房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理探析

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摘要:近年來，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合性能的要求不斷加強(qiáng)，給設(shè)計(jì)管理的開展帶來了不小的挑戰(zhàn)與難度。如何進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理水平，已成為業(yè)內(nèi)人士共同關(guān)注的課題之一。這里從房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理基本內(nèi)涵入手，圍繞設(shè)計(jì)管理中的具體內(nèi)容展開分析與探討，望能夠引起各方人員的關(guān)注與重視。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計(jì)管理

0引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的全過程中，設(shè)計(jì)管理的主要目標(biāo)在于:確保各個(gè)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度符合要求，保障各設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量水平；對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，確保各個(gè)階段設(shè)計(jì)方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)的背景下，如何提高項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)階段各種問題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項(xiàng)課題。

1設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價(jià)值。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理人員積極介入，能夠使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動(dòng)性充分調(diào)動(dòng)起來，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中，設(shè)計(jì)管理主要包括兩個(gè)方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是方案報(bào)建文本。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段產(chǎn)生的最終設(shè)計(jì)成果都必須上報(bào)政府部門進(jìn)行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設(shè)計(jì)管理的任務(wù)與目標(biāo)有所不同，因此項(xiàng)目管理在時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計(jì)階段管理的重要性毋庸置疑。

2設(shè)計(jì)管理的具體內(nèi)容

該項(xiàng)目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號(hào)路，西隔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與丹霞路相近，交通便捷?；亟ㄔO(shè)用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項(xiàng)目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房?？偨ㄖ娣e（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。

2.1明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，設(shè)計(jì)管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果的評(píng)估,是以設(shè)計(jì)任務(wù)要求為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)任務(wù)要求是針對(duì)設(shè)計(jì)過程中關(guān)鍵部位,重要點(diǎn)、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的第一步，也是對(duì)設(shè)計(jì)單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計(jì)原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點(diǎn)；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項(xiàng)目整體規(guī)劃已于2009年完成報(bào)批，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已定型。所以，設(shè)計(jì)時(shí)僅結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)情況對(duì)單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地等。

2.2設(shè)計(jì)進(jìn)度管理措施

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)所有涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計(jì)分幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)。

2.3設(shè)計(jì)過程管理措施

在設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)管理的具體措施包括:首先，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)控制。若特殊情況影響，無法按時(shí)完成設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員必須及時(shí)將具體情況上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細(xì)說明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對(duì)設(shè)計(jì)資料進(jìn)行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計(jì)的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性水平。最后，設(shè)計(jì)工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后方可開工。從而減少對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。設(shè)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成分的比例低，但設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過低的設(shè)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計(jì)周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)人員投入大量的時(shí)間與精力，若過分約束時(shí)間可能會(huì)影響到設(shè)計(jì)人員的專注度，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對(duì)合同條款及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費(fèi)用增加。

2.5經(jīng)濟(jì)管理措施

首先，應(yīng)當(dāng)通過建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的方式，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商主動(dòng)考慮成本問題，以設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設(shè)計(jì)單位若能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)方案下的成本指標(biāo)控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎(jiǎng)勵(lì)，以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位不斷研究設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對(duì)設(shè)計(jì)問題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，通過經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識(shí)，保障設(shè)計(jì)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃水平會(huì)受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的開展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須采取各種措施實(shí)現(xiàn)目標(biāo)體系間的有機(jī)整合，促進(jìn)各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的順利開展。

參考文獻(xiàn):

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作者:林水根 單位:信和置業(yè)有限公司