房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

關鍵詞：鋼材；宏觀營銷環(huán)境；微觀營銷環(huán)境

改革開放以來，我國鋼鐵工業(yè)取得驚人發(fā)展，中國鋼材市場需求量和生產(chǎn)量增幅均高于國際平均水平，自1996年以來，我國在鋼材產(chǎn)量、消費量上排名世界第一。伴隨著中國鋼鐵工業(yè)的發(fā)展，鋼材流通企業(yè)也同步發(fā)展起來。但是，近年來由于我國鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能大于市場需求，鋼材生產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的國內和國際市場雙重競爭，作為鋼鐵供應鏈下游的鋼材流通企業(yè)也受到影響，部分鋼材貿易企業(yè)，由于對鋼材市場營銷環(huán)境分析不透徹，對鋼材市場把握不到位，存在一些問題。對流通企業(yè)的市場營銷環(huán)境透徹研究，把握市場脈搏，預測鋼材產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，掌握鋼材價格變動走勢，對鋼材流通企業(yè)開拓市場以獲得生存和發(fā)展空間尤顯重要。

一、相關理論文獻綜述

營銷環(huán)境是指企業(yè)營銷活動有潛在關系的內部和外部因素的集合。作為企業(yè)外在的不以營銷者意志為轉移的因素，對企業(yè)營銷活動的影響具有強制性和不可控性。不同國家或地區(qū)之間，宏觀環(huán)境存在著廣泛的差異；不同的企業(yè)之間，微觀環(huán)境也千差萬別。與此同時，營銷環(huán)境諸因素之間相互影響、相互制約，某一因素的變化會帶動其他因素的相互變化，形成新的營銷環(huán)境。

二、鋼材流通企業(yè)市場營銷環(huán)境分析

營銷環(huán)境即為企業(yè)提供機會，亦對企業(yè)構成威脅，企業(yè)必須持續(xù)不斷地觀察識別并適應營銷環(huán)境的變化，從中把握商機，對應采用營銷策略，取得競爭優(yōu)勢。當前鋼材流通企業(yè)主要重點關注的宏觀營銷環(huán)境因素如下：

（一）宏觀營銷環(huán)境

1、人口環(huán)境

人口是構成市場的第一因素。從70年代開始，我國實行計劃生育，控制人口增長，使人口出生率逐年下降，但我國總人口繼續(xù)慣性增長，城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。據(jù)聯(lián)合國《2030年全球人口預測》報告，中國人口預計將在2030年人口總數(shù)將超過14．5億。面對巨大的人口基數(shù)，我國的消費市場規(guī)模依然很大。發(fā)達國家工業(yè)化進程中，伴隨著工業(yè)化進程的推進和經(jīng)濟的增長，鋼材消費隨之增長，人均消費鋼材水平和鋼的占有量達到飽和點之后開始回落，之后保持在一定產(chǎn)量范圍之內。對比發(fā)達國家的人均鋼材消費量，我國人均鋼材消費量仍有增長空間。另由于人口數(shù)量增加、人口密度的區(qū)域性變化，中國鋼材產(chǎn)品消費量長期來看，還應進一步增加。但另外一方面，我們也應該注意到，我國人口結構中，近年來年輕人在總人口中的比重降低、人口遷移等因素影響，將導致鋼材市場局部出現(xiàn)波動。

2、經(jīng)濟環(huán)境

鋼材主要應用于房地產(chǎn)、建筑、汽車、機械、家電、汽車、交通、化工等領域，分析這些行業(yè)的市場需求、行業(yè)政策、可以相應預測出鋼材市場的需求變化。

（1）房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)拉動了投資、消費、進出口增長，并成為政府財政收入的重要來源。我國政府一直通過金融政策、財政政策、稅收和管理法規(guī)等手段直接或間接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近年來，由于部分城市房價過快上漲，價格過高，對民生改善和社會穩(wěn)定帶來負面作用。房地產(chǎn)市場投機產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)泡沫，進而對國民經(jīng)濟健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。對此，中央政府實施房價調控政策，實施限購令。在鼓勵居民首次購房的同時，抑制房地產(chǎn)市場的投資投機性需求。面對限購令、限貸令等中央措施，很多開發(fā)商開發(fā)速度放緩。受其影響，近期相應的房地產(chǎn)鋼材需求放緩。另一方面，對比國外發(fā)達國家，我國的城鎮(zhèn)化率相對較低，伴隨著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐、城鎮(zhèn)人口長期呈現(xiàn)增加趨勢。根據(jù)國家規(guī)劃，到2015年我國城鎮(zhèn)人口將達到6．66億人，鎮(zhèn)化率達到45％。這將相應帶動城市基礎設施建設。另外由于城市發(fā)展規(guī)劃的部署，將出現(xiàn)大規(guī)模城市改造和居民拆遷，長期來看，住房銷售市場的需求呈增長之勢。相應帶動建筑鋼材市場需求。

（2）汽車。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)過多年積累，已經(jīng)具備了汽車消費能力。私人購車占整個汽車消費市場的比例迅速提高。另一方面，整車制造商和供應商看好增長迅速的汽車消費市場，為了奪取更多的市場份額，整車制造商很可能不斷縮短新產(chǎn)品開發(fā)的周期，這將進一步刺激需求的增長。國家《汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》提出在我國建立一個成熟的、具有全球競爭力的汽車行業(yè)。但也應當看到近期受經(jīng)濟持續(xù)下行的壓力、高油價的影響，從汽車的實際銷售來看，老百姓汽車消費的熱情暫時下降，對應的汽車產(chǎn)業(yè)鋼材需求受到影響。國家相關部門如出臺汽車下鄉(xiāng)、以舊換新等刺激消費政策，將帶動市場需求，刺激汽車產(chǎn)業(yè)用鋼消費。

（3）其他產(chǎn)業(yè)。近期由于我國固定資產(chǎn)投資和制造業(yè)增速放緩，鐵路、機械行業(yè)鋼材消費強度下降、國內下游用鋼需求放緩，鋼材市場出現(xiàn)疲軟。

3、國際市場因素

隨著經(jīng)濟全球化的進程，我國進入WTO后，貿易壁壘降低，國內鋼材市場與國際鋼材市場的相互影響和作用愈加密切。近年來由于全球經(jīng)濟增長乏力，歐洲部門國家出現(xiàn)債務危機，受其影響世界主要經(jīng)濟體紛紛強化貿易維護主義，加大對我國反傾銷、反補貼措施，國際鋼材需求有所減少。

（二）微觀營銷環(huán)境

由于我國鋼鐵市場屬于分散競爭型市場，雖然部分鋼廠產(chǎn)量有所降低，投放市場的資源有所減少，但部分鋼材生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)增長率仍然高于全社會鋼材消費的增長率。各個鋼材生產(chǎn)企業(yè)不可能形成統(tǒng)一減產(chǎn)，以保證改變當前鋼材市場的供求矛盾，部分新形成或即將形成的鋼材生產(chǎn)能力還要釋放。整體鋼材市場供應大于需求。

三、結語

通過以上分析，本文認為從長期來看，我國鋼材市場充滿著的發(fā)展機會，但同時亦存在著諸多挑戰(zhàn)。近期鋼鐵行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)高產(chǎn)能、低需求、低產(chǎn)量、低價位的低景氣狀況。鋼材貿易企業(yè)必須樹立正確的市場營銷觀念，在充分分析市場機會和挑戰(zhàn)的基礎上，結合企業(yè)實際，制訂出科學的市場營銷組合策略去抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，取得市場先機。

參考文獻：

[1]瞿國忠.營銷管理[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,2008.

[2]高微,馮花蘭.市場調查與預測[M].上海:首都經(jīng)濟貿易大學出版社,2008.

[3]歐德羅伊德.市場營銷環(huán)境[M].楊琳,譯.北京:經(jīng)濟管理出版社,2010.

[4]黃振平.鋼材流通企業(yè)市場營銷環(huán)境分析[J].經(jīng)濟與社會發(fā)展,2003,(4).

[5]陳自好.中國鋼鐵企業(yè)市場營銷策略研究[J].企業(yè)導報,2010,(7).

第2篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

關鍵詞：營銷組合理論；營銷體系；客戶管理；市場環(huán)境分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3309（2008）07-0052-02

一、營銷組合理論簡析

美國營銷學著名學者麥肯錫認為，企業(yè)的可控因素是指產(chǎn)品因素（Product）、價格因素（Price）、銷售渠道因素（Place）和促銷因素（Promoiton）等四大因素，這就是著名的4P營銷組合策略理論。企業(yè)的房地產(chǎn)市場營銷策略就是先通過市場細分和市場定位，確定其樓盤（包括住宅和商用樓、鋪面）在市場上的位置，規(guī)定該樓盤對哪一階層消費者以何種文化價值、品牌與價格層次出售。進行市場定位需要認真研究房地產(chǎn)市場本身狀況、樓盤地段和住宅素質情況及消費者情況。然后運用4P因素，實行最優(yōu)化的營銷組合，突出整體效果，以達到企業(yè)預定的營銷目標。同時，通過消費者調查、消費者溝通、消費者反饋樓盤信息，實行消費者的系列化，為自己的樓盤創(chuàng)造穩(wěn)定的消費者隊伍。所謂消費者系列化，就是培養(yǎng)本企業(yè)房地產(chǎn)品牌的受用者和忠誠者。最后通過消費者的廣泛認可形成知名樓盤，形成品牌效應，用快速推進的方式打造品牌群，達到提高房地產(chǎn)市場占有份額，保持占有率的目的。

二、結合4P營銷組合理論分析房地產(chǎn)營銷體系建設

房地產(chǎn)開發(fā)商應在理解房地產(chǎn)營銷內涵的基礎上，重新構建房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新體系，逐步形成自身特色，在實現(xiàn)顧客滿意和社會效益的基礎上，最終實現(xiàn)包括利潤在內的企業(yè)營銷目標，并同時實現(xiàn)營銷觀念的創(chuàng)新。營銷觀念是企業(yè)進行營銷實踐的指導思想和行為準則，它貫穿于營銷活動的全過程，并起著主導作用，對企業(yè)經(jīng)營成敗具有決定性意義。思想制勝是21世紀企業(yè)營銷的基本特征。創(chuàng)新企業(yè)營銷觀念，一是要以 “4P”營銷組合理論來指導企業(yè)的整體營銷活動，要始終堅持把滿足顧客需求作為營銷活動的出發(fā)點和歸宿，樹立營銷活動在企業(yè)經(jīng)營活動中的核心地位。二是要樹立全過程營銷的思想，企業(yè)營銷活動應開始于項目開發(fā)前的市場調研，結束于顧客滿意之后，從而避免企業(yè)為了“營銷”而營銷，有效減少開發(fā)商在項目前期決策上的失誤，改變開發(fā)商在樓盤收尾后無所適從的被動局面，有效提高房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。三是要從戰(zhàn)略高度認識企業(yè)營銷工作，要避免“營銷近視癥”，謀求企業(yè)的長期利益和可持續(xù)發(fā)展。把企業(yè)的經(jīng)濟利益與社會利益很好地結合起來，力求把握兩者之間的切入點和關鍵控制點。

三、如何構建房地產(chǎn)營銷體系

基于目前國內外市場營銷的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及房地產(chǎn)市場營銷的特點,應構筑“以顧客為中心”的市場營銷與客戶管理于一體的房地產(chǎn)企業(yè)營銷體系。

根據(jù)市場營銷學,結合房地產(chǎn)企業(yè)的營銷特點,可以將房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷體系分為市場環(huán)境分析、確立營銷戰(zhàn)略、制定營銷方案和管理營銷活動等4個基本部分。

1．市場營銷環(huán)境分析

市場營銷環(huán)境分析的目的在于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)、分析、評估市場機會，看它是否對本企業(yè)適用，是否有利可圖。它一般包括宏觀環(huán)境分析、行業(yè)特點分析、競爭對手分析、企業(yè)內部分析和客戶需求分析等部分。

2．確立營銷戰(zhàn)略

經(jīng)過分析和評估,選定了符合企業(yè)目標和資源的營銷機會后，還要對這一市場特性和市場結構做進一步分析，以便縮小選擇范圍，在本企業(yè)準備為之服務的目標市場準確定位，并同時確定進入市場的時機、地點與方式。

在確立營銷戰(zhàn)略時要做的工作有:市場細分；目標市場選擇；市場定位；確定競爭戰(zhàn)略、樓盤產(chǎn)品戰(zhàn)略和市場開發(fā)戰(zhàn)略等。

3．制定營銷策略

房地產(chǎn)企業(yè)針對市場的需要,對自己可控制的各種營銷因素如樓盤、價格、促銷手段等進行優(yōu)化組合和綜合利用,使之協(xié)調配合,以取得最好的經(jīng)濟效益和社會效益。

具體的營銷策略可包括樓盤產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、服務策略、關系營銷、網(wǎng)絡營銷、整合營銷手段等。

4．管理營銷活動

管理市場營銷活動包括3個方面:

（1)制定市場營銷計劃:它是企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃在營銷領域的具體化,包括企業(yè)的營銷目標以及達到這些目標的途徑或手段,營銷活動程序、營銷預算等過程；

（2）市場營銷實施過程:具體包括制定詳細的行動方案；建立合理有效的組織結構；設計相應的決策和報酬機制；開發(fā)并合理調配人力資源；建立適當?shù)墓芾盹L格等過程；

（3）市場營銷控制系統(tǒng):通過控制系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，反饋信息，加以糾正。具體包括年度計劃控制、盈利控制、戰(zhàn)略控制等過程。

在營銷體系中,房地產(chǎn)企業(yè)應特別重視對客戶滿意度的研究。只有滿意的客戶才會成為忠誠的客戶,才會為企業(yè)做宣傳,忠誠的客戶是企業(yè)最重要的資源。企業(yè)營銷管理最重要的任務在于發(fā)現(xiàn)潛在的顧客和刺激顧客的需求,專注于顧客滿意,通過提高服務質量確保顧客滿意。因此在營銷體系中加入了客戶分析和客戶開發(fā)等理論,在營銷策略的制定和營銷活動的管理中突出了客戶管理的重要性,營銷體系以客戶滿意為終極目標,通過提高服務質量來增強客戶的滿意度。

總之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,“沒有銷售就沒有一切”,未來的競爭實際上是營銷部門之間圍繞房地產(chǎn)市場有限的資源市場的競爭。營銷不僅僅是銷售部門的工作,它是公司發(fā)展戰(zhàn)略的核心組成部分,公司的各個部門都應被納入到營銷體系之中,為公司的經(jīng)營目標服務。為了解決營銷中企業(yè)各部門的協(xié)作與配合的問題,同時協(xié)調顧客滿意與企業(yè)滿意、員工滿意和社會滿意之間的關系,房地產(chǎn)企業(yè)管理層應該利用營銷組合管理理論，將價值服務利潤概念應用到營銷體系的構建中,形成房地產(chǎn)企業(yè)的營銷理念,以求在競爭中取得成功。

參考文獻：

［1］ 張大亮、范曉屏、戚譯編著.營銷管理［M］.科學出版社，2000.

［2］ 買可靜.鄭州市房地產(chǎn)市場營銷狀況淺析［J］.華北水利水電學院學報（社科版），2006，（11）.

［3］ 孫家慶、孫巍、鄭建.論國際航運企業(yè)市場營銷體系的構建［J］.水運科學研究，2007，（03）.

The Affect of Marketing Combinatorial Theories in the Marketing System Construction

Zheng Yongjie

(Jinan University, Guangzhou, Guangdong, 510120)

第3篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

[關鍵詞] 金融危機 商品房市場 實證分析

2008年對于中國乃至于全世界的房地產(chǎn)市場都是震撼的一年,始于2007年的美國次貸危機,在進入2008年之后,隨著“兩房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管,雷曼兄弟倒閉事件的發(fā)生,次貸危機不管升級惡化,最終演變?yōu)榘倌暌挥龅慕鹑陲L暴并波及全球。2008年我國的房地產(chǎn)政策,以及相對應的貨幣政策都進行了很多調整,這對于2009年的商品房市場會有怎樣的影響?本文將就此對二線城市西安市的商品住宅市場進行具體的分析。

一、西安市商品房市場宏觀環(huán)境分析

1.政策環(huán)境分析

由于2008年9月來,美國次貸危機急劇惡化,迅速演變?yōu)閲H金融危機,對我國經(jīng)濟的影響也很大,對此我國政府明確提出要保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。在財政政策方面,2008年11月推出“四萬億投資計劃”,把加快建設保障性安居工程作為重要投資領域,同時在2008年四季度又新增了1000億元中央投資。貨幣政策方面,從2008年9月開始,央行連續(xù)五次下調基準利率,四次下調存款準備金率。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免收印花稅;對個人住房暫免征收土地增值稅等。除此以外,我國在土地政策、稅收政策方面都對房地產(chǎn)市場進行了調整。

西安市政府在2008年9月份出臺了一項《關于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的規(guī)定,對市民購房予以補貼;金融機構對居民首次購買普通自主房和改善型普通自住房提供貸款,最低首付款比例調整為20%,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;下調個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。同時為了配合中央政府四萬億投資計劃,2009年西安市擬重點建設286個項目,總投資4442億元,對刺激消費、擴大內需、增加就業(yè)、活躍房產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。

2.西安市商品房市場整體環(huán)境分析

2008年西安市商品房市場經(jīng)歷了曲折的一年,上半年由于汶川地震等因素影響,西安市新批商品房預售面積同比下降18%,商品房實際銷售面積同比下降20% ,商品住房均價達到4340元/平方米,比2007年增長10.8%,但是隨著9月政府出臺了救市政策,使得下半年商品房銷售有所回升,但是最終的結果是2008年西安市商品房的銷售面積為758.84萬平方米,比2007年下降9.0%,而商品房的銷售額卻較2007年增長了12.7%,為317.56億元。最新數(shù)據(jù)顯示,2009年第一季度西安市批準商品房預售面積170.9萬平方米,同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米,同比增長27.83%;商品房銷售均價為4594元,同比增長6.74%。從最新數(shù)據(jù)來看,西安市的商品房市場總體還是樂觀的,但是限于全球金融危機、購房者購買能力不足的影響,同時由于國家保障性住房政策的出臺,西安市的商品房市場未來一段時間仍會處于焦灼狀態(tài)。

二、西安市商品房市場影響因素實證分析

西安市商品房市場的影響因素很多,總的來說,可以分為四個部分:宏觀經(jīng)濟形勢、供給、需求以及經(jīng)濟政策的影響,綜合考慮這幾個方面,從中選取適合的變量,通過建立計量模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。

1.模型的變量選取

本文根據(jù)可比性、相關性和可量化的原則,在排除政策等不可計量性因素對西安市商品房市場的影響后,從其他幾個主要因素中比較具有代表性的指標摘取出來建立模型。

(1)西安市GDP總值。GDP可以綜合反映西安市的經(jīng)濟發(fā)展水平和投資狀況。研究表明,城市的生產(chǎn)總值增長越快,住宅業(yè)發(fā)展的速度越快。

(2)西安市商品房竣工面積。一般上商品房的竣工面積決定了商品房的市場供應量的狀況。

(3)西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。對于城市居民來說,作為居住或投資的商品房是現(xiàn)階段最昂貴的耐用消費品之一,只有在人均支配收入允許的情況下,這種居住用的剛性需求才能成為有效需求。它同時也反映了城市居民對于商品房價格的可接受能力。

(4)西安市商品房價格。商品房的價格是目前影響西安市商品房市場走向的最重要變量,因此將其定為被解釋變量。

2.西安市商品房市場價格影響因素的實證分析

(1)模型建立

通過選取的特征變量建立西安市商品房價格的模型,進而分析影響西安市商品房市場的因素。

Pt=f(Gt,St,It)

式中Pt為第t年商品房均價,Gt為第t年西安市GDP生產(chǎn)總值,St為第t年西安市人均可支配收入,It為第t年商品房竣工面積。

由于上述模型的解釋變量和被解釋變量之間存在非線性的函數(shù)關系,因此經(jīng)過適當?shù)淖兞孔儞Q或函數(shù)變換后將模型轉化成線性回歸模型,從而將非線性回歸模型的參數(shù)估計問題轉化為線性回歸模型的參數(shù)估計,因此建立西安市商品房價格計量模型如下:

lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε

式中C為常量,α1,α2,α3為回歸系數(shù),ε為誤差項

(2)模型計算

用所建模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。選取西安市2000年～2008年的各特征變量作為樣本。

注:以上數(shù)據(jù)來自于西安統(tǒng)計信息網(wǎng)和西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)

將各年數(shù)據(jù)分別代入以上所建立的模型,采用經(jīng)濟計量軟件Eviews對模型進行多元線性回歸計算,得出相關回歸系數(shù),代入模型得到最終的價格函數(shù)如下:

lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt

該回歸方程的判決系數(shù)R2=0.9415,調整后的判決系數(shù)R2=0.9063,這說明該方程的擬合程度比較好。F值為26.801,在99%水平上顯著。DW=1.91,方程不存在自相關。

3.模型經(jīng)濟意義解釋

從上面函數(shù)可以看出,西安市GDP對商品房的影響程度最大,彈性達到1.605,即西安市的GDP每增長1%,會使得西安市的商品房價格上漲1.605%,而城鎮(zhèn)人均可支配收入和當年商品房竣工面積也會對商品房價格產(chǎn)生顯著影響,但是作用顯示為負。

4.小結

(1)從研究結果來看,西安市的商品房價格主要是由西安市的總體經(jīng)濟需求拉動的,即總體經(jīng)濟形勢的迅猛發(fā)展促進了商品房市場的繁榮。

(2)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長并沒有拉動商品房價格增長,反而成為其制約因素,這主要是因為受到通貨膨脹和金融危機的影響。從圖1可以可以看出,2000年～2007年西安市的人均購房與建房支出占到總支出的比重很少,與人均消費性支出的差距很大。從圖2:2000年～2008年西安市的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)值可以看出,由于國內通貨膨脹的因素影響,西安市居民的消費性支出,尤其是食品支出比重大大增加,城鎮(zhèn)居民在購房時要考慮到日常消費性支出的比重,可能會縮減購房支出。同時受到2008年全球金融危機影響,西安市的城鎮(zhèn)居民在購房時不僅要考慮自身需求,同時更多地考慮了資產(chǎn)增值情況,因此導致了購房的有效需求不足,使得商品房的銷售在一定程度上受到影響。

(3)商品房供應越多,其價格反而會下降,這是符合價值規(guī)律的表現(xiàn),因此在函數(shù)中即表現(xiàn)為負的影響系數(shù)。

三、金融危機下西安市商品房市場的應對措施

在全球金融危機形勢下,西安市商品房市場面臨的最強烈的沖擊便是樓市低迷,大量購房者止步不前,持幣觀望。而開發(fā)商、購房者和政府,作為商品房市場中的三個不可缺少的存在,分別可以從幾個方面應對金融危機中西安市商品房市場困境。

1.金融危機環(huán)境下,開發(fā)商應對的幾點策略

(1)在金融危機下,政府制定了很多新的政策,因此開發(fā)商要提高對政策的敏感性,及時把握政策變化。

(2)針對國家、西安市政府對商品房市場的規(guī)定,以及未來西安市保障性工程建設情況,對開發(fā)項目進行重新規(guī)劃和定位。

(3)從消費者需求出發(fā),推行整合營銷戰(zhàn)略,提高銷售量。

(4)加強企業(yè)內部設計、預算、營銷等環(huán)節(jié)的管理,提高企業(yè)整體管理水平。

2.對購房者的幾點建議

(1)從自身需求出發(fā),不要過分追求資產(chǎn)的增值,除非有足夠的資金實力,否則不要將房地產(chǎn)作為炒作的目標。

(2)根據(jù)自身資產(chǎn)情況,結合金融政策及利率變化,合理制定購房計劃。

3.政府應采取的幾點政策建議

(1)加強保障性住房建設力度,力爭實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。

(2)改革土地政策,減少農(nóng)地轉商業(yè)的占用面積,轉而加強城中村的改造工程。同時在稅費改革上對土地的使用進行限制。

(3)建議政府對房價進行限價調整,加強商品房價格的宏觀調控,限制開發(fā)商的不合理的價格制定。

參考文獻:

[1]易居中國?克而瑞?貴陽機構.2008-2009年度全國房地產(chǎn)政策研究報告[EB/OL].sh.省略/2009-03-10/2444661.htm

[2]合富輝煌陜西市場研究部.2009西安房地產(chǎn)市場發(fā)展預測報告[EB/OL].省略/searchinfo.asp?id=518.2009-03-19

[3]劉紀輝:基于多元線性回歸分析房地產(chǎn)價格的影響因素[J].湖北工業(yè)大學學報,2008,(08):87～89

第4篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

關鍵詞：國際金融危機；宏觀調控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略思考

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A

一、當前我國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)的問題和經(jīng)濟問題，它是關系到金融安危、社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的重大問題。

2007年4月份以來，肇始于美國次貸危機的國際金融海嘯，使全球經(jīng)濟陷入衰退；進入2008年10月，又開始加速向實體經(jīng)濟侵蝕，國內經(jīng)濟環(huán)境也隨之惡化，整個經(jīng)濟的發(fā)展格局撲朔迷離。所有這些不利因素，將不可避免地影響著我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在國際金融市場動蕩、國內經(jīng)濟增速放緩的大背景下，我國政府采取了積極負責的態(tài)度，相繼出臺了一系列國家宏觀調控政策，為各個行業(yè)的發(fā)展確定了宏觀基調，形成了系統(tǒng)、完整的促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃。現(xiàn)將2008年針對房地產(chǎn)方面宏觀調控政策匯總如下：

(一)國家的土地政策和住房政策

1、加強土地規(guī)范化、集約化管理。2008年1月3日，國務院下發(fā)“國發(fā)[2008]3號”文件《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中明確規(guī)定：

(1)嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策?！锻ㄖ芬?guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法”。

(2)加強對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管。《通知》規(guī)定：“金融機構對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1／3或投資不足1／4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任”。

其后，一系列關于土地的法律法規(guī)相繼出臺，內容涉及土地違法、違規(guī)，建筑節(jié)能以及全國土地利用等諸多方面。

2、加大保障性住房建設力度。2008年2月4日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦渤，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財務部、國家稅務總局下發(fā)《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，指出個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征10％的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部《關于加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面做了具體要求。7月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)“(銀發(fā)[2008]214號)”《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90m2以下的中小套型普通商品住房建設。12月20日，國務院辦公廳下發(fā)“[2008]131號”文件《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，加大保障性住房建設力度并積極推進農(nóng)村危房改造，爭取用3年時間基本解決城中低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題；進一步鼓勵普通商品住房消費：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化”。

(二)貨幣政策

1、一二季度連續(xù)五次上調存款準備金率。2008年9月份以前，為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行連續(xù)上調存款準備金率。從2008年1月25日起，共5次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，在5次調整過后達到了17.5％。

2、三四季度連續(xù)四次下調存款準備金率。中國人民銀行2008年9月15日宣布，從2008年9月25日起，除中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。中國人民銀行10月8日宣布，從10月15日起，存款類金融機構存款準備金率均下調0，5個百分點。中國人民銀行11月26日宣布，從12月5日起，下調工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災區(qū)和農(nóng)村金融機構執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。中國人民銀行12月22日宣布，從12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。一年內連續(xù)四次下調存款準備金率，有利于保證流動性供應，增強金融機構支持經(jīng)濟重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的資金實力。

3、連續(xù)五次下調金融機構存貸款利率。2008年9月16日，央行6年來首次降息，中央銀行連續(xù)5次下調金融機構存貸款利率；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經(jīng)只有4.158％，公積金利率5年以上只有3.87％，1年期存、貸款基準利率累計分別下調1.89％和2.16％。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，隨著國內經(jīng)濟環(huán)境的變化，中國人民銀行的貨幣政策也跟著做出了相應調整，從9月份以前以“控通脹”為目的的緊縮貨幣政策轉變?yōu)橐浴氨Ｔ鲩L”為目的的適度寬松的貨幣政策。大頻度降息和增加銀行體系流動性，大幅減輕了企業(yè)財務負擔、大幅增加了商業(yè)銀行的可用資金。

4、加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度。根據(jù)國內外經(jīng)濟金融形勢新變化，中國人民銀行合理把握公開市場操作，第一季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)1.78萬億元，第二季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)1.16萬億元，第三季度累計發(fā)行中央銀行票據(jù)0.981萬億元。

(三)信貸政策。堅持“區(qū)別對待、有保有

壓”，在擴大信貸總量的同時優(yōu)化信貸結構，嚴格限制對高耗能、高排放和產(chǎn)能過剩行業(yè)劣質企業(yè)的貸款，加大對“三農(nóng)”、就業(yè)、助學、服務業(yè)、中小企業(yè)、災區(qū)重建、自主創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保等領域的信貸支持，促進經(jīng)濟結構調整。

2008年10月22日，中國人民銀行出臺《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，自10月27日起，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％。

(四)財政和稅收政策。2008年3月，當時為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。為了鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，國家又減免了住房租賃涉及的有關稅收。

經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。兩部委明確規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

10月22日，財政部出臺《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一措施為地方政府根據(jù)實際情況出臺相應調控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。

財政部、國家稅務總局2008年12月29日下發(fā)“財稅[2008]174號”文件《關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》和“財稅[2008]175號”文件《關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》。

財政部、國家稅務總局2009年1月12日下發(fā)“財稅[2009]3號”文件《關于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關問題的通知》。

總之，針對2008年國際國內經(jīng)濟錯綜復雜的形勢，政府及時調整了宏觀經(jīng)濟政策取向，果斷實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺擴大國內需求的十項措施，陸續(xù)制定和實施一系列政策。這一系列宏觀調控政策的出臺，特別是“[2008]131號”文件，無不給我們傳達了一個十分強烈的市場信號，從而為我國2009年房地產(chǎn)市場的發(fā)展確定了基調、指明了方向，即以加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房合理消費，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調。

二、2009年我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略思考

2008年房地產(chǎn)市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房地產(chǎn)投資和房價漲幅放緩，市場景氣持續(xù)回落。2009年住宅房地產(chǎn)開發(fā)市場,競爭將日趨激烈，企業(yè)甚至面臨著大量洗牌。房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低經(jīng)營風險，優(yōu)化項目開發(fā)，保持可持續(xù)發(fā)展呢?從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度進行分析，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉型值得思考。

(一)實施多元化、差異化的業(yè)務組合戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新開發(fā)新領域。業(yè)務組合指企業(yè)在確定一種業(yè)務為主的情況下，出于某種經(jīng)營目的，在主營業(yè)務之外再經(jīng)營一種或幾種輔助業(yè)務，通過多個輔助業(yè)務經(jīng)營達到更大的經(jīng)營利益，同時有效規(guī)避單一業(yè)務經(jīng)營所帶來的風險。譬如，對住宅商品房面臨銷售窘境的房地產(chǎn)企業(yè)，可嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，走“商業(yè)+住宅”的綜合開發(fā)模式；可嘗試將其空置的商品房轉換為“廉租房”；可嘗試開發(fā)“經(jīng)濟性別墅”等。另外，轉變創(chuàng)新開發(fā)模式，積極投身中國工業(yè)地產(chǎn)領域，為什么不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展思路呢?

(二)積極開拓市場，實現(xiàn)區(qū)域互補戰(zhàn)略。全面開發(fā)國內與國外兩個市場，加強國內一二線城市與三四線城市的區(qū)域互補戰(zhàn)略，優(yōu)化項目開發(fā)的區(qū)域組合，有效降低企業(yè)的整體經(jīng)營風險。

(三)適應外部環(huán)境變化，積極開發(fā)建設保障性住房，重塑企業(yè)發(fā)展信心。房地產(chǎn)企業(yè)應站在城市運營商的高度，積極監(jiān)控企業(yè)所面臨的內外部環(huán)境，加強靈活性，充分分析企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，綜合外部的機會與威脅，找準自己在市場中的位置，采取主動措施調整企業(yè)內部經(jīng)營策略，以適應不斷變化的外界環(huán)境和形勢。對此，必須研究國家宏觀政策，細分消費者市場，積極開發(fā)建設保障性住房。房地產(chǎn)企業(yè)增加開發(fā)保障性住房，不但不會沖擊原來的商品房市場，反而會吸引不同層次的消費群體，從而使得商品房市場的秩序更加良好。積極開展保障性住房建設，或許不只是度過危機的權宜之計，更將成為涉足保障性住房的開發(fā)商再次騰飛的新跳板。

(四)企業(yè)兼并、重組戰(zhàn)略和聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略。隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大量洗牌，包括策劃公司、經(jīng)紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業(yè)機構也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。開發(fā)企業(yè)可以通過企業(yè)兼并或重組，降低生產(chǎn)成本，穩(wěn)定企業(yè)收益，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也可以通過聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營，實現(xiàn)優(yōu)勢互補?；诖?，“[2008]131號”文件明確提出，對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目，提供融資支持和相關金融服務。

(五)改變目前的企業(yè)經(jīng)營策略，建立柔性的企業(yè)管理系統(tǒng)

1、深入調查研究，細分目標群體的需求，加強產(chǎn)品前期策劃。由于政府提出2009年要加大保障性住房建設力度，所以隨著保障性住房的增加，住宅產(chǎn)品的消費群體將呈現(xiàn)多樣化，對產(chǎn)品的需求也就呈現(xiàn)差異化?？紤]到這些因素所引起的市場變化，為準確把握需求特點，我們更應該加強市場營銷管理工作，不斷加強前期策劃，不斷完善產(chǎn)品設計，以滿足不同層次的產(chǎn)品要求。

2、加強企業(yè)的全面成本管理，保證企業(yè)盈利能力。成本控制能力是決定企業(yè)利潤的關鍵因素，建立產(chǎn)品開發(fā)鏈上的全面成本控制體系，形成從土地儲備――融資――產(chǎn)品策劃――產(chǎn)品設計――施工――市場營銷――運營管理等全生命周期的產(chǎn)品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制籌集資金的成本和企業(yè)內部管理的成本，切實以總的成本降低而保證企業(yè)的盈利能力。

3、誠信經(jīng)營，塑造精品意識，導入顧客滿意戰(zhàn)略。未來產(chǎn)品的競爭是質量和售后服務的競爭，因此只有提供精品、強調顧客“始終的、全程的’’滿意才可以保證未來企業(yè)的發(fā)展立于不敗之地。

(六)加強資本運作管理，積極拓展融資渠道，提高資金使用效率。應積極拓展融資渠道，上市公司可選擇發(fā)行公司債，非上市公司則可考慮海外房地產(chǎn)投資基金或者出賣部分股權換取流動資金，加強對各種融資渠道(如IPO、房地產(chǎn)信托融資)的了解和運用，積極準備利用新的融資工具(如國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的PEITs)等，并強化資本運作管理，努力提高資金使用效率。

第5篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

【一】

不知不覺就又半年過去了，這半年我做了很多事，當然我也加入了清風集團，成為了一名置業(yè)顧問。說到成都清鳳集團,公司以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，融房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、園林綠化為一體的綜合性房地產(chǎn)集團公司，是我們公認的金堂自主有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)商，實力非常雄厚，所以我很榮幸自己能加入我們銷售--代表集團形象直接面對客戶的這樣一個團隊。

很多成功的前輩都說，銷售這個行業(yè)是最鍛煉人的工作，因為自己的年輕和經(jīng)驗不足，所以更需要鍛煉自己!今天我的年終總結是對上半年來的工作學習進行回顧和分析，從中找出經(jīng)驗和教訓，引出規(guī)律性認識，以指導今后工作和實踐活動的這樣一個總結。

上半年來我們的銷售成績是有目共睹的，完成的非常棒，這些歸功于我們的前輩。那我呢?其實我踏入這個行業(yè)算是 比較晚的，沒有什么明顯的成績出來，就算這樣我對自己以及公司的前途和前景還是非常看好，可以說在如今房產(chǎn)銷售較為低彌的市場中我們的公司在整個金堂的房地產(chǎn)開發(fā)中算是佼佼者!了，所以相對來說，作為銷售人員選對這樣一個展現(xiàn)自己的工作平臺也是很重要的，當然我選對了!

在這段時間與客戶的交流中我是深深的體會到房產(chǎn)的重要性，為顧客選對一套屬于自己的家是我們作為置業(yè)顧問應盡的責任，做自己的工作不僅要對自己的工資負責，更要對自己的顧客負責。可以這樣說，房產(chǎn)是銷售中最慎重的買賣，不僅是買賣，更是對自己的一生拼搏的總結、一輩子奮斗的開始，而這些，就是我們置業(yè)顧問的天職。

其實像我們談客戶是具有很大的競爭力的，雖然我們的房子質量好，綠化好，位置好，環(huán)境好，服務好，但是作為顧客來講究是該多比較多對比之后再來決定的，所以這個時候我們的工作能力就表現(xiàn)出來了，如何讓讓顧客買我們集團的房子呢?當然是讓我們的顧客了解我們房子的優(yōu)勢，價格、位置、環(huán)境、檔次都成了考慮的因素，需要我們去協(xié)調、去綜合。一般來說銷售工作中往往會存在以下的失誤和問題：

1、 主觀認識不足，談客戶時思路不夠清晰;

2、 自身沒有足夠的意志，對自己的銷售欲望不夠堅定;

3、 計劃制訂得不合理，脫離客觀實際，盲目尋找客戶，有時候會錯過很多準客戶。

4、 對房子的講解不到位，談客戶執(zhí)行的過程不到位。

5、 對競爭對手的跟蹤分析不深入，市場反應速度滯后。

6、 來自于競爭對手的強大壓力，使自身的優(yōu)勢不能突顯。

以上都是作為我們在工作中所要不斷改進的部分，所以對于消費者的心理、顧客的需求等等都需要我再揣摩再學習以最好做到從容面對。

總結不僅要回顧過去，還要展望未來。對當前的形勢現(xiàn)狀與未來的發(fā)展我們還要進行客觀深入的分析：

1、 外界宏觀與微觀環(huán)境分析：行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展、競爭對手現(xiàn)狀與動向預測、區(qū)域市場現(xiàn)狀與發(fā)展、渠道組織與關系現(xiàn)狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。

2、 內部環(huán)境分析。企業(yè)的戰(zhàn)略正確性和明晰性、企業(yè)在產(chǎn)品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。

3、 自身現(xiàn)狀分析。自身的目標與定位、工作思路和理念、個人素質方面的優(yōu)勢與差距。

通過對現(xiàn)狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準備。

沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認真分析取得成績的原因，總結經(jīng)驗，并使之得以傳承，是實現(xiàn)工作業(yè)績持續(xù)提升的前提和基礎。

成績固然要全面總結，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團的一體化服務，并且制定適合自己的任務標的，同時改善自己的銷售成績，要做到：

1、 明確工作的主要思路。戰(zhàn)略決定命運，思路決定出路，良好的業(yè)績必須要有清楚正確的思路的支撐。否則人就變成了無頭蒼蠅，偏離了方向和軌道，就會越走越遠;

2、 新一年度工作的具體目標：銷量目標學習目標;

3、 完成計劃的具體方法，與客戶關系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。

做到以上觀念上的宏觀展望規(guī)劃使我們成功的必經(jīng)之路，銷售行業(yè)正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當做一個新開始，努力做成功，完成目標，讓自己成為最偉大的推銷員!

【二】

xx年的上半年已經(jīng)過去，新的挑戰(zhàn)又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰(zhàn)。年初的時候，房地產(chǎn)市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的?？蛻粲兄刂仡檻]，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產(chǎn)的穩(wěn)定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創(chuàng)造了不錯了業(yè)績。

在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：

(一)不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。

(二)了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。

(三)推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。

(四)保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。

(五) 確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業(yè)來幫助客戶。多與客戶講講專業(yè)知識，中立的評價其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。

(六)團結、協(xié)作，好的團隊所必需的。

自己也還存在一些需要改進之處：

一、有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。

二、對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。

所以，以后我要加強與客戶的聯(lián)絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。

第6篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

關鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);市場結構;市場行為;市場績效;價格

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

一、房地產(chǎn)業(yè)基本環(huán)境分析

由于分類標準不同,各國和地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的性質定位也各不相同。我國1985年5月的《國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計報告》中,明確地把房地產(chǎn)業(yè)定性為第三次產(chǎn)業(yè)的第二個層次,即為生產(chǎn)和生活服務的部門中,與金融、保險、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)并列。

(一)需求分析

1、需求影響因素分析。由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的緊密聯(lián)系,使其發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的順經(jīng)濟周期特性。。根據(jù)經(jīng)濟理論的分析研究,房地產(chǎn)市場的需求主要受以下幾個方面因素的影響:房地產(chǎn)的價格,社會經(jīng)濟發(fā)展與城市化水平,城市人口數(shù)量、人口結構及人口增長,人們的收入水平,城市產(chǎn)業(yè)結構及其變化,經(jīng)濟制度和政策因素等。

2、房地產(chǎn)需求價格彈性分析。房地產(chǎn)由于其位置的不可移動性和特殊性,使不同地域的房地產(chǎn)完全不可替代,而且房地產(chǎn)的用途也很難改變。因此,總體來說,房地產(chǎn)需求價格彈性較小,即房地產(chǎn)需求量對于房地產(chǎn)價格變化的反映不是很敏感,意味著即使房地產(chǎn)價格提高很多,人們對房地產(chǎn)品的需求也不會減少很多。

(二)供給分析

1、供給影響因素分析。對于房地產(chǎn)市場,由于它是房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的結合,而土地是一種稀缺的有限的資源,因此國家土地產(chǎn)權方面的制度和政策也是影響一定時期內其產(chǎn)品供給量的主要因素。在我國從1978年房地產(chǎn)業(yè)起步直至2004年國土資源部采取了一系列措施后,促進了房地產(chǎn)市場的競爭,減少了土地獲取環(huán)節(jié)尋租現(xiàn)象的發(fā)生,使我國房地產(chǎn)市場中的土地市場日趨透明化、公開化、合理化。

2、房地產(chǎn)供給價格彈性分析。房地產(chǎn)供給價格彈性是指一定時期內房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的供給量變動對其價格變動的反應程度。從現(xiàn)實來看,房地產(chǎn)供給價格彈性的大小取決于房地產(chǎn)供給的難易程度。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說,無論是存量房還是增量房,其在短期都是缺乏供給價格彈性的。因此,總體來說,房地產(chǎn)市場的短期供給價格彈性較小。

二、房地產(chǎn)業(yè)市場結構分析

(一)房地產(chǎn)市場的市場勢力分析。國內外一些經(jīng)濟學家測算過房地產(chǎn)需求價格彈性和勒納指數(shù),由于時間和地點等方面的差異,測算結果有差異,但總體來說,房地產(chǎn)市場是缺乏需求價格彈性的,勒納指數(shù)在0.4～0.6之間,房地產(chǎn)開發(fā)商擁有較強的市場勢力。這也就意味著,房地產(chǎn)開發(fā)商通過提高價格增加的收益大于因價格上升銷量減少而帶來的損失,所以房產(chǎn)開發(fā)商更傾向于提高房產(chǎn)價格來獲取更大的利益。

(二)市場進入和退出壁壘。由于在我國房地產(chǎn)市場幾乎不存在沉沒成本,也無政策法規(guī)障礙和契約壁壘,因此我們主要分析房地產(chǎn)市場的進入壁壘。主要從基金壁壘、政策法規(guī)壁壘、老企業(yè)占優(yōu)壁壘等幾個方面論述。

1、資金壁壘。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),一個項目的開發(fā)少則幾個億,多則幾十個億,甚至上百億。一個潛在的房產(chǎn)開發(fā)商想要進入房產(chǎn)市場,首先其必須擁有或者能夠籌集到進行房產(chǎn)項目開發(fā)所必需的最低資本。而且隨著經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集趨勢日益增大,致使一些弱小的企業(yè)若想進入房地產(chǎn)市場成為不可能。

2、政策壁壘。國家為控制房地產(chǎn)市場過熱,2003年及隨后陸續(xù)出臺了一系列宏觀調控政策。如,土地政策方面:房地產(chǎn)開發(fā)用地要采取“招拍掛”的方式進行;嚴格限制和規(guī)范農(nóng)用地轉非農(nóng)用地等。金融政策方面:根據(jù)國務院通知,商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資金比例由20%提高到35%以上;2004年央行還將貸款的基準利率提高了27%。所有這些宏觀調控政策,都成為潛在進入企業(yè)的進入阻力。

3、老企業(yè)占優(yōu)壁壘。在新企業(yè)進入之前,原有在位企業(yè)已經(jīng)占有了各種優(yōu)勢資源,在房地產(chǎn)市場中最重要的資源就是土地,而某個地域內土地資源又是稀缺的和不可復制且不可移動的,這樣先行進入某個地區(qū)的開發(fā)商由于優(yōu)先占有了該地區(qū)的土地資源,只要他拒絕提供給潛在進入者該地區(qū)的土地開發(fā)權,便可以保持其壟斷利潤,徹底阻止?jié)撛谶M入者進入。這就形成了潛在房地產(chǎn)開發(fā)商最強大的進入壁壘。

(三)產(chǎn)品差異化分析。房地產(chǎn)是一種差異化很強的產(chǎn)品,這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)位置上的差異和質量上的差異兩個方面。從房地產(chǎn)位置差異性來看,因土地是不可移動的,這便帶來了與土地的特定位置相關的區(qū)位差異、鄰居差異、各項設施及工作地點遠近等方面的差異。從房地產(chǎn)質量差異上來看,主要體現(xiàn)為土地與建筑物的差異。土地的質量差異與建筑屋的差異結合在一起,使房地產(chǎn)的差異性明顯地表現(xiàn)出來。

綜合上述三個方面的分析,我們可以說房地產(chǎn)市場存在明顯的寡頭壟斷趨勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤,根據(jù)“顛船理論”,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)寡頭是必然的趨勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)市場行為和市場績效分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)市場行為。房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為是指房地產(chǎn)企業(yè)基于企業(yè)利潤最大化目標適應外部競爭環(huán)境的一種市場反應,主要包括價格行為、非價格行為等方面。

1、價格行為。全國商品房價格自2003年就開始出現(xiàn)非理性上漲,遠遠超過了國民經(jīng)濟的增長速度。2003～2005年分別上漲了4.8%、15%、19.4%。2006年1月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市房價上升5.5%。2007年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,房價在經(jīng)歷了年初的5%左右的增長速度后穩(wěn)步上行,至5月份開始加速上漲。2008年由于美國金融危機的影響,我國房地產(chǎn)市場價格有所回落。2008年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%,漲幅比9月份低1.9%;環(huán)比下降0.3%。伴隨著2008年的樓市寒冬,大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境,為刺激房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)商主動降價促銷,并采取各種優(yōu)惠讓利措施,以在速凍了的房地產(chǎn)市場中保有一席之地。所以在這一時期,房地產(chǎn)企業(yè)之間的價格競爭較為激烈。

2、非價格行為。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展,即將進入后房產(chǎn)時代。在房地產(chǎn)競爭中,雖然價格競爭也是一種競爭手段,但畢竟降價的空間是有限度的,與此相反,若房產(chǎn)商把競爭重點放到努力提高產(chǎn)品價值,即想方設法依靠先進的技術、周到熱情的服務等提供給消費者更大的效用滿足,便擁有了更大的競爭主動權,更廣闊的定價空間,便能在新一輪的競爭中處于優(yōu)勢,而且這種競爭方式也符合可持續(xù)的發(fā)展觀。而現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)付諸實踐了,比如廣泛分布于廣州、北京、上海、青島等城市的“奧林匹克花園”,就是以運動和健康為特色的先導,把體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結合的創(chuàng)新性房地產(chǎn)開發(fā)模式。

(二)房地產(chǎn)市場績效。在一定的房地產(chǎn)市場結構下,通過一定的市場行為使房地產(chǎn)業(yè)在價格、產(chǎn)量、費用、利潤、產(chǎn)品的質量和品種以及技術進步等方面所達到的現(xiàn)實狀態(tài)就是房地產(chǎn)企業(yè)市場績效,它實質上反映的是市場運行效率。

王勉、唐嘯峰通過實證研究得出,房地產(chǎn)投資增加12.7個百分點,國民經(jīng)濟便增長1個百分點;房地產(chǎn)投資降低12.7個百分點,國民經(jīng)濟也將降低1個百分點。衡量房價的高低一般用房價收入比,即一套房屋價格與一個家庭年收入之比。目前流行“4∶1～6∶1”的說法,即房價與年收入之比在4～6之間是合理的。2006年全國商品房平均銷售價格為3,367元/m2,城鎮(zhèn)人均住房面積27.1m2,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11,759元,計算可得2006年我國房價收入比約為7.8,說明我國房價偏高。房地產(chǎn)市場結構性矛盾突出,但自從國家出臺相關政策以及受到美國金融危機的打擊后,政府和企業(yè)更關注房地產(chǎn)市場的健康有序運行,供需方面的結構性矛盾正逐漸緩解,相信各種深層的體制問題也會慢慢得到解決。

四、結論和建議

房地產(chǎn)企業(yè)應該更充分的認識到,社會的消費性需求才是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動力,所以要把更多的資源和精力投入到提供適應消費者需求的房產(chǎn)上來,避免過去盲目追求豪華、大面積等行為的再發(fā)生,要始終以市場需求為導向,努力提高產(chǎn)品質量,努力創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新經(jīng)營理念,以人為本,這樣才能不斷做大做強,獲得消費者的忠誠和社會的認可。

政府方面要轉換角色。在我國,政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍具有舉足輕重的地位,政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權主體以及房地產(chǎn)項目的投資主體之間有著或明或暗,千絲萬縷的聯(lián)系,使市場交易的不確定性大大增強。政府在房地產(chǎn)市場上的主要職能應著眼于以下幾個方面:其一,政府是房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展所需的制度規(guī)范提供者,政府部門應該根據(jù)市場需求及時、主動地出臺相應的政策和規(guī)定,以維護房地產(chǎn)市場的健康有序運行;其二,政府可以通過調節(jié)土地供給、調整銀行利率等措施,來激活或軟化房地產(chǎn)市場;其三,立法機關應完善法律法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,減少法律漏洞和執(zhí)法時的“灰色區(qū)域”,以保障房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

(作者單位:1.安徽大學龍河校區(qū)經(jīng)濟學院;2.安徽警官職業(yè)學院)

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第7篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)

1.無力償還債務。房地產(chǎn)建設開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。

2.負債的結構不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風險。

3.利率變動風險。房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

4.再籌資風險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟形勢和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況影響，當前房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發(fā)揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調研和科學論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務風險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制

1.建立科學的財務結構。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務資金支持。再其次，引發(fā)財務風險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。

3.合理應對外部風險。自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險、政治風險等，均屬于外部財務風險的范疇。為控制財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)應認真分析研究財務管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應變措施，根據(jù)對財務管理外部環(huán)境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理環(huán)境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。為了應對外部情況造成的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立有效地財務預警系統(tǒng)。通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用科學分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜诉M行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)。

第8篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

策劃組織架構是實施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過程中需要有項目決策、項目報批、項目設計、項目招標、項目施工、項目竣工驗收，分別對應項目管理活動階段工作，需要設立專門的房地產(chǎn)策劃項目部門實施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項目經(jīng)理辦公室負責項目整體管理工作，下設報建管理部負責房地產(chǎn)項目前期可行性分析、報建審批工作，設計管理部負責房地產(chǎn)項目整體設計策劃工作，招標管理部負責房地產(chǎn)項目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負責房地產(chǎn)項目具體施工現(xiàn)場管理和監(jiān)督管理工作，造價管理部負責房地產(chǎn)項目整體估算、預算、預決算控制工作。

2.項目計劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進行結構分解，即將策劃總體工作分解為任務模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動機制，實現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運轉。為此，房地產(chǎn)策劃項目組織部門應在不同的策劃階段，以項目經(jīng)理辦公室為牽頭，實現(xiàn)各部門工作協(xié)調實施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務，結合項目組織部門進行科學分工，做到責任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動。在房地產(chǎn)項目具體策劃工作中，進行項目工作分解，可以將房地產(chǎn)項目劃分為市場分析、市場需求調研分析、項目定位、項目規(guī)劃設計方案、項目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經(jīng)濟發(fā)展狀況及預測、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務，市場需求調研分析包括土地市場供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價格走勢分析三大工作任務；項目定位包括房地產(chǎn)項目市場定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價確定三大工作任務；項目規(guī)劃設計方案包括項目平面規(guī)劃、項目戶型分析、項目園林景觀和項目室內設計四大工作任務；項目營銷策劃包括入市時機、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務。

3.項目實施管理——關鍵控制點

在項目組織管理和項目計劃管理工作結束后，要結合項目實施現(xiàn)場活動確保落實項目工作分解中的各項工作任務，保證各項工作任務的質量。項目經(jīng)理應結合房地產(chǎn)項目歷史經(jīng)驗，緊抓項目實施過程中的關鍵環(huán)節(jié)進行控制，即關鍵控制點，對項目實施整體狀況進行查缺補漏，有效監(jiān)督，實現(xiàn)項目管理“以點帶線+以線帶面”全程管理，做好項目實施管理。此外，項目經(jīng)理還需要結合項目實施過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進行有效控制，制定項目應急預案，消除項目后顧之憂。在房地產(chǎn)項目市場分析中，策劃工作關鍵控制點在：對房地產(chǎn)項目宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項目所在區(qū)域市場產(chǎn)品競爭對比分析、房地產(chǎn)成功項目案例借鑒啟示、結合房地產(chǎn)項目土地性質分析項目價值，為房地產(chǎn)項目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關鍵控制點在：參照土地、客戶、市場進行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項目在市場的定位，確定項目客戶群體定位，確定項目產(chǎn)品定位，確定項目產(chǎn)品價格，實現(xiàn)和市場快速有效對接。按照房地產(chǎn)項目策劃工作側重點，對項目實施進度周期進行計劃、控制，最終對房地產(chǎn)項目進行整體評估；在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計分析中，策劃工作的關鍵控制點在：產(chǎn)品設計涉及到房地產(chǎn)整個項目元素設計規(guī)劃，是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃的重要點，是房地產(chǎn)項目后續(xù)營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設計、園林景觀設計、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設計等方面；在房地產(chǎn)項目營銷方案分析中，策劃工作的關鍵控制點在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點提煉、形象定位、制定銷售策略、價格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項目評估管理——反饋總結

第9篇：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析范文

在世界經(jīng)濟復蘇放緩、國內經(jīng)濟減速、北京市經(jīng)濟運行慣性下行等多因素綜合作用下，上半年，北京市經(jīng)濟運行延續(xù)上年回落調整態(tài)勢，上半年GDP同比增長7.2%，創(chuàng)下近20年來的同期新低。綜合警情顯示宏觀經(jīng)濟運行已下行至趨穩(wěn)的綠燈區(qū)域底部。下半年，盡管歐債危機的演變和美面臨的財政調整壓力給全球經(jīng)濟復蘇蒙上陰影，但在國內穩(wěn)增長政策力度加大的作用下，北京市宏觀經(jīng)濟增長有望短周期見底，但長周期放緩趨勢仍將繼續(xù)。初步預測，2012年全市GDP增長在7.8%左右。

上半年總體延續(xù)回落態(tài)勢

上半年，北京市經(jīng)濟運行總體保持平穩(wěn)趨緩態(tài)勢，呈現(xiàn)出“需求增長放緩，產(chǎn)業(yè)增長減速，物價漲幅持續(xù)回落、宏微觀效益不佳”等特點。

需求增長放緩，拉動經(jīng)濟增長動力不足

上半年，北京市三大需求增長放緩，其中，房地產(chǎn)投資增速走低、消費增長缺乏熱點支撐，出口持續(xù)低迷，減弱了需求對經(jīng)濟增長的拉動力。1-6月，盡管基礎設施投資增速較快、保障房建設加快，但受商品房市場銷售不旺的影響，占比五成的房地產(chǎn)投資僅增長4.7%，對投資新增額的貢獻回落至22.5%，成為下拉全社會固定資產(chǎn)投資的主要力量；依靠汽車、中西藥品、通訊器材等拉動，社會消費品零售額實現(xiàn)13%的增長，但缺乏新熱點支撐，加之物價漲幅回落，仍未恢復到樓市、車市限購前水平；受外需不足、貿易保護加劇、國內勞動力成本上升等因素影響，出口需求仍然低迷，同比增長3.8%，仍處近年低位。

產(chǎn)業(yè)減速超預期，下拉經(jīng)濟走低

在潛在增長放緩的情況下，今年以來，二、三次產(chǎn)業(yè)增長總體延續(xù)上年回落態(tài)勢。上半年，三次產(chǎn)業(yè)同比增速分別為9.8%、6.1%、7.5%，其中二產(chǎn)、三產(chǎn)下行至近十年來的次低點，下拉GDP增長出現(xiàn)近二十年來的同期低點。汽車、裝備制造業(yè)持續(xù)處于下降通道，下拉第二產(chǎn)業(yè)增速走低。批發(fā)零售業(yè)、信息服務業(yè)增幅下滑，租賃和商務服務業(yè)走低，下拉第三產(chǎn)業(yè)增長現(xiàn)近十年同期低位。

物價指數(shù)持續(xù)回落，通脹壓力略有減輕

今年以來，在輸入性通脹壓力減弱、國內有效需求不足、流動性充裕度下降、翹尾因素減弱等多重因素影響下，北京市物價指數(shù)持續(xù)回落。雖不乏涌現(xiàn)“蒜你狠”、“火箭蛋”等新漲熱點，但豬肉價格持續(xù)回落、蔬菜季節(jié)性供應加大等促使CPI漲幅明顯回落，上半年CPI同比上漲3.5%，漲幅較上年最高點回落2.4個百分點。PPI、PMI漲幅均持續(xù)下滑，5月份以來更是出現(xiàn)同比下降。截止6月，二者同比分別下降0.3%和上漲0.8%，剪刀差持續(xù)縮小，上下游產(chǎn)品價格傳導壓力部分疏解。

宏微觀效益不佳

上半年，受經(jīng)濟形勢持續(xù)回落影響，政府、企業(yè)效益明顯下滑。全市地方公共財政預算收入同比僅增長5.3%，遠低于2000年以來（除2009年外）20%左右的增速；1-5月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤同比下降11.4%，下滑至近兩年來的低點；第三產(chǎn)業(yè)利潤增長8.8%，其中，批零業(yè)、租賃和商務服務業(yè)大幅下滑至近年新低。

四大問題需要關注

資金供需緊張影響地方調節(jié)經(jīng)濟運行的能力

受土地收入銳減、地方投融資平臺融資難度加大、企業(yè)利潤大幅下滑等影響，資金來源趨緊。與此同時，重大基礎設施、保障房建設推進等加大了資金需求。上半年地方一般預算財政支出同比保持23.4%的較快增長。未來數(shù)月內，國內經(jīng)濟增長放緩壓力仍舊較大，加之穩(wěn)增長系列政策實施、結構性減稅力度加大等影響，地方政府可支配資金的供需緊張可能持續(xù)加劇，一定程度上將影響其調節(jié)經(jīng)濟運行的能力。

房地產(chǎn)市場雖有改善，但新開工面積繼續(xù)下降值得關注

在限購政策持續(xù)作用下，資金流向商業(yè)地產(chǎn)帶來商業(yè)地產(chǎn)土地購置、開發(fā)建設、市場交易等均好于住宅市場，有利于緩解限購政策對我市經(jīng)濟帶來的影響，保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長。同時，近期出現(xiàn)全市商品住宅交易回暖勢頭，成交量及價格均有上揚，也從一個側面反映出房地產(chǎn)領域的向好態(tài)勢。但是，上半年新開工面積降幅有所加大，將會影響投資的后續(xù)增長，需引起關注。

市場需求不旺，經(jīng)濟下行壓力較大

在希臘、西班牙等歐元區(qū)債務危機持續(xù)擴散以及貿易保護加劇的影響下，東盟、歐盟等主出口區(qū)需求走弱，帶動機電、高新技術產(chǎn)品的出口增長乏力。同時，PPI、MPI快速下降至2009年末以來的低點，反映出實體經(jīng)濟需求疲軟。電力消費量、鐵路貨運量、銀行放貸額等反映經(jīng)濟活力的指標也呈低速增長。此外，部分企業(yè)原材料庫存大增，也顯示出需求的下降。

服務業(yè)增速放緩值得關注

2008年以來，服務業(yè)增速逐年回落，今年上半年更是放緩至7.5%，創(chuàng)下2000年以來的同期新低。短期看，服務業(yè)放緩是受國內外經(jīng)濟放緩影響。但長期看，其回落與自身結構密切相關，是服務業(yè)發(fā)展到一定階段自我調整的結果。在土地等要素價格不斷上升、產(chǎn)業(yè)競爭加劇的情況下，服務業(yè)外延式發(fā)展空間日益收窄，在向產(chǎn)業(yè)深度融合和機制創(chuàng)新驅動并重的內涵發(fā)展階段轉變中，其增速放緩將會影響我市經(jīng)濟增長速度，需要引起各方關注。

下半年經(jīng)濟運行環(huán)境分析

全球經(jīng)濟復蘇不確定性加大

綜合世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟發(fā)展以及先行指標走勢看，下半年，全球經(jīng)濟復蘇不確定性加大。盡管美復蘇動能尚存，經(jīng)濟有望保持溫和復蘇，但歐元區(qū)債務陰云仍將籠罩全球。雖然近期歐盟25個成員國簽署財政契約，但效果仍待檢驗。同時，多數(shù)國家采購經(jīng)理人指數(shù)下滑、OECD六個月變化的先行合成指數(shù)走勢分化，也預示著全球復蘇的不樂觀。IMF在4月份的《世界經(jīng)濟展望》報告中預測2012年全球經(jīng)濟增速為3.5%，低于2011年的3.9%。