應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷

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【摘要】應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下房地產(chǎn)價(jià)格變遷的影響因素較多，房地產(chǎn)價(jià)格形成具有內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，在動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論中可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理的深層次分析，探究如何調(diào)控房?jī)r(jià)并對(duì)房?jī)r(jià)變遷展開探討，以獲取有用的相關(guān)對(duì)策和建議。本文基于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷，并針對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格的形成提出相應(yīng)的價(jià)格調(diào)控意見，需要運(yùn)用好貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)，制定和實(shí)施各種措施。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;廣州房地產(chǎn);價(jià)格變遷

引言

應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期理論以及貨幣政策理論，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和內(nèi)外部影響因素的重要研究理論，從價(jià)格動(dòng)態(tài)變化對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產(chǎn)價(jià)格的上升，保證房地產(chǎn)價(jià)格維持在合理、穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)范圍內(nèi)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要是從房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成、宏觀經(jīng)濟(jì)變量和房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性等角度，分析廣州房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，并在價(jià)格分析的結(jié)論上實(shí)施相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，但隨著我國(guó)城市人口空間分布的不合理空間聚集現(xiàn)象加重，人口遷移和城市結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生相應(yīng)作用，要合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，不僅要實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產(chǎn)價(jià)格上升的負(fù)面影響，研究廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

1、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的重要性

應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角探究房地產(chǎn)價(jià)格形成內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，借助動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論對(duì)房?jī)r(jià)分析發(fā)現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量之間存在顯著關(guān)系，且短期情況和長(zhǎng)期情況相同，三者之間存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，不過(guò)由于實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整難度大，想要調(diào)控廣州房地產(chǎn)還需要從其他調(diào)控方式入手。先回顧近十年來(lái)廣州房地產(chǎn)價(jià)格，在2008年初，廣州在全國(guó)房?jī)r(jià)只排第五，后來(lái)更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領(lǐng)先杭州，排到了第4位，此時(shí)北京房?jī)r(jià)仍是3字頭，上海、深圳都是2萬(wàn)多一平，廣州才1．8萬(wàn)一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過(guò)北京占據(jù)榜首，但廣州的排名顯得穩(wěn)多了，一直排名前五，不過(guò)房?jī)r(jià)漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房?jī)r(jià)到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅高達(dá)298%，100平米十年內(nèi)的房?jī)r(jià)增值高達(dá)250萬(wàn)元。廣州從2008年金融危機(jī)過(guò)去之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，加之我國(guó)一直實(shí)施寬松適度的貨幣政策，在各種調(diào)控政策的打壓廣州市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)顯著上升的趨勢(shì)，一直穩(wěn)定我國(guó)各省市房地產(chǎn)價(jià)格前五名，由此可見，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控并不到位。因?yàn)橐酝鶎?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)過(guò)度、羊群效應(yīng)、噪聲交易等都是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，很難充分對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)象進(jìn)行全面解釋，且忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產(chǎn)價(jià)格破洞變化的內(nèi)在機(jī)理，為對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際運(yùn)行特征進(jìn)行合理解釋，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)發(fā)生的內(nèi)在機(jī)理詮釋，基于房地產(chǎn)微觀主體在購(gòu)房時(shí)的情感依附以及購(gòu)買決策的個(gè)人情緒和他人觀念影響等進(jìn)行探究，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下看待廣州房地產(chǎn)價(jià)格的變遷，更有利于做好房地產(chǎn)價(jià)格的描述。

2、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的實(shí)際情況

廣州市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)的總投資1200多億元，涵蓋場(chǎng)館建設(shè)和維護(hù)、城市面貌和環(huán)境改善等領(lǐng)域。在巨額資金投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)值水漲船高?！叭绻麤]有亞運(yùn)會(huì)前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產(chǎn)價(jià)值很難得到體現(xiàn)?！眮嗊\(yùn)會(huì)對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響有兩點(diǎn)，一是投資改造市容，廣州市面貌和環(huán)境改善，預(yù)算資金1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治，工業(yè)污水治理等經(jīng)費(fèi)，外部環(huán)境的改變?yōu)榉績(jī)r(jià)創(chuàng)建的優(yōu)良的上升空間。二是最終促成房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”亞運(yùn)會(huì)的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房?jī)r(jià)上。受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新建住房成交套數(shù)為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價(jià)與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國(guó)位居前列，一方面是由于廣州房?jī)r(jià)相對(duì)于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)值的提升，導(dǎo)致廣州樓市“補(bǔ)漲”需求強(qiáng)烈。

3、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制

依據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來(lái)，廣州房地產(chǎn)受輿情影響，情緒上的某種因素會(huì)影響人們投資和判斷，人類經(jīng)濟(jì)行為心理在認(rèn)知強(qiáng)化系將常常會(huì)認(rèn)為，價(jià)格上漲還會(huì)再上漲，價(jià)格下跌還會(huì)再下跌，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在通貨膨脹和資本市場(chǎng)“牛市”行情時(shí)大量買進(jìn)，但在通貨緊縮階段或資本市場(chǎng)“熊市”行情減少消費(fèi)的情況，心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論，這兩者能反應(yīng)廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制。基于動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論來(lái)看，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷主要與商品本期產(chǎn)量和前一期價(jià)格的有關(guān)，主要是反應(yīng)人類經(jīng)濟(jì)學(xué)心理預(yù)期影響。蛛網(wǎng)模型假定商品的本期產(chǎn)量Qts與前一期價(jià)格決定，供給函數(shù)為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價(jià)格有關(guān)，需求函數(shù)為Qtd=g(Pt)，動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型則是由三個(gè)聯(lián)立方程展現(xiàn)，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd，需求和供給是價(jià)格的連續(xù)，D(t)作為現(xiàn)期價(jià)格則是P(t)的一次函數(shù)，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預(yù)期價(jià)格也是P(t)的一次函數(shù)，表述為S(t)=c+dP(t)，預(yù)期價(jià)格還需要對(duì)現(xiàn)期價(jià)格進(jìn)行修正，兩者關(guān)系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產(chǎn)價(jià)格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c，通解為P(t)=Aerl+Pe，其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價(jià)格，A則是任意常數(shù)，若是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫或者是破滅階段，此時(shí)投資者對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有抱漲或抱跌的預(yù)期，將K作為預(yù)期因子，衡量投資者對(duì)價(jià)格抱漲抱跌的預(yù)期強(qiáng)度，k＞0則為較強(qiáng)，k＜0預(yù)期較弱，房?jī)r(jià)上升則意味著P，(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P，(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房?jī)r(jià)向同一方向有收斂的趨勢(shì)，所以市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，反之則房?jī)r(jià)變化多樣。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷取決于在市場(chǎng)參與各方對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，若是參與方對(duì)房?jī)r(jià)抱有上升預(yù)期，則會(huì)增加市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供給減少進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)價(jià)格上升，若是參與方對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格抱有未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，則房?jī)r(jià)最終步入下降通道。

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作者：李一洲 單位：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院