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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)會計核算探討

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)會計核算探討范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請閱讀。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)會計核算探討

摘要:在出租業(yè)務(wù)會計核算的程序和方法方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比,在諸多方面都存在差異。目前我國已經(jīng)出臺了一些法律規(guī)定,但是從實(shí)施的效果以及業(yè)界的反應(yīng)來看,并沒有達(dá)到一種非常理想的效果。初步來看,是由于法律條文的普適性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有很強(qiáng)的針對性。正如我們所看到的,房地產(chǎn)開發(fā)公司開展出租業(yè)務(wù)需要有一個較長的周期,在這個周期的前期,主要是以投入為主,在會計報表上體現(xiàn)出來的利潤往往是負(fù)數(shù)。但是還會出現(xiàn)另一種情況,在出租業(yè)務(wù)開發(fā)后期,隨著業(yè)務(wù)鏈的穩(wěn)定以及投入金額比例的降低,利潤往往出現(xiàn)大幅增長。本文針對在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展出租業(yè)務(wù)會計核算時所遇見的問題進(jìn)行研究,并且確定了研究目標(biāo)、范圍以及研究方法,并提出了可行性較高的建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);出租業(yè)務(wù);會計核算

一、出租業(yè)務(wù)會計核算的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主,該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費(fèi)和車位費(fèi),并且不予以抵扣;按照6%的比例來征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包;第三方物業(yè)公司會在每個月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外,諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。

(二)出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點(diǎn)會計核算當(dāng)今世界是一個多元化的世界,充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能,還有對外出租的功能,也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入,它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時轉(zhuǎn)讓,從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間,作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時間和經(jīng)營收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認(rèn)點(diǎn),而是以收到租金的時間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時,貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”,借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求,如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金,企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件,符合全部條件的,就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理,借記“應(yīng)收賬款”科目,貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目,當(dāng)收到拖欠的租金時,沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件,不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前,應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議,此時獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理,等到房屋最終完成建設(shè)工作,再辦理正式租約手續(xù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法

根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定,假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人,應(yīng)當(dāng)對其使用簡易計稅的方法;假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人,那么,對其使用的計稅方法,要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來決定,具體來說要按照以下方法:在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn),屬于“老不動產(chǎn)”,可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計稅的方法,而在2016年5月1日及以后取得的不動產(chǎn)屬于“新不動產(chǎn)”,應(yīng)該在出租的時候采用一般計稅的方法。當(dāng)通過不同的計稅方法進(jìn)行會計核算時,應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn),如果某項房屋建筑物需要預(yù)售,應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法,會出現(xiàn)下列情況:會計沒有將收益進(jìn)行確認(rèn),但企業(yè)需要繳納所得稅;會計已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn),但是企業(yè)還沒有繳納所得稅,諸如此類的時間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項目,也就是所說的“老不動產(chǎn)”,指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講,如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋,界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的問題

與土地出讓收入類似,通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù),但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說,新建商品房在沒有賣出之前,屬于存貨,而將這些存貨出租,可以收回一定數(shù)量的收入資金,然而,這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀,一些專門為出租而建的商品房,在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時點(diǎn),通常是由開發(fā)商來操縱,而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動的境地,為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。

四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

(一)新會計準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會計準(zhǔn)則中的增加科目,何為“投資性房地產(chǎn)”?它指的是賺取租金或資本增值,或者是這兩個特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、(二)投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán),以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中,通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán);已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項房地產(chǎn),其中一部分用于租賃建筑物,用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理,能夠作為一個獨(dú)立的個體出售的那一部分,應(yīng)該計入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個單獨(dú)的個體計量或出售的那一部分,就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租,在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù),諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù),也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。

(三)企業(yè)會計中的融資租賃

根據(jù)《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定,只要滿足下列五種情形之一,就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一,當(dāng)租賃合同期滿之后,承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?,擁有所有?quán)。第二,承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物,所定購買價預(yù)計遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值。第三,在很大一部分上,租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四,從出租人的角度來看,租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。第五,如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊,如不重新改制,則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式,即臨時租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃,這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

五、收取辦公樓租金的會計處理及預(yù)收租金的會計處理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理:

(一)將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出借:投資性房地產(chǎn)(原值)貸:固定資產(chǎn)(原值)借:累計折舊(辦公樓累計折舊)貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(辦公樓累計折舊)

(二)按期(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷借:管理費(fèi)用(折舊)貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

(三)取得的租金收入借:銀行存款貸:預(yù)收賬款

(四)提取稅金借:營業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加

(五)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借:預(yù)收賬款貸:主營業(yè)務(wù)收入借:主營業(yè)務(wù)收入貸:本年利潤借:本年利潤貸:主營業(yè)務(wù)支出

(六)上繳稅金借:應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸:銀行存款(或現(xiàn)金)

參考文獻(xiàn):

[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司,2016.

[2]張艷輝.《租賃業(yè)務(wù)的會計核算探討》.[J].上海玄益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2013(15).

作者:陳蕓 單位:北京中邦人力資源管理顧問有限公司

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