房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理論文

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摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著社會經(jīng)濟的提高不斷繁榮發(fā)展，并且呈現(xiàn)著逐年上漲的趨勢。但是在輝煌的背后也顯現(xiàn)出一系列的問題，我國針對這些問題相繼出臺了多部法案以求房地產(chǎn)交易的順利進行，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文從實際出發(fā)探討了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的意義，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的目的，當前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中的漏洞以及針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施，以求能夠緩解當前房地產(chǎn)行業(yè)當中出現(xiàn)的各種問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍；管理現(xiàn)狀

我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)有了幾十年的歷史，其發(fā)展的勢頭仍然不斷的加快。針對房地產(chǎn)交易當中出現(xiàn)的問題，國家出臺了許多相應的政策以及法律法規(guī)，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷的健康發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理是國家為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，通過縣級以上的人民政府而設(shè)立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理職能機構(gòu)依據(jù)國家出臺的相應法律法規(guī)，經(jīng)過嚴格的審核來確認轄區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系的行政手段。房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理則是針對房地產(chǎn)所屬權(quán)進行的檔案管理，是房地產(chǎn)管理部門通過文字和圖像等方式來對房地產(chǎn)的所屬權(quán)進行登記和調(diào)查的行政行為[1]。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理意義

從房地產(chǎn)開發(fā)項目開始算起，房地產(chǎn)的管理工作就展開了。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門需要為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供開發(fā)地區(qū)的全部相關(guān)資料，并且還要為這個項目的合理規(guī)劃提供相關(guān)的科學數(shù)據(jù)支持，并且針對該地區(qū)的原有居民的安置管理以及補償賠償?shù)冗M行理論基礎(chǔ)的提供。在對房屋的買賣、租賃以及抵押等活動的相關(guān)稅收也需要根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門提供的資料進行評估和征收。事實證明，開展這樣的活動能夠的減少日后各種糾紛案件的發(fā)生。所有的房地產(chǎn)服務(wù)項目也需要根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門的資料作為理論依據(jù)，在房地產(chǎn)服務(wù)項目的范圍和相關(guān)費用的確定、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的確定、地段、面積等各種問題上面都起到著重要的作用，它也在一定程度上保證了房地產(chǎn)業(yè)主行使正確的權(quán)利。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的目的

（一）保護權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門根據(jù)國家的相關(guān)法律對房地產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)信息進行錄入和保存等工作，并且還為房地產(chǎn)的擁有人建立全面的檔案，從而保護權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人要根據(jù)相關(guān)部門所需要的全部相關(guān)資料，按照交易當中的實際情況和信息，還對產(chǎn)權(quán)人的個人信息進行錄入以及備案，并且根據(jù)相關(guān)的法律文件，讓產(chǎn)權(quán)人提前進行準備,以備不時之需。同時還應該對所有記錄下來的信息和文件進行登錄，將這些信息儲存成為產(chǎn)權(quán)人的合法法律文件.這些文件代表了產(chǎn)權(quán)人擁有對于房產(chǎn)進行處理的合法權(quán)利，任何組織和個人不應該以不正當?shù)睦碛蓙砬址府a(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，否則就應該受到法律的懲罰。（二）維護房地產(chǎn)交易安全。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房價也跟著水漲船高。作為人類的剛需，人們對于房地產(chǎn)的價格也越來越關(guān)注。由于大量的高新人才都在向著一線城市涌入，導致一線城市的房價大幅上漲，并且由于炒房行為的存在使得房價更加的上漲，使得房地產(chǎn)交易在近幾年頻繁的發(fā)生。這就使得一些產(chǎn)權(quán)人為了省錢而選擇不正規(guī)的渠道來進行房屋交易，這就造成了等到在需要用到房產(chǎn)證的時候，產(chǎn)權(quán)人才意識到房產(chǎn)證上的名字和其他手續(xù)上的名字不符，這就使得房屋交易當中出現(xiàn)了很多不必要的問題，甚至會引起各方之間的糾紛。因此，在買房的時候，還是應該選擇正規(guī)的部門進行房產(chǎn)交易的辦理，這樣才能盡量的避免不必要的房產(chǎn)糾紛，同時也可以促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。（三）提供科學依據(jù)。我國城鄉(xiāng)一體化的進程正在不斷的推進，老百姓手中也有了一些閑置的資金。由于最近幾年房市的火熱發(fā)展，越來越多的人將視線轉(zhuǎn)移到房價上面來，使得很多人將手中的資金投入到購置房產(chǎn)當中，導致房價越來越高，讓需要買房的人買不起，不需要買房的人手中有許多的房產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)的意義不僅僅是為了城鄉(xiāng)居民提供安身立命的最基本的保障，更是為了之后的房地產(chǎn)開發(fā)提供科學的依據(jù)，從而能夠建造保暖性好，質(zhì)量強，適宜居住的好房子，從而能夠滿足人們對于生存的更進一步的需求。另一方面，在現(xiàn)代化技術(shù)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，運用各種網(wǎng)絡(luò)以及計算機技術(shù)來對房地產(chǎn)的所有信息進行記錄，有助于開展之后的各項工作。當需要房地產(chǎn)的各項信息的時候，從電腦中間直接調(diào)出來就能夠觀看，節(jié)省了查閱資料的時間。并且對于復雜的房屋信息能夠有一個直觀的感受，讓產(chǎn)權(quán)人對于自己的房產(chǎn)的各項信息有完整的了解。

三、當前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中的漏洞

（一）房屋面積的確認。在進行房屋交易的時候，最重要的就是對于房屋面積的確認，但是這也是最容易出現(xiàn)爭議的問題。很多人在進行房屋交易的時候會發(fā)現(xiàn)，為什么我買的房子的面積和我最開始所了解的面積不同？到底應該用什么樣的辦法來確認我買到的房子的實際面積？在進行商品房的房屋交易的過程當中，對于房屋面積的確認存在爭議，以及在房屋產(chǎn)權(quán)的驗證和更換房產(chǎn)證的過程當中，出現(xiàn)的對于現(xiàn)在原有的面積進行驗證之后和房產(chǎn)證上面的實際面積不符的情況，是房屋交易過程當中最容易出現(xiàn)的問題。在房屋面積的確認上面出現(xiàn)問題的主要原因就在，由于相關(guān)的規(guī)定沒有一套確實的施行辦法以及在對房屋面積進行核算的時候不規(guī)范和不統(tǒng)一這些問題所造成的。這些情況就導致了在進行房屋面積核算的時候沒有規(guī)章制度能夠遵循，同時也導致了房屋面積的不完整確認，為之后進行的交易買下了很多的隱患。（二）房、地兩證沖突，重發(fā)證，輕管理。房地產(chǎn)交易項目當中所需要的最基本的兩個證件就是房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。對于同一個房屋來說，大多持有這兩個證件。但是正是由于這種情況，這兩個證件在一定程度上存在著沖突的情況，房屋所有權(quán)證上面的信息和土地所有權(quán)證上面的信息往往會導致房地產(chǎn)權(quán)人和房地企業(yè)的形象和利益受到一定程度的損害。此外，在現(xiàn)階段的結(jié)構(gòu)之下，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門本來應該極其重視對于房屋所有權(quán)證的發(fā)放和登記等一系列程序，但是實際情況卻是現(xiàn)在大部分的地區(qū)當中存在著“一房多證”和“一地多證”的現(xiàn)象。發(fā)生這種現(xiàn)象的原因在于當?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門沒有做好證件的審核以及發(fā)放工作，導致了在進行登記的過程當中出現(xiàn)了重發(fā)證件的情況。并且由于房地產(chǎn)部門注銷證件以及對于新的證件下發(fā)速度較快，也能夠加速“一房多證”的情況的出現(xiàn)，這就會大大加重了管理混亂的現(xiàn)象。（三）管理工作不嚴謹。大部分的地區(qū)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門對于管理工作的疏忽導致了更多的問題的出現(xiàn)。在對房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行管理的時候，往往會出現(xiàn)執(zhí)法力度不足的問題，甚至嚴重的情況會違反我國各級人民政府制定的相關(guān)房屋管理條例。比如，有的人會對房屋的相關(guān)證件進行偽造，從而從中謀取不正當利益。針對這種情況，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門大多只是針對這種情況只是對當事人進行糾錯而不是進行處罰，這就導致了偽造證件等事情發(fā)生的越發(fā)猖獗。還有對于同一個房產(chǎn)在多處進行登記的情況，大多不會根據(jù)相關(guān)法律進行處罰。上述事實嚴重影響了我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的管理力度，同時也對我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了致命的阻礙。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施

（一）規(guī)范房屋面積的計量。對房屋的整體面積進行核算是一項很嚴肅的問題，在進行房屋交易的過程當中存在的最大問題就是對于房屋整體面積的核算，做好房屋整體面積的核算，能夠為之后的各項工作掃清很多障礙。作為一名合格的房屋登記管理部門的工作人員，應該對于相關(guān)的專業(yè)知識做到精通，從而在實際的運用當中能夠?qū)Ψ课莸拿娣e進行合理的計算，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益不受到侵犯，做到各方面的公平公正。同時還需要具備作為一名登記官的職業(yè)操守，在測量的實際過程當中應該遵守相關(guān)的法律法規(guī)。還需要及時的更新對房屋進行測繪的專業(yè)設(shè)備，提高對于房屋的測繪水準，并且還要在工作的過程當中主動接受房地產(chǎn)管理主管部門和相關(guān)的測繪行政主管部門的監(jiān)督，嚴格按照房產(chǎn)測量的規(guī)范、商品房整體銷售面積計算以及對公用建筑面積的分攤的合理計算規(guī)則。（二）密切針對房、地兩證的溝通。為解決房地產(chǎn)交易當中存在的“兩證沖突”的問題，房地產(chǎn)權(quán)屬的兩個部門應該一定要依據(jù)相關(guān)的國家法律法規(guī)辦事，還要在兩個部門之間密切的溝通，運用現(xiàn)代化技術(shù)進行信息的共享，加強房屋交易當中的登記等流程的正確性。同時還應該具備過硬的法律素質(zhì)，保證房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩個證件當中的信息不會出現(xiàn)沖突。目前房產(chǎn)局和土地局還是兩個相互獨立的單位，各自行使各自的職能，辦法的證件也是相互獨立的，為了保證房屋交易的順利進行，只有這兩個部門進一步的加強合作才能夠避免出現(xiàn)“兩證沖突”的問題。尤其是近些年來，信息技術(shù)和計算機技術(shù)的飛速發(fā)展，使得需要處理大量復雜數(shù)據(jù)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作越發(fā)的依賴計算機的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，這就需要房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門的工作人員對于計算機數(shù)據(jù)庫等相關(guān)技術(shù)需要具有很高的操作能力，加強管理部門人員的職業(yè)素質(zhì)能夠保證交易過程的順利進行，從而促進我國的房地產(chǎn)事業(yè)更加繁榮的發(fā)展。（三）提升房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員的自身素質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作人員的工作水平直接影響著房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的效率。在對管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和思想建設(shè)方面，管理部門應該定期的組織相關(guān)的思想教育和專門的職業(yè)技術(shù)培訓，來促進工作人員對于辦公自動化的掌握程度，將現(xiàn)代化技術(shù)更好的應用到對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當中，提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的整體工作效率。同時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門也應該積極地轉(zhuǎn)變工作的觀念，傳統(tǒng)的工作觀念已經(jīng)不在能夠適應現(xiàn)在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，再堅持以前的陳舊思想只會對未來的發(fā)展起到嚴重的阻礙作用，只有積極地轉(zhuǎn)變工作的觀念，針對未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出相關(guān)的改動，才能抓住未來的發(fā)展機會。要積極的進行思想政治方面的建設(shè)，同時還需要加強工作人員的責任意識，大部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作當中出現(xiàn)的問題都是由于工作人員工作不認真而導致的，加強工作人員的責任意識能夠很大程度的避免再出現(xiàn)類似的問題。同時還需要提高相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)技能水平，對于相關(guān)資料的搜集，整理，管理和保護等方面的各項工作也需要積極培養(yǎng)。（四）完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理、監(jiān)督制度。在面對現(xiàn)階段在我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當中出現(xiàn)的各種問題，相關(guān)部門的領(lǐng)導層應該加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度的改革和創(chuàng)新，還應該建立健全完善的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和監(jiān)督制度，從而能夠提高工作人員的工作效率，約束工作態(tài)度以及改善服務(wù)態(tài)度，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作人員內(nèi)的整體工作效率，工作質(zhì)量和營業(yè)水平。同時還需要定期的對工作人員進行績效考核，針對工作當中不認真的工作態(tài)度，要進行嚴厲的處罰，對于工作當中表現(xiàn)良好的員工要及時的進行表彰，刺激員工的工作熱情。針對工作人員在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當中的資料搜集、管理、保護和利用方面的技能水平以及工作當中的思想素質(zhì)進行綜合的評價。同時還需要對考核工作設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督制度，杜絕工作當中出現(xiàn)不良風氣，讓工作人員團隊保持純潔。（五）將信息技術(shù)應用到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)和計算機技術(shù)的飛速發(fā)展，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作在向著辦公自動化的方向不斷發(fā)展。通過將現(xiàn)代信息技術(shù)應用到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當中，能夠大幅度的提高工作人員的工作效率和工作水平，降低在辦公過程當中人工收集資料，對資料進行存放和整理的工作量。同時通過將各種復雜的信息存儲到數(shù)據(jù)庫當中，能夠?qū)Ω鞣N信息進行整理和統(tǒng)計，以便在再次使用的時候能夠方便的調(diào)出，對于各種信息的更新也能起到良好的作用，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作提供了更好的保障。

五、總結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的未來也必定更加的輝煌。為了迎接輝煌的未來，我國當今的房地產(chǎn)行業(yè)要對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作更加的重視。因為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作是一切保障一切房地產(chǎn)工作順利進行的核心，只有規(guī)范化房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，才能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)健康順利的發(fā)展。針對在實際的過程當中出現(xiàn)的管理問題，應該采用科學合理的方法進行解決，依照國家頒布的相關(guān)法律來進行約束，能夠為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供充足的動力。

【參考文獻】

[1]張淑娟.房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[D].西安:西安電子科技大學,2016.

作者:劉玉春 單位:河南開封金明區(qū)西郊鄉(xiāng)人民政府