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摘要:房地產(chǎn)企業(yè)出于融資需求,企業(yè)估值成為決定性因素之一,公允價(jià)值的計(jì)量方法可直接或間接決定企業(yè)估值的高低。主要研究房地產(chǎn)企業(yè)估值計(jì)量方法是如何影響其資產(chǎn)公允價(jià)值的,分別從房企融資背景、公允價(jià)值計(jì)量方法、估值計(jì)量方法對(duì)公允價(jià)值的模型應(yīng)用三個(gè)方面展開了研究,最終從三方面提出建議企業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)好計(jì)量方法與公允價(jià)值的關(guān)系,選擇合適的計(jì)量方法合理的體現(xiàn)資產(chǎn)的公允價(jià)值,最大化估值,順利融資。
關(guān)鍵詞:估值計(jì)量方法;房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值;企業(yè)融資
1前言
隨著資管新規(guī)的出臺(tái)和房住不炒的黨中央號(hào)召,房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道受阻。源于房地產(chǎn)開發(fā)商前期投入大、產(chǎn)品去化周期短、財(cái)務(wù)成本高等特點(diǎn),采用多元化的金融工具實(shí)現(xiàn)資金的補(bǔ)充已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí),公允價(jià)值的計(jì)量方法將直接影響企業(yè)估值的高低,企業(yè)估值成為資本市場(chǎng)是否樂意向房企輸送資金的主要因素之一,最終決定房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流能否支持公司繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于公允價(jià)值面臨四方面問題:第一,資金需求不明確,公允價(jià)值的估值方法與企業(yè)實(shí)際需求存在不匹配現(xiàn)象;第二,在企業(yè)現(xiàn)存的選定估值模型中,相關(guān)參數(shù)選取存在一定的主觀臆斷,偏差較大;第三,在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估時(shí),未對(duì)不同屬性的資產(chǎn)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,造成估值結(jié)果的偏差;第四,房地產(chǎn)產(chǎn)品具有類金融屬性,許多企業(yè)在評(píng)估時(shí)未加入這一維度的考量。針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值面臨的四方面問題,本文通過對(duì)公允價(jià)值的估值方法及其應(yīng)用的研究,來提出一定的可行性建議。
2公允價(jià)值計(jì)量方法
目前學(xué)術(shù)界主流對(duì)公允價(jià)值的確定主要需滿足三個(gè)條件:第一,交易資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng),以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值;第二,交易資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng),但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng),以同類或類似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值;第三,交易資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)可比交易市場(chǎng),采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。就公允價(jià)值的計(jì)量,主要就集中在對(duì)于活躍交易市場(chǎng)價(jià)格的把控以及特定的估值技術(shù)。因此,當(dāng)交易資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)的時(shí)候,公允價(jià)值的確定主要通過成本法、市價(jià)法和收益法三種估值技術(shù)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于不同的公司、不同的行業(yè)以及不同的資產(chǎn),在采用估值技術(shù)時(shí)都會(huì)出現(xiàn)一定的偏差,所以估值技術(shù)確定的公允價(jià)值,需要由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)過系統(tǒng)的盡職調(diào)查、利用科學(xué)的估值模型出具專業(yè)報(bào)告得以實(shí)現(xiàn)。并且需要評(píng)估機(jī)構(gòu)持續(xù)跟進(jìn),對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求狀況,適時(shí)調(diào)整估值數(shù)額。
3房地產(chǎn)企業(yè)的估值模型
房地產(chǎn)企業(yè)目前的估值模型主要有EVA模型、假設(shè)開發(fā)土地估值模型和現(xiàn)金流量模型三種。EVA模型,也稱為經(jīng)濟(jì)增值模型,其計(jì)算公式為稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)減去股權(quán)與債務(wù)成本。這一方法的優(yōu)勢(shì)在于可以真正反映企業(yè)的收益能力———“剩余”收益,通過真實(shí)的收益能力確定企業(yè)價(jià)值;劣勢(shì)在于模型中各個(gè)變量參數(shù)的主觀選擇性較大,及其容易出現(xiàn)估值偏高或偏低的結(jié)果。假設(shè)開發(fā)土地估值模型,這一模型實(shí)質(zhì)上是一種成本法。通過對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的全成本測(cè)算,確定產(chǎn)品的估值下限,包括土地獲取、前期手續(xù)、建造安裝等方面的成本測(cè)算。這種模型的優(yōu)勢(shì)在于數(shù)據(jù)有可追溯的具體科目來源;一方面劣勢(shì)在于成本會(huì)隨不同公司的運(yùn)營(yíng)能力而有差異,導(dǎo)致價(jià)值不公允。另一方面過去的成本,并不能反應(yīng)目前的價(jià)值?,F(xiàn)金流量模型,即通過對(duì)企業(yè)未來的現(xiàn)金流量的預(yù)估,通過一定的折現(xiàn)率,計(jì)算出企業(yè)現(xiàn)值。這一模型的優(yōu)點(diǎn)在于可以較為精確的估計(jì)出企業(yè)的“隱性”價(jià)值,綜合反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力;缺點(diǎn)在于未來現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)、貼現(xiàn)值的選擇都存在較大偏差的風(fēng)險(xiǎn)。
4估值計(jì)量方法對(duì)公允價(jià)值的模型應(yīng)用
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,其資產(chǎn)主要由土地儲(chǔ)備與自持物業(yè)組成。因此估值主要標(biāo)的即是土地與物業(yè),由于土地儲(chǔ)備多發(fā)生在數(shù)年前、自持物業(yè)的價(jià)值主要體現(xiàn)在未來收益,就過去的土地和未來的物業(yè)進(jìn)行當(dāng)期的公允價(jià)值確定需要用到一定的估值計(jì)量方法。同時(shí),儲(chǔ)備土地與自持物業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要基礎(chǔ)資產(chǎn),即使使用股權(quán)質(zhì)押、發(fā)行公司債方式融資時(shí),土地與物業(yè)仍然是最有效的增信措施,因此,公允價(jià)值較高的基礎(chǔ)資產(chǎn)將大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。就企業(yè)自持物業(yè)的公允價(jià)值,當(dāng)前市場(chǎng)主要采取三種方式:第一,市場(chǎng)法,同期同區(qū)域同類型物業(yè)或類物業(yè)的價(jià)格來判斷———活躍市場(chǎng)的同類物業(yè)價(jià)格;第二,收益法,物業(yè)未來現(xiàn)金流作為判斷———未來現(xiàn)金收。不論是活躍市場(chǎng)的同類物業(yè)價(jià)格,還是未來現(xiàn)金收益,在融資過程中涉及的資產(chǎn)估值,二者均需由資方風(fēng)控部門或第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)作出主要判斷才能實(shí)現(xiàn)。第三,市場(chǎng)法下,主要通過對(duì)同類型物業(yè)的市場(chǎng)信息進(jìn)行參考,來確定其公允價(jià)值;在收益法下,則是物業(yè)預(yù)計(jì)的未來收益(參考近三年物業(yè)收益)和折現(xiàn)率(參考當(dāng)期市場(chǎng)利率)兩部分來確定其公允價(jià)值。就企業(yè)儲(chǔ)備土地的公允價(jià)值,當(dāng)前市場(chǎng)主要采取成本法,即按照當(dāng)前本區(qū)域的市場(chǎng)條件重新獲取地塊時(shí)所要承擔(dān)的成本來確定已儲(chǔ)備土地的公允價(jià)值。但是經(jīng)過數(shù)年的閑置地質(zhì)發(fā)生一定的變化,并且存在區(qū)域整體規(guī)劃的調(diào)整、周邊配套的變更、土地增值稅的發(fā)生。此時(shí)在成本法下的土地公允價(jià)值并不簡(jiǎn)單等于同區(qū)域重獲資產(chǎn)所付成本,而是主要由資產(chǎn)重獲成本、土地增值稅、周邊配套附加價(jià)值、地質(zhì)變化產(chǎn)生損益、紅線變化成本五部分組成。所以,在成本法計(jì)量下,儲(chǔ)備土地的公允價(jià)值=資產(chǎn)重獲成本+土地增值稅+周邊配套附加價(jià)值±地質(zhì)變化產(chǎn)生損益+紅線變化成本。
5建議
由于公允價(jià)值的大小將直接影響到企業(yè)估值的高低,但不同的估值計(jì)量方法將會(huì)導(dǎo)致公允價(jià)值的不同。因此,為了合理的反映企業(yè)的價(jià)值、同時(shí)費(fèi)效比最小化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下四方面處理好估值計(jì)量方法與公允價(jià)值的關(guān)系:第一,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略,全流程測(cè)算企業(yè)資金需求,明確各階段公司可接受的財(cái)務(wù)成本,選擇階段性合適的融資方式。根據(jù)具體融資方式,綜合資金需求周期,與第三方機(jī)構(gòu)敲定恰當(dāng)?shù)墓乐涤?jì)量方法,階段性合理反映企業(yè)資產(chǎn)的公允價(jià)值,合理體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。第二,估值方法確定后,參數(shù)的選擇需要綜合考慮宏觀利率與企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力兩個(gè)方面,并邀請(qǐng)專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)展開深入的盡職調(diào)查與系統(tǒng)的全面論證,最大概率最小化參數(shù)偏差。第三,自持物業(yè)與土地是兩種屬性不同的資產(chǎn),在計(jì)量各自的公允價(jià)值是應(yīng)根據(jù)其屬性選定不同的計(jì)量方法??紤]前者具有未來屬性,建議可用收益法來確定。后者具有歷史屬性,建議可采取成本法來確定。第四,由于房地產(chǎn)是一種類金融產(chǎn)品,因此在計(jì)量其公允價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮其金融屬性,加入階段性市場(chǎng)預(yù)期對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。
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作者:靖明霞 楊晉川 單位:北方工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 中國(guó)宏泰發(fā)展
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