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房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)探析

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)探析范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請閱讀。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)探析

摘要:房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理對項(xiàng)目總成本的影響超過70%,直接決定著項(xiàng)目成本管理成敗。本文將從成本控制角度出發(fā),探討房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)。首先分析了目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中存在的成本控制問題,包括成本控制機(jī)制缺乏聯(lián)動性、成本控制制度不夠完善、成本控制方法相對落后等。在此基礎(chǔ)上,提出有針對性的建議措施,以期優(yōu)化房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理及成本控制效果。

關(guān)鍵詞:成本控制;房地產(chǎn)設(shè)計(jì);管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)市場的競爭激烈程度在不斷提升,企業(yè)為了爭取更多發(fā)展機(jī)會,保持市場優(yōu)勢地位,必須做好工程項(xiàng)目的成本管理工作,從而保證企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)流暢,順利完成各項(xiàng)戰(zhàn)略指標(biāo)。成本控制是一項(xiàng)貫穿于工程項(xiàng)目建設(shè)全過程的管理活動,對設(shè)計(jì)階段而言,由于設(shè)計(jì)方案決定了大部分的項(xiàng)目成本支出,需要在其設(shè)計(jì)過程中,充分考慮成本控制的可實(shí)施性。只有做好前期的設(shè)計(jì)管理工作,才能保證后續(xù)的成本控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

1房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的成本控制問題

1.1成本控制機(jī)制缺乏聯(lián)動性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中,成本控制不是某個(gè)部門的管理任務(wù),而是與財(cái)務(wù)部門、設(shè)計(jì)部門、采購部門、施工部門等都有密切聯(lián)系的。但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,成本控制工作的獨(dú)立性較高,沒有與其他部門工作有機(jī)結(jié)合起來。對設(shè)計(jì)部門而言,由于缺乏成本控制的專業(yè)知識技能,在設(shè)計(jì)過程中,不可避免的會出現(xiàn)考慮不周的情況,進(jìn)而為后期的成本控制留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外,設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)信息共享度不高,也為財(cái)務(wù)部門等其他部門人員參與設(shè)計(jì)成本控制增加了難度,目前主要采取事后核算方法,缺乏有效的事前和事中控制手段。在各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合匯總時(shí),成本問題集中暴露出來,對其進(jìn)行分析和處理也較為棘手。再加上財(cái)務(wù)報(bào)告本身具有一定的滯后性,也會對設(shè)計(jì)工作產(chǎn)生影響,設(shè)計(jì)部門將工作重點(diǎn)放在解決設(shè)計(jì)問題上,缺乏對成本控制問題的考慮,難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)[1]。

1.2成本控制制度不夠完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工作,其持續(xù)周期近似于項(xiàng)目實(shí)施周期,圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系在項(xiàng)目進(jìn)行過程中,存在多方面影響因素,容易因不確定因素影響成本控制的實(shí)施。因此,在開展成本控制管理的過程中,需要建立一套完整的管理制度,為具體工作的開展提供依據(jù)。但是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中,可以參考的成本控制制度有限,較為重要的成本控制責(zé)任制度等,也存在一定的片面性,未完全覆蓋所有參與主體。再加上上述各部門之間工作的分割性,難以根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)際需求,定期對總成本進(jìn)行分析和管理。這一現(xiàn)象導(dǎo)致在設(shè)計(jì)管理過程中,成本控制的約束力不足,容易因追求工程質(zhì)量、追求施工進(jìn)度等,忽視成本控制問題,產(chǎn)生不必要的成本浪費(fèi)。另一方面,許多設(shè)計(jì)人員自身缺乏成本控制意識,在外部約束力量不足的情況下,難以主動尋求成本控制的有效途徑。在設(shè)計(jì)過程中,缺乏對資源優(yōu)化配置等方面的考慮,成本控制處于被動狀態(tài)[2]。

1.3成本控制方法相對落后

目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法還較為落后,特別是在設(shè)計(jì)階段,成本控制效果受控制方法和技術(shù)的影響較大,只有保證信息的及時(shí)傳遞、對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面審核,才能提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中存在的問題,將成本風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽期。但是一些企業(yè)在資金管理方面,采用的預(yù)算方式過于老舊,缺乏對市場變化的考慮,信息化技術(shù)的應(yīng)用水平也偏低,在設(shè)計(jì)和審核中,主要依靠設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)文件等進(jìn)行成本核算,未能發(fā)揮BIM技術(shù)等在設(shè)計(jì)階段成本管理中的應(yīng)用優(yōu)勢。此外,也存在資金管理預(yù)算不足的問題,缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)理念,在不同專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容中,存在資源占用沖突等現(xiàn)象,導(dǎo)致后期施工期間,會出現(xiàn)較多的設(shè)計(jì)變更問題,造成大量的成本損失。必須盡快改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方法,強(qiáng)化成本控制理念,通過掌握設(shè)計(jì)階段的成本控制管理要點(diǎn),最大限度的降低成本控制風(fēng)險(xiǎn)[3]。

2基于成本控制角度的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

2.1成本控制影響要素分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中,要達(dá)到預(yù)期的成本控制效果,首先應(yīng)對成本控制影響要素加以明確。具體包括:(1)項(xiàng)目策劃影響因素。在規(guī)劃構(gòu)思階段,應(yīng)充分考慮地區(qū)實(shí)際情況,做好市場調(diào)研等工作,為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供基本方向,從而建立可行的成本管理體系,對項(xiàng)目實(shí)施全方位管理,盡可能的預(yù)測可能出現(xiàn)的變化問題。(2)建筑設(shè)計(jì)因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要充分考慮建筑構(gòu)成要素和使用功能,做好各平面、立面的設(shè)計(jì),同時(shí)安排好機(jī)電、暖通、排水等各專業(yè)施工,使其成為一個(gè)完整體系。同時(shí)應(yīng)對各專業(yè)設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的沖突問題加以協(xié)調(diào),將成本控制提前化,避免因設(shè)計(jì)變更造成成本損失。(3)選料設(shè)備選擇因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中,使用的材料和設(shè)備必須滿足相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求,同時(shí)與工程施工的實(shí)際需要相符,否則容易因建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo),給企業(yè)帶來懲處和賠償問題[4]。

2.2房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

在明確房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響要素的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)階段的管理重點(diǎn)首先體現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案優(yōu)化方面,通過對設(shè)計(jì)方案作出有效優(yōu)化,可以降低成本控制風(fēng)險(xiǎn),甚至達(dá)到成本節(jié)約的效果。一般情況下,由于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段能夠掌握的基礎(chǔ)資料有限,設(shè)計(jì)人員在制定初始設(shè)計(jì)方案時(shí),不可避免的會出現(xiàn)一些漏洞問題。通過后期更加全面的掌握工程地質(zhì)資料、現(xiàn)場勘查材料等,可以將這些不足之處篩選出來,并作出有針對性的改進(jìn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化具體包括對外觀設(shè)計(jì)的優(yōu)化、對日照間距、建筑容積率的優(yōu)化等,內(nèi)容十分廣泛。在這些方面的優(yōu)化過程中,可以在滿足相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下,節(jié)省建筑材料或能耗,進(jìn)而達(dá)到成本控制的目的。因此,在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過程中,必須提高對設(shè)計(jì)方案審核及優(yōu)化的重視,對比選擇出最優(yōu)設(shè)計(jì)方案,同時(shí)考慮質(zhì)量要求和經(jīng)濟(jì)性要求,通過節(jié)約成本,幫助企業(yè)提升項(xiàng)目建設(shè)效益。

2.3采取限額設(shè)計(jì)方法

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中,積極推行限額設(shè)計(jì)方法,是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的有效途徑。限額設(shè)計(jì)是成本控制理念的集中體現(xiàn),能夠讓設(shè)計(jì)人員在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),充分考慮成本要素,在各專業(yè)設(shè)計(jì)過程中,對成本目標(biāo)加以明確,并落實(shí)到具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容中,從而在各專業(yè)設(shè)計(jì)方案綜合時(shí),能夠最大限度的降低成本問題。限額設(shè)計(jì)理念具體是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析為依據(jù),在初步設(shè)計(jì)階段,融入成本控制方法,做好概預(yù)算工作。以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的功能需求為前提,有計(jì)劃的分配投資限額,確保各專業(yè)設(shè)計(jì)的合理性。在總投資限額下,完成各專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù),并對其進(jìn)行優(yōu)化。在此方面,也可以體現(xiàn)出設(shè)計(jì)優(yōu)化的重要性,只有采取有效的優(yōu)化策略,才能確保投資限額的順利達(dá)成。在具體設(shè)計(jì)過程中,則應(yīng)貫徹以價(jià)定量思想,通過對限額進(jìn)行逐層分解,確保方案綜合時(shí),概預(yù)算成本能夠控制在投資限額以內(nèi)。這也需要實(shí)現(xiàn)成本控制責(zé)任的逐層分解,每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都需要完成相應(yīng)的成本控制任務(wù)。因此,必須構(gòu)建完善的成本控制責(zé)任體系。

2.4落實(shí)項(xiàng)目成本控制責(zé)任制

項(xiàng)目成本控制責(zé)任制是成本控制管理的主要依據(jù),其最終目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成本控制目標(biāo)。因此,在責(zé)任分解過程中,要與成本控制任務(wù)的分解高度契合,將具體管理責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人。對項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理而言,成本控制容易出現(xiàn)的問題是成本虛高,同時(shí)也容易因設(shè)計(jì)精細(xì)化程度不足,導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案與工程實(shí)際不符,進(jìn)而出現(xiàn)成本浪費(fèi)問題。因此,設(shè)計(jì)階段的成本控制還要從設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)著手,明確成本控制的核心要求,加強(qiáng)獨(dú)立預(yù)算工作,真實(shí)反映項(xiàng)目成本變化。各部門和崗位不僅要承擔(dān)其自身的成本控制責(zé)任,還要主動承擔(dān)信息分享和溝通責(zé)任,通過及時(shí)反饋本部門工作情況,為其他部門成本控制工作的開展提供參考。設(shè)計(jì)部門作為該階段成本管理的核心部分,應(yīng)主動向財(cái)務(wù)部門提供成本核算所需的設(shè)計(jì)資料。同時(shí)建立問責(zé)制度,一旦出現(xiàn)成本問題,應(yīng)將問題具體到某專業(yè)、某個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)內(nèi)容,并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任,對其進(jìn)行懲罰。另一方面,還需要建立績效評價(jià)制度和激勵制度,鼓勵設(shè)計(jì)人員通過采用新材料、新技術(shù)幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)約成本,并根據(jù)成本節(jié)約數(shù)量,按照一定比例對其進(jìn)行嘉獎,從而激發(fā)設(shè)計(jì)人員參與成本控制管理的主動性。

2.5加強(qiáng)成本控制執(zhí)行力度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和成本控制的實(shí)際操作過程中,首先要強(qiáng)化成本控制理念,追求提高成本控制的有效性,不斷在工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和方法,構(gòu)建切實(shí)可行的成本控制管理體系。其次應(yīng)注重先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用,為改變部分企業(yè)成本控制管理落后的狀態(tài),應(yīng)進(jìn)一步推動企業(yè)的信息化發(fā)展。利用具有一定智能化水平的信息管理工具,提高成本控制效率及成效。比如設(shè)計(jì)部門可以通過采用BIM技術(shù)軟件對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行碰撞檢測,減少實(shí)際施工過程中的沖突,從而減少設(shè)計(jì)變更問題。也可以將BIM三維模型設(shè)計(jì)與成本控制管理直接聯(lián)系起來,再加上進(jìn)度控制方面的考慮,構(gòu)建5D信息化管理模型,實(shí)現(xiàn)立體化管理和動態(tài)化管理。通過利用這些先進(jìn)的技術(shù)手段,對項(xiàng)目成本控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測,并制定有效的防范措施,在制度約束下落實(shí)到實(shí)際管理工作中,可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力。最后,應(yīng)對設(shè)計(jì)管理過程進(jìn)行記錄,全面搜集和整理相關(guān)資料、文件,對成本控制管理的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,直到最終成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3結(jié)束語

本文從成本控制角度對目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問題進(jìn)行分析,并采取有針對性的改進(jìn)方法,可以有效提升設(shè)計(jì)管理的科學(xué)性,確保成本控制目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。在具體的改進(jìn)過程中,通過強(qiáng)化成本控制理念,創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理的技術(shù)方法,并健全相關(guān)管理制度,可以為項(xiàng)目成本安全提供保障,幫助企業(yè)提升項(xiàng)目建設(shè)效益和市場競爭力。

參考文獻(xiàn):

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[3]招志凌.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理淺析[J].建筑設(shè)計(jì)管理,2016,33(9):46-48.

[4]南遠(yuǎn)飛.西安“昆明時(shí)光”限價(jià)商品房設(shè)計(jì)全過程精細(xì)化管理研究[D].西安建筑科技大學(xué),2015.

作者:顧育青 單位:上海仁恒虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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