商業(yè)綜合體改造項(xiàng)目工程管理分析

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摘要：本文以開(kāi)業(yè)10年的商業(yè)綜合體改造項(xiàng)目為例，通過(guò)對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整、老舊設(shè)備更新?lián)Q代、結(jié)構(gòu)加固、消防規(guī)整等采取現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理體系方法，使改造后的商場(chǎng)達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求；同時(shí)，筆者對(duì)工程實(shí)施階段中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與反思，以期為此類工程提供經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；改造；項(xiàng)目管理；施工技術(shù)

商業(yè)綜合體改造是時(shí)展的大趨勢(shì)，改造項(xiàng)目的內(nèi)容根據(jù)商業(yè)定位、銷售市場(chǎng)、目標(biāo)客戶等進(jìn)行確定，在項(xiàng)目改造中，設(shè)計(jì)與施工缺一不可。改造工程項(xiàng)目管理體現(xiàn)了施工企業(yè)的技術(shù)水平與組織管理水平，而針對(duì)區(qū)域綜合性強(qiáng)、交通復(fù)雜、人口密度大的商業(yè)綜合體改造應(yīng)以實(shí)際情況為依據(jù)，從經(jīng)營(yíng)目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)行整治，在規(guī)模拆除重建的前提下，進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整、內(nèi)部結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)加固、基于現(xiàn)行消防規(guī)范設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，并通過(guò)編制施工組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)相關(guān)的技術(shù)管理工作，將商業(yè)綜合體改造調(diào)整與提高的思路具體化。

1項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目為開(kāi)業(yè)10年的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積約83000m2，地上共4層，本次改造工程主要位于3～4層，局部在1、2層，整體改造面積約為24000m2。

2工程改造內(nèi)容

2.1業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與布局調(diào)整

為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，該商業(yè)綜合體不斷更新項(xiàng)目定位，對(duì)部分業(yè)態(tài)進(jìn)行布局調(diào)整，每個(gè)業(yè)態(tài)都有各自不同的特征，在購(gòu)物中心內(nèi)部承擔(dān)著不同的角色和功能，根據(jù)該商業(yè)綜合體市場(chǎng)定位分析，即通過(guò)分析整場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況及外部環(huán)境變化得出調(diào)整結(jié)論。通常無(wú)法進(jìn)行人流發(fā)動(dòng)機(jī)的商業(yè)，本質(zhì)上都存在致命缺陷，而外部交通、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部動(dòng)梯，甚至滾梯走向都會(huì)形成商場(chǎng)客流冷區(qū)，但合理的品牌布局仍可使冷區(qū)得到改善。當(dāng)前，商場(chǎng)最流行的特色主力店為餐飲、電影院、超市、潮流零售等，這些都是傳統(tǒng)商場(chǎng)進(jìn)化成現(xiàn)代商業(yè)綜合體最難突破的地方。對(duì)此，本項(xiàng)目改造業(yè)態(tài)包括2、3層——主零售，4層——主餐飲；含IMAX影院、綠地G-super超市等主力租戶（如圖1），將端頭店鋪設(shè)置在本樓層定位的次主力店，從店鋪面積、品牌知名度等方面引導(dǎo)客流；其次，對(duì)各業(yè)態(tài)功能配置進(jìn)行優(yōu)化，如對(duì)前期建筑未設(shè)置煙道、排污池、隔油池等餐飲產(chǎn)品加工所需的配套設(shè)施進(jìn)行配備；優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)部管線設(shè)施、聲光電設(shè)施等細(xì)節(jié)空間。

2.2加固改造

自開(kāi)業(yè)以來(lái)，在對(duì)商場(chǎng)建筑維護(hù)和管理中并未出現(xiàn)過(guò)較大的工程檢修，基于商場(chǎng)10周年之際，對(duì)商場(chǎng)梁、板等受力狀況進(jìn)行了必要的構(gòu)造檢查和判定，針對(duì)建筑原有構(gòu)造結(jié)構(gòu)受力處異常的樓板進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)加固，包括1、2層的中庭修復(fù)，3、4層的中庭破板加固及影院巨幕廳破板加固等。在加固過(guò)程中采用手持切割機(jī)對(duì)施工區(qū)域邊緣進(jìn)行表面切縫，釋放應(yīng)力；其次，經(jīng)設(shè)計(jì)人員同意，對(duì)樓板鋼筋進(jìn)行了重新配置，并與原結(jié)構(gòu)鋼筋焊接。由于施工區(qū)域局促且分散，施工面所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同，在施工中尤其是對(duì)腳手架支撐的控制，商場(chǎng)一層層高較高，屬于具有相當(dāng)規(guī)模的分部分項(xiàng)工程，根據(jù)腳手架搭設(shè)高度及穩(wěn)定性、成本考慮，采用承插型口盤式鋼管，經(jīng)過(guò)專項(xiàng)方案評(píng)審后實(shí)施搭設(shè)，確保安全（如圖2）。

2.3設(shè)備升級(jí)與新增

（1）原始業(yè)態(tài)分布布局的扶梯設(shè)置已經(jīng)明顯不合理，為了滿足運(yùn)營(yíng)動(dòng)線，根據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)分布進(jìn)行合理整合，增加了4部扶梯，但增加扶梯會(huì)涉及防火分區(qū)面積的調(diào)整，因此，本項(xiàng)目部給業(yè)主提供了兩種面積計(jì)算方案，經(jīng)過(guò)業(yè)主選定，增加了600m2的營(yíng)業(yè)面積。（2）對(duì)部分老舊機(jī)電設(shè)備進(jìn)行升級(jí)并新增相關(guān)設(shè)施設(shè)備，使商場(chǎng)的整體運(yùn)行更加流暢。設(shè)備升級(jí)與新增的內(nèi)容包括配電箱和控制箱、照明燈光設(shè)備、弱電智能化設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備及給排水系統(tǒng)設(shè)備等（如圖3）。改造前對(duì)老舊設(shè)備進(jìn)行摸排管理，統(tǒng)計(jì)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、使用狀況等，并進(jìn)行檢查與測(cè)試，對(duì)不能繼續(xù)使用的老設(shè)備提出更換建議，如對(duì)電氣用電計(jì)量系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，對(duì)商場(chǎng)照明、消防應(yīng)急燈、泛光燈等照明設(shè)備材料進(jìn)行更換，將空調(diào)設(shè)備更換為綠色環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)等。各類設(shè)備設(shè)施按照商場(chǎng)整體改造設(shè)計(jì)方案的要求進(jìn)行布置，并在商場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行機(jī)電末端的設(shè)備布置設(shè)計(jì)。

2.4消防改造

（1）原工程建設(shè)前的消防設(shè)施勢(shì)必不能滿足現(xiàn)行規(guī)范的要求，根據(jù)商場(chǎng)業(yè)態(tài)需求及現(xiàn)行商業(yè)消防設(shè)計(jì)規(guī)范的硬性規(guī)定，本項(xiàng)目對(duì)商場(chǎng)各類消費(fèi)者所到區(qū)域的人員數(shù)量、行動(dòng)時(shí)間、行走距離進(jìn)行了模擬計(jì)算，綜合報(bào)警時(shí)間及相應(yīng)時(shí)間，對(duì)各個(gè)場(chǎng)景的疏散時(shí)間和安全性進(jìn)行了確定，最終增加了7部疏散樓梯，消防救援窗35樘，防火卷簾27樘，出屋面井40處，以及消防水池和水泵房。（2）本項(xiàng)目采取防火分隔措施來(lái)維持疏散環(huán)境的安全，滿足火災(zāi)初期的人員安全疏散。內(nèi)街首層與2層、3層環(huán)廊連通，可作為人員疏散的臨時(shí)安全區(qū)。其次，室內(nèi)公共區(qū)或相鄰防火分區(qū)開(kāi)設(shè)的防火門作為輔助疏散口，保證防火分區(qū)疏散口的出口寬度與規(guī)范要求相符。調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案保證了火災(zāi)初期滅火用水的可靠性。本工程在屋頂增設(shè)了消防水池和水泵房，其不少于30min的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)消防用水量。此外，為了滿足商場(chǎng)改造對(duì)先進(jìn)功能管線系統(tǒng)的支持，本項(xiàng)目設(shè)置了40于處出屋面井，增設(shè)的35樘救援窗與防火分區(qū)、消防救援口、消防撲救面協(xié)調(diào)布置，各層消防車登高操作相應(yīng)位置的每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置兩個(gè)救援窗口，并做了明顯標(biāo)識(shí)。

3項(xiàng)目實(shí)施中的問(wèn)題及解決措施

3.1改建項(xiàng)目報(bào)建流程管理

（1）本項(xiàng)目按照計(jì)劃7個(gè)月完成改造任務(wù)，但由于改建項(xiàng)目地?zé)o專門報(bào)建手續(xù)，增加了報(bào)建工作過(guò)程中的不確定性，使項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)折，需要現(xiàn)場(chǎng)停工，證照重新辦理，并要取得審圖合格證，完成消防現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收等一系列程序。同時(shí)，由于受到消防新、舊規(guī)范交替的影響，商場(chǎng)原規(guī)范設(shè)計(jì)為6度設(shè)防，新抗震規(guī)范要求該地區(qū)建筑抗震7度設(shè)防，按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門要求，須對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行加固改造，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工困難極大。但消防改造是硬性規(guī)定，對(duì)施工圖結(jié)構(gòu)審圖、報(bào)建程序及后期驗(yàn)收進(jìn)程有直接影響，并使商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)大受影響，且未在原工程計(jì)劃內(nèi)。消防審圖意見(jiàn)書取得較晚、設(shè)計(jì)的不確定性和后期變更，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)返工及額外采購(gòu)材料等情況，較為嚴(yán)重的是，驗(yàn)收步驟無(wú)法按原計(jì)劃實(shí)行，開(kāi)業(yè)時(shí)間難以明確。（2）本項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)顧問(wèn)、當(dāng)?shù)卣荣Y源摸底，確定了報(bào)審方式。本項(xiàng)目雖為舊改項(xiàng)目，但消防設(shè)施系統(tǒng)仍需按新規(guī)執(zhí)行，后期根據(jù)消防支隊(duì)的意見(jiàn)，現(xiàn)場(chǎng)施工增加了消防水池、疏散樓梯、外立面救援窗、疏散寬度調(diào)整等內(nèi)容。通過(guò)本次項(xiàng)目報(bào)審經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出在方案制定前就應(yīng)制定好周全的管理策劃方案，及時(shí)了解各地相關(guān)報(bào)建手續(xù)及政策；對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)、消防改造的項(xiàng)目，應(yīng)提前落實(shí)報(bào)建內(nèi)容及施工證辦理范圍，涉及新、舊規(guī)范調(diào)整會(huì)引起的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出供設(shè)計(jì)部門、商場(chǎng)、資管進(jìn)行評(píng)估。

3.2施工環(huán)境差

（1）本項(xiàng)目改造與營(yíng)運(yùn)同時(shí)進(jìn)行，改造區(qū)樓下有影院，項(xiàng)目周邊有醫(yī)院、療養(yǎng)院，對(duì)白天及夜間施工的防塵降噪、工種分配皆有較高要求，公區(qū)、租戶材料設(shè)施搬運(yùn)通道及垃圾堆放點(diǎn)受現(xiàn)場(chǎng)條件限制。施工動(dòng)線與客流動(dòng)線須錯(cuò)峰避讓，施工圍擋須合理有效設(shè)置。有效施工時(shí)間受到很大制約，僅原沃爾瑪小卸貨平臺(tái)一處，使用交叉頻繁。同時(shí)，施工改造現(xiàn)場(chǎng)條件受到限制，尤其是對(duì)結(jié)構(gòu)和機(jī)電部分的改造。對(duì)于十年老商場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備曾陸續(xù)改動(dòng)多次，現(xiàn)場(chǎng)情況與竣工圖大體不符，隱蔽工程難以查詢。尤其對(duì)于樓梯改造區(qū)域須切除移位。大部分舊機(jī)電管線服務(wù)于營(yíng)運(yùn)區(qū)域，無(wú)法直接切除且部分管件、閥件年久老化失效，線路走向不明、漏水等問(wèn)題加大了施工難度。此外，1、2層改造區(qū)域在一定程度上對(duì)營(yíng)運(yùn)商鋪產(chǎn)生直接或間接的影響，個(gè)別商鋪協(xié)商困難，曾嚴(yán)重抵觸，部分區(qū)域施工曾有所延誤。（2）在項(xiàng)目改造過(guò)程中應(yīng)做好精細(xì)化管理，施工組織分析考慮充分，做好對(duì)場(chǎng)地周邊環(huán)境的維護(hù)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，工程、設(shè)計(jì)、合約整合統(tǒng)一。細(xì)化界面劃分，盡可能避免缺漏項(xiàng)、重復(fù)項(xiàng)，減少后期簽證，及時(shí)決策，并與設(shè)計(jì)、物業(yè)、營(yíng)運(yùn)做好全過(guò)程的溝通協(xié)調(diào)，控制開(kāi)發(fā)成本。

3.3參建單位管理問(wèn)題

（1）參建消防單位內(nèi)部管理混亂、執(zhí)行力低、施工質(zhì)量差。施工組織、管理性差，各項(xiàng)工序均嚴(yán)重滯后于預(yù)期計(jì)劃。與場(chǎng)內(nèi)其他施工方及進(jìn)場(chǎng)租戶施工作業(yè)面矛盾明顯，且消防工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)率低，給按期驗(yàn)收合格帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。（2）為確保項(xiàng)目推進(jìn)，項(xiàng)目部盡可能通過(guò)拆分合約內(nèi)工項(xiàng)，引入新承商或其他分包施工，產(chǎn)生造價(jià)及進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。其次，為保證項(xiàng)目消防工程質(zhì)量并順利通過(guò)消防驗(yàn)收，聯(lián)合總包、消防維保單位、物業(yè)查漏補(bǔ)缺，及時(shí)整改，完善消防工程設(shè)施。

4結(jié)語(yǔ)

綜合上述，商業(yè)綜合體改造項(xiàng)目需要制定詳細(xì)的操作計(jì)劃和實(shí)施步驟，在充分預(yù)估項(xiàng)目復(fù)雜性的前提下，通過(guò)項(xiàng)目決策、部署、實(shí)施、分段進(jìn)行。該商場(chǎng)通過(guò)統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)作的規(guī)?；\(yùn)營(yíng)模式，遵循生產(chǎn)規(guī)律，使升級(jí)后的商場(chǎng)煥然一新，獲得很大成效。在項(xiàng)目改造過(guò)程中，克服了外部周邊環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)施工條件的影響，在技術(shù)方面進(jìn)行仔細(xì)斟酌，深入解讀消防新舊規(guī)范，加強(qiáng)結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)加固、機(jī)電改造等方面的施工質(zhì)量；并通過(guò)前期策劃和過(guò)程精細(xì)化管控，使各施工階段交叉作業(yè)達(dá)到高度配合協(xié)調(diào)的效果，雖然期間因證照重辦、消防設(shè)施設(shè)備規(guī)整問(wèn)題發(fā)生過(guò)停工，但最終都通過(guò)精心地組織管理和深入研究逐一解決，項(xiàng)目最終在達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下如期竣工，完成交付，使改造后的商業(yè)綜合體順利開(kāi)業(yè)。

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作者：黃驍 單位：上海星信曼置業(yè)有限公司