房地產(chǎn)稅收籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司
中圖分類號：F810.42 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。
過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險。
誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。
將預(yù)售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險，筆者就此從以下幾點來談?wù)勛陨眢w會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此，企業(yè)財務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務(wù)負責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預(yù)計出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務(wù)部門建立各項稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計算出準(zhǔn)確的預(yù)計稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務(wù)部門及時跟進，以保證籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號）.
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務(wù)院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
第2篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達到1817萬元。
稅務(wù)機關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務(wù)進行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產(chǎn)稅款追繳事件[N].中國經(jīng)營報，2005，9，19
[2]崔榮春.從減肥原理到稅務(wù)籌劃[N].中國稅務(wù)報，2004，8，31
第3篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負情況
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。
三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細說明。
（一）土地增值稅匯繳實務(wù)中存在問題及風(fēng)險
土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風(fēng)險：
1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。
（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進行的稅收籌劃
1.項目前期準(zhǔn)備階段
（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇
首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進行選擇時，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。
（2）開發(fā)方式選擇
一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。
合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。
代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項目建設(shè)階段
（1）建設(shè)期扣除項目籌劃
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。
（2）借款費用的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，預(yù)計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構(gòu)證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較低，則不計算應(yīng)分攤利息，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
3.項目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設(shè)立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔(dān)變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。
參考文獻：
第4篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析
（一）土地增值稅概述
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅的特點是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。
（二）土地增值稅計算
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應(yīng)納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實行四級超率累進稅率。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題
（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃
企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財務(wù)人員在會計的領(lǐng)域中，通過一些會計技巧、會計分攤及會計成本計提等方法的運用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進行改革，并落實在公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。
（二）缺少專門的籌劃人才
現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財務(wù)人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面還有很大的藍海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗的中介機構(gòu)來針對本企業(yè)進行籌劃。
（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型
過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。
（四）錯過最佳的稅收籌劃時機
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項，準(zhǔn)備在一塊地上同時開發(fā)公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關(guān)部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。
（五）不及時了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異
國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔(dān)高額的稅負。
在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議
（一）改變項目的轉(zhuǎn)讓方式
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財層面上，要達到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計和運作。譬如通過對項目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項目方式的復(fù)雜化進行稅收籌劃。
案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。
方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+
3%）=0.495億元。
增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。
稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875
=2.21625億元。
方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。
營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。
應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%
=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號文件的相關(guān)規(guī)定進行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。
稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。
通過上述計算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負并增加企業(yè)利潤3.18375億元。
（二）前期合理分配各個項目中的土地成本
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。
案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。
方案1：項目前期不進行籌劃。
營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%
+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。
增值率：7845÷13155×100%=59.64%，
適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。
方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。
營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。
增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。
增值率：3845÷17155×100%=22.41%，
適用的土地增值稅稅率為30%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=
1153.50萬元。
通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。
（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。
承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。
增值額：3845-600=3245萬元。
增值率：3245÷17755=18.28%。
應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。
通過上述計算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。
（四）利用稅率臨界點的籌劃
我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。
綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。
四、結(jié)語
第5篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
一、Z項目稅收籌劃方案
1.用足利息支出扣除的政策。
在該項目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設(shè)，充分利用財務(wù)杠桿效應(yīng)。同時在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計算房地產(chǎn)開發(fā)費用。A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構(gòu)證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬元。
2.普通住宅與非普通住宅分別核算。
A房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務(wù)機關(guān)認可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分攤。
3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時，并未分別申請住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔(dān)了。
（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，是營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經(jīng)濟利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅?，F(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規(guī)定，對于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進行稅務(wù)處理，被分立公司可暫不確認被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應(yīng)按原計稅基礎(chǔ)確定其在分立公司的計稅基礎(chǔ)，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當(dāng)于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的分離需要交納營業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動。
（2）合資。酒店建設(shè)竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當(dāng)然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對方的要求施工、建設(shè)，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營業(yè)稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。
（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股后，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動產(chǎn)物權(quán)等法人財產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點建議
第6篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅負最重的行業(yè)之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務(wù)籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅的稅務(wù)籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實行稅務(wù)籌劃提供借鑒。
關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動，投資活動，籌資活動等財務(wù)活動中涉稅問題的合理安排，達到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以減低成本，實現(xiàn)稅后利潤最大化的目標(biāo)。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業(yè)均得到了廣泛應(yīng)用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導(dǎo)致原材料價格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅收負擔(dān)較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進行稅務(wù)籌劃，減輕稅務(wù)負擔(dān)。
營業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。
一、營業(yè)稅的稅收籌劃
對營業(yè)稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因為其沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務(wù)報酬繳納營業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進行房屋建設(shè)。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業(yè)稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)?，F(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，同時按建筑業(yè)繳納自建行為營業(yè)稅。
2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務(wù)業(yè)營業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為，繳納營業(yè)稅，在這個過程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。因此對B不征營業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業(yè)將房屋銷售，此過程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。
根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔(dān)的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應(yīng)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。
1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票。
2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔(dān)較重，企業(yè)多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業(yè)土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構(gòu)貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)
但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業(yè)也可以將多個開發(fā)項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅法相關(guān)規(guī)定，在合理合法的基礎(chǔ)上認真進行稅務(wù)籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長遠發(fā)展。
參考文獻：
第7篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；籌劃措施
我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十個年頭，房地產(chǎn)開發(fā)市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導(dǎo)致市場的競爭更加激烈。同時，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺的一系列房地產(chǎn)政策一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤空間，更加劇了競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)更多份額，必須進行稅務(wù)籌劃降低成本負擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目規(guī)劃到項目落地，其中會經(jīng)歷數(shù)十個環(huán)節(jié)，與之相關(guān)聯(lián)的企業(yè)也是數(shù)目眾多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在經(jīng)營建設(shè)的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務(wù)事項，合理進行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解競爭壓力，促進企業(yè)增長的重要辦法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動涉稅概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營建設(shè)過程涉及的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，從項目規(guī)劃到項目落地過程環(huán)節(jié)復(fù)雜，本文對此進行了梳理總結(jié)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程作為主要脈絡(luò)，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準(zhǔn)備階段、項目開發(fā)階段、產(chǎn)品銷售階段以及產(chǎn)品持有階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期的準(zhǔn)備階段，主要是進行招標(biāo)辦理，規(guī)劃設(shè)計，征地拆遷以及土地使用權(quán)獲取等等，在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會涉及的稅種主要在土地購買環(huán)節(jié)，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業(yè)增值稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段進行的工作主要是工程項目施工建設(shè)在，在國家進行稅務(wù)改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金最多，產(chǎn)生的成本、費用也最多，在這一階段進行稅務(wù)籌劃是企業(yè)控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營有著重要意義。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產(chǎn)預(yù)售和房產(chǎn)銷售階段。因為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會在房地產(chǎn)建設(shè)期間采取預(yù)售方式。在房地產(chǎn)預(yù)售階段，企業(yè)進行預(yù)售主要涉及到預(yù)繳增值稅，土增稅以及企業(yè)所得稅。當(dāng)企業(yè)在房地產(chǎn)竣工取得竣工備案表之后進行銷售則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最后的房地產(chǎn)持有階段，這一時期是屬于完工之后企業(yè)對余下房地產(chǎn)的處置，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)價值利潤最大化，充分利用房地產(chǎn)價值，一般會選擇固定資產(chǎn)入股、自用或轉(zhuǎn)出租等方式進行處理。處理這些房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要會包括房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況及稅務(wù)籌劃存在的主要問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況在對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅概況進行調(diào)查后，我們可以看到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往還存在著重復(fù)納稅的現(xiàn)象，在執(zhí)行稅制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種簡化，根據(jù)上文涉稅事項的描述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三類稅種占據(jù)各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金數(shù)額過大，賦稅成本過高，會嚴重影響企業(yè)經(jīng)營，導(dǎo)致企業(yè)在競爭中可能受制于資金規(guī)模，難以充分利用資金提升商品質(zhì)量。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項復(fù)雜多樣且金額巨大，在具體的稅務(wù)籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題進行簡單分析。首先，企業(yè)缺乏科學(xué)的稅務(wù)籌劃理念。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃沒有科學(xué)、完整的稅務(wù)籌劃理念，而稅務(wù)籌劃需要具有預(yù)見性、整體性思維，缺乏對稅務(wù)籌劃的整體認知導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部整體對稅務(wù)籌劃的重視程度不足，對于稅務(wù)籌劃各個環(huán)節(jié)的具體方案很難得到執(zhí)行，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者僅僅關(guān)注土地招投標(biāo)、項目工程建設(shè)、銷售商品房等方面，或是只了解稅務(wù)籌劃對于利潤的影響，財務(wù)部門沒有設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門，科學(xué)稅務(wù)籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務(wù)籌劃工作的順利開展。其次，企業(yè)稅務(wù)管理組織制度不健全。稅務(wù)籌劃管理工作應(yīng)該由企業(yè)所有部門和稅務(wù)籌劃管理部門進行協(xié)作開展，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅務(wù)籌劃工作只作為財務(wù)部門或稅務(wù)部門的工作，而忽視多部門的共同協(xié)作。以發(fā)票管理為例，沒有設(shè)置專門的發(fā)票管理崗位，很多企業(yè)在進行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應(yīng)商的審核選擇，導(dǎo)致長期供應(yīng)產(chǎn)品的成本上升，在發(fā)票的獲取、保管和申報上沒有進行進項稅額的全額抵扣，無法實現(xiàn)發(fā)票的高效管理。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計
（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產(chǎn)生的利息費用，若企業(yè)向銀行貸款發(fā)生的可以扣除的利息費用占開發(fā)成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現(xiàn)更多抵扣，達到企業(yè)節(jié)稅的效果。
（二）增加新建房及配套設(shè)施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取增加新建房和配套設(shè)施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加精裝修商品房比例，發(fā)揮統(tǒng)一裝修的規(guī)模效應(yīng)，將裝修費用計入建設(shè)成本，轉(zhuǎn)移部分利潤到售價。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過增加小區(qū)配套設(shè)施的方式，一方面可以提升開發(fā)項目的品牌質(zhì)量和口碑，另一方面也可以增加企業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，提高抵扣金額，降低累進稅率檔次，達到減輕稅務(wù)負擔(dān)的效果。
（三）確定銷售價格及分解銷售收入考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅四級累進稅率，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價時不能一味追求收入增加而導(dǎo)致稅率跳躍增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售價格時要充分考慮累進稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時將售價穩(wěn)定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會帶來利潤的增加，控制稅負成本。其次，在確定銷售價格后為保證稅率仍然控制在合理水準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費用、代收費用等?？梢圆扇》珠_定價合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本，提高企業(yè)利潤和價值。
第8篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)出租；土地轉(zhuǎn)讓；稅收；籌劃
中圖分類號：F21
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1006-0278（2013）08-056-01
現(xiàn)在我國正處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，社會資源不斷地進行優(yōu)化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。房產(chǎn)出租，土地轉(zhuǎn)讓較為普遍，如何使企業(yè)能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，相關(guān)稅收籌劃是值得研究的課題。
一、房產(chǎn)出租
現(xiàn)在公司逐步向零庫存發(fā)展，庫房大量閑置。而部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃的稅負過高，要降低稅負，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉(zhuǎn)換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉儲是指在約定的時間內(nèi)，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。不同的經(jīng)營行為適用不同的稅收政策法規(guī)，這就為稅收籌劃提供了可能。
營業(yè)稅：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率相同；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1.2%計算繳納；房產(chǎn)用于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的12%計算繳納。應(yīng)納城建稅、教育費附加依流轉(zhuǎn)稅的7%+3%+2%（各地可能不同）。從上述各稅種計稅公式的不同可以看出，由于房產(chǎn)稅計稅方法的差異，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機會。
稅收籌劃方法：將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供服務(wù)。由于倉儲保管而節(jié)省房產(chǎn)稅，而給公司帶來效益。但出租變?yōu)閭}儲后，需要增加支付保管人員一定費用，公司可在增加的保管費用與節(jié)省的房產(chǎn)稅額之間綜合比較，選擇適合的方法。
二、土地轉(zhuǎn)讓
現(xiàn)實社會當(dāng)中部分開發(fā)商中標(biāo)得到土地以后，因諸多原因，無法完成房地產(chǎn)開發(fā)，因此，土地轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)在現(xiàn)實社會比較普遍，現(xiàn)就各種轉(zhuǎn)讓方式的稅負進行分析
1 是直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓，相關(guān)稅負：（1）營業(yè)稅，按增值部分繳納，（2）土地增值稅，正常繳納，（3）企業(yè)所得稅按企業(yè)所得稅法規(guī)定繳納，（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
2 是生地變熟地再辦理交易轉(zhuǎn)讓：（1）營業(yè)稅，按增值部分繳納，如第一種相同，（2）土地增值稅，同第一種方法比較，根據(jù)相關(guān)條例，計算增值額時允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的價款，交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款，籌劃空間就是加計20%開發(fā)成本扣除。（3）企業(yè)所得稅按企業(yè)所得稅法規(guī)定繳納，但由于土地增值稅繳納的變化，實際繳納稅額跟第一方方法有差異。（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
3 是土地投資入股變成股權(quán)：（1）營業(yè)稅，根據(jù)財稅（2002）191號文件，以不動產(chǎn)投資入股，參與投資方利潤分配共擔(dān)風(fēng)險，不征營業(yè)稅；（2）土地增值稅：若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅；若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，正常繳納；（3）、企業(yè)所得稅：正常繳納，（4）；對以國有土地使用權(quán)投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。（5）印花稅：萬分之五繳納。
稅收籌劃方法：根據(jù)上述，籌劃空間在于營業(yè)稅的減免以及土地增值稅的加計扣除上，同時由于營業(yè)稅的減免以及土地增值稅的加計扣除而導(dǎo)致所得稅應(yīng)納稅額也會產(chǎn)生差異，因此，綜合計算各種方法應(yīng)納稅額，進行比較，選擇合適的方法。
4 代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務(wù)所取得的收入按“服務(wù)業(yè)——業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應(yīng)納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產(chǎn)開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當(dāng)復(fù)雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按成交價格全額計征營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結(jié)算勞務(wù)所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應(yīng)納的契稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，完全可以回避；關(guān)于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當(dāng)然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應(yīng)有的法律風(fēng)險，要在房地產(chǎn)律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預(yù)期利潤化整為零在各項協(xié)議中或以管理費的形式體現(xiàn)。下面通過案例說明。
第9篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險控制
近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復(fù)雜，稅費支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法
首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險偏好、財務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項及可能的稅收風(fēng)險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風(fēng)險；落實方案時應(yīng)考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務(wù)機關(guān)的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時應(yīng)注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗。
推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時間價值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。
不同房地產(chǎn)項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。
稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達到臨界點時應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。
在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調(diào)整企業(yè)成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴格區(qū)分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點關(guān)注的稅種
（一）企業(yè)所得稅籌劃
一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。
二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務(wù)費用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。
三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經(jīng)費保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費和招待費等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項目的增加。
（二）土地增值稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業(yè)的稅收負擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：
增加成本進行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。
鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權(quán)時其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。
組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。
在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費及其他價外費用，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。
鑒于稅務(wù)機關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。
合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。
（三）營業(yè)稅籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費、配套設(shè)施代收費等人價外費用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔(dān)風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。
（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將會進一步減輕。
參考文獻：
