買(mǎi)賣(mài)合同論文精選(九篇)

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第1篇：買(mǎi)賣(mài)合同論文范文

林建益訴訟至廈門(mén)市中級(jí)人民法院。法院一審判決認(rèn)定：林建益與永同昌公司、永發(fā)行公司簽訂的商品房意向書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議有效。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均提起上訴。二審福建高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的“意向書(shū)”，雖然名為“意向書(shū)”，但已經(jīng)具備合同特征，應(yīng)認(rèn)為是合同。但是，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方明知永同昌公司沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)的情況下，簽訂意向書(shū)，應(yīng)認(rèn)定為故意違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的經(jīng)濟(jì)合同法及現(xiàn)行的合同法有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，相關(guān)協(xié)議也認(rèn)定為無(wú)效。因此，判決撤銷(xiāo)了廈門(mén)市中級(jí)人民法院的一審判決，判決合同無(wú)效，令雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)。

本案提出了一個(gè)十分重要而且非常普遍的問(wèn)題：即合同法實(shí)施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認(rèn)為：合同法實(shí)施之前，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)的銷(xiāo)售許可，但是，并沒(méi)有規(guī)定不取得許可證明的買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)效。因此，沒(méi)有辦理許可證的合同僅僅是沒(méi)有生效，但不能認(rèn)為是無(wú)效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，這一問(wèn)題得到進(jìn)一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！睆倪@一條規(guī)定看，如果合同需要批準(zhǔn)的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當(dāng)有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是有效的。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。這就進(jìn)一步明確了許可證對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認(rèn)為：從誠(chéng)實(shí)信用原則看，該案如確認(rèn)合同無(wú)效將違反誠(chéng)信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下出售商品房，過(guò)后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則及合同無(wú)效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王利明認(rèn)為：法律規(guī)定這種預(yù)售許可的目的，主要在于控制和防止欺詐，保護(hù)買(mǎi)受人。如果事后當(dāng)事人補(bǔ)辦，表明當(dāng)事人將欠缺的瑕疵已經(jīng)補(bǔ)正。自覺(jué)的補(bǔ)正應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。在本案中，既然買(mǎi)受人的利益沒(méi)有受到任何損害，社會(huì)利益、公共利益沒(méi)有受到任何損害，認(rèn)定這種合同無(wú)效，不符合合同無(wú)效的立法精神。

第2篇：買(mǎi)賣(mài)合同論文范文

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定

由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，目前理論與實(shí)務(wù)中大致有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種意向書(shū)；二是認(rèn)購(gòu)書(shū)本身即為正式的買(mǎi)賣(mài)合同；三是認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的契約。其理由是：從認(rèn)購(gòu)書(shū)要素看，認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，即適格的合同主體、真實(shí)的意思表示、內(nèi)容合法及形式合法等。從認(rèn)購(gòu)書(shū)目的及內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書(shū)旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會(huì)，在條件成熟時(shí)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。通常的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括當(dāng)事人基本情況、房屋基本情況、價(jià)款計(jì)算及簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)限的規(guī)定等，它與目前實(shí)踐中采用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》相比，顯然未包含商品房買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容。從認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系看，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為合同而言本身具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商負(fù)有為認(rèn)購(gòu)人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)人負(fù)有交付定金的義務(wù)，雙方負(fù)有在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)就簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行談判磋商的義務(wù)。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所涉定金性質(zhì)的認(rèn)定

根據(jù)擔(dān)保法理論，定金具有人保和物保的雙重性，其可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金主要具有立約定金的性質(zhì)。首先，立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金正是認(rèn)購(gòu)人為保證其日后與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金，如果認(rèn)購(gòu)人或開(kāi)發(fā)商日后不愿意訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)受定金罰則的制裁。其次，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，作為擔(dān)保該買(mǎi)賣(mài)合同訂立的立約定金從合同的約定，通常體現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)內(nèi)容中。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金不僅起到保證認(rèn)購(gòu)人將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用，而且還具有擔(dān)保開(kāi)發(fā)商履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定預(yù)留商品房義務(wù)的作用。如果任何一方當(dāng)事人拒絕簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，均構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同中關(guān)于立約定金從合同義務(wù)的違反，仍然應(yīng)受到定金罰則的規(guī)制。

三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)說(shuō)明條款效力的認(rèn)定

現(xiàn)有商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般在“說(shuō)明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前出賣(mài)人已向認(rèn)購(gòu)人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣(mài)人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)人對(duì)上述合同約定條款、選填內(nèi)容無(wú)異議（以下簡(jiǎn)稱說(shuō)明條款）。審判實(shí)踐中，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)該說(shuō)明條款的法律效力認(rèn)定不一。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的說(shuō)明條款屬于限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購(gòu)人主要合同權(quán)利的格式條款。其理由是：因認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律性質(zhì)上如前所述屬于預(yù)約合同，雖然其已包含有正式買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物、價(jià)款等核心條款，但其賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)系在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同。由于繼續(xù)磋商是認(rèn)購(gòu)人的一項(xiàng)主要合同權(quán)利，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的說(shuō)明條款在很大程度上使認(rèn)購(gòu)人及格式條款承諾人對(duì)繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制。但筆者認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法司法解釋（二）》）第十條之規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)的說(shuō)明條款并非必然無(wú)效。因?yàn)楸M管根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款無(wú)效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，司法實(shí)踐中對(duì)格式條款無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ氛槕?yīng)了這一精神，其第十條明確規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形并非必然無(wú)效，還必須滿足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說(shuō)明義務(wù)的條件。因此，在格式條款具有免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的內(nèi)容時(shí)，如果格式條款提供方已盡合理提示和說(shuō)明義務(wù)，該條款不能輕易認(rèn)定無(wú)效。因此在此類糾紛中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商就說(shuō)明條款的提示和說(shuō)明義務(wù)應(yīng)從嚴(yán)認(rèn)定，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否正確履行了對(duì)該說(shuō)明條款的合理提示和說(shuō)明義務(wù)。在認(rèn)定上：從提請(qǐng)注意的程度看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向認(rèn)購(gòu)人提供足夠的時(shí)間閱讀正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，使其對(duì)條款內(nèi)容有足夠了解；從提請(qǐng)注意的方式看，開(kāi)發(fā)商可以加大、黑體標(biāo)題等醒目方式印制該說(shuō)明條款，并在其后留出單獨(dú)空白，供認(rèn)購(gòu)人專門(mén)簽字確認(rèn)等。