保利中央公園工程造價(jià)控制研究

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摘要：為有效控制項(xiàng)目的施工成本，施工單位應(yīng)在項(xiàng)目決策階段、投標(biāo)階段、施工階段、設(shè)計(jì)階段和完工階段有效控制工程造價(jià)。分析了施工單位現(xiàn)有工程造價(jià)狀況和影響因素，提出了項(xiàng)目成本控制方法和應(yīng)注意的問(wèn)題，最后根據(jù)相關(guān)案例分析了方法和措施。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；影響因素；成本控制；制定辦法

1工程造價(jià)現(xiàn)狀的研究

1.1工程造價(jià)控制研究現(xiàn)狀

目前工程量清單計(jì)算方法是根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算額度改變定價(jià)模型，適應(yīng)項(xiàng)目招標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成項(xiàng)目成本的需要。它直接使用與工程量清單匹配的“企業(yè)列表配額”，減少了使用傳統(tǒng)配額的中間轉(zhuǎn)換鏈接，有效降低數(shù)量清單的難度和社會(huì)成本，在消費(fèi)和人員價(jià)格方面與企業(yè)甚至目標(biāo)項(xiàng)目的具體情況一致。因此，“企業(yè)名單配額”的三維動(dòng)態(tài)特征能夠真實(shí)反映企業(yè)成本，這比使用反映社會(huì)平均成本的配額更為真實(shí)。

1.1.1對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

目前，只有極少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全因素和綜合成本控制全過(guò)程。一些房地產(chǎn)公司片面地關(guān)注設(shè)計(jì)階段，忽視其他因素對(duì)造價(jià)的影響，認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本要素。

1.1.2缺乏先進(jìn)的成本控制方法

現(xiàn)行的地產(chǎn)企業(yè)資金控制措施，主要是參照財(cái)務(wù)人員的成本報(bào)告，但由于不能在時(shí)效性上做出保證，常常不能發(fā)揮預(yù)想的作用。因此需要更為先進(jìn)的手段來(lái)保證對(duì)資金的控制。

1.1.3工程造價(jià)管理各階段相互脫節(jié)

投資估算、設(shè)計(jì)估算、施工方案、預(yù)算合同價(jià)格、結(jié)算價(jià)格、最終結(jié)算價(jià)格，這六個(gè)階段的成本分別由施工單位及其施工單位設(shè)計(jì)單位管理。前者沒有建立控制后者的制度，后者影響前者的有效項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)。只關(guān)注施工過(guò)程中的成本控制，忽視施工前的投資決策階段，組織形式的構(gòu)成，管理模式的選擇，都對(duì)成本控制有重要影響。

2工程造價(jià)的影響因素及體現(xiàn)

2.1工程造價(jià)的影響因素

2.1.1設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響

項(xiàng)目確定后，設(shè)計(jì)是工程建設(shè)和控制成本的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，功能是否符合要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目的一次性投資，還影響交付后的經(jīng)濟(jì)效益。在正確決策的情況下，設(shè)計(jì)對(duì)工程整體投入的影響超過(guò)75%。在一些中小城市，地方設(shè)計(jì)能力有限，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和深度難以滿足技術(shù)和功能要求，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過(guò)度變化，招標(biāo)時(shí)的工程量清單變得無(wú)法識(shí)別，項(xiàng)目成本難以控制。為避免這種情況，建議使用設(shè)計(jì)投標(biāo)或設(shè)計(jì)方案活動(dòng)。

2.1.2土地和材料的影響

建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)后土地成本無(wú)法改變，因此降低建筑材料成本是降低所有項(xiàng)目成本的有效途徑。材料的價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)的發(fā)展而變化，因此，物資購(gòu)買者要掌握預(yù)算期與施工期之間的價(jià)格差異。此外，項(xiàng)目建設(shè)成本還包括所需的人工和設(shè)備成本，準(zhǔn)備項(xiàng)目預(yù)算的工作人員需充分了解項(xiàng)目的全部成本，密切關(guān)注材料市場(chǎng)，以便為項(xiàng)目建設(shè)期間的成本獲得更好的預(yù)算。

2.1.3招投標(biāo)的影響

建設(shè)工程招標(biāo)制度在工程造價(jià)控制中發(fā)揮重要作用。但是在實(shí)施上還存在一些非標(biāo)準(zhǔn)的做法。（1）標(biāo)底缺乏合理性。在項(xiàng)目建設(shè)中，許多業(yè)主沒有委托合格的咨詢單位，而是直接使用施工單位的施工圖預(yù)算和工程量清單進(jìn)行招標(biāo)。由于設(shè)計(jì)單位的預(yù)算編制能力相對(duì)較弱，預(yù)算編制者缺乏實(shí)際施工經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致施工單位在投標(biāo)后提交的數(shù)量清單中缺少項(xiàng)目，原始投標(biāo)將失去控制成本的意義。（2）評(píng)標(biāo)方法缺乏合理性。評(píng)標(biāo)指標(biāo)中的投標(biāo)報(bào)價(jià)具有較大的權(quán)重，對(duì)投標(biāo)綜合評(píng)分的影響也最大。投標(biāo)單位報(bào)出的投標(biāo)率是重要的投標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這種評(píng)標(biāo)方法不能直接決定競(jìng)爭(zhēng)中的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，因此價(jià)格形成過(guò)程不夠透明。此外，投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的隨機(jī)性不能真實(shí)反映投標(biāo)人在勞動(dòng)力消費(fèi)水平上的差異。

2.1.4施工合同和施工對(duì)工程造價(jià)的影響

業(yè)主與施工各方簽訂的合同對(duì)工程造價(jià)有重要影響。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于專業(yè)分支項(xiàng)目，業(yè)主經(jīng)常分離和找專業(yè)的施工單位，不同的施工單位經(jīng)常因相互干擾而引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。為避免這種情況，建議采用建筑總承包的方式。對(duì)于專業(yè)工作，業(yè)主可以指定分包，以便總承包商處理施工、安裝和施工偏差。

2.1.5索賠對(duì)工程造價(jià)的影響

在項(xiàng)目建設(shè)中，索賠事件的發(fā)生越來(lái)越普遍。違約方可被要求補(bǔ)償損失資金或者延長(zhǎng)工期。因此，投資監(jiān)管工程師應(yīng)首先增強(qiáng)索賠的前瞻性，避免過(guò)度索賠的發(fā)生。當(dāng)索賠事件發(fā)生時(shí)，監(jiān)理工程師可以根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)、合同等公平合理地處理，從而節(jié)約業(yè)主的投資，減少施工單位的損失。在處理索賠時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)掌握幾個(gè)原則：（1）公正、合理、不偏袒任何一方。監(jiān)理工程師應(yīng)熟悉雙方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的內(nèi)容和責(zé)任比例。（2）證據(jù)真實(shí)、充分，及時(shí)辦理。索賠的證據(jù)必須在合同執(zhí)行期間發(fā)生。（3）嚴(yán)格審查索賠計(jì)算，以確?？煽康臄?shù)據(jù)和準(zhǔn)確的計(jì)算。建設(shè)單位經(jīng)常利用索賠的機(jī)會(huì)夸大成本，以贏得更多利潤(rùn)。索賠費(fèi)用應(yīng)當(dāng)是建筑單位因其自身原因造成的損失的補(bǔ)償，不應(yīng)是因索賠而產(chǎn)生的額外收入。

2.1.6政策法規(guī)性因素

為實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，國(guó)家和地方政府主管部門對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目的審批、審核、基礎(chǔ)設(shè)施程序和投資成本構(gòu)成有嚴(yán)格規(guī)定，并建立了職能管理系統(tǒng)和機(jī)構(gòu)。在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的具體實(shí)施中，預(yù)算編制必須按照國(guó)家和地方當(dāng)局的有關(guān)政策、規(guī)定和制度進(jìn)行。確定的項(xiàng)目?jī)r(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目，估算的預(yù)算單價(jià)，勞動(dòng)力、材料和機(jī)械轉(zhuǎn)移消耗都應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，以便國(guó)家的固定投資得到良好控制。

3工程造價(jià)控制方法

3.1工程造價(jià)控制措施

3.1.1在投資決策階段的控制

在工程項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目成本控制對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程起著重要作用。特別是施工標(biāo)準(zhǔn)水平的確定，施工現(xiàn)場(chǎng)的選擇，工藝、規(guī)模和設(shè)備的選擇與項(xiàng)目成本直接相關(guān)。在可行性研究階段，業(yè)主單位應(yīng)編制可行性研究報(bào)告并做出投資估算，若業(yè)主不具備相應(yīng)的能力，可委托工程咨詢單位或設(shè)計(jì)單位，投資估算是項(xiàng)目批準(zhǔn)后的最大項(xiàng)目成本。

3.1.2在設(shè)計(jì)階段的控制

（1）推廣采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的使用可以節(jié)省設(shè)計(jì)成本，縮短設(shè)計(jì)周期，根據(jù)不同情況選擇適合項(xiàng)目和技術(shù)的發(fā)展水平，合理利用資源、能源、材料和設(shè)備。它是在設(shè)計(jì)階段有效控制和降低項(xiàng)目成本的方法之一。（2）嚴(yán)格執(zhí)行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和項(xiàng)目競(jìng)賽。在選擇設(shè)計(jì)單元時(shí)，最好使用工程設(shè)計(jì)投標(biāo)和程序競(jìng)爭(zhēng)來(lái)篩選多個(gè)設(shè)計(jì)單元和選項(xiàng)。在篩選中，要考慮國(guó)家指導(dǎo)方針和政策，以及節(jié)約土地，實(shí)用，安全和適用以及新穎的設(shè)計(jì)。還需結(jié)合設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)人員、技術(shù)水平和單元性能來(lái)全面評(píng)估設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單元。（3）采用有限的傾斜設(shè)計(jì)，以提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)和驗(yàn)證的投資金額和工程量將分解為各種專業(yè)項(xiàng)目，然后分解為各單位項(xiàng)目和單位項(xiàng)目的分項(xiàng)目。在不影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)之余，所有專業(yè)不能超過(guò)投資額度既定的權(quán)重考慮施工的環(huán)境限制與技術(shù)要求，避免由于變更產(chǎn)生額外支出，確保總投資在限度內(nèi)。

3.1.3在招標(biāo)施工階段的控制

（1）規(guī)范招標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)合同管理。透明的投標(biāo)活動(dòng)，可減少不必要的開支，對(duì)促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)定價(jià)以及控制項(xiàng)目成本具有積極的作用。因此，在實(shí)施階段對(duì)項(xiàng)目成本的控制應(yīng)著重于規(guī)范項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)和加強(qiáng)公司管理。（2）施工組織設(shè)計(jì)方案的論證。為避免成本超支，施工各方在不影響項(xiàng)目可靠度的前提下，應(yīng)組織專家與技術(shù)人員，選擇可行性且經(jīng)濟(jì)的方案，從而降低項(xiàng)目成本。（3）控制工程變更。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)盡可能多地控制設(shè)計(jì)變更，因?yàn)樽兏皆?，損失越小。在每次變更設(shè)計(jì)之前，必須進(jìn)行工程量和成本增加和減少分析，以防止設(shè)計(jì)內(nèi)容通過(guò)設(shè)計(jì)變更而改變，從而提高項(xiàng)目成本。

3.1.4在實(shí)施階段的控制

施工階段成本控制的目標(biāo)是在合同價(jià)格或施工圖預(yù)算內(nèi)控制項(xiàng)目成本，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)出高質(zhì)量、低成本的建筑產(chǎn)品。（1）充分理解業(yè)主提供的施工資料，并提出改進(jìn)意見。（2）優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，保證具有高可行性且成本合理。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制。

3.1.5在竣工階段的控制

優(yōu)先使用成本咨詢單位，選擇具有良好社會(huì)信譽(yù)、強(qiáng)大綜合協(xié)調(diào)能力和高業(yè)務(wù)水平的成本工程師作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這是做好結(jié)算審核的前提，同時(shí)遵循審計(jì)工作的客觀性、公平性原則。

3.2工程造價(jià)控制應(yīng)該注意的問(wèn)題

（1）相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)材料管理，充分了解工程材料的市場(chǎng)狀況，制定合理的價(jià)格。（2）在采購(gòu)過(guò)程中，要充分考慮工程材料的價(jià)格和質(zhì)量，以便選擇合適的工程材料。（3）要改進(jìn)施工工藝。建筑公司需引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，減少材料損失，節(jié)約建筑工程成本。（4）提高工程項(xiàng)目成本控制管理人員的素質(zhì)。成本控制管理者對(duì)項(xiàng)目成本控制有最直接的影響。

4結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目成本管理十分復(fù)雜，包含了資金的運(yùn)用方式、合理施工方案的選擇與項(xiàng)目管理。保利中央公園7＃樓的成本管理和控制比較困難，存在很多問(wèn)題。在項(xiàng)目的各個(gè)階段采取不同的管理措施和控制方法，可充分發(fā)揮成本管理和控制在整個(gè)過(guò)程中的作用。應(yīng)建立由施工方牽頭，各方積極參與的全過(guò)程成本管理和控制新模式，達(dá)到控制工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

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作者：劉濤 單位：保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司