房地產(chǎn)基金精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)基金范文

近日，央行已會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，獲準(zhǔn)同意后將在今年開(kāi)始試點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)深陷資金鏈漩渦，促?zèng)Q策層對(duì)REITs亮綠燈。

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。權(quán)益類基金的主要投資對(duì)象是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的租金是REITs的主要收益，另外，房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券，兩者的利息也是REITs的收入來(lái)源。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品其實(shí)可以算是一種“原始”階段的REITs。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破發(fā)行僵局。關(guān)于REITs是選擇信托公司私募發(fā)行，還是交易所市場(chǎng)來(lái)發(fā)行，成為目前討論的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)REITs一旦在交易所上市，參與主體將變?yōu)榛鹋c證券公司;在分業(yè)監(jiān)管模式下，信托公司則不免望洋興嘆。這是因?yàn)?，信托公司資產(chǎn)池的區(qū)域性很強(qiáng)，且規(guī)模較小，對(duì)于REITs幾十億的規(guī)模，信托公司私募比較困難。同時(shí)，成熟商業(yè)REITs的投資回收期較長(zhǎng)，也是對(duì)信托公司的一個(gè)考驗(yàn)。

但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中，在交易所市場(chǎng)推出REITs，REITs的回報(bào)令人擔(dān)憂。

REITs進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以解決部分地產(chǎn)項(xiàng)目的資金問(wèn)題。但業(yè)內(nèi)人士提出，如今中國(guó)許多甲級(jí)寫字樓的租金下滑，高端物業(yè)不景氣，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，這在很大程度上影響了單位基金的收益分配，要想激活地產(chǎn)市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。

可以說(shuō)，操作得好，REITs就是一種雙贏的賺錢模式。房地產(chǎn)商通過(guò)信托計(jì)劃，為自己的地產(chǎn)項(xiàng)目募集到資金，而投資者雖然沒(méi)有錢蓋大樓房，卻可以通過(guò)小筆投資分享比較穩(wěn)定和豐厚的收益。

本刊特約理財(cái)師告訴投資者，隨著REITs的漸行漸近，房地產(chǎn)類信托那曾經(jīng)讓普通投資者望而卻步的50萬(wàn)-100萬(wàn)元的投資門檻有望打開(kāi)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出顯然提供了一種良好的穩(wěn)健收益類投資品種。按照目前的情況來(lái)看，REITs的預(yù)計(jì)年回報(bào)內(nèi)部投資收益率在10％-20％之間，發(fā)行后產(chǎn)品的凈利潤(rùn)為6％左右。

業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，REITs的風(fēng)險(xiǎn)比股票低。首先，REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。發(fā)行公司的財(cái)務(wù)狀況，以及獲利能力不會(huì)直接地影響到REITs的收益。抵押貸款類的REITs，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也較小。

REITs的物業(yè)租金收入大部分會(huì)分派給基金持有人，故投資者的回報(bào)也顯得相對(duì)穩(wěn)定，在熊市中，不但可以取得平穩(wěn)和理想的回報(bào)，也能享受物業(yè)資產(chǎn)升值帶來(lái)的成果。本刊特約理財(cái)師告訴讀者，公開(kāi)上市的REITs可以在證券交易所自由交易，未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通，REITs的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。

第2篇：房地產(chǎn)基金范文

REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據(jù)信托契約或信托法理，通過(guò)發(fā)行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結(jié)構(gòu)上不設(shè)董事會(huì)，基金管理公司自行管理基金的經(jīng)營(yíng)和操作，而不參與對(duì)項(xiàng)目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營(yíng)運(yùn)和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來(lái)說(shuō)如果REITs的規(guī)模比較大，投資領(lǐng)域也比較廣，就應(yīng)采用公司型組織形式。如果REITs的規(guī)模較小，業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性，那么可采用契約型組織形式，因?yàn)槠涓欣陲L(fēng)險(xiǎn)控制。在資本市場(chǎng)比較完善和金融秩序比較規(guī)范的國(guó)家應(yīng)以發(fā)展公司型基金為主。

在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金通常是一個(gè)房地產(chǎn)上市公司，其組織結(jié)構(gòu)是完整的公司制度，經(jīng)營(yíng)范圍單一，僅限于房地產(chǎn)的交易和經(jīng)營(yíng)管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過(guò)發(fā)行基金份額，以股權(quán)融資方式向投資者進(jìn)行融資，投資者即基金持有人通過(guò)持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動(dòng)產(chǎn)。上市公司或其委托的資產(chǎn)管理公司通過(guò)對(duì)相關(guān)物業(yè)的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者?；鸱蓊~可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，它可以在二級(jí)市場(chǎng)上流通;②REITs有著較高的預(yù)期收益，由于房地產(chǎn)基金可以在市場(chǎng)上通過(guò)不斷的擴(kuò)充發(fā)行新基金再收購(gòu)其他的房地產(chǎn)，所以，投資REITs既能獲得穩(wěn)定的當(dāng)前收入?熏 又同時(shí)具有資本增長(zhǎng)的潛力;③REITs具有較低的風(fēng)險(xiǎn)，由于REITs投資對(duì)象是房地產(chǎn)，且該基金可投資不同的房地產(chǎn)組合，所以它具有很強(qiáng)的保值功能，在通貨膨脹時(shí)期?熏 REITs的收益水平也會(huì)隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動(dòng)性､高收益､低風(fēng)險(xiǎn)的特征，是投資者理想的投資工具。

第3篇：房地產(chǎn)基金范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資；房地產(chǎn)投資基金；聯(lián)信?寶利

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，很多地方政府的一半以上的財(cái)政收入都來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)。然而，因?yàn)榻┠陙?lái)房?jī)r(jià)高企，普通百姓無(wú)力購(gòu)買房地產(chǎn)，想直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的收益，更加困難：一是上市房地產(chǎn)公司的股票，在整個(gè)行業(yè)受國(guó)家打壓的背景下，沒(méi)有活力，不好投資；二是直接投資房地產(chǎn)公司實(shí)體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過(guò)度依賴銀行信貸。在因房?jī)r(jià)高企，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國(guó)外很常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對(duì)比較方便的途徑，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資開(kāi)辟了另一條合法途徑。

一、房地產(chǎn)投資基金界定

房地產(chǎn)投資基金，在美國(guó)等多數(shù)國(guó)家簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國(guó)和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)投資基金，通俗地來(lái)講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來(lái)購(gòu)買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來(lái)回報(bào)投資人。由于采取公開(kāi)募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。

在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國(guó)，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒(méi)有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因?yàn)樗确康禺a(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報(bào)穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過(guò)上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來(lái)大筆資金。

二、房地產(chǎn)投資基金的意義

房地產(chǎn)投資基金通過(guò)集合社會(huì)各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營(yíng)管理，因此，它不僅可以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問(wèn)題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

1.有效降低銀行體系的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。作為國(guó)際金融市場(chǎng)上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲(chǔ)蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，對(duì)居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動(dòng)銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2.拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國(guó)人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問(wèn)題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險(xiǎn)，而是開(kāi)辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險(xiǎn)的工具，保證防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國(guó)房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。

3.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成

從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個(gè)較第的水平，至今沒(méi)有建立一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過(guò)渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成和發(fā)展。

4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置

我國(guó)的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗(yàn)的專家操作，依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國(guó)引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析

目前我國(guó)內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財(cái)務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國(guó)內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場(chǎng)環(huán)境等深層次的問(wèn)題。

從目前看來(lái)，盡管2004年10月18日出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）已超過(guò)幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺(tái)進(jìn)展緩慢。同時(shí)一定數(shù)量的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國(guó)香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國(guó)內(nèi)信托公司開(kāi)始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司設(shè)計(jì)并推出了國(guó)內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。

第一只國(guó)內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。

2005年1月22日，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號(hào)（“聯(lián)信?寶利”中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，募集資金金額≥2000萬(wàn)元，期限9-18個(gè)月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動(dòng)收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號(hào)公開(kāi)發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購(gòu)金額達(dá)8515萬(wàn)元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)；購(gòu)買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來(lái)源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來(lái)，聯(lián)信?寶利就受到市場(chǎng)追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的，并借鑒了美國(guó)REITs、我國(guó)香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場(chǎng)基金的成熟管理模式。

之所以說(shuō)準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計(jì)上借鑒了國(guó)外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國(guó)際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會(huì)制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國(guó)外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國(guó)有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來(lái)做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

REITs匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。

“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計(jì)，優(yōu)先受益人的預(yù)計(jì)最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計(jì)劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計(jì)劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足。

四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來(lái)展望：市場(chǎng)極大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>

由于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長(zhǎng)，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會(huì)等利多因素影響．不動(dòng)產(chǎn)需求隨之提振，長(zhǎng)期以來(lái)大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會(huì)影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂(lè)觀，其購(gòu)買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高?？吹街袊?guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展市場(chǎng)的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因?yàn)橛性絹?lái)越多的QFII等外資，開(kāi)始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極高的興趣，這對(duì)發(fā)展中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國(guó)將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)與人口成長(zhǎng)成為亞洲地區(qū)第一大市場(chǎng)。

何宗益（2003）在探討臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場(chǎng)規(guī)模的研究中，以各國(guó)房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國(guó)2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個(gè)房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過(guò)26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國(guó)性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計(jì)161,474.24億元來(lái)推估中國(guó)房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測(cè)將直逼1億元。因此，以目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮情勢(shì)來(lái)看，加上房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)規(guī)模在中國(guó)都還是起步階段，如果成功將不動(dòng)產(chǎn)證券化推展開(kāi)來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)極大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]陳志剛.房地產(chǎn)投資基金的研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)輯,2007(5).

[2]孫瑞娟.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2009.

[3]陳增波.我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究[D].上海海事大學(xué),2006.

[4]李杰.中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式研究[D].上海社會(huì)科學(xué)院,2009.

第4篇：房地產(chǎn)基金范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 投資信托基金 模式

融資方式制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一、受政策影響較大,容易造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系內(nèi)部的積聚。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種有效的融資方式已經(jīng)被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

一、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義

1.改善房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和金融結(jié)構(gòu)的需要

房地產(chǎn)投資信托基金最終的目的是為了盈利,那么這部分資金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下就會(huì)把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)起到一種激勵(lì)和促進(jìn)的作用,對(duì)于盈利能力比較差的企業(yè)或項(xiàng)目就會(huì)面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng),有可能走向破滅的道路。同時(shí),房地產(chǎn)投資信托基金也可以幫助不同企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)、重組,有利于資源的整合和優(yōu)化配置。催進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán),當(dāng)企業(yè)有利潤(rùn)后也可以將閑置資金注入房地產(chǎn)投資信托基金,提高資金的利用率。通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金這種優(yōu)化功能,使得房地產(chǎn)的專業(yè)化水平更高,競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力更強(qiáng)。

房地產(chǎn)投資信托基金直接將市場(chǎng)資金吸納為房地產(chǎn)行業(yè)的資金,有利的補(bǔ)充銀行資金的缺陷,進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)金融構(gòu)建。通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的引入可以分散銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),提高金融行業(yè)的可靠性和安全性。通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行扁平化處理,有效解決不同當(dāng)期房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)累積。

2.滿足房地產(chǎn)投資性需求

合理疏導(dǎo)和利用民間的資金避免“炒房團(tuán)”現(xiàn)象的大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資信托基金為這種民間資金提供了投資房地產(chǎn)的工具,緩解大量資金集中炒房的現(xiàn)象。通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金將民間的資金進(jìn)行引導(dǎo),避免房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)投資信托基金可以將民間融資引導(dǎo)到投資工業(yè)、商業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),從整體上平衡房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需,使得市場(chǎng)的投資理念更理性、更成熟。房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)以及專業(yè)的房地產(chǎn)投資和管理者可以增強(qiáng)民間資金的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定性,避免過(guò)大的波動(dòng)。同時(shí),由于房地產(chǎn)投資信托基金成本小、流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),可以更多的吸納普通大眾的資金,讓更多的人受益,也有利于國(guó)家的宏觀調(diào)控。

3.提高房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)能、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需要

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資和消費(fèi)的功能,其自身有一套價(jià)格形成機(jī)制。對(duì)于一般的機(jī)制來(lái)說(shuō)是通過(guò)房屋的租金計(jì)算已有房屋的價(jià)值進(jìn)而計(jì)算新房的價(jià)值,但是,在我國(guó)正好相反,這種價(jià)格的機(jī)制,對(duì)于持有大量房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)是不利的。通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)于房屋交易數(shù)量大的特點(diǎn),可以幫助市場(chǎng)形成比較均衡的交易價(jià)格,為提供真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格做基礎(chǔ)。另外,房地產(chǎn)投資信托基金憑借其擁有的資金的聚集性優(yōu)勢(shì),可以推動(dòng)激發(fā)存量市場(chǎng),引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià),促進(jìn)市場(chǎng)形成均衡的租金價(jià)格。在合理的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制下,有利于投資者形成良好的投資預(yù)期,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的交易需求、交易價(jià)格和交易結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑設(shè)計(jì)

1.完善房地產(chǎn)投資信托基金立法模式

任何一個(gè)制度的實(shí)施,都必須有一個(gè)良好的制度環(huán)境對(duì)其進(jìn)行約束,以便制度能夠順利實(shí)施。房地產(chǎn)投資信托基金同樣需要有一個(gè)良好的法制環(huán)境,這個(gè)環(huán)境要依據(jù)我國(guó)的國(guó)情,從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法制環(huán)境、金融監(jiān)管環(huán)境以及稅法環(huán)境進(jìn)行綜合考慮。目前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的法律制度還不夠健全,與美國(guó)相比差距還比較大。我國(guó)目前這個(gè)階段要充分吸收發(fā)達(dá)國(guó)家在實(shí)施房地產(chǎn)投資信托基金管理方面的經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)監(jiān)督管理,采取循序漸進(jìn),先易后難的亞洲專項(xiàng)立法模式。

2.房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑分析

首先是信托計(jì)劃模式,這種方式在我國(guó)比較廣泛。目前由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求和證券市場(chǎng)對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的追求,使得房地產(chǎn)信托計(jì)劃能夠成功發(fā)行。但是如果將房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品延伸為房地產(chǎn)投資信托基金,還存在一些問(wèn)題。要對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行重新設(shè)計(jì),目前在我國(guó)的信托計(jì)劃大部分是有到期日的抵押固定收益類產(chǎn)品,本質(zhì)上是屬于信貸融資。而房地產(chǎn)投資信托基金是一種有分紅和稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品,屬于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的股權(quán)類投資。通過(guò)信托計(jì)劃模式發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金使得持有者要進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易時(shí),會(huì)遇到很多障礙包括法律對(duì)信托合同數(shù)量、證券定義等方面的缺陷。而且信托計(jì)劃方式的產(chǎn)品投資組合要求不嚴(yán),標(biāo)準(zhǔn)化欠缺。其次是房地產(chǎn)上市公司模式。采用房地產(chǎn)上市公司模式存在的缺陷很難與已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司相區(qū)別,也會(huì)增大基金管理成本,會(huì)激發(fā)很多潛在的固定利益之間的沖突。最后是契約型基金模式。主要存在的優(yōu)勢(shì)是可以采用封閉證券基金管理方式,可以引入專業(yè)管理人員進(jìn)行管理、基金收益受到法律保護(hù)。但是存在主要缺陷是法律制度在產(chǎn)業(yè)投資基金方面不健全。

3.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑選擇

我國(guó)在選擇房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式時(shí),要從我國(guó)的國(guó)情出發(fā),吸取國(guó)外先進(jìn)的管理模式,采用多種模式的組合,尋求更適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的發(fā)展模式。目前,我國(guó)主要國(guó)情以及采用契約式模式的優(yōu)勢(shì):(1)契約式基金在我國(guó)發(fā)展比較廣泛。通過(guò)證券類投資基金的契約式管理方式可以為我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行契約化管理提供經(jīng)驗(yàn)。(2)投資者對(duì)利益保護(hù)想法強(qiáng)烈。我國(guó)投資者比較看重自己的利益是否受到法律的保護(hù)。契約式基金可以有效保護(hù)投資者的利益,使得持有不同份額基金的持有者享有同等的權(quán)利,并且可以控制基金的規(guī)模,防止基金的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度膨脹。

三、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行模式

1.設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行環(huán)境

首先,規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金管理的當(dāng)事人。要合理設(shè)定基金管理人的職責(zé),必須做到以增強(qiáng)基金持有者的效益為目的?；鸸芾砣艘瑫r(shí)滿足基金投資和房地產(chǎn)物業(yè)雙方面的要求,結(jié)合房地產(chǎn)投資信托基金的特殊性對(duì)基金管理人提出要求。同時(shí)加強(qiáng)基金托管人的規(guī)定,對(duì)其任職資格要加強(qiáng)管理。保證信托基金在合法、合規(guī)條件下進(jìn)行運(yùn)行,對(duì)基金進(jìn)行公證、客觀的評(píng)估,增強(qiáng)自身的獨(dú)立性,不要在利益驅(qū)動(dòng)下成為一些部門的附屬品。其次,規(guī)范投資行為。房地產(chǎn)投資信托基金投資目標(biāo)是房地產(chǎn)也,不能偏離投資方向,同時(shí)要基于市場(chǎng)容量和監(jiān)督的有效性規(guī)定投資地域。并且通過(guò)規(guī)定不同的持有期和轉(zhuǎn)讓條件,防止用房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行投機(jī)。最后,依據(jù)不同的地域規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金的借貸比例,要從風(fēng)險(xiǎn)控制和基金融資需求進(jìn)行考慮。

2.完善房地產(chǎn)投資信托基金組織構(gòu)架和交易方式

首先,完善房地產(chǎn)投資信托基金組織結(jié)構(gòu)。實(shí)施契約式房地產(chǎn)投資信托基金時(shí),要通過(guò)機(jī)構(gòu)處理好當(dāng)事人的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)管和信托的目的。處理好基金持有人、基金組織、基金管理人、托管人通過(guò)信托責(zé)任建立的關(guān)系體系。其次,完善房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式。要采用多種方式募集,以公募方式為主。完善我國(guó)資本市場(chǎng),規(guī)范金融結(jié)構(gòu),充分發(fā)揮我國(guó)整體儲(chǔ)蓄金額巨大而單個(gè)儲(chǔ)蓄金額小的特點(diǎn)。最后,對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金交易方式的選擇。由于房地產(chǎn)投資信托基金是長(zhǎng)期投資,變現(xiàn)能力差?？梢韵炔捎梅忾]式管理,當(dāng)投資人購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金后,通過(guò)受益憑證去二級(jí)流通市場(chǎng)進(jìn)行交易。

3.規(guī)范投資范圍和方向

我國(guó)在實(shí)施契約式房地產(chǎn)投資信托基金時(shí),要明確其投資范圍。主要是商業(yè)物業(yè),并且是優(yōu)質(zhì)的、升值潛力大商業(yè)物業(yè);可以投資房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng);也可以投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,包括一些中低檔的住宅小區(qū)的建設(shè);投資不良資產(chǎn)處置;鼓勵(lì)投資廉租房建設(shè)項(xiàng)目。

總之,我國(guó)在使用房地產(chǎn)投資信托基金方面剛剛起步,需要借鑒國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托基金的作用,為我國(guó)房地產(chǎn)健康、快速發(fā)展注入活力。

參考文獻(xiàn):

1.王新,《我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的模式研究》,住宅產(chǎn)業(yè),2009(8)

2.劉浩丹,《王來(lái)福簡(jiǎn)析房地產(chǎn)投資信托基金模式研究》,遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào),2008(3)

第5篇：房地產(chǎn)基金范文

摘 要 作為一種新型的金融工具，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，人們對(duì)它也并未產(chǎn)生明確的認(rèn)識(shí)。本文將以現(xiàn)代金融理論為基礎(chǔ)對(duì)房地產(chǎn)投資基金的概念做出概括；對(duì)其需求、風(fēng)險(xiǎn)及投資對(duì)象進(jìn)行分析并作出總結(jié)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 應(yīng)用

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，如何開(kāi)拓新的融資渠道，解決資金缺口巨大的問(wèn)題，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。于此同時(shí)，一種全新的金融工具——房地產(chǎn)投資基金，應(yīng)運(yùn)而生。作為一種全新的金融工具，房地產(chǎn)投資基金具有產(chǎn)權(quán)清晰、風(fēng)險(xiǎn)收益水平適中、專業(yè)化程度高等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)則決定了其在繁榮基金市場(chǎng)的投資品種上起到了重要作用，為各種國(guó)內(nèi)外資本注入房地產(chǎn)業(yè)提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投資風(fēng)險(xiǎn)。

一、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

作為產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，由房地產(chǎn)業(yè)投資專家將通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額，匯集到的資金用于專業(yè)投資的一種集合投資制度。

首先，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需建立多元化的融資結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)投資基金恰好可以滿足這一需求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其資金壓力也在隨之增長(zhǎng)。由于國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響極大，而權(quán)益性的自籌資金在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中所占比例又較小，那么一旦企業(yè)過(guò)于依賴貸款融資，那么其對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力就會(huì)較弱。在這種狀況下，運(yùn)用房地產(chǎn)投資基金這一新型融資工具，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立多元化的融資結(jié)構(gòu)，也能使其在面對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的抵抗能力有所提升。

其次，房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)明顯，有利于引入市場(chǎng)規(guī)范的投資主體。其產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確的特點(diǎn)能夠在一定程度上吸引投資者。

再次，做為一種專業(yè)化的投資制度，房地產(chǎn)投資基金可以有效的防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金管理人，能夠通過(guò)集中的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究，把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。再次前提下，通過(guò)專業(yè)化的項(xiàng)目組合投資，能夠在一定程度上控制風(fēng)險(xiǎn)。

最后，作為一種集合投資制度，房地產(chǎn)投資基金具有規(guī)模效應(yīng)，可在很大程度上促進(jìn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。作為一個(gè)高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于其進(jìn)入者的資本規(guī)模有一定的要求。在這種情況下，房地差開(kāi)發(fā)資金匯集大量的資金，進(jìn)行集中項(xiàng)目的規(guī)模開(kāi)發(fā)，能大量的節(jié)約成本開(kāi)支。而起強(qiáng)大的資金集合能力能使其在未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。必然引起房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，從而促進(jìn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。

二、對(duì)房地產(chǎn)投資基金的需求分析

（一）民間私人資本

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在我國(guó)民間存在著一筆龐大的民間資產(chǎn)，由于缺乏投資渠道，這些民間資產(chǎn)大多留存在效率不高的銀行體系，對(duì)銀行造成極大壓力。而作為一種裝新型金融工具，房地產(chǎn)投資基金則具有較股票、期貨等投資工具風(fēng)險(xiǎn)性較小，而相對(duì)與銀行儲(chǔ)蓄而言其受益又較大的特性。

（二）社會(huì)保障基金與保險(xiǎn)資金

隨著我國(guó)社會(huì)保障制度改革的深化，社會(huì)保障基金必然要進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作。這樣一來(lái)，單靠銀行間的同業(yè)拆借和國(guó)債投資必然無(wú)法滿足基金持有人的必要需求，這就需要另外開(kāi)辟更多的一些能夠滿足其要求的低風(fēng)險(xiǎn)而收益較高的投資渠道。那么房地產(chǎn)投資基金變成為其必然的選擇方向。

于此相同的，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一些資金實(shí)力越發(fā)雄厚的商業(yè)保險(xiǎn)公司，由于國(guó)內(nèi)的投資渠道狹窄，使得其龐大的資金在投資組合中一直承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于本身存在嚴(yán)重的收支倒掛問(wèn)題，商業(yè)保險(xiǎn)公司急需尋求新的投資渠道。

房地產(chǎn)投資基金具有的投資期限長(zhǎng)、收益高、風(fēng)險(xiǎn)收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省會(huì)保障基金和保險(xiǎn)資金的投資需求。一旦政策上允許，這兩大機(jī)構(gòu)的投資方向必然以此為投資轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)。

（三）企業(yè)資本

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)隨之不斷發(fā)展壯大，必然擁有雄厚的資金積累。根據(jù)利潤(rùn)最大化的原則，企業(yè)必然要以這些資金進(jìn)行金融投資以謀求利益，而又沒(méi)有合適的投資項(xiàng)目，這時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的特點(diǎn)必然能夠滿足企業(yè)的大部分需求。通過(guò)房地產(chǎn)投資基金，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)展本省的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，使其本身產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目與基金投資相互扶助，形成一個(gè)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散組合。

三、房地產(chǎn)投資基金的投資對(duì)象及方式

作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，房地產(chǎn)投資基金的投資方向必然與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)。但其投資方向卻區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并非以市場(chǎng)需求為中心，而是以資本為中心。這種區(qū)別導(dǎo)致房地產(chǎn)投資基金投資是以基金凈值最大化為主的，考慮其可持續(xù)性的投資方向。而符合這一條件的主要投資項(xiàng)目包括：新的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，提供股權(quán)融資，長(zhǎng)期擁有并經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并購(gòu)重組業(yè)務(wù)等。

（一）開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目

這一方向主要包含兩重意義，一種是由基金管理人獨(dú)立發(fā)起的，在取得土地使用權(quán)后，將開(kāi)發(fā)銷售的權(quán)力委托給專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由基金獨(dú)自承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并且獨(dú)享剩余收益權(quán)的投資方案。另一種則是基金與其他資本及產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)合，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)共享受益的開(kāi)發(fā)方式。

（二）提供股權(quán)融資

可以說(shuō)這種方式并非第一選擇，因?yàn)檫@種投資業(yè)務(wù)要求基金管理人參與到具體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策之中，同時(shí)也大大降低了這一部分資本的流動(dòng)性。但是受我國(guó)目前投資環(huán)境所限，這種投資方式仍然較為現(xiàn)實(shí)。

（三）長(zhǎng)期擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目

由于具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金而言，這種業(yè)務(wù)具有極其重要的意義，這就好比證券投資中的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)債投資一樣。這種在國(guó)外相當(dāng)普遍發(fā)展模式在國(guó)內(nèi)也正在發(fā)展興起中。

（四）并購(gòu)重組業(yè)務(wù)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求的難以把握，常會(huì)導(dǎo)致大量項(xiàng)目的爛尾，或由于資金供應(yīng)的困難造成的項(xiàng)目停頓，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性的提高。這時(shí)，投資基金可以利用自身的額各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)這些企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)重組，發(fā)掘其潛力，重新擬定方向，實(shí)現(xiàn)資本增值。

四、風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

任何市場(chǎng)主體都會(huì)受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，這其中包括了市場(chǎng)本身的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以及其本身的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)投資基金所面臨的正是一個(gè)高收益，高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，于此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)又極為激烈，這就要求投資主體必須具有專業(yè)化的投資水準(zhǔn)和極高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。雖然可以通過(guò)適當(dāng)?shù)耐顿Y組合將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有效的分散。但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)卻是每個(gè)市場(chǎng)主體所不可避免、無(wú)法分散、必須承擔(dān)的。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資上屬于固定資產(chǎn)投資，其投資周期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性差等特點(diǎn)導(dǎo)致了投資人在投資時(shí)可能面對(duì)資金流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)其資金流動(dòng)性差這一缺點(diǎn)要首先分析器具體情況的不同，加以解決。在這里主要分為兩種不同情況：

第一種是基金持有人準(zhǔn)備將基金權(quán)益進(jìn)行永久性出售，這時(shí)，由于投資者數(shù)量所限，基金持有人想要出售手中的基金權(quán)益就必須通過(guò)柜臺(tái)外的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。而在我國(guó)，這種柜臺(tái)外的市場(chǎng)顯然不夠成熟，很難提供良好的流動(dòng)性。對(duì)這種問(wèn)題的解決關(guān)鍵就在于：一方面要在投資中不斷地積累各方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)基金的平均流動(dòng)性要求有足夠的認(rèn)識(shí)，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；另一方面要充分利用社會(huì)信用體系，獲得審計(jì)，法律等各項(xiàng)方面的一致認(rèn)同。以此幫助提高基金的流動(dòng)性水平。

第二種是由于資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題基金持有人要求贖回基金份額的狀況。針對(duì)這一情況，為保障各方利益不受損害，可以嘗試由作為基金保管人的銀行向基金持有人提供優(yōu)惠的質(zhì)押貸款。這樣由于銀行對(duì)于投資基金的狀況尤其是先進(jìn)狀況的了解更為全面，就能夠相對(duì)快捷、迅速且安全的而做出基于基金權(quán)益資產(chǎn)抵押的臨時(shí)貸款。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)

受利率，特別是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)債利率的影響，這是任何一種投資都不可避免地要承受的。由于投資的機(jī)會(huì)成本受這種利率影響，而投資者對(duì)于此項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)收益又受到投資的機(jī)會(huì)成本的影響。因此一旦風(fēng)險(xiǎn)水平發(fā)生變化，就極有可能會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)。而投資者則只能通過(guò)外在對(duì)沖工具來(lái)最大程度上的規(guī)避這一系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的需求更加多元化。

作為一種創(chuàng)新型的投資工具，房地產(chǎn)投資基金已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大投資主體，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)以發(fā)展房地產(chǎn)投資基金為主要方向。而其投資需求范圍的廣大，相對(duì)較小的投資風(fēng)險(xiǎn)，以及較高的風(fēng)險(xiǎn)收益等特點(diǎn)，則加速了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展速度。在實(shí)際操作中，要根據(jù)自身?xiàng)l件準(zhǔn)確分析當(dāng)前市場(chǎng)需求，并根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的具體政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。只要妥善處理好資金持有人與資金管理人之間的誠(chéng)信關(guān)系，相信在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)前環(huán)境下，相信房地產(chǎn)投資基金必然可以成為私人資本投資的更好選擇。

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第6篇：房地產(chǎn)基金范文

6.1結(jié)論

缺乏有效的融資渠道制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決這一問(wèn)題的有效途徑。REITs在國(guó)外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗(yàn)使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對(duì)REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過(guò)努力，REITs在不久的將來(lái)就會(huì)在我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)閱讀國(guó)內(nèi)外大量文獻(xiàn)來(lái)探討REITs的中國(guó)化發(fā)展策略。通過(guò)研究，本文得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的一種有效途徑，我國(guó)已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過(guò)借鑒國(guó)外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國(guó)外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要對(duì)其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)時(shí)，宜采取分階段發(fā)展策略。同時(shí)，筆者認(rèn)為在我國(guó)已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，我國(guó)REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運(yùn)作方式，但同時(shí)需要采取措施對(duì)封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補(bǔ)；運(yùn)用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險(xiǎn)決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長(zhǎng)REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問(wèn)題，增強(qiáng)產(chǎn)品的流動(dòng)性；制定合理評(píng)估REITs價(jià)值的方法，盡量做到減少誤差，同時(shí)對(duì)REITs的分紅比例和分紅時(shí)間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財(cái)務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)注意防范財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，我國(guó)發(fā)展REITs還處于起步階段，未來(lái)的道路還很長(zhǎng)，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時(shí)希望本論文能對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題

本文在研究和撰寫過(guò)程中，通過(guò)閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對(duì)本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國(guó)外的實(shí)際情況與我國(guó)存在差距，所以沒(méi)有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。

1．由于我國(guó)尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時(shí)我國(guó)信托機(jī)構(gòu)對(duì)已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無(wú)法收集到更多的資料來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時(shí)內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問(wèn)題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問(wèn)題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點(diǎn)不一定正確，不足之處懇請(qǐng)各位專家批評(píng)、斧正！

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[54]張紅,殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社.2007年2月，第204頁(yè)

第7篇：房地產(chǎn)基金范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；房地產(chǎn)融資；發(fā)展對(duì)策

1房地產(chǎn)投資信托基金(REiTs)及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地產(chǎn)投資信托,是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發(fā)行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個(gè)投資者的資金集中起來(lái),由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,收購(gòu)持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資,通過(guò)多元化的投資選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產(chǎn)基金”,在臺(tái)灣譯成“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”,而中國(guó)大陸一般譯為“房地產(chǎn)投資信托基金”。房地產(chǎn)投資信托基金在西方國(guó)家的稱謂也不盡相同,在美國(guó)等大多數(shù)國(guó)家直接稱為REITs,但在英國(guó)和亞洲一些國(guó)家稱為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作為一種投融資工具,REITs具有多元化組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理、快速匯集資金、可隨時(shí)買賣贖回,流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),在多數(shù)國(guó)家還有專項(xiàng)法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠。由于參與主體多元化,其法律關(guān)系也相對(duì)復(fù)雜。

2我國(guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展面臨的問(wèn)題

第一,理論體系不夠完善。REITs是通過(guò)在證券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行收益憑證募集資金作為投資資金來(lái)源的,該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場(chǎng)公開(kāi)交易和流通的,這就需要給該憑證一個(gè)交易價(jià)格。相對(duì)于證券產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)理論,REITs的定價(jià)要復(fù)雜得多,傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估方法顯然是不能滿足REITs資產(chǎn)定價(jià)的需要。盡管國(guó)外有相關(guān)定價(jià)理論可以借鑒,但國(guó)外成熟市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)非成熟市場(chǎng)的差別將使得直接套用國(guó)外的定價(jià)方法會(huì)產(chǎn)生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二,運(yùn)行管理中的道德風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金在組織體系上,由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過(guò)信托關(guān)系構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的組織系統(tǒng),運(yùn)用資產(chǎn)托管機(jī)制來(lái)制約信托資產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)系,構(gòu)成了投資基金信托關(guān)系中的一個(gè)基本特點(diǎn)。在投資者認(rèn)購(gòu)REITs之后,以信托方式將資金交由REITs管理人進(jìn)行運(yùn)作,這就形成了一種委托—關(guān)系。在這種關(guān)系下,由于投資者和經(jīng)理人并不具有相同的利益,而且投資者無(wú)法時(shí)刻觀察經(jīng)理人的投資行為,因而經(jīng)理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為,便產(chǎn)生了其中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

第三,法律法規(guī)不完善。缺乏相關(guān)法律的保障是發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最明顯的障礙之一?！锻顿Y基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后,變成了《證券投資基金法》,此外私募基金合法化的問(wèn)題,給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來(lái)了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題,這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

第四,缺乏專業(yè)的復(fù)合型人才。發(fā)展REITs需要一批既精通房地產(chǎn)又熟悉金融的復(fù)合型人才。REITs的運(yùn)作需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有戰(zhàn)略眼光,能夠?qū)ふ业胶线m的房地產(chǎn)項(xiàng)目,并進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)保證項(xiàng)目未來(lái)穩(wěn)定的收益。同時(shí),REITs的運(yùn)作人還需要具備基金、投資銀行以及財(cái)務(wù)等專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。只有將房地產(chǎn)和金融兩者結(jié)合起來(lái),才能較好地運(yùn)作REITs,保證REITs的收益率和長(zhǎng)期增長(zhǎng)率。而目前我國(guó)這方面的復(fù)合型專業(yè)人才比較匱乏,一般只是精通房地產(chǎn)或者金融一個(gè)領(lǐng)域,這使得我國(guó)發(fā)展REITs的人才支持不足。

第五,信用體系建設(shè)不完善。我國(guó)目前沒(méi)有建立全面的征信體系,信用環(huán)境較差。REITs本身包含多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響REITs的收益以及投資者利益,甚至影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。而目前我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全,表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制較差,沒(méi)有完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系與警戒模型；與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的信息披露機(jī)制不健全,對(duì)未來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)的披露工作也沒(méi)有完全展開(kāi)；作為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控人的獨(dú)立董事制度不完善,即使設(shè)立了獨(dú)立董事,但是其作用也沒(méi)有較好地發(fā)揮,基本上形同虛設(shè)。

3針對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

第一,加大立法力度,為REITs的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。建議設(shè)立REITs專項(xiàng)法律,調(diào)整《公司法》、《信托法》及《證券法》,制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī),細(xì)定信托業(yè)務(wù)操作過(guò)程中一整套詳細(xì)規(guī)則,如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認(rèn)等,也可以先制定具體實(shí)施細(xì)則,在進(jìn)行REITs試點(diǎn)之后,根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)修改細(xì)則,然后將其納入法律體系,從而規(guī)范REITs的發(fā)展,也為廣大投資者提供有效的法律保護(hù)環(huán)境。

第二,建立良好的金融市場(chǎng)環(huán)境,為REiTs提供良好的發(fā)展平臺(tái)。房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是一種投融資金融工具,因此金融市場(chǎng)的發(fā)展程度是REITs發(fā)展的重要限制因素之一。我國(guó)金融市場(chǎng)尚不完善,其中房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性失衡,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還處在一個(gè)較低的水平,這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一的一個(gè)重要原因,因此,大力發(fā)展我國(guó)的基金市場(chǎng),加強(qiáng)金融創(chuàng)新,對(duì)于我國(guó)REITs的發(fā)展大有裨益。

第三,建立相關(guān)的教育體系,培養(yǎng)合格的專業(yè)人才。通過(guò)在各大高校建立房地產(chǎn)專業(yè)等學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)的基礎(chǔ)教育,以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐教育,培養(yǎng)既有房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),又有經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)的分析和研究能力,同時(shí)還具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識(shí),熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷策劃和物業(yè)管理等各方面知識(shí)的專業(yè)人才。同時(shí),也需要加大對(duì)專業(yè)的律師、理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師以及審計(jì)師的培養(yǎng)。

第四,加強(qiáng)外部監(jiān)管。有效的金融監(jiān)管可以促進(jìn)金融安全與穩(wěn)定,更好地保護(hù)投資者的利益。我國(guó)發(fā)展REITs需要加強(qiáng)外部監(jiān)管?？山梃b證券投資基金業(yè)監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn),采取以“政府嚴(yán)格管理模式”為主的監(jiān)管模式,加強(qiáng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管、對(duì)信托人員的監(jiān)管、對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及時(shí),從而為房地產(chǎn)基金市場(chǎng)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。首先,完善外部監(jiān)管機(jī)制。對(duì)于信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,應(yīng)該由以市場(chǎng)準(zhǔn)入為核心的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橐詸C(jī)制為核心的監(jiān)管,將內(nèi)部控制和治理結(jié)構(gòu)的完善作為監(jiān)管重點(diǎn)；對(duì)信托人員,要加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)資格的管理以及高級(jí)管理人員的資格管理。其次,增強(qiáng)行業(yè)自律機(jī)制。包括個(gè)體自律以及行業(yè)自律。即要求每家信托投資公司加強(qiáng)自身管理以及行業(yè)間各家公司之間加強(qiáng)溝通與監(jiān)督。最后,引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。委托人、受益人有權(quán)向信托投資公司了解信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理狀況,并要求公司做出說(shuō)明。信托公司若違反信托目的運(yùn)作信托財(cái)產(chǎn),則委托人有權(quán)解除信托合同。

第8篇：房地產(chǎn)基金范文

2.1.1REITs的概念

關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認(rèn)為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機(jī)構(gòu)，REIT在美國(guó)也是一種機(jī)構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會(huì)的組織形式，在納稅時(shí)視同國(guó)內(nèi)法人。REIT作為一種機(jī)構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負(fù)債經(jīng)營(yíng)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)REIT及其發(fā)行的債務(wù)進(jìn)行評(píng)級(jí)[17]。本文在探討我國(guó)發(fā)展REITs的策略時(shí)，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。

2.1.2REITs的相關(guān)主體

REITs一般有以下四方基本當(dāng)事人。

1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對(duì)基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購(gòu)買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時(shí)又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購(gòu)買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財(cái)產(chǎn)存放在獨(dú)立的保管機(jī)構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國(guó)等大多數(shù)國(guó)家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REIT.只是在英國(guó)和亞洲一些國(guó)家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡(jiǎn)稱PIF)。-7-過(guò)戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購(gòu)買，而是通過(guò)基金承銷人進(jìn)行買賣活動(dòng)的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔(dān)任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據(jù)REITs投資對(duì)象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購(gòu)現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購(gòu)買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來(lái)自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過(guò)股票型信托。近些年來(lái)，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無(wú)論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開(kāi)放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開(kāi)市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同REITs以凈值進(jìn)行交易。同時(shí),為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時(shí)其基金份額上市交易要符合REITs專項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說(shuō)明書中注明遇到新的投資機(jī)會(huì)可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當(dāng)條件下可以擴(kuò)大規(guī)-8-模。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說(shuō)明書中都會(huì)附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時(shí)審批的麻煩和注冊(cè)所需的成本[19]。（2）開(kāi)放式REITs開(kāi)放式REITs的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購(gòu)買股份或認(rèn)購(gòu)權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項(xiàng)法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。

3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運(yùn)營(yíng)。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩層互動(dòng)的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國(guó)，自九十年代以來(lái)，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，亞洲國(guó)家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)美國(guó)的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過(guò)程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。

（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運(yùn)作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動(dòng)一般外包給獨(dú)立的合約方進(jìn)行。此時(shí)，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對(duì)傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個(gè)實(shí)體組成：REIT和合營(yíng)合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對(duì)公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購(gòu)買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過(guò)OP間接地?fù)碛衅湮飿I(yè)。經(jīng)營(yíng)合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過(guò)允許經(jīng)營(yíng)合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達(dá)到最大，因此促進(jìn)了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達(dá)到公開(kāi)上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國(guó)家的REITs發(fā)展情況，下文會(huì)詳細(xì)介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來(lái)，它同樣允許REIT通過(guò)發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購(gòu)置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時(shí)擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因?yàn)镈OWNREIT可以和每一宗所購(gòu)置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時(shí)持有并不控股的運(yùn)營(yíng)公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過(guò)募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢(shì)。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)房地產(chǎn)投資基金運(yùn)營(yíng)公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時(shí)可以獲得經(jīng)營(yíng)受限房地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)。第二、運(yùn)營(yíng)公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)趨同，有利于減少兩個(gè)公司在公司目標(biāo)上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國(guó)聯(lián)邦4C類公司是美國(guó)的一種有限責(zé)任公司，納稅主體是公司而不是股東。現(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營(yíng)合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。

（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運(yùn)營(yíng)公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在于投資者可以單獨(dú)買賣REITs或其運(yùn)營(yíng)公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部?jī)?yōu)點(diǎn)，同時(shí)可以有效地避免1998年立法對(duì)“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制。“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實(shí)體之間的聯(lián)系比較松散。近年來(lái)，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國(guó)得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。

2.1.5REITs的相關(guān)特點(diǎn)

1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國(guó)法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過(guò)去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國(guó)政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，與美國(guó)的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達(dá)克綜合指數(shù)）在過(guò)去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標(biāo)，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對(duì)較低的波動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)較小。表1顯示了美國(guó)股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開(kāi)始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)市場(chǎng)指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來(lái)源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會(huì)在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說(shuō)明。7美國(guó)股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機(jī)會(huì)集8上就是使市場(chǎng)有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動(dòng)。圖4顯示了REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險(xiǎn)（平均每年標(biāo)準(zhǔn)差）％均收益率年說(shuō)明：T-Bills(短期債券)—30天美國(guó)國(guó)債；Bonds（長(zhǎng)期債券）—20年期美國(guó)政府債券；LargeStocks（大盤股）—標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠(yuǎn)東地區(qū)國(guó)際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因?yàn)镽EITs的價(jià)值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時(shí)期具有保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對(duì)于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)組成的對(duì)應(yīng)點(diǎn)就會(huì)變化，連接這些點(diǎn)所形成的曲線稱為機(jī)會(huì)集。相關(guān)系數(shù)越小，機(jī)會(huì)集曲線越彎曲，風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)越強(qiáng)。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機(jī)會(huì)集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合不含REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關(guān)理論

2.2.1金融創(chuàng)新理論

根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤(rùn)機(jī)會(huì)而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動(dòng)，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求超過(guò)自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場(chǎng)的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時(shí)也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對(duì)資金增值和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的需要而進(jìn)行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具，REITs也為儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機(jī)制。

2.2.2資產(chǎn)組合理論

資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制和增加收益的理論，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)差和期望值進(jìn)行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下實(shí)現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)程度最小。其核心思想是通過(guò)資產(chǎn)的重新組合來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對(duì)投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報(bào)酬率）是單個(gè)資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)用標(biāo)準(zhǔn)差表示，組合的標(biāo)準(zhǔn)差不僅取決于是單個(gè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差，還取決于各個(gè)資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會(huì)變小，風(fēng)險(xiǎn)降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險(xiǎn)集中，而通過(guò)資產(chǎn)組合，特設(shè)機(jī)構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來(lái)以分散風(fēng)險(xiǎn)，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)?；笊a(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識(shí)、能力和精力的原因而不能行使所有的權(quán)利；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識(shí)的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求自己財(cái)富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時(shí)間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過(guò)形成激勵(lì)與約束機(jī)制對(duì)人進(jìn)行有效的監(jiān)督，是從道德的角度對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析的。信托基金的運(yùn)作是通過(guò)供需雙方之間的中介者進(jìn)行的，而不是由供需雙方直接見(jiàn)面協(xié)商完成。在信托這種多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，受托人(中介者)起著關(guān)鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，使成本增加。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最大化效益，就應(yīng)該從解決問(wèn)題的思路出發(fā)，設(shè)計(jì)合理的報(bào)酬函數(shù)機(jī)制(如業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系)、尋找以最小的成本構(gòu)造可觀察的合同關(guān)系等辦法對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督，激勵(lì)人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

第9篇：房地產(chǎn)基金范文

摘 要 近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，房地產(chǎn)投資基金的實(shí)行已見(jiàn)成效，其不僅為投資者提供了一種新型的投資模式，同時(shí)也拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，有效的將房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來(lái)。為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行必須采取全程監(jiān)管。本文就房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管作簡(jiǎn)要的分析、探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)監(jiān)管 體系

作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的起步較晚，相較于美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金模式，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行仍受法律、法規(guī)、稅收等因素的影響。此外，由于我國(guó)的流轉(zhuǎn)稅、房產(chǎn)稅高達(dá)17.5%，房地產(chǎn)投資基金一般不會(huì)投放于物流出租，同時(shí)也不會(huì)投放于房地產(chǎn)企業(yè)的股票中。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行，主要是針對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，而財(cái)務(wù)監(jiān)管問(wèn)題就成為了廣大投資者普遍關(guān)注的話題。

一、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的原則

（一）靈活的監(jiān)管方式：

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，總體投資主要由開(kāi)發(fā)商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應(yīng)相互協(xié)調(diào)、配合運(yùn)行基金對(duì)外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)根據(jù)主體、情況、階段的不同而靈活調(diào)整監(jiān)管方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資基金、開(kāi)放商以及其他投資者之間的溝通、協(xié)調(diào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、解決問(wèn)題，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）明確重點(diǎn)，加強(qiáng)力度：

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金在針對(duì)某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投放時(shí)，無(wú)論股權(quán)比率是高、是低，均是一種戰(zhàn)略型的投資行為，而并非直接掌管房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。為了能夠及時(shí)、順利的撤出，保證原有投資款與利潤(rùn)的安全，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須采取全過(guò)程的財(cái)務(wù)監(jiān)管，而監(jiān)管工作的主要內(nèi)容及重點(diǎn)就是對(duì)資金活動(dòng)的監(jiān)督、管控。

（三）適中的監(jiān)管力度：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)監(jiān)管的實(shí)施應(yīng)當(dāng)在不影響地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)性運(yùn)作的前提下，對(duì)項(xiàng)目資金的活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)管、把控。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資基金方應(yīng)指派專人、代表負(fù)責(zé)具體的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)理協(xié)同合作，在已授權(quán)利范圍以內(nèi)，第一時(shí)間簽批、執(zhí)行已落實(shí)基金的預(yù)算與計(jì)劃，而對(duì)于授權(quán)范圍以外的部分，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定及程序，待經(jīng)過(guò)審核、批復(fù)后予以執(zhí)行。此外，對(duì)于已落實(shí)基金預(yù)算、計(jì)劃之外的其他支出款項(xiàng)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)投資基金方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行協(xié)商，待增補(bǔ)計(jì)劃辦理、完成后，方可予以簽批、執(zhí)行。房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)主要針對(duì)預(yù)算、計(jì)劃之外的其余支出款項(xiàng)，以及銷售回籠資金與數(shù)額較大的支出款項(xiàng)實(shí)施監(jiān)督、管控，而對(duì)于其他方面的監(jiān)管可視具體情況適當(dāng)做出調(diào)整、放松。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的幾種監(jiān)管模式

（一）有限責(zé)任公司監(jiān)管模式：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目倘若采用此種模式進(jìn)行監(jiān)管，一般需要根據(jù)股權(quán)的比率，由股權(quán)份額較大的投資者來(lái)掌管開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)管。此外，其他投資者可指派專人參與到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理中，由最大股東統(tǒng)一進(jìn)行管理。根據(jù)開(kāi)發(fā)單位的具體章程，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司運(yùn)營(yíng)的重要事項(xiàng)及活動(dòng)主要由股東大會(huì)、董事會(huì)進(jìn)行決策。

（二）信托監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，主要是針對(duì)房地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目，由信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行深入的調(diào)查、研究，待對(duì)該項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)估、總結(jié)后，綜合考慮可否實(shí)施債券貸款、股權(quán)投資。值得注意的是，雖然此種監(jiān)管模式對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流的監(jiān)督、管控較為系統(tǒng)、全面，但對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)管則有待改進(jìn)、完善。

（三）銀行監(jiān)管模式：

目前，我國(guó)銀行貸款的分類，按時(shí)間可分為短期、中期、長(zhǎng)期貸款；若按貸款方法可分為票據(jù)貼現(xiàn)、擔(dān)保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營(yíng)貸款、委托貸款等。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各大銀行對(duì)于企業(yè)、單位融資貸款的財(cái)務(wù)監(jiān)管，通常側(cè)重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監(jiān)控。一般情況下，為降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)多數(shù)企業(yè)、單位通常會(huì)選擇擔(dān)保、抵押的方式獲取貸款，而一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)、信用評(píng)級(jí)高的大型企業(yè)則會(huì)采用授信貸款的方式。

（四）自主監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，其主要是由投資基金項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司自行構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要制定具體制度及內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系

（一）財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管中，基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部，可將其視為財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期財(cái)務(wù)進(jìn)行分析、調(diào)查、研究，同時(shí)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施全過(guò)程的財(cái)務(wù)監(jiān)管并展開(kāi)內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)及時(shí)的了解、掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)際的財(cái)務(wù)活動(dòng)情況及問(wèn)題，對(duì)于一些關(guān)鍵事項(xiàng)、重要問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間向基金經(jīng)理匯報(bào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、處理。

（二）財(cái)務(wù)監(jiān)管的領(lǐng)導(dǎo)小組：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目若要實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)事先由項(xiàng)目基金經(jīng)理負(fù)責(zé)組建財(cái)務(wù)監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、整體預(yù)算、預(yù)算外的支出款項(xiàng)，以及在指派監(jiān)管代表授權(quán)以外的大額支出款項(xiàng)進(jìn)行審核、批復(fù)。此外，為全面監(jiān)控開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)，還需構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組，從而將監(jiān)督、管理、審核滲透到項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)中。為此，財(cái)務(wù)監(jiān)管小組應(yīng)配備會(huì)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程等專業(yè)人員，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管的有效性、科學(xué)性。值得注意的是，倘若同步實(shí)施多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，為避免受利益驅(qū)使而單一監(jiān)管某一項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)與需要，適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管力度，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率及質(zhì)量。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)管人員：

目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，通常是來(lái)自基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門，指派至投資項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表?；鸸芾韱挝?，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行競(jìng)聘上崗制度，針對(duì)已錄用的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的

教育培訓(xùn)，使其具備一定的財(cái)務(wù)監(jiān)管意識(shí)，充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式及流程，熟練掌握有關(guān)金融、市場(chǎng)營(yíng)銷、會(huì)計(jì)、工程等各個(gè)專業(yè)的理論知識(shí)及業(yè)務(wù)技巧?；鸸芾韱挝恢概芍灵_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力、良好的溝通技巧、優(yōu)秀的個(gè)人品質(zhì)以及一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率、質(zhì)量。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過(guò)程中，基金財(cái)務(wù)代表與基金工程代表等有關(guān)人員應(yīng)協(xié)同合作，及時(shí)向基金管理單位的財(cái)務(wù)部門上報(bào)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際財(cái)務(wù)情況、重大事項(xiàng)等，但無(wú)需參與到開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)核算中去，避免影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

四、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的重要事項(xiàng)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防：

房地產(chǎn)投資基金在確定具體投資項(xiàng)目前，應(yīng)針對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析、研究、審核，最好事先介入開(kāi)發(fā)商內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)查。此外，還可聘請(qǐng)社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查各個(gè)開(kāi)發(fā)商，并主動(dòng)參與到整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，第一時(shí)間了解、掌握各個(gè)項(xiàng)目單位的財(cái)務(wù)情況，及時(shí)消除財(cái)務(wù)隱患，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批、報(bào)告制度：

房地產(chǎn)投資基金在確定投資項(xiàng)目后，首先需要與開(kāi)發(fā)商、原股東進(jìn)行協(xié)商、洽談，明確基金在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中的監(jiān)管權(quán)限，待各方意見(jiàn)達(dá)成一致后，方可進(jìn)行投資。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，一切財(cái)務(wù)活動(dòng)必須通過(guò)審批才可予以放行，而對(duì)于一些重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商必須向基金管理單位報(bào)告，未予以批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不得自行開(kāi)支。

五、結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證財(cái)務(wù)使用的安全、有效，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管，以此保證預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。