維修基金管理辦法精選(九篇)

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第1篇：維修基金管理辦法范文

關(guān)鍵詞：住房 公共 維修基金

公共維修基金是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。這項(xiàng)制度實(shí)施至今已經(jīng)整整十六年了，應(yīng)該看到這項(xiàng)制度的實(shí)施對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，對(duì)于保障住房所有者合法權(quán)益，推動(dòng)人民群眾住房安全起到一定的積極作用。然而由于這項(xiàng)制度實(shí)施過程中存在不透明、申請(qǐng)使用困難、資金沉淀、資金被非法占用等問題時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了住房人合法權(quán)益。加強(qiáng)住房公共維修基金管理問題已經(jīng)引起有識(shí)之士的共鳴，因此有關(guān)部門認(rèn)真做好審計(jì)工作，嚴(yán)格管理制度，確保這項(xiàng)事關(guān)人民群眾切身利益制度健康發(fā)展至關(guān)重要。

一、公共維修基金制度概要

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》對(duì)基金繳納、征收、管理、使用都做出了明確規(guī)定，商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)辦法。以北京為例，以前是以總房款的2%交納公共維修基金。更新后的標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅每平方米100元，高層每建筑平方米200元。建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機(jī)制。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用。

二、基金管理使用面臨的困局

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。實(shí)際工作中好多民宅建設(shè)項(xiàng)目從出售到入住要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程，尤其是商品房預(yù)售制度造成的購房者從繳納購房款到入戶至少要等待一到兩年，有的時(shí)間更長，業(yè)主入住到業(yè)主委員會(huì)成立耗費(fèi)的時(shí)間更漫長，甚至許多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主委員會(huì)，這就造成這筆巨額資金實(shí)際上被房屋管理部門長期把持，公共部分維修需要資金也很難申請(qǐng)。據(jù)我所知，吉林省四平市到目前為止成立業(yè)主委員會(huì)的寥寥無幾，幾乎為零，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管幾乎成為空頭支票。國家統(tǒng)計(jì)局在其官方網(wǎng)站公布的2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況表明2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。2009年，商品房銷售額43995億元，按照2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)收879.9億元公共維修基金，每年如此巨額資金躺在各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的賬戶里睡大覺，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)究竟有何促進(jìn)作用？

三、加強(qiáng)住宅維修基金管理使用的改革迫在眉睫

在經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程中住房制度改革也是在不斷摸索前進(jìn)，也屬于摸著石頭過河式的改革，在在改革中不斷發(fā)展，調(diào)整中逐步展開，在深化改革中前進(jìn)。建國以來我國住房制度改革大體上經(jīng)歷了三個(gè)重要階段，一是1978-1988年的探索試階；二是1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；三是1998年至今實(shí)行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。每個(gè)改革階段都不可避免的出現(xiàn)一些遺留問題，改革的銜接問題在房地產(chǎn)改革領(lǐng)域也顯得尤為突出。國家1998年底試行住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度。1998年以前國家、企業(yè)出資建設(shè)分配給職工的住房改革后低價(jià)出售給員工，當(dāng)時(shí)沒有考慮公共維修基金問題，如今這部分住宅已經(jīng)年久失修，公共維修問題日顯突出，尤其是改革中的遺留問題，有的員工至今沒有參加公房出售改革，盡管這屬于極少數(shù)，這個(gè)問題也是不容忽視的。還有業(yè)主大會(huì)制度問題，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，加強(qiáng)維修基金的使用管理，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)所有小區(qū)盡快成立業(yè)主大會(huì)。然而這話說起來容易，做起來真難。吉林省四平市鐵西區(qū)西苑花園新區(qū)是2007年竣工入住的小區(qū)，小區(qū)僅有298戶人家，2008年入住率已經(jīng)達(dá)到100%，幾個(gè)熱心的退休人員積極串聯(lián)成立業(yè)主委員會(huì)，組建了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，起草了業(yè)主委員會(huì)章程，甚至連請(qǐng)有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)的講話稿都替他們寫好了，結(jié)果到街道辦事處咨詢，人家說這事得商量商量，商量好幾天后告知這事兒歸城鄉(xiāng)建設(shè)局管。幾個(gè)老同志到城鄉(xiāng)建設(shè)局遞交申請(qǐng)材料，門衛(wèi)保安連大門都不讓進(jìn)，非讓到接待室。申請(qǐng)材料遞交后至今泥牛入海沒有消息，可見成立業(yè)主委員會(huì)有多么艱難。

加強(qiáng)住房公共維修基金管理事關(guān)廣大業(yè)主的切身利益，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，事關(guān)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須認(rèn)真做好，做出成效來。

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第2篇：維修基金管理辦法范文

    大修費(fèi)適用范圍如何？如何交納？

    《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需全部拆除的工程。

    大修費(fèi)并不是每年必須交納的項(xiàng)目，所以沒列在《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表格內(nèi)。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理單位進(jìn)行大修的，應(yīng)每年向物業(yè)管理單位交納大修費(fèi)；產(chǎn)權(quán)人未委托而發(fā)生大修項(xiàng)目的，可按修繕定額結(jié)算。一棟樓如住宅面積過半數(shù)的產(chǎn)權(quán)單位愿意每年交大修費(fèi)，該樓其他產(chǎn)權(quán)單位也應(yīng)該交納。

    中、小修費(fèi)適用范圍如何？交納時(shí)有何注意事項(xiàng)？

    《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下；中修后的房屋70％以下必須符合基本完好或完好的要求。

    小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋在使用過程中其構(gòu)、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。

    小、中修費(fèi)都是每年必須交付的收費(fèi)項(xiàng)目。不同之處僅在于，中修費(fèi)一棟樓屬一家產(chǎn)權(quán)的，可每年交付，也可在發(fā)生時(shí)按修繕定額結(jié)算。按《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，小、中修費(fèi)的38.7％用于房屋公共部分的維修，即如果產(chǎn)權(quán)人不愿將其戶門以內(nèi)的維修項(xiàng)目委托物業(yè)管理公司，僅交小、中修費(fèi)的38.7％即可。小修費(fèi)中人工費(fèi)、材料費(fèi)所占比例分別為30％、30％，其他費(fèi)用占40％；中修費(fèi)中人工費(fèi)、材料費(fèi)所占比例分別為18％、44％，其他費(fèi)用占38％。

    小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)包含哪些維修項(xiàng)目？

    收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目第6項(xiàng)，小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)的服務(wù)范圍僅限于小區(qū)紅線內(nèi)甬路、道路（已交市政管理除外）、小區(qū)護(hù)欄、雨污水等地下管網(wǎng)、散水、臺(tái)階、化糞池蓋及其他共用設(shè)施。

    維修基金是指什么？其適用范圍怎樣？

第3篇：維修基金管理辦法范文

5月22日，備受關(guān)注的健翔園小區(qū)業(yè)主與前物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛一案隨著健翔園業(yè)主的敗訴暫時(shí)告一段落。健翔園業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)(以下簡稱“經(jīng)費(fèi)”)的追討是案件的重頭戲。然而，法院“缺乏依據(jù)、不予支持”的判決卻讓健翔園以及其他十幾個(gè)小區(qū)業(yè)主的心情跌至低谷。雖然健翔園業(yè)委會(huì)已提起上訴，但著名律師孟憲生6月20日對(duì)記者表示，健翔園業(yè)委會(huì)勝訴的機(jī)會(huì)仍然很小。

復(fù)雜的政策規(guī)定

“我們業(yè)主在與開發(fā)商發(fā)生的各種協(xié)議、文件中均未能體現(xiàn)出有物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)。我們是在維權(quán)的過程中偶然看相關(guān)文件才知道的。”剛剛經(jīng)歷敗訴的健翔園業(yè)委會(huì)主任任晨光對(duì)記者說這些話時(shí)透著辛酸。

2005年1月，健翔園業(yè)委會(huì)成立，在維權(quán)的過程中，業(yè)委會(huì)代表發(fā)現(xiàn)有一筆物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，當(dāng)業(yè)委會(huì)向健翔物業(yè)追討這筆經(jīng)費(fèi)的下落時(shí)，得到的答復(fù)卻是“花光了”。

任晨光說：“我們?cè)谔岢鲆蟮臅r(shí)候，開發(fā)商說是根據(jù)政府文件來定的?！庇谑菢I(yè)委會(huì)要求開發(fā)商出示其所稱的政府相關(guān)文件，“但開發(fā)商說沒有，讓我們自己去找。開發(fā)商就不想讓我們知道這個(gè)事?！?/p>

經(jīng)過查閱從1995年到2002年的多個(gè)文件中，任晨光對(duì)“經(jīng)費(fèi)”的認(rèn)識(shí)逐漸清晰起來。其中，北京市在2002年公布的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》(561號(hào)文)，其中第十三條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人已繳納的房屋大、中修費(fèi)(扣除已用于維修費(fèi)用)，物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計(jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬。

“看到這個(gè)文件的時(shí)候，我們對(duì)大中修費(fèi)已經(jīng)了解了，但是我們以前不知道還有‘經(jīng)費(fèi)’，看了另外兩個(gè)文件才明白是怎么回事?！?/p>

1995年北京市政府第21號(hào)令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，第十四條規(guī)定設(shè)立物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次費(fèi)給物業(yè)管理委員會(huì)(今業(yè)主委員會(huì))或物業(yè)管理企業(yè)。1999年北京市政府的1088號(hào)文《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》，第七條規(guī)定已按21號(hào)令收取物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)或維修基金(以下簡稱“維修基金”)的單位必須將維修基金交至市小區(qū)辦代管。

經(jīng)過復(fù)雜的梳理過程，任晨光認(rèn)為，“政府文件對(duì)這筆錢的規(guī)定已經(jīng)很明確，這筆錢應(yīng)該由業(yè)主共同所有，并且要和公共維修基金并在起，交到小區(qū)辦，接受政府監(jiān)管。”

在健翔園小區(qū)業(yè)委會(huì)訴小區(qū)原物業(yè)公司追討小區(qū)物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)一案一審開庭之后，又有新天地等4家小區(qū)業(yè)委會(huì)表示要向開發(fā)商及前期物業(yè)公司追討業(yè)主應(yīng)得的物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)。但是和健翔園小區(qū)很相似，他們往往會(huì)從物業(yè)管理公司那里得到兩個(gè)答復(fù)：“沒有”，或者“花光了”。

數(shù)十億“經(jīng)費(fèi)”失蹤

如果說健翔園“經(jīng)費(fèi)”的被發(fā)現(xiàn)是漏出了“經(jīng)費(fèi)”的冰山一角，而當(dāng)全市其他小區(qū)的經(jīng)費(fèi)全部浮出水面后，人們才發(fā)現(xiàn)，這座巨大的冰山已經(jīng)殘缺不全了。

位于西三環(huán)紫竹橋附近的豪柏公寓的“經(jīng)費(fèi)”的問題也是從業(yè)主與前物業(yè)公司對(duì)服務(wù)質(zhì)量的糾紛上牽扯出來的。2005年4月23日，通過豪柏公寓三分之二的業(yè)主同意，把該物業(yè)就解聘。

“在解聘老物業(yè)的時(shí)候我們才發(fā)現(xiàn)有‘經(jīng)費(fèi)’這筆錢，我們按建安成本算出共230萬左右，和新物業(yè)公司交接時(shí)，老物業(yè)也承認(rèn)有這筆費(fèi)用。“于是業(yè)委會(huì)就向物業(yè)公司要這筆費(fèi)用，但物業(yè)又說開發(fā)商沒給它，業(yè)委會(huì)交涉說，“如果開發(fā)商沒給你這筆錢，你給我們出具證明，那我們就不找你要了，但他還不出證明。”之后，包括豪柏公寓開發(fā)商、老物業(yè)、新物業(yè)和業(yè)委會(huì)之間簽了一個(gè)四方協(xié)議。協(xié)議中，開發(fā)商和老物業(yè)都承認(rèn)有這筆錢，而且開發(fā)商和老物業(yè)承諾按政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，“但是我們找過幾趟要這筆錢，也給他們發(fā)過信函，但是到現(xiàn)在他們?nèi)匀恢弥焕?。我們也找過開發(fā)商，但開發(fā)商不予回答?！蓖鯂o奈地說。

6月20日，孟憲生律師在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)北京市目前商品房每平方米1500－2000元的建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)大型社區(qū)的物業(yè)啟動(dòng)性費(fèi)大約為千萬元．而從北京市政府1995年頒布第21號(hào)令至今的這10余年間，北京4000余家小區(qū)的物業(yè)公司沒有一家公示過這筆費(fèi)用。在21號(hào)令被漠視的10年，有數(shù)十億物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)神秘失蹤。

“經(jīng)費(fèi)”權(quán)屬不清

業(yè)委會(huì)敗訴，判決書中表示，對(duì)物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)問題，健翔園業(yè)委會(huì)自主解釋的行為并不具有法律上的效力?！疤貏e是對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用的定性以及引用相關(guān)規(guī)定涉及的相應(yīng)制度及具體執(zhí)行情況，由于尚無具體、翔實(shí)的實(shí)施方案和明文規(guī)定，缺乏法律依據(jù)，法院無法給予支持?！?/p>

6月20日，任晨光告訴記者，健翔園業(yè)委會(huì)表示不能接受法院此判決，已向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。

但孟憲生告訴記者，按照現(xiàn)有的法律法規(guī)，健翔園業(yè)委會(huì)在此訴訟勝算的機(jī)會(huì)仍不大。孟憲生說，在追討主體方面，目前法律規(guī)定有些混亂。

孟憲生分析，根據(jù)1995年北京市文件中用的概念是物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，沒有明確是“資金”還是“基金”。按照2002年的規(guī)定也不是很明確，如果說納入基金管理，管理人應(yīng)當(dāng)是法定或者是約定的基金管理人，在追索時(shí)應(yīng)由基金管理機(jī)構(gòu)來追索，全體業(yè)主作為受益人來最后享受利益；如果說不是基金，只是一筆啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，只要掌握在物業(yè)公司手里，這筆錢很可能就會(huì)被物業(yè)公司花掉。“業(yè)主委員會(huì)如何代表全體業(yè)主進(jìn)行追討，其法律地位如何定義，目前都屬于模棱兩可的狀態(tài)?！?/p>

第4篇：維修基金管理辦法范文

農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)直接影響著農(nóng)民群眾的生產(chǎn)、生活， “十一五”期間，西華縣共解決了17.49萬人的飲水安全問題，完成工程總投資7862.9萬元，建成集中供水工程45處，其中千噸萬人工程7處，總供水能力21700噸/天，完成了“十一五”規(guī)劃任務(wù)的100.6%。農(nóng)村飲水安全工程的建設(shè)有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村本小康的步伐，被群眾稱頌為“民心工程”、“德政工程”。

西華縣農(nóng)村飲水安全工程建設(shè)雖然取得了重大進(jìn)展，總體運(yùn)行情況是好的，建設(shè)管理工作取得了一些經(jīng)驗(yàn)，但也有一些不足。其中產(chǎn)權(quán)明晰、管理責(zé)任落實(shí)，是工程良好運(yùn)行和長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。西華縣在這方面做了大量的工作。

二、飲水安全工程的運(yùn)行管理措施

1.積極推行農(nóng)村飲水安全工程專業(yè)化管理體系建設(shè)

西華縣政府了《西華縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村飲水安全工程管理工作的意見》。文件中健全了管理機(jī)構(gòu)，明確了管理職責(zé)。成立了下西華縣農(nóng)村飲水安全管理辦公室，對(duì)全縣農(nóng)村飲水安全工程進(jìn)行統(tǒng)一管理。

2.建立縣級(jí)農(nóng)村飲水安全工程水質(zhì)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)

2012年根據(jù)上級(jí)通知精神，計(jì)劃2012年農(nóng)村飲水安全工程監(jiān)理水質(zhì)檢測(cè)中心，水質(zhì)檢測(cè)中心建成后由西華縣農(nóng)村飲水安全管理辦公室進(jìn)行管理，定期為源水、出站水及管網(wǎng)水進(jìn)行水質(zhì)指標(biāo)監(jiān)測(cè)和檢驗(yàn)。確保供水水質(zhì)達(dá)標(biāo)，切實(shí)讓群眾喝上安全水、放心水。

3.完善農(nóng)村飲水安全工程維修基金的管理辦法

農(nóng)村飲水安全工程維修是確保工程長期發(fā)揮效益的重要環(huán)節(jié)。西華縣政【2012】15號(hào)文件中明確了農(nóng)村飲水安全工程維修基金的籌措渠道。制定了《西華縣農(nóng)村飲水安全工程維修基金管理使用暫行辦法》。明確了維修基金的籌措、標(biāo)準(zhǔn)核定和收取、管理及使用等。

4.建立檔案管理制度

根據(jù)《河南省農(nóng)村飲水安全項(xiàng)目建設(shè)管理辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，制定了《西華縣農(nóng)村飲水安全工程管理辦法》。根據(jù)辦法要求，農(nóng)村飲水安全工程項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，及時(shí)進(jìn)行了清產(chǎn)核資，明晰了工程產(chǎn)權(quán)，落實(shí)了管理主體，并辦理工程移交手續(xù)。工程管理因地制宜地采取租賃、承包等多種管理形式?？h級(jí)管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程管理情況各項(xiàng)工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

對(duì)于千萬人大型集中供水站，均為承包經(jīng)營，將供水站的經(jīng)營權(quán)承包給個(gè)人或組織，飲水安全工程運(yùn)行管理部門對(duì)其經(jīng)營管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

西華縣飲水工程建立健全了技術(shù)檔案管理制度。歸檔資料包括：工程竣工報(bào)告、工程監(jiān)理報(bào)告、工程決算、水質(zhì)檢測(cè)記錄、施工日志等，資料真實(shí)完整，由西華縣農(nóng)村飲水安全管理辦公室派專人管理。

5.確定合理的供水價(jià)格

以保證工程良性運(yùn)營為目的，充分考慮用水戶的承受能力，科學(xué)核定供水價(jià)格。西華縣水利局會(huì)同有關(guān)單位、集中供水站、村委代表、用水戶代表、用水企業(yè)代表的意見和建議后，水費(fèi)價(jià)格確定農(nóng)戶和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為1.5元每立方米，按月按表收取。供水站定期及時(shí)公布用水量及水費(fèi)收取情況，確保水費(fèi)計(jì)收公開、透明、合理。

三、運(yùn)行管理中存在的問題

目前西華縣農(nóng)村飲水安全工程在運(yùn)行管理上還存在以下幾個(gè)方面的問題。

1.運(yùn)行成本高、虧損嚴(yán)重

由于農(nóng)村飲水安全工程管理網(wǎng)長，涉及面廣，因用水量不大，致使成本過高，使農(nóng)村供水站有一半處于嚴(yán)重虧損的局面。虧損的主要原因有：一是農(nóng)村居民用水量??；二是大型供水工程管網(wǎng)長，管道損壞率高，因路程遠(yuǎn)維修不及時(shí)，造成水損大；三是大型供水工程管網(wǎng)線路長，需二次加壓電耗大，直接增加供水成本；四是農(nóng)村用戶分散，路程遙遠(yuǎn)，加大了水費(fèi)征收難度，增加了水費(fèi)收繳費(fèi)用；五是在運(yùn)行中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象存在，水利用率偏低。另外還有市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，水價(jià)形成機(jī)制、管理監(jiān)管等許多深層的問題要進(jìn)一步探索。

第5篇：維修基金管理辦法范文

1.1維修養(yǎng)護(hù)資金缺口大，水費(fèi)收繳不利

農(nóng)村飲水安全工程是一項(xiàng)準(zhǔn)公益性工程，維修養(yǎng)護(hù)資金來源應(yīng)包括政府資金補(bǔ)貼和水費(fèi)提取兩部分。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，加之相關(guān)政策法規(guī)制定比較滯后，大部分地區(qū)政府補(bǔ)貼資金都無法真正落實(shí)。因此水費(fèi)收繳的好壞直接影響工程日常運(yùn)行管理及維護(hù)的效果。水費(fèi)收繳不利，一方面，由于農(nóng)村收入水平低，水價(jià)承受能力有限，因此，水價(jià)一直處于低水平狀態(tài)。其次，人們還沒有“水是能源，水是商品”的意識(shí)，交納水費(fèi)積極性差。同時(shí)，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些人為了當(dāng)選村長，在競(jìng)選時(shí)承諾不收水費(fèi)，這種“福利水”觀念也嚴(yán)重阻礙了水費(fèi)的收繳工作。第三，隨著農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的逐年上升，農(nóng)村的常住人口數(shù)量與工程設(shè)計(jì)供水人數(shù)的差距逐年加大，而水費(fèi)收繳只能按照常住人口進(jìn)行收取，因此，實(shí)際水費(fèi)收繳量與設(shè)計(jì)水費(fèi)收繳量存在差距。

1.2工程產(chǎn)權(quán)不明，管理責(zé)任不清

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，遼寧省超過75%的農(nóng)村安全飲水工程為日供水規(guī)模小于50m3/d小型工程，分布比較分散，集中管理難度大?，F(xiàn)階段采取的方式多為工程由縣水行政主管部門建設(shè)，建成后交由各村集體管理，而各村或由村委會(huì)管理，或承包給個(gè)人。因此，在后期運(yùn)行管理過程中，由于工程產(chǎn)權(quán)不明，管理責(zé)任不清導(dǎo)致的“多頭管理”或“相互推諉”的情況時(shí)有發(fā)生，這都會(huì)影響農(nóng)村飲水安全工程的后期管理和養(yǎng)護(hù)。

1.3管理機(jī)構(gòu)及專業(yè)人員不足

管理機(jī)構(gòu)不健全，大多地方水行政主管部門沒有設(shè)立專門的農(nóng)村飲水安全辦公室，領(lǐng)導(dǎo)力量薄弱。此外，還普遍缺乏懂技術(shù)，會(huì)維修管理的專業(yè)技術(shù)人員，相當(dāng)一部分的技術(shù)管理人員是沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的農(nóng)民，業(yè)務(wù)素質(zhì)低，不能適應(yīng)日常的運(yùn)行管理工作。農(nóng)村飲水安全是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有在加強(qiáng)政府主導(dǎo)，各部門極力配合下，才能多管齊下，處理好工程建后的種種問題，確保工程長效、健康、可持續(xù)發(fā)展。

2加強(qiáng)農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)的對(duì)策建議

2.1加大農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)資金落實(shí)力度

維修養(yǎng)護(hù)資金的落實(shí)應(yīng)該實(shí)行水費(fèi)提取與政府補(bǔ)助相結(jié)合的方式進(jìn)行籌集。

2.1.1合理確定水價(jià)，加大收繳力度，規(guī)范計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)

由于遼寧省大部分農(nóng)村飲水工程規(guī)模較小，農(nóng)民水價(jià)承受能力有限，全成本水價(jià)一時(shí)不能到位，因此應(yīng)在確保工程正常運(yùn)行并兼顧給予農(nóng)民生活用水優(yōu)惠的原則下合理確定水價(jià)。其次，加大宣傳力度，努力提高農(nóng)村飲水安全工程受益群眾的思想認(rèn)識(shí)水平，樹立“主人翁”的思想，培養(yǎng)用水戶使用商品水、購買商品水必須付費(fèi)的意識(shí)，提高交納水費(fèi)的積極性，提高水費(fèi)收繳率。第三，完善水利工程計(jì)量配套設(shè)施，實(shí)行水表計(jì)量收費(fèi)，使水費(fèi)收取有據(jù)可依。

2.1.2立足財(cái)政支持，廣泛開源，實(shí)現(xiàn)資金渠道多元化

按照“遼寧省長令2012年第271號(hào)”文笫十九條省、市、縣三級(jí)財(cái)政從本級(jí)水利非稅收入、按國家規(guī)定從土地出讓收益計(jì)提的農(nóng)田水利建設(shè)資金中，按照不低于20%的比例安排資金，作為農(nóng)村水利工程管理專項(xiàng)資金，?？顚Ｓ?，用于工程的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。此項(xiàng)政策在未來將會(huì)成為農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)的固定資金來源，必須加緊落實(shí)到位。

2.1.3建立農(nóng)村飲水安全工程專項(xiàng)維修基金制度

在落實(shí)維修經(jīng)費(fèi)來源的同時(shí)，必須輔以配套政策才能對(duì)資金有效管理，?？顚Ｓ茫?guī)范有效。

(1)制定規(guī)章制度，加強(qiáng)政策支持。由省發(fā)改委、財(cái)政廳、水利廳聯(lián)合制定出臺(tái)“關(guān)于農(nóng)村飲水安全工程維修基金建立和使用管理意見”，明確省及地方政府在農(nóng)村飲水安全工程維修基金建立和使用中的職責(zé)，同時(shí)對(duì)維修基金的管理、使用、監(jiān)督等作出規(guī)定，使維修基金“出之有名，建之有據(jù)，用之有法”。

(2)建立專門賬戶，加強(qiáng)監(jiān)管，?？顚Ｓ?。維修基金由市農(nóng)村飲水安全行政主管部門負(fù)責(zé)管理，建立維修基金專門賬戶，專戶儲(chǔ)存，專戶管理。維修基金僅用于農(nóng)村飲水安全工程的維護(hù)、維修及更新改造，任何單位和個(gè)人不得攤派、截留和挪用。同時(shí)，維修基金的使用管理還要接受財(cái)政、審計(jì)部門以及用水戶和社會(huì)的監(jiān)督，建立“明白卡”、上“明白墻”制度，定期將維修基金的使用情況進(jìn)行公示。

(3)廣泛開展試點(diǎn)，擴(kuò)大維修基金覆蓋面。可以根據(jù)遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域特點(diǎn)，選取不同類型的地區(qū)作為維修基金建設(shè)試點(diǎn)，從資金來源、使用及監(jiān)管、政策優(yōu)惠、保障機(jī)制等方面進(jìn)行探索實(shí)踐，及時(shí)評(píng)價(jià)效果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上向其他地區(qū)推廣。遼寧省朝陽市已經(jīng)率先推出了《朝陽市農(nóng)村飲水安全工程維修項(xiàng)目及財(cái)政扶持資金管理辦法》。

(4)制定基金申請(qǐng)程序，保證基金使用規(guī)范有效。農(nóng)村飲水安全工程維修基金的申請(qǐng)程序可以參考《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中的申請(qǐng)程序。凡維修金額超過一定數(shù)量(河南是200元，重慶是500元)的維修項(xiàng)目，都可以使用維修基金。申報(bào)程序:一是申報(bào)，制定施工方案;二是批復(fù);三是驗(yàn)收合格后資金的劃撥。對(duì)于應(yīng)急維修項(xiàng)目，可電話或口頭向基金管理中心報(bào)告，管理單位迅速組織人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，報(bào)批后先施工維修，再按實(shí)際核算費(fèi)用，補(bǔ)辦手續(xù)，劃撥資金。

2.2建立權(quán)責(zé)明晰的農(nóng)村飲水安全工程長效管理體制

現(xiàn)階段，遼寧省正在積極建立縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)聯(lián)動(dòng)、分級(jí)負(fù)責(zé)的基層水利建設(shè)與管理責(zé)任體系。農(nóng)村飲水安全工程的規(guī)范化管理應(yīng)以建設(shè)基層水利服務(wù)體系為契機(jī)，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)水利站地指導(dǎo)下，明確劃分權(quán)利義務(wù)。工程由村委會(huì)管理的，應(yīng)在地方水行政主管部門的監(jiān)督下建立目標(biāo)責(zé)任制，保證工程正常運(yùn)行;工程承包給個(gè)人的，要規(guī)范承包程序，依法簽訂合同，并加強(qiáng)對(duì)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督。同時(shí)，建立定期和不定期報(bào)告制度，接受用水戶和社會(huì)的監(jiān)督、質(zhì)詢和評(píng)議。

2.3加強(qiáng)培訓(xùn)，打造一支專業(yè)的工程維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍

缺少專業(yè)的工程維修人員也是農(nóng)村飲水安全工程無法持續(xù)發(fā)揮效益的重要原因之一。如沈陽市大部分地區(qū)農(nóng)村供水，因地下鐵錳超標(biāo)，安裝了水處理設(shè)備，但由于缺乏對(duì)管道定期的“反沖洗”，從而導(dǎo)致工程運(yùn)作不良，甚至癱瘓。因此，水行政主管部門和相關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)盡快培訓(xùn)出一支專業(yè)知識(shí)豐富，實(shí)際操作能力強(qiáng)的工程維修隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)飲水設(shè)施的日常維護(hù)和定期檢查，確保國家投入大量資金建成的農(nóng)村飲水安全工程長效良性運(yùn)行。

2.4編制《農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)定額標(biāo)準(zhǔn)》

《遼寧省農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)定額標(biāo)準(zhǔn)》(送審稿)已經(jīng)基本編制完成，這套定額是在對(duì)遼寧省農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀充分調(diào)研的基礎(chǔ)上制定的，為保證有限的維修養(yǎng)護(hù)資金能夠有效使用，確保資金不會(huì)因工程維修費(fèi)的錯(cuò)報(bào)、虛報(bào)等行為導(dǎo)致維修資金被濫用提供了保障。《定額標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，將給水管單位編制農(nóng)村飲水安全工程維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，主管部門和財(cái)政機(jī)關(guān)合理審核和批復(fù)執(zhí)行農(nóng)村飲水安全工程經(jīng)費(fèi)預(yù)算，規(guī)范財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)管理提供主要依據(jù)。從根本上規(guī)范了農(nóng)村飲水安全工程的維修養(yǎng)護(hù)工作。

3結(jié)語

第6篇：維修基金管理辦法范文

 一、　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對(duì)以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場(chǎng)地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個(gè)基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會(huì)物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測(cè)算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)1％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。

二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。

   從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。

 從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對(duì)鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時(shí)還要負(fù)責(zé)對(duì)供暖干線、對(duì)供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個(gè)整體，不能把其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時(shí)，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

 4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

    從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動(dòng)維修。

   從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。

   化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時(shí)，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。

8園區(qū)綠化工作

園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時(shí)，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)應(yīng)由有線電視臺(tái)負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號(hào)出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由有線電視臺(tái)進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺(tái)自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號(hào)令規(guī)定“個(gè)人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少園區(qū)都有個(gè)人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對(duì)這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

 寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對(duì)通信線路負(fù)責(zé)維修，同時(shí)還要對(duì)電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對(duì)室外通信線路進(jìn)行維修，還要對(duì)室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定 

 1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場(chǎng)。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

第7篇：維修基金管理辦法范文

關(guān)鍵詞 高校住宅 住宅專項(xiàng)維修資金 業(yè)主委員會(huì) 監(jiān)管

中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，富裕了的國民愈來愈重視對(duì)生活品質(zhì)的追求，安居樂業(yè)成為首選。特別是近十年來，房地產(chǎn)增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比重愈來愈大。

但是，隨著住宅“年齡”的增長，其出現(xiàn)許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等更是問題頻發(fā)，要徹底“醫(yī)治”好，就必須投入維修費(fèi)用進(jìn)行維修保護(hù)。此時(shí)，業(yè)主對(duì)自己住宅的“養(yǎng)老金”與“保命錢”――住宅專項(xiàng)維修資金，也日益被關(guān)注。住宅管理部門透明公正運(yùn)作這筆關(guān)乎百姓住宅“百年大計(jì)”、“沉睡”著的資金已勢(shì)在必行。

1 住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)生、建立的背景

90年代以前，我國各項(xiàng)民生實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，城鎮(zhèn)居民的供職單位根據(jù)單位房源、分房規(guī)則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業(yè)單位將員工享有使用權(quán)的家屬樓、宿舍區(qū)等住宅賣給了員工，不再負(fù)責(zé)房屋的維修，社會(huì)化的物業(yè)公司實(shí)行有償服務(wù)與管理。而“生大病”的房屋要“醫(yī)治”，需要維修經(jīng)費(fèi)，住宅專項(xiàng)維修資金便順應(yīng)而生。

1994年7月18日國務(wù)院的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，進(jìn)一步明確了住宅維修基金的使用項(xiàng)目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號(hào)主席令《中華人民共和國物權(quán)法》明確指出：維修資金屬于業(yè)主共有。

2007年12月4日，原建設(shè)部、財(cái)政部以165號(hào)令的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確了住宅專項(xiàng)維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，并從使用原則、比例分?jǐn)?、使用程序、?yīng)急維修、列支排除項(xiàng)、增值滾存等方面，給予了詳細(xì)的規(guī)定。

從住宅專項(xiàng)維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，全面進(jìn)入住宅日常維護(hù)的管理體系中。

2 高校住宅專項(xiàng)維修資金使用存在的問題

2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項(xiàng)維修資金現(xiàn)狀

目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國家房改優(yōu)惠政策購買的已售公有住房;第二種為沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證的新區(qū)工作用房;第三種為學(xué)校租賃給住戶的未售產(chǎn)權(quán)承租房。

第一種類型房改房，高校教職工購房時(shí)按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項(xiàng)維修資金，學(xué)校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門批準(zhǔn)，住宅專項(xiàng)維修資金自行存管在學(xué)校財(cái)務(wù)專用賬戶里。第二種類型新區(qū)工作用房，沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證，其性質(zhì)為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學(xué)校財(cái)務(wù)專用賬戶里。第三種類型承租房，實(shí)質(zhì)是周轉(zhuǎn)房性質(zhì)，學(xué)校只收取住戶少量的租金而未收維修費(fèi)用。

三種類型的住宅，房屋權(quán)屬性質(zhì)不同，維修費(fèi)用提取存在差異。因此，作為住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理者，在實(shí)施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗(yàn)。

2.2 高校住宅專項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)

住宅專項(xiàng)維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經(jīng)費(fèi)的矛盾日益凸顯，物業(yè)公司和業(yè)主迫切希望有法寶來破解住宅專項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)。

難點(diǎn)一：一戶不同意，住宅專項(xiàng)維修資金動(dòng)不了。

房屋“生大病”需要的維修費(fèi)用非常多，可學(xué)校的住宅管理、工程維修部門無權(quán)動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，必須由業(yè)主委員會(huì)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的計(jì)劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金，根本原因在于業(yè)主對(duì)是否啟動(dòng)不能達(dá)成共識(shí)。

“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”和“業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案”的規(guī)定，充分體現(xiàn)了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項(xiàng)目與某些業(yè)主關(guān)聯(lián)度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業(yè)主對(duì)公共事務(wù)冷漠，住宅專項(xiàng)維修資金使用程序復(fù)雜等等因素，導(dǎo)致業(yè)主諸多不同意見，否定啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，教職工購買房改房和一次性付清房租租賃新區(qū)工作用房時(shí)，繳交的維修資金存管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶里，利息都?xì)w學(xué)校了，應(yīng)該由學(xué)校包攬房屋維修費(fèi)用。

房改時(shí)學(xué)校代表售房單位，根據(jù)購房人工齡越長，房齡越長，房價(jià)就越低的政策，住宅福利性質(zhì)出售給教職工。為此，個(gè)人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當(dāng)時(shí)物質(zhì)生活還匱乏的年代，能以這樣超低價(jià)格購買到屬于個(gè)人所有的住房，引得無數(shù)年輕人的羨慕。實(shí)際上，根據(jù)購房人工齡、房屋折舊率調(diào)節(jié)的房價(jià)導(dǎo)致的結(jié)果，就是購房人和售房單位共同歸集的維修資金因購房人工齡越長反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費(fèi)用缺口埋下了資金危機(jī)的隱患，這是當(dāng)時(shí)購房人沒有想到的。在當(dāng)今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學(xué)校每年專項(xiàng)撥款用于住宅區(qū)的維修費(fèi)用，遠(yuǎn)超財(cái)務(wù)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶里總資金的結(jié)息收益。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)組織不規(guī)范、能力不強(qiáng)，專業(yè)素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)不熟悉，存在業(yè)主委員會(huì)主任與物業(yè)服務(wù)公司相互勾結(jié)、侵吞、挪用住宅專項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn);其次，缺少有效的監(jiān)督部門實(shí)施審計(jì)。因此，學(xué)校使用管理、監(jiān)管這筆“養(yǎng)老金”、“保命錢”，教職工放心。

作為代表和維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益的民間組織，業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)作過程中，確實(shí)存在諸多不規(guī)范問題，如：業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無凝聚力和戰(zhàn)斗力;缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)，無法有效運(yùn)作;沒有上級(jí)、無人能管，擅自決定重大事項(xiàng)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主合法權(quán)益;與物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)手，騙取住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行共有部分的維修，出租住宅區(qū)共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規(guī)范問題，在高校知識(shí)分子居住的住宅區(qū)是可以通過制度規(guī)范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)質(zhì)是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習(xí)慣享受學(xué)校上門無償服務(wù)，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項(xiàng)維修資金安全的保管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶，每年學(xué)校還有專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼住宅區(qū)的大、中修，審計(jì)部門是這筆資金的保險(xiǎn)鎖，這些都是教職工住宅專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)不了的根本原因。

難點(diǎn)二：房改房住宅專項(xiàng)維修資金總額少，后續(xù)續(xù)交極為困難。

高校房改房小區(qū)內(nèi)的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態(tài)。住宅專項(xiàng)維修資金總額少，教職工擔(dān)心本就有限的資金會(huì)很快花完。此外，住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，續(xù)交的對(duì)象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的教職工，更不同意續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金。

難點(diǎn)三：很難找到認(rèn)可的維修企業(yè)實(shí)施維修。

目前，已實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理的高校住宅區(qū)，按照物業(yè)管理行業(yè)的普遍行規(guī)，物業(yè)服務(wù)公司自行承擔(dān)單件單項(xiàng)500元以下的維修項(xiàng)目;按照維修流程，學(xué)校負(fù)責(zé)維修單件單項(xiàng)超過500元以上的維修項(xiàng)目。目前，學(xué)校住宅管理部門承擔(dān)、工程維修部門實(shí)施維修，每年學(xué)校專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支付了所有住宅區(qū)的所有維修費(fèi)用，至于找哪一個(gè)工程隊(duì)維修，教職工業(yè)主完全不用過問。

一旦啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金，所有的維修工程都必須執(zhí)行《中華人民共和國物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業(yè)主不贊同。

難點(diǎn)四：第三種類型的承租房租賃給住戶時(shí)未收取維修費(fèi)用，目前學(xué)校包攬了該類型房屋的全部維修。

教職工業(yè)主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項(xiàng)維修資金，其有違《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》“受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則”。

3 破解住宅專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)難的一些思考

3.1 民主選舉，規(guī)范運(yùn)作

高校房改房業(yè)主都是學(xué)校的工作人員，業(yè)主委員會(huì)成員由學(xué)校從中指定人員擔(dān)任，新區(qū)工作用房住戶委員會(huì)成員，經(jīng)過全校公開選舉產(chǎn)生。這些成員在學(xué)校也擔(dān)任著相應(yīng)的職務(wù)，其責(zé)任感與使命感比較強(qiáng)，高校啟動(dòng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，具有水到渠成的優(yōu)勢(shì)。

3.2 專戶存儲(chǔ)，滾存使用

高校住宅專項(xiàng)維修資金分學(xué)校自行管理和市房地產(chǎn)管理局委托管理兩種管理形式。學(xué)校自行管理的住宅專項(xiàng)維修資金，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按幢建?業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，核算到戶，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩Ｗ≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的投資增值收益、共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值轉(zhuǎn)作本金，積少成多，夯實(shí)了資金基礎(chǔ)。

3.3 規(guī)范招標(biāo)，監(jiān)管維修

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提交待修項(xiàng)目的維修方案及預(yù)算，執(zhí)行學(xué)校招投標(biāo)流程，在涉及維修的2/3以上業(yè)主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業(yè)主（住戶）委員會(huì)每年定期公布資金的使用明細(xì)賬目，審計(jì)部門給予審計(jì)督查，上好安全使用的“保險(xiǎn)鎖”。

綜上所述，啟動(dòng)和使用高校住宅專項(xiàng)維修資金是切實(shí)可行的，其妥善運(yùn)作，關(guān)乎每個(gè)教職工安居樂業(yè)的生活環(huán)境。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高房屋安全使用效率，延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用壽命，維護(hù)教職工業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益，高校住宅專項(xiàng)維修資金科學(xué)合理使用的后續(xù)作用將更為重要。

參考文獻(xiàn)

[1] 2003年6月8日國務(wù)院第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》.

[2] 2007年3月16日第62號(hào)主席令《中華人民共和國物權(quán)法》.

[3] 2007年12月4日原建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》.

第8篇：維修基金管理辦法范文

第一條 賣方將坐落于__市 區(qū) 路（街、里、巷） 號(hào)（幢） 室出售給買方。該住房為 結(jié)構(gòu)，于 年 月竣工，建筑面積共 平方米。

第二條 以成本價(jià)、統(tǒng)建解困房價(jià)、房改經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)、商品房指導(dǎo)價(jià)（或評(píng)估價(jià)）購買的獲得全部產(chǎn)權(quán)。高層住宅以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的獲得 %產(chǎn)權(quán)。

第三條 計(jì)價(jià)：

1、不超標(biāo)面積 平方米，以 價(jià)出售，單價(jià) 元，計(jì) 元。

2、雜物間面積 平方米（層高2.2米以下[ ]；層高2.2米以上[ ]），單價(jià) 元，計(jì) 元。

3、超標(biāo)面積 平方米，單價(jià) 元，計(jì) 元。

4、超商品房指導(dǎo)價(jià)計(jì) 元。

5、超標(biāo)準(zhǔn)裝修計(jì) 元。

6、工齡折扣 年，計(jì) 元。

實(shí)際付款：1+2+3+4+5-6=

元人民幣（大寫） 拾 萬 仟 佰 拾 元。

第四條 該房產(chǎn)建筑面積的計(jì)算以土地房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。

第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個(gè)人交款單、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。購買市國土資源與房產(chǎn)管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第六條 買方與毗鄰房產(chǎn)共同享有使用住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備（如走廊、梯級(jí)、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統(tǒng)）

住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修按《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。

第七條 買方取得該房產(chǎn)后，自行管理和維修、養(yǎng)護(hù)，保證房屋安全使用。

第八條 買方使用該產(chǎn)業(yè)時(shí)必須遵守國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，遵守社會(huì)公德和維護(hù)公共利益。

第九條 買方取得該房產(chǎn)后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，不得拆改上下水管道、供電設(shè)備、公共電視天線、通信和煤氣等管線；不得更改建筑物外觀藝術(shù)造型，嚴(yán)禁在房頂、陽臺(tái)及公共地上搭建。買方若有違反本條規(guī)定，賣方有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀、補(bǔ)償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)法律責(zé)任。

第十條 買賣雙方應(yīng)共同遵守__市住房制度改革的有關(guān)政策及規(guī)定，雙方如在合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)本著友好精神，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)訴法院。

第十一條 其他事項(xiàng)：

第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執(zhí)一份，每份合同具有同等法律效力。

賣方（蓋章）

買方（蓋章）

法人代表（簽字）

法人代表（簽字）

年 月 日

第9篇：維修基金管理辦法范文

一、明確物業(yè)管理定義

物業(yè)管理的定義明確是為全體業(yè)主和用戶提供服務(wù)的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能地滿足他們的合理要求?！痹趯?shí)際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務(wù)。

（一）物業(yè)交付使用前，管理公司的服務(wù)對(duì)象是大業(yè)主，即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：

1、從物業(yè)管理角度，就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議

2、制定物業(yè)管理計(jì)劃包括計(jì)算管理份額

3、制定物業(yè)管理組織架構(gòu)

4、制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計(jì)劃

5、制定第一年度物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算

6、參與工程監(jiān)理

7、參與設(shè)備購置

8、參與工程驗(yàn)收

9、擬定物業(yè)管理文本

（二）交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是個(gè)體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾方面：1、樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)

2、樓字保險(xiǎn)事宜

3、保安服務(wù)

4、清潔服務(wù)

5、綠化環(huán)境保養(yǎng)

6、緊急事故處理

7、處理住戶投訴

8、財(cái)務(wù)管理根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù)，如租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔月i送督、郵遞復(fù)他商務(wù)服務(wù)等等。

二、組織物業(yè)管理的嚴(yán)密架構(gòu)

一個(gè)嚴(yán)密的組織架構(gòu)是物業(yè)管理公司維持高效動(dòng)作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對(duì)于普通員工來說只要分工到位，職責(zé)明確就可以了，關(guān)鍵是協(xié)調(diào)和應(yīng)變，這就需要高層管理人員具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。管理公司的組織架構(gòu)通常包含以下幾個(gè)部門：

1、行政部：總經(jīng)理，副總經(jīng)理，行政秘書，文員，電腦操作員。

負(fù)責(zé)整個(gè)公司的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作；人事安排及處理投訴咨詢事務(wù)。

2、財(cái)務(wù)部：經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，出納，采購員。

負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)結(jié)算；代收管理費(fèi)；制作收支平衡報(bào)告；采購。

3、工程部：經(jīng)理，電腦工程師，機(jī)電工程師，技術(shù)員。

負(fù)責(zé)所有設(shè)備的日常操作及維護(hù)保養(yǎng)；處理突發(fā)事故。

4、保安部：經(jīng)理，保安員。

負(fù)責(zé)日常保安工作；處理突發(fā)事件

5、清潔部：經(jīng)理，園藝師，清潔員。

負(fù)責(zé)公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護(hù)。

6、業(yè)務(wù)部：經(jīng)理，業(yè)務(wù)員，公關(guān)員。

負(fù)責(zé)租售及其他有償服務(wù)；公共關(guān)系維系及拓展。

在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目的規(guī)模大小適當(dāng)調(diào)整部門設(shè)置，如規(guī)模小的可將財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)部歸并到行政部，如同時(shí)管理幾個(gè)物業(yè)的，則可在行政部之上設(shè)總經(jīng)理公室或?qū)⑷耸虏开?dú)立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應(yīng)該有負(fù)責(zé)人24小時(shí)輪流值班以備不測(cè)。

三、進(jìn)行物業(yè)管理定位

（一）物業(yè)管理定位的考慮因素

物業(yè)管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當(dāng)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣中，物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買物業(yè)又買服務(wù)的認(rèn)識(shí)在迅速提高。因此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)推廣的促進(jìn)作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業(yè)管理服務(wù)的重要性更加突出。

物業(yè)管理定位要與項(xiàng)目定位以及目標(biāo)客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)，否則就會(huì)幫倒忙。比如，項(xiàng)目定位是高級(jí)別墅，而物業(yè)管理費(fèi)每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對(duì)馬嘴了。反之，低價(jià)位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？

體現(xiàn)物業(yè)管理定位的無外乎三個(gè)內(nèi)容：

一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

二是服務(wù)內(nèi)容；

三是管理水平。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是直接體現(xiàn)檔次的，這是第一感覺。但光有收費(fèi)沒有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會(huì)不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來管理，該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績，就基本上可以表示物業(yè)管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經(jīng)過了消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓(xùn)練這樣更加具體

形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應(yīng)管理水平?？偠灾?，只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了，才算是完善的物業(yè)管理定位。

（二）物業(yè)管理品牌效應(yīng)

物業(yè)管理的品牌效應(yīng)主要是體現(xiàn)在對(duì)銷售的促進(jìn)作用上。物業(yè)管理不同于口香糖，它是一項(xiàng)實(shí)在的服務(wù)。因此，在品牌的創(chuàng)建上面沒有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽(yù)，也不是憑一兩個(gè)好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過多年的實(shí)際經(jīng)營，日積月累起來的。在銷售當(dāng)中，名聲響亮、口碑良好的餓物業(yè)管理公司是使人們對(duì)所售物業(yè)產(chǎn)生信任及對(duì)將來的服務(wù)感到安心的重要因素之一。

物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景的不同，在創(chuàng)建品牌時(shí)，其側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。工薪階層對(duì)物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項(xiàng)目要求并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免則免，關(guān)鍵是要收費(fèi)低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關(guān)鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因?yàn)樵O(shè)施先進(jìn)，功能多，故而客戶可能會(huì)在技術(shù)方面對(duì)管理公司有更高的要求，因?yàn)樗麄冎兰夹g(shù)不過關(guān)將會(huì)使管理成本大大增加。面對(duì)這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當(dāng)，因此創(chuàng)建品牌時(shí)就必須充分考慮到上述各種因素。

四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人。應(yīng)實(shí)行"自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè)，當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，金費(fèi)問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢？

渠道A：收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。這是長期穩(wěn)定的收入來源。

渠道B：小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不能靠日常管理收費(fèi)來解決，應(yīng)以基金的形式提取。

1）維修基金的籌集

對(duì)于商品房，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計(jì)入住宅銷售收入；對(duì)于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，可臨時(shí)向業(yè)主籌集維修費(fèi)用。

2）維修基金的使用

維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用；業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會(huì)引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買國債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

3）建立完善的監(jiān)督機(jī)制

對(duì)于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)的，各地應(yīng)在制定維修基主管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時(shí)交給政府主管部門或業(yè)主委員會(huì)，缺乏監(jiān)督機(jī)制。

4）建立物業(yè)管理維修基金管理中心

建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

渠道C：多種經(jīng)營收人

物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費(fèi)求得生存，必須走向市場(chǎng)，依靠多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開辟物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強(qiáng)管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費(fèi)用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道，也是最有市場(chǎng)前景的發(fā)展方向

渠道D：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利，以節(jié)約費(fèi)用。

渠道E：政府多方面的支持

（1）制定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)管理。目前除市場(chǎng)上的高檔商品房外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場(chǎng)價(jià)收費(fèi)。

（2）對(duì)房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和更新等費(fèi)用，減輕購房人負(fù)擔(dān)。

（3）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。

（4）撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。

（5）在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以成本價(jià)或低價(jià)的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。

渠道F：介人物業(yè)出租

物業(yè)管理企業(yè)利用自身對(duì)物業(yè)熟悉的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租對(duì)三方都有好處：對(duì)于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計(jì)價(jià)還價(jià)，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會(huì)上當(dāng)受騙；對(duì)業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報(bào)；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)獲得一定的餓中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業(yè)務(wù)，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時(shí)，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素

因素A：物業(yè)管理規(guī)模小

原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。

處理對(duì)策：加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制進(jìn)行資源優(yōu)化配置。

因素B：物業(yè)管理人員配置不合理

原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)，有的甚至還不夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。

處理對(duì)策：一方面物業(yè)管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)，進(jìn)而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。

因素c：物業(yè)管理收費(fèi)低

原因分析：物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)，它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，其市場(chǎng)盈利未能全部體現(xiàn)。

因素D：物業(yè)管理收費(fèi)難

原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)主抵觸情緒；二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；三是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；部分業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。

處理對(duì)策：一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，少物業(yè)管理收費(fèi)爭議；三是通過市場(chǎng)競(jìng)爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接收服務(wù)；四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和警覺性。

因素E：物業(yè)管理配套役施不齊全，物業(yè)管理難度太

原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)宮理成本高，物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。

處理對(duì)策：各新建小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊備。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。對(duì)一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區(qū)配套設(shè)施。

因素F：物業(yè)管理手段落后，管理成本高

原因分析：我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。

處理對(duì)策：新建小區(qū)要加強(qiáng)小區(qū)智能化實(shí)施建設(shè)，舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。

因素G：物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目單一，牧業(yè)管理公司自身造血功能差

原因分析：物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)的物業(yè)管理項(xiàng)目外，還應(yīng)開展多種經(jīng)營，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。

處理對(duì)策：房地產(chǎn)開發(fā)商要對(duì)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經(jīng)營牲用房等。同時(shí)，物業(yè)管理公司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的實(shí)際需求，開展多種項(xiàng)目服務(wù)，使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

六、締造物業(yè)管理新概念

概念A(yù)：零干擾服務(wù)

汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動(dòng)開了，主人走到樓門口。樓道門也應(yīng)聲而開，路口電子屏流動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在景田城市花園的“零干擾服務(wù)”是物業(yè)管理的一種新突破。概念B：氛圍管理

在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。

概念C：個(gè)性化服務(wù)

在萬科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。概念D：“管理報(bào)告”制

我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬科物業(yè)推出“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。

概念E：產(chǎn)學(xué)聯(lián)手

1999年11月下旬，一群學(xué)主走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則走進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上了新的管理崗位。

概念F：“一拖N”管理

中海物業(yè)在管理跨度上加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”的管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一調(diào)度、分點(diǎn)駐守，管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作。“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。

七、物業(yè)管理扭虧為盈秘訣

秘訣A：業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的“共管式模式”

1991年，該公司在惜鑒國外同行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，率先在天景花園推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理，成立了國內(nèi)首家業(yè)主社團(tuán)法人組織一一“業(yè)主管理委員會(huì)”。

秘訣B“寓管理于服務(wù)之中”的模式

1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務(wù)”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業(yè)主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。

秘訣c：“無人化管理”模式

公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個(gè)公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業(yè)化服務(wù)程序?！盁o人化管理”不僅可以節(jié)省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導(dǎo)致的矛盾。

秘訣D：“個(gè)性化管理服務(wù)”模式

在剛剛接手管理的萬科地產(chǎn)開發(fā)的樓高160多米，被公認(rèn)為國內(nèi)領(lǐng)先并達(dá)國際水準(zhǔn)的深圳頂級(jí)超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個(gè)性化管理服務(wù)”管理新模武。個(gè)性化管理服務(wù)是一種新型管理服務(wù)模式：是對(duì)原有模式的延伸。作為一種服務(wù)模式，其宗旨不僅在于針對(duì)業(yè)主的某些個(gè)性需求策劃一些特別的服務(wù)，重要的是改變一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務(wù)項(xiàng)目，模式的建構(gòu)是要建立一種個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目能動(dòng)式的孵化機(jī)制，建立信息（包括業(yè)主需求信息）輸入或服務(wù)輸出的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。

秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”

“以人為本”包括兩方面：對(duì)顧客，強(qiáng)調(diào)“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競(jìng)?cè)菔桥笥选钡脑瓌t，并明確提出“我們的使命是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望?！睂?duì)員工，公司秉承萬科集團(tuán)的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。

秘訣F：共管式（業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合）

和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業(yè)管理公司---中海物業(yè)管理公司。在“中海物業(yè)”有這樣一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)：凡是“中海物業(yè)”管理的小區(qū)，大廈標(biāo)準(zhǔn)層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發(fā)現(xiàn)，“中海物業(yè)”還有一堆的量化標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗?fù)け０矄T對(duì)進(jìn)出車輛換證時(shí)間不超過20秒鐘；維修組24小時(shí)上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)一一“中海物業(yè)”作為香港著名上市公司的下屬物業(yè)管理公司，充分掌握了港式物業(yè)管理的特點(diǎn)，并且還吸收了物業(yè)管理設(shè)備上現(xiàn)代化高效率的特點(diǎn)、日本式物業(yè)管理理程序嚴(yán)謹(jǐn)一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業(yè)管理模式，”中海物業(yè)”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準(zhǔn)確地掌握中國國內(nèi)物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作程序，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砦飿I(yè)管理中的各種問題。

秘訣G：經(jīng)營理念一一運(yùn)用創(chuàng)造性思維

公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源；同時(shí)，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會(huì)財(cái)富，以盡我們對(duì)社會(huì)的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。