談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期稅務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)

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摘要：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)、投入大，其稅務(wù)工作更是需要慎之又慎，因?yàn)樵谡麄€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中不同階段均存在不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)高度重視。本文對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期不同階段中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解析并提出相應(yīng)的管控措施，幫助企業(yè)將項(xiàng)目的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；全周期；風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不可置否，而房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)周期中業(yè)務(wù)范圍涉及面廣，既需要籌資又涉及工程建設(shè)以及項(xiàng)目銷售，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期過程中涉及的稅種很多，相應(yīng)地稅務(wù)工作就比較復(fù)雜、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也種類多樣。而且不同階段涉及的稅種不一，核算也存在差異，使得每個(gè)階段的稅務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需要單獨(dú)分析和應(yīng)對(duì)。從項(xiàng)目投資拿地、資金籌集到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、開盤銷售再到竣工交付和土地增值稅清算，在全周期的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要關(guān)注所涉及的稅務(wù)工作，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多個(gè)稅種，分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并做好事前籌劃、事中管控工作，是項(xiàng)十分必要且重要的工作。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施分析

（一）項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期從企業(yè)取得建設(shè)用地競(jìng)標(biāo)開始，這標(biāo)志著一個(gè)項(xiàng)目的開端。土地的競(jìng)拍涉及的金額大、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，而這個(gè)環(huán)節(jié)涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是在于競(jìng)標(biāo)過程中土地獲得的方式及價(jià)格等，如：“招拍掛”方式下了解競(jìng)買文件及拍賣公告中對(duì)獲取土地的相關(guān)要求，包括但不限于有關(guān)容積率、代建配套、回遷房、保障房、紅線外建設(shè)支出等；收并購(gòu)項(xiàng)目中了解項(xiàng)目相關(guān)信息、交易模式、交易路徑，對(duì)目標(biāo)公司涉稅事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。因?yàn)檫@涉及后續(xù)企業(yè)所得稅、土地增值稅中土地價(jià)值的計(jì)算，成本是否全額稅前扣除等，所以對(duì)于土地的獲取需要做好充足的前期成本計(jì)算和稅務(wù)籌劃。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目需要關(guān)注土地取得的合規(guī)性以及價(jià)格的合理性，減少因前期拿地為企業(yè)帶來的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金籌集過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施由于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，因此融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要工作之一，而企業(yè)可以選擇的融資方式、融資渠道有很多種，每種籌集方式的成本和風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。在資金籌集階段涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是涉及融資成本和費(fèi)用的稅前扣除事項(xiàng)，企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)和方式的選擇對(duì)企業(yè)利息費(fèi)用和資金風(fēng)險(xiǎn)有很大影響，企業(yè)面臨的稅負(fù)也不一樣。而且有關(guān)資金融資在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)可作為扣除的金額也有多方面要求，包括能否提供充足的金融機(jī)構(gòu)證明，能否取得合規(guī)發(fā)票，是否超出扣除限額等。這些工作細(xì)節(jié)做不到位都有可能帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要做好這個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，企業(yè)需要做好以下相關(guān)工作。一方面，企業(yè)需要對(duì)整體融資方式和結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究，使得企業(yè)以最低的融資成本費(fèi)用來獲得所需資金，并最大化運(yùn)用政策減少對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響，決定利息支出的費(fèi)用化或資本化；另一方面，對(duì)于支付的融資利息支出需要取得證明材料，因?yàn)橛?jì)算土地增值稅時(shí)明確規(guī)定能夠取得金融機(jī)構(gòu)證明這個(gè)條件，對(duì)于可扣除利息支出金額算法是不一樣的，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況分析選擇有利于企業(yè)的方式來進(jìn)行應(yīng)納稅額計(jì)算，而且盡可能選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)融資以便取得證明。

（三）項(xiàng)目建設(shè)及銷售過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中涉及多個(gè)方面和多個(gè)環(huán)節(jié)，需要大量人、財(cái)、物投入，其涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也特別多。其中比較關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是房產(chǎn)項(xiàng)目的分期核算、合同簽訂、材料采購(gòu)發(fā)票管理等。一是，根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，不同房產(chǎn)類型其增值率以及適用的稅率不同，普通住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的免征土地增值稅，如果企業(yè)開發(fā)分期、銷售價(jià)格確定不合理，可能會(huì)造成整體增值率的提升從而抬高企業(yè)土地增值稅稅負(fù)；二是，合同簽訂涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，每類合同簽訂時(shí)具體合同條款的約定都有可能成為后期糾紛的起源，合同金額以及合同名稱和內(nèi)容的相符性都需要關(guān)注；三是，對(duì)于購(gòu)進(jìn)材料或資產(chǎn)等進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣工作有明確的稅法規(guī)定，而為了房地產(chǎn)項(xiàng)目收益最大化，取得專用發(fā)票的管理以及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅留抵退回是重點(diǎn)工作，以確保該享受的權(quán)利充分享受。要做好項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注下列工作的開展情況：首先，必須要確保合同條款權(quán)責(zé)利的明確，規(guī)范合同內(nèi)容，最大限度保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，避免因合同約定不明而給企業(yè)帶來?yè)p失，以此導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以考慮合同按不含稅額簽訂，規(guī)避按含稅總價(jià)交印花稅的風(fēng)險(xiǎn)；其次，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)進(jìn)行合理稅收籌劃，通過對(duì)不同業(yè)態(tài)種類的稅負(fù)和收益進(jìn)行綜合測(cè)算來決定項(xiàng)目開發(fā)批次，合理降低企業(yè)稅負(fù)，而且必須重點(diǎn)測(cè)算不同項(xiàng)目的增值率，避免銷售價(jià)格無效區(qū)間和普通住宅增值率跳擋，在確保稅收金額核算正確的基礎(chǔ)上盡量減低企業(yè)稅負(fù)，以避免因無法區(qū)分而從高適用稅率進(jìn)行最后清算；最后，若項(xiàng)目全盤增值稅稅負(fù)率低于預(yù)繳稅率，考慮提前開具銷售發(fā)票確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)，避免多繳增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）項(xiàng)目后期竣工交付及清算階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)需要進(jìn)行土地增值稅清算，項(xiàng)目竣工交付后按實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。一是土地增值稅清算涉及稅額較大，增加企業(yè)資金占用的風(fēng)險(xiǎn)，另外一旦企業(yè)在土地增值稅清算環(huán)節(jié)工作不到位，會(huì)給企業(yè)帶來諸多影響；二是對(duì)于企業(yè)所得稅的影響考慮不全，過多關(guān)注短期利益，而沒有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)前盈后虧，后期出現(xiàn)的虧損無法彌補(bǔ)導(dǎo)致多交稅等風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對(duì)此環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)相關(guān)工作以做好風(fēng)險(xiǎn)管控。一是關(guān)注土地增值稅清算環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，包括開發(fā)成本的歸集核算、扣除項(xiàng)目的整理籌劃、增值率臨界點(diǎn)的調(diào)整、清算時(shí)點(diǎn)的選擇等，從這些環(huán)節(jié)工作的精細(xì)籌劃來降低土地增值稅稅負(fù)，充分運(yùn)用免稅政策，減少企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是從企業(yè)所得稅角度做好每個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃，均衡每個(gè)周期內(nèi)的利潤(rùn)，如果過于強(qiáng)調(diào)剛一開始的高利潤(rùn)會(huì)造成企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅，而后期利潤(rùn)下降甚至是虧損則無法彌補(bǔ)，增加了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的所得稅稅負(fù)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的工作建議

（一）建立完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作，一套健全有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對(duì)項(xiàng)目全周期過程中各個(gè)環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)研究透徹的基礎(chǔ)上，根據(jù)與各項(xiàng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)的指標(biāo)或事項(xiàng)從中選擇預(yù)警指標(biāo)，并依照企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容忍度設(shè)置預(yù)警警戒線。當(dāng)日常工作事項(xiàng)觸發(fā)了警戒線之后及時(shí)進(jìn)行預(yù)警，然后企業(yè)依此做出反應(yīng)來降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。這樣不僅可以有效防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，還能夠提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理效率。

（二）加強(qiáng)溝通交流，有效管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一方面，要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。對(duì)于與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)通過與稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通，及時(shí)掌握最新的稅法政策以及當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)要求，避免因?qū)φ哒莆詹粶?zhǔn)確而帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且也可以幫助企業(yè)更好地掌握一些稅務(wù)工作技巧，提高工作效率。另一方面，加強(qiáng)項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)時(shí)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通。對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控不僅是稅務(wù)人員的工作，還需要其他部門的配合協(xié)調(diào)。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期中每個(gè)環(huán)節(jié)是密切銜接的，也就需要加強(qiáng)不同部門之間的信息溝通機(jī)制，確保信息互通有無，共同為降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而努力。

（三）注重稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控人員能力和素養(yǎng)的提升在保證稅務(wù)工作人員專業(yè)性的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要關(guān)注具體負(fù)責(zé)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作人員的專業(yè)能力和素養(yǎng)，以確保他們能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并具有一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，為房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作貢獻(xiàn)更多力量。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，在全周期過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都有多項(xiàng)業(yè)務(wù)，涉及稅務(wù)工作種類繁多、業(yè)務(wù)復(fù)雜，所以需要對(duì)整個(gè)周期相關(guān)稅務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行研究并制定對(duì)應(yīng)的管控工作措施，做好從項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、建設(shè)到對(duì)外銷售、清算退出全周期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，幫助企業(yè)更好地開展納稅籌劃，降低稅負(fù)、提升利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

［1］蔡海燕.如何防控房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)［J］.會(huì)計(jì)師，2018（2）.

［2］高翔.淺談財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃［J］.時(shí)代金融，2018（15）.

作者：王一峰 單位：青島銀盛泰博觀錦岸房地產(chǎn)有限公司