新常態(tài)下海南房地產(chǎn)市場探討
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摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展從持續(xù)快速增長模式轉型到“新常態(tài)”模式，房地產(chǎn)市場也緊隨其后，在回顧海南“舊常態(tài)”下的運行狀態(tài)基礎上，立足現(xiàn)狀，分析海南房地產(chǎn)市場存在的問題，并在“新常態(tài)”的特征下提出未來海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策。
關鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；去存量；調結構
從上世紀末到本世紀初我國國民經(jīng)濟一直保持著8%左右的增長速度，甚至在2007年還出現(xiàn)過14%的增速，從2013年開始告別8%時代，逐步回穩(wěn)，2014年GDP增速為7.4%，創(chuàng)下1990年來的新低，2015年經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015經(jīng)濟增長6.9%，這樣的增速既符合預期也順應經(jīng)濟運行規(guī)律，與2014年提出的“新常態(tài)”局面中的穩(wěn)增速相吻合。在由高速增長步入中高速增長的換擋時期，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷著轉折性的變化。海南作為海島經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場有著其自身的特殊性，從上世紀90年代至今，幾十年的時間，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車式”的發(fā)展歷程，以一種“舊常態(tài)”的發(fā)展模式運行著：以“短缺”為特征的成長期（1985年—1991年）、以“膨脹”為特征的炒作期（1992年—1993年）、以“觀望”為特征的迷惘期（1994年—1998年）、以“調整”為特征的置換期（1999年—2001年）、以“處置”為特征的歸位期（2002年—2006年）、以“轉型”為特征的復蘇期（2007年—2008年）、以“井噴”為特征的狂熱期（2009年—2011年）、以“回穩(wěn)”為特征的轉型期（2012年—2015年）。
一、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
2013年以前的房地產(chǎn)市場一直“高燒不退”，2014年以來，房地產(chǎn)市場整體回歸理性，房價漲幅趨緩。2015年全國樓市城市分化加劇，一線城市均價上漲5.17%，二線城市下跌0.75%，三線城市下跌1.25%。在去庫存壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下滑，增速放緩，出現(xiàn)了軟著陸。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響下，出現(xiàn)了創(chuàng)新性的房地產(chǎn)銷售市場，與過去單一的銷售模式形成鮮明的對比，銷售市場更加立體化、外擴化、多渠道化。與經(jīng)濟新常態(tài)的“中高速”“優(yōu)結構”“新動力”“多挑戰(zhàn)”四大特征相吻合。在這樣的大環(huán)境下，海南房地產(chǎn)市場階段性特征突出，仍處于調整期。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面
2015年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加速提高，三個季度完成總投資額1227億元，同比增長25%，增速在全國來看名列第一。從結構來看，2015年前三個季度住宅投資占房地產(chǎn)總投資額的比重超過70%，同比增長18%，辦公樓投資同比增長109%，其他各項投資都有所增長。
2、房屋施工面積方面
2015年，前三季度總房屋施工面積月度之間變化幅度不大，新開工面積逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面積為55875.36萬平方米，同比增長15.3%，新開工面積4982.67萬平方米，同比增長15.7%。
3、房屋銷售方面
海南房地產(chǎn)企業(yè)采取“政府主導，媒體承辦宣傳，行業(yè)主辦承辦”的思路，在東北、河南等地組織房地產(chǎn)銷售活動,前三季度銷售總面積為3238.09萬平方米，同比增加5.5%。通過以上數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)市場經(jīng)過2014年負增長后有所反彈，并逐月出現(xiàn)增長態(tài)勢，回歸到常態(tài)，海南房地產(chǎn)市場所謂的“常態(tài)”有其自身的特殊性表現(xiàn)，具體表現(xiàn)在：其一，發(fā)展?jié)摿Ψ矫妗：Ｄ蠉u地理位置優(yōu)越，是中國唯一的熱帶雨林區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，憑借資源優(yōu)勢和氣候優(yōu)勢，贏得了內(nèi)陸居民的贊賞，被稱之為中國地區(qū)的“后花園”，吸引廣大游客把海南島作為度假、休閑和養(yǎng)老的“第二”、“第三”居住地，海南房地產(chǎn)市場一直被廣泛看好，升值潛力巨大。其二，房價收入方面?？v觀海南房地產(chǎn)市場，價格具有反季節(jié)性，5月份-9月份相對于10月份-次年4月份價格偏低，是由候鳥現(xiàn)象所決定的。從“房價收入比”這一經(jīng)濟學指標看，海南整個市場全年平均房價相對于居民收入還是偏高。由表一可以看出海南2010年-2014年房價收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，遠遠超出3—6倍合理區(qū)間范圍。家庭總收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*2（夫婦二人）。其三，投入使用方面。海南房地產(chǎn)市場以島外市場為主的資源導向型和以“第二居所”為使用特征的投資投機行為，長期惡性循環(huán)發(fā)展導致目前海南島高空置率的局面。
二、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場面臨的問題
1、房地產(chǎn)去庫存壓力仍然較大
2015年海南省房地產(chǎn)開發(fā)竣工規(guī)模不斷加快，前三季度房屋新開工面積超過1200萬平方米，與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢形成鮮明的對比，增長了15.7%，同時銷售市場平淡，7月份，海南房地產(chǎn)銷售面積537萬平方米，而截止7月底，海南商品房待銷售面積1200萬平方米，以這樣的速度推算，在不考慮新增房源基礎上，海南需接近一年半的時間才能消化掉庫存量，在供給增加，需求減少的大環(huán)境下去庫存壓力仍然增大。
2、有效需求不足，售后閑置嚴重
“投機性高、空置率高、風險性大”一直是海南房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的特征，即“兩高一大”。長期以來，由于海南島環(huán)境氣候導致的冬季候鳥人群的出現(xiàn)，進而出現(xiàn)了候鳥型房地產(chǎn)，主要以投機、投資為目的，整個海南島多數(shù)小區(qū)變成了“黑樓”或“空城”、“死城”，三亞地區(qū)尤為嚴重，空置率高達80%以上，扭曲了房屋本來的使用價值，變成了投機價值和投資價值，此舉行為也是致使海南島房價偏高的重要原因之一?！翱粘腔焙汀翱招幕庇绊懥朔康禺a(chǎn)的健康發(fā)展，造成了資源的巨大浪費。
3、產(chǎn)品結構不合理
2014年全省商品住宅新開工面積占商品房新開工面積的比例76%，商業(yè)營業(yè)用房開工面積占新開工面積的比例15%。商品房住宅項目占比還是過大，集旅游、娛樂、休閑、健康、醫(yī)療、酒店、生活為一體的經(jīng)營性房地產(chǎn)規(guī)模偏小，結構失衡，產(chǎn)品過于單一。
三、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場展望
提出的中國經(jīng)濟“新常態(tài)”具體體現(xiàn)在“中高速”、“優(yōu)結構”、“新動力”、“多挑戰(zhàn)”四大特征。海南在過去舊常態(tài)發(fā)展下，出現(xiàn)很多矛盾和問題，在“新常態(tài)”特征基礎上，海南房地產(chǎn)市場應合理回歸。
1、去存量
當前海南房地產(chǎn)市場有回暖的趨勢，但是在高庫存的現(xiàn)狀下，土地審批方面，據(jù)統(tǒng)計，2014年海南閑置土地總面積超過13.9萬畝地。大量閑置土地造成資源浪費，如何科學地利用土地獲得最大效益和如何加強和完善土地審批和監(jiān)管制度顯得至關重要。建議運用經(jīng)濟手段、法律手段、市場手段、行政手段控制土地的供應，土地開發(fā)務必與市場接軌，嚴格控制尚未開發(fā)土地私下交易，堅決杜絕供地的非透明化、不公開化?？梢远ㄆ谕ㄟ^網(wǎng)絡、宣傳欄等途徑傳播土地交易信息，保證土地信息對稱化，保障民眾的知情權。
2、調結構
海南“兩高一大”現(xiàn)實背景下，優(yōu)化完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構勢在必行。可以從幾方面入手：
第一，將民生保障性住房與高端旅游房產(chǎn)分成兩個層次，“分層次、抓重點、惠民生”。在嚴格保護好生態(tài)環(huán)境前提下，積極發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)，從粗放型開發(fā)逐步過渡到可持續(xù)開發(fā)。充分發(fā)揮自身優(yōu)勢走精品化開發(fā)道路，積極開展與休閑度假、康體娛樂等相結合產(chǎn)業(yè)，比如度假村、風情小鎮(zhèn)、娛樂會所等，構建多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。
第二，糾正海南一直存在的土地資源導向的外向型房地產(chǎn)開發(fā)，加強指導各市縣，減少商品房的開發(fā)比重，引導已經(jīng)出讓項目開發(fā)建設可持續(xù)經(jīng)營項目。
第三，變固定性為流動性，引導鼓勵發(fā)展具有投資收益、休閑度假等功能的家庭式旅館、酒店式公寓或者產(chǎn)權式酒店類似的經(jīng)營性地產(chǎn)。
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作者:高盈盈 單位:三亞學院管理學院