)律。其中，土地價值理論具體地闡述了土地的經濟屬性與土地利用之間的關系。農村宅基地作為土地的一種特殊利用形式，其價值表現(xiàn)為用益物權，即本集體經濟組織成員依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，以及利用該土地建造住房及附屬設施等的權利。一般來說，宅基地的價值包括使用土地面積補償、房屋價值補償、土地出讓費與土地補償費的差價比例等。

（二）資源配置理論

在市場經濟條件下，西方經濟學認為“資源是稀缺的，需要又是無限的”，所以要實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。馬歇爾在《現(xiàn)代微觀經濟學》一書中指出：“資源優(yōu)化配置是在市場經濟條件下，不是由人的主觀意志而是由市場根據平等性、競爭性、法制性和開放性形成的一般規(guī)律，由市場機制通過自動調節(jié)對資源實現(xiàn)的配置?！蓖恋刈鳛槿祟惿鐣婧桶l(fā)展的物質基礎，是社會經濟可持續(xù)發(fā)展的根本保證。然而，土地資源是稀缺的。隨著經濟的不斷發(fā)展和工業(yè)化、城市化進程的加快，土地非農化和土地生態(tài)環(huán)境惡化削弱了農業(yè)可持續(xù)發(fā)展的資源基礎。實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置是土地可持續(xù)利用的重要途徑, 是國民經濟可持續(xù)發(fā)展的重要保障，科學、合理、有效的土地利用方式是緩解資源、人口、環(huán)境問題的一個重要方面。

（三）產權理論

《牛津法律大辭典》中將產權界定為財產所有權，是指存在于任何客體之中或之上的完全權利，它包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其他與財產相關的權利。配杰·威齊又進一步指出：“產權是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關系。”新制度經濟學的鼻祖科斯認為，經濟學的任務首先是分析產權，資源配置的有效性取決于產權界區(qū)的清晰度。如果產權不明確，由于外在性帶來的傷害就不可避免地會發(fā)生，進而提高社會成本。因此，只有在明確產權的基礎上，引入市場價格機制，才能有效地確認相互影響的程度以及相互負擔的責任。

二、農村宅基地流轉評估的現(xiàn)實意義

（一）有利于推動農村宅基地的流轉

從20 世紀90 年代開始，國家對農村宅基地的流轉進行了嚴格的限制，其原因主要有兩方面：一是從農民切身利益出發(fā)，擔心土地流轉使得農民喪失基本的居住權利；二是從產權的角度考慮，擔心流轉可能威脅到農村土地集體產權，導致集體產權受損。然而，在當前的經濟發(fā)展狀況下，限制宅基地的流轉已成為阻礙農村經濟發(fā)展的原因之一。所以，宅基地的流轉是必然趨勢。在市場信息不對稱的環(huán)境下，加強對農村宅基地流轉的評估，有助于為農村宅基地在買賣、抵押、租賃等流轉過程中提供科學合理的價值借鑒，并進一步推動農村宅基地流轉，在一定程度上緩解城市土地用地緊張和農村宅基地閑置的矛盾。

（二）盤活農村房地產市場，為資產評估帶來新機遇

在繁榮的房地產市場中，面對城市房價一直居高不下的狀況，農村這片土地開始引起了人們的關注。2011年，我國城鎮(zhèn)新建住宅面積約為9.49 億平方米，人均住房建筑面積32.7 平方米；而農村新建住宅面積達到10.26億平方米, 人均住房面積36.2 平方米。可見，農村的房地產市場具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€新的利潤增長點。為適應市場經濟的發(fā)展需要，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，開辟農村宅基地評估業(yè)務是資產評估行業(yè)發(fā)展的一大機遇。同時，農村與城市人口的雙向流動也為農村房地產市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。

（三）減少“尋租行為”，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置

農村土地所有權歸村集體所有，農民享有用益物權，但當政府想要征收或征用土地時，受到的限制卻是很少的，只需支付部分補償費用即可。在這種情況下，容易滋生政府的非法尋租行為，即政府憑借手中的權力，強制征用農民土地和強拆房屋，從中將原本屬于農民的所得利益占為己有。通過加強對農村宅基地流轉的評估，建立一個公平公開的價值評估機制，減少政府的干預，對遏制地方政府的非法尋租行為，改善農村土地被低估的現(xiàn)狀以及實現(xiàn)資產保值增值具有重大意義，從而達到農村土地資源優(yōu)化配置的目的。

三、農村宅基地流轉評估中面臨的困境

（一）缺乏公開的農村宅基地交易市場

農村宅基地按戶口取得，按照一戶一宅的原則，按照規(guī)定的程序向國家土地管理部門或村集體提出申請，便可以獲得一處宅基地。但只有村集體內部的成員才享有這項權利，所以當農村戶口變成城市戶口后便不再享有獲得宅基地的權利。而且宅基地的流轉僅限于村集體內部，同時當出賣、出租住房后，也不得再申請宅基地。流轉的受限在一定程度上制約著宅基地評估方法的選擇。由于農村土地不能進行市場交易，農民在土地上蓋的房子也不能隨意地進行市場交易，導致評估時可參考的實例非常少，市場法難以適用。雖然存在隱形的宅基地流轉市場，但流轉價值很難通過正常渠道取得，而且其價值的公允性值得商榷。同時，由于農村宅基地很少具有能夠確定和量化的未來獲利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地價值的缺陷。

（二）評估規(guī)范不健全

我國資產評估行業(yè)起步晚，機制不健全。就目前而言，在房地產評估方面，著眼點主要放在城市, 對于農村則很少有人問津。全國多數地區(qū)沒有專業(yè)的農村集體土地資產評估機構，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局評估，評估受到政府及有關部門的干預較大，缺乏獨立性。然而，農村房地產由于其特殊性恰恰需要更為專業(yè)的評估人員和評估機構來評估。然而, 由于客觀環(huán)境的限制，宅基地的流轉尚未建立起充分活躍的資產市場，所需的相關資料殘缺不全，其未來收益額的預測條件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，無法直接參照城市房地產的評估辦法；且宅基地成交案例少，常用評估參數體系沒有建立，評估參數難以取得，所以運用市場法和收益法的客觀條件尚不完全具備。

（三）宅基地產權難以界定

我國實行的是土地國有的政策，但對于農村土地則屬于村集體所有，農民只享有土地使用權和房屋的所有權。然而，這里的村集體是一個籠統(tǒng)的概念，對于村集體的范圍以及村委會是否有權代表等問題, 國家并沒有明確規(guī)定。同時，這種通過戶口可以無償獲得、無限期使用宅基地制度，造成農村宅基地使用的“公地悲劇”，一些地方官員借機進行非法尋租。宅基地使用權的所有者概念模糊，導致在處理利益分配時產權糾紛紛至沓來, 使得評估人員在評估時難以界定評估對象的價值范圍。

（四）宅基地的無形資產價值難體現(xiàn)

宅基地作為一種自然資源，其主要功能是為農民的生存提供物質保障。宅基地具有居住的社會保障功能，它可以保障農民的基本生活，維護農村乃至全社會的穩(wěn)定。只是對于不同的農民群體而言，其側重點不同而已。對于欠發(fā)達地區(qū)的農民來說，宅基地是一種生存保障；對于外出務工、經商等非農化的農民來說，宅基地提供了一種失業(yè)保障；對于農村老人來說，宅基地又提供了一種養(yǎng)老保障。我國農村宅基地使用權制度的建立和實施, 對我國農村社會的政治穩(wěn)定、經濟發(fā)展發(fā)揮著重要作用。由于社會保障功能的存在，賦予了宅基地更多的無形價值，而這種價值常常被忽略，在評估時只關注有形存在的部分，導致宅基地的價值被低估。

四、關于農村宅基地流轉評估的幾點建議

（一）積極推動農村宅基地使用權的流轉

宅基地使用權作為一種用益物權，如果僅僅是確定其歸屬，則其財產的價值未能充分發(fā)揮。隨著市場經濟的發(fā)展，現(xiàn)行戶籍制度對農村土地流轉的制約日益突出。打破城鄉(xiāng)二元結構的戶籍制度，不僅是實現(xiàn)城市化、城鎮(zhèn)化的需要，也是加強農村宅基地評估的前提條件。改革宅基地流轉制度，允許土地使用權的對外流轉，放開農村土地市場，使其從“隱性市場”中解脫出來，促進土地流轉的公開化、透明化，為評估建立一個良好的市場環(huán)境。

（二）提高宅基地評估意識，健全評估機制

我國作為一個農業(yè)大國，農村資產是一筆豐厚的財產，但由于評估機制的缺失與不足導致財富的流失，資源的浪費。建立一個良好的農村資產評估機制，將農村宅基地的評估作為評估重點對于城市化的健康發(fā)展和新農村的有序建設是十分必要的。針對農村宅基地評估比較復雜的情況，應當設置專業(yè)的評估機構，培養(yǎng)專業(yè)的評估人員。同時，評估機構應作為獨立的第三方中介機構，打破政府干預定價的局面。在評估方法的選擇上，應該遵循因地制宜的原則。對城鄉(xiāng)發(fā)展較為均衡的地區(qū)可選擇市場法，參照城市土地的交易價格進行；對用于出租的宅基地，可以考慮采用收益法。而對不能采用以上兩種方法的情況，可以利用基準地價法或其他合理的方法進行調整。

（三）界定宅基地的產權權屬

明確評估對象的產權權屬是確定資產價值的重要前提，而農村宅基地權屬混亂的現(xiàn)狀給評估帶來了很大的困難，因此，須加強農村宅基地的管理，落實使用權的登記發(fā)證工作，杜絕改變地類、化整為零、越權審批等違法行為的發(fā)生。我國法律明確規(guī)定宅基地屬于村集體所有，但對于村集體的具體范圍并沒有明確規(guī)定，致使實際中將自然村與行政村混為一談。自然村是在歷史條件下形成的，具有較大的不確定性。所以，我們所說的村集體應該是行政村。其中，行政村的村民委員會能否代表農民集體行使其所有權，應由該農民集體授權。同時，地方政府是不享有宅基地所有權的。如果須征用土地，應在公平合理的基礎上進行交易。

（四）充分考慮宅基地的社會保障價值

由于農村宅基地具有社會保障功能，農民在流轉時就有所顧忌，不利于宅基地的流轉。一些專家學者為此提出要用“以土地換社保”，即農民出讓土地后，享有與城市居民同等的社會保障，但實際中由于各種原因，使得農民享有這種權利具有一定難度。為此，筆者認為，可考慮將社保因素直接納入宅基地流轉的評估價值中。在基于當前的經濟狀況下，同時考慮未來可能發(fā)生變化的一些因素，合理評估宅基地社保價值，給農民一個公平、公正的議價，維護農民在宅基地流轉中的利益。

（作者范文敏為碩士研究生; 厲國威為副教授）

參考文獻

[1] 陳靜, 丁靜. 土地價值理論初探[J]. 會計之友，2011(25).

[2] 曹天. 論宅基地使用權流轉的理論基礎[J]. 法學雜志，2012(6).

第5篇：集體土地評估方法范文

一、房地產典當概述

房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人承典人的行為。 房地產設典的權利為房屋所有權。設典時，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權將出典的房屋出租或將房屋典權轉讓。設典時，一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定而贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。

房屋典當指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并進行使用、收益，典期屆滿時，由出典人償還典金贖回出典房屋的法律行為。

二、房地產典當的特征

房地產典當具有以下法律特征：

（1）房屋典當是一種雙方法律行為。

房屋典當須出典人和承典人雙方意思表示一致，訂立典當合同。

（2）房屋典當是一種有償的民事法律行為。

典權人占有、使用出典房屋，必須支付一定的典價。出典人必須移轉房屋的占有以換取典權人的典價。

（3）房屋典當是一種要式法律行為。

房屋典當合同必須以書面形式簽訂，并到當地的房屋管理部門備案。

（4）房屋典當一般有典期和回贖期。

房屋出典后，承典人對房屋有占有、使用、收益的權利，但出典房屋的所有權仍歸出典人享有。在典期內，出典人不能回贖。典當雙方當事人可約定典期，也可不約定典期。當事人未約定典期，出典人可隨時要求回贖。當事人約定典期，在典契載明的典期屆滿出典人逾期不贖的即作絕賣，出典人喪失回贖權，出典房屋歸當承典人所有而無須再支付對價。

三、房地產典當評估價格的特點

（1）典當評估價格一般低于公平市價

公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預期可合理地出售的最好價格。其假設條件為：

A、一個自愿的出售者；

B、一段在考慮了房地產性質和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；

C、在那段時期內房地產價格保持穩(wěn)定狀態(tài)；

D、房地產價格完全受公開市場影響；

E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。

房地產典當評估價格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被典當評估房地產的權利人是急切需要資金或融資而典當房地產，所以不是自愿的賣主。其次典當評估價格沒有經過一段合適的議價時期完成，而是在典當評估日確立典當價格，典當行也是在不完全充分了解該房地產的情況下進行估價，典當評估實際上就是在短時間完成，為了促使典當評估成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能保證典當行風險降到最低，故評估出來的典當評估價格一般較公平市價偏低。

四、房地產典當價格評估的方法

評估房地產典當價格時應充分考慮房地產市場因素，也就是要充分重視典當房地產的快速變現(xiàn)能力。所以在選用估價方法時，應以市場比較法為首選，評估出現(xiàn)值后再采用長期趨勢法修正估算出未來市價，最后減去相關稅費用后既求得房地產的典當價格。

用公式表示如下：

房地產典當價格=典當期限屆滿時市價-支付處分典當房地產的有關費用-相關稅費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）-土地增值稅-交易手續(xù)費等

公式中處分房地產的費用根據實際情況一般取5%，理由是根據《典當管理辦法》規(guī)定，絕當房產價值在3萬元以上的，需經過訴訟執(zhí)行程序，由人民法院委托拍賣行進行公開拍賣。根據《拍賣法》規(guī)定10%的拍賣傭金中需要由委托人和買收人各負擔5%，而委托人為司法機關的免收。

營業(yè)稅、城建稅和教育附加按5.55%收?。ň幼M五年的免征），交易手續(xù)費等按各地的實際收費標準交納，土地增值稅根據具體情況決定征收額或免征（無增值者免征，住宅滿5年的依法免征）。

需要注意的是，以上是土地使用權是出讓的情況下房地產的典當價格估價公式，但如果土地使用權是劃撥的情況下則不適用。因為劃撥的土地使用權是一種不完全的物權，不能單獨做抵押物進行典當。只能作為房屋占用范圍內的土地使用權隨同房屋所有權一并抵押進行典當。根據《城市房地產管理辦法》、《擔保法》和建設部《城市房地產抵押管理辦法》之有關規(guī)定，必須扣除相當于土地使用權出讓金的價款，因此對于劃撥土地使用權的房地產典當價格公式如下：

房地產典當價格=典當期限屆滿時市價-支付處分典當房地產的有關費用-相關稅費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）-土地增值稅-交易手續(xù)費等-土地使用權出讓金

上述分析中主要是理論上的典當價格評估方法。在估價實踐中，鑒于房地產典當的形式是以房地產辦理抵押登記方式為主，形同于抵押貸款的操作模式，而且典當也是以小額短期（最長6個月）流動資金貸款為主，因此在實際估價活動中，常是由評估機構評估出市場現(xiàn)值，然后由典當行綜合考慮各種因素和各種風險，直接按照30%的稅費和風險調整系數調整后放款。但實際中典當行為了進一步降低放貸風險，往往以不大于現(xiàn)值50%的比例進行放款也是可行的。

五、應注意的問題

1、合法性的原則

形同房地產抵押，房地產典當的法律性也很強，估價中要充分注意到下列房產不能進行典當評估：

委托人無處分權的房地產

未領取合法權證的房地產

產權有糾紛的房地產

列入拆遷范圍內的房地產

被依法查封的房地產

集體土地

公共福利事業(yè)用房地產

第6篇：集體土地評估方法范文

Abstract: The choice of the investment location of construction project is the important content of the investment decision of construction project. But we do not have a set of intact, scientific assessment methods to use for construction project investment decision-making at present. It is a more practical and effective way to assess construction project investment location from the cost comparison and factors analysis bween the selective, different investment location schemes.

關鍵詞： 建設項目；投資區(qū)位；投資決策；評價方法；比較費用法；因素評價法

Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）16-0025-02

作者簡介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南麗江人，副教授，目前的主要研究方向為社會制度設計理論。

0 引言

建設項目投資區(qū)位是指擬建項目的建設位置，投資區(qū)位評估通常被稱為廠址選擇，是對評估項目（擬建項目）建設位置方案進行的分析、論證和評價，其目標是要求評估結論作出明確的投資區(qū)位最佳方案選擇。按照這一評估目標，投資區(qū)位評估是否能夠正確地選擇出最佳投資區(qū)位方案對評估項目的投資成敗將產生決定性影響。不同的建設項目投資區(qū)位的投資成本是不同的。同時，我們在進行建設項目投資區(qū)位評價時還必須考慮國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、市場需求、生產力布局、水文地質條件等一系列的對建設項目形成影響的因素。通過對不同的投資區(qū)位方案進行比較和分析來評價建設項目投資區(qū)位方案的優(yōu)劣，最終選擇出最佳方案作為投資決策的推薦方案。

1 比較費用法

比較費用法是指根據建設項目投資區(qū)位方案費用的比較選擇最低費用方案進行評價的方法。其評估程序為：

1.1 編制“建設項目投資區(qū)位方案費用比較表” “建設項目投資區(qū)位方案費用比較表”見表1。

1.2 計算各投資區(qū)位方案各費用項目費用

1.2.1 土地費包括：①土地征用費；②土地使用權出讓（轉讓）費；③移民搬遷費；④移民外構（建）筑物搬遷費；⑤青苗補償費；⑥耕地占用費；⑦城市土地使用稅；⑧印花稅及相關費用。

1.2.2 土石方工程費包括：①場地平整土石方工程費；②防洪措施土石方工程費；③廠外道路土石方工程費；④加固工程費；⑤地下處理或增加工程費。

1.2.3 運輸費包括：①建設工程材料運輸費；②預計的投產后的生產經營運輸費。此兩項費用中均包括運輸設備的固定資產折舊費駕駛人員的工資、獎金、津貼等。

1.2.4 動力費包括：①管線鋪設費；②建設用電費；③生產用電費；④其他動力費（如使用煤、煤氣、天燃氣、油作動力的費用）。

1.2.5 給排水費包括：①建設及生產供水費；②建設及生產排水費。此兩項均包括給排水設備設施費和支付供水單位的處理排水支付的費用。

1.2.6 通訊費包括：①通訊線路架設費；②通訊設備費；③支付給電訊單位的電話費等。

1.2.7 環(huán)境保護措施費包括：①為防止和治理“三廢”而投資的設備費和工程費；②綠化費；③其他用于環(huán)境保護方面的費用。

1.2.8 臨時設施費包括：建設項目工程建設而臨時建造的生產生活設施的各項費用。

2 因素評價法

因素評價法是指通過對影響建設項目投資區(qū)位的因素進行分析評價后形成評估結論的投資區(qū)位評估方法。其評估程序是：

2.1 編制“建設項目投資區(qū)位因素分析表” “建設項目投資區(qū)位因素分析表”見表2。

2.2 分配各因素分值 “建設項目投資區(qū)位因素分析表”總分值為100，各因素分值就根據各因素在建設項目中的地位或影響確定（分值分配參見“表2”“總分值”欄）。

2.3 因素評價：

2.3.1 經濟和社會發(fā)展規(guī)劃：①數值：本因素無量化值相應的數量欄空出；②定性評價：根據各方案是否符合：1）國家或地區(qū)經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；2）經濟社會平衡發(fā)展要求作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.2 國地規(guī)劃：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據國家或地區(qū)：1）國地規(guī)劃或國家或地區(qū)經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；2）國地規(guī)劃作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.3 生產力布局：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據建設項目所在地區(qū)生產力布局要求作出定性分析結論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。

2.3.4 水文地質：①數值：地下水位地耐力和震級數據按“地下―水位―地耐力―震級”方式填入（如：A方案投資區(qū)位地下水位為2.5m，地耐力為2kg/cm2，震級為6.5級，表示為2.5-2-6.5）；②定性評價：根據各方案水文地質條件是否符合建設項目的要求作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。

2.3.5 總體布置：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據各方案投資區(qū)位的面積地理條件是否符合總體布置（工藝流程和廠內運輸或使用）的要求進行分析作出定性分析結論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。

2.3.6 生態(tài)及環(huán)境：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：對各方案投資區(qū)位的生態(tài)及環(huán)境與建設項目的運動影響進行分析作出定性分析結論：1）正面影響；2）無影響；3）負面影響；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）正面影響：0-6分；2）無影響：0分；3）負面影響：-6-0分。

2.3.7 土地征用費：①數值：根據預計的征用土地數量和單價計算出費用額填入各方案“數值”欄；②定性評價：根據土地征用費大小與建設項目預期投資目標比較進行分析（土地使用費是國家征用集體土地―即集體土地所有權轉移給國家所支付的費用，若國家不計投資者土地使用權出讓金時應計算投資者的土地征用費，若土地使用權出讓金已含土地征用費則該項費用不再重復計算），作出定性分析結論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。

2.3.8 搬運費：①數值：根據投資區(qū)位現(xiàn)有：1）房屋建筑轉移費；2）移民安置補償費；3）其他建（構）筑物“（如基家、電器設備托運費等）計算各方案總搬運費填入各方案相應數值欄；②定性評價：根據各方案搬運費比較結合建設項目投資者預期水平進行分析作出定性分析結論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。

2.3.9 土地使用權出讓（轉讓）費：①數值：根據各方案預計的投資者應向土地使用權出讓（轉讓）者支付的土地使用權出讓（轉讓）金（投資者為取得土地使用權向國家支付的費用稱土地使用權出讓金，向非國家的土地使用權人取得土地使用權所支付的費用稱土地使用權轉讓金）填入各方案相應“數量”欄；②定性評價：根據各方案土地使用權出讓金，投資者可接受度建設項目成本及收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.10 土地使用稅：①數值：根據各方案應向國家繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅（是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用者向國家繳納的按土地使用面積計繳的一種定額稅），投資者預期水平建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.11 耕地占用稅：①數值：根據投資者應向國家繳納的耕地占用稅（是建設項目占用耕地時應向國家按耕地占用數計繳的一種定額稅），投資者預期水平建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.12 青苗補償費：①數值：根據投資者應向被占用土地的種植者支付的青苗補償費（是投資者占用表功土地上建設而支付給種植者的損失補償），投資者的可接受度和建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。

2.3.13 土石方工程費：①數值：根據：1）場地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量諸的土石方工程費填寫；②定性評價：對各方案土石方工程費結合投資者的可接受度和建設項目的預計收益水平進行比較分析得出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.14 動力工程費：①數值：根據：1）電、煤油、氣動力設備購置安裝工程費；2）動力輸送工程費計算動力工程費數值填寫；②定性評價：根據各方案動力工程費結合投資者經濟承受能力，建設項目預期收益進行比較分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。

2.3.15 運輸工程費：①數值：根據：1）運輸設備購置費；2）公路鐵路工程費計算運輸工程費投資者的可接受度和建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.16 給排工程費：①數值：根據：1）供水設備購置及安裝工程費；2）排水設備購置及安裝工程費；3）給排水構筑設施費計算給排水工程費填寫；②定性評價：根據各方案給排水工程費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析做出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.17 通訊工程費：①數值：根據：通訊設備購置及安裝工程費計算給通訊工程費填寫；②定性評價：根據各方案通訊工程費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。

2.3.18 環(huán)境保護措施費：①數值：根據防治“工業(yè)三廢”（廢水、廢氣、廢渣）建（構）筑工程費設備購置及安裝工程綠化工程費和其他保護環(huán)境措施費計算填寫；②定性評價：根據各方案環(huán)境保護措施費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。

2.6 分析各方案分值和總費用 各方案優(yōu)劣與總關系是：總分值越高的方案越優(yōu)，分析時應當結合總費用進行總費用與方案優(yōu)劣的關系是：總費用越低的方案越優(yōu)。在方案分析時基有某一項或多基分值為0者應首先排除。對所評價因素建設項目無要者以滿分計算。

3 結論

建設項目投資區(qū)位選擇不僅在技術上決定著建設項目的可行性，而且在經濟上決定著建設項目的投資成本。我們必須對影響建設項目的各個自然因素、經濟因素和社會因素進行全面分析并比較各個不同的投資區(qū)位方案各個不同因素的費用和總費用，從中選擇費用最低且最符合建設項目評價的安全性、適用性和技術性原則的方案進行投資，以保證建設項目實現(xiàn)預期的投資效益或投資目標。

參考文獻：

[1]何建明.論建設項目評估假設[J].基建優(yōu)化，1998:3.

[2]何建明.論建設項目評估原則[J].基建優(yōu)化，1999:1.

第7篇：集體土地評估方法范文

關鍵詞：財產保護 估價

一、征收中的財產保護與估價

1、征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。承包地被征收的，物權化的土地承包經營權人有權依照上述規(guī)定獲得相應補償。

2011年12月27日中央農村工作會議指出，推進集體土地征收制度改革，關鍵在于保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮(zhèn)化產生的增值收益。要精心設計征地制度改革方案出臺相應法規(guī)。舊的征地補償辦法以具體地塊的平均畝產值倍數來計算補償費用，不僅使補償費用偏低，而且相鄰地塊的征地補償往往因用途不同而相差很大，補償的隨意性也較大，帶有較重的計劃經濟色彩和政策性，無需評估專業(yè)人員介入。在市場經濟的今天，征地補償標準的不公平引發(fā)了諸多社會問題，也加劇了城鄉(xiāng)貧富懸殊。改革的呼聲越來越高，土地征用補償區(qū)片綜合價格提供了土地征用補償費標準研究的新思路。它較我國目前根據《土地管理法》，單純采用“產值”的倍數計算土地征用補償費標準的方法要相對科學和適用。根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)(2004)28號)、國土資源部《關于開展征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》(國土資發(fā)(2005)144號)文件精神，各地開始推行征地區(qū)片綜合地價，征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補償標準，依據地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系以及當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測算的，原則上只包括土地補償費和勞動力安置補助費兩項內容，如何綜合考慮上述因素科學確定補償標準，就需要評估專業(yè)人員的參與，為政府提供最科學可靠的數據。

2、城市建設中個人的房屋及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。西方國家有一句格言，對私人住宅，“風可進，雨可進，國王不可進”，充分體現(xiàn)了私有財產權的神圣。物權法充分體現(xiàn)了對私有財產權的尊重和保護。

《城市房屋征收管理條例》規(guī)定：貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定?！冻鞘蟹课菡魇展纼r指導意見》規(guī)定：征收估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被征收房屋的房地產狀況進行。但長期以來因為各地政府公布的指導價格偏低，更新較慢，嚴重滯后于市場價格，補償金額偏低，征收后補償額在同一地塊買不到類似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何選擇評估方法科學測算征收補償金額，并研究論證公共利益需要和商業(yè)性征收的不同模式和性質差別，為政策制定者提供理論依據和實證參考。因此如何充分發(fā)揮評估師的專業(yè)作用，對于保護私人財產權，切實保護物權，顯得尤為重要。

3、因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

搶險、救災征用補償雖然沒有明確規(guī)定必須經過評估確定，但作為一個物權保護的新領域仍然是評估業(yè)研究拓展的新課題。

二、拍賣中的財產保護與估價

在強制性的不動產拍賣中，法院根據估價機構出具的評估價確定保留價，即確認拍賣成交的最低價格。在拍賣程序中，競買人所出的最高價低于保留價的，不能確認拍賣成交?？梢姡Ａ魞r的確定實際上意味著設置了一種權利制衡機制，通過這一機制可以有效地避免利益的過分傾斜，防止被執(zhí)行人的財產權受到損害。在拍賣未成交的情況下，準許申請執(zhí)行人或者其他債權人以本次拍賣的保留價接受該財產抵債，既可以使債權人的債權盡快得到實現(xiàn)，又可以使債務人避免因降低保留價拍賣而遭受損失，還可以減少再次拍賣而增加的費用，提高執(zhí)行的效率?？梢娫u估價直接或間接影響當事人的財產權以及案件執(zhí)行的效率?！蛾P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》司法解釋規(guī)定不動產拍賣成交或抵債后，其所有權自拍賣成交或抵債裁定送達時起轉移，而不是辦理登記過戶手續(xù)，是因為在不動產拍賣成交裁定送達后辦理過戶登記前，如果被執(zhí)行人破產的，該不動產就不應被作為破產財產，否則該不動產就應被列為破產財產，司法解釋出臺前發(fā)生過不少類似案例，造成債權人或申請執(zhí)行人的財產損失，應該說此項規(guī)定與物權法的財產保護條款是一脈相承的。

三、建設用地出讓中的公有財產保護與估價

1、長期以來由于體制的不完善，大量土地被低價出讓，各地政府為了招商引資甚至零地價出讓，造成大量國有資產的流失。而此舉使得不少投資商僅僅是為了得到正在升值中的土地，不僅帶來了本地長期投資環(huán)境的惡化和區(qū)域間的惡性競爭，而且引來的企業(yè)也大多是為了短期內獲取本應屬于政府的土地租金作為超額利潤。

2007年9月21日國土部號39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。“市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價?！睘檎块T確定拍賣底價提供參考依據而進行的評估成為評估機構的經常性業(yè)務，而如何把握土地市場脈搏和政策導向， 對規(guī)劃條件不同、自然條件不同、開發(fā)條件不同的地塊進行科學合理地定價，即能最大限度地實現(xiàn)土地價值又能防止流拍，當好政府部門的參謀是對評估人員專業(yè)性的考驗。

2、《物權法》第136條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。因此，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念，空間權（Air Space Rights）應運而生。為貫徹落實《中華人民共和國物權法》和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》，2008年4月《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）。文本第4條明確，在簽訂出讓合同時，要填寫宗地的平面界限和豎向界限，出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。

空間范圍的界定又給未來評估界估價提出了一個新的課題，從而立體地價第一次以法律形式進入評估視野。其實立體地價早已經在房地產售價中得到淋漓盡致的體現(xiàn)：對于經營商業(yè)來說，土地的可及性尤為重要，商業(yè)建筑對于高度的敏感性極強；對于住宅的選擇、評價指標與商業(yè)有所不同，首層使用方便，但采光條件、環(huán)璋條件均較差，視野不夠開闊。對于多層住宅來說隨樓層的增高，雖然在采光、視野等方面條件較好，但使用方便度下降，因此多層住宅的土地空間價值分配呈兩頭低中間各層較均勻分布的態(tài)勢，房屋售價也呈低-高-低的價位分布規(guī)律。電梯設備消除了高度對價值的負影響作用，因此高層住宅地價分布由首層起從小變大，達到一定高度后，各層地價分配趨于均等。工業(yè)用地對高度變化的敏感性弱，通常不考慮地價的空間變化。

隨著人們對地下空間的使用越來越普及，地下鐵道、地下商場、地下停車場以及地下管道等地下建筑設施如雨后春筍般興起。地下空間不再附屬于地表，而成為具有獨立價值物，具備使用、轉讓、出租、抵押等一般物的財產價值。因之，對地下空間權的法律形式進行明確并加以規(guī)范便成為社會發(fā)展之必然。在以后的評估工作中，土地的豎向界限即高差是否也將作為一項地價影響因素進行參數調整，以及如何進行調整，系數如何設定，在新的法律、新的政策下如何在空間范圍內體現(xiàn)房地產真正價值，保護公有、私有財產權，將成為一個新的研究課題。

四、劃撥土地估價與財產保護

1、 破產財產：法釋[2003]6號《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》：破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業(yè)破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置 。這涉及到國有財產權和法人財產權的劃分和如何界定，業(yè)界一直爭論不休。

2 、在日常評估工作實踐中經常遇到劃撥土地的評估，或抵押目的，或補交出讓金等

2007年底國土部下發(fā)《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)[2007] 277 號）規(guī)定：政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執(zhí)行。

如何準確評估劃撥土地使用權，保護國家、企業(yè)、利益各方的財產權，評估界已對一些基本方法和技術路線達成基本一致，大體有扣除出讓金法（先評估各待估宗地的出讓土地使用權價格，然后扣減土地使用權出讓金）、市場比較法、成本逼近法等。

第8篇：集體土地評估方法范文

作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向為土地資源經濟與管理。

*國家自然科學基金項目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學基金項目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點基金項目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項目（編號：10YJC790218）。

（華中農業(yè)大學土地管理學院，湖北武漢 430070）

摘要 農地城市流轉是城市化、工業(yè)化過程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業(yè)用途和非農業(yè)用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業(yè)用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉為工業(yè)用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發(fā)為市地過程中的開發(fā)成本，市地地價的波動率和無風險利率。

關鍵詞 土地資源；農地城市流轉；選擇價值；影響因素；城市

中圖分類號 F301.3文獻標識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區(qū)域的農地價值進行估算［5-6］、對農地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現(xiàn)期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現(xiàn)期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價值的內涵

國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發(fā)利用環(huán)境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發(fā)能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。

選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。

2 理論推導

2.1 選擇價值存在的前提條件

（1）資源投資開發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒有選擇價值值得期待。

（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。

（3）資源的開發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。

農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。

2.2 選擇價值公式的理論推導

不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發(fā)農地將失去農地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發(fā)后的城市建設用地地價將根據市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設：I為農地城市流轉中的相關開發(fā)費用（包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發(fā)費等），r為無風險利率，F(xiàn)為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現(xiàn)值為：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根據成本-收益原則，應選擇進行農地流轉開發(fā)，但是它忽視了其機會成本。

若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發(fā)生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續(xù)保留農地的農業(yè)用途，且第二期的農地開發(fā)成本和農地價值不發(fā)生變化，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現(xiàn)值為：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

凈現(xiàn)值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發(fā)費的差值后，其計算的預期凈現(xiàn)值（NPV0）作為農地城市流轉決策的依據。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現(xiàn)值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發(fā)的選擇價值用公式表示如下：

選擇價值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影響選擇價值大小的相關因素

選擇價值大小取決于相關的參數，如：農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發(fā)成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。

2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C

＜0（4）

其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發(fā)為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。

2.3.2 開發(fā)成本V

＞0（5）

其他條件不變的情況下，農地流轉的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，依據農地城市流轉情況，開發(fā)的機會成本增加，則延期開發(fā)的選擇價值也將增加。

2.3.3 市地地價的變動波幅 σ

（1）市地地價在下一期上漲的幅度u

＞0（6）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。

（2）市地地價在下一期上漲的概率q

［-］＜0（從NPVOV>0導出）（7）

其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。

2.3.4 無風險利率 r

＞0（8）

其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。

3 實證分析

3.1 參數的取得

如式3所述，選擇價值的計算取決于C、u、d、q、r，F(xiàn)與I，其中u、d、q值，本文依據二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據選擇權規(guī)避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無風險利率

無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。

3.1.2 流轉后市地地價

農地城市流轉多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯區(qū)，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價（見表1），不同城市基準地價的開發(fā)程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業(yè)用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發(fā)展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發(fā)為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別；其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發(fā)展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節(jié)，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。

基準地價是各種用途土地的使用權區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.?；鶞实貎r的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。

3.1.3 地價變動波幅

從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態(tài)監(jiān)測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監(jiān)測體系，2008年將拉薩也納入地價監(jiān)測體系。根據中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網的地價監(jiān)測數據計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數列Ln （An+1/An）的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據2000-2009各年的監(jiān)測地價數據求?。ㄒ姳?）。拉薩地價的監(jiān)測數據只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。

3.2 選擇價值估算

依據公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農地流轉為商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農地流轉為工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發(fā)成本與選擇價值是正向變動，開發(fā)機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。

4 結論與討論

中國正處于城市化發(fā)展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過農地使用價值和開發(fā)成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業(yè)用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業(yè)用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。

選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。

由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發(fā)成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發(fā)成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本-收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

第9篇：集體土地評估方法范文

一、概述

縣政府建設“服務政府、責任政府、法治政府”一項重要工作。依照國務院、省、州一系列文件的要求，推進政府信息公開工作是貫徹實施《條例》和加強黨的執(zhí)政能力建設、全面推進依法行政、落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的重要舉措。去年本縣政府信息公開工作，宣傳貫徹《條例》完善和規(guī)范新形勢下政府信息公開制度及程序、豐富公開內容和形式、加快政府信息公開載體建設、強化過程監(jiān)督檢查等方面取得了新的進展。主要開展了以下幾個方面的工作：

一）抓好政府信息公開工作。一是強化領導。不時加強領導，調整空虛縣政務公開工作領導小組，做到有領導分管、有工作人員負責、有場地辦公，全縣政務公開指定專職人員總數達273人。去年，縣財政先后投入專項資金130多萬元，有力保證了全縣政務公開工作的正常開展。二是強化宣傳，保證思想認識到位。充分利用廣播、電視、網絡等媒體，采取以會代訓、張貼標語、政務公開欄和上街入戶宣傳以及發(fā)放宣傳資料等多種形式，認真抓好《中華人民共和國政府信息公開條例》省行政順序規(guī)定》和《省實施〈中華人民共和國政府信息公開條例〉方法》宣傳貫徹工作。全年召開全縣政務公開工作會議1次、業(yè)務培訓會1次，發(fā)放各種宣傳資料4萬余份，受訓人數5.3萬人次；舉辦2期《省行政順序規(guī)定》專題培訓班，涉及18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和54家縣直行政執(zhí)法單位，培訓專業(yè)人員326人次。三是強化檢查，保證工作落實到位。健全監(jiān)督制度，將政務公開工作納入目標管理內容，每半年對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門的政務公開情況進行一次檢查通報。建立群眾評議制度，通過聘請評議監(jiān)督員、設置意見箱、發(fā)放評議表和開通熱線電話（如紀委12342工商12315等，主動接受社會監(jiān)督，促進了政務公開工作依法、有序、規(guī)范開展。四是強化編制，保證信息公開到位。認真抓好政府信息公開目錄和指南的規(guī)范編制工作，不時對現(xiàn)行有效文件等政府信息進行清理、分類和登記，制定了縣貫徹實施〈中華人民共和國政府信息公開條例〉宣傳工作方案》出臺了縣政務公開工作考核細則》建立健全了政府信息登記備案、政府信息主動公開、政府信息公開責任追究等8項制度?？h檔案館和縣圖書館設立了政府信息公開查閱場所，縣檔案館現(xiàn)已匯集了40個行政機關主動公開的政府信息，縣圖書館公共查閱點已基本建設完畢，即將投入使用。目前，全縣18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和63個縣直部門都已全面完成政府信息公開目錄、指南的編制和公開內容的清理工作，并都在各自的網頁上公開了目錄、指南，建立了依申請公開系統(tǒng)，或更新了政府信息。

二）抓好行政審批工作。及時成立了行政審批制度改革工作領導小組?？h取消行政許可項目27項，保存246項。主要抓了三個方面的工作：一是下大力氣簡化行政審批順序。審查方式上，簡化內部順序比較復雜的行政審批事項的審批環(huán)節(jié)，并在許諾的行政審批時間內，將審批結果反饋到申報單位，對涉及多個部門的審批事項，建立聯(lián)合辦公制度。料理方式上，擴大政務公開范圍，積極主動發(fā)明有利條件，減少辦事順序，方便基層群眾。二是下大力氣規(guī)范審批管理方法。把取消和調整的行政審批事項落實到位。對改革中取消的審批事項，研究新的管理方法，防止變項審批和權力上收。對保管行政審批事項的運作進行規(guī)范，減少了行政審批的隨意性。對保留下來的審批事項要求各單位制定管理制度，審批的內容要具體，審批的條件要可操作，審批的時限要確定，并對外公布，減少審批人的自由酌情權。充分利用行政審批改革的效果，變機關內部分散料理為集中辦理，明確了工作人員自由裁量權。三是下大力氣建立監(jiān)管長效機制。對保留下來的行政審批事項加強日常監(jiān)管，制定管理監(jiān)管制度，把具體責任落實到承辦審批事項的每一名工作人員，對審批工作中出現(xiàn)的問題，依據審批工作責任制追究當事人和主管領導的責任。

三）抓好自由裁量權規(guī)范工作。狠抓《省規(guī)范行政裁量權辦法》培訓工作。去年5月26日。印制相關學習資料1800份。責任單位在集中培訓結束后，用不低于兩天的時間，按單位組織全員進行深入學習。學習培訓的基礎上，認真組織制定規(guī)范行政處罰裁量權基準工作。依照上級要求，縣依法應該制定行政處罰裁量權基準的行政機關或組織共39個，因機構改革暫時不能制定的有5個，因上級對應機關沒有制定的有5個。當前我縣實際需要制定的單位有29個，已經完成的有24個，其中：已經制定完成并發(fā)文、上傳網絡公開的有3個，已經行文的有7個。

四）政務服務中心建設和管理情況。依照“單位圍著窗口轉。突出抓好三個方面的工作。一抓窗口建設。添置電腦、電子觸摸屏、上網隔離卡等辦公設備，建立行政審批和非稅收入電子系統(tǒng)，開設網上留言欄，推行網上審批料理業(yè)務，做到受理、審批、收費、查詢和公開等工作網絡化、信息化?，F(xiàn)公安窗口已推行網上申辦居民身份證料理業(yè)務，實現(xiàn)了遠程料理和辦理，極大方便了外務工的廣大群眾。二抓規(guī)范管理。建立健全政務服務中心一系列規(guī)章管理制度，不時強化規(guī)范管理和考勤考核工作。整合內部職能，逐步推進窗口單位成建制入駐政務服務中心，做到一個窗口對外、一站式審批、一票制收費、限時辦結”如非稅局非稅收入征管和非稅票據管理、交管所運輸“四證”料理及公安局戶政股二代身份證操持、戶籍遷移、護照料理等從單位整體移至政務服務中心操持。三抓業(yè)務培訓。堅持一個季度開展一次業(yè)務培訓，要求做到人人必學，人人學會。同時，每年組織一次以上業(yè)務知識考試，要求人人過關，凡不過關者只允許補考一次，補考不合格者一律退回原單位。目前，全縣已有43個單位及其項目納入縣政務服務中心管理，有14項鄉(xiāng)鎮(zhèn)級行政審批和服務事項納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務服務中心集中操持；縣政務服務中心常駐窗口工作人員達33人。全縣18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務服務中心自2008年運行以來共受理辦件26.54萬件，辦結26.54萬件，按時辦結率100%接待群眾咨詢5.76萬人次；完成各種補貼、救濟、低保等資金發(fā)放共計5342.8萬元。

五）抓好電子政務建設。一是縣政府門戶網站開辟了政府信息公開專欄。認真繪制職權流程圖，積極構建全縣統(tǒng)一的網上政務服務和電子監(jiān)察系統(tǒng)。三是成立了機關效能建設領導機構，并在縣政府門戶網站上開設了機關行政效能投訴”專欄，接受群眾監(jiān)督，受理依申請公開政府信息和群眾來信，并按順序給予答復。四是先后投入110多萬元對縣政府門戶網站進行改版，啟動黨政系統(tǒng)電子政務內網建設，提升網絡管理、更新和維護能力。縣政府門戶網站現(xiàn)已開設欄目45個，如“縣長信箱”機關行政效能投訴”便民服務”等。全年共向州政府門戶網站提供信息246條，縣政府門戶網站信息418條；縣長信箱”行政效能投訴”熱線共收到群眾留言52條、投訴件6件，答復率、辦結率均達100％。

二、主動公開政府信息情況

一）公開的主要內容

截至去年年底，全縣各行政機關對政府信息進行梳理和統(tǒng)計。本年度累計主動公開政府信息5794條。

1管理規(guī)范和發(fā)展計劃

如《縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣企業(yè)統(tǒng)計工作規(guī)范化管理方法〉通知一是公開了各類規(guī)范性文件。

如《縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）縣產業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃綱要》等。三是公開了縣城總體規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃等方面的信息，縣人民政府關于嚴禁非法買賣轉讓出租農村集體土地的通告》縣人民政府辦公室關于繼續(xù)深入開展“平安生產年”活動的通知》土地登記方法》農藥登記規(guī)定》機動車登記規(guī)定》公共機構節(jié)能條例》民用建筑節(jié)能條例》司法鑒定順序通則》等。二是公開了經濟社會發(fā)展規(guī)劃、計劃及其進展和完成情況等方面的信息。如《縣縣城總體規(guī)劃》等。

2與公眾密切相關的重大事項

如《縣人民政府辦公室關于切實加強今冬明春消防工作的通知》縣人民政府辦公室關于做好雪災和降溫應對準備工作的通知》縣人民政府辦公室關于加強植物檢疫嚴防疫情傳達的緊急通知》縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣自然災害救助應急預案〉通知》縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣煙花爆竹突發(fā)事件應急預案縣自然災害救助應急預案〉通知》縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣非煤礦山重特大事故應急救援預案〉通知》和治安、道路交通、消防、警示信息以及有效的預防措施，公開了影響公眾人身和財產安全的疫情、災情或者突發(fā)事件的預報、發(fā)生及其處置情況等方面的信息。食品藥品平安預警信息、行政處罰結果、醫(yī)療器械不良事件的監(jiān)測等信息。

公開了縣人民政府辦公室關于轉發(fā)縣衛(wèi)生局〈縣重大婦幼公共衛(wèi)生項目實施方案〉通知》以及醫(yī)療事故鑒定情況、醫(yī)療機構行政處罰情況、醫(yī)療事故爭議處置、醫(yī)療收費規(guī)范等信息。公共衛(wèi)生方面。

如《縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣優(yōu)撫對象醫(yī)療保證實施細則〉通知》縣人民政府辦公室關于印發(fā)〈縣城鄉(xiāng)醫(yī)療救助實施方法〉通知》縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療平安參保繳費暫行規(guī)定》縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療平安首診醫(yī)療機構和就醫(yī)及費用結算管理暫行規(guī)定》軍人撫恤優(yōu)待條例》退伍義務兵安排條例低保標準調整》等。公開了扶貧、優(yōu)撫方面的信息。

如《縣人民政府關于縣第二小學及統(tǒng)征用地等項目建設征地的通告》以及招生考試、教育收費、高校畢業(yè)生就業(yè)等信息。公開了教育方面的信息。

公開了土地征用和房屋拆遷的批準文件、彌補規(guī)范、安排方案等方面信息。

主要包括企業(yè)基本情況，公開了其它與社會公眾及企業(yè)密切相關的信息方面。國有企業(yè)財務管理，國有資產產權登記，質量技監(jiān)許可項目、順序、結果，質量技監(jiān)抽查結果等。

3公共資金使用和監(jiān)督

公開了重大鄉(xiāng)村基礎建設項目的公開招標、中標情況及工程進度情況方面的信息。

如《縣衛(wèi)生監(jiān)督所衛(wèi)生監(jiān)督執(zhí)法服裝推銷中標公告》縣四大家機關大院數字視頻監(jiān)控系統(tǒng)推銷公告》縣人民政府第六次人口普查領導小組辦公室所需物質推銷中標公告》縣城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法服裝推銷公告》等。公開了政府集中推銷項目目錄、推銷結果及其監(jiān)督情況方面的信息。

如《縣2009年預算執(zhí)行情況和去年預算草案的演講》公開了政府財政預算、決算和實際支出以及審計情況方面的信息。

4政府機構和人事

包括政府機關管理職能、內設機構和直屬單位、負責人簡歷、人事任免以及公務員招考和錄用以及選任干部的條件、順序、結果等信息。公開了政府機關的管理職能及其調整、變化情況方面的信息。

二）公開形式

1互聯(lián)網

可向各行政機關提出政府信息公開申請，通過“中國”門戶網站的政府信息公開”子欄目可查閱縣級機關、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主動公開的政府信息；通過“依申請公開”欄目。并查閱政府信息公開申請?zhí)幹玫臓顟B(tài)，去年通過各政府機關政府信息公開專欄查閱政府信息的達30萬人次，網上咨詢310人次，電話咨詢人數580人次。

2政府公報

公布政府規(guī)范性文件23件。全年編制《縣人民政府公報》4期。

3新聞會

全年召開新聞會2次。

4縣電視臺

全年編發(fā)政務信息1460條。

5．公共查閱點

紙質目錄1000余條、紙質全文1000余件；電子目錄29條、電子全文29件。去年縣檔案館共接待公眾查閱政府公開信息4000余人次?？h檔案館已匯集了40個行政機關主動公開的政府信息。

三、依申請公開政府信息情況

由于我縣不斷加大了政府信息公開工作力度，近年來。擴大了公開的范圍，拓寬了公開的渠道，申請人需要的相關信息均能從縣政府網站、部門網站了解到加之此項工作是項全新的領域，廣大群眾尚未解脫保守的索取信息習慣，因此去年未受理過依申請公開事項。

四、政府信息公開收費及減免情況

此情況去年沒有呈現(xiàn)。

五、因政府信息公開申請行政復議、提請行政訴訟情況

全年沒有出現(xiàn)一起因政府信息公開申請行政復議或提請行政訴訟的事項。

六、主要問題和改進措施

全縣政府信息公開工作雖取得了一定成果，去年。但行政機關主動公開政府信息內容與公眾的需求還存在一些差距，公開形式便民性需要進一步提高。結合工作中存在問題和不足，考慮從以下三個方面進一步改進：

一）繼續(xù)重點推進與社會發(fā)展和人民群眾生活密切相關的政務公開。并探索相應的工作機制。進一步督促各公共企事業(yè)單位抓好政務公開工作，建立健全公示、聽證、投訴、處置以及社會評議、責任追究等制度。全面清理行政職權，認真編制行政職權目錄和行政職權流程圖，并在網上。認真編制《縣人民政府公報》及時公布縣政府及部門規(guī)范性文件。進一步規(guī)范完善政務服務中心運行制度和管理機制，建立健全村級代辦制度和體系，開展村級示范點建設，促進政務公開向村級延伸。繼續(xù)抓好鎮(zhèn)、麻栗場鎮(zhèn)等州、縣政務公開示范點建設，建立健全示范點考核評估機制，設立獎懲方法。以縣政府網站為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門政務公開子網為結點，建立信息、文件查詢、投訴受理等多種服務為一體的政務公開網絡體系，以政務公開帶動辦事公開，以辦事公開帶動便民服務，進一步推動政務公開與網上辦事和電子政務工作相結合。

二）進一步加強對《條例》宣傳力度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門舉行政務公開知識問答考試，開展政務公開宣傳周活動，匯編惠民政策并向群眾發(fā)放?？h政府門戶網站上增加信息報送、線咨詢、群眾問答、建議欄等特色版塊，加強與網民群眾的互動，及時了解群眾的呼聲。對于干部群眾關心的敏感問題，利用公告公示、社會聽證、網上等多種形式進行公開。建立完善新聞會制度，對群眾反映多的敏感問題和重大事項，通過召開新聞會的方式進行公開答復。