低風險項目投資精選(九篇)

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第1篇：低風險項目投資范文

Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.

關鍵詞： 養(yǎng)老地產；風險評價；支持向量機

Key words： pension estate；risk evaluation；SVM

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）11-0040-03

0 引言

隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會化養(yǎng)老日趨主流，而目前我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構供給不足、類型單一、設施簡陋且服務水平低下，難以滿足大多數老年人的養(yǎng)老需求。如何積極應對人口老齡化，解決有限的養(yǎng)老資源與急劇增長的養(yǎng)老需求之間的矛盾，成為社會密切關注的問題。作為社會養(yǎng)老的一種形式――養(yǎng)老地產，在此背景下應運而生。

養(yǎng)老地產是我國實現居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合等社會化養(yǎng)老的有效載體和實現形式[1]，大力推行養(yǎng)老地產可以有效地緩解政府的社會保障壓力，解決我國目前所面臨的社會化養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產作為特殊的新興房地產行業(yè)，盡管其發(fā)展?jié)摿薮?，但由于在我國尚處于探索和初步發(fā)展階段，開發(fā)資金需求量大、回收周期長、市場定位不清晰且普遍缺乏開發(fā)全過程的經驗，致使面臨的風險因素復雜多樣，給投資者帶來巨大的風險損失。要想使養(yǎng)老地產在我國健康有序的發(fā)展，如何規(guī)避其投資風險，實現養(yǎng)老地產投資項目盈利成為目前亟待解決的問題。傳統(tǒng)的風險評價方法有層次分析法[2]、灰色關聯分析[3]、BP神經網絡[4]等，但上述方法在實際運用中均存在一些不足，已不能滿足養(yǎng)老地產項目投資風險管理的需要。支持向量機（Support Vector Machine，SVM）建立在結構風險最小化原理基礎上，根據有限的樣本信息在模型的復雜性和學習能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實現經驗風險和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統(tǒng)計規(guī)律和更好的泛化能力。與傳統(tǒng)方法相比，其具有很好的棒性和預測能力，有效地解決了小樣本、非線性的問題。故從養(yǎng)老地產實際出發(fā)，采用SVM方法對養(yǎng)老地產項目的投資風險進行評估度量，為養(yǎng)老地產項目的投資決策提供一定的支持。

1 養(yǎng)老地產項目投資風險因素分析

1.1 養(yǎng)老地產項目投資風險因素

1.1.1 項目建設風險

養(yǎng)老地產項目在整體規(guī)劃建設方面要求很強的專業(yè)性，從項目選址、規(guī)劃設計、配套設施等各方面必須符合老齡消費群體的身體特質與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細節(jié)化。養(yǎng)老地產項目建設風險主要包括：選址風險、適老設計風險、配套設施風險和區(qū)域規(guī)劃風險等。

1.1.2 養(yǎng)老地產市場風險

養(yǎng)老地產作為一個新興的市場，由于老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并未改變，且對該產業(yè)知識的了解欠缺，尚未被社會真正接受和認可，這將直接影響項目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養(yǎng)老地產項目市場風險主要包括：市場供求風險、市場定價風險、養(yǎng)老市場認可風險和市場競爭風險等。

1.1.3 政策風險

我國支持和鼓勵養(yǎng)老地產的建設，近一兩年國家已陸續(xù)出臺不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細化，并沒有形成一個完整的具有法律效力的鼓勵性實施環(huán)境，最終導致政策不能落實到位，這成為阻礙養(yǎng)老地產發(fā)展的主要因素。養(yǎng)老地產政策風險主要包括產業(yè)政策風險、金融政策風險、稅收政策風險、養(yǎng)老用地政策風險等多個方面。

1.1.4 經濟風險

經濟風險主要指一系列與經濟發(fā)展相關會對養(yǎng)老地產投資項目的市場產生影響的風險。造成養(yǎng)老地產項目經濟風險的來源較多，主要有融資風險、費用控制風險、通貨膨脹風險等。

1.1.5 管理風險

相對于傳統(tǒng)房地產項目，養(yǎng)老地產的管理服務內容更多，工作更繁瑣，管理者經驗水平和養(yǎng)老服務水平的高低，則對運營效果具有重大影響。養(yǎng)老地產項目管理風險包括養(yǎng)老地產項目管理者經驗風險、養(yǎng)老服務風險等方面。

1.2 養(yǎng)老地產項目投資風險評價指標體系的構建

養(yǎng)老地產項目投資風險評價指標體系要求科學、客觀、全面，能夠確切反映影響項目風險評價狀況的因素。故基于上述對養(yǎng)老地產項目投資風險因素的分析，對其所涵蓋的影響因素進行進一步的歸納與分類，建立養(yǎng)老地產項目投資風險評價指標體系如圖1所示。

2 支持向量機基本原理

3 基于SVM的養(yǎng)老地產項目投資風險評價

選取已建成的12個典型養(yǎng)老地產項目作為實例分析對象，采用已構建的風險評價指標體系對養(yǎng)老地產項目的投資風險進行評價。

3.1 收集數據

由于影響?zhàn)B老地產項目投資風險的各評價指標多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養(yǎng)老地產項目方面的專家意見，并依據多年的研究經驗對各個項目進行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，依次對應風險：低，較低，一般，較高，高五個評價等級。打分時由專家充分審核，分析各個項目規(guī)劃、實際運行和經營狀況，給出各風險指標的評分值以及項目的風險值，匯總整理后，得到養(yǎng)老地產項目投資風險專家評估數據集。如表1所示，表1中第1列為12個學習樣本，U1-U17列表示專家對各風險評價指標的平均值，最后1列為專家綜合評價值。以體現養(yǎng)老地產項目投資風險的各項風險因素指標值作為支持向量機的輸入向量，項目投資風險值作為輸出變量，兩者構成模型訓練集。選取前9個項目的樣本數據作為SVM訓練樣本集，后三個項目的樣本數據作為測試樣本集，用來驗證基于SVM的養(yǎng)老地產項目投資風險評價模型的準確性。

3.2 確定模型參數

3.3 結果分析

將后三個作為測試樣本代入建立的模型進行驗證，實際輸出結果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對誤差如表2所示。

從訓練模型對測試樣本評估的結果可知，SVM的評價值與專家評價結果基本一致，相對誤差均在可接受范圍內，基本上已能符合實際評估工作的要求，說明利用支持向量機建立的養(yǎng)老地產項目投資風險評價模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來評價養(yǎng)老地產項目投資風險，并且大大縮短了運算時間。至此，基于SVM的養(yǎng)老地產項目投資風險評價模型已經建立起來。對于待投資的養(yǎng)老地產項目，只需將項目的風險指標值輸入訓練好的模型中，即可得到該項目的風險評價值，同時確定相應的風險等級，而且可以快速批量的進行。

4 結論

以養(yǎng)老地產項目投資風險為研究對象，在對風險因素進行合理分析的基礎上，結合我國養(yǎng)老地產的發(fā)展現狀，建立了基于SVM的養(yǎng)老地產項目投資風險評價模型。并通過實例表明，該模型能夠較好的對養(yǎng)老地產項目投資風險進行評價，結果精確且運行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規(guī)避風險。支持向量機與常用的風險評價方法相比，減少了風險評價過程中的主觀性問題，使評價結果更為客觀，并且對樣本數量的依賴性較弱，通過有限樣本的W習而構建的評價模型具有較強的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機用于養(yǎng)老地產項目投資風險評價具有一定的實踐意義。

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第2篇：低風險項目投資范文

【關鍵詞】房地產；風險；管理

1.房地產投資風險概述

房地產項目投資風險管理是近年來才出現的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構，從而加大了房地產行業(yè)的高風險性。房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產項目投資中是非常必要的。

2.房地產投資風險產生的原因

在現階段，我國房地產企業(yè)投資風險主要表現在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風險、資源風險、政策風險等，是受社會和經濟環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，它們的產生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。

3. 房地產投資風險發(fā)展趨勢。

近年來，房地產行業(yè)也出現了一些新的趨勢，主要表現在：（1）經濟風險降低的同時，政府調控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產政策的逐步完善，房地產投資風險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經濟環(huán)境的改善使房地產行業(yè)的投資風險預警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。

4.房地產投資風險對策

4.1 了解市場行情，理性投資房地產市場投資

要實現收益是以市場需求為前提。投資于房地產的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產市場中存在對房屋的需求，可以實現房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實現。所以投資于房地產市場首先要深入了解市場現狀、預估市場前景，找準投資點。了解市場現狀要從市場調研、細分市場和其他外生變量對房地產市場可能造成的影響。

第一，市場調研需要充分了解當前市場需要但目前還很欠缺的房地產項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競爭如何，市場未來的走向又是什么。

第二，市場細分是為了在此基礎上確定房地產項目的目標群體。房地產開發(fā)投資需要對目標人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關營銷策略、確定價格標準以及在項目設計中的項目功能設計符合目標人群偏好。

第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發(fā)展和最新動態(tài)、行業(yè)內的最新技術和設計、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場，是企業(yè)預估風險、理性預期、降低成本的基礎，企業(yè)應當根據市場理性決策，尋找最佳投資點。

第四、加強投資調研及決策分析

一般房地產企業(yè)項目投資量較大、籌備建設的時間相對較長，在管理過程中會產生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調查和研究、計算，對項目上可能會出現的一些經濟、財務、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據。同時要完善決策風險管理，建立科學的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。

4.2 加強工程監(jiān)管

投資項目資金的消耗主要在工程建設方面，由于房地產項目投資主體和建設主體相分離，在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設過程中的風險管理，保質保量按期完成項目是投資者需要應對的又一難題。健全對投資項目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊伍關口，通過項目招標制選擇經濟實力雄厚、技術實力強、管理經驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經濟利益，防范道德風險，施工合同要注意明確雙方的權利和義務，施工工期，工程質量，開發(fā)商應付賬款，關于風險分擔責任的條款，施工中發(fā)生變更時的索賠責任以及相關特殊條款； 最后，聘請專業(yè)知識和豐富經驗的工程監(jiān)理對項目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊嚴格履行合同，對工期、質量、資金成本嚴格監(jiān)控，協調施工方與開發(fā)商的關系，及時化解矛盾，防止出現延誤工期的情況。

4.3 分散投資風險

4.3.1 轉嫁投資風險

房地產投資者的有意識地將損失轉嫁給與之有相互經濟利益關系的另一方承擔成為轉嫁投資風險，主要有通過建筑工程施工合同將風險向施工轉移、購買商業(yè)保險把風險轉向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權、契約型轉移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過購買商業(yè)保險來實現的風險轉移策略，包括房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險等業(yè)務，針對房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)投保，投保的房產時能是房屋及其附屬設備和室內專修材料等財產，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費由雙方協商規(guī)定。

對房地產投保主要是由于房地產商品是不動產這一特性，不動產不可移動，從而容易遭受自然災害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會帶來巨大的財產損失和人員傷害，因此有必要購買房地產保險進行風險轉移，實現項目資金循環(huán)，促進房地產經營活動開展。項目投資資金證券化，是房地產企業(yè)利用金融工具把項目開發(fā)資金轉化為有價證券，在這個轉化過程中，開發(fā)商和項目之間的關系也同時發(fā)生變化，從直接的物權關系向以金融工具為媒介的債權關系轉變，從而實現風險轉移。

4.3.2 組合投資分散風險

房地產開發(fā)商的組合投資策略是指對開發(fā)結構進行組合投資達到分散風險的目的，一般來說包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項目所屬地區(qū)按各自的經濟發(fā)展水平等進行劃分； 投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎上，開發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項目進行投資，避免特定地區(qū)經濟不景氣波及整個企業(yè)投資； 投資時間分散是開發(fā)商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業(yè)的風險還降低了資金的使用效率。

企業(yè)投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長期的投資的持續(xù)性，避免出現后勁不足，工程爛尾現象出現； 投資項目多類型組合是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論在房地產業(yè)投資的運用，是指房地產開發(fā)商根據投資項目的各自的獲利能力和風險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風險。經過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產投資避險方面效果顯著。

5.結語

房地產業(yè)的繁榮對國民經濟的發(fā)展有著重要意義，作為房地產市場中供給方的房地產開發(fā)企業(yè)，如何在當前房地產市場出現泡沫，國家進行宏觀調控的政策背景下應對來自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產投資風險管理對策，具有重要意義。雖然房地產投資的風險是客觀存在且隨機變化的，但是企業(yè)還是可以根據實際情況進行房地產投資的風險管理，要摸清市場，理性決策，運用適宜的房地產投資風險轉移和組合策略，降低風險，增強企業(yè)競爭力。

參考文獻：

[1]沈艷丹. 房地產投資風險對策研究[J]. 創(chuàng)業(yè)經濟，2010，09.

第3篇：低風險項目投資范文

關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理

房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規(guī)律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。

一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀

（一）國外研究現狀

風險管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統(tǒng)的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業(yè)地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統(tǒng)的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統(tǒng)性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優(yōu)投資應以財富最大化為目標、房地產環(huán)境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。

目前，發(fā)達國家商業(yè)地產項目開發(fā)研究已經比較成熟，相關學者和專業(yè)機構從不同角度對商業(yè)地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。

（二）國內研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業(yè)開發(fā)起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發(fā)生機理的深入分析。

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發(fā)生機理缺乏研究。

(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發(fā)生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻:

[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8

第4篇：低風險項目投資范文

[關鍵詞]商業(yè)房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業(yè)房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產投資額大,開發(fā)周期長、銷售經營持續(xù)的時間也很長,各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業(yè)房地產的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產的投資和消費,依托于城市經濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業(yè)房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業(yè)房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規(guī)律,掌握它、運用它為經濟發(fā)展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第5篇：低風險項目投資范文

    1.1創(chuàng)業(yè)投資項目的物元分析

    物元是可拓學中對事物進行綜合評價重要工具,我們可以給定事物的名稱U,關于它特征C的量值為V,以有序三元R=(U,C,V)組作為描述事物的基本元,簡稱物元。創(chuàng)業(yè)投資項目的發(fā)展,必然會受到風險的制約和影響。由上文對風險因素的分析得知風險并不是單一的,來自很多方面,并且由于項目自身的特點,不同項目風險的種類、大小也是不同的。因此,結合物元矩陣,我們可以把創(chuàng)業(yè)投資的項目的風險作為我們要描述的事由物U,具體的風險用cn(第n種風險)表示,風險的大小用vn(第n種風險的量值)表示。從而可以建立n維物元矩陣來描述創(chuàng)業(yè)投資項目風險狀況,進而對其測度,確定創(chuàng)業(yè)投資項目風險的大小。

    1.2創(chuàng)業(yè)投資項目風險綜合評價物元模型的建立

    創(chuàng)業(yè)投資項目經典域物元的確定。設創(chuàng)業(yè)投資項目風險評價指標有n(本文n=5)個,即為M1,M2,…Mn,以這部分指標為基礎,根據國內外相關的文獻并結合專家的意見,將創(chuàng)業(yè)投資項目風險定量的分為m個等級,并把它們進行定性、定量的物元描述,得到以下綜合評價物元模型———創(chuàng)業(yè)投資項目的“經典域”。

    2創(chuàng)業(yè)投資項目風險的可拓測度方法

    在建立了創(chuàng)業(yè)投資項目物元模型后,需要對待評項目的風險水平進行評價。我們可以利用可拓集合的相關理論和方法[12-15],首先把實變函數中距離的概念拓廣為“接近度”的概念,作為定性描述擴大為定量描述的基礎;然后依據“接近度”概念建立待評創(chuàng)業(yè)投資項目的物元矩陣與經典域物元矩陣的風險關聯度函數;最后根據風險關聯度函數確定待評創(chuàng)業(yè)投資項目的風險等級大小。創(chuàng)業(yè)投資項目風險接近度的確定為了對待評創(chuàng)投項目的風險大小、風險等級進行評價,需要計算待評物元模型與經典域物元模型的接近度。在可拓學中,接近度的計算方法有多種,一般要根據指標的特點來對方法進行選擇。

第6篇：低風險項目投資范文

[關鍵詞] 投資銀行 有限合伙制 公司制 杠桿 問題

一、引言

長期以來,美國絕大多數獨立投行采用有限合伙制組織形式，投資者作為有限合伙人承擔大部分注冊資本,但是不直接參與投資與決策，經營層作為普通合伙人,出一部分資金作為注冊資本,對經營損失承擔無限責任。但是隨著金融產品的不斷發(fā)展合資本市場的膨脹,在擴充資本金合釋放無限責任的雙重動機下,獨立投行開始由合伙制向股份制轉變，至1999年高盛完成了公開上市發(fā)行,有限合伙制的投資銀行已全部消失。公司制下的投資銀行,傾向于過度投機,成為次貸危機的罪魁禍首。

二、公司制下經營層股東的問題

投資銀行的高資產負債率產生了經營層股東的問題。由于投資風險項目對于經營層股東向上的收益無限,而虧損時損失的僅僅是自己的股本，這收益與風險的不匹配促使經營層股東過度投機。

舉例說明：假設一個高負債,高杠桿公司它的負債為300,它的權益為10，如今它在兩個互斥的項目中做出選擇。 這兩個項目一個風險高,一個風險低。 假設結果只有兩種情況：成功或失敗。 高風險項目成功的概率為50%,收益為100,虧損的概率為50%, 損失為100，風險低項目成功的概率為50%, 收益為10，虧損的概率為50% 虧損為10。

這樣在投資高風險項目的時候,成功時,公司價值增加為410, 權益的價值變?yōu)?10,而負債的價值仍為300。此時股東的收益為100,比率為1000%，而債權人的收益仍為固定的利率。當項目失敗時, 公司價值變?yōu)?10,公司面臨破產, 權益的價值為0,股東的虧損為10,比率為100%,而債券的價值為210，此時,債權人的虧損為90,比率為42.86%。

在投資相對低風險項目的時候， 成功時, 公司的價值為320， 權益的價值變?yōu)?0,股東收益為10,收益率為100%,債權人的收益仍為固定收益,當項目失敗時,公司價值變?yōu)?00，權益變?yōu)?, 股東損失為10,比率為100%債權人的損失為0。

在這個例子中,對于股東,失敗時,他兩個項目帶給他的損失均為100%,高風險項目的更多損失由債權人承擔。但是,成功時,高風險項目帶給他的收益是1000%,而低風險項目帶給他的收益僅為100%。在如此巨大的收益差異下,經營層股東傾向于投資高風險的項目，這相當于用債權人的錢,冒風險,尋求高收益。

但是, 如果這個企業(yè)是合伙制,對經營損失承擔無限責任, 情況就不同了。在上面這個例子中，無論項目成功還是失敗, 債權人的收益都為固定的利率，而股權人投資高風險的項目成功時,收益率為1000%,失敗時損失也為1000%.股權人投資低風險的項目,成功時收益率為100%，失敗時損失仍為100%。這促使經營層股東在選擇項目投資不得不權衡風險和收益,謹慎考慮，從而避免了經營層股東的過度投機。

三、選擇: 去杠桿或無限責任制

前文所論述的問題,只有在資產負債率高,財務杠桿高的公司才會發(fā)生。只有高資產負債率,股東才能夠用別人的錢,不顧及風險,尋求高收益,過度投機.在低資產負責率時,投資損失都由股東權益承擔,不會發(fā)生此類問題。避免這個問題的發(fā)生,有兩種方式,一種是加強監(jiān)管,去杠桿；一種是讓參與投資的股東承擔無限責任。

前一種方式似乎得到了認可。9月21日,美國聯邦儲備委員會宣布，華爾街風暴中幸存的兩大投資銀行，高盛集團和摩根士丹利公司獲準向商業(yè)銀行轉型。但是,加強監(jiān)管,去杠桿能有效防范風險嗎? 筆者并不認同。

首先,來自外部的監(jiān)管存在信息不對稱問題。內部人信息更多, 監(jiān)管遠比逃避監(jiān)管困難。轉型為商業(yè)銀行的前投行, 仍然僅承擔有限責任，在收益無限,風險有限的巨大利益驅動下, 轉型為商業(yè)銀行的前投行,仍然可能使用種種方式逃避監(jiān)管。

即使對轉型后的前投行監(jiān)管非常嚴密，對于整個市場來說, 監(jiān)管仍然可能存在疏漏。這樣,高風險的業(yè)務,以及從事高風險投資的人才很可能會向這些監(jiān)管疏漏的地方轉移， 這樣, 整個市場的風險并沒有降低， 金融危機再次發(fā)生的可能性仍然很高。比如,在美國不受美國證監(jiān)會監(jiān)管的對沖基金(hedge fund)便很可能成為高風險業(yè)務的轉移地。

更進一步說, 如果此次各國政府救市成功，在很短時間內恢復金融市場的生機與活力,重塑投資者信心。那么投行的高風險業(yè)務向其它地方轉移的可能性更大，政府有力的救市,會造成投資行業(yè)的道德風險，這相當于政府給予了投資業(yè)擔保，投資業(yè)認定最后政府會為他們買單,便會更肆無忌憚地進行高風險投資。

綜上所述,筆者認為單純的監(jiān)管并不是防范過度投機的有效方法,讓投機者承擔無限責任,為自己的投機負責,才能從根本上解決投機過度的問題。有限合伙制對于高風險行業(yè)相對于公司制是更有效的組織形式。

參考文獻：

第7篇：低風險項目投資范文

【關鍵詞】債務成本 博弈論

一、文獻綜述

企業(yè)資本結構包含兩大板塊：權益資本和債務資本，這兩類資本代表了兩種性質不相同的對企業(yè)收益和資產的索取權。通過相關財務學的知識我們知道，一般情況下，企業(yè)基于稅盾效應、負債相機治理作用、緩和效應而引入負債，在權益資本和債務資本并存的資本結構下，必然會產生一種股權問題之外的新的問題——債務問題。

通過文獻綜述，研究發(fā)現，國內學術界對股權問題的研究已經相對比較成熟，無論是理論研究、實證研究還是博弈論角度的研究。而關于債務問題的研究則相對比較薄弱，有學者從理論角度對債務成本的概念和成因做了一些闡述，另外有學者通過實證數據分析研究了影響債務成本的因素，但是，對比股權問題的研究，對債務問題的探討在許多方面還處于空白，是欠深度、欠全面的。

債務成本形成的原因主要體現為以下兩個方面：

第一，資產替代引致的債務成本。資產替代就是指公司股東先利用風險較小的項目來發(fā)行債券或向銀行借款融資，而后改變融資用途將借來的資金投資于風險較大的項目。對負債率比較高的企業(yè)來說，股東和經理們有強烈的動機將資金投資于高風險的項目，因為，如果項目成功，股東將獲得大部分收益而債權人只能獲得固定利息，如果項目失敗，按照有限責任制原則，債權人可能無法收回本金，損失大部分由債權人承擔。

第二，投資不足引致的債務成本，對負債率較高的企業(yè)，股東和經理將不愿意投資那些實際上能夠增加公司價值但預期絕大部分收益由債權人享有的投資項目，負責削弱了企業(yè)投資的積極性，導致投資不足，這種行為實際上不利于公司價值的增加，最終對股東和債權人都沒有好處。

二、債務成本的博弈模型

債務問題的本質是股東和債權人之間的沖突，即是股東和債權人之間的博弈，因此博弈理論應該可以被用于解釋債務成本的基本構成。首先，股東確切地知道債權人的收益函數，這是因為債權人收取事先協定的固定的利息，而債權人對企業(yè)項目的風險狀況、資信、現金流量、經營管理水平、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過企業(yè)遞送的財務報表和其他渠道獲取這些信息，同時債權人對企業(yè)具體使用資金的情況無法完全監(jiān)督，因此，股東—債權人之間的博弈是不完全信息的博弈。另外，債權人發(fā)放貸款在前，股東運用資金在后，因此，他們之間的博弈是一種動態(tài)博弈。最后，不管企業(yè)將資金運用于高風險項目還是低風險項目，企業(yè)對項目成功與否都是不確定的，因此，他們之間的博弈還是不完美博弈?？偟膩碚f，股東—債權人之間的博弈是一種不完全信息不完美動態(tài)博弈。下面將從博弈論的角度著重討論由資產替代引致的債務成本，由投資不足引致的債務成本同理可以得到，在本文中將不做具體討論。

（一）一種簡單情形的博弈模型

1.一些假設

忽略簽訂債務合同時的協商成本、監(jiān)督股東行為的監(jiān)督成本和項目失敗時時的清算

成本；（2）企業(yè)的項目資金完全依靠負債得到，股東不出資；（3）認為低風險項目成功的概率更大，且一旦項目失敗，項目殘值更大。（4）債務期限為一期。

2.符號解釋和說明

B：債務本金 R：債務合同中約定的到期本息

Ed：低風險項目成功時股東得到的凈收益

Eg：高風險項目成功時股東得到的凈收益，Ed

h、h’：低風險、高風險項目失敗時債權人得到的項目的殘值，h’

p：低風險項目成功的概率

q：高風險項目成功的概率 p>>q

根據以上假設我們可以得到如下博弈樹：

首先，企業(yè)決定是否向債權人借款，若企業(yè)決定借款來為項目籌集自己，則企業(yè)會粉飾自己的財務狀況、投資方向來獲得債權人的信任，而債權人對于企業(yè)真實的財務狀況、投資方向是不清楚的。博弈進入第二階段，債權人決定是否發(fā)放貸款，債權人會考慮到企業(yè)并非一定將資金用于低風險項目。在博弈的第三階段，當企業(yè)得到貸款時是投資于低風險項目還是高風險項目則取決于企業(yè)在兩種情況下的期望收益。

企業(yè)投資低風險項目的期望收益：；企業(yè)投資高風險項目的期望收益：。債權人在低風險項目下的期望收益：；債權人在高風險項目下的期望收益：。

因此，在這個博弈中，

激勵約束：>

參與約束：

>B且>B

>0且>0

一般情況下，由于高風險項目的收益Eg遠大于低風險項目的收益Ed，因此，激勵約束通常無效，也就是說，企業(yè)在獲得貸款后一般會進行資產替換，此時，由于q非常接近于0，在既定的貸款利率下，

（二）擴展情形的博弈模型

在前面分析的基礎上，我們對博弈模型進行擴展。

1.一些假設

企業(yè)與債權人簽訂債務合同時有協商成本，債權人在項目實施期間需付出監(jiān)督成本，項目失敗后進行項目清算時有清算成本；其余假設與簡單情形下相同。

2.符號說明和解釋

上文中的符號在下面的討論中均適用。

De、Db：由企業(yè)、債權人承擔的協商成本

Fe、Fb：由企業(yè)、債權人承擔的清算成本

S：企業(yè)進行資產替代行為未被債權人發(fā)現的概率

為了保證信貸資金的安全，債權人與企業(yè)在簽訂債務契約時會相互協商，在債務合同中加入各種限制性條款和保證條款來防止股東的侵害債權人利益的行為，在擬定這些條款時必然會發(fā)生諸如律師費、會計師費等費用，構成上面所說的協商成本De+Db。同時，在項目運行過程中，為保證債務契約中的條款被企業(yè)實施，債權人要付出一定的監(jiān)督成本T，一旦企業(yè)被債權人發(fā)現進行資產替代行為，企業(yè)會受到懲罰，并為之付出成本K。當項目失敗后，股東和債權人為了評估項目的殘值將付出清算成本Fe+Fb。

該種情況下的博弈樹如下所示：

在這種情況下，企業(yè)投資低風險項目的期望收益：

企業(yè)投資高風險項目的期望收益：

債權人在低風險項目下的期望收益：

債權人在高風險項目下的期望收益：

在該博弈模型中，激勵約束：>

參與約束：

>0且>0 >B且>B

當我們考慮協商成本、監(jiān)督成本和清算成本時，將得到的期望收益與簡單情形下的期望收益相比較，很顯然有，

三、從博弈模型看降低債務成本的策略

從上面的分析可以看出，債務成本的存在不僅損害了債權人的利益，實際上也降低了股東的價值。債務成本雖不能完全消除，但是通過一些措施仍然可以避免企業(yè)的資產替代行為，最大限度地降低債務成本。

為了使激勵約束>成立，應該盡可能降低s、De、Fe，同時增大懲罰力度，即增大K。通過完善法律制度、加強信息披露制度建設、加快信用制度建設以及建立完善的償債保障機制和債權人法律救濟機制，構建良好的外部環(huán)境，可以有效降低De；同時，債權人通過債務合并等方法也可以降低De、Fe。債權人通過增大監(jiān)督力度、將信貸資金安全與信貸人員利益掛鉤等方法提高監(jiān)督效率，降低s，同時，在債務合同中增大懲罰力度，增大K值。當s、De、Fe顯著降低，K顯著提高時，>成立，激勵約束有效，企業(yè)基于理性人假設會放棄資產替代行為，這時，不僅債務成本之二，由債權人和企業(yè)承擔的監(jiān)督支出和約束支出顯著降低，而且債務成本之一，由于債務對企業(yè)投資決策的影響而導致的機會財富損失也得以避免。

參考文獻

[1] 張維迎.博弈論與信息經濟學[M].上海：上海三聯書店出版社，上海人民出版社，1996.

第8篇：低風險項目投資范文

關鍵詞：投資;風險;評估

1項目投資風險評估的基本理念及評估的內容

因為有自然、政治、經濟政策等相關不確定性的外部環(huán)境因素影響，投資行為都具有一定的風險。在經濟學的層面上，投資風險評估就是對投資項目實施過程中可能發(fā)生的風險進行預先的識別、估計，從而對使投資方對整個投資項目的風險水平能夠進行合理評估的過程。評估項目投資可能存在的不確定性風險，量化項目投資的風險是企業(yè)在項目投資決策之前的一項重要工作。

2投資風險評估的流程與方法

2.1投資風險的評估

投資風險的評估流程：（1）投資風險的初級認識。（2）投資風險評價指標體系的引入。（3）投資風險指標權重值的組合。（4）投資風險指標價值的再分配。（5）投資風險評價模型的建立與求解。投資風險評估過程包括認知過程和決策過程，是科學決策的前提條件，對研究對象潛在投資風險的識別，是項目投資風險評估的基礎工作，建立評估指標體系、確定評估指標權重值、確定評估指標標值的重要環(huán)節(jié)，構建和求解項目投資風險評估模型是重點。

2.2投資風險評估的探索

2.2.1投資風險的評估指標

投資風險的評估指標見表1。根據美國NewYorkUniversity企業(yè)研究中心對100多家專業(yè)性風險投資公司進行投資評估的決策所作的調查，幾個考查要素里，第一為“企業(yè)家自身奮斗的天賦”；管理者能力、產品市場前景以及投資回報率等也是投資者進行投資風險評估的關鍵指標。表2列出了該項調查反應的前3個評估決策考查因素。

2.2.2投資評估考慮因素風險投資家是將管理能力

（Management）排在首位，同時對財務的管理、權益的比例、企業(yè)的發(fā)展階段也是要考慮的關鍵要素。在定性的闡述評價標準的基礎之上，TyebjceandBruno（1984年）利用問卷調查法和因素分析方法建立項目風險評估模型。因此認為對預期收益影響第一的是市場吸引力，第二是產品的獨特性，管理素質和環(huán)境威脅抵抗素質對預期風險有影響，兌現能力對兩者沒有影響。2.2.3風險投資的評估方式及頻率風險投資的評估方式及頻率見表3。

3煙臺石油化工碼頭項目投資風險的掌控

運用因果分析方法對煙臺石油化工碼頭投資風險相關因素進行探索，根據具體的風險來源提出對應的防范建議，期望投資企業(yè)能夠變事后風險補救轉為事前防范。

3.1煙臺石油化工碼頭投資風險之因果分析

按照因果分析法的基本理論，深入探究煙臺石油化工碼頭投資的風險因素和風險因素之原因所在，充分顯現這些原因因子并篩選出影響較大的原因因子，根據具體的投資風險因素之原因因子提出正確的防范建議與應對措施。

3.2煙臺石油化工碼頭投資風險之防范對策

3.2.1市場規(guī)?；L險之防范

近年來由于相關行業(yè)市場競爭加劇，石油臨港工業(yè)對化工碼頭增值服務能力以及產業(yè)鏈上下游延展能力提出更高要求。為了滿足臨港工業(yè)發(fā)展需要并控制石油化工碼頭的投資風險，煙臺石油化工碼頭需借港口開發(fā)建設的契機，提高港口對大型化工工業(yè)、出口型加工業(yè)的引進和集聚作用，促進石油化工產業(yè)以及各種相關資源往港口和周邊地區(qū)集聚，引導臨港石油化工產業(yè)往規(guī)模化、產業(yè)化之路發(fā)展，形成產業(yè)與港口良性互動的局面，進而升級煙臺市的工業(yè)化進程以及區(qū)域生產力布局。

3.2.2技術風險

石油化工碼頭之技術和實施風險發(fā)生的機率高低，關鍵要素包括實施人員專業(yè)程度高低、技術是否成熟與實施的難度，這也是石油化工行業(yè)自身具有的特殊性、復雜性、危害性決定的，石油化工碼頭投資行為天然具有相對的風險性。因而，聘任專業(yè)技術與實施人員才可以把煙臺石油化工碼頭技術和實施風險防范工作做好，首先可通過招投標方式保證從設計、技術實施上達到石油化工碼頭項目建設的準確性、專業(yè)性、科學性，其次要做好詳細設計，在實施過程中加強審核跟蹤工作，防范和消除設計、實施過程中的可能出現的質量問題；再次，制定關于煙臺石油化工碼頭項目建設相關控制目標，保證控制目標在技術上合理，在實施上可行，從而充分調動設計和技術實施單位的工作積極性和能力。

3.2.3財務風險

煙臺石油化工碼頭項目所需建設資金數額很大，建設信貸資金比重大，投資企業(yè)的財務風險也相應增大，若財務管理工作不善必將直接導致項目建設延遲竣工以至停工。因而，需做好煙臺石油化工碼頭財務風險之防范，需提高財務管理人員專業(yè)技能，使財務人員對財務風險的認識能力，能確保資金的使用和管理，明確利益分配各方責、權、利的分配比例；同時學習國內外先進的石油化工碼頭財務管理的理念，完善內部控制的規(guī)章，防范財務管理中出現漏洞，保證項目建設運營資金高效、完整、安全使用。

3.2.4融資風險

煙臺石油化工碼頭項目融資方式較少、具有不確定性，主要有銀行信貸及自籌資金等方式籌集用于技術改造項目與基礎項目投資的資金，假如銀行貸款利率、信貸政策發(fā)生了比較大的變動，就會造成煙臺石油化工碼頭資金運作過程中出現融資的困難。為了防范金融風險，煙臺石油化工碼頭投資方需要采取多種融資渠道和策略，包括自由融資、設立專項基金、銀行信款、外國融資、發(fā)行股票和債券、企業(yè)間的合資等方式，在確保煙臺石油化工碼頭項目建設資金運行基本正常的條件下，盡量分散項目建設融資風險。

4結束語

投資風險評估的指標一般為定性指標，研究使用的數據信息都是依賴專家們的個人經驗，數據信息缺少準確性、完整性的研究，且還未考慮有的專家學者在認知方面以及個人偏好上的局限性引起的結果偏差，如何彌補這些不足將是今后探討和深入研究的方向。

作者:楊曙光 單位:中國石化齊魯分公司煉油廠生產調度科

參考文獻

第9篇：低風險項目投資范文

關鍵字體育產業(yè)風險投資

風險投資對于中國人來說，已經不是一個新鮮事物。眾多的創(chuàng)業(yè)者利用風險資本開創(chuàng)出了自己的一片廣闊天空。例如我們眾所周知的新浪網、阿里巴巴網站的成功。風險投資無疑為力圖創(chuàng)業(yè)者或者小規(guī)模企業(yè)提供了一條便捷有效的融資渠道。然而，在許多次的創(chuàng)業(yè)大賽中，鮮有體育投資項目中的。個中原因，除了體育投資項目選取了其他的融資方式外，在爭取風險投資的進入時忽視了應該注意的事項也是其中原因之一。體育產業(yè)投入水平較低，存在資金短缺問題；體育領域內存在許多具有發(fā)展?jié)摿Φ暮庙椖?，迫于資金壓力而無法上馬。風險投資是企業(yè)融資的渠道之一，在我國存在大量的資金沉淀，資金短缺的體育投資項目可以向風險投資尋求融資機會。

1體育產業(yè)投入水平低

1.1體育產業(yè)在經濟結構中比重小

據有關統(tǒng)計數據表明，1997年，我國體育產業(yè)的增加值為156.37億元，1998年為183.56億元，占GDP比重的0.2％，而發(fā)達國家同時期的這一比例在1％~3％之間。從這一角度看，我國的體育產業(yè)在經濟結構中的比重偏低。

1.2相對于不斷增長的體育消費需求水平而言，體育產業(yè)的投入水平低

依據配第一克拉克定律，一個經濟地區(qū)的經濟將從第一產業(yè)向第二產業(yè)、第三產業(yè)順次發(fā)展。我國目前整體國民經濟處于工業(yè)化的中期階段。由于地區(qū)的不均衡發(fā)展，有的地區(qū)如京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)，已經步入工業(yè)化的后期階段。隨著經濟的日趨發(fā)展，人們對體育消費的需求也將增加。從目前的狀況看，體育投入的規(guī)模遠遠滿足不了人們對體育消費的需求。

1.3在競技體育舉國體制下，相對于重點項目而言，非重點項目和群眾體育投入水平低

舉國體制是以國家利益為最高目標，動員和調配全國有關的力量，攻克某一項世界尖端領域或國家級特別重大項目的工作體系和運行機制。舉國體制有利于集中力量辦大事。但是對于一些非重點項目、偏冷項目、觀賞性不強的項目，資金不足現象尤為突出。群眾體育是體育事業(yè)的一個重要方面。在政府主導的投資體制中，群眾體育相對于體育行政部門而言，則是不屬于本部門份內該管的事。體育行政部門在精神上支持群眾體育的發(fā)展，但是要把本已緊張的資金投入到跨部門、跨系統(tǒng)、收效慢的群眾體育上，是不大可能的。所以，資金短缺對群眾體育投資而言是任何時候都存在的。

隨著體育改革的深入和體育市場的逐步完善，一些體育投資項目應抨棄“等靠要”這種計劃經濟下的殘留思想，主動到資本市場中尋求機會，以緩解資金短缺問題。

2體育投資項目通過風險投資進行融資的作用

2.1風險投資存在大量的資金沉淀

風險投資是指專業(yè)資產管理組織將籌集到的資金投入到創(chuàng)建時間不長、但成長很快，且具有較大發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，以期獲得高額投資收益，或對未上市的具有潛在增值機會的中小型企業(yè)的一種中長期投資。

目前，我國風險資本在總量上已經達到100億元人民幣，但真正發(fā)揮作用的資金僅有12億左右。在100億的風險資本中，具有政府背景的風險投資資金占90％，私人資金占2％，外來風險投資資金占8％，所以，大量的私人資金（如居民存款）、基金（如養(yǎng)老保險基金）未能加入到風險投資行列中來。

在我國，對于風險投資的認識上存在一個誤區(qū)：認為風險投資是從屬于高新技術產業(yè)的，是只為高新技術產業(yè)化服務的。如風險投資公司的業(yè)務主要集中在高新技術開發(fā)區(qū)內，有89％的風險投資公司選投了在高新技術開發(fā)區(qū)和創(chuàng)業(yè)服務中心的高新技術項目。這種認識背離了風險投資的本性。誠然，高新技術企業(yè)的產品通常具有較高的產品附加值，利潤空間較大，理所當然，高新技術產業(yè)是風險投資活動的主舞臺。然而，風險投資的最終目的是以其富裕的資金和專業(yè)化的管理參股被投企業(yè)，通過被投企業(yè)的培育成功，獲取高額資本回報（而不是穩(wěn)定獲取成長利潤），然后功成身退。所以，應該說，哪里有發(fā)展空間，哪里就有風險投資的影子。

目前，風險投資在我國存在著大量的資金沉淀。

2.2引入風險投資對體育產業(yè)的影響

2.2.1風險投資的進入可以加速體育資產證券化步伐

體育產業(yè)資產的證券化有利于增加我國體育產業(yè)資本市場融資工具的可選擇性，可以使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款和透支，同時降低了籌資成本，有利于提高我國體育產業(yè)資本市場的運作效率。

如果風險投資進駐體育產業(yè)，必定會迫使體育產業(yè)走資產證券化的道路并加快其步伐。

2.2.2風險投資的進入有利于體育產業(yè)內部理順產權關系

我國體育產業(yè)尚處于由計劃向市場轉變的階段，產權不明晰是處于這一階段中的企業(yè)的通病。

風險投資以其提供的資金入股，被投資企業(yè)以其有形資產和無形資產入股。這種無形資產包括范圍極廣，可以是專利、技術訣竅，也可以是一個創(chuàng)新的點子，甚至包括創(chuàng)業(yè)者的個人能力。風險投資在一開始就要求被投資企業(yè)有清晰的產權關系，否則，后面的合作將難以為繼。

2.2.3風險投資的進入有利于加強體育產業(yè)內部管理的科學化

市場機制下現代化企業(yè)的基本特點之一是管理科學。體育要走產業(yè)化的道路，必須堅持科學管理的原則。

風險投資給被投資企業(yè)帶來的附加價值之一是參與管理。風險投資基金管理者（也稱為風險投資家）都具有豐富的管理經驗。據調查，有2/3的風險投資家有大型企業(yè)高層管理背景，另有1/3的風險投資家有金融背景。被投資企業(yè)可以利用風險投資的直接參與管理來加強自身的經營管理，還可以有效利用風險投資家的專長、經驗和網絡關系來克服不同階段的困難而不斷順利發(fā)展。

3體育投資項目贏得風險投資應注意的事項

體育投資項目是指通過向體育領域投資獲取利潤回報的項目，如體育休閑項目、體育競賽項目。

成功獲得風險投資并能使項目順利實施的注意事項可以從三個階段來分析，即策劃階段、撰寫商業(yè)計劃書階段和簽約階段。

3.1策劃階段，注意理順產權關系

體育投資產權是指進行體育投資的投資者對投資對象擁有的各種權利，包括所有權、行為權、索取權。在產權結構當中，所有權、行為權、索取權存在著相互作用、相互影響的互動關系，它們最終共同決定了產權的運行效率，其中任何一方存在著不科學、不合理、不公正的一面，就會傷害產權主體的積極性和創(chuàng)造性，進而損害產權的運行效率。在計劃經濟體制下，體育投資項目從選項到投資，全部由政府統(tǒng)一包辦，投資項目無論盈利還是虧損，均由政府獨家承擔，體育事業(yè)所需資金全部來自國家財政支出。所以體育投資主體單一。隨著國家政治體制和經濟體制各方面改革的逐步深入，體育改革也邁開了步伐。體育投資主體從一元化向國家和社會二元化轉變。所以，現有體育資產很多為國有產權，在委托關系中，存在出資人缺位現象和很高的人風險。

3.2撰寫商業(yè)計劃書階段，注意設計一份出色的商業(yè)計劃書

商業(yè)計劃書是對投資項目的背景、基本狀況、盈利能力、發(fā)展前景等方面的真實表述和客觀預測。經過商業(yè)計劃書的篩選，一般只有5％的項目能進入風險投資家的調查階段。所以商業(yè)計劃書的設計是贏得風險投資的至關重要的環(huán)節(jié)。

一份完整的商業(yè)計劃書包括以下內容：

摘要：簡要闡述產品理念。

產品及經營理念：讓讀者清晰地看到你要進入的領域、所經營的產品，以及在整個商業(yè)背景下該產品的定位。

市場機會：回答產品有什么市場機會。

競爭分析：讓讀者知道此商業(yè)計劃建立在現實的基礎之上，它表明了計劃成功的阻礙，并設計出克服它的方法。

個人經歷與技能：告訴讀者項目發(fā)起人或者創(chuàng)業(yè)者是否有能力使該業(yè)務獲得成功。

市場導入策略：說明如何啟動新計劃。

市場發(fā)展措施：所需技術及其他設施。

市場增長計劃：將表現如何使該業(yè)務持續(xù)發(fā)展。

市場退出策略：萬一我們的計劃失敗，出現了我們不愿看到的局面以致于需要退出市場，我們也會盡量減少損失，不至于血本無歸或名聲掃地。

法律法規(guī)：新業(yè)務是否在法律許可的范圍內開展、我們的產品是否合法、在這個領域是否存在相關的規(guī)定等等，

資源（人力及技術）配備：我們在資源配備上要有多大的投入，如何得到這些資源。

資金計劃：這部分將說明新業(yè)務所需要的資金投入。

近期規(guī)劃：獲得投資后，近期工作安排。

體育投資項目其產品多為服務性產品，在設計商業(yè)計劃書時，一定要把盈利模式和成長途徑交代清楚，避免給人留下空洞虛無的印象而被淘汰掉。

3.3簽約階段，注意管理權限的分配

風險投資的最大特點是參與管理。在合同設計時，風險投資家一般會要求在企業(yè)處于不同的境遇下管理權限要發(fā)生變動：當企業(yè)運行狀態(tài)良好時，風險投資家的管理權限較??；當企業(yè)處于危機狀態(tài)時，風險投資家的管理權限變大，甚至會拋開創(chuàng)業(yè)者，接管企業(yè)。作為項目設計人或者創(chuàng)業(yè)者當然不愿意將自己辛苦培育的企業(yè)雙手奉送他人。所以，在設計合同時，應注意巧妙避開管理權限的變動條款。

風險投資為規(guī)避風險，一般選擇分階段注入企業(yè)。如果在第一階段，投資項目業(yè)績較差、或者市場前景黯淡、或者技術已經落后，那么風險投資將會終止后續(xù)投資，并進入清算程序。如果是由于管理不善導致投資項目表現較差，那么風險投資家將會接管企業(yè)，同時，股價換算比例也將向有利于風險投資家的方向發(fā)展。所以，體育投資項目爭取風險投資不是一錘子買賣，而是一個多階段的動態(tài)過程。項目發(fā)起人應抨棄“臨陣磨槍”的思想以及“只要把錢拿到手就好辦”的想法，而應該努力把項目做好，以贏得后續(xù)投資，獲得最后的雙贏結局。

參考文獻

1盛立軍.風險投資———操作、機制與策略[M].上海：上海遠東出版社，1999