談房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期稅務管控風險

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摘要：稅務風險是每個企業(yè)在經(jīng)營過程中都會遇到的風險，房地產(chǎn)項目因為周期長、投入大，其稅務工作更是需要慎之又慎，因為在整個房地產(chǎn)項目周期中不同階段均存在不同的稅務風險，需要企業(yè)高度重視。本文對于房地產(chǎn)項目全周期不同階段中的稅務風險進行了解析并提出相應的管控措施，幫助企業(yè)將項目的稅務風險控制在最低。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；稅務風險；全周期；風險管控

房地產(chǎn)行業(yè)對全國經(jīng)濟的重要性不可置否，而房地產(chǎn)項目整個周期中業(yè)務范圍涉及面廣，既需要籌資又涉及工程建設以及項目銷售，所以在整個房地產(chǎn)項目周期過程中涉及的稅種很多，相應地稅務工作就比較復雜、稅務風險也種類多樣。而且不同階段涉及的稅種不一，核算也存在差異，使得每個階段的稅務工作風險點需要單獨分析和應對。從項目投資拿地、資金籌集到項目開發(fā)建設、開盤銷售再到竣工交付和土地增值稅清算，在全周期的每個環(huán)節(jié)都需要關注所涉及的稅務工作，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多個稅種，分析其中存在的風險點并做好事前籌劃、事中管控工作，是項十分必要且重要的工作。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期過程中的稅務風險及管控措施分析

（一）項目競標過程中的稅務風險及管控措施一個房地產(chǎn)項目周期從企業(yè)取得建設用地競標開始，這標志著一個項目的開端。土地的競拍涉及的金額大、風險點多，是稅務檢查的重點，而這個環(huán)節(jié)涉及的稅務風險主要是在于競標過程中土地獲得的方式及價格等，如：“招拍掛”方式下了解競買文件及拍賣公告中對獲取土地的相關要求，包括但不限于有關容積率、代建配套、回遷房、保障房、紅線外建設支出等；收并購項目中了解項目相關信息、交易模式、交易路徑，對目標公司涉稅事項風險評估。因為這涉及后續(xù)企業(yè)所得稅、土地增值稅中土地價值的計算，成本是否全額稅前扣除等，所以對于土地的獲取需要做好充足的前期成本計算和稅務籌劃。對于房地產(chǎn)項目需要關注土地取得的合規(guī)性以及價格的合理性，減少因前期拿地為企業(yè)帶來的后續(xù)稅務風險。

（二）資金籌集過程中的稅務風險及管控措施由于房地產(chǎn)項目整體開發(fā)周期長、資金需求量大，因此融資是房地產(chǎn)項目的重要工作之一，而企業(yè)可以選擇的融資方式、融資渠道有很多種，每種籌集方式的成本和風險也不盡相同。在資金籌集階段涉及的稅務風險，主要是涉及融資成本和費用的稅前扣除事項，企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)和方式的選擇對企業(yè)利息費用和資金風險有很大影響，企業(yè)面臨的稅負也不一樣。而且有關資金融資在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時可作為扣除的金額也有多方面要求，包括能否提供充足的金融機構(gòu)證明，能否取得合規(guī)發(fā)票，是否超出扣除限額等。這些工作細節(jié)做不到位都有可能帶來稅務風險。要做好這個環(huán)節(jié)的稅務風險管控，企業(yè)需要做好以下相關工作。一方面，企業(yè)需要對整體融資方式和結(jié)構(gòu)進行分析研究，使得企業(yè)以最低的融資成本費用來獲得所需資金，并最大化運用政策減少對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響，決定利息支出的費用化或資本化；另一方面，對于支付的融資利息支出需要取得證明材料，因為計算土地增值稅時明確規(guī)定能夠取得金融機構(gòu)證明這個條件，對于可扣除利息支出金額算法是不一樣的，企業(yè)需要根據(jù)實際情況分析選擇有利于企業(yè)的方式來進行應納稅額計算，而且盡可能選擇正規(guī)金融機構(gòu)融資以便取得證明。

（三）項目建設及銷售過程中的稅務風險及管控措施房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設過程中涉及多個方面和多個環(huán)節(jié)，需要大量人、財、物投入，其涉及的稅務風險點也特別多。其中比較關鍵的風險點是房產(chǎn)項目的分期核算、合同簽訂、材料采購發(fā)票管理等。一是，根據(jù)土地增值稅有關規(guī)定，不同房產(chǎn)類型其增值率以及適用的稅率不同，普通住宅增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅，如果企業(yè)開發(fā)分期、銷售價格確定不合理，可能會造成整體增值率的提升從而抬高企業(yè)土地增值稅稅負；二是，合同簽訂涉及多個環(huán)節(jié)，每類合同簽訂時具體合同條款的約定都有可能成為后期糾紛的起源，合同金額以及合同名稱和內(nèi)容的相符性都需要關注；三是，對于購進材料或資產(chǎn)等進項稅的抵扣工作有明確的稅法規(guī)定，而為了房地產(chǎn)項目收益最大化，取得專用發(fā)票的管理以及增值稅進項稅留抵退回是重點工作，以確保該享受的權(quán)利充分享受。要做好項目建設環(huán)節(jié)的稅務風險管控，企業(yè)需要重點關注下列工作的開展情況：首先，必須要確保合同條款權(quán)責利的明確，規(guī)范合同內(nèi)容，最大限度保護企業(yè)的合法權(quán)益，避免因合同約定不明而給企業(yè)帶來損失，以此導致稅務風險，同時可以考慮合同按不含稅額簽訂，規(guī)避按含稅總價交印花稅的風險；其次，對開發(fā)項目的業(yè)態(tài)進行合理稅收籌劃，通過對不同業(yè)態(tài)種類的稅負和收益進行綜合測算來決定項目開發(fā)批次，合理降低企業(yè)稅負，而且必須重點測算不同項目的增值率，避免銷售價格無效區(qū)間和普通住宅增值率跳擋，在確保稅收金額核算正確的基礎上盡量減低企業(yè)稅負，以避免因無法區(qū)分而從高適用稅率進行最后清算；最后，若項目全盤增值稅稅負率低于預繳稅率，考慮提前開具銷售發(fā)票確認納稅義務時點，避免多繳增值稅風險。

（四）項目后期竣工交付及清算階段稅務風險及管控措施在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)后期，稅務機關可要求企業(yè)需要進行土地增值稅清算，項目竣工交付后按實際利潤計算繳納企業(yè)所得稅。一是土地增值稅清算涉及稅額較大，增加企業(yè)資金占用的風險，另外一旦企業(yè)在土地增值稅清算環(huán)節(jié)工作不到位，會給企業(yè)帶來諸多影響；二是對于企業(yè)所得稅的影響考慮不全，過多關注短期利益，而沒有考慮到長遠發(fā)展規(guī)劃，項目可能會出現(xiàn)前盈后虧，后期出現(xiàn)的虧損無法彌補導致多交稅等風險。為了應對此環(huán)節(jié)的稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強相關工作以做好風險管控。一是關注土地增值稅清算環(huán)節(jié)的各項工作，包括開發(fā)成本的歸集核算、扣除項目的整理籌劃、增值率臨界點的調(diào)整、清算時點的選擇等，從這些環(huán)節(jié)工作的精細籌劃來降低土地增值稅稅負，充分運用免稅政策，減少企業(yè)稅務風險；二是從企業(yè)所得稅角度做好每個項目的長期規(guī)劃，均衡每個周期內(nèi)的利潤，如果過于強調(diào)剛一開始的高利潤會造成企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅，而后期利潤下降甚至是虧損則無法彌補，增加了整個開發(fā)項目的所得稅稅負。

二、加強房地產(chǎn)項目全周期稅務風險管控的工作建議

（一）建立完善稅務風險預警體系要做好房地產(chǎn)項目全周期稅務風險管控工作，一套健全有效的風險預警體系是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應該在對項目全周期過程中各個環(huán)節(jié)稅務風險點研究透徹的基礎上，根據(jù)與各項稅務風險息息相關的指標或事項從中選擇預警指標，并依照企業(yè)的風險容忍度設置預警警戒線。當日常工作事項觸發(fā)了警戒線之后及時進行預警，然后企業(yè)依此做出反應來降低稅務風險的影響。這樣不僅可以有效防范稅務風險對企業(yè)的影響，還能夠提高對于風險事項的處理效率。

（二）加強溝通交流，有效管控稅務風險一方面，要加強與稅務機關的溝通。對于與房地產(chǎn)項目有關事項通過與稅務機關充分溝通，及時掌握最新的稅法政策以及當?shù)囟悇諜C關的有關要求，避免因?qū)φ哒莆詹粶蚀_而帶來稅務風險。而且也可以幫助企業(yè)更好地掌握一些稅務工作技巧，提高工作效率。另一方面，加強項目不同環(huán)節(jié)時企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通。對于稅務風險的管控不僅是稅務人員的工作，還需要其他部門的配合協(xié)調(diào)。而且房地產(chǎn)項目全周期中每個環(huán)節(jié)是密切銜接的，也就需要加強不同部門之間的信息溝通機制，確保信息互通有無，共同為降低稅務風險而努力。

（三）注重稅務風險管控人員能力和素養(yǎng)的提升在保證稅務工作人員專業(yè)性的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要關注具體負責稅務風險管控工作人員的專業(yè)能力和素養(yǎng)，以確保他們能夠及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目中存在的稅務風險點，并具有一定的風險預測能力，為房地產(chǎn)項目稅務風險管控工作貢獻更多力量。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)項目周期長，在全周期過程中每個環(huán)節(jié)都有多項業(yè)務，涉及稅務工作種類繁多、業(yè)務復雜，所以需要對整個周期相關稅務工作風險點進行研究并制定對應的管控工作措施，做好從項目競標、建設到對外銷售、清算退出全周期的稅務風險管控，幫助企業(yè)更好地開展納稅籌劃，降低稅負、提升利潤。

參考文獻

［1］蔡海燕.如何防控房地產(chǎn)企業(yè)的財稅風險［J］.會計師，2018（2）.

［2］高翔.淺談財務管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃［J］.時代金融，2018（15）.

作者：王一峰 單位：青島銀盛泰博觀錦岸房地產(chǎn)有限公司