房地產(chǎn)市場過冷背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)探思

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摘要：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是我國社會經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，明晰當(dāng)下房地產(chǎn)市場“過冷”現(xiàn)象，明晰市場對調(diào)控政策的反應(yīng)邏輯，是保證社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，保證政策合理性的前提條件。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場經(jīng)濟(jì)；過冷效應(yīng)；經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

就當(dāng)前我國各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況而言，房地產(chǎn)市場“過冷”的發(fā)展現(xiàn)象和我國不斷推進(jìn)的城市化建設(shè)出現(xiàn)了顯著的外在矛盾。同時伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及各地的城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略布局，引導(dǎo)大量的農(nóng)業(yè)人口快速轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中居住，從外部邏輯上來看，這種趨勢應(yīng)該促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的軌道，但是房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況卻并非如此，“過冷”現(xiàn)象在如今越發(fā)突出，該種違反市場發(fā)展邏輯、經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯的“異態(tài)”必須詳盡剖析，如此才能夠為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展提供可靠借鑒。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

事實證明，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展目前已經(jīng)陷入怪圈，在2016年后，國內(nèi)各地房價持續(xù)上漲，而采取了多種措施仍舊無法實現(xiàn)有效控制，后續(xù)的政策也印證了該趨勢，房地產(chǎn)市場“調(diào)控、上漲”兩種現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，尤其是新一線城市和二線城市，房價上漲和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了相對顯著的矛盾。非理性泡沫的發(fā)展階段已經(jīng)是不爭的事實，這種現(xiàn)象也直接影響了人們的消費行為，“過冷”成為了一種相對普遍的現(xiàn)象[1]。2018年、2019年除了在需求端進(jìn)行重點調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。同時，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面對著投資、消費、物價、貿(mào)易競爭等多個層面的壓力，為解決當(dāng)前居民的客觀需求和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的矛盾，短期內(nèi)政府部門必然還會持續(xù)采取調(diào)控措施，就房地產(chǎn)的市場發(fā)展控制方式而言，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“一條腿靠市場、一條腿靠政府”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。因此，當(dāng)前“過冷”的情況，一方面是房價的非理性上漲，房地產(chǎn)購買意愿非理性提升所導(dǎo)致的；另一方面是普通家庭在過去的18年，似乎都相信了房價永遠(yuǎn)上漲的客觀事實，尤其是在2016-2018年間，有相當(dāng)一部分普通家庭都遭受了創(chuàng)傷，加之互聯(lián)網(wǎng)金融泡沫影響，有相當(dāng)一部分普通家庭的購買力被削弱[2]。在未來可預(yù)見的一段時間內(nèi)，供給層面推貨意愿的提升是一二線城市銷售改善的重要動力，尤其在春節(jié)后，隨著房企推貨意愿的提升，疊加部分城市政策的邊際改善，同時隨著越來越多核心城市逐步進(jìn)入存量開發(fā)階段，這些城市二手房市場也越來越具備代表性，2019以來的一線城市、二線城市、三線城市的二手房市場也和新房市場一樣迎來修復(fù)。2019年16城二手房成交面積同比增速從1月的下跌4.59%回升至4月的增長25.03%，總體形勢仍舊較為復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)市場“過冷”背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

（一）基于商品需求彈性的分析

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年居民收入和消費支出情況》顯示，2018年，全國居民人均可支配收入28228元，比上年名義增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)36413元，增長7.6%，是平均數(shù)的92.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)13066元，增長9.2%，而全國平均房價則保持在8673元左右[3]。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理分析，商品價格的變動對于商品需求的影響是極為敏感的，就當(dāng)前的價格和人均可支配收入而言，商品房價格調(diào)整存在較為突出的彈性空間，但是就當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商營銷趨勢而言，少有房地產(chǎn)開發(fā)商愿意通過降低價格來提升銷量，且仍舊有一部分投機居民堅信“房價持續(xù)上漲”的事實，認(rèn)為當(dāng)下購房仍舊不失為一個良好的選擇。

（二）基于商品價格預(yù)期的分析

1998年住房體制改革，宣布我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了快速發(fā)展階段，在1998年后的十?dāng)?shù)年間，房地產(chǎn)處于“黃金時代”，這個時間段房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上，長期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低，房企財務(wù)杠桿比較高[4]。就當(dāng)前的信貸條件以及政策條件上來看，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)成為了過去式，但大部分消費者對于“房價”的預(yù)期仍舊處于“持續(xù)上漲”的狀態(tài)，這就強化了房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于“黃金時代”的概念定格。但是一系列抑制房價的政策出臺，以及社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展階段，讓各行各業(yè)均受到了一定的影響，所以在二線城市、三線城市，消費者的購房意愿持續(xù)降低，而目前大多數(shù)成交案例都不為消費者的住房剛性需求或者改善性需求。

（三）基于商品政策預(yù)期的分析

《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行，其中規(guī)定不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時需要征收契稅，而“契稅”對于大多數(shù)普通消費者而言，是一個影響購房的重要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的背景下，有相當(dāng)一部分家庭為了減少購房成本，采用“技術(shù)性離婚”的方式來規(guī)避契稅或者規(guī)避限制購買政策。所以即便是近幾年各地逐步推行改善型購房政策、剛性購房政策，也無法徹底消除“契稅”對于普通消費者的疑慮，這種因素也在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、針對房地產(chǎn)市場"過冷"的政策建議

（一）鼓勵適度降價

商品價格和消費者消費意愿的相互關(guān)系這里就不多做贅述，盡管目前多數(shù)政策都已經(jīng)開始引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商降價銷售，但是政策的落實仍舊存在一定的阻礙，具體問題表現(xiàn)為以下幾個方面：一是地方政府擔(dān)心房價下降后會導(dǎo)致低價下跌，從而導(dǎo)致地方的財政收入受到影響；二是開發(fā)商受制于此前的營銷方式，擔(dān)憂此前購房消費者會不滿降價行為。針對這兩個方面，當(dāng)前房價的下降并非是單方面下降，而是要首先控制住房價上漲的趨勢，同時根據(jù)地區(qū)最近數(shù)月成交量以及人均可支配收入，通過適當(dāng)?shù)慕祪r來刺激群眾的消費行為，如此便能夠有效規(guī)避降價導(dǎo)致的多種風(fēng)險。另外，各地政府應(yīng)該考慮到地區(qū)房產(chǎn)的庫存，適當(dāng)在“契稅”方面給予優(yōu)惠，以刺激消費行為。

（二）引導(dǎo)商品預(yù)期

經(jīng)過十?dāng)?shù)年的發(fā)展，房價的變動在廣大民眾觀念中已經(jīng)形成了一個持續(xù)上漲的趨勢，而2016-2018年房價的急劇上漲，導(dǎo)致消費者對于房價的變動產(chǎn)生了異化印象，但是在政策的調(diào)控下，房價的變動必然會回歸于理性，綜合考慮社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房價或還會持續(xù)上漲，但是上漲必然會處于一個良性的發(fā)展過程，且即便是降價也不會在短期內(nèi)實現(xiàn)。地方政府應(yīng)該積極宣傳這一客觀發(fā)展趨勢，讓消費者對于房價的變動有一個合理的預(yù)期，從而消除房價上漲對于普通家庭帶來的創(chuàng)傷，讓其將購房行為關(guān)注點轉(zhuǎn)移到對房產(chǎn)的剛性需求以及改善性需求方面來。

（三）規(guī)范尋租成本

尋租成本的產(chǎn)生本身是一種有違市場競爭機制的現(xiàn)象，“去庫存”的現(xiàn)象在未來可預(yù)見的一段時間內(nèi)不可改變，這就要求政府部門應(yīng)該發(fā)揮房地產(chǎn)市場導(dǎo)向作用，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理的計算初始成本，消除房價控制的疑慮。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場“過冷”現(xiàn)象是不符合我國城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展進(jìn)程的，同時該現(xiàn)象是由商品價格預(yù)期、房價惡性增長等現(xiàn)象所導(dǎo)致的，現(xiàn)如今不可再完全依賴于市場自身的調(diào)控，政府部門應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來找到規(guī)范房價、促使剛性消費及改善性消費的實際政策，以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李一洲.應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的廣州房地產(chǎn)價格變遷[J].知識經(jīng)濟(jì),2019(14):88-89.

[2]劉思源.淺析政府征收房地產(chǎn)消費稅對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響[J].中小企業(yè)管理與科技,2019(25):63-64.

[3]劉心怡.基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看杭州近年房地產(chǎn)政策變化[J].消費導(dǎo)刊,2019(11):100-101.

[4]張云.房地產(chǎn)高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析及解決對策[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2019(3):281-282.

作者:劉慧 單位:江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院商學(xué)院