促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展策略淺析

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[摘要]2021年度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的重要原則，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的總基調(diào)。新發(fā)展階段，如何更加有效地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)投資、理性引導(dǎo)老百姓房產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，是黨和政府密切關(guān)注的重要方面。本文通過對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀特點(diǎn)及存在問題進(jìn)行探析，提出有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議，尋求新發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展新模式。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；健康穩(wěn)定；問題；新模式

2021年12月8日至10日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。一直以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題都成為來年甚至未來多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的風(fēng)向標(biāo)，具有重要的前瞻性和準(zhǔn)確性。這次會(huì)議對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展作出了新的論述，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的重要原則。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期引導(dǎo)，在新發(fā)展階段探索創(chuàng)新的發(fā)展模式，重點(diǎn)要堅(jiān)持租購并舉原則，持續(xù)推進(jìn)并有效支持保障性住房的建設(shè)，房地產(chǎn)市場要更好地滿足購房者尤其是剛需人群的合理住房需求，因城施策、因地制宜地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！按龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢定了總基調(diào)，是房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展中必須遵循的重要指南。新發(fā)展階段，如何更加有效地加大房地產(chǎn)投資、引導(dǎo)老百姓消費(fèi)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，是黨和政府密切關(guān)注的重要方面。本文立足于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展存在的問題進(jìn)行探析，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，住房問題已成為民生問題中的重要部分?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，投資額不斷升高，商品房銷售面積不斷擴(kuò)大，改善性住房需求旺盛，城市規(guī)模逐步擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)。

（一）投資總量提升，增長速度穩(wěn)定

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)保持著平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提升。從投資態(tài)勢來看，房地產(chǎn)業(yè)投資一直呈上升勢頭，雖2020年受疫情影響略有下降，但2021年投資又再上新臺(tái)階，短期來看投資勁頭依然處在上升期。從投資總量來看，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.4%，保持著穩(wěn)定的年均增長速度。從區(qū)域投資來看，東部地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北地區(qū)增幅依次為4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%，發(fā)展不均衡。

（二）商品銷售平穩(wěn)，去庫存成效明顯

“十三五”時(shí)期，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“去庫存”，化解庫存量，提高流通效率。同時(shí)，堅(jiān)持優(yōu)化市場供給結(jié)構(gòu)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下，擴(kuò)大有效需求，打通商品房和棚改安置房、公共租賃住房和出租住房市場，建立起房地市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。另外，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，無論是市場成交量、銷售面積還是房地產(chǎn)開發(fā)投資都處于下滑態(tài)勢，房地產(chǎn)市場受政策調(diào)控影響大，影響人們的購房預(yù)期。

（三）城區(qū)差異明顯，新老交替困難

老城區(qū)的老舊小區(qū)開發(fā)難度大。老城區(qū)的總體特征表現(xiàn)為人口相對集中、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、道路相對狹窄、居住環(huán)境相對較差等，雖有逐步進(jìn)行的棚戶區(qū)改造工程，但老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)地塊很少，導(dǎo)致主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)改造較慢。新城區(qū)的優(yōu)勢在于可實(shí)施凈地開發(fā)，新的樓盤較多，居住環(huán)境更加舒適，同時(shí)配套的基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育等也趨于成熟，在方便就醫(yī)、優(yōu)質(zhì)教育、便捷交通等方面有吸引力，功能板塊成片開發(fā)，形成集中連片規(guī)模。新老城區(qū)開發(fā)存在的明顯差異，進(jìn)度不一，造成新城年輕人口集聚，老城人口老年化，城市活力不均，影響城區(qū)整體發(fā)展及城市形象。

（四）需求結(jié)構(gòu)改變，改善性漸趨主流

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，在開放二胎、三胎后，越來越多的人選擇住得更舒服的大面積住宅，小面積住宅已滿足不了當(dāng)代年輕人的需求，更多家庭會(huì)選擇購買三室或三室以上住宅，因而改善性住宅需求量在增大，已經(jīng)成為房產(chǎn)銷售市場的主要構(gòu)成部分。同時(shí)，改善性住房需求越來越強(qiáng)調(diào)提高建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、產(chǎn)業(yè)化成套水平和物業(yè)管理水平，對住宅的各項(xiàng)使用性能、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、小區(qū)及周圍環(huán)境等都提出更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題挑戰(zhàn)

（一）房地發(fā)展面臨新形勢

國際形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，外部環(huán)境進(jìn)一步趨緊，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾逐步加劇，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入攻堅(jiān)期，疫情影響下的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍將持續(xù)增大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時(shí)，各地區(qū)還存在發(fā)展不充分、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力持續(xù)加大等問題，面臨著舊動(dòng)能退出快、新增長點(diǎn)支撐力不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將受到影響，必須適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)建設(shè)面臨新約束

城鎮(zhèn)化發(fā)展降速，人口規(guī)模增長放緩，住房發(fā)展將受到一定影響。新世紀(jì)以來，資源環(huán)境矛盾隨著城市擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)開發(fā)的推進(jìn)逐步凸顯，大城市的常住人口規(guī)模逐步增加，城市內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地總量逐步增多，城市生態(tài)環(huán)境遭到破壞，城市安全保障面臨沖擊，這些矛盾進(jìn)一步凸顯，對城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住房建設(shè)與管理提出了更高的要求。

（三）住房需求呈現(xiàn)新格局

城市擴(kuò)張的逐步緩和、拆遷改造住房需求的不斷回落、中低收入戶籍家庭城市住房壓力加大、城鄉(xiāng)住房矛盾擴(kuò)大等，構(gòu)成了住房需求的新格局。尤其是隨著購房主力軍轉(zhuǎn)為新時(shí)代的青年人，對于改善性住房的需求將持續(xù)發(fā)力，從根本上打破原先的住房需求結(jié)構(gòu)。另外，居民需求中顯現(xiàn)出更多的“以舊換新”、“以遠(yuǎn)換近”、“以小換大”等改善性特征，對住房品質(zhì)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（四）住房供應(yīng)面臨新要求

建筑業(yè)增速回落，建筑企業(yè)產(chǎn)值、房屋施工面積、房屋竣工面積等指標(biāo)下行，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)亟需進(jìn)一步優(yōu)化。同時(shí)，隨著大城市的中心作用不斷凸顯，諸多企業(yè)和各類人才迅速進(jìn)駐，導(dǎo)致城市人口井噴式增長。如何實(shí)施好人才安居工程，滿足和協(xié)調(diào)各類剛需人群的住房需求，將成為住房發(fā)展和保障工作面臨的巨大考驗(yàn)。

（五）住房改善融入新內(nèi)涵

同時(shí)，隨著智慧城市時(shí)代的到來，將有更多發(fā)展智慧建筑的要求，提高住房建設(shè)項(xiàng)目管理的全過程科技化水平必將成為重要任務(wù)。

（六）住房保障需趨于完善

目前，很多城市針對保障房都已經(jīng)有了政策文件，但是依然還有很多地區(qū)未針對保障住房進(jìn)行立法，導(dǎo)致法律制度缺失，保障性住房的功能和效力未能充分發(fā)揮。在保障房資格審查中，申請對象的收入來源存在多元化、隱蔽化特征，加上社會(huì)信用體系、信息共享體系不完善，保障房的準(zhǔn)入和退出審核工作難度較大。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應(yīng)始終堅(jiān)持國家“房住不炒”總基調(diào)，統(tǒng)籌土地拍賣安排，既要穩(wěn)定增量市場，也要加大“去庫存”力度，大力推進(jìn)租購并舉，全面落實(shí)因城施策，推動(dòng)建立“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效管控機(jī)制，持續(xù)有效地縮小區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距，創(chuàng)新探索新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）積極落實(shí)政策，推動(dòng)市場發(fā)展

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為來年經(jīng)濟(jì)發(fā)展明確了“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)，房地產(chǎn)市場在保持“房住不炒、穩(wěn)中有進(jìn)”的基調(diào)下，一方面要積極加強(qiáng)市場監(jiān)管，緊密關(guān)注市場的發(fā)展動(dòng)向，處理好房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定情況下的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，鞏固當(dāng)前的政策成果，另一方面要主動(dòng)積極銜接房地產(chǎn)短期政策和長期政策，并進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控政策和未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢。另外，要從剛需和改善性需求出發(fā)，建立健全“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，合理引導(dǎo)并轉(zhuǎn)變不良住房消費(fèi)觀念，培育良好的房地產(chǎn)市場，增強(qiáng)購房者信心。

（二）促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，縮小地區(qū)差距

努力促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距和新舊城區(qū)差距，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。一是加快實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，集約發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，加快城鎮(zhèn)散亂村居的集中開發(fā)，在政策支持、資金補(bǔ)貼、生活配套、環(huán)境整治等方面，助推鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境的改善和農(nóng)村面貌的優(yōu)化。二是協(xié)調(diào)統(tǒng)籌區(qū)域市場發(fā)展。區(qū)域發(fā)展各有不同，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力各有差異，城區(qū)人口影響房地產(chǎn)開發(fā)，要一市一策做好發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)政策調(diào)控，整體提高各地市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，增強(qiáng)中心城市周邊區(qū)域吸納人口的能力。三是完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，加快提升政府提供公共資源和公共服務(wù)的總體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)資源在區(qū)域間實(shí)現(xiàn)均衡配置。

（三）加大市場培育，統(tǒng)籌土拍供應(yīng)

長期以來，房地產(chǎn)市場具有投入資金量大、土地需求多、開發(fā)周期長、資本回收期長等重要特征。一要加大市場培育力度，加快商品房銷售回款，降低房企融資難度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。二要加強(qiáng)房產(chǎn)預(yù)期引導(dǎo)，促進(jìn)良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)的前期需要大量的資金流，融資需求大，貸款利息支出大，要加強(qiáng)資金使用監(jiān)管，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，適當(dāng)加快項(xiàng)目建設(shè)力度，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，同時(shí)要合理引導(dǎo)預(yù)期，促進(jìn)良性循環(huán)。三要加強(qiáng)土地供應(yīng)研究，統(tǒng)籌土地供應(yīng)，保持房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性，避免出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)。

（四）強(qiáng)化民生導(dǎo)向，打造品質(zhì)住房

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要始終貫徹以人民為中心的發(fā)展理念，滿足居民合理的住房需求，堅(jiān)持將保障和改善民生作為優(yōu)先方向，根據(jù)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員以及各類剛需人才的收入和住房需求，建立健全住房供應(yīng)和保障體系。要堅(jiān)持以科技創(chuàng)新統(tǒng)籌引領(lǐng)住房發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，走創(chuàng)新、特色、跨越發(fā)展之路。在保證建筑安全的基礎(chǔ)上，加快科技成果在住房領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，推動(dòng)智慧城市、智慧社區(qū)、智慧住宅的建設(shè)，推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，鼓勵(lì)綠色住宅建造，提升住宅品質(zhì)。

（五）探索新發(fā)展模式，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

在新發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立更合理、可銜接、分層清晰、租購并舉的新發(fā)展模式，將購房市場和租賃市場發(fā)展結(jié)合起來，進(jìn)一步滿足多層次住房需求。應(yīng)繼續(xù)保障住房總量的平穩(wěn)增長，有序擴(kuò)大保障性住房，協(xié)調(diào)好住房結(jié)構(gòu)，顯著提升城鎮(zhèn)化實(shí)效，爭取在“住房總量”、“住房保障”、“住房品質(zhì)”等方面取得顯著成效。

作者:徐陽 單位:中共連云港市委黨校