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公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告精選(九篇)

前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。

第1篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況如圖表9所示。

玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

第2篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從19*年開(kāi)始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。*年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,20*年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(zhǎng)162.7%,占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。*年,全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其中國(guó)有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了20*年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。20*年,民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從20*年開(kāi)始,受城建規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20*年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;20*年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)1.6倍,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,*年為3.32%,20*猛增至13.25%,20*年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō),這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“九五”末期,在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示,*年---20*年,住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,房地產(chǎn)交易異?;鸨康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝;20*年總投放為*畝,是上年的6倍;20*年總投放達(dá)236畝,同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?;⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。*年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,20*年為10.59畝,20*年為21.83畝,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,一直以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。20*年,縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%,20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快,定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

近年來(lái),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,銷售面積逐年增長(zhǎng),預(yù)售面積大幅攀升,市場(chǎng)需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從20*年開(kāi)始,預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。20*年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。20*年,全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2,占銷售面積的83.9%;20*年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,占總銷售面積的99.77%,個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體,是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主,20*年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2,占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.*%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看,購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價(jià)格上升較快,相對(duì)升幅較大。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,商品房?jī)r(jià)格放開(kāi),市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),20*年商品住宅平均售價(jià)約*7元/m2,比上年度上升14.76%,20*年平均售價(jià)約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,*年共成交184起,面積16396.17m2,20*年共成交243起,面積204*.54m2,20*年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數(shù)的96.62%,房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

房改房的上市,不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,給買房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范,政策性的土地協(xié)議出讓,拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”,開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā),加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,價(jià)格偏高。

(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

(一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?;?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合,集中度將明顯提高,并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力,對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第

二、三次換房。

而目前,尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來(lái)交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計(jì),將有近*套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

同時(shí),隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注,建設(shè)“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機(jī)制,讓所有人都“居有其所”,是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3、供需趨于平衡,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,商品住宅的供應(yīng)不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。20*年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,其中商品住宅1265551m2,營(yíng)業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看,20*年為4.94公頃,20*年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實(shí)施投放量約5.5公頃),2003年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

另?yè)?jù)2003年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,2003年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價(jià)格升幅有限,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進(jìn)程。而且,隨著城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

按《縣城城市總體規(guī)劃》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),規(guī)劃近期(至20*年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,凈增近萬(wàn)人,按人均建筑面積30m2計(jì),縣城區(qū)至20*年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

四、政策建議

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購(gòu)房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)?;?;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度,嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,依法依規(guī)貨款,嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,加大違規(guī)查處力度,規(guī)范市場(chǎng)秩序。

各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,絕不姑息。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作,經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽(yáng)光交易”,使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,可以采取土地公開(kāi)拍賣、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,1512人,其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu),規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策,提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設(shè),增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

第3篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷策劃

中圖分類號(hào):G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí),使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能,熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程,并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě),為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷、咨詢、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法,實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研,進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織,并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析,根據(jù)分析結(jié)果撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

(1)不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專業(yè)知識(shí),所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí);市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí);項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷方面也需要管理類和營(yíng)銷類的學(xué)科知識(shí)予以輔助。

(2)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書(shū)本,講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系,導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo),問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出,策劃方案不具備可實(shí)施性。

(3)課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷的重要前期工作,因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展,且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理,而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施

本門(mén)課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程,為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題,將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合,建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下:

(1)夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷等選修課程,從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷等的相關(guān)知識(shí)與方法,幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

(2)結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí),在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題,具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成:

①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系,組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研,通過(guò)與公司營(yíng)銷人員座談,了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組,自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù),包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫(xiě)報(bào)告,教師定期檢查進(jìn)度,根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。

③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后,制作PPT,專門(mén)安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講,通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫(xiě)的掌握程度。同時(shí),各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程,汲取他人優(yōu)點(diǎn),以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

(3)規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤(pán)”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況,并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一,以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向,熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤(pán)分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集,培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中,學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”,具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí),學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述,《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì),提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案,以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受,提高教學(xué)質(zhì)量,讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

第4篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:任務(wù)驅(qū)動(dòng);房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查;運(yùn)用實(shí)踐

一、“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析教學(xué)中的運(yùn)用實(shí)踐

市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)銷售、營(yíng)銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應(yīng)用,因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)開(kāi)設(shè)有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析這門(mén)課,一般把它作為專業(yè)的必修課程。對(duì)于這樣一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的課程,傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達(dá)不到應(yīng)有的教學(xué)效果。采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式,打破以知識(shí)傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式,能夠在引導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)的同時(shí),培養(yǎng)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力,達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析職業(yè)能力的目標(biāo)。

1.分析工作崗位,確立該門(mén)課程所掌握的技能

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策,能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀走勢(shì);掌握各種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和技巧,能熟練使用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件完成調(diào)查問(wèn)卷的編碼、統(tǒng)計(jì)分析等工作,具有較強(qiáng)的分析、判斷能力;熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng),能撰寫(xiě)完整的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。因此本門(mén)課程重在培養(yǎng)學(xué)生的三大技能:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備與實(shí)施技 能、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)與分析技能以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)技能。

2.創(chuàng)建仿真的學(xué)習(xí)情境

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程內(nèi)容以市場(chǎng)調(diào)查的工作流程為載體進(jìn)行知識(shí)重構(gòu),設(shè)計(jì)出5個(gè)學(xué)習(xí)情境(如圖1)。每個(gè)學(xué)習(xí)情境中都有以一個(gè)或多個(gè)完整和相對(duì)獨(dú)立的工作任務(wù)作為教學(xué)載體。5個(gè)學(xué)習(xí)情境及子情境之間的遞進(jìn)關(guān)系遵循由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由低級(jí)到高級(jí)、由單一到綜合,這種系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)符合學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和職業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程教學(xué)通過(guò)創(chuàng)設(shè)與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題相關(guān)的、盡可能真實(shí)的學(xué)習(xí)情境,引導(dǎo)學(xué)生帶著真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查與分析“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境,使學(xué)習(xí)更加直觀和形象化。

3.在創(chuàng)設(shè)的情境下,設(shè)計(jì)工作任務(wù)

在“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中,任務(wù)的提出是關(guān)鍵,是這個(gè)過(guò)程的核心,它將決定在這節(jié)課中,學(xué)生是主動(dòng)學(xué)習(xí)還是被動(dòng)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析在創(chuàng)設(shè)的情境下,選擇與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題密切相關(guān)的任務(wù)作為學(xué)習(xí)的中心內(nèi)容,把總目標(biāo)細(xì)分成一個(gè)個(gè)的小目標(biāo),并把每一個(gè)學(xué)習(xí)情境的內(nèi)容細(xì)化為一個(gè)個(gè)容易掌握的任務(wù),通過(guò)這些小任務(wù)來(lái)體現(xiàn)總的學(xué)習(xí)目標(biāo)。具體設(shè)計(jì)方案如圖2。

4.完成“任務(wù)”的思路、方法、操作

在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析任務(wù)之后,將全班同學(xué)分為若干學(xué)習(xí)小組,明確分工負(fù)責(zé)制度,組員積極參與到任務(wù)完成過(guò)程中來(lái),保障學(xué)習(xí)小組能開(kāi)展活動(dòng)。

在學(xué)生自主探索尋找解決問(wèn)題完成任務(wù)的過(guò)程中,教師僅點(diǎn)撥、指點(diǎn)和答疑,并非直接告訴學(xué)生應(yīng)當(dāng)如何去解決面臨的問(wèn)題,而是向?qū)W生提供解決該問(wèn)題的有關(guān)線索。例如,在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷這一任務(wù)中,引導(dǎo)學(xué)生思考房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容包括哪些方面,將更多的問(wèn)題留給學(xué)生思考,不斷引導(dǎo)學(xué)生通過(guò)合作、討論、交流等方式,互幫互學(xué),尋找解決問(wèn)題的方法,共同完成任務(wù)。

5.匯報(bào)和評(píng)價(jià)

市場(chǎng)調(diào)查小組在完成各階段任務(wù)后,需要對(duì)老師進(jìn)行匯報(bào),除了要向老師提交書(shū)面報(bào)告,還要在全班進(jìn)行口頭匯報(bào),每小組以PPT的方式并進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)演說(shuō),匯報(bào)和展示各小組的工作成果,并接受老師和其他小組的提問(wèn)。匯報(bào)和總結(jié)對(duì)學(xué)習(xí)效果的評(píng)價(jià)可以對(duì)學(xué)生的發(fā)展產(chǎn)生導(dǎo)向和激勵(lì)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析采取過(guò)程性評(píng)價(jià)和結(jié)果性評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式,其中過(guò)程性評(píng)價(jià)占較大的比例。過(guò)程性評(píng)價(jià)由個(gè)人評(píng)價(jià)、小組評(píng)價(jià)和老師評(píng)價(jià)組成,評(píng)價(jià)包括技能評(píng)價(jià)和職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià),技能評(píng)價(jià)涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析各階段任務(wù)完成,包括上交的材料、完成的質(zhì)量、匯報(bào)的效果等;職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià)包括工作態(tài)度和團(tuán)隊(duì)合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內(nèi)容。

二、運(yùn)用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的幾點(diǎn)思考

1.設(shè)計(jì)好任務(wù)

在實(shí)際教學(xué)中,“任務(wù)”的設(shè)計(jì)非常重要,直接影響著教學(xué)的效果。因此,第一,“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要圍繞具體的工作目標(biāo)、學(xué)生需要掌握的技能進(jìn)行進(jìn)行展開(kāi)。第二,“任務(wù)”的設(shè)計(jì)需要引導(dǎo)學(xué)習(xí)者帶著真實(shí)的“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境,使學(xué)習(xí)更加直觀和具體化。第三,“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要按照按學(xué)習(xí)的目標(biāo)和工作的流程循序漸進(jìn)。

2.對(duì)任課老師的要求較高

“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法將以往以老師傳授知識(shí)為主的傳統(tǒng)教學(xué)理念,轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鉀Q問(wèn)題為主。教師改變過(guò)去“滿堂灌”的方式,轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織、引導(dǎo),在講臺(tái)上演示轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生中間與學(xué)生交流、討論。這些都要求任課教師在教學(xué)前進(jìn)行充分的思考和準(zhǔn)備,除了具備一定的專業(yè)知識(shí),還要擁有充分的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

3.合理運(yùn)用多維評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)是“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中不可缺少的一環(huán)。從評(píng)價(jià)方式看,有個(gè)人評(píng)價(jià)與小組評(píng)價(jià)、學(xué)生評(píng)價(jià)與教師評(píng)價(jià);從評(píng)價(jià)內(nèi)容看,有過(guò)程評(píng)價(jià)與結(jié)果評(píng)價(jià),過(guò)程評(píng)價(jià)主要評(píng)價(jià)學(xué)生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔(dān)的任務(wù)。教師在整個(gè)教學(xué)過(guò)程中,要及時(shí)對(duì)各組的表現(xiàn)情況作適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià),給予肯定和激勵(lì),并把加分納入學(xué)生成績(jī)考核的范圍。

參考文獻(xiàn):

[1]魏 錕.基于“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟(jì)南職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2014(03).

[2]王麗萍.在《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》教學(xué)中運(yùn)用任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的實(shí)踐和思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2013(23).

[3]闞春燕.“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在《市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》課程教學(xué)中的應(yīng)用[J]. 商業(yè)文化(上半月),2011(12).

第5篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品;問(wèn)題;建筑設(shè)計(jì);策略

中圖分類號(hào): TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A

現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅受到國(guó)家宏觀調(diào)控等政治形勢(shì)的深刻影響,而且還要受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化、銀行政策、消費(fèi)者購(gòu)買力等因素的制約,特別是2011年開(kāi)始,經(jīng)濟(jì)下行壓力給企業(yè)生存與發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);在內(nèi)部,房地產(chǎn)企業(yè)同樣受到企業(yè)戰(zhàn)略定位、內(nèi)部管理、內(nèi)部控制等方面的制約。其中產(chǎn)品戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的重要一環(huán)。

一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存在的問(wèn)題和分析。

1.房產(chǎn)品目標(biāo)客戶群不明確或房地產(chǎn)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面,對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足,對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握,同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差,從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位,不能形成有效客戶群和有效供給。

2.偏離市場(chǎng)定位的理論和原則,片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí),不是根據(jù)市場(chǎng)定位的理論和原則進(jìn)行工作,而是熱衷于做概念,甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”,還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具,虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn),“媒體炒作”成為市場(chǎng)定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上,這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規(guī)范發(fā)展。

3. 運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場(chǎng)差異化等,“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場(chǎng)定位時(shí),常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況;一種是過(guò)分強(qiáng)調(diào)“差異化”,脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境,片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”,忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣,往往會(huì)導(dǎo)致滯銷;另一種情況是“簡(jiǎn)單拷貝,適當(dāng)修改”,從建筑立面、平面布置,到室外綠化、景觀布置,從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略,到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化,往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往一些熱銷樓盤(pán)的翻版,缺少創(chuàng)新,隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等,這樣的市場(chǎng)定位形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一般化”局面。

二、做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的重要性。

1、不偏離市場(chǎng)需求的建筑設(shè)計(jì)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)的份額。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告很重要,是設(shè)計(jì)師了解顧客需求、判斷市場(chǎng)需求的重要依據(jù)。做貼近市場(chǎng)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),有利于房地產(chǎn)銷售,有利于企業(yè)利潤(rùn)最大化。

2.建筑設(shè)計(jì)是由很多細(xì)部設(shè)計(jì)構(gòu)成的,精細(xì)化的設(shè)計(jì)保證產(chǎn)品質(zhì)量。從單體的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的組合,到每個(gè)設(shè)備末端的位置,能夠形成標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)。使建造出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量向統(tǒng)一化邁進(jìn)。

3、建筑設(shè)計(jì)做的好,圖紙完成度好,能夠指導(dǎo)建造過(guò)程中相關(guān)行業(yè)和專業(yè)順利工作。

房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、動(dòng)用社會(huì)資源多的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商是一個(gè)“資源整合”與“專業(yè)集成”的角色。設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量有助于順利、準(zhǔn)確指導(dǎo)建筑施工,有助于監(jiān)理單位細(xì)致監(jiān)督施工質(zhì)量,有助于材料供應(yīng)達(dá)到準(zhǔn)確和標(biāo)準(zhǔn)化,有助于核算部門(mén)精準(zhǔn)控制造價(jià)。

4、好設(shè)計(jì)、好建造、好監(jiān)管,可以形成好質(zhì)量產(chǎn)品,進(jìn)而形成企業(yè)自己的質(zhì)量文化。有很多企業(yè)擁有出色的服務(wù)文化、建筑文化,卻沒(méi)有形成自己的質(zhì)量文化,沒(méi)有讓質(zhì)量意識(shí)深入員工的行為規(guī)范、意識(shí)范疇中。而質(zhì)量文化是可以成為支持企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的內(nèi)在力量。在外在制度上,能夠逐步形成各種規(guī)范的統(tǒng)一,如工作戰(zhàn)線員工的各種行為規(guī)范的統(tǒng)一,材料標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、合作伙伴的選擇與工作準(zhǔn)則統(tǒng)一等,推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展。

三、建筑設(shè)計(jì)管控策略探討。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)專業(yè)人才素質(zhì)建設(shè),用高的鑒賞力為創(chuàng)造質(zhì)優(yōu)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品把好設(shè)計(jì)審核關(guān)。

a.建設(shè)學(xué)習(xí)型組織, 使學(xué)習(xí)成為常態(tài)。學(xué)習(xí)建筑新工藝、新理念,學(xué)習(xí)管理的先進(jìn)方法和模式等,通過(guò)學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我,擴(kuò)展創(chuàng)造未來(lái)的能量。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是由個(gè)人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的,所以在員工的培養(yǎng)和發(fā)展過(guò)程中,只有與時(shí)俱進(jìn),不斷更新知識(shí),才能使房地產(chǎn)企業(yè)保持持久的生命力。

b.關(guān)注先進(jìn)技術(shù),創(chuàng)新工作方法,提高工作能效。如國(guó)內(nèi)BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中得到運(yùn)用,可實(shí)現(xiàn)三維審圖,準(zhǔn)確、高效的檢查設(shè)計(jì)碰撞,使設(shè)計(jì)信息可視化等。技術(shù)管理者及早的掌握先進(jìn)技術(shù)改進(jìn)工作方法,能夠加快房地產(chǎn)企業(yè)的科技創(chuàng)新步伐,為企業(yè)創(chuàng)造更大效益。

c.不斷研究和總結(jié)企業(yè)產(chǎn)品,制定企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)并不斷探求人需,跟進(jìn)和修訂標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到技術(shù)人員產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化,建造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)工業(yè)化。

2、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

a.優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力,可提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。成功的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是整個(gè)團(tuán)隊(duì)共同勞動(dòng)的智慧結(jié)晶。每位設(shè)計(jì)師直接的目的就是將所屬領(lǐng)域的專業(yè)價(jià)值傾注到產(chǎn)品價(jià)值中去。此看似簡(jiǎn)單的工作在團(tuán)隊(duì)中交叉合作時(shí)常受到很多限制。良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作可以專業(yè)相互避讓,將設(shè)計(jì)中的交叉和碰撞及時(shí)消滅,并最大限度的讓每位成員的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮,將合理的設(shè)計(jì)體現(xiàn)在產(chǎn)品上。團(tuán)結(jié)的力量勝過(guò)任何一個(gè)單薄的個(gè)體,分工合作,合理的安排,最有效的利用時(shí)間,是團(tuán)隊(duì)協(xié)作過(guò)程中的重要環(huán)節(jié);

b.優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)可以準(zhǔn)確的把握設(shè)計(jì)目標(biāo),迎合市場(chǎng)消費(fèi)需要;

c.優(yōu)秀的設(shè)計(jì)理念,可以創(chuàng)造市場(chǎng),引導(dǎo)消費(fèi)。

d.優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)制圖能力規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),圖紙干凈、整潔,圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺”現(xiàn)象少。

3、房地產(chǎn)內(nèi)部圖紙審核工作應(yīng)流程化、標(biāo)準(zhǔn)化。

a.審核圖紙是否滿足開(kāi)發(fā)商意圖。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和企業(yè)長(zhǎng)期形成的習(xí)慣和標(biāo)準(zhǔn)復(fù)核圖紙?jiān)O(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)不要偏離了“需要”。

b.審核是否滿足各級(jí)規(guī)范要求。規(guī)范要求是最低的要求標(biāo)準(zhǔn),務(wù)必滿足“標(biāo)準(zhǔn)”要求。

c.審核圖紙反映的設(shè)計(jì)效果、施工工藝表達(dá)的準(zhǔn)確性、正確性。即在符合產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位的條件下,審核產(chǎn)品的節(jié)材性、合理性、美觀度、工程做法等,以達(dá)到設(shè)計(jì)準(zhǔn)確指導(dǎo)施工,施工方便順利進(jìn)行。

四、小結(jié):

企業(yè)與員工是共生關(guān)系,人才是第一生產(chǎn)力,企業(yè)對(duì)專業(yè)技術(shù)人才管理的規(guī)范性和重視度,能夠吸納人才,留住人才。員工也會(huì)在企業(yè)創(chuàng)造的平臺(tái)上,盡已所能回報(bào)企業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境的影響企業(yè)不能改變,只能適應(yīng)。內(nèi)部環(huán)境的影響則企業(yè)可以控制。對(duì)于技術(shù)和管理高度集中的房地產(chǎn)企業(yè),建立和健全內(nèi)部技術(shù)控制很重要,不僅是企業(yè)自身的需求,也是企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的需要。企業(yè)的一切決策,都應(yīng)統(tǒng)馭在完善的內(nèi)部控制制度之下;企業(yè)的一切活動(dòng),都不能游離于內(nèi)部控制之外。認(rèn)真總結(jié)和探索工程技術(shù)、企業(yè)管理的新方法、新思路,從根本上確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟 《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位》2008-10-31

第6篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)把控 產(chǎn)品定位 成本管理

0 引言

在過(guò)去的十多年間,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國(guó)家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機(jī)遇和政策環(huán)境。近幾年,房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復(fù)返。去年,美國(guó)次貨危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴,也波及到我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè),行業(yè)整合明顯加快,企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),除了萬(wàn)科、金地、保利等上市公司通過(guò)股市募集資金外,非上市企業(yè)的融資渠道單一,主要靠銀行貸款。目前在股市推動(dòng)樓市、樓市推動(dòng)地價(jià)的背景下,很有可以形成地產(chǎn)寡頭,中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大大降低。面對(duì)這種局面,確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

產(chǎn)品定位準(zhǔn)確,實(shí)施合理成本戰(zhàn)略,是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。每個(gè)企業(yè)各有不同的方式,建立完善的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系,是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項(xiàng)重要工作。

1 項(xiàng)目前期,把握投資決策

土地儲(chǔ)備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力的象征。項(xiàng)目土地出讓拍賣前,究竟以多少價(jià)格取得土地,企業(yè)要做仔細(xì)的投資決策分析,包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度及費(fèi)用的關(guān)系等。這其中,要求企業(yè)積累各種基礎(chǔ)資料,才能全面精確計(jì)算。雖然,土地拍賣過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)激烈,價(jià)格一加再加,搞清項(xiàng)目主要狀況、搞清成本,就有競(jìng)爭(zhēng)的底氣。

2 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確,優(yōu)化設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案階段,作深入的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查是十分必要的,關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是設(shè)計(jì)的主要依據(jù),可以概括為以下內(nèi)容:

3 建設(shè)階段,嚴(yán)控工程造價(jià)成本

項(xiàng)目建設(shè)階段,建設(shè)成本管理與控制進(jìn)入到實(shí)現(xiàn)的階段,計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn),目標(biāo)能否達(dá)到,考驗(yàn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。需要有嚴(yán)格的規(guī)章制度,對(duì)成本控制的各個(gè)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理。

設(shè)計(jì)變更的管理工作:對(duì)工程建設(shè)中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分類管理,分為設(shè)計(jì)提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對(duì)每項(xiàng)變更內(nèi)容預(yù)算部門(mén)要進(jìn)行費(fèi)用、工期的評(píng)估,技術(shù)、工程部門(mén)要進(jìn)行可行性的評(píng)估,最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程,保證變更的科學(xué)客觀,杜絕主觀隨意性。

施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作:對(duì)于要發(fā)生的簽證,工程部要對(duì)照合同,審核簽證的必要性,以及簽證內(nèi)容的合理性,對(duì)照施工圖、預(yù)算,核實(shí)工程量,明確說(shuō)明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)辦人、工程部負(fù)責(zé)人的簽字。

設(shè)備材料的采購(gòu)管理工作:在日常工作中建立的材料市場(chǎng)信息庫(kù),建立設(shè)備供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作關(guān)系,根據(jù)技術(shù)部門(mén)提供的設(shè)備技術(shù)參數(shù),工程部門(mén)提供的工程進(jìn)度要求,對(duì)各種設(shè)備貨比三家,比較設(shè)備的性價(jià)比,擇優(yōu)選用。

工程款的支付:控制工程款及各種材料設(shè)備款的支付,源頭在招投標(biāo)及各種商務(wù)合同的簽訂工作上,對(duì)合同中的價(jià)款支付比例,以工程進(jìn)度為依據(jù)簽訂。預(yù)算部門(mén)在做預(yù)算時(shí),結(jié)合工程款支付的要求,對(duì)相關(guān)工程量,分別分類計(jì)量。支付時(shí),工程部對(duì)照完成的工程量、財(cái)務(wù)部對(duì)照合同,嚴(yán)格按合同審批、支付。

預(yù)決算管理工作:把預(yù)決算作為工程成本控制工作的主線,招標(biāo)工作、工程量計(jì)量、工程造價(jià)的計(jì)算依據(jù)和預(yù)決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準(zhǔn)確的預(yù)算為控制工程成本提出目標(biāo)依據(jù)。決算工作,核實(shí)施工單位申報(bào)的工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,剔除不合理的內(nèi)容、重復(fù)計(jì)算的內(nèi)容,審核價(jià)差調(diào)整的內(nèi)容,不僅僅是控制工程造價(jià)的最后結(jié)果,也是對(duì)工程成本控制工作成果的檢驗(yàn)。

4 銷售階段,嚴(yán)控銷售成本

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,為推動(dòng)銷售工作,銷售需投入的費(fèi)用持續(xù)增加。項(xiàng)目方案確定后,銷售部門(mén)就著手制定營(yíng)銷計(jì)劃,對(duì)廣告的投入、現(xiàn)場(chǎng)的包裝、參加展會(huì)、樣板區(qū)建設(shè)、樣板房裝修的標(biāo)準(zhǔn)、售樓部的建造編制計(jì)劃書(shū),提出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、投入計(jì)劃。公司合理確定費(fèi)用額度,對(duì)各種廣告形式做出費(fèi)效比評(píng)估。廣告投入后,跟蹤評(píng)估廣告的投入效果,并根據(jù)實(shí)際銷售情況調(diào)整,力求每一分錢(qián)的投入都有效。

5 把控風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié),積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn),因而必須防患于未然,對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)有前瞻性和延續(xù)性的預(yù)測(cè),才能減少風(fēng)險(xiǎn)成本的發(fā)生。

2005年以來(lái),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策進(jìn)行多次調(diào)整,每一個(gè)政策出臺(tái),都對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越市場(chǎng)化,經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來(lái)越快。在這種情況下,國(guó)家政策的調(diào)整將成為一種常態(tài)。將國(guó)家政策、地方法規(guī)的研討工作日常化,對(duì)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化進(jìn)行推演,適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的投入時(shí)機(jī)、投入力度,是應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。從2007年的樓市拐點(diǎn)論到2009年樓市的觸底反彈,不同企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷和應(yīng)對(duì)策略有很大差別。有的房地產(chǎn)企業(yè)抓住了先機(jī),極時(shí)調(diào)整策略,銷售量節(jié)節(jié)攀升,企業(yè)獲利頗豐;而有些企業(yè)則慢人一步。

多年的持續(xù)繁榮,成就了一批優(yōu)勢(shì)企業(yè),也制約了企業(yè)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的探索。危機(jī)也是一種機(jī)會(huì),讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內(nèi)功的緊迫感。在國(guó)內(nèi)包括港澳地區(qū)一流企業(yè)紛紛跨區(qū)域發(fā)展、全面出擊、建設(shè)項(xiàng)目四處開(kāi)花之時(shí),本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國(guó)性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)度,用國(guó)際化視野來(lái)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式。全面分析評(píng)價(jià)不同企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì),分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)和基本規(guī)律,以及對(duì)目前所處周期階段和未來(lái)二年的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè),為企業(yè)把準(zhǔn)市場(chǎng)脈絡(luò),贏得市場(chǎng)先機(jī)。

第7篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

調(diào)研重點(diǎn)及成果:構(gòu)建信息工作網(wǎng)絡(luò)的途徑和方法,創(chuàng)優(yōu)途徑和方法,健全、暢通網(wǎng)絡(luò)。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):辦公室

完成時(shí)限:*年11月底

2.如何做好督查督辦工作

調(diào)研重點(diǎn)及成果:創(chuàng)新督查形式,完善機(jī)制,提高督查工作水平,推動(dòng)局黨委重要決策和工作要點(diǎn)的落實(shí)。

課題負(fù)責(zé)人:*

負(fù)責(zé)科室(單位):辦公室

完成時(shí)限:*年11月底

3.新形勢(shì)下事業(yè)單位人事管理現(xiàn)狀及思考

調(diào)研重點(diǎn)及成果:以我局系統(tǒng)事業(yè)單位人事及管理現(xiàn)狀為重點(diǎn),摸清現(xiàn)狀、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,引發(fā)思考,提出管理模式及改革方向。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):人事教育科

完成時(shí)限:*年11月底

4.*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研重點(diǎn)及成果:目前*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題,提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策,并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):房產(chǎn)與住宅建設(shè)科

完成時(shí)限:*年7月1日前

5.淺析我市低收入家庭住有新居的關(guān)注

調(diào)研重點(diǎn)及成果:我市低收入家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的途徑,包括現(xiàn)狀、存在問(wèn)題和解決方法,分析現(xiàn)狀,找出解決的方法。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):房改科

完成時(shí)限:*年11月底

6.淺談物業(yè)管理與構(gòu)建和諧社區(qū)

調(diào)研重點(diǎn)及成果:建設(shè)和諧社區(qū)離不開(kāi)物業(yè)管理

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):物業(yè)科

完成時(shí)限:*年11月底

6.局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任落實(shí)情況調(diào)研

調(diào)研重點(diǎn)及成果:通過(guò)對(duì)局黨風(fēng)廉政建設(shè)調(diào)研,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題,營(yíng)造良好的局黨風(fēng)廉政環(huán)境。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):局機(jī)關(guān)紀(jì)檢監(jiān)察室

完成時(shí)限:*年11月底

7.深化行政審批制度改革,力行確保工作圓滿完成

重點(diǎn)及成果:深化行政審批制度改革,建立起科學(xué)前后方銜接運(yùn)行機(jī)制,簡(jiǎn)化辦事環(huán)節(jié)、提高辦事效率,力爭(zhēng)群眾滿意、展示房管風(fēng)采。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)單位:行政審批服務(wù)科

完成時(shí)限:*年10月10日前

8.規(guī)范程序,完善規(guī)則,實(shí)現(xiàn)房屋登記工作平穩(wěn)銜接

調(diào)研重點(diǎn)及成果:根據(jù)《房屋登記辦法》的要求,調(diào)整崗位設(shè)置,強(qiáng)化受理和審核環(huán)節(jié)功能,建立預(yù)告登記、異議登記、更正登記、地役權(quán)登記等新的登記業(yè)務(wù)的操作規(guī)程,完善各項(xiàng)房屋登記業(yè)務(wù)類型的操作規(guī)則,理順工作程序和業(yè)務(wù)流程,不斷提高登記質(zhì)量。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處

完成時(shí)限:*年7月1日前

9.統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),精細(xì)管理,逐步完善房屋登記簿填制工作

調(diào)研重點(diǎn)及成果:按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定,建立統(tǒng)一的電子房屋登記簿,并明確登記簿在業(yè)務(wù)流程中的次序及作用。對(duì)于以前登記的房屋,探討如何通過(guò)對(duì)既有房屋登記檔案信息的分形和加工,逐步完善登記簿。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處

完成時(shí)限:*年12月底

10.轉(zhuǎn)變觀念,多渠道做好房屋租賃管理工作

調(diào)研重點(diǎn)及成果:加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理工作的方法,形成正確的做好房屋租賃管理工作的理論。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):郾城分局

完成時(shí)限:*年11月底

11.淺談物業(yè)管理存在問(wèn)題及其解決對(duì)策

調(diào)研重點(diǎn)及成果:物業(yè)管理現(xiàn)狀中存在問(wèn)題的合理解決對(duì)策。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):郾城分局

完成時(shí)限:*年11月底

12.健全廉租住房制度促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展

調(diào)研重點(diǎn)及最終成果:結(jié)合我市實(shí)際情況,要著力健全制度,建議有關(guān)部門(mén)研究制定相關(guān)政策,成立廉租住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu),做好廉租住房的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理,解決好“建”與“管”問(wèn)題,廉租住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)像其他公用事業(yè)單位一樣,擔(dān)負(fù)起政府為社會(huì)提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的職責(zé),建立嚴(yán)格規(guī)范的廉租住房承租審核制度,確保公開(kāi)公正,制定科學(xué)人性化的《廉租住房制度》,廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)要及時(shí)更新,籍以推進(jìn)我區(qū)廉租住房制度建設(shè)與實(shí)施。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):源匯分局

完成時(shí)限:*年12月底

13.變管理為服務(wù)管好管活房屋租賃市場(chǎng)

調(diào)研重點(diǎn)及最終成果:加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作管理,積極維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。我們?cè)诜课葑赓U管理工作中努力探索,在管理方面開(kāi)創(chuàng)新路子,特別是在規(guī)范租賃市場(chǎng)的同時(shí),以服務(wù)為載體,實(shí)行部門(mén)協(xié)作管理,建立房屋租賃管理機(jī)制,挖掘房屋租賃稅源。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):源匯分局

完成時(shí)限:*年12月底

14.關(guān)于鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)辦證探索

調(diào)研重點(diǎn)及成果:通過(guò)鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)辦證探索,積極開(kāi)拓鄉(xiāng)村辦證新途徑,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村辦證新突破。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):召陵分局

完成時(shí)限:*年10月15日前

15.如何做好辦公室工作

調(diào)研重點(diǎn)及成果:通過(guò)辦公室工作調(diào)研,提高辦公室工作效率,更好的發(fā)揮辦公室職能,服務(wù)單位發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):召陵分局

完成時(shí)限:*年10月15日前

16.經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與思考

調(diào)研重點(diǎn)及成果:開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀,物管企業(yè)建立菜單式服務(wù)體系,清楚明白地告訴業(yè)主什么樣的服務(wù)是什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓業(yè)主自由選擇。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)分局

完成時(shí)限:*年10月底

17.如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷思路

調(diào)研重點(diǎn)及成果:通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍的建設(shè),開(kāi)拓營(yíng)銷人員的工作思路,從而使中心的營(yíng)銷業(yè)績(jī)上一個(gè)更高的臺(tái)階。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):經(jīng)濟(jì)房中心

完成時(shí)限:*年10月1日前

18.新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制

調(diào)研重點(diǎn)及成果:根據(jù)建材市場(chǎng)的新變化,及時(shí)調(diào)整進(jìn)貨渠道和方式,降低開(kāi)發(fā)成本,爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):經(jīng)濟(jì)房中心

完成時(shí)限:*年10月1日前

19.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下事業(yè)單位人事管理模式的探索

調(diào)研重點(diǎn)及成果:了解、分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)化管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)新管理模式,激發(fā)中心全體職工干事創(chuàng)業(yè)激情,促進(jìn)中心事業(yè)健康有序發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):經(jīng)濟(jì)房中心

完成時(shí)限:*年10月1日前

20.關(guān)于*公共場(chǎng)所的房屋安全狀況的調(diào)查報(bào)告

調(diào)研重點(diǎn)及成果:車站、賓館的安全現(xiàn)狀,提高人們對(duì)公共場(chǎng)所的安全認(rèn)識(shí)。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):市房屋安全鑒定中心

完成時(shí)限:*年11月底

21.我局自主經(jīng)營(yíng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有機(jī)統(tǒng)一

調(diào)研重點(diǎn)及最終成果:著重對(duì)未納入統(tǒng)管單位及項(xiàng)目等法律主體或會(huì)計(jì)主體與我局的組織關(guān)系,責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,及其經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)研,把握其發(fā)展態(tài)勢(shì),為我局的宏觀經(jīng)濟(jì)管理提供幫助,使我局整體經(jīng)濟(jì)朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):房產(chǎn)資金管理中心

完成時(shí)限:*年11月底

22.論行政執(zhí)法

調(diào)研重點(diǎn)及成果:行政執(zhí)法中的思考,轉(zhuǎn)變行政執(zhí)法理念。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)單位:房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)

完成時(shí)限:*年11月底

23.房屋特殊情況的層次應(yīng)如何看待

調(diào)研重點(diǎn)及成果:幾種特殊情況對(duì)照規(guī)范對(duì)層次的界定,分析問(wèn)題,形成正確的解決方法。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):測(cè)繪隊(duì)

完成時(shí)限:*年10月底

24.商品房的銷售與面積計(jì)算

調(diào)研重點(diǎn)及成果:商品房面積計(jì)算過(guò)程,面積糾紛產(chǎn)生的原因,分析解決,明確重要公有部位的權(quán)利歸屬。

課題負(fù)責(zé)人:

負(fù)責(zé)科室(單位):測(cè)繪隊(duì)

完成時(shí)限:*年10月底

25.剖析我市房屋維修資金的問(wèn)題與對(duì)策

調(diào)研重點(diǎn)及成果:深入分析和調(diào)查我市維修資金現(xiàn)存問(wèn)題,研究制定解決問(wèn)題的措施和方灑,促進(jìn)中心維修資金監(jiān)管工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人:

責(zé)任科室(單位):房屋維修資金管理中心

完成時(shí)限:*年10月12日前

26.房管局系統(tǒng)在沙澧河開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)該大有作為

調(diào)研重點(diǎn)及成果:局系統(tǒng)相關(guān)單位要抓住機(jī)遇,乘勢(shì)而上,借助政府職能部門(mén)的優(yōu)勢(shì),內(nèi)引外職,籌集資金,大上項(xiàng)目,在沙澧河一、二、三、期開(kāi)發(fā)建設(shè)中大顯身手。

課題負(fù)責(zé)人:

責(zé)任科室(單位):房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心

完成時(shí)限:*年9月底

27.調(diào)研題目:倡導(dǎo)社區(qū)多層消費(fèi),豐富物業(yè)管理內(nèi)涵

調(diào)研重點(diǎn)及成果:把握住“人”這個(gè)生動(dòng)的主體,從物業(yè)管理的特性出發(fā)分析服務(wù)主體的構(gòu)成物業(yè)管理、服務(wù)是以人年齡的差異形成的不同的需求做基點(diǎn),研究不同年齡段服務(wù)對(duì)象的消費(fèi)價(jià)值觀及不同的生理、心理需求,來(lái)確定物業(yè)管理工作的內(nèi)容。

課題負(fù)責(zé)人:

責(zé)任科室(單位):綜合開(kāi)發(fā)公司

調(diào)研時(shí)限:*年11月底

28.現(xiàn)代化企業(yè)管理模式

調(diào)研重點(diǎn)及成果:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加強(qiáng),影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的經(jīng)營(yíng)環(huán)境變得越來(lái)越難預(yù)見(jiàn),決策日益復(fù)雜和困難,對(duì)決策管理提出了更高的要求。

課題負(fù)責(zé)人:

責(zé)任科室(單位):綜合開(kāi)發(fā)公司

調(diào)研時(shí)限:*年11月底

29.立足職責(zé)努力為中低收入家庭提供住房保障

調(diào)研重點(diǎn)及成果:以中低收入家庭和個(gè)人如何有效解決住房需求為重點(diǎn),分析總結(jié)中心開(kāi)展業(yè)務(wù)以來(lái)住房置業(yè)擔(dān)保在群眾購(gòu)房中所發(fā)揮的作用和其他需求,拓展中心業(yè)務(wù),推進(jìn)中心發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人:

第8篇:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

市場(chǎng)部工作總結(jié)【1】 20xx年,我們公司市場(chǎng)部根據(jù)總公司的安排與部署,在省公司下達(dá)的規(guī)定指標(biāo)基礎(chǔ)上,充分挖掘潛力,層層分解任務(wù),強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理,以人為本,注重人員培訓(xùn),加強(qiáng)業(yè)績(jī)考核,到7月份為止,全市業(yè)務(wù)收入***萬(wàn)元,總排名全省躍居第3位,寬帶業(yè)務(wù)增加***戶,普通電話添增**戶,取得了良好的業(yè)績(jī),現(xiàn)將20xx年工作總結(jié)如下:

一、市場(chǎng)部還采取各種措施,向縣區(qū)公司推廣新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品。1月份以會(huì)代訓(xùn),召集各縣區(qū)營(yíng)銷、營(yíng)業(yè)骨干針對(duì)產(chǎn)品資費(fèi)進(jìn)行培訓(xùn)及討論,并歸納出現(xiàn)存問(wèn)題,從而找出適合本地的資費(fèi)套餐。3月份根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況向省公司申請(qǐng)了包月資費(fèi)套餐,在全市組織推廣。5月份組織各縣區(qū)管理人員、主管人員、維護(hù)人員,參加省公司培訓(xùn),??業(yè)務(wù)理論、營(yíng)銷策劃, 對(duì)業(yè)務(wù)推廣有很好的指導(dǎo)意義。

二、基礎(chǔ)管理方面:落實(shí)了營(yíng)業(yè)賬款稽核、退費(fèi)和拆機(jī)明細(xì)核查、虛假用戶拆機(jī)、清理長(zhǎng)期欠費(fèi)、客戶資料 整理、資源整理、裝維材料和終端管理等一系列基礎(chǔ)管理工作,有效的避免了業(yè)務(wù)收入和成本的流失。

從元月份開(kāi)始,市場(chǎng)部按照內(nèi)控流程要求,調(diào)整了原來(lái)對(duì)縣區(qū)公司進(jìn)行周稽核的制度,改為日稽核、周稽核、月稽核并行,每月盡量安排對(duì)縣公司一級(jí)稽核情況現(xiàn)場(chǎng)核查。對(duì)每周稽核情況進(jìn)行通報(bào),對(duì)不符合要求的做法通報(bào)批評(píng),每月月底一、二、三級(jí)稽核員共同對(duì)全區(qū)現(xiàn)金流實(shí)收應(yīng)收進(jìn)行稽核,起到了很好的效果。我公司現(xiàn)金流差額連續(xù)半年在全省屬于情況最好地市之一,沒(méi)有因現(xiàn)金流差額影響考核收入。

為確保不因支撐系統(tǒng)錯(cuò)誤操作影響收入,市場(chǎng)部安排支撐中心每天對(duì)每個(gè)縣區(qū)拆機(jī)、退費(fèi)明細(xì)都進(jìn)行核查,嚴(yán)格封堵每個(gè)漏洞。

為清理長(zhǎng)期欠費(fèi)、控制當(dāng)期欠費(fèi),市場(chǎng)部根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)要求制定了當(dāng)期欠費(fèi)回收量不低于98%的考核目標(biāo)。對(duì)欠費(fèi)回收情況進(jìn)行周通報(bào)、月通報(bào)。在與縣區(qū)公司的共同努力下,到5月份系統(tǒng)內(nèi)本年新增長(zhǎng)期欠費(fèi)清理完畢,當(dāng)月調(diào)帳數(shù)首次低于省公司要求的最低限額,從連續(xù)5個(gè)月調(diào)帳超過(guò) 萬(wàn)元,達(dá)到5月份的 元。

為掌握資源情況,避免資源浪費(fèi),市場(chǎng)部安排支撐中心每月對(duì)各縣區(qū)資源情況進(jìn)行抽查、通報(bào),6月份又進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢查。

今年市場(chǎng)部接手物料管理以來(lái),在網(wǎng)絡(luò)部的大力支持下改進(jìn)了管理方式,把出入庫(kù)明細(xì)賬與支撐中心每天的經(jīng)營(yíng)日?qǐng)?bào)裝、拆機(jī)數(shù)量相對(duì)照,使物料管理形成閉環(huán)。為實(shí)現(xiàn)終端回收、重復(fù)利用,要求縣區(qū)公司對(duì)寬帶、話吧、有人值守公話新裝機(jī)用戶都收取押金。鼓勵(lì)縣區(qū)公司在發(fā)展新用戶時(shí)引導(dǎo)用戶使用回收的終端。對(duì)終端故障在保修期內(nèi)的用戶更換回收終端,嚴(yán)格杜絕以舊換新。通過(guò)這些措施的執(zhí)行,有效控制了浪費(fèi)現(xiàn)象。

三、績(jī)效考核方面:改進(jìn)績(jī)效考核計(jì)算方法,從多方面入手促進(jìn)保存量、激增量,提高業(yè)務(wù)收入。

自3月份省公司績(jī)效考核辦法草稿下發(fā),市場(chǎng)部開(kāi)始與上級(jí)市場(chǎng)部溝通如何進(jìn)行續(xù)費(fèi)率和流失率兩項(xiàng)考核指標(biāo)的計(jì)算。在多次探討未果的情況下,市場(chǎng)部根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)要求和本公司實(shí)際情況,制定了考核用戶拆機(jī)、雙停、單停、零費(fèi)用用戶續(xù)費(fèi)等一系列考核方法。引導(dǎo)縣區(qū)公司對(duì)上述用戶高度重視,通過(guò)每天逐戶核查,基本上堵住了客戶流失的漏洞,對(duì)長(zhǎng)期零費(fèi)用用戶的激活也起到了很好的效果。既節(jié)省了資源,又提高了收入,另一方面節(jié)省了業(yè)務(wù)發(fā)展費(fèi)用。

四、存在的問(wèn)題和困難

1、 由于上半年集中精力理順基礎(chǔ)資料管理,在營(yíng)銷策劃、業(yè)務(wù)宣傳、市場(chǎng)調(diào)研、人員培訓(xùn)等方面比較薄弱,造成對(duì)縣區(qū)公司業(yè)務(wù)發(fā)展支持不夠。

2、 由于省公司系統(tǒng)準(zhǔn)備升級(jí),我公司很多報(bào)表需求無(wú)法滿足,計(jì)算績(jī)效考核指標(biāo)、分析經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)給市公司和縣區(qū)支撐部門(mén)帶來(lái)很大工作量。

下半年市場(chǎng)部從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)和提高:

一、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研:定期到縣區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)辦公,與營(yíng)銷、營(yíng)業(yè)、裝維、管理人員進(jìn)行座談。深入市場(chǎng),了解用戶使用情況和需求。在發(fā)展較好的縣區(qū)總結(jié)成功營(yíng)銷案例進(jìn)行推廣;幫助發(fā)展較差的縣區(qū)查找不足、解決困難。

二、加強(qiáng)營(yíng)銷策劃和業(yè)務(wù)宣傳:通過(guò)了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況制定靈活有效的營(yíng)銷措施,對(duì)每階段重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)制定切實(shí)可行的宣傳和營(yíng)銷步驟,及時(shí)反饋和分析營(yíng)銷結(jié)果,適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷思路,改變目前業(yè)務(wù)發(fā)展的低效狀態(tài)。

三、加強(qiáng)人員培訓(xùn):定期進(jìn)行營(yíng)銷、營(yíng)業(yè)、裝維、管理人員培訓(xùn),將營(yíng)銷思路、管理方法、業(yè)務(wù)資訊直接灌輸?shù)揭痪€員工,提高骨干員工的傳幫帶作用,切實(shí)提高員工素質(zhì)和工作效率。

四、繼續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作:繼續(xù)加強(qiáng)欠費(fèi)管理、營(yíng)業(yè)稽核、資源管理、裝維材料和終端管理。組織市場(chǎng)部主管定期到縣區(qū)公司調(diào)研,與負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,發(fā)現(xiàn)不足并繼續(xù)改進(jìn)。

市場(chǎng)部工作總結(jié)【2】 本人自xxxx入職公司以來(lái),在營(yíng)銷管理中心市場(chǎng)部擔(dān)任高級(jí)市調(diào)專員職務(wù),主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究方向工作。具體工作包括撰寫(xiě)專業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告、競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控、為營(yíng)銷策略調(diào)整提供相關(guān)建議等。在領(lǐng)導(dǎo)和同事的指導(dǎo)協(xié)助下,基本保質(zhì)保量的按時(shí)完成了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。

市場(chǎng)部市場(chǎng)研究方向工作主要包括三大部分:例行性工作、臨時(shí)性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項(xiàng)目定期銷售分析報(bào)告(周報(bào)、月報(bào))、四城市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)月度宏觀報(bào)告、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度宏觀分析報(bào)告、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控等;臨時(shí)性工作主要包括競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告、競(jìng)品項(xiàng)目賣點(diǎn)分析等;專題性工作主要包括撰寫(xiě)專題性研究報(bào)告、課題性研究報(bào)告等。

市場(chǎng)部作為營(yíng)銷管理中心結(jié)構(gòu)調(diào)整及專業(yè)分工細(xì)化的新生部門(mén),市場(chǎng)研究工作是新制定的主要工作職責(zé)之一,主要為公司整體營(yíng)銷策略及在售項(xiàng)目銷售提供專業(yè)參考意見(jiàn)及決策支持。之前工作范圍僅局限于項(xiàng)目調(diào)研及市調(diào)報(bào)告,后經(jīng)本人建議領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可改進(jìn)并豐富了各種專業(yè)報(bào)告的表現(xiàn)形式及結(jié)構(gòu),豐富了內(nèi)容涵蓋面并相應(yīng)提升了專業(yè)性及可讀性,增加深化了報(bào)告種類。和領(lǐng)導(dǎo)及同事一起重新搭建了市場(chǎng)部工作架構(gòu),理順了工作流程,并不斷對(duì)報(bào)告模板進(jìn)行改進(jìn)提高,使之實(shí)現(xiàn)流程化、專業(yè)化,也使市場(chǎng)部市場(chǎng)研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時(shí)工作期間,也為領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)提供了最新市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài)和決策參考內(nèi)容。如在制定首付分期營(yíng)銷策略期間與項(xiàng)目部共同對(duì)率先實(shí)行首付分期的美利山項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研,在全面詳細(xì)了解美利山首付分期具體操作手法的基礎(chǔ)上為領(lǐng)導(dǎo)提供了相關(guān)參考意見(jiàn),最終促成了首付分期策略應(yīng)用于在售項(xiàng)目,對(duì)拉動(dòng)銷售起到了明顯提振作用。

在售項(xiàng)目競(jìng)品監(jiān)控是市場(chǎng)部重要例行工作之一。根據(jù)對(duì)在售項(xiàng)目周邊區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的長(zhǎng)期市場(chǎng)跟蹤及調(diào)研,市場(chǎng)部依據(jù)同區(qū)域、同期入市、產(chǎn)品類型相同或相近的樣本篩選原則,不斷更新具有代表性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)樣本進(jìn)行賣點(diǎn)的客觀分析對(duì)照。目的在于通過(guò)各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析,學(xué)習(xí)及借鑒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成功的賣點(diǎn)及營(yíng)銷策略并為我所用,并將優(yōu)劣勢(shì)賣點(diǎn)應(yīng)用于銷售說(shuō)辭及推廣策略改進(jìn)工作中,對(duì)在售項(xiàng)目的銷售起到實(shí)際促進(jìn)作用。不但完成了本部門(mén)的研究工作職責(zé),也對(duì)營(yíng)銷管理中心其他部門(mén)及銷售部工作起到了配合和促進(jìn)作用。

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