房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

問：5年前，我和前夫離婚的時候，我們約定將一套共有的房子給了孩子，孩子當時已經(jīng)27歲。兒子現(xiàn)在對我不好，我想要回房子，可以嗎？

答：一般不可以。因為，把共有房子贈與孩子，是你和前夫在5年前就已經(jīng)完成的贈與行為，房產(chǎn)如果已經(jīng)過戶，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監(jiān)護人，可以出售未成年孩子的房產(chǎn)嗎？

問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產(chǎn)證。去年，我與丈夫協(xié)議離婚，我們約定，男方不承擔建房子的欠款，已經(jīng)修好的這套房子給兒子，兒子現(xiàn)年五歲，由我扶養(yǎng)，他不給扶養(yǎng)費。請問，我能不能將此房子賣了？

答：監(jiān)護人沒有權(quán)力單方出售孩子名下的房屋。嚴格來講，即使是你和他父親都同意，也不應當將該房屋出售。我國民法通則有明確規(guī)定：監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。

3、我們的財產(chǎn)，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養(yǎng)）有繼承權(quán)嗎？

問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個兒子還未成年，由他前妻撫養(yǎng)。我老公在和前妻離婚后，和我結(jié)婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結(jié)婚后，由我們共同還貸款，請問，這個房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據(jù)我國法律的規(guī)定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監(jiān)護權(quán)變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承你丈夫的財產(chǎn)。你丈夫結(jié)婚前購買的房子是丈夫婚前財產(chǎn)，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財產(chǎn)，你只對共同還貸部分有所有權(quán)。你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承其父親的婚前財產(chǎn)。

4、公用區(qū)域掛空調(diào)外機，遭鄰居反對，怎么辦？

問：我家空調(diào)安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點搭在他們外面搭的一間房子上?，F(xiàn)在鄰居來吵，要我們移機，我們該怎么辦？

答：根據(jù)相關(guān)法律不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。你利用公共空間掛空調(diào)外機，對鄰居的相鄰權(quán)已經(jīng)造成侵權(quán)，你應該想辦法停止侵權(quán)。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優(yōu)先撫養(yǎng)孩子嗎？

這個孩子母親早年已經(jīng)去世，父親在去年去世，繼母和父親結(jié)婚維持了5年的婚姻，孩子已經(jīng)和繼母很親密?，F(xiàn)在，孩子祖父母擔心繼母再嫁，想要回孩子，請問繼母與祖父母誰對孩子更有監(jiān)護權(quán)？

答：因為孩子是未成年人，與繼母共同生活5年，關(guān)系融洽，已經(jīng)形成撫養(yǎng)關(guān)系，他們的關(guān)系同親生父母子女關(guān)系是一樣的，也就是，此時，繼母和親生母親是一樣的，對孩子有監(jiān)護權(quán)。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔任孩子的監(jiān)護人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個舅舅變著法把外公外婆的低保救助領了，卻不照顧老人。請問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據(jù)相關(guān)法律，成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務。你舅舅和你母親都對老人有贍養(yǎng)義務，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養(yǎng)義務，所以，你兩個舅舅應該盡到贍養(yǎng)義務。子女不盡贍養(yǎng)義務的話，首先可以調(diào)解，如果調(diào)解不成的話可以直接訴請人民法院調(diào)解，對于你這種情況，如果你的外公外婆無法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進行。

7、協(xié)議離婚后，對方不履行協(xié)議怎么辦？

第2篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

房屋登記實務中,因《房屋登記辦法》的前后銜接以及法律、法規(guī)的規(guī)定不甚明確,對于部分特殊業(yè)務的登記是雙方申請還是單方申請仍存有一定爭議。本文擬從實務操作的角度,對幾個常見問題提出一些個人看法,以供房屋登記從業(yè)同仁參考。

一、關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記

關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記,有轉(zhuǎn)移登記和變更登記的不同理解。因為企業(yè)改制類型的多樣性,片面理解為“轉(zhuǎn)移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請還是雙方申請也要區(qū)別不同的企業(yè)改制類型而區(qū)別對待。

企業(yè)改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立或者派生分立新的公司,歇業(yè),破產(chǎn),股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設分立的,原企業(yè)注銷,新公司繼受其權(quán)利義務,應當辦理轉(zhuǎn)移登記,同時由于原企業(yè)不復存在,可憑相關(guān)改制主管部門的批復文件、工商部門注銷證明等材料單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。派生分立,歇業(yè)等原企業(yè)繼續(xù)存在的,如房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移,應當由雙方共同申請登記。企業(yè)破產(chǎn)的,破產(chǎn)終結(jié)前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請登記;破產(chǎn)終結(jié)后單方申請辦理登記的,應當持破產(chǎn)受理法院的相關(guān)法律文書。至于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬同一法人的登記事項發(fā)生變化,登記簿記載相關(guān)事項如公司名稱等發(fā)生變化的,應當辦理變更登記,登記簿記載相關(guān)事項沒有變化的,則無需辦理房屋登記。

二、關(guān)于夫妻離婚房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

夫妻雙方通過人民法院判決或者調(diào)解離婚,生效法律文書明確房產(chǎn)歸其中一方所有的,根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定,由取得房產(chǎn)的一方單方申請即可。對于附有同時履行條件或者先履行其他義務條件的法律文書,則需要雙方共同申請登記,或者根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求由一方單方申請登記。

夫妻雙方通過婚姻登記機構(gòu)協(xié)議離婚,在離婚協(xié)議中明確房產(chǎn)歸一方所有的,其協(xié)議僅具有債權(quán)效力,在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,仍然需要雙方共同申請。實踐中,放棄房產(chǎn)的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請,取得房產(chǎn)的一方也不能理解登記機構(gòu)要求雙方到場的規(guī)定,矛盾往往較為尖銳,登記機構(gòu)的壓力較大。作為登記機構(gòu),一方面要做好宣傳解釋工作,對于另一方確實無法申請的,告知取得房產(chǎn)方可向人民法院,要求對方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移手續(xù),登記機構(gòu)將根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記。另一方面可以與婚姻登記機構(gòu)加強溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機構(gòu)作了充分交流后,在離婚登記辦理現(xiàn)場張貼了“友情提醒”,告知離婚當事人:一要及時辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,轉(zhuǎn)移登記須有雙方共同申請;二是當事人可在離婚協(xié)議中進行委托,對于婚姻登記機構(gòu)加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協(xié)議中委托一方辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù),登記機構(gòu)予以認可。

三、關(guān)于注銷、歇業(yè)企業(yè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

實踐中,一些人購買房產(chǎn)后長時間不辦理轉(zhuǎn)移登記,欲辦理登記時原企業(yè)有的已經(jīng)歇業(yè),有的已經(jīng)注銷,無法配合辦理轉(zhuǎn)移登記。對于歇業(yè)企業(yè)或者營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)吊銷的企業(yè),由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應當與購房人共同申請轉(zhuǎn)移登記。對于無法配合的,購房人可向人民法院提訟,登記機構(gòu)根據(jù)生效法律文書辦理相應登記。對于已注銷的企業(yè),購房人無法提訟,如相關(guān)手續(xù)齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關(guān)材料單方申請登記,登記機構(gòu)受理后最好再增加公告程序,以排除爭議。

四、關(guān)于抵押權(quán)、地役權(quán)、預告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規(guī)定,“權(quán)利人應當申請抵押權(quán)注銷登記”,對于地役權(quán)、預告登記的注銷登記則沒有相應規(guī)定。對照“權(quán)利人放棄房屋權(quán)利,可以由當事人單方申請”的規(guī)定,且并不影響對方及其他人的權(quán)利,筆者認為,抵押權(quán)人、地役權(quán)人(需役地方)、預告登記權(quán)利人可以單方申請注銷相應的登記,當然,對于雙方共同申請辦理注銷登記的,登記機構(gòu)也應當予以辦理。

五、對生效法律文書的理解

《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定,“因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利”,可以由當事人雙方申請。該法律文書應當是確權(quán)的判決(裁決)、裁定或者調(diào)解書,須在法律文書中明確某房產(chǎn)歸何人所有。如果僅是確認雙方合同效力的法律文書,則不能作為單方申請的依據(jù)。判決(裁決)一方協(xié)助另一方履行轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的法律文書,也不能作為單方申請的依據(jù),還須有人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書方可由單方進行申請。

第3篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：法律；公證；財產(chǎn)；繼承；遺囑

公證活動是一個國家在法律框架內(nèi)提出的司法規(guī)范性活動，公證活動是否嚴謹真實直接影響著公眾對公證活動公信力的大小，只有全方位地對公證活動的內(nèi)容從法律層面進行保證并規(guī)范執(zhí)行行為才能夠切實保證公證活動的真實性與合法性?，F(xiàn)階段我國的公證內(nèi)容很多，繼承、合同和財產(chǎn)分割是其中極為重要的公證行為，是在當事人申請的基礎上由公證機關(guān)對其相關(guān)行為的真實性與合法性展開的審查活動，對于家庭的和睦與社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用。以下筆者將針對相關(guān)內(nèi)容展開論述。

一、基于法律之下的繼承公證內(nèi)容論述

（一）繼承公證的概念

繼承指的是當公民在被宣告死亡或者真實死亡之后，遵照特定法律的相關(guān)規(guī)定，按照一定的法律流程實現(xiàn)對公民生前財產(chǎn)的一種定向轉(zhuǎn)移，繼承人為財產(chǎn)的接收者。國家之所以確立繼承制度就是為了賦予財產(chǎn)由被繼承者轉(zhuǎn)移到繼承者這一行為的合法性，而繼承公證則是為了對繼承行為合法性與真實性的一種證明，在進行繼承公證時，應當按照我國的《繼承法》和相關(guān)的法律法規(guī)來對繼承行為采取公證措施，同時需要為做出的公證行為承擔相應的法律責任。

（二）繼承公證在實踐中的相關(guān)法律問題

1.對遺產(chǎn)分割協(xié)議合法性的認定

在財產(chǎn)繼承中存在著對財產(chǎn)的分割問題，為解決財產(chǎn)的分割問題就需要簽訂相關(guān)的分割協(xié)議，而財產(chǎn)分割協(xié)議的真實性與合法性也需要進行公證，公證活動既可以在繼承人所在地進行也可以在遺產(chǎn)所在地進行。當事人自身的身份證明、委托書和公證處需要提供的其他相關(guān)材料都應當在申請過程中由當事人進行提交，公證機關(guān)則遵照相關(guān)的法律規(guī)定對協(xié)議中的內(nèi)容進行審查，其中包括：協(xié)議中涉及的各方當事人意思表示是否真實、是否達成一致，被分割的財產(chǎn)是否在被繼承人合法處分的財產(chǎn)范疇中，是否屬于繼承人應當合法繼承的財產(chǎn)范疇等，在完成了對協(xié)議中相關(guān)內(nèi)容的全面審查后才可以出具公證書來對財產(chǎn)分割協(xié)議的合法性進行認定。

2.遺產(chǎn)分割與相關(guān)債務的實際處理

在進行財產(chǎn)分割時，要先對被繼承人的財產(chǎn)進行是否對外存在債務的事實認定，假如對外存在債務就可以先用遺產(chǎn)去償還對外債務或者是先由繼承人繼承遺產(chǎn)然后再以各自繼承的遺產(chǎn)的比例份額來對應當承擔的債務數(shù)額進行確定，但是需要注意的是在對外債務沒有償還完成的情況下，公證處是不會出具相關(guān)的公證書的。假如遺產(chǎn)沒有相應的繼承人或者法定的繼承人主動放棄了繼承權(quán)，那么農(nóng)村居民的遺產(chǎn)歸集體組織，城鎮(zhèn)居民的遺產(chǎn)歸國家，在這種情況下死者存在未償還的遺產(chǎn)的應當由接受遺產(chǎn)的相關(guān)機構(gòu)在遺產(chǎn)的范圍內(nèi)對其進行償還。

二、基于法律之下的股權(quán)質(zhì)押合同公證內(nèi)容論述

（一）股權(quán)質(zhì)押合同公證的概念

股權(quán)質(zhì)押是法律問題研究中一個相對復雜的專業(yè)命題，對這一問題的研究需要參考《物權(quán)法》《擔保法》與《公司法》等相關(guān)的法律，所謂的股權(quán)質(zhì)押是指出質(zhì)人將其所擁有的股權(quán)作為質(zhì)押標的物而設定的質(zhì)押。針對股權(quán)質(zhì)押合同所做的公證需要具有專業(yè)法律知識的公證人員在嚴格按照《公證法》《公證程序規(guī)則》與相關(guān)規(guī)定的基礎上，秉承著公正客觀的理念對股權(quán)質(zhì)押合同進行真實性和發(fā)行方面的審查與公證。

（二）對股權(quán)質(zhì)押合同真實性的審查公證

對股權(quán)質(zhì)押合同的真實性進行審查公證主要從兩方面著手，分別是合同當事人與合同標的。對合同當事人真實性的審查主要是對當事人主體資格、提交的證明資料與合同簽訂者權(quán)限的審查。在股權(quán)質(zhì)押合同中，一方當事人為出質(zhì)人，一方當事人為質(zhì)權(quán)人，如果股權(quán)質(zhì)押是由于借貸關(guān)系而產(chǎn)生的，那么質(zhì)權(quán)人通常也是債權(quán)人，出質(zhì)人可能是債務人也可是第三人。在具體的審查公證過程中應當做到以下三點：第一，對當事人主體資格的審查應當以當事人提供的借貸主合同中規(guī)定的內(nèi)容為依據(jù)；第二，對當事人是否真實存在的判斷應當通過對當事人提供的資質(zhì)類證明材料的審查實現(xiàn)；第三，對公司法人意思表示的真實性判斷應當通過對簽訂合同或者申辦公證的具體經(jīng)辦人的身份證明與授權(quán)文件等資料進行審查實現(xiàn)。在對合同標的真實性進行審查公證時，應當明確合同中的標的就是股權(quán)，在具體的審查過程中，對合同中標的的真實性進行審查公證需要劃分為不同的途徑，對于有限責任公司與非上市的股份有限公司應當通過公司在工商行政管理部門中備案登記的股東名冊進行真實性的審查，而對于上市的股份有限公司則需要通過在證券登記結(jié)算機構(gòu)中的登記信息為準進行審查公證。

（三）對股權(quán)質(zhì)押合同合法性的審查公證

對股權(quán)質(zhì)押合同的合法性進行審查公證應當從以下兩個方面進行分析：第一，股權(quán)質(zhì)押合同是擔保合同和從合同。從合同是依附于主合同而存在的，也就是說股權(quán)質(zhì)押合同不能夠單獨存在，主合同存在且生效，從合同才能夠有效成立，對股權(quán)質(zhì)押合同的合法性的審查公證應當重點從主合同內(nèi)容與形式著手。第二，合同中的明確出質(zhì)的股權(quán)應當是在法律許可的出質(zhì)范圍內(nèi)。股份有限公司中的股權(quán)質(zhì)押除了《公司法》中對相關(guān)人員轉(zhuǎn)讓股權(quán)提出了時間與數(shù)額的限定之外，其他的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒有嚴格的限制，可以直接參考市場交易狀況；有限責任公司中的股權(quán)質(zhì)押是需要通過其他股東半數(shù)以上同意實現(xiàn)的；而國有企業(yè)與中外合資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押是需要經(jīng)由國家相關(guān)部門進行批準的。

三、基于法律之下的婚前財產(chǎn)公證內(nèi)容論述

（一）婚前財產(chǎn)公證的概念

所謂的婚前財產(chǎn)公證指的是由公證機構(gòu)對夫妻雙方二人在結(jié)婚之前的個人財產(chǎn)和所欠債務或者婚后兩人的共同財產(chǎn)與所欠債務的權(quán)利歸屬與范疇等相關(guān)問題所達成的協(xié)定的真實性與合法性加以證明所實施的活動。之所以要采取婚前財產(chǎn)公證，主要目的就是為了借助于具有權(quán)威性的公證活動來對相關(guān)對象的真實性與合法性進行確認，并且對夫妻雙方二人在財產(chǎn)方面的權(quán)利義務關(guān)系進行合法的規(guī)范，這一制度的存在能夠在很大程度上將夫妻之間可能產(chǎn)生的財產(chǎn)方面的糾紛在婚姻關(guān)系的開始予以消除。一般來說，婚前財產(chǎn)公證主要有兩種形式，分別是在結(jié)婚登記之前夫妻兩人達成協(xié)議并辦理財產(chǎn)公證和在婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻二人達成協(xié)議并辦理財產(chǎn)公證，當夫妻雙方在財產(chǎn)方面產(chǎn)生了糾紛，婚前財產(chǎn)公證就能夠充當證據(jù)有效解決糾紛。當夫妻二人的婚姻關(guān)系處于破裂邊緣，要對雙方的財產(chǎn)進行分割時，夫妻二人前述的財產(chǎn)公證書就可以成為其在財產(chǎn)劃分時的重要依據(jù)。

（二）婚前財產(chǎn)公證在實踐中的相關(guān)法律問題

第4篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

打上法庭：5兄妹爭遺產(chǎn)

2001年9月，小妹余午容以重新分配母親譚少文的遺產(chǎn)為由，將保管房產(chǎn)的二姐余伍英告上法庭。庭審中法官提出，其母親的遺產(chǎn)已分割給她以及其哥余川東、余川廣和其姐姐余蘭、余伍英，按法律程序應追加其兩個哥哥和余蘭為第三人。隨后，余午容將兩個哥哥和姐姐余蘭也追加為被告。

庭審時，余午容出示了其母的房產(chǎn)證（位于成都市一環(huán)路，面積70余平方米的精裝房）。此時，這套房子的產(chǎn)權(quán)所有人名字已變成“余午容”。兩個哥哥和兩個姐姐當即提出異議，小妹余午容則當庭出示了四川省公證處于2001年8月由公證員李某出具的遺囑繼承權(quán)公證書，以此證明母親譚少文早已立下公證遺囑，將該房指定由她一人繼承。

公證作證：小妹獨享遺產(chǎn)

隨后，4兄妹聘請的律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公證員李某出具的那份遺囑繼承權(quán)公證書，是根據(jù)其母于2001年7月因病死亡和第2416號公證遺囑作出的。4兄妹的律師通過進一步調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，四川省公證處在1998年7月出具的這份遺囑公證書，由于在公證過程中違反了繼承法中有關(guān)規(guī)定，遂以書面形式向四川省公證處遞交了“撤消公證申請書”。但四川省公證處隨后以復函書面告知，對于原告的撤消請求不予受理，不予復查。

公證違法：4兄妹狀告公證處

經(jīng)數(shù)次協(xié)商未果，4兄妹隨后向金牛區(qū)法院提起訴訟，要求判令第2416號遺囑公證書無效。經(jīng)法院審理查明，確認此遺囑公證書違反我國相關(guān)法律強制性規(guī)定，不具有公證書應當具備的真實性和合法性，因此不具有公證遺囑效力，該公證書被法院撤消。

事情到此似乎告一段落，然而4兄妹認為，四川省公證處公證員李某出具的公證書中“遺囑全部有效”的公證內(nèi)容，不僅對其違法無效的公證文書審查不嚴，而且其行為直接導致小妹余午容長達兩年“無效”取得母親譚少文的財產(chǎn)。而4兄妹在請求四川省公證處撤消而拒不撤消時，進一步使小妹在兩年時間里“無效”取得的財產(chǎn)“合法化”，以至4兄妹對財產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)暫時喪失，時至2003年8月才被恢復。四川省公證處拒不撤消的行為使得他們兄妹“不得不打一場完全可以避免的官司”。因此，4兄妹決定狀告四川省公證處，并于近日向青羊區(qū)法院遞交《民事起訴狀》。

第5篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

受讓方（以下簡稱乙方）姓名 身份證號：

公證人：姓名： 身份證號：

現(xiàn)在平等，自愿的基礎上，經(jīng)協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）

二、 轉(zhuǎn)讓價格 ：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。

甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書因國家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。

甲方應于本協(xié)議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業(yè)管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟損失的，由責任方負全部責任。

八、本協(xié)議書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議書從雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方： 公證人：

第6篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

老人留遺囑房產(chǎn)歸再婚妻子

李富與前妻生育子女李成、李平。1991年3月30日，李富與伍芳再婚。2001年，二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以李富的名義購買了一套67.4平方米的房屋共同居住。

2005年3月24日，李成單方表示：從2005年3月24日起，李成和李富斷絕一切關(guān)系，并出具了一份“解除關(guān)系書”。

2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈言》，其中載明：李富與伍芳的婚后共同財產(chǎn)――重慶萬盛經(jīng)開區(qū)某兩室一廳住房，按法律規(guī)定將男方所得的二分之一贈送給妻子伍芳繼承；社會保險部門結(jié)算的費用，也歸妻子伍芳所有。該《贈言》中簽名處“李富”系打印，但摁有手印。

2011年10月18日，李富出具一份由他人打印的《遺書》，寫明：李富與伍芳的婚后共同財產(chǎn)萬盛區(qū)某二室一廳住房，按法律規(guī)定男方所得的二分之一給妻子伍芳繼承；社會保險部門結(jié)算的費用也歸妻子伍芳所有。該件中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印。

2011年10月25日，李富因病死亡。

一審法院判決遺囑合法有效

2014年6月11日，伍芳提訟，要求按照李富遺囑，依法由其全部繼承李富所有的前述萬盛區(qū)某房屋的份額。

被告李成、李平不同意原告的訴訟請求，他們辯稱：爭議房屋是被告父親一人出資購買，作為遺產(chǎn)應依繼承法規(guī)定按份額劃分；同時他們認為伍芳提供的打印件《遺書》不真實，是父親受伍芳脅迫所寫，而且無證人也無公證，不具有法律效力。

一審法院認為，李富與伍芳在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購房屋，系二人的夫妻共同財產(chǎn)，故伍芳、李富各對爭議房屋的50%享有所有權(quán)，爭議房屋的50%系被繼承人李富的遺產(chǎn)。

雖然被繼承人李富遺產(chǎn)的法定繼承人有伍芳、李成、李平，但根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十六條規(guī)定，被繼承人可立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或數(shù)人繼承。李富于2011年10月18日打印的《遺書》，系被繼承人借助設備而形成的自書遺囑，有其本人簽名捺印，符合法律規(guī)定，應認定合法有效。

一審法院認為，伍芳按照遺囑繼承李富所有的萬盛區(qū)某房屋的50%份額于法有據(jù)。李成、李平辯稱伍芳出示的《贈言》《遺書》是受伍芳脅迫所寫且系偽造，但未在法院指定的期限內(nèi)提交證據(jù)，故辯解亦不成立。

據(jù)此，一審法院判決由伍芳全部繼承李富所有的萬盛區(qū)某房屋的份額。

李平、李成不服一審判決，向重慶市第五中級人民法院提起上訴。

二審法院改判打印遺書無效

二審法院重慶五中院審理認為，伍芳與李富在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買本案爭議房屋，李成、李平二人認為該房屋系李富變賣其個人財產(chǎn)后購買的，但未舉示相關(guān)的證據(jù)予以證明，所以，法院認定本案爭議房屋為伍芳與李富的夫妻共同財產(chǎn)。本案中，盡管李富在《遺書》中簽名捺印，但不符合繼承法中對自書遺囑“親筆書寫，本人簽名，注明年、月、日”等要件要求，故不具有自書遺囑的效力。

結(jié)合本案中的《贈言》，其內(nèi)容文字表述的性質(zhì)可視為李富的遺囑。該《贈言》的效力與本案《遺書》效力相同，均不符合繼承法中自書遺囑之規(guī)定。在無遺囑繼承的情況下，本案應當按照法定繼承來處理被繼承人的遺產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，李富第一順序的繼承人有伍芳、李成、李平，且對被繼承人盡了主要撫養(yǎng)義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。

綜合伍芳長期與李富共同居住等情況，重慶五中院遂作出二審判決，依法撤銷原審判決并改判伍芳繼承李富50%房屋份額中的20%，李成與李平分別繼承李富50%房屋份額中的15%。

（此案例原載《人民法院報》/作者郝紹彬 潘建興/文中人物均系化名）

法律點評：自書遺囑不能缺乏法律要件

所謂自書遺囑，是指由立遺囑人親筆書寫的遺囑，因此又稱為親筆遺囑。我國《繼承法》第十七條明確規(guī)定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。代書遺囑應當由兩個以上的見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名?！眳⒄障嚓P(guān)司法解釋和相關(guān)法律規(guī)定，自書遺囑應當符合以下4點要求。

1.自書遺囑必須自己寫

首先，從其字面理解來看，自書遺囑須由遺囑人親筆書寫遺囑的全部內(nèi)容。這就要求自書遺囑既不能由他人，也不能用打字機打印，只能由遺囑人自己用筆，既可以是鋼筆也可以是毛筆等。需要注意的是，遺囑人設立自書遺囑，不得以鉛筆及其他易于涂改的筆書寫。

2.自書遺囑須正式

自書遺囑須是遺囑人關(guān)于其死后財產(chǎn)處置的正式意思表示。這意味著遺囑人必須正式制作自書遺囑，如果僅是在日記或有關(guān)的信件中，提到準備在其死亡后對某遺產(chǎn)做如何處理，在法律上不應認定該內(nèi)容為自書遺囑。同時應當注意的是，自書遺囑并不要求有“遺囑”等字樣。如果遺囑人在有關(guān)的文書中，對其死亡后的事務做出安排，同時包括對其死亡后的財產(chǎn)處理做出安排，又無相反證明時，則應當認定該文書為遺囑人的自書遺囑。

3.自書遺囑須本人簽名

這是很重要的一點。遺囑人簽名是自書遺囑的基本要求，它既證明遺囑確為遺囑人親自書寫，也證明遺囑是遺囑人的真實意思表示。遺囑人的簽名，須由遺囑人親筆書上自己的名字，而不能以蓋章手印或畫押等方式代替。這點筆者會在下文結(jié)合本案進行分析。除此之外，自書遺囑如需涂改、增刪時，遺囑人也須于涂改、增刪處簽名并注明時間，否則，其涂改的內(nèi)容無效。

4.自書遺囑須注明日期

自書遺囑必須注明年、月、日。這一點是出于以下考慮：一方面，遺囑中的時間記載，是用于確定遺囑人的遺囑能力的準據(jù)；另一方面，如果有多份遺囑，時間也是確定各份遺囑先后的依據(jù)。一般情況下，自書遺囑中注明的時間，應為遺囑制作完成的時間。但遺囑人并不以簽名之日為遺囑的時間，而以其他時間為遺囑時間的，法律也是允許的，不過只能以遺囑中注明的日期為遺囑的時間。需要注意的是，如果自書遺囑未注明日期，或者所注的日期不具體的，比如只注明年、月，而未寫日，遺囑也是不能生效的。

參照上述司法解釋，具體到本案而言，2011年2月15日，李富出具一份由他人打印的《贈言》，該《贈言》中簽字處“李富”系打印，摁有手印。但是依照法律規(guī)定，該遺囑不能成立。而李富于同年10月18日由他人打印的《遺書》，雖然《遺書》中簽名處“李富”系李富本人書寫并摁了手印，但因內(nèi)容不是自己親筆書寫，該自書遺囑同樣不能生效。

第7篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

以房養(yǎng)老制度，是指老年人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給金融機構(gòu)，銀行、保險公司等，通過評估后獲得一筆款項，由金融機構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其去世，抵押的房產(chǎn)在處置后用來償還貸款本息，與此同時老年人仍可以保留其房屋居住權(quán)的一種融資工具。

二、以房養(yǎng)老制度遇到的問題

（一）可能遇到的風險。第一，房產(chǎn)價值波動。我國的房產(chǎn)市場雖然發(fā)展較好，但與發(fā)達國家相比還是不夠成熟，尤其是我國的二手房市場還非常不發(fā)達。這會在很大程度上影響以房養(yǎng)老房產(chǎn)價值的估算。而以房養(yǎng)老制度之所以能取得成功，房產(chǎn)價格估算在其中起到非常關(guān)鍵的作用。房產(chǎn)價格估算的多少會直接影響老年人所能獲得的養(yǎng)老金的數(shù)額，另一方面也關(guān)系到貸款人收益的多少。如果房產(chǎn)的價值處于上下波動很大的不穩(wěn)定狀態(tài)，這對于以房養(yǎng)老制度的發(fā)展來說是非常不利的。第二，由于無法對個人的壽命實現(xiàn)精確的計算，一個人所活的壽命長短對以方養(yǎng)老的貸款成本和收益影響非常大，如果沒法準確計算出借款人余下的壽命，就無法制定出合適的貸款的計劃。如果因為其他因素，出現(xiàn)了較大誤差，則會導致貸款合同難以實現(xiàn)，導致以房養(yǎng)老計劃的失敗。第三，以房養(yǎng)老在中國如何操作，以房養(yǎng)老計劃的實行由誰來負責監(jiān)督，如何來保障以房養(yǎng)老制度有效平穩(wěn)運行是一個重大又難以解決的問題。

（二）法律和政策不完善。第一，以房養(yǎng)老制度，在我國還算是新鮮事物，缺乏相關(guān)的政策支持。比如我國規(guī)定了入地使用權(quán)只有70年，70年期限過了之后土地就要被國家收回。雖然根據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建設用地使用期限如果到期可以自動的續(xù)期，但是自動續(xù)期需要履行什么手續(xù)采用什么方式，如何繳費以及繳費的數(shù)額都沒有進行規(guī)定。而且以房養(yǎng)老制度中抵押給金融機構(gòu)的房產(chǎn)使用期限到期是否可以自動進行續(xù)期，我國的相關(guān)法律并沒有給予正式的解釋。因此一旦到達70年試用期，土地就會被國家收歸國有，或者是需要交納很高的續(xù)期費用，金融機構(gòu)無法從中獲得收益以至于虧損，因此金融機構(gòu)面臨著極大的風險。第二，根據(jù)我國的法律規(guī)定，要求金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營的方式，這種規(guī)定符合我國國情，但是這會使得我國的金融機構(gòu)無法開展綜合性質(zhì)的或者性質(zhì)比較復雜的業(yè)務。以房養(yǎng)老所涉及到的金融業(yè)務的種類繁多，所采用的經(jīng)營方式也是多種多樣的，但是以房養(yǎng)老產(chǎn)品到底應該由哪個機構(gòu)負責經(jīng)營，我國并沒有相關(guān)的規(guī)定。我國法律對于各個金融行業(yè)所能從事的業(yè)進行了具體限制，保險業(yè)不能經(jīng)營抵押貸款這項業(yè)務，而以房養(yǎng)老制度因為具有抵押性質(zhì)保險業(yè)不能參與其中。對于銀行的限制是如果一項以房養(yǎng)老計劃具有保險性質(zhì)，銀行不得參與。第三，出于對債權(quán)人及債務人利益的保護，我國法律規(guī)定流質(zhì)契約是無效的。而以房養(yǎng)老方案的運作方式是借款人把自己的房產(chǎn)抵押給貸款人來換取一定數(shù)額的貸款，當貸款到期，借款人將借款的本息歸還，或者借款人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給貸款人償還貸款。但是如何防止禁止流質(zhì)這一條款對以房養(yǎng)老計劃的制約，這個問題亟待解決。

（三）傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念與以房養(yǎng)老制度的沖突

在我國的傳統(tǒng)觀念里面有一句話是養(yǎng)兒防老，這種觀念在老年人的思想里尤其深入。從古至今，老年人養(yǎng)老依靠的主要是家庭成員的贍養(yǎng)，老年人的財產(chǎn)也都是傳給下一代。如果推行“以房養(yǎng)老”制度，會面臨很大的輿論上的壓力。在我國很多子女都將父母的財產(chǎn)視為自己所有，如果父母用房產(chǎn)換取養(yǎng)老資金，就會引起家庭矛盾，導致家庭生活的不和諧，這也是對于老年人選擇以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式的一個巨大的阻礙因素。

（四）市場機制和信息披露存在問題

以房養(yǎng)老計劃要開展實行涉及到諸多行業(yè)并且會涉及很多非常專業(yè)化的問題，這就需要搜集很多專業(yè)的信息。而要全面收集這些信息，需要具有相關(guān)專業(yè)背景知識的中介機構(gòu)?，F(xiàn)階段我國并沒有這樣具備專業(yè)知識背景的中介機構(gòu)，從而使信息的收集必須花費高昂的成本。而這些花費最后要求借款人來進行承擔，這就加重了辦理以房養(yǎng)老的成本，借款人在對于辦理以房養(yǎng)老所消耗的成本進行權(quán)衡以后可能會放棄以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式。于此同時，高運作成本會讓貸款機構(gòu)承擔很大風險，另外所獲得的信息不完全，可能會導致嚴重后果比如：以房養(yǎng)老產(chǎn)品在設計和運行的過程中可能會出現(xiàn)極大的失誤。

三、對以房養(yǎng)老制度的完善建議

（一）健全房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。好的房地產(chǎn)市場可以保障以房養(yǎng)老制度的健康運行。我國房地產(chǎn)市場存在著很多不合理的現(xiàn)象，需要國家政策來予以規(guī)制，以保證房地產(chǎn)市場正常運營。我國以房養(yǎng)老計劃的實行是以二手房市場為依托的，所以二手房市場的良好平穩(wěn)發(fā)展對于以房養(yǎng)老制度的運行發(fā)揮著關(guān)鍵作用。如何保障二手房市場穩(wěn)健發(fā)展，可以采取下面幾種措施：第一，建立起獨立的二手房評價和交易部門，與其他開展以房養(yǎng)老計劃的機構(gòu)相區(qū)別。專門的機構(gòu)招聘專業(yè)人才從事二手房評價和交易，這樣可以實現(xiàn)準確評估抵押房產(chǎn)的價值，解決房產(chǎn)價值評估不準確的問題。第二，聯(lián)合大型的房產(chǎn)中介機構(gòu)，這樣的機構(gòu)信用更高，業(yè)務水平也更高。從而可以把把房產(chǎn)交易評估業(yè)務外包給這些大型房產(chǎn)中介。借助這些機構(gòu)在二手房交易市場的豐富經(jīng)驗，對抵押房產(chǎn)價值的準確評估以及大量的交易額。第三，依靠大數(shù)法則降低風險。大數(shù)法則的含義是，隨著以房養(yǎng)老這一制度的不斷發(fā)展，選擇參與以房養(yǎng)老的人越來越多且呈現(xiàn)增加的趨勢，由于可評估的人群基數(shù)增大，對于個人壽命的估算可以做到更加準確，那么估算的風險就無形的被降低。但這需要借助于加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，吸引更多的老人參與該項制度。第四，我國可以借鑒國外的經(jīng)驗，改革以房養(yǎng)老制度的操作方式，由以房養(yǎng)老制度的實施機構(gòu)負責披露相關(guān)的信息。根據(jù)美國以房養(yǎng)老制度的相關(guān)規(guī)定，其中非常重要的一部分內(nèi)容就是進行信息披露，這要求以房養(yǎng)老的貸款機構(gòu)必須在借款人申請以房養(yǎng)老計劃之前就把相關(guān)的信息進行披露。

（二）加大政策的支持。大量的優(yōu)惠政策就像以房養(yǎng)老模式推行實施的劑，促進了以房養(yǎng)老的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠政策。而我國的以房養(yǎng)老才處于試點探索階段，在法律法規(guī)方面相對欠缺，所以為了加快以房養(yǎng)老在我國的推行和發(fā)展，應盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)對以房養(yǎng)老實施中的細則進行規(guī)范。對此筆者有如下建議：

首先，解決土地使用權(quán)期限限制的問題。我國規(guī)定了土地使用權(quán)的70年的時間限制，如何解決這一問題對于以房養(yǎng)老制度的限制，可以通過司法解釋。如對于使用期限到期的商用和普通住宅，可以規(guī)定不同的續(xù)期方式。對用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，可以準許其免費進行續(xù)期或者降低其續(xù)期的成本，以這樣的方式消除借款人和貸款人的政策風險。以房養(yǎng)老制度大大緩解了老年人面臨的養(yǎng)老壓力，這對于社會是有積極意義的。

其次，我國目前采取的是金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的方式，這是我國目前的現(xiàn)狀。我國對于金融機構(gòu)從事以房養(yǎng)老應該具備什么資質(zhì)沒有比較明確的規(guī)定，這一問題如何解決，可采取下面的方式：銀行經(jīng)營，銀行業(yè)與保險業(yè)合作。第一，由銀行業(yè)負責推出以房養(yǎng)老方案，但其必須具有經(jīng)營抵押貸款資質(zhì)。具體是借款人將其房產(chǎn)抵押給貸款的銀行，銀行則可以一次或者分期支付貸款作為養(yǎng)老金。銀行在這中間收取相應利息，到期之后收回本息和。第二，由銀行業(yè)與保險業(yè)兩方合作開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品，各自發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢促進一方養(yǎng)老產(chǎn)品種類的開發(fā)同時提高以房養(yǎng)老的效率。

再次，以房養(yǎng)老中有下面幾種情況。第一，以房養(yǎng)老計劃中借貸雙方約定還款期，期限來臨時，借款人用現(xiàn)金歸還貸款。與普通的抵押貸款相比，這種方式法律性質(zhì)上沒有區(qū)別，不具有流質(zhì)的嫌疑，因為借款人是采取現(xiàn)金的方式而不是拿所抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來歸還貸款。第二，借款人去世或者要搬離房產(chǎn)時需歸還貸款。這時貸款機構(gòu)可以進行選擇，可以由借款人的繼承人歸還貸款或者把房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機構(gòu)。為了避免流質(zhì)情形的出現(xiàn)，可以對房產(chǎn)的價值預先進行估算，如果估算出的數(shù)額比最高額度高，則借款人可以要求貸款人補償差額。如果房產(chǎn)價值不足，或者出現(xiàn)借款人壽命長于合同約定的情形而導致房產(chǎn)價值的下降，為了避免這種情況發(fā)生，金融機構(gòu)可以購買房產(chǎn)保價險以降低自身的風險。

第8篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)檔案；開發(fā)利用；服務；措施

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A 文章編號：

在房產(chǎn)管理工作中，房產(chǎn)檔案的的開發(fā)和利用是其工作內(nèi)容中的重要環(huán)節(jié)，也是其進行日常工作時的重要依據(jù)，因為房產(chǎn)檔案的資料上不僅有著房產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)者的相關(guān)信息，還有相關(guān)房產(chǎn)買賣合同、原始憑證等資料。合理的開發(fā)和利用這些資料能夠有效地提高房產(chǎn)檔案的管理水平和管理效益，能夠充分發(fā)揮其經(jīng)濟效益和管理作用，進而更好的為社會、為群眾提供更好的服務。文章就這一話題進行展開全面的、深入的、具體的分析和討論。

一、房產(chǎn)檔案的主要特點和其信息資源管理現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)檔案的主要特點

要想充分發(fā)揮房產(chǎn)檔案的使用價值和功能，實現(xiàn)房產(chǎn)檔案的動態(tài)管理，首先就要對房產(chǎn)檔案的主要特征進行一定的認識與了解。

1、房產(chǎn)檔案具有專業(yè)性

房產(chǎn)檔案的記錄載體較多，其記錄內(nèi)容也較廣，工作內(nèi)容程序性和政策性強，使得其記錄內(nèi)容和形式和其他公文有著明顯的差異，具備明顯的專業(yè)性。此外其方才檔案的內(nèi)容上對產(chǎn)地面積和產(chǎn)權(quán)狀況也經(jīng)常采用專業(yè)術(shù)語，其表述形式結(jié)構(gòu)嚴謹規(guī)范、且多用表格和填寫的形式，因此更可以看出其檔案的專業(yè)性強的特征。

2、房產(chǎn)檔案具有延續(xù)性、歷史性以及動態(tài)性

房產(chǎn)檔案基本上是隨著房產(chǎn)的變化而變化的，一些房產(chǎn)的拆遷、買賣、交換、分析、繼承等等都是不斷變化的，因此房產(chǎn)檔案具備一定的動態(tài)性和歷史性，而且這些資料都是隨著房產(chǎn)的變化而不斷補充的，因此也具備延續(xù)性。

3、房產(chǎn)檔案具有法律性以及真實性

房產(chǎn)檔案上面記錄的信息會經(jīng)過相關(guān)管理部門的審查和監(jiān)督，并且相關(guān)程序都要按照房產(chǎn)局和政府的政策規(guī)定來執(zhí)行，而且這些資料也會為檢查機關(guān)、公安局和法院提供檢查、作證的功用。因此，這些房產(chǎn)憑證和資料都具備真實性和法律效力。

4、房產(chǎn)檔案具有結(jié)合特征

一般而言，在城市中房產(chǎn)和地產(chǎn)是密切相關(guān)的，如果房屋直接接觸地面，一旦房主有了土地使用權(quán)也就相應有了房產(chǎn)權(quán)，反過來也是如此，因此房產(chǎn)和土地信息和產(chǎn)權(quán)都是密不可分，同時轉(zhuǎn)移的。

（二）房產(chǎn)檔案信息資源管理現(xiàn)狀

我國目前房產(chǎn)檔案的信息資源的主要使用部門是城市、區(qū)、鎮(zhèn)房管局，這些管理部門主要的管理內(nèi)容就是查詢房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的登記記錄和信息，包括房產(chǎn)權(quán)人、房產(chǎn)的原始記錄、房產(chǎn)的買賣合同及其備案信息等等。這些資料還可以為公安局、法院、檢查機關(guān)等做協(xié)助調(diào)查作用。

二、房產(chǎn)檔案的利用和服務方式

房產(chǎn)檔案的利用和服務，歸根究底就是對房產(chǎn)檔案信息的利用和服務，一般而言房產(chǎn)檔案的利用方式主要包括對房產(chǎn)檔案信息的利用、對房產(chǎn)檔案分析總結(jié)結(jié)論的利用以及簡介查詢專題服務的利用。而房產(chǎn)檔案的服務方式主要包括信息查詢服務、信息咨詢服務、房產(chǎn)信息市場服務、房產(chǎn)信息指導服務、房產(chǎn)信息專題服務以及房產(chǎn)信息網(wǎng)絡服務等這六種。

三、加強房產(chǎn)檔案開發(fā)利用水平，提高服務質(zhì)量的方法和措施

房產(chǎn)檔案的最終目的和作用就是為大眾提供服務，而在對房產(chǎn)檔案進行合理的利用并提供服務的同時，也對房產(chǎn)檔案的管理工作有一定監(jiān)督、檢查和促進的作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)越來越發(fā)達，其房產(chǎn)檔案的管理工作內(nèi)容也越來越多，因此，加強對房產(chǎn)檔案信息資源的開發(fā)和管理，提高檔案的服務質(zhì)量，進而更好的滿足市場需要是房產(chǎn)檔案管理工作者面臨的挑戰(zhàn)和必要的任務。

（一）加強房產(chǎn)檔案信息的法制建設

為了保證房產(chǎn)檔案能夠充分發(fā)揮應有的作用和價值，就必須要保證房產(chǎn)檔案信息的真實性和法律性，因此，房產(chǎn)檔案管理人員一定要加強房產(chǎn)檔案信息的法制建設，要充分依據(jù)我國相關(guān)房產(chǎn)政策和規(guī)定來執(zhí)行，做好檔案資料保密的同時，也要全面、真實的掌握所有檔案信息。

（二）加強房產(chǎn)檔案管理體系的建設

隨著信息技術(shù)的普及與提高，房產(chǎn)檔案的管理體系和管理模式也應該與時俱進，充分引進現(xiàn)代化信息的手段，利用網(wǎng)絡優(yōu)勢和計算機技術(shù)，根據(jù)房產(chǎn)檔案的實際情況，建立一個科學的、先進的檔案管理網(wǎng)絡平臺，進而實現(xiàn)檔案資源共享，有助于擴展房產(chǎn)檔案的服務領域，有助于提高檔案信息的準確性，有助于提高管理工作的效率和質(zhì)量。此外，在建立房產(chǎn)檔案管理體系的同時，要注意完善其信息查詢和反饋的功能，并對這些查詢信息做好記錄，以備相關(guān)法律機構(gòu)和管理工作查閱。

（三）提高房產(chǎn)檔案管理人員的水平

房產(chǎn)檔案的管理工作不僅專業(yè)性較強，其涉及的行業(yè)和知識領域也比較廣，包括產(chǎn)權(quán)、法律、建筑、抵押等等方面。因此，要想提高房產(chǎn)檔案的管理水平，進而為社會提供更好的服務效果，就要加強對房產(chǎn)檔案管理工作人員的專業(yè)培訓和教育，提供其工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和相關(guān)技能。檔案管理工作人員首先要全面了解我國政府和地方房產(chǎn)檔案管理局頒布和制定的相關(guān)政策和法律規(guī)定，其次要具備良好的職業(yè)道德和責任心，最后要有一定的檔案管理水平和技能，同時也要具備一定的計算機檔案管理軟件的使用技巧。此外，房產(chǎn)檔案管理人員也要不時學習一些新的檔案管理知識和技能，對于一些新的檔案管理工作規(guī)定和要求也要了如指掌。至于這樣才能夠在房產(chǎn)檔案管理工作中游刃有余。

結(jié)束語

綜上所述，只有在保證房產(chǎn)檔案信息資料的保密性和完整性的基礎上，加強開發(fā)房產(chǎn)檔案信息的利用范圍，提高房產(chǎn)檔案信息資源的利用水平，才能夠提高房產(chǎn)檔案的服務質(zhì)量和服務效果，才能使得房產(chǎn)檔案充分發(fā)揮其應用的作用和價值。因此，房產(chǎn)檔案的主管人員就要加強對一些審閱手續(xù)的監(jiān)督控制和審核，保證產(chǎn)權(quán)者的合法權(quán)益，促使房產(chǎn)檔案管理事業(yè)的進一步提升和發(fā)展。

參考文獻

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第9篇：房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文

論文摘要 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口流動加劇，擴大了對房屋的需求。囿于經(jīng)濟能力，越來越多的人選擇租賃房屋，租賃房屋所涉及的優(yōu)先購買權(quán)受人關(guān)注，本文對此問題進行簡析。

論文關(guān)鍵詞 房屋租賃 承租人 優(yōu)先購買權(quán)

一、租賃物優(yōu)先購買權(quán)簡要分析

(一)優(yōu)先購買權(quán)內(nèi)涵及部分承租人概念

承租人優(yōu)先購買權(quán)指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動產(chǎn)時，同等條件優(yōu)先于其他買者的購買權(quán)，意在于使得租賃物能最大發(fā)揮功用，保障租賃合同穩(wěn)定，使交易成本降低，保護承租人的權(quán)益。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項古老的民事法律規(guī)則豍。

這樣的情況也出現(xiàn)在合租的場合，稱為部分承租人之優(yōu)先購買權(quán)，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房價上漲，多個承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現(xiàn)象，雖為地方性法規(guī)所禁止，但因其存在客觀需求而受到關(guān)注豎。

(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征

優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，由法律直接規(guī)定。這意味著當事人不需要在合同中對此進行約定，也說明該權(quán)利不能被當事人的約定排除;同時它也是專屬于承租人的，不能通過繼承或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移至他人，具有人身依附性;同時它還是一種附條件的形成權(quán)，不因?qū)Ψ椒磳Χ懦惺?，也不需要對方配合即可實現(xiàn)權(quán)利。

(三)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律歸屬

這是一種受限制的權(quán)力，是一種專屬權(quán)，也是一種期待權(quán)。與承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律以及理論界存在的多種觀點，其中包括以下幾點：附條件形成權(quán)說、期待權(quán)說、債權(quán)說和物權(quán)說豏。依據(jù)“債權(quán)說”學派，承租人的優(yōu)先權(quán)是形成權(quán)，和債權(quán)請求權(quán)存在沖突。因債權(quán)請求權(quán)的行使，必須得到義務人的對待給付，否則無法實現(xiàn)。而權(quán)利人的單方意識就可實現(xiàn)的形成權(quán)，不需要義務人的配合，這是沖突所在。

依據(jù)“物權(quán)說”學派，基于對優(yōu)先購買權(quán)的價值，承租人的基本生存權(quán)得到了保護，該權(quán)利具有人身屬性，且義務主體是不特定的，是一種對世的豐。物權(quán)說和人身權(quán)屬性基本一致。

本文作者認為，準確地說，優(yōu)先權(quán)應當認定為債權(quán)，是一種物權(quán)化的債權(quán)。

(四)承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法取向

1.構(gòu)建房屋租賃市場的合理秩序

法律規(guī)定給人以穩(wěn)定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優(yōu)先購買權(quán)，有利于承租人基本居住權(quán)的保障，使經(jīng)濟秩序得到穩(wěn)定。這種權(quán)利的設定，不僅表現(xiàn)了法律對買受人的主體資格的限制，使得不動產(chǎn)交易主體具有了先后的排序，而且通過設定權(quán)利與義務的界線，使得有限的不動產(chǎn)資源在市場中得到公平、公正的分配。

2.提高租賃物的經(jīng)濟效益

租賃物因為具有優(yōu)先權(quán)而促進了價值提升。由于承租人擁有優(yōu)先權(quán)，存在有獲得房屋所有權(quán)的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長，從而使房屋物盡其用;進而，優(yōu)先權(quán)的存在，使得部分承租人的場合下，與房屋所有權(quán)人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權(quán)的關(guān)系時簡化明了豑，財產(chǎn)共有人和承租人先后購買，達到協(xié)力，使得部分、全有的租賃關(guān)系消失，財產(chǎn)上分散于不同主體的權(quán)利能夠重新統(tǒng)一，那么權(quán)利的主體與內(nèi)容就可以更加簡化，為日后交易提供了便利。

二、房屋租賃合同中承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使

(一)行使優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)

合同法對該權(quán)利做了原則性規(guī)定：出租人出售租賃物，必須在出賣之前的合理時間內(nèi)將此信息通知承租人。此后司法解釋就行使優(yōu)先購買權(quán)及如何進行救濟做了漸進式的不同規(guī)定。第一次規(guī)定，出租人出賣房屋應提前三個月通知，承租人在同等條件下享有優(yōu)先權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告買賣合同無效。很快最高法改變了態(tài)度豒，即使出租人侵害了承租人的相關(guān)權(quán)利，也不影響合同的旅行，承租人只能請求損害賠償，并具體規(guī)定了房屋承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)的概況豓。最高法認為不動產(chǎn)買賣中，應當將物權(quán)行為和債權(quán)行為予以分離，當房屋所有權(quán)人違反優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定時，物權(quán)行為即買賣行為本身應當有效，而侵犯優(yōu)先購買權(quán)實質(zhì)上是一種侵犯債權(quán)的行為，得對此主張侵權(quán)損害賠償。

(二)對同等條件的進一步解讀

根據(jù)合同的相對性，次承租人只能向承租人主張權(quán)利不能向出租人主張。這個觀點受到我國臺灣地區(qū)相關(guān)法律的影響，主要是認為次承租人不能主張擁有優(yōu)先購買權(quán)。但實際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優(yōu)先權(quán)這一理論應當?shù)玫娇隙?。在合法的轉(zhuǎn)租的場合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個房屋優(yōu)先購買權(quán)。甚至是在相同條件下，次承租人應該優(yōu)先享有該權(quán)利。次承租人因為實際占有和使用租賃房屋，有更強理由使用優(yōu)先購買權(quán)，因承租人和出租人在簽訂了相關(guān)合同之后，又將房屋進行轉(zhuǎn)租或者售賣從而進行收益，而并非房屋的實際使用，那么保護實際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優(yōu)先權(quán)。

三、行使優(yōu)先權(quán)存在的問題

(一)同一不動產(chǎn)存在多個承租人

當多層房屋分別出租給了不同的承租人時，便存在了多個合法的具有優(yōu)先購買權(quán)的主體。在這種條件下，當房屋所有權(quán)的擁有者想要整體出售房屋之時，多個具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人之間便會產(chǎn)生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時通知甲乙兩方，甲通過中介等方式得知出賣事宜后，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的案例中，相似的還有很多，實踐中如何處理是亟待解決的問題。

(二)通知承租人的時間

在我國法律的規(guī)定中，給與了出租人以合理期限內(nèi)租賃物物權(quán)變動通知的要求，在此基礎上，承租人若被侵權(quán)，請求法院給予保護，法院應當支持。

然而“合理期限內(nèi)”語焉不詳，實踐中存在較大的可操作性。在最早的相關(guān)法律規(guī)定中中，通知時限界定為三個月，雖然設定了準確的期限，卻存在著時間過短，有損出租人利益的問題，因而后來修改為：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”這一修改雖然彌補了之前的問題，卻也設置了新的法律隱患。

這里的“合理期限”由出租人決定，具體時限便容易引起出租人與承租人雙方的爭議。因為在房屋購買中存在的資金運轉(zhuǎn)與籌措的問題，若是時限過短，承租人很難在出租人給予的時間之內(nèi)籌集到購買房屋的資金，那么即便擁有優(yōu)先購買權(quán)也無從行使。然而出租人所給予的時限可以是法律允許的自身所認為的“合理期限”，那么因時限產(chǎn)生的沖突便難以避免了。

(三)“同等條件”的解釋空間

“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購買條件的買家，而只有二者達成了初步契約，約定了購買的價格、日期、具體條件等，才能夠形成規(guī)定中的“同等條件”。然而根據(jù)規(guī)定，承租人在前兩者經(jīng)過長期協(xié)商達成口頭契約后，卻可行使優(yōu)先購買權(quán)，以其協(xié)商的條件優(yōu)先購買房屋，這種規(guī)定無疑會引起出租人與第三方買家的反對與糾紛。

這里主要存在著兩點問題。第一，該規(guī)定的存在可能浪費出租人與第三方購買者的大量時間與精力，在購買房屋的過程中，兩者都需要經(jīng)過長期的調(diào)查、研究、協(xié)商，同時消耗不可忽視的人力財力來最終達成購買條件，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)卻可以輕易將其推翻，并將結(jié)果據(jù)為己有，對于令兩方而言欠缺公平。第二，根據(jù)規(guī)定，承租人有權(quán)利了解“同等條件”的具體內(nèi)容，這就使出租人在出售房屋時難以掌控房價，如出租人與第三方交洽出了合理的價格，本應是保密的內(nèi)容，卻必須對承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實現(xiàn)。

四、解決問題相關(guān)建議

(一)明確整體出售時多個優(yōu)先權(quán)并存時處理方案

當房屋出售時出現(xiàn)多個具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人時，在現(xiàn)有法律中明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”簡而言之就是承租人只對自己租賃部分享有優(yōu)先權(quán)，而當整棟大樓出租之時，分別租賃的承租人對于整棟房產(chǎn)并不享有優(yōu)先購買權(quán)。當其所租賃的一層房屋出售之時，承租人理所應當享有優(yōu)先購買權(quán)，而當整體的幾層房屋共同出售時，承租人不應享有獨立的優(yōu)先權(quán)。

如此，不應存在多個承租人同時享有優(yōu)先權(quán)的情況。但相關(guān)律的曲解，引發(fā)了相關(guān)的沖突，對于解決的方法，可在沖突的仲裁中明確整體出售房產(chǎn)時優(yōu)先購買權(quán)的界定，說明相關(guān)規(guī)定意為“當出租人將多個租賃的房屋一并出售時，各房屋承租人擁有對各自租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)。”這樣既可避免可能產(chǎn)生的沖突和意見相左，也可以保護租賃雙方的合法權(quán)益。

(二)規(guī)定承租人答復期限

出租人通知承租人有一個合理期限，此處的“合理期限”往往成為了出租人與承租人之間沖突的隱患，關(guān)于如何解決這種沖突，并有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權(quán)益，在優(yōu)先購買權(quán)的形使中，也應具有合理期限的限制，當合理期限的時長無法準確界定時，可要求承租人做出優(yōu)先購買權(quán)的答復期限，超過答復期限此項權(quán)利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時間和利益不會被損害，也可保證承租人不會因時限過短無法及時籌集購買房產(chǎn)的資金，而無法行使優(yōu)先購買權(quán)。

(三)細化“同等條件”

據(jù)文獻記載，“同等條件”這一細節(jié)源自“臺灣土地法”，該法給予優(yōu)先權(quán)以自接到通知時10日答復期，同時土地出租人要出賣耕地，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。此立法目的在于，一是方便佃農(nóng)轉(zhuǎn)為自耕，二是不使產(chǎn)權(quán)分離，以促進“耕者有其田之實現(xiàn)”。我國臺灣地區(qū)承認土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國大陸，土地歸國家和集體所有，完全沿用臺灣地區(qū)規(guī)定不妥。因而，應對“同等條件優(yōu)先購買權(quán)”進行細化補充，特別結(jié)合我國大陸土地政策現(xiàn)狀，如可就集體用地和城市用地不同區(qū)域的地上建筑物租賃情況進行不同規(guī)定。明文的法律規(guī)定有利于市場運行和司法實踐。

五、結(jié)語