住房維修基金管理論文

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一、住房維修基金管理中的問題

1.對住房維修基金重視程度的弱化

對住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來，住房維修基金成為我國法律所保護的基金項目已有十多年了，然而在現(xiàn)今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時不理解、不情愿，不僅給代管部門的工作流程帶來一定的麻煩，也不利于住房維修基金監(jiān)督機制的擴展。

2.對住房維修基金管理層面的弱化

對于住房維修基金管理層面的問題，主要包括三個方面：

（1）繳納問題。由于國家并未針對住房維修基金管理方面制定諸如繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關(guān)的法律政策與法律規(guī)定，從而造成了個體住戶及開發(fā)商的拖欠或侵占現(xiàn)象。例如，開發(fā)商受利益驅(qū)使，強制性的侵占住房維修基金，在代管人員進行查收時，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個體住戶的經(jīng)濟利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。

（2）管理問題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業(yè)主共有的大額資產(chǎn)。同時，由于住房維修基金所涉及的領(lǐng)域較為寬廣，在代管部門進行管理時，容易出現(xiàn)非法挪用或不按手續(xù)私自使用等現(xiàn)象，這無形中降低了住房維修基金的安全系數(shù)，同時也是造成群眾與開發(fā)商、群眾與政府代管部門產(chǎn)生矛盾的關(guān)鍵之一。

（3）使用效率問題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發(fā)展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態(tài)，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門及業(yè)主對于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒有明確的使用標(biāo)準(zhǔn)，致使大額住房維修基金成為國民經(jīng)濟的資金負擔(dān)，不利于其實質(zhì)性使用價值的充分發(fā)揮。

3.對住房維修基金監(jiān)督力度的弱化

首先，代管部門的監(jiān)督力度問題。住房維修基金是一筆大額資金款項，關(guān)聯(lián)著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態(tài)，無形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時，法律法規(guī)中也并未明示對住房維修基金的具體使用標(biāo)準(zhǔn)、使用規(guī)范及與其相對應(yīng)的管理措施，這也給貪污腐敗行為提供了可趁之機。其次，個體住戶的監(jiān)督力度問題。這跟上文中提到的對住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關(guān)系。

二、住房維修基金管理中的問題的解決方案

1.加大宣傳力度，提升重視程度

對于住房維修基金國民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關(guān)系到個體住戶的切身利益，也關(guān)系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網(wǎng)絡(luò)以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監(jiān)督等重要性向住戶公示，提升個體住戶對住房維修基金的重視程度。

2.完善法律制度，強化管理措施

為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問題、管理問題、使用效率問題，首先要完善相應(yīng)的法律法規(guī)制度，優(yōu)化住房維修基金法律效應(yīng)的同時，提升了其法律權(quán)威。通過完備的法律體系與規(guī)定，保證住房維修基金的?？顚Ｓ?，從而保護業(yè)主在物業(yè)范圍內(nèi)的公有財產(chǎn)不被侵占[2]。這不僅是對業(yè)主個人財產(chǎn)安全的法律維護與保障，也是對住房維修基金合理法律程序的改進與更新，既有利于促進基金管理和諧，也有利于環(huán)節(jié)代管部門與個體業(yè)主所產(chǎn)生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強住房維修基金的管理措施，對基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進行明確規(guī)定，從而有效避免開發(fā)商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對于處于托管狀態(tài)的住房維修基金必須安排專業(yè)的人員進行看管，并開展經(jīng)濟學(xué)家、代管部門代表及住戶代表三方意見討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過合法、合理的手段運作起來，也有利于為業(yè)主的資金投資構(gòu)建有效保障。

3.優(yōu)化監(jiān)督機制，增強安全保障

降低行政管理部門對住房維修基金使用的行政干預(yù)，將其關(guān)注的重點轉(zhuǎn)移到管理與監(jiān)督上面來，并著力培育業(yè)主自治管理機制，建立業(yè)主、業(yè)委會、主管部門多層面的監(jiān)管制度[3]。這不僅對住房維修基金管理提供了代管部門與個體業(yè)主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關(guān)注力度與監(jiān)管力度，在有效維護自身利益的同時，也優(yōu)化了對住房維修基金的監(jiān)督機制。

三、結(jié)語

有效管理住房維修基金，不僅有利于保障業(yè)主個人資產(chǎn)的真實與安全，也有利于提升住戶所按比例分攤的住房維修基金的增值程度；有效管理住房維修基金，不僅有利于完善住房維修基金的管理模式，使基金可以更合理、有序的進行分配與使用，從而達到造福于民的目的，也有利于拓展住戶對住房維修基金的監(jiān)督職能與力度，為其安全有效的使用創(chuàng)設(shè)雙重保障。

作者：俞斌斯 日古楞 單位：新疆精河縣房地產(chǎn)管理所