林地轉(zhuǎn)讓合同精選(九篇)

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第1篇：林地轉(zhuǎn)讓合同范文

乙方：廈門y公司

鑒于，甲、乙雙方共同確認(rèn)：

1、甲方與發(fā)包方簽署了《廈門市山地承包合同》(下稱“山地承包合同”)，并已經(jīng)依法取得廈門 的林權(quán)及相關(guān)權(quán)益;

2、乙方有意完全受讓甲方上述林權(quán)及相關(guān)權(quán)益，用于經(jīng)營(yíng)國(guó)家法律準(zhǔn)許的茶葉生產(chǎn)基地項(xiàng)目。

本著誠實(shí)互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就上述林權(quán)及相關(guān)權(quán)益的概括轉(zhuǎn)讓事宜，甲、乙雙方根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》、《合同法》等法律規(guī)定達(dá)成如下協(xié)議條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

即甲方基于山地承包合同取得的山地部分山林地的林權(quán)及全部相關(guān)權(quán)益，具體包括：

1、甲方承包廈門 所取得的全部林權(quán)，承包期限 ;

2、甲方承包上述山林地所取得的地上物所有權(quán)，地上物包括但不限于 等;

3、甲方的全部先期投入，包括但不限于水電設(shè)施、道路設(shè)施、固定設(shè)備、土地肥力投入等。

二、轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付方式

乙方充分認(rèn)可甲方對(duì)上述山林地的大量前期投入，并同意按照以下方式支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款：

1、乙方就地上物一次性向甲方支付轉(zhuǎn)讓款 萬元人民幣，并自本合同簽訂之日起 內(nèi)付清;

2、林權(quán)轉(zhuǎn)讓款分期支付，具體支付安排為：自本合同簽訂之日起按每年每畝 元支付，并于每年 月 日前按年支付。

三、上述山林地的用途

1、僅限于用作茶葉生產(chǎn)基地項(xiàng)目。

2、乙方有權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)上述山林地，有關(guān)手續(xù)由乙方自行辦理，甲方應(yīng)予以必要之協(xié)助。

3、乙方就上述山林地自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，盈虧與甲方無關(guān)。

四、雙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方對(duì)上述山林地享有充分的管理權(quán)和使用權(quán)，甲方不得干涉乙方對(duì)上述山林地的合法利用。

2、乙方應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)，不得違反《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《土地管理法》等國(guó)家政策法規(guī)。

3、因項(xiàng)目開發(fā)需要，須在承包區(qū)域內(nèi)征用建設(shè)用地時(shí)，乙方負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)并負(fù)擔(dān)全部費(fèi)用，本合同第二條第2款所指轉(zhuǎn)讓價(jià)款作相應(yīng)調(diào)整。

4、乙方在項(xiàng)目開發(fā)過程中或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)需要雇傭臨時(shí)工或者招錄工人，在同等條件下應(yīng)優(yōu)先雇傭發(fā)包方的村民。

5、上述山林地全部或部分被政府征收或征用的，發(fā)生的補(bǔ)償賠償款項(xiàng)除土地賠償款歸發(fā)包方所有外，地上物及包干等所有其他補(bǔ)償賠償款項(xiàng)均歸乙方所有，與甲方無關(guān)，且本合同第二條第2款所指轉(zhuǎn)讓價(jià)款作相應(yīng)調(diào)整。

6、甲方承諾：除法律另有規(guī)定外，甲方無權(quán)單方解除本合同或者單方收回林權(quán)或有關(guān)權(quán)益。

五、違約責(zé)任

1、乙方逾期付款的，應(yīng)按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

2、甲方非法干涉乙方自主經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)賠償給乙方造成的全部損失。

六、未盡事宜與爭(zhēng)端解決條款

1、本合同未盡事宜，雙方可友好協(xié)商簽署補(bǔ)充協(xié)議。

2、因本合同的效力與履行發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商不成的，向甲方所在地人民法院起訴。

七、其他

1、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方執(zhí)一份，各份具有同等法律效力。

甲方：廈門x公司

(蓋章)

第2篇：林地轉(zhuǎn)讓合同范文

一、林地的重要性

林地是國(guó)家劃定的用于發(fā)展森林的土地，它包括郁閉度0.2以上的喬木林地、疏林地、灌木林地、未成林地、造林地、采伐跡地、火燒跡地、苗圃地和國(guó)家規(guī)劃的宜林地。林地作為林業(yè)基本的生產(chǎn)資料，它不同于大部分生產(chǎn)資料在使用中逐漸損耗，林地由于森林的恢復(fù)作用，在長(zhǎng)期利用過程中，會(huì)長(zhǎng)久保持一定的肥力，具有再生性特點(diǎn)。

林地既屬于土地，同時(shí)也屬于森林資源，是土地資源和森林資源的重要組成部分。我國(guó)人均森林面積很少，加快林業(yè)發(fā)展是我國(guó)面臨的一項(xiàng)緊迫任務(wù)。國(guó)家每年投入大量的資金用于造林，以期增加森林面積改善生態(tài)環(huán)境；而每年又有大面積的林地因各種原因被非法侵占，造成林地資源大量流失，森林面積銳減，嚴(yán)重地影響了林業(yè)的發(fā)展。

二、林地管理中存在的問題

1非法占用林地現(xiàn)象嚴(yán)重

第四次森林資源清查(1989-1993年)和第三次森林資源清查(1984-1988年)相比，清查間隔期內(nèi)，有林地面積凈增803萬公頃。年增長(zhǎng)率6.66％。但間隔期內(nèi)有林地逆轉(zhuǎn)情況十分嚴(yán)峻。由于毀林開荒、基本建設(shè)、挖煤、采石、開礦、修水庫等原因，全國(guó)平均每年被占林地44萬公頃。第五次森林資源清查結(jié)果表明，我國(guó)平均每年有56.2萬公頃森林被改變用途或征占改變?yōu)榉橇謽I(yè)用地，216.3萬公頃非林業(yè)用地。國(guó)家林業(yè)局在2001年全國(guó)200多個(gè)縣的抽查中，查出非法征占林地項(xiàng)目達(dá)1124個(gè)，占檢查項(xiàng)目總數(shù)的73.6％。全國(guó)每年發(fā)生的亂砍濫伐、過量采伐、森林火災(zāi)、病蟲危害以及管理不善等原因有756萬公頃。有林地轉(zhuǎn)變?yōu)闊o林地、灌木林地及疏林地。有林地逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象使有林地面積增長(zhǎng)速度和實(shí)際成效受到嚴(yán)重影響。

2有償使用制度不完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)了森林資源所有權(quán)與使用權(quán)的分離以及林地有償使用，林地資源有價(jià)值問題取得普遍的共識(shí)。但是，現(xiàn)階段林地使用運(yùn)行機(jī)制以行政劃撥方式為主，還沒有真正建立林地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的有償使用機(jī)制；林地資產(chǎn)評(píng)估制度沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，造成宜林荒山荒地拍賣整體價(jià)位低和征、占用林地補(bǔ)償?shù)牧謽I(yè)用地逆轉(zhuǎn)為非林業(yè)用地。此外，轉(zhuǎn)讓合同不完備，林地轉(zhuǎn)讓后的用途規(guī)范不清等，使林地資源資產(chǎn)變相流失。按照《森林法》、《林地管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，征、占用林地必須繳納四項(xiàng)費(fèi)用，包括林木補(bǔ)償費(fèi)、林地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和森林植被恢復(fù)費(fèi)。從實(shí)際執(zhí)行情況看，盡管用地單位和被征占地單位，雖然簽訂了征、占林地補(bǔ)償協(xié)議，但補(bǔ)償費(fèi)偏低和不到位現(xiàn)象普遍。

3林地資源缺乏科學(xué)的管理

對(duì)林地勘測(cè)的技術(shù)不科學(xué)，林地面積調(diào)查數(shù)據(jù)不一致，林地統(tǒng)計(jì)數(shù)字不準(zhǔn)。我國(guó)傳統(tǒng)的森林資源調(diào)查、監(jiān)測(cè)手段，不僅周期長(zhǎng)、精度低、費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)財(cái)，而且由于航攝投影造成面積失真，像片周期造成現(xiàn)實(shí)失真，轉(zhuǎn)繪造成面積誤差，以及在沒有任何測(cè)繪資料的深山老林幾乎難以進(jìn)行森林資源調(diào)查，導(dǎo)致了林地資源的家底不清，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)。

三、解決林地管理問題的對(duì)策

1健全法律制度，完善林地有償使用機(jī)制

實(shí)施林地所有權(quán)與使用權(quán)分離的政策，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與林業(yè)體制改革的必然選擇。從事經(jīng)營(yíng)森林資源經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)受益的周期相對(duì)其它行業(yè)長(zhǎng)。為保證投資者的權(quán)益，必須實(shí)施所有權(quán)與使用權(quán)分離制度，完善林地有償使用機(jī)制，培育并規(guī)范林地有償使用市場(chǎng)，使林地使用權(quán)與林木所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有法可依、有章可循。

結(jié)合目前林地管理現(xiàn)狀，林地有償使用應(yīng)包含制度建設(shè)與機(jī)設(shè)。在制度建設(shè)方面，著力抓好審批、登記和評(píng)估等幾個(gè)環(huán)節(jié)。林地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押使用權(quán)的，必須持國(guó)有土地使用證以及林木權(quán)屬證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府林地主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意后，由縣市土地管理部門與林地主管部門共同主持簽訂林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。所有林地由林業(yè)主管部門登記，核發(fā)林權(quán)證書或使用林地許可證。經(jīng)批準(zhǔn)的變更林地使用權(quán)、林木所有權(quán)須按規(guī)定到林業(yè)主管部門辦理林木、林地變更手續(xù)，進(jìn)行變更登記、注銷、換發(fā)林權(quán)證或領(lǐng)取使用證書。

2保護(hù)現(xiàn)有的林地資源，加強(qiáng)跡地清理

第3篇：林地轉(zhuǎn)讓合同范文

甲方名稱： 乙方名稱：

合同依據(jù)

為了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同[1]：合同內(nèi)容

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式：甲方采用xx方式將其承包的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營(yíng)。

二、流轉(zhuǎn)土地用途：乙方不得改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途，用于非農(nóng)生產(chǎn)，合同雙方約定：xxxx

三、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期：合同雙方約定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為x年，從x年x月x日起，至x年x月x 日止。

四、流轉(zhuǎn)土地的種類、位置、面積、等級(jí)：甲方將承包的耕地(荒地、林地及其他土地)x 畝流轉(zhuǎn)給乙方，該土地具置(名稱、四至)。(可具體列表說明，并附土地現(xiàn)狀平面圖)。

五、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式、時(shí)間：合同雙方約定，土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用以現(xiàn)金(實(shí)物)支付。乙方每年(時(shí)間，或一次性)支付甲方x元/畝，(或?qū)嵨飜公斤/畝)，合計(jì)x元(或?qū)嵨飜公斤)。

六、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

(一)權(quán)利：按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，按照合同約定到期收回流轉(zhuǎn)的土地。

(二)義務(wù)：協(xié)助乙方按合同行使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助調(diào)解乙方和其它承包戶之間發(fā)生的用水、用電等方面的糾紛，不得干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

七、乙方的權(quán)利和義務(wù)：

(一)權(quán)利：在受讓的土地上，具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

(二)義務(wù)：在國(guó)家法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照合同規(guī)定按時(shí)足額交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，對(duì)流轉(zhuǎn)土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪，對(duì)流轉(zhuǎn)的耕地(荒地、林地等)進(jìn)行有效保護(hù)。

八、合同的變更和解除：有下情況之一者，本合同可以變更或解除：

(一)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國(guó)家、集體和個(gè)人利益的;

(二)訂立合同所依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的;

(三)一方違約，使合同無法履行的;

(四)乙方喪失經(jīng)營(yíng)能力使合同不能履行的;

(五)因不可抗力使合同無法履行的。

九、違約責(zé)任：

(一)甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方損失。

(二)乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

(三)乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地經(jīng)營(yíng)權(quán)：不按合同規(guī)定用途使用土地的;荒蕪?fù)恋?、破壞地上附著物?不按時(shí)交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的。

十、合同糾紛的解決方式：甲乙雙方因履行流轉(zhuǎn)合同發(fā)生糾紛，先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的由村民委員會(huì)或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處等調(diào)解解決。不同意調(diào)解或調(diào)解無效的，雙方協(xié)商向縣級(jí)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。不服仲裁決定的，可在收到裁決書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。

十一、其他約定事項(xiàng)：

(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原發(fā)包方各一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包合同管理機(jī)構(gòu)一份。自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。如果是耕地轉(zhuǎn)讓合同或?qū)I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)合同，應(yīng)以原發(fā)包方同意之日起生效。

(二)合同甲、乙雙方約定的其他事項(xiàng) 。

(三)本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第4篇：林地轉(zhuǎn)讓合同范文

江林地產(chǎn)旗下的匯林華城和江林新城兩個(gè)百萬平方米大盤，早在2007年和2008年便開始開發(fā)，占地總面積逾千畝，總投資達(dá)160多億元，但至今仍未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證等證件，但部分業(yè)主已經(jīng)入住，已售完待交房業(yè)主超過5000多戶。

注冊(cè)資本金僅有8000萬元的江林地產(chǎn)，運(yùn)作總投資達(dá)160億元的兩個(gè)項(xiàng)目，顯然有點(diǎn)力不從心。然而，業(yè)內(nèi)人士稱，江林地產(chǎn)無證違規(guī)售樓并非個(gè)案，西安城中村改造項(xiàng)目“邊建設(shè)、邊辦證、邊銷售”如今是一個(gè)普遍現(xiàn)象。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管漏洞亟待填補(bǔ)。

五證不全就售完房

4月30日的維權(quán)行動(dòng)，是匯林華城業(yè)主的第4次維權(quán)，但是除了售樓處的工作人員之外，江林地產(chǎn)并未有任何人員來接待業(yè)主。等了兩個(gè)小時(shí)后，業(yè)主無奈前往西安市政府門前請(qǐng)?jiān)浮?/p>

事情起源于匯林華城“五證”（房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》）不全、違規(guī)售樓，且一再延遲交房。

而就在業(yè)主準(zhǔn)備收房的時(shí)候，開發(fā)商江林地產(chǎn)卻要求業(yè)主補(bǔ)齊50%的房款才肯交房，同時(shí)要求業(yè)主繳納大修基金、天然氣、有線電視、樓宇對(duì)講等費(fèi)用。

“我是2009年10月份買的房，當(dāng)時(shí)去看樓的時(shí)候，他們說按揭到2010年6月份就能辦好，交房日期是2011年6月，到現(xiàn)在預(yù)售證也沒下來，房也沒交?！?/p>

匯林華城一期業(yè)主袁先生在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說。

江林地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，匯林華城項(xiàng)目位于西安未央?yún)^(qū)太元路與井東路交會(huì)處，距大明宮遺址公園僅800米，是坐擁大明宮區(qū)域的核心千畝大盤，獨(dú)享取自地下3000多米的深井地?zé)釡厝?，地鐵三號(hào)、四號(hào)雙沿線，交通便利。該項(xiàng)目占地714畝，總建筑面積達(dá)200多萬平方米，分五期開發(fā)，計(jì)劃總投資100多億元人民幣，已開發(fā)60萬平方米。

江林地產(chǎn)成立于2007年，注冊(cè)資金8000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，具備高層樓盤、居住社區(qū)、別墅的開發(fā)能力。江林地產(chǎn)于2007年6月開始開發(fā)匯林華城，但是截至目前，匯林華城仍無商品房銷售（預(yù)售）許可證等證。

“現(xiàn)在‘五證’中，我們已經(jīng)拿到了3個(gè)，到明年6月，‘五證’中的最后一個(gè)―預(yù)售證也能辦好了，兩年半后房產(chǎn)證也能辦好。”匯林華城售樓處小姐告訴時(shí)代周報(bào)記者。

但是到目前為止，匯林華城一期項(xiàng)目不僅銷售完畢，且大部分已經(jīng)入住，該項(xiàng)目一期占地127.8畝、總建筑面積約25萬平方米，由12棟多層、6棟小高層、6棟高層構(gòu)成。占地115畝、由10棟高層構(gòu)成的二期項(xiàng)目，也僅有8、9號(hào)樓有房出售，其余均已售罄，“均價(jià)5800元/平方米，明年底交房”，售樓小姐說。

“如果他們不承諾7個(gè)月后可以按揭，誰會(huì)買？現(xiàn)在明顯就是假按揭。”袁先生氣憤地說。匯林華城業(yè)主向時(shí)代周報(bào)記者出示的一份《商品房買賣合同》中，附帶著蓋有江林地產(chǎn)公章的《按揭承諾》，其中約定首付款為總房款的30%，在辦理按揭手續(xù)后，按照按揭手續(xù)繳納相關(guān)款項(xiàng)。《按揭承諾》中明確寫道：“出賣人承諾在買受人在簽訂正式房屋買賣合同起12個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)幫買受人辦理按揭?！钡菂R林華城業(yè)主于2009年、2010年簽訂的購房合同，至今仍未辦好按揭手續(xù)。

4月7日，匯林華城業(yè)主又收到開發(fā)商的通知，要求業(yè)主將合同約定的30%首付款補(bǔ)交到50%，否則不予交房?！昂灪贤瑫r(shí)明明白白說首付是30%，為什么到了收房就要再補(bǔ)交20%，不交還不讓收房？”匯林華城二期業(yè)主王先生說。江林地產(chǎn)董事長(zhǎng)王占林以不方便接受采訪為由，婉拒時(shí)代周報(bào)記者的采訪要求。

而江林地產(chǎn)開發(fā)的另一大型樓盤江林新城，于2008年開始開發(fā)，但截至目前同樣“五證”不齊?！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)拿到兩個(gè)證”，江林新城售樓處小姐告訴時(shí)代周報(bào)記者。但是“五證”中缺少預(yù)售證等三證的江林新城，一期項(xiàng)目已經(jīng)入住，二期也已售罄，三期正在積極發(fā)售中。

其官網(wǎng)顯示，江林新城項(xiàng)目位于西安南三環(huán)和子午大道沿線，地鐵6號(hào)線沿線，交通便利，周邊永陽公園、唐長(zhǎng)安城遺址公園、奧林匹克公園等五大主題公園環(huán)繞，且毗鄰高新區(qū)新管委會(huì)，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目總占地面積約400畝，總建筑面積110萬平方米，預(yù)計(jì)投資總額60多億元人民幣。

作為江林地產(chǎn)的另一百萬平方米的大盤，江林新城同樣出現(xiàn)延期交房、首付追加20%-50%才能交房的情況，江林新城業(yè)主也發(fā)起多次維權(quán)活動(dòng)。

據(jù)悉，江林新城業(yè)主在2009年底與江林地產(chǎn)簽訂購房協(xié)議，并繳納30%的首付款，原定2011年12月份交房，然而到了約定交房的時(shí)候，業(yè)主們等來的只有開發(fā)商在項(xiàng)目地張貼的一紙通告，業(yè)主們被告知江林新城將延期至2012年5月31日交房。

通告中提到：“因天氣原因影響施工進(jìn)度，導(dǎo)致我公司交房逾期，對(duì)于逾期交房，我公司將嚴(yán)格按《商品房買賣合同》的約定執(zhí)行，原定2011年12月31日交房的‘江林新城’業(yè)主將延期至2012年5月31日交房。”業(yè)主擔(dān)心開發(fā)商再次違約，對(duì)于首付款補(bǔ)齊過半的要求也非常不滿。

“我們實(shí)在是沒錢了”

江林地產(chǎn)的匯林華城和江林新城兩個(gè)百萬平方米大盤，在開發(fā)四五年后，仍未拿到預(yù)售證等五證中的部分證件，都與這兩個(gè)百萬平方米大盤的性質(zhì)有很大關(guān)系。

匯林華城和江林新城均屬于城中村改造項(xiàng)目。2007年5月，江林地產(chǎn)公司成立，1個(gè)月后的2007年6月，江林地產(chǎn)便組織開發(fā)西安未央?yún)^(qū)東前進(jìn)村的城中村改造項(xiàng)目―“匯林華城”。半年后的2008年初，其又參與位于西安市雁塔區(qū)電子城街道辦事處齊王村的改造項(xiàng)目―“江林新城”。

江林地產(chǎn)從成立之初到目前為止，也僅開發(fā)過這兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目，但匯林華城和江林地產(chǎn)均是超過百萬平方米的大盤，占地總面積逾千畝，而注冊(cè)資本金僅有8000萬元的江林地產(chǎn)，運(yùn)作總投資達(dá)160億元的這兩個(gè)大盤顯得有點(diǎn)力不從心，拆遷進(jìn)程的緩慢更是打破了江林地產(chǎn)的如意算盤。

“我們?cè)认胫C件很快就能下來，所以我們給客戶承諾只需要首付30%房款。但是前年冬天開始，政府不允許強(qiáng)行拆遷，你想村民一輩子就這么一次，肯定會(huì)想出各種辦法來多要錢嘛，這就導(dǎo)致我們的拆遷一直很緩慢，我們到今年村子才拆完，但是村民好像還沒有和我們簽字，沒有簽字我們就沒有辦法去辦證件。”匯林華城售樓處的黃經(jīng)理在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)坦承，沒有拿到預(yù)售證等證件，業(yè)主就辦不了按揭。

黃經(jīng)理透露，匯林華城拆遷的位置就是要給村民還房的位置，今年拆完才開始給村民蓋房，而開發(fā)商只有將村民安置完，才能辦理土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變手續(xù)，“這導(dǎo)致匯林華城的證件辦理還要緩一段時(shí)間，預(yù)計(jì)明年下半年能夠辦好。我們給村民的14棟樓都在蓋，一棟205套，光村民就2000多戶，這不是一兩千萬元的投入，而是幾億元的?！?/p>

“我們沒有拿到五證，銀行也不給我們貸款，我們的資金來源就完全是我們賣房子的錢。而現(xiàn)在隨便一個(gè)高層，土建成本每平方米是2500元，現(xiàn)在交了30%房款的有2300多戶，價(jià)格大部分都是3000多元/平方米，最高價(jià)也沒有超過4500元/平方米，即使交夠50%的房款也不夠我們的土建成本，你想想我們的資金壓力有多大！”黃經(jīng)理說。

按照規(guī)定，開發(fā)商在安置完拆遷村民后，才能與國(guó)土管理部門簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，辦理土地性質(zhì)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并且要繳納受讓土地出讓金?！拔覀儸F(xiàn)在繳納就要按照現(xiàn)在的土地價(jià)格，現(xiàn)在西安的土地出讓金2500元/平方米左右，”黃經(jīng)理說。匯林華城占地近800畝，江林新城占地近400畝，江林地產(chǎn)旗下的這兩個(gè)大盤土地面積總計(jì)達(dá)80萬平方米，按此推算，江林地產(chǎn)需繳納20億元的土地出讓金。

據(jù)黃經(jīng)理介紹，匯林華城一期24棟樓僅有5棟樓沒有交房，完全沒交房的只有3棟，二期10棟樓中的8棟已經(jīng)達(dá)到交房條件，另外2棟也已經(jīng)蓋到七八層了：“沒交房的就有4000多戶。后期我們還要開發(fā)，我們是真的沒錢了，要是銀行給我們貸點(diǎn)款，我們也不用讓業(yè)主再交20%的費(fèi)用了?！?/p>

但業(yè)主對(duì)于江林地產(chǎn)的“苦衷”并不理解，“他們本來就沒有實(shí)力，我也是做生意的，但是沒有見過這樣的開房商，自己沒有實(shí)力，就不要做生意了?！睒I(yè)主袁先生在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說。

江林地產(chǎn)的另一城中村改造項(xiàng)目江林新城，于2009年7月底完成整村拆除工作，2009年8月27日舉行了村民安置樓奠基儀式，安置樓工程建設(shè)投資2.8億元，建設(shè)高層安置樓4棟，建筑面積10.3萬平方米，1216套?！熬用癜仓脴鞘撬钠冢衲?月底就交房了，居民安置完，證件很快就能辦下來了，”江林新城售樓小姐對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。這意味著江林新城的預(yù)售證等證件要等今年7月份后才能辦理。

在沒有拿到預(yù)售證等五證之前，占地達(dá)400畝、投資60多億元的江林新城同樣不能從銀行獲得貸款，資金問題只能通過自有資金解決，因此就要求將首付款補(bǔ)齊到50%。

“我們要是不承諾業(yè)主可以辦理按揭就好了?，F(xiàn)在如果業(yè)主不補(bǔ)交20%房款，我們就得停工，后續(xù)的配套、綠化等都沒法做，我們實(shí)在是沒錢了?！秉S經(jīng)理說。

“三邊”工程是普遍現(xiàn)象

“沒有想到西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)這么亂。”匯林華城的業(yè)主袁先生無奈地說。

建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條中明確規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

今年2月21日，西安市房管局對(duì)外公布了十項(xiàng)類別、129項(xiàng)涉及商品房銷售的行政執(zhí)法依據(jù)、程序及標(biāo)準(zhǔn)，其中明確，擅自預(yù)售商品房的將被處銷售價(jià)款3%-10%罰款。

西安市房管局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)楊明在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說，對(duì)于開發(fā)商沒有預(yù)售證違規(guī)售樓的行為，該部門將會(huì)按照陜西省和國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰?！皩?duì)于江林地產(chǎn)的違規(guī)行為，我們這邊有人過去看，但具體情況我現(xiàn)在不是很了解。如果查實(shí)的話，我們肯定會(huì)制止這種違法行為的繼續(xù)，也會(huì)采取相應(yīng)的罰款處罰?！?/p>

當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者向西安市工商局雙生分局建筑房地產(chǎn)管理所房產(chǎn)銷售監(jiān)管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)李建剛詢問，該部門是否對(duì)江林地產(chǎn)沒有預(yù)售證違規(guī)售樓的行為采取過相應(yīng)處罰措施時(shí)，他表示，自己并不清楚此事。

但是江林地產(chǎn)旗下的匯林華城和江林新城兩大項(xiàng)目，在未拿到預(yù)售證等證件的情況下，仍在熱銷中，并未受到查處。4月27日，時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份分別前往匯林華城和江林新城的售樓處，受到了售樓小姐的熱情接待，并坦承五證中的預(yù)售證等證尚未拿到。而且江林新城的售樓小姐還向時(shí)代周報(bào)記者透露，該項(xiàng)目二期中的100多套房是西安市工商局和雁塔分局的團(tuán)購房。

西安地產(chǎn)評(píng)論員李連源在接受媒體采訪時(shí)表示，江林地產(chǎn)的匯林華城和江林新城兩大項(xiàng)目出現(xiàn)的違規(guī)售樓、延遲交房、首付提高等現(xiàn)象，是西安城中村改造項(xiàng)目“邊建設(shè)、邊辦證、邊銷售”的一個(gè)普遍現(xiàn)象。“由于冗長(zhǎng)的辦證時(shí)間，以至于五證沒有在約定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)地辦理下來，而樓已經(jīng)具備了交付的條件，交房的同時(shí)又讓購房者增加20%的房款，才能收取房屋，這種手法是目前西安樓市普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象，所有拿到批文的城中村改造房都是這種情況。”李連源說。

某知名房產(chǎn)公司西安分公司的張經(jīng)理也向時(shí)代周報(bào)記者透露，這種沒有預(yù)售證違規(guī)售樓的現(xiàn)象在西安很普遍，主要是西安當(dāng)?shù)氐男⌒烷_發(fā)商開發(fā)的一些項(xiàng)目。

西安律師李文喜則撰文指出，從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前的實(shí)際情況來看，很多樓盤在取得預(yù)售證之前，甚至五證不齊的情況下就能輕松地獲得銷售回款，而開發(fā)商在充沛的資金背景下，補(bǔ)辦或者滯后一些時(shí)間就能把五證辦理齊全?！皩?duì)于國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)的行政管理而言，以罰代管無法制止開發(fā)商的違規(guī)銷售行為?！?/p>

房企打響剛需大戰(zhàn) 樓市慎言回暖

見習(xí)記者 趙夏蓉 發(fā)自廣州

傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售高峰“五一”黃金周未到，各大房企們就已暗流涌動(dòng)，由于一季度地產(chǎn)行業(yè)遇冷，大多數(shù)的品牌房企更將目光集中對(duì)準(zhǔn)了5月。多數(shù)失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場(chǎng)。

5月的房地產(chǎn)市場(chǎng)喜憂參半。一方面是高庫存、高負(fù)債率的“雙高”局面，一方面是為了保剛需，銀行下調(diào)了首套房貸款利率的利好。針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)宋廣菊在一次論壇上說，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住上半年銷售的窗口期，快速回籠資金，才會(huì)在下半年的市場(chǎng)中不被動(dòng)。

為了爭(zhēng)奪剛需，佳兆業(yè)集團(tuán)甚至從4月下旬持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出100多億元貨值的剛需產(chǎn)品。

雅居樂地產(chǎn)也以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”，主打貼近剛需人群的低首付小戶型。

“5月樓市會(huì)相對(duì)活躍，一方面供應(yīng)量增加，另一方面商家也掀起了促銷讓利的小高峰。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。

不過，仍有業(yè)內(nèi)人士表示，此番地產(chǎn)商“五一”鏖戰(zhàn)并未能帶來樓市的真正回暖。

去庫存為主

“在一些重點(diǎn)城市，開發(fā)商面臨高庫存、高負(fù)債率的‘雙高’局面，五一成為他們消化庫存的黃金時(shí)期?！标悋?guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說。

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，滬深兩市140家房企已經(jīng)有85家了年報(bào)，合計(jì)庫存市值高達(dá)9641億元，環(huán)比2010年同期的6811億元上漲幅度達(dá)到了41.6%，相比同樣面臨調(diào)控及市場(chǎng)危機(jī)的2008年同期，庫存值上漲了180%。

預(yù)計(jì)全部上市房企的庫存市值更是達(dá)到了1.2萬億元，創(chuàng)造了歷史新高。

以廣州為例，余貨與新貨合計(jì)，廣州十區(qū)預(yù)計(jì)可售貨量達(dá)4.4萬套，同比去年增5成，廣州十區(qū)兩市達(dá)5.7萬套，可售貨量龐大，按照目前的消化速度，需將近1年才能消化完畢。

合富輝煌方面也統(tǒng)計(jì)，從4月1日開始到5月3日的黃金月期間，廣州全市十區(qū)在售貨量約5萬套，與2010年十一的高位持平。其中，在售余貨超過4.3萬套，新貨約7000套，相比以往，新貨明顯減少，余貨非常多。

“開發(fā)商庫存量比較多，資金鏈條比較緊張，五一主要是以‘去庫存’為主?！笔缆?lián)地產(chǎn)分析師唐慧龍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。

決戰(zhàn)剛需

“誰能以最快的速度搶到剛需客戶，誰就能在這波行情中獲勝?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍表示。

近期支持剛需的金融政策逐步得以落實(shí)，這無疑成了開發(fā)商在疲軟樓市中的救命稻草。

從4月初開始，保剛需政策逐步落實(shí)，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，上海、深圳等地部分銀行甚至可以打到8.5折。

“目前，剛需成為購房主體的特征日趨明顯?！标悋?guó)強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者透露。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年的“五一”樓市，是熱鬧還是冷清，就看部分樓盤推出的優(yōu)惠活動(dòng)能否打動(dòng)剛需的人們。

于是，房企促銷爭(zhēng)剛需的故事一幕幕上演。

雅居樂地產(chǎn)先聲奪人，早早放出將以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”的消息，主打貼近剛需人群的低首付小戶型，以適宜首次置業(yè)、首次改善型客戶的產(chǎn)品再次占據(jù)市場(chǎng)高峰。

立足房地產(chǎn)行業(yè)20年的珠江地產(chǎn)也于“五一”期間，在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)起“”，以5000套的供應(yīng)貨量、高達(dá)5億元的優(yōu)惠折扣，實(shí)實(shí)在在讓利于買家。

地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊萬科也自降身份，其在北京的樓盤中糧萬科?長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目?jī)删邮曳吭吹膬?yōu)惠為全款9.7折，貸款9.9折，另外還可以申請(qǐng)10萬元左右的優(yōu)惠。在廣州，其攜旗下8大樓盤萬科東薈城、萬科金色悅府等推出9.8折活動(dòng)。

保利地產(chǎn)也借進(jìn)京十周年的慶典推出了系列促銷活動(dòng)，加入“以價(jià)換量”的房企陣營(yíng)。金地集團(tuán)近日也在全國(guó)范圍內(nèi)推出了特價(jià)房，包括北京、煙臺(tái)等地樓盤優(yōu)惠幅度從10%到20%不等。

值得一提的是，剛需戰(zhàn)中，火力最猛的當(dāng)屬佳兆業(yè)。它于4月下旬開始將持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品，這個(gè)名為“激情五月，佳兆業(yè)百億剛需購房月”活動(dòng)堪稱是佳兆業(yè)有史以來最大手筆的營(yíng)銷。

佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，從2011年開始，佳兆業(yè)進(jìn)入三、四線城市，僅2011年即進(jìn)入16個(gè)城市，在近兩年中公司的快速開發(fā)，快速銷售的模式，搶占市場(chǎng)剛需，使業(yè)績(jī)獲得大幅度的提升。佳兆業(yè)集團(tuán)今年推出超過300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅（144平方米以下戶型）。

中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，樓市再次掀起“剛需”爭(zhēng)奪戰(zhàn)，主要是近期樓市調(diào)控政策微調(diào)，“保剛需”政策取向明顯。

不過，業(yè)內(nèi)卻對(duì)“保剛需”有助于樓市回暖的論斷持懷疑態(tài)度。更有分析指出，盡管房企“降價(jià)求生存”仍將持續(xù)，但是有限的“剛需”已被大量消化，樓市一季度出現(xiàn)的“小陽春”可能無法延續(xù)。

“目前來說，保剛需政策實(shí)施起來還是很有困難。即使房?jī)r(jià)下將10%-15%，消費(fèi)者還是很難接受。” 中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是表示。

難言回暖

巨大的推貨量雖然一定程度上促進(jìn)了成交量的谷底反彈，但是以郊區(qū)為代表的局部熱點(diǎn)卻難以帶動(dòng)整體熱的態(tài)勢(shì)。

合富輝煌表示，“五一”黃金月約7成貨量集中在，且余貨多，預(yù)計(jì)難有整體熱銷態(tài)勢(shì)，局部熱點(diǎn)將受關(guān)注。

“市中心和郊區(qū)兩級(jí)分化嚴(yán)重，因?yàn)槭兄行臉莾r(jià)已經(jīng)見底，郊區(qū)卻有降價(jià)空間。但是從整體來講，樓市形勢(shì)的表現(xiàn)會(huì)是中規(guī)中矩，不會(huì)有太大起色。”黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說。

時(shí)代周報(bào)記者5月1日統(tǒng)計(jì)廣州近一周樓市交易發(fā)現(xiàn)：成交套數(shù)排名前五的樓盤分別為番禺的珊瑚天峰、增城的碧桂園鳳凰城、從化的珠光御景山水城、荔灣的富力唐寧花園、增城的恒大山水城，套數(shù)分別為71、49、49、43、39，主要集中在郊區(qū)。不僅如此，這周交易排名前十的樓盤中也僅富力唐寧花園位于廣州市區(qū)。另外，4月23日-4月29日廣州全市網(wǎng)簽1665套, 相比4月19日-4月25日簽的 1621套，起色并不大。這似乎也印證了樓市“并未真正回暖”的論斷。

只是，“紅五月”都如此，下半年的樓市又將會(huì)如何？業(yè)內(nèi)人士分析指出，在市場(chǎng)慘淡的情況下，越來越多的房地產(chǎn)商推出營(yíng)銷活動(dòng)，5月份展開的剛需搶奪戰(zhàn)可能只是剛剛拉開了序幕，這個(gè)爭(zhēng)奪很可能將成為2012年房企競(jìng)爭(zhēng)的主題。