房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計(jì)資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過對各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因?yàn)椋?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時(shí)期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動(dòng)蕩，各個(gè)企業(yè)都在千方百計(jì)地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營帶來了很多不必要的麻煩。

同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個(gè)組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個(gè)有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動(dòng)和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財(cái)務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實(shí)存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵(lì)與約束機(jī)制，獎(jiǎng)懲體系不健全

激勵(lì)與約束，就是企業(yè)管理中獎(jiǎng)懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對獎(jiǎng)懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵(lì)與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎(jiǎng)懲機(jī)制為何物，不了解獎(jiǎng)懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎(jiǎng)懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵(lì)與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎(jiǎng)懲的考察、運(yùn)用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵(lì)約束不明確的問題，這些問題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵(lì)體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎(jiǎng)懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動(dòng)方向盲目，流動(dòng)資金管理不科學(xué)

縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵(lì)的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動(dòng)，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運(yùn)行中流動(dòng)資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動(dòng)資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動(dòng)資金，那么企業(yè)的運(yùn)營就會立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，缺乏對流動(dòng)資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動(dòng)較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營活動(dòng)帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會與可能。在遭受金融危機(jī)沖擊的背景下，市場不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，搞好企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營計(jì)劃及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報(bào)示警。它通過收集與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況、企業(yè)本身的各類財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過對大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者早做準(zhǔn)備或采取對策，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在危機(jī)時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營者有的放矢，采取有效措施，阻止財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，從而有效地避免和防范財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、經(jīng)過，提供解除財(cái)務(wù)危機(jī)的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來經(jīng)營之借鑒。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的程序

2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中，任何一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，都難以全面評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。要想對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果有一個(gè)總的評價(jià)，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運(yùn)營能力、現(xiàn)金能力等多方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)納入一個(gè)有機(jī)整體中，才能全面地對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果進(jìn)行解剖和分析，從而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評價(jià)和判斷。

2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)主管判斷以及案例分析等方法對財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財(cái)務(wù)危機(jī)，以及危機(jī)的程度。各種方法都有其特點(diǎn)和局限性。對企業(yè)而言，在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，要考慮到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點(diǎn)，并能滿足自身經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動(dòng)態(tài)監(jiān)測、及早防范、有效阻止及避免財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的功能。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的構(gòu)建

3.1加強(qiáng)信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財(cái)務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨(dú)立”的原則，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析的工作能夠有專人落實(shí)，且不受其他組織機(jī)構(gòu)的干擾和影響。而且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級，確保財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。

3.2健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與處理機(jī)制。高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對財(cái)務(wù)危機(jī)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生。

3.3牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識。風(fēng)險(xiǎn)防范意識是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運(yùn)行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。

3.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個(gè)整體，任何一項(xiàng)活動(dòng)都會影響客戶的滿意度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必須保持與其他管理活動(dòng)的良好溝通和銜接，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)結(jié)合起來，互相促進(jìn)。

3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價(jià)值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在一定的時(shí)期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)，其實(shí)際財(cái)務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財(cái)務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資本運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)以及利益分配風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的全過程，影響了財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。公司對于其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出正確的預(yù)測并熟悉風(fēng)險(xiǎn)的來源，通過建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制來適當(dāng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性，保障公司價(jià)值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

4.1增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但公司難以預(yù)見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢，通過對其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測公司將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對環(huán)境變化的預(yù)測，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對財(cái)務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強(qiáng)公司應(yīng)對財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制

經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策必定會導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)管理的失敗，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財(cái)務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財(cái)務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財(cái)務(wù)決策的前提。在充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，科學(xué)評價(jià)財(cái)務(wù)決策，通過綜合運(yùn)用各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析方法來確定最優(yōu)的決策方案。在財(cái)務(wù)決策的實(shí)施階段，應(yīng)加強(qiáng)對實(shí)施過程的監(jiān)督，此時(shí)財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財(cái)務(wù)決策實(shí)施中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而合理控制公司總財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司決策順利實(shí)施。

4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)

公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其資本結(jié)構(gòu)與理財(cái)目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時(shí)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，對有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配?？傊緫?yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的同時(shí)，降低綜合資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

公司如果沒有明確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和方向就會模糊，勢必造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率的低下，因此，完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的核心，為了完善公司財(cái)務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)控制措施；其次，對現(xiàn)有內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補(bǔ)充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時(shí)，加強(qiáng)對主要業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的控制，例如對現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對公司的現(xiàn)金實(shí)行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險(xiǎn)相對較大等特點(diǎn)，這就決定了其財(cái)務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財(cái)務(wù)管理難度加大。二是財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時(shí)受到政策因素的影響，無疑會加劇財(cái)務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時(shí)間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)把握商機(jī)，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施雙重管理，子公司財(cái)務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財(cái)務(wù)管理可以使內(nèi)控機(jī)制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善。健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學(xué)、完善的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)大權(quán)掌握在個(gè)別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財(cái)務(wù)部門難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實(shí)，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補(bǔ)運(yùn)營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計(jì)監(jiān)督不力，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計(jì)機(jī)構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實(shí)際的審計(jì)監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財(cái)務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財(cái)務(wù)主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，梳理財(cái)務(wù)管理活動(dòng)各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使得財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加規(guī)范化，從源頭上把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在制定財(cái)務(wù)制度的同時(shí)，要綜合考慮其他管理制度，使各項(xiàng)規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。同時(shí)，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時(shí)反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場占有率，提高流動(dòng)資金占比。

4.提高審計(jì)監(jiān)督的執(zhí)行力，落實(shí)獎(jiǎng)懲機(jī)制。加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作的審計(jì)監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實(shí)處。一方面，在審計(jì)制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，進(jìn)而降低企業(yè)各項(xiàng)成本。另一方面，要落實(shí)財(cái)務(wù)管理獎(jiǎng)懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財(cái)務(wù)管理工作成績突出的員工，要及時(shí)予以精神或物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，對于違反財(cái)務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐榆秋.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理芻議[J].中國外資，2011.

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)測度

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，同時(shí)存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。同時(shí)，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實(shí)證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對策，從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財(cái)政政策的緊縮同時(shí)貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒有對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。（2）單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項(xiàng)目正常開工，在所謂高回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的相關(guān)動(dòng)向，隨時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤公司的財(cái)務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證測度

（一）預(yù)測指標(biāo)的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實(shí)證研究對樣本的要求，能有效保證實(shí)證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個(gè)方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價(jià)為依據(jù)計(jì)算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計(jì)算的；所有年報(bào)數(shù)據(jù)均采用合并會計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項(xiàng)從公司財(cái)務(wù)公布的報(bào)表中難以獲取，因而使用報(bào)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用來代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計(jì)算。

（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個(gè)模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)選取了22個(gè)指標(biāo)，最后從中選取五個(gè)財(cái)務(wù)變量，并賦予這五個(gè)財(cái)務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個(gè)變量分別為營運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價(jià)總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個(gè)五個(gè)變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計(jì)算出一個(gè)數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個(gè)區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗(yàn)性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時(shí)，企業(yè)被認(rèn)定為財(cái)務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時(shí)，企業(yè)通常財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財(cái)務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計(jì)算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時(shí)奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實(shí)證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個(gè)變量的定義及計(jì)算公式，同時(shí)考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運(yùn)用的5個(gè)變量計(jì)算公式設(shè)定為：X1：營運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價(jià)總值/負(fù)債總額=（每股市價(jià)×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價(jià)值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測度，并不適合我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險(xiǎn)測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況?；诖?，本文在借鑒相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗(yàn)臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗(yàn)臨界值做出檢驗(yàn)。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來預(yù)測財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計(jì)了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點(diǎn)，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因?yàn)橥ǔＲ患夜久抗墒找婧蛢糍Y產(chǎn)收益率小于零時(shí)，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計(jì)算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時(shí)，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險(xiǎn)的作用，本文估計(jì)Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時(shí)，公司的財(cái)務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險(xiǎn)較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表3）。同時(shí)也運(yùn)用了另一個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險(xiǎn)較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時(shí)，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時(shí)為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險(xiǎn)較小，見（表5）。在Z值大于1.7時(shí)，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗(yàn) 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)，在86個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司判別為財(cái)務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個(gè)財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，有1個(gè)被認(rèn)定為非財(cái)務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對于整個(gè)樣本來說，模型判別正確為83個(gè)，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價(jià)值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測度時(shí)，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動(dòng)地實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時(shí)， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。六是建立房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù)管理;管理方法

    房地產(chǎn)的開發(fā)在我國現(xiàn)在仍然還是一個(gè)新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場出現(xiàn)了很大的變動(dòng)性以及我國的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產(chǎn)的市場中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。

    一 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問題

    隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對復(fù)雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:

    首先,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。

    其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃的過程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計(jì)劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問題,所以很多的時(shí)候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時(shí)的到位的問題,也就無法對這些應(yīng)該到賬的款項(xiàng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。

    第三,我國的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會計(jì)上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

    最后,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對于項(xiàng)目的決策不夠重視,在企業(yè)的項(xiàng)目投資的過程中很大的程度上都是依靠項(xiàng)目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項(xiàng)目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。

    二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新探索

    房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間的。

    首先,要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因?yàn)槭艿搅藝业呢泿耪叩挠绊?這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個(gè)資金來源受到了比較大的影響。

    其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目開發(fā)和實(shí)施的過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較多,這就需要企業(yè)對項(xiàng)目的實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確的控制和對待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實(shí)現(xiàn)對于項(xiàng)目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財(cái)務(wù)的過程實(shí)施全方位的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理體制。

    參考文獻(xiàn):

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    [2]柏欣妍,房地產(chǎn)企業(yè)資金安全性探討[J],南方金融,2008,(11)

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效控制

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

房地產(chǎn)企業(yè)作為中國高投入、高風(fēng)險(xiǎn)最為突出的行業(yè)，其經(jīng)營效益存在著較大的不確定因素。在政府近年來的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的唯一出路即是加強(qiáng)自身建設(shè)，優(yōu)化內(nèi)部控制，實(shí)施精細(xì)化管理，其中尤其以提高財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制最為重要。資金是企業(yè)的命脈，有效的財(cái)務(wù)管理能夠提升企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。基于這樣一個(gè)前提，本文重點(diǎn)圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制展開論述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素剖析

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個(gè)核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作流程不外乎三點(diǎn)：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個(gè)部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心，而這三個(gè)部分又都涉及了資金管理這項(xiàng)重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。而在實(shí)踐中，資金管理又包含了多項(xiàng)內(nèi)容，如融資管理、投資管理、營運(yùn)資金管理等等。這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在這項(xiàng)工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點(diǎn)。只有確保建立有效的融資渠道，保障運(yùn)營資金能夠有效利用，以及各項(xiàng)投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個(gè)龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項(xiàng)工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個(gè)價(jià)值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個(gè)部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實(shí)踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有首先做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強(qiáng)化資金管理力度

資金管理的主體由兩個(gè)部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項(xiàng)極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個(gè)重點(diǎn)問題。因此，要強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點(diǎn)在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點(diǎn)是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于投資小，風(fēng)險(xiǎn)易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用；而缺點(diǎn)是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險(xiǎn)往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險(xiǎn)，會影響財(cái)務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強(qiáng)投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項(xiàng)目中，單獨(dú)的項(xiàng)目僅是企業(yè)投資的起點(diǎn)，而財(cái)務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項(xiàng)目的前期決策。由此可見，影響財(cái)務(wù)部門投資管理的因素主要由三點(diǎn)構(gòu)成：一是財(cái)務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目方面賦予財(cái)務(wù)部門的參與權(quán)力，即財(cái)務(wù)決策在項(xiàng)目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財(cái)務(wù)部門如何參與財(cái)務(wù)決策，如何開展對投資項(xiàng)目的可行性分析。只有確保三個(gè)因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運(yùn)用。

2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案

在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項(xiàng)目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項(xiàng)目已勾勒出大體框架時(shí)立即介入，全力配合項(xiàng)目策劃做好決策工作，以保障投資項(xiàng)目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個(gè)部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個(gè)原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個(gè)方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項(xiàng)目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制[J].財(cái)經(jīng)界，2013（21）：194.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;危機(jī)探索

企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)危機(jī)防范的意識急需不斷增強(qiáng)，通過科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理措施來增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述

由于房地產(chǎn)市場的需求量很大，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策，有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下，一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實(shí)需求，只有符合市場發(fā)展趨勢的財(cái)務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。目前，我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，但部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機(jī)防范意識不強(qiáng)、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實(shí)度較差、財(cái)務(wù)管理制度可行性不足、財(cái)務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范問題，結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)有針對性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范意識不強(qiáng)、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、財(cái)務(wù)管理工作分工不明確、財(cái)務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財(cái)務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊(duì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系；其次，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理制度都會阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)該不斷健全財(cái)務(wù)管理責(zé)任分配制度，相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)管理工作計(jì)劃，同時(shí)應(yīng)該明確財(cái)務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任，使財(cái)務(wù)管理工作更加公開透明化，在提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)可以促進(jìn)廉政建設(shè)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)社會發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財(cái)務(wù)資源、發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢。首先，企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項(xiàng)內(nèi)部管理事務(wù)，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)，建立完善的規(guī)避社會風(fēng)險(xiǎn)的制度，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段，充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計(jì)算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)

管理團(tuán)隊(duì)是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要方法。一方面，財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應(yīng)該逐步健全財(cái)務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財(cái)務(wù)管理人員的再教育模式，為我國企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該給財(cái)務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會，確保財(cái)務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的思想覺悟需要提高，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時(shí)，我國財(cái)務(wù)管理人員危機(jī)防范意識不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應(yīng)該通過會議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識，這樣才能從根本上增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的有效性。

在經(jīng)歷了長達(dá)十年的快速增長期后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下，企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點(diǎn)建立符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵(lì)的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動(dòng)力。

作者:李學(xué)鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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[2]蒙永福.我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)及管理預(yù)控機(jī)制的構(gòu)建研究[J].全國商情(理論研究)，2011，13:15-19+76.

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　財(cái)務(wù)預(yù)算　管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，且國家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)也較大。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。

1.損益預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。

按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會計(jì)核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時(shí)滿足下列五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗(yàn)收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量；五是房屋經(jīng)客戶驗(yàn)收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營銷部、工程部、成本管理部等各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)。

稅費(fèi)支出預(yù)算主要包括計(jì)入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計(jì)提。

2.資金預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點(diǎn)（取得預(yù)售許可證才能銷售）、市場環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度（按照銀監(jiān)會相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用支出，稅費(fèi)支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題

1.存在“編制財(cái)務(wù)預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識

財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為, 由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個(gè)業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。

部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)、營銷和工程等工作節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。

3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財(cái)務(wù)預(yù)算不僅是對年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映, 而且是對項(xiàng)目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算, 并且通常是單項(xiàng)預(yù)算, 考慮項(xiàng)目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施

1.財(cái)務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負(fù)債，同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點(diǎn)城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價(jià)等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財(cái)務(wù)預(yù)算要堅(jiān)持現(xiàn)金為王，確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。

2.各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門, 涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：

資金預(yù)算方面，營銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財(cái)務(wù)部門編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。

損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗(yàn)收；客服部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗(yàn)收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時(shí)、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時(shí)成本的可靠計(jì)量提供依據(jù)。

3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率

一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價(jià)掛鉤, 然后分解、預(yù)測出各地塊物業(yè)類型的銷售總價(jià)。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中, 最終預(yù)測總成本。費(fèi)用、稅金等按國家相關(guān)政策和企業(yè)財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測算費(fèi)用、稅金總價(jià)。

二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等, 結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會等例會制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

要把財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。

5.密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策