國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)融資方式內(nèi)容

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【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中的支柱，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮有重要價(jià)值。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)特殊性，其特點(diǎn)表現(xiàn)為高收益性、高風(fēng)險(xiǎn)性，且由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，因而其在發(fā)展中需要給更多資金來(lái)推動(dòng)自身發(fā)展。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源渠道主要為銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)存在融資方式單一問(wèn)題，給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成了一定阻礙。本文在此主要指出當(dāng)前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式，并提出未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)；融資；方式；未來(lái)趨勢(shì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇現(xiàn)狀分析

（一）銀行貸款

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品銷售等活動(dòng)的資金都來(lái)自銀行貸款，因?yàn)槠髽I(yè)本身自有資金在流動(dòng)資金中的占比不是很大，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)向銀行進(jìn)行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款資金往往用于產(chǎn)品開發(fā)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，銀行貸款為房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了強(qiáng)大的助力，也讓越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行貸款這樣的融資方式。進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平靜，很多銀行也開始重視貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例持續(xù)降低。若房地產(chǎn)行業(yè)存在波動(dòng)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很容易演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，很容易對(duì)國(guó)家整個(gè)金融業(yè)的安全穩(wěn)定帶來(lái)影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行貸款的方式并非是長(zhǎng)久之計(jì)。

（二）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要是以房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)為目標(biāo)進(jìn)行投資的一種信托投資，即信托投資公司擬定相關(guān)計(jì)劃，與投資者簽訂相關(guān)合同，投資者把資金委托到信托公司，讓其代表自己進(jìn)行投資，此后信托公司將投資者給予的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，或利用投資者的資金參與房地產(chǎn)相關(guān)投資活動(dòng)。信托投資的主要優(yōu)勢(shì)在于具備更高的靈活性，讓其逐漸發(fā)展為一種最為合理的融資渠道?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托通常是信托公司的主打業(yè)務(wù)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度而言，建議建立更加獨(dú)立信托投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)、租賃以及管理活動(dòng)帶來(lái)更高質(zhì)量的金融服務(wù)，從而開始形成了和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律相適應(yīng)的長(zhǎng)期融資模式。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)能夠了解到，2017年第一季度房地產(chǎn)信托同比提高12%，因此未來(lái)信托在房地產(chǎn)行業(yè)資金管理中必然會(huì)占據(jù)更高的比重。

（三）股權(quán)融資

對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是非常有效的融資渠道，也是諸多房地產(chǎn)企業(yè)愿意選擇的一個(gè)方式，依靠資本市場(chǎng)再融資，采取增發(fā)配股、可轉(zhuǎn)債等辦法可以有效解決好各類宏觀政策產(chǎn)生的不利影響，對(duì)最近壓力予以合理管控。選擇上市融資這一渠道主要有直接融資和間接融資兩類情況，前者的金額相對(duì)較大，但企業(yè)上市具有較高的門檻，如負(fù)債率禁止超過(guò)70%，這就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法采取直接上市融資的策略，確保股權(quán)融資的有效推進(jìn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持循序漸進(jìn)的增加股權(quán)融資比重，科學(xué)設(shè)計(jì)準(zhǔn)入門檻。但從現(xiàn)階段的實(shí)際情況而言，短期時(shí)間內(nèi)并不會(huì)有較大程度的改變。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取買殼上市的辦法，但如此一來(lái)要求企業(yè)準(zhǔn)備大量現(xiàn)金，依靠增發(fā)配股來(lái)再融資，需要企業(yè)自身?yè)碛星熬拜^好的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及充足的資金來(lái)予以置換，但是大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)都不滿足這些要求，因此股權(quán)融資的方式還需要進(jìn)一步完善。

（四）債券融資

房地產(chǎn)證券既是企業(yè)借助于資本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行直接融資的一種有效方式，也屬于關(guān)鍵性的融資方式之一。房地產(chǎn)債券和普通債券比起來(lái)具有更高的收益。和股票比起來(lái)能夠按期收回本金與利息，自身安全性更高，具備更高的流動(dòng)性，所以在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，它們的證券市場(chǎng)已經(jīng)日益完善，企業(yè)債券常常是進(jìn)行外部融資的首選，和股票比起來(lái)，選擇債券進(jìn)行融資所獲得的資金會(huì)超過(guò)5倍左右。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)債券現(xiàn)階段依舊處在初級(jí)發(fā)展階段，債券融資額暫時(shí)無(wú)法跟上股票融資額，國(guó)內(nèi)只有部分國(guó)企采取了這樣的融資方式，對(duì)于很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也通常不會(huì)選擇這種方式。債券融資需要政府部門創(chuàng)設(shè)良好環(huán)境，不但要促進(jìn)證券市場(chǎng)的創(chuàng)新與完善，調(diào)整與健全相關(guān)政策，為房地產(chǎn)企業(yè)有效融資帶來(lái)充分的保障，同時(shí)還需要積極吸取西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持立足國(guó)內(nèi)，逐漸朝著海外證券市場(chǎng)邁進(jìn)。

（五）房地產(chǎn)股權(quán)私募基金

股權(quán)私募基金即私人股權(quán)投資基金，其中也包含了房地產(chǎn)股權(quán)私募基金，是產(chǎn)業(yè)基金的重要組成，房地產(chǎn)股權(quán)私募基金投資到房地產(chǎn)行業(yè)中，是房地產(chǎn)投資基金的重要組成部分。與其他大部分投資金的屬性一致，利用發(fā)行基金份額的途徑把投資者的資金予以集中，從而形成基金財(cái)產(chǎn)，委派專人負(fù)責(zé)管理并投資到相關(guān)行業(yè)中去，從而促進(jìn)資金利用效率的有效提升，同時(shí)把收益返還給投資者。近年來(lái)房地產(chǎn)私募基金得到了較為快速的發(fā)展，從發(fā)行數(shù)量來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角以及珠三角這些地區(qū)的增速相對(duì)較快。另外，房地產(chǎn)私募基金投資的整個(gè)格局目前來(lái)說(shuō)正處于逐漸改變的狀態(tài)，從過(guò)去的盡可能避免拿地環(huán)節(jié)到現(xiàn)階段整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都能夠發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)基金的身影。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

一是今后國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方向?yàn)樯鲜腥谫Y。上市融資與其他一些融資方式比較，其股權(quán)融資的顯著優(yōu)點(diǎn)便在于不需要承受定期還本付息的負(fù)擔(dān)，可以顯著降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生情況。另外，資本還表現(xiàn)出永久性特點(diǎn)，并不用到期后進(jìn)行償還，最大程度上確保國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本需求。然而，上市融資也存在一定缺陷，比如股票股息紅利相對(duì)于銀行貸款利息來(lái)說(shuō)前者顯著較高，發(fā)行費(fèi)用也較高，因而可以說(shuō)在多種融資方式中，上市融資成本相對(duì)處于高水平。即便如此，卻依舊抵擋不住房地產(chǎn)企業(yè)上市積極性，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)上市后，資本市場(chǎng)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好融資平臺(tái)，上市公司融資更具有優(yōu)勢(shì)。并且與未上市企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)上市后能夠確保自身經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)定，發(fā)展更迅速，信息披露透明度更高，更容易被投資者看中。二是注重與銀行之間的戰(zhàn)略合作。結(jié)合現(xiàn)階段情況來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資上最主要的方式便是銀行信貸，因而未來(lái)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加深與銀行之間的戰(zhàn)略合作關(guān)系，是一件實(shí)現(xiàn)企業(yè)與銀行雙贏的方法。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)分析，加強(qiáng)與銀行之間的找略合作能夠在一定程度上降低債務(wù)融資成本，對(duì)確保上市企業(yè)資金鏈穩(wěn)定運(yùn)行有積極作用；從銀行角度來(lái)分析，其與一些實(shí)力雄厚的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)合作，能夠?qū)崿F(xiàn)銀行資金被充分運(yùn)用，獲得更高經(jīng)濟(jì)收益，并且通常來(lái)說(shuō)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在貸款擔(dān)保上，通常都是以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)或國(guó)有土地使用權(quán)來(lái)進(jìn)行擔(dān)保，可以避免出現(xiàn)呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生情況。三是房地產(chǎn)信托為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新鮮活力。信托融資其具備有特殊制度，從而被廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，截止都2010年我國(guó)有超過(guò)30%的房地產(chǎn)企業(yè)都將信托融資作為其融資的主要方式，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)信托融資金額也已經(jīng)超過(guò)了2000億元。四是采取多元化融資模式。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要想有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能采用多元化融資模式，而現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一，目前已經(jīng)有越來(lái)越多企業(yè)認(rèn)識(shí)到采取多元化融資模式的優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)一步尋求新型融資方式，其核心宗旨便在于運(yùn)用多元化融資模式，因而多元化融資模式也是未來(lái)國(guó)有房地產(chǎn)融資方式主要發(fā)展趨勢(shì)。

三、結(jié)語(yǔ)與展望

被業(yè)界贊譽(yù)為地產(chǎn)思想家的馮侖曾經(jīng)提出了“剩者為王”的觀點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到未雨綢繆，市場(chǎng)環(huán)境較好時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮到市場(chǎng)環(huán)境惡劣的情況，這樣才可以在市場(chǎng)波動(dòng)的影響中走出來(lái)，成功的企業(yè)都是在反復(fù)的生死博弈中逐漸壯大的。綜上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建以銀行為主的全面融資體系，間接融資和自接融資相結(jié)合，在政策法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)和銀行積極合作，不斷創(chuàng)新融資工具，推動(dòng)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，建立立體化的融資結(jié)構(gòu)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要支柱，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從制度與政策上提供充分的保障，完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)設(shè)有利環(huán)境，助力國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳凱燕.試析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來(lái)源結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2018(08):133-134.

作者：郝惠鵬 單位：中鐵二十二局集團(tuán)地產(chǎn)公司