五星級(jí)酒店精裝修全過(guò)程管控探究

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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，在解決基本的衣食住行等需求外，人民對(duì)旅游出行的品質(zhì)有更高的要求，且廈門作為全國(guó)知名的熱點(diǎn)旅游城市，市場(chǎng)需求更加推動(dòng)五星級(jí)酒店的大量建設(shè)和開業(yè)。五星級(jí)酒店精裝修的周期時(shí)間長(zhǎng)，涉及的專業(yè)多且復(fù)雜，投資量大，對(duì)建設(shè)單位的精裝修全過(guò)程管理提出較高的要求。文章以廈門某五星級(jí)酒店的精裝修為例，對(duì)實(shí)施過(guò)程中的難點(diǎn)和問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致分析總結(jié)，并提出有利于五星級(jí)酒店精裝修全過(guò)程管理的要點(diǎn)，以期對(duì)建設(shè)單位的星級(jí)酒店精裝管理提供一定的參考借鑒。

關(guān)鍵詞：五星級(jí)酒店；精裝修；全過(guò)程

0引言

廈門集美湖豪生大酒店是由廈門市杏林建設(shè)開發(fā)有限公司投資興建，溫德姆酒店集團(tuán)旗下品牌“豪生”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，酒店占地面積52畝，總建筑面積為10.12萬(wàn)平方米，其中地上15層建筑面積8.27萬(wàn)平方米，地下1層建筑面積1.85萬(wàn)平方米。擁有各類客房490間，并配有宴會(huì)廳、多功能廳、會(huì)議室、全日餐廳、游泳池、行政酒廊、SPA、健身房、棋牌室等配套服務(wù)設(shè)施。筆者作為建設(shè)單位的管理人員全程參與了酒店精裝修的建設(shè)過(guò)程，針對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、開業(yè)前準(zhǔn)備等實(shí)施過(guò)程遇到的問(wèn)題進(jìn)行思考總結(jié)。

1五酒店精裝修各階段的特點(diǎn)及難點(diǎn)分析

1.1策劃及設(shè)計(jì)階段：

設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)五星級(jí)酒店裝修施工和成本控制起到至關(guān)重要的作用，根據(jù)“某五星級(jí)酒店工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理研究”論文的調(diào)查研究，大多數(shù)酒店遇到的設(shè)計(jì)問(wèn)題主要包括：設(shè)計(jì)計(jì)劃完成率低、協(xié)調(diào)工作不到位、變更多、深度不足、多頭管理等。筆者通過(guò)梳理本項(xiàng)目實(shí)際情況所遇到的問(wèn)題，主要的難點(diǎn)包括：1、本項(xiàng)目通過(guò)公開招標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇較為被動(dòng)，所選的設(shè)計(jì)單位方案能力與國(guó)際知名的設(shè)計(jì)單位有一定差距，方案的市場(chǎng)前瞻性不足導(dǎo)致樣板房完成后修改不理想進(jìn)行方案調(diào)整，不利于工期及成本控制。2、因?qū)I(yè)復(fù)雜五星級(jí)酒店裝修通常需聘請(qǐng)機(jī)電、燈光、聲學(xué)、廚房、泳池等各專業(yè)的顧問(wèn)單位及酒店管理公司專業(yè)顧問(wèn)，存在專業(yè)性高、設(shè)計(jì)及各顧問(wèn)單位的配合協(xié)調(diào)管理工作難度大的問(wèn)題，導(dǎo)致圖紙交叉量大及圖紙矛盾多，提高返工及變更量。3、五星級(jí)酒店的裝修比常規(guī)裝修更需注重細(xì)節(jié)，設(shè)計(jì)時(shí)間所限及圖紙的深度不足導(dǎo)致出現(xiàn)“邊設(shè)計(jì)邊施工邊修改”的三邊問(wèn)題，且存在施工單位在裝修施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再配合深化的情況，造成變更量大，對(duì)工期、完成效果及成本控制造成不利影響。

1.2材料及樣板階段：

材料及樣板是精裝修施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在五星級(jí)酒店裝修施工過(guò)程中，多數(shù)施工材料均為飾面材料及客人直接接觸使用，如木飾面、石材、壁布、玻璃、金屬、地毯、家具、燈具、窗簾、五金潔具等材料，且存在較多的定制材料。材料的選樣選型對(duì)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖及最終體現(xiàn)酒店品質(zhì)具有決定性的意義。本項(xiàng)目在材料采購(gòu)、選型封樣及樣板階段遇到的主要難題有：1、設(shè)計(jì)及顧問(wèn)單位對(duì)主要材料的選型和材料手冊(cè)編制的前瞻性和深度不足，部分材料設(shè)備的參數(shù)及意向不明確，導(dǎo)致采購(gòu)階段需等待設(shè)計(jì)及顧問(wèn)單位補(bǔ)充完善，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃及選型進(jìn)度造成不利影響，影響項(xiàng)目工期。各專業(yè)顧問(wèn)的介入前瞻性不足及深化進(jìn)度滯后造成一定的返工。2、為確保主要材料的裝修效果需進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查考察，主要材料的考察量大且考察成本高，且主要材料設(shè)備的選型選樣存在個(gè)體主觀因素影響，建設(shè)單位受專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)所限一般需聽取設(shè)計(jì)及顧問(wèn)單位的建議，對(duì)材料設(shè)備的成本控制較為被動(dòng)。樣板房的施工對(duì)設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)情況具有重要意義，本項(xiàng)目的樣板房施工確實(shí)發(fā)現(xiàn)一些安裝點(diǎn)位及主材效果的問(wèn)題，避免后續(xù)大規(guī)模施工返工，但為提高效果在樣板房施工階段木飾面和石材的選擇及調(diào)整次數(shù)較多，石材價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響，對(duì)工期及成本造成不利影響。

1.3現(xiàn)場(chǎng)施工階段:

根據(jù)筆者在本項(xiàng)目施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及通過(guò)查閱五星級(jí)酒店裝修施工管理相關(guān)論文材料，因五星級(jí)酒店裝修的專業(yè)內(nèi)容繁多且專業(yè)性高，總包單位管理的專業(yè)分包多，空間有限作業(yè)面積小交叉施工多，所以使整體施工中的管理難度系數(shù)增大，如何確保質(zhì)量進(jìn)度成本，對(duì)建設(shè)單位的現(xiàn)場(chǎng)管理水準(zhǔn)、協(xié)調(diào)能力和專業(yè)化具有較高的要求。因施工單位的管理水平參差不齊及主觀能動(dòng)性所限，且監(jiān)理單位通常無(wú)法充分起到相應(yīng)的職責(zé)，這些均需靠建設(shè)單位積極主動(dòng)作為。再者設(shè)計(jì)單位通常會(huì)對(duì)室內(nèi)功能分區(qū)實(shí)施一定創(chuàng)新創(chuàng)意設(shè)計(jì)，不可避免的對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行局部調(diào)整，比如局部墻體拆改、管井移位及相應(yīng)的消防設(shè)施設(shè)備移位等涉及工程量增加，對(duì)這些變更拆改的必要性分析論證要求建設(shè)單位具有現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整的把握能力和快速?zèng)Q策能力。綜上所述，現(xiàn)場(chǎng)管理階段的上述難點(diǎn)要求建設(shè)單位的現(xiàn)場(chǎng)管理工作具有專業(yè)高效的人員組織架構(gòu)及建立行之有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。

1.4驗(yàn)收及開業(yè)準(zhǔn)備階段:

對(duì)酒店裝修的相關(guān)論文研究通常僅考慮驗(yàn)收階段，并未把開業(yè)前準(zhǔn)備階段納入裝修管理研究范疇，筆者認(rèn)為開業(yè)前準(zhǔn)備階段與驗(yàn)收階段密不可分且同等重要。該階段的難點(diǎn)一方面是有大量的驗(yàn)收，如裝修驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、食品安全衛(wèi)生驗(yàn)收、公安部門驗(yàn)收、蒸汽鍋爐等特種設(shè)備驗(yàn)收及辦證等，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)穿插著裝修機(jī)電等各系統(tǒng)的整改調(diào)試、酒店開荒清潔等，另外一方面酒店管理公司人員大量進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)檢查，存在各單位人員同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)施工、檢查、清理等亂象，極大增加成品保護(hù)及管理協(xié)調(diào)的難度。且因酒店管理公司前期參與人員與后續(xù)實(shí)際管理人員經(jīng)常無(wú)法一致，在現(xiàn)場(chǎng)檢查及HOE采購(gòu)中提出與前期人員不一致的使用需求及問(wèn)題，這些在前期階段未發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題均會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)反復(fù)調(diào)整，對(duì)驗(yàn)收及開業(yè)前的準(zhǔn)備工作造成困難。

2五星級(jí)酒店精裝修建設(shè)單位全過(guò)程管控要點(diǎn)建議

2.1采用EPC總承包，引入限額理念及信息化建設(shè)（BIM）

采用常規(guī)的建設(shè)流程設(shè)計(jì)、施工及采購(gòu)單獨(dú)發(fā)包，無(wú)法系統(tǒng)性的解決上述多頭協(xié)調(diào)、專業(yè)交叉等難點(diǎn)問(wèn)題，因此筆者建議在五星級(jí)酒店精裝修這種投資大且復(fù)雜的項(xiàng)目中采取EPC工程總承包，將設(shè)計(jì)（顧問(wèn)）、采購(gòu)、施工一起發(fā)包，該模式具有以下優(yōu)點(diǎn)：1、有效縮短工期，EPC發(fā)包模式下，設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工由一家總承包實(shí)施，各階段能相互搭接、合理穿插，保障各專業(yè)的有序銜接；2、有效避免超概，EPC發(fā)包模式下采用限額設(shè)計(jì)、限額施工的管理模式，可合理控制投資，提高成控效率，同時(shí)可壓實(shí)設(shè)計(jì)及施工單位的主體責(zé)任，解決因設(shè)計(jì)深度不足及專業(yè)交叉導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題；3、招標(biāo)采購(gòu)程序合為一體，合同關(guān)系簡(jiǎn)單，降低招標(biāo)采購(gòu)成本，減少建設(shè)單位的管理協(xié)調(diào)工作量及風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還可嘗試引入裝飾裝修BIM等信息化手段，在設(shè)計(jì)階段提前進(jìn)行施工模擬，規(guī)避一些專業(yè)矛盾及管線綜合協(xié)調(diào)等問(wèn)題，減少返工造成的工期延誤及成本增加問(wèn)題。

2.2系統(tǒng)性優(yōu)化樣板及材料管控工作

根據(jù)相關(guān)論文研究并結(jié)合本項(xiàng)目的成本分析，材料及設(shè)備費(fèi)用在酒店裝修總投資中占據(jù)一半以上的比例，因此材料設(shè)備的選型選樣對(duì)成本效益具有重大影響，因此通過(guò)對(duì)組織架構(gòu)、事前事中事后等全過(guò)程管理優(yōu)化材料樣板工作。1、組織架構(gòu)優(yōu)化：通過(guò)組建材料及樣板管理（領(lǐng)導(dǎo)）小組，在管理機(jī)制及決策層面提高材料及樣板管理工作的重要性和優(yōu)先級(jí)，從考察、選型、定樣、過(guò)程監(jiān)督等全過(guò)程進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高決策效率，避免產(chǎn)生多頭管理及大量協(xié)調(diào)工作。2、計(jì)劃及程序優(yōu)化：如若采用前述EPC發(fā)包模式，可在材料采購(gòu)階段簡(jiǎn)化一定程序，但不論采用何種發(fā)包方式，提前制定材料采購(gòu)計(jì)劃仍是必不可少的環(huán)節(jié)。筆者建議在設(shè)計(jì)階段就要注意提前完善材料設(shè)備手冊(cè)，并匯總顧問(wèn)公司及酒管公司的意見(jiàn)建議，對(duì)后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)施工所有的主要材料設(shè)備提出選型建議方案，交由建設(shè)單位進(jìn)行選擇。將該程序前置的好處也可提前解決考察問(wèn)題，因各種材料的主產(chǎn)地不一，便于提前組織集中考察以提高效率，確定選用質(zhì)優(yōu)價(jià)美的材料設(shè)備。3、堅(jiān)持并完善樣板優(yōu)先：實(shí)踐證明在精裝修施工中必須堅(jiān)持樣板優(yōu)先，包括材料樣板及施工工藝樣板。經(jīng)過(guò)事先的考察調(diào)研及選樣封樣，嚴(yán)格材料樣板管理，督促各單位嚴(yán)格落實(shí)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)樣板房的建設(shè)及檢查，可提前發(fā)現(xiàn)施工工藝及設(shè)計(jì)問(wèn)題并加以規(guī)避，確保最終的呈現(xiàn)效果符合預(yù)期。

2.3建立高效專業(yè)的管理決策機(jī)構(gòu)，提升現(xiàn)場(chǎng)管理水平與效率

按照規(guī)定的質(zhì)量與時(shí)間安全完成項(xiàng)目，是所有工程項(xiàng)目參與單位及管理人員共同期望的結(jié)果。但受限于施工單位的管理水平、成本利潤(rùn)考量因素及分包單位水平參差不齊等原因，通常來(lái)說(shuō)過(guò)程管理各方無(wú)法協(xié)調(diào)一致、充分驅(qū)動(dòng)并發(fā)揮各參建單位的能力水平。建設(shè)單位作為項(xiàng)目的投資收益質(zhì)量安全等各方面的首要責(zé)任人，應(yīng)在管理協(xié)調(diào)方面發(fā)揮關(guān)鍵性的作用：1、強(qiáng)化組織結(jié)構(gòu)提高管理層級(jí)：五星級(jí)酒店裝修作為高投入型項(xiàng)目，如以常規(guī)工程管理模式存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。為確保管理工作的高效，建議項(xiàng)目部要完善各專業(yè)人員配置，同時(shí)以項(xiàng)目部為主體的基礎(chǔ)上，組建領(lǐng)導(dǎo)小組由公司主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，優(yōu)化組織架構(gòu)提高現(xiàn)場(chǎng)管理的層級(jí)，對(duì)充分發(fā)揮各方資源配置及提高現(xiàn)場(chǎng)決策效率具有重要的提升意義。2、加強(qiáng)計(jì)劃管理及分級(jí)協(xié)調(diào)：參建各方及各專業(yè)的計(jì)劃通常無(wú)法做到合理高效的銜接，同時(shí)過(guò)程中不斷出現(xiàn)各種影響計(jì)劃的問(wèn)題，因此為確保計(jì)劃順利實(shí)施建設(shè)單位的日常管理要堅(jiān)持例會(huì)制度，分級(jí)協(xié)調(diào)高效解決問(wèn)題，一般問(wèn)題由項(xiàng)目部每日工作例會(huì)協(xié)調(diào)解決、重大問(wèn)題報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組采取周例會(huì)制度協(xié)調(diào)解決、緊急問(wèn)題可隨時(shí)召開會(huì)議解決。3、嚴(yán)格合同管理夯實(shí)各方主體責(zé)任：通過(guò)協(xié)調(diào)充分調(diào)動(dòng)參建各方的積極性，同時(shí)也要注重權(quán)責(zé)對(duì)等，嚴(yán)格合同管理工作，充分發(fā)揮各方作用最大化。加強(qiáng)設(shè)計(jì)及顧問(wèn)單位的協(xié)調(diào)配合，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量；要求管理公司根據(jù)合同要求提前配備人員介入，避免后續(xù)整改返工；要強(qiáng)化監(jiān)理單位的管理督促職責(zé)，切實(shí)發(fā)揮專業(yè)方面的作用；提高施工單位對(duì)供應(yīng)商及勞務(wù)分包的管理水平，同時(shí)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)深化設(shè)計(jì)能力解決圖紙現(xiàn)場(chǎng)矛盾問(wèn)題。

2.4加強(qiáng)內(nèi)外部溝通協(xié)調(diào)

1、強(qiáng)化和設(shè)計(jì)公司的溝通：五星級(jí)酒店精裝修施工裝飾裝修專業(yè)和其他專業(yè)設(shè)計(jì)與施工互相影響及關(guān)聯(lián)，加之參加的設(shè)計(jì)師較多、綜合素養(yǎng)良莠不齊。所以，在酒店精裝修施工版圖上思慮不周的地方較多。例如某部位收口節(jié)點(diǎn)不完善、空間規(guī)格大小和實(shí)際場(chǎng)地不符等，此類狀況均應(yīng)要求施工部門配備資質(zhì)深厚的設(shè)計(jì)深化團(tuán)隊(duì)，同時(shí)強(qiáng)化和設(shè)計(jì)公司溝通，這樣方可確保施工順利實(shí)施，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。2、強(qiáng)化管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部溝通：在五星級(jí)酒店精裝過(guò)程中所配備的精裝修施工團(tuán)隊(duì)很多，為確保裝修過(guò)程中諸多項(xiàng)目管理人員目標(biāo)能統(tǒng)一，每天份內(nèi)工作均要做到位，所需物資、碰到的問(wèn)題可隨時(shí)得到處理，酒店精裝修項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)一定要構(gòu)建有效的內(nèi)部溝通機(jī)制與渠道。例如，采用有效的機(jī)制規(guī)定各區(qū)域?qū)I(yè)管理者每天務(wù)必向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人報(bào)告自己所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的工程進(jìn)展的各種情況；項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)要按天開會(huì)，按周進(jìn)行例會(huì)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并處理問(wèn)題等措施。3、強(qiáng)化和專業(yè)分包及供貨商溝通：業(yè)主和總包要對(duì)各專業(yè)分包實(shí)施透徹的技術(shù)交底，確認(rèn)技術(shù)交底后再展開全面施工。另外也要注重協(xié)調(diào)專業(yè)分包間的各種工作矛盾，比如某分工程具體施工時(shí)間、用料存放及搬運(yùn)工作等各類工作。由于五星級(jí)酒店內(nèi)部精裝修用料種類繁雜且數(shù)量巨大，各種用料的加工與進(jìn)場(chǎng)時(shí)間均應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)要求按時(shí)供應(yīng)，為此一定要提前溝通制定供貨計(jì)劃，或早或晚均會(huì)影響正常施工。所以，現(xiàn)場(chǎng)管理人員或材料小組對(duì)各大供貨商的商品供應(yīng)管理與溝通工作也特別重要。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，根據(jù)五星級(jí)酒店裝修區(qū)別于常規(guī)工程的特點(diǎn)及難點(diǎn)分析，對(duì)建設(shè)單位的全過(guò)程管理提出較高的要求，通過(guò)采取相對(duì)應(yīng)的工程建設(shè)管理手段，提前規(guī)避問(wèn)題陷阱、有效提高管理水平與效率，全方位的實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的權(quán)益。

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作者:謝俊賢 單位:廈門市杏林建設(shè)開發(fā)有限公司