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全省依法完善農(nóng)村土地二輪延包工作基本結(jié)束后,一些地方出現(xiàn)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)任意甚至違規(guī)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象,影響了農(nóng)村穩(wěn)定與發(fā)展。為了規(guī)范流轉(zhuǎn)行為,維護(hù)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益,促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,經(jīng)省委、省政府同意,現(xiàn)就做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作通知如下:
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),是指按照土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則,依法獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的個人或經(jīng)濟(jì)組織,以一定的方式和程序,讓渡自己的土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。流轉(zhuǎn)的主體是承包方,受讓方主要是農(nóng)戶,也可以是其他符合國家規(guī)定的具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的單位和個人。同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。流轉(zhuǎn)后土地集體所有性質(zhì)不變、土地的農(nóng)業(yè)用途不變。流轉(zhuǎn)必須堅持以下基本原則:
(一)自愿流轉(zhuǎn)原則。承包方自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的對象、方式和期限。受讓方自主決定是否接受流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)過程中,承包方與受讓方依據(jù)承包合同平等協(xié)商約定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù),任何組織和個人不得非法干涉。
(二)依法流轉(zhuǎn)原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格按法律法規(guī)和政策辦事,規(guī)范操作,完備手續(xù)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時,發(fā)包方要依法依規(guī),公正地維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益,不得借流轉(zhuǎn)的名義隨意改變土地承包關(guān)系;發(fā)包方、承包方都不得干預(yù)受讓方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動;受讓方不得破壞地力、不得損害生產(chǎn)設(shè)施。流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。發(fā)包方、承包方、受讓方都應(yīng)當(dāng)誠信守法,不得單方面毀約。
(三)有償流轉(zhuǎn)原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?。土地流轉(zhuǎn)收益的項目、標(biāo)準(zhǔn)、方式以及相關(guān)事宜由承包方與受讓方協(xié)商約定。任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳流轉(zhuǎn)當(dāng)事人應(yīng)得的收益。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一般采取以下幾種形式:
(一)出租。指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后,原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),受讓方履行土地租賃合同約定的權(quán)利與義務(wù)。
(二)轉(zhuǎn)包。指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。超過一年的代耕也視同轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),受讓方履行轉(zhuǎn)包合同約定的權(quán)利與義務(wù)。
(三)入股。指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán),自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營;其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán),入股組成股份公司或者合作社等從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。入股后,原土地承包關(guān)系不變,承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
(四)互換。指承包方之間為方便耕種或者各自需要,對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
(五)轉(zhuǎn)讓。指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或穩(wěn)定的收入來源,經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意,將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶,在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)由受讓方履行相應(yīng)的土地承包經(jīng)營合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的程序和手續(xù)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),除一年以內(nèi)代耕形式外,都必須按照一定的程序簽訂流轉(zhuǎn)合同(文本格式由省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一規(guī)定),并及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所。
(一)承包方自主流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
1、流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人依據(jù)承包合同,協(xié)商流轉(zhuǎn)方式(轉(zhuǎn)讓、互換方式除外)、流轉(zhuǎn)時間、流轉(zhuǎn)價格以及流轉(zhuǎn)收益支付方式等,根據(jù)協(xié)商結(jié)果簽訂書面流轉(zhuǎn)合同一式四份,流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所各執(zhí)一份;
2、發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所收到流轉(zhuǎn)合同后,如發(fā)現(xiàn)有不妥之處應(yīng)及時指出并要求其改正;
3、流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所申請合同鑒證。
(二)承包方委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
1、承包方自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的,應(yīng)向發(fā)包方遞交由戶主簽字或蓋章的委托流轉(zhuǎn)申請書;
2、發(fā)包方討論是否接受委托,并將討論結(jié)果在15日內(nèi)通知承包方;
3、決定接受委托的,發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂流轉(zhuǎn)委托書,載明委托事項、權(quán)限和期限,委托雙方簽字蓋章;
4、發(fā)包方在接受委托后三個月內(nèi),將流轉(zhuǎn)農(nóng)戶、待流轉(zhuǎn)地塊等基本情況以適當(dāng)形式向村內(nèi)外公告;
5、愿意承接流轉(zhuǎn)土地的,在公告的有效期內(nèi)提交承接流轉(zhuǎn)土地的申請;
6、公告期限結(jié)束后,發(fā)包方應(yīng)本著公正、公平、公開的原則,及時召集已提交承接流轉(zhuǎn)土地申請且具備承接資格的受讓方磋商,在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上與受讓方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同一式四份,流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所各執(zhí)一份;
7、流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所申請合同鑒證。
(三)以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
1、承包方向發(fā)包方遞交土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓或互換申請;
2、發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓或互換的,應(yīng)及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所報告,不同意的,應(yīng)當(dāng)于7日內(nèi)向承包方書面說明理由;
3、征得發(fā)包方同意后,原承包方可與受讓方協(xié)商簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓或者互換合同一式四份,流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所各執(zhí)一份;
4、辦理土地承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更或注銷、換發(fā)等手續(xù);
5、流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所申請合同鑒證。
(四)土地承包經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
1、通過以出租、轉(zhuǎn)包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)后,再流轉(zhuǎn)的,首先需取得原承包方的同意,然后根據(jù)再流轉(zhuǎn)雙方商定的流轉(zhuǎn)方式(不含轉(zhuǎn)讓、互換方式),按以上相應(yīng)程序?qū)嵤?/p>
2、通過以互換、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán),并依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后,可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)程序按相應(yīng)流轉(zhuǎn)方式實(shí)施。
四、加強(qiáng)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及面廣、政策性強(qiáng),關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益和農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局,各地要切實(shí)做好管理工作。
(一)全面清理并規(guī)范已經(jīng)發(fā)生的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。
各地要嚴(yán)格按法律法規(guī)和政策,對已經(jīng)發(fā)生的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行全面清理和規(guī)范。手續(xù)不完備、合同條款不齊全的要盡快補(bǔ)全;對顯失公正的流轉(zhuǎn)合同,要通過說服教育,引導(dǎo)雙方重新簽訂合同;流轉(zhuǎn)補(bǔ)償不到位的要按合同落實(shí)到位。有下列行為的流轉(zhuǎn)應(yīng)限期整改和規(guī)范:發(fā)包方假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的,發(fā)包方以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”(不含國營農(nóng)場)、抵頂欠款等為由強(qiáng)行收回承包地搞招標(biāo)承包的;承包方未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)讓、互換土地承包經(jīng)營權(quán)的;受讓方未經(jīng)原承包方同意實(shí)施土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)的;流轉(zhuǎn)一方當(dāng)事人采取欺詐、脅迫等手段,使對方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂流轉(zhuǎn)合同的;承包方與受讓方惡意串通,損害國家、集體或者第三者利益的;受讓方改變土地農(nóng)業(yè)用途的;受讓方拒不履行流轉(zhuǎn)合同約定義務(wù)的等等。
(二)建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理制度。
各級農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo),要認(rèn)真履行職責(zé),切實(shí)做好日常規(guī)范管理工作。要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記備案制度,及時辦理相關(guān)手續(xù);建立健全流轉(zhuǎn)合同管理制度,指導(dǎo)規(guī)范流轉(zhuǎn);建立健全流轉(zhuǎn)檔案管理制度,做好流轉(zhuǎn)檔案的收集、整理、歸檔和保管工作,維護(hù)其完整安全。有條件的地方,應(yīng)建立電子檔案,為全省聯(lián)網(wǎng)打好基礎(chǔ)。
(三)切實(shí)搞好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解仲裁。
要建立健全縣、鄉(xiāng)、村三級農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁網(wǎng)絡(luò)。村級調(diào)解員由村干部兼任,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)財經(jīng)所內(nèi)設(shè)糾紛調(diào)處委員會,在縣(市、區(qū))農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理部門內(nèi)設(shè)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)。省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理局要搞好仲裁人員培訓(xùn)和資格認(rèn)定,推動建立一支高素質(zhì)的糾紛調(diào)解仲裁隊伍。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決;協(xié)商不成可以請求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)解;不愿協(xié)商或調(diào)解不成的可以向縣(市、區(qū))農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁,也可以直接向人民法院。