信托投資房地產(chǎn)項目的篩選

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摘要：近年來，金融機構(gòu)緊隨國家政策調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重大影響。當前，“房住不炒”，對金融機構(gòu)投資項目選擇提出了新的要求。本文對信托業(yè)作為金融體系的重要組成部分，如何進一步降低投資風險，進行了初步的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托

一、金融機構(gòu)緊隨國家政策調(diào)整，在投資房地產(chǎn)市場方面日趨理性

近年來，在國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場發(fā)展由迅猛到穩(wěn)健。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了政策基礎(chǔ)，土地價格、房價不斷飆升，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議上以“房子是用來住的，不是用來炒的”給樓市定下基調(diào)，強調(diào)要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。2018年中央經(jīng)濟工作會議，重申“房住不炒”，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。在此過程中，金融系統(tǒng)圍繞國家調(diào)控政策，不斷細化完善調(diào)控措施，適時出臺調(diào)整貸款基準利率、利息、首付及松綁住房公積金、減稅等政策，充分發(fā)揮金融調(diào)控的作用。信托業(yè)作為金融體系的重要組成部分，緊隨國家金融政策，積極作為，在服務(wù)房地產(chǎn)市場方面更趨理性和明朗化，有效地規(guī)避了金融風險，為促進國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策落地發(fā)揮了積極作用。

二、信托機構(gòu)面臨的風險與前景分析

信托業(yè)在金融體系的安全風險防范方面肩負著重要責任。近年來，國家出臺了一系列監(jiān)管措施，有力地促進金融信托業(yè)合規(guī)穩(wěn)健發(fā)展。一是國家對銀行信托類業(yè)務(wù)出臺了更加嚴格的監(jiān)管政策。2017年《中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導(dǎo)意見》，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)“嚴守不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線”。二是對金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)融資出臺了更嚴格的限制措施。2019年5月銀保監(jiān)會了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確指出商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，收緊了房企“前端”融資。受政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也逐漸出現(xiàn)分化，形成了強者越強，弱者越弱的發(fā)展趨勢。各大房企的發(fā)展理念由以前的“融資驅(qū)動”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營驅(qū)動”。三是信托業(yè)緊緊圍繞著“脫虛向?qū)崱钡闹黝}認真進行整治嚴防風險。針對經(jīng)營活動中面對的法律與合規(guī)風險、信用風險、市場風險、流動性風險、操作風險、聲譽風險等，從風險識別、風險測度、風險預(yù)警、風險處置四大層面，設(shè)計信托公司的風險防控機制，大力協(xié)調(diào)優(yōu)勢競爭領(lǐng)域風險與收益，提升主動管理能力，為進步健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。四是“兩個文件”的頒布，為金融國資改革指明了方向。2019年9月，中央深改委通過的《統(tǒng)籌監(jiān)管金融基礎(chǔ)設(shè)施工作方案》和《國有金融資本出資人職責暫行規(guī)定》，提出推動形成“布局合理、治理有效、先進可靠、富有彈性”的金融基礎(chǔ)設(shè)施體系，對加強國有金融資本管理，推動金融企業(yè)改革指明了方向。監(jiān)管邏輯的變化，意味著既要管控風險，也要給金融機構(gòu)留有余地，避免重蹈過去“一管就死、一放就亂”的死局，為各類市場主體共商、共建、共享，保證金融體系穩(wěn)健運行，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線提供了有力保證。

三、把握幾個關(guān)鍵因素，做好投資項目選擇

從目前的市場情況可以看出，現(xiàn)在政策調(diào)控升級，信托企業(yè)要更新觀念，在投資項目選擇上要多角度進行分析。一是在房企合作方面要優(yōu)先選擇排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)。銷售能力和回款能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，因此，優(yōu)先選擇銷售情況較好，經(jīng)營性現(xiàn)金流較好的房企。在業(yè)務(wù)布局方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)整體的城市布局，產(chǎn)品定位也是預(yù)測其未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。從中長期來看，一、二線城市或都市圈的核心城市及其重點發(fā)展區(qū)域的房地產(chǎn)市場具有相對較好的基礎(chǔ)，需求在中長期內(nèi)有一定的保障，房企在合理的價格范圍內(nèi)在上述區(qū)域的土地儲備，資產(chǎn)質(zhì)量相對較高。二是要關(guān)注項目所在城市量級。中央財經(jīng)委員會第五次會議指出，要增強中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟和人口承載能力，增強其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能，這意味著核心城市的概念愈加突出。因此，在選擇投資城市上，除傳統(tǒng)的一線城市北、上、廣、深之外，可重點關(guān)注如成都、杭州、重慶、南京、鄭州等新一線城市，以及部分房地產(chǎn)市場較好的如廈門、佛山等二線城市主城區(qū)或城市的重點發(fā)展區(qū)域。三是銷售價格及去化速度要作為確保投資回收的重要因素。投資項目所在城市的供需關(guān)系，對項目去化速度及銷售價格均有著重大的影響。需求方面主要參考商品房成交情況。供給方面，可以參考該城市的商品房庫存情況。同時要考慮房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式，首先通過招、拍、掛獲得土地，再進行開工建設(shè)，取得預(yù)售證后通過房產(chǎn)預(yù)售或現(xiàn)房銷售供應(yīng)市場，土地供應(yīng)量可作為預(yù)測商品房供應(yīng)量的重要依據(jù)。四是把項目所在城市限購政策作為投資的關(guān)鍵參考指標。根據(jù)2018年中央經(jīng)濟工作會議精神，各個城市房地產(chǎn)政策的調(diào)控采取因城施策，采取因城施策則意味著各地地方政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控自主權(quán)更大。因此項目所在城市政策嚴厲程度，也將是關(guān)鍵參考指標。一般來講，各大城市房地產(chǎn)相關(guān)條款政策包括“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”、“限簽”、“預(yù)售條件限制”等。

作者:董尚文 單位:河南省鄭州市百瑞信托有限責任公司