房地產(chǎn)土增稅納稅籌劃的思考

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，同時(shí)它也是人民群眾高度關(guān)注的一個(gè)非常重要的行業(yè)。特別是近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，使得人們對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策更加關(guān)注。土增稅稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本支出之中的一個(gè)十分重要的內(nèi)容，通過(guò)開(kāi)展土增稅納稅籌劃方面的工作，能夠強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。本文首先對(duì)房地產(chǎn)土增稅基本要素及房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃地重要意義進(jìn)行分析，然后剖析了房地產(chǎn)土增稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何高效開(kāi)展土增稅納稅籌劃，旨在為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供切實(shí)可行的依據(jù)以及參考等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土增稅；重要意義；影響；對(duì)策

一、房地產(chǎn)土增稅的要素

當(dāng)前時(shí)期下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛快，國(guó)家政府常常通過(guò)土增稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，土增稅的數(shù)額隨著房?jī)r(jià)地增長(zhǎng)而不斷升高，以達(dá)到有效抑制房?jī)r(jià)上漲地效果。具體而言，房地產(chǎn)土增稅主要包括如下幾個(gè)方面的基本要素：（1）就納稅人自身而言，主要指的是在國(guó)有土地與土地建筑進(jìn)行交易或者建筑行為，以從中獲取利益收入的單位，納稅人需根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)履行納稅相關(guān)義務(wù)。（2）應(yīng)納稅額，主要指的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展房地產(chǎn)建設(shè)且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行交易時(shí)，所產(chǎn)生的增長(zhǎng)額與對(duì)應(yīng)的稅率乘積，再對(duì)應(yīng)該扣減的項(xiàng)目金額乘以對(duì)應(yīng)速算扣除率加以扣減，最后得到的數(shù)額即為應(yīng)納稅額。最后的元素則是土增稅征收的作用，主要包括：（1）有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，并對(duì)政策具有有利的調(diào)控效果；（2）便于各級(jí)政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)惡意炒房問(wèn)題，且做出相應(yīng)的處理。同時(shí)，還能夠促進(jìn)國(guó)家收入水平地提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土增稅納稅籌劃的必要性分析

（一）土增稅納稅籌劃使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平顯著提升

隨著稅收法律法規(guī)不斷完善，稅收發(fā)展成為每個(gè)企業(yè)必要的支出內(nèi)容，開(kāi)展有效的納稅籌劃工作，能夠促進(jìn)企業(yè)將相關(guān)稅收的支出加以節(jié)約，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)多交稅或者錯(cuò)交稅等方面的情況產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大以及收益差等方面的問(wèn)題，也可以通過(guò)事先開(kāi)展納稅籌劃工作進(jìn)行改善，使得房地產(chǎn)企業(yè)可支配資金水平增大，稅收成本水平下降，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）土增稅納稅籌劃可有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

土增稅納稅籌劃可以在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展相應(yīng)的決策之前，規(guī)范企業(yè)的相關(guān)行為，以確保企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變得更具合理、規(guī)范。納稅籌劃對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)的要求也非常之高，財(cái)務(wù)人員不僅要掌握財(cái)務(wù)核算、資金分配、財(cái)務(wù)相關(guān)法律法規(guī)等方面的知識(shí)，而且還應(yīng)該掌握國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、稅收制度以及法律制度等方面的知識(shí)，從而促使財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)水平顯著提高。通過(guò)制定合理的納稅籌劃方案，離不開(kāi)納稅籌劃人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行熟練地掌握、應(yīng)用等，積極提升納稅意識(shí)水平，而且能夠積極主動(dòng)地對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)開(kāi)展深入地學(xué)習(xí)和研究，并對(duì)國(guó)家稅收改革進(jìn)行掌握，使得納稅人的納稅意識(shí)水平顯著提高，以不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

（三）能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)收入分配更為合理

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土增稅納稅籌劃在過(guò)程中，不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措以及投資，而且還能夠合理地分配企業(yè)的收入。房地產(chǎn)企業(yè)在遵循相關(guān)法律法規(guī)前提條件下，與房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)狀相結(jié)合，對(duì)收入進(jìn)行合理性地分配，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本水平下降，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

三、房地產(chǎn)土增稅納稅籌劃對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析

土增稅的納稅便于國(guó)家各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效地監(jiān)督，而且還能夠有效調(diào)控房?jī)r(jià)。具體內(nèi)容包括如下兩個(gè)方面的內(nèi)容：

（一）有效調(diào)控房?jī)r(jià)

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)水平不斷上漲，衍生了“炒房”這個(gè)概念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也趁機(jī)不斷提高房?jī)r(jià)，人們買(mǎi)房意愿逐漸上漲，房地產(chǎn)企業(yè)在收取越來(lái)越多利益的同時(shí)，還需要上繳越來(lái)越多的土增稅，從而有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格升高。所以說(shuō)，在土增稅的有效調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格逐漸趨于穩(wěn)定。

（二）重新定位市場(chǎng)

由于受到土增稅的深入影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)較大規(guī)模的市場(chǎng)重新定位，在此次市場(chǎng)重新定位地全過(guò)程當(dāng)中，將房地產(chǎn)行業(yè)之中通過(guò)低成本投入追求高收入的部分房地產(chǎn)企業(yè)完全淘汰了，使得房地產(chǎn)行業(yè)需在生存以及發(fā)展之中對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新定位。牢樹(shù)正確的發(fā)展觀與價(jià)值觀，將房地產(chǎn)企業(yè)的口碑重新經(jīng)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)需求加以了解，且不斷進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展。

四、當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土增稅納稅籌劃的具體對(duì)策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)土增稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)若要有效降低稅收，那么就應(yīng)該在法律法規(guī)的條件下開(kāi)展土增稅納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土增稅納稅籌劃過(guò)程當(dāng)中，需對(duì)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行深入地了解以及把握，將稅收法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格地遵守，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身憂(yōu)患意識(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行深入地了解與把握，切忌急于求成，多花精力對(duì)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確地分析，與法律法規(guī)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，制定符合企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀的土增稅納稅籌劃方案，使得企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平顯著下降，以有效緩解納稅人的稅負(fù)。

（二）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范工作

房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土增稅稅款過(guò)程當(dāng)中，往往會(huì)存在不可規(guī)避地與籌劃內(nèi)容相悖的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)化納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范。具體措施如下：（1）在調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理員仍需要堅(jiān)守監(jiān)督稅收籌劃的崗位，杜絕有人私自更改房?jī)r(jià)低稅基的現(xiàn)象。（2）如果的確需要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么房地產(chǎn)企業(yè)自身需要保存好交接時(shí)的證明材料，從而將損失控制到最低狀態(tài)。這些均為從風(fēng)險(xiǎn)根源的角度降低風(fēng)險(xiǎn)水平，如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在或者已經(jīng)產(chǎn)生了威脅，那么企業(yè)人員則可以成立稅務(wù)調(diào)查小組，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)狀況，對(duì)標(biāo)測(cè)算分析房地產(chǎn)項(xiàng)目，將發(fā)展能力較小、收益低的土地加以舍棄，從而有效控制風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)已審核通過(guò)的稅務(wù)及時(shí)加以清理，這樣不僅能夠從某種程度上使得風(fēng)險(xiǎn)水平降至最低，有效規(guī)避由于時(shí)間太長(zhǎng)證據(jù)不明所造成的不必要的麻煩。

（三）將房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算工作加以?xún)?yōu)化與完善

現(xiàn)行土增稅的核算工作主要是由企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行負(fù)責(zé)的，那么人才的選擇以及培養(yǎng)就顯得尤為重要。具體包括：（1）房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該將重點(diǎn)聚焦于人員的招聘以及考核方面，并將內(nèi)部考核體系加以完善與優(yōu)化，而且還可以定期地組織相關(guān)工作人員參加專(zhuān)業(yè)化的培訓(xùn)，從而選出專(zhuān)業(yè)化的財(cái)會(huì)人才，從而為后續(xù)繁雜的會(huì)計(jì)工作提供有效地保障。（2）為了有效推進(jìn)稅務(wù)工作地深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)可分別將財(cái)務(wù)人員的相關(guān)工作加以細(xì)化處理，將工作分為稅務(wù)核算以及清算申請(qǐng)等方面的內(nèi)容，使得工作覆蓋面顯著增大，將工作人員的工作加以平攤處理，從而有效緩解工作人員的工作負(fù)擔(dān)和壓力。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ骷右詤f(xié)調(diào)，此項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該在與合作者的合同書(shū)上加以反映，以有效規(guī)避重復(fù)繳稅或者在不知情的條件下出現(xiàn)漏水方面的問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)土增稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有十分重要的作用，主要包括：土增稅納稅籌劃使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平顯著提升、土增稅納稅籌劃可有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平、能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)收入分配更為合理等方面的重要性。對(duì)此，應(yīng)該采取積極有效的措施，強(qiáng)化房地產(chǎn)土增稅納稅籌劃工作效率。

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作者：解紅 單位：鎮(zhèn)江國(guó)信置業(yè)有限責(zé)任公司