房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險

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摘要：房地產(chǎn)是一個重要產(chǎn)業(yè)支柱，稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用越來越顯著，同時房地產(chǎn)企業(yè)的納稅也是國家稅收的重要來源。但是稅收的種類有很多種，所以房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅收具備特殊性的特征，并且稅務(wù)籌劃有很大的空間，但是在具體的稅務(wù)籌劃工作中，有一些工作人員混淆了概念，嚴(yán)重一點(diǎn)甚至出現(xiàn)了逃稅和漏稅的情況，這樣既阻礙了稅務(wù)籌劃作用的發(fā)揮，也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。因此要采取相應(yīng)的措施預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險。基于此，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅務(wù)風(fēng)險

近些年來，我國市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很好的發(fā)展機(jī)遇和空間，而影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵是稅務(wù)問題，而對稅務(wù)進(jìn)行籌備和計劃是確保效益最大化實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，也是一種非常重要的管理方式和手段。所以應(yīng)該在滿足稅法的基礎(chǔ)和前提條件下先規(guī)劃企業(yè)的投資、理財以及經(jīng)營等活動，可以確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到提高。但是目前隨著“營改增”政策的實(shí)施，促使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌存在很多方面的問題，有一部分企業(yè)的稅務(wù)不僅沒有降低反而增加了，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有充足的進(jìn)項稅金額來用于抵扣，這樣在實(shí)施“營改增”政策之后，稅務(wù)負(fù)擔(dān)就會有所增加，進(jìn)而就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的存在。因此要采取相應(yīng)的措施對其進(jìn)行預(yù)防，就能進(jìn)一步推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的必要性

第一，在實(shí)施“營改增”政策之后房地產(chǎn)的上游企業(yè)并不都是一般的納稅人，企業(yè)規(guī)模比較小的納稅人并沒有開設(shè)具備增值稅發(fā)票的資格，進(jìn)而無法進(jìn)行抵扣。其次，由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，本身需要的資金巨大，且開發(fā)周期長，借貸籌資成為主要的籌資方式，因此借款利息在總成本中占重要部分。然而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈復(fù)雜，不能保證每條資金鏈的利息后能稅前扣除，從而稅務(wù)風(fēng)險上升。最后，土地成本太高，大約占總成本的30%，而且企業(yè)從政府取得的土地成本沒有增值稅發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣。因此在法律法規(guī)的規(guī)定下，要對提前籌劃企業(yè)經(jīng)營、投資以及資金籌劃鞥一些納稅行為，以獲取節(jié)稅收益，這是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫“營改增”帶來的窘境的關(guān)鍵。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險的因素

（一）不規(guī)范的稅收執(zhí)法活動

當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)行使其自由裁量權(quán)時，可能會就同一個時間給予不一樣的執(zhí)法結(jié)果。稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部就相關(guān)規(guī)范的認(rèn)識也存在著不同的效果，此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋有時候是難以被理解的，甚至可能會出現(xiàn)偏差，由此導(dǎo)致的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險存在很大的不確定性。

（二）不健全的稅收法律法規(guī)

當(dāng)前，相關(guān)稅收法律法規(guī)還不是十分完善，具有變化頻繁和不固定的特點(diǎn)。大多數(shù)的稅收管理規(guī)定源自國稅總局、財政機(jī)構(gòu)和相關(guān)的職能機(jī)構(gòu)的頒發(fā)，導(dǎo)致不同的地區(qū)會依據(jù)自身的狀況對頒布的這些規(guī)范來進(jìn)行解釋。此外，相關(guān)的法律規(guī)范多種多樣，更新的頻率很快，導(dǎo)致與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收規(guī)范，十分的不穩(wěn)定。

（三）相關(guān)企業(yè)納稅意識不足

通常情況下，一般的企業(yè)缺乏理性的納稅意識，導(dǎo)致偷稅漏稅的行為時常發(fā)生。還有一些企業(yè)心存僥幸，以為只需對納稅進(jìn)行申報就足夠了，由此可能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險，缺乏相關(guān)防范意識。

（四）財務(wù)從業(yè)者專業(yè)能力有限

會計和稅收彼此之間的關(guān)系密切，然而會計知識卻不能等同于稅收知識。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作者對于會計的相關(guān)工作內(nèi)容非常清楚，然而卻對稅務(wù)籌劃相關(guān)的工作流程與稅收問題的處理事項了解不多，這正是因為財務(wù)從業(yè)者缺乏系統(tǒng)的稅收知識導(dǎo)致了稅收風(fēng)險的提升。

（五）不對稱的征納彼此信息

稅務(wù)機(jī)關(guān)不同于別的企業(yè)，其必須對相關(guān)的稅收信息進(jìn)行及時、全面綜合的了解與認(rèn)識，此外基于國稅與地稅的實(shí)際分離情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于稅務(wù)方面的工作必須與上述兩個部門分別建立合作關(guān)系，因此，彼此信息的不對稱為地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的相關(guān)措施

（一）對稅務(wù)風(fēng)險管理的方式進(jìn)行拓寬

通常在開展稅務(wù)籌劃管理工作的時候，工作人員的任務(wù)是非常繁重的，涉及的稅種多種多樣，無論是何種計稅方法、籌劃方法還是申報的期限均必須由專門的人員來操作，因此當(dāng)企業(yè)規(guī)模較小的情況下，企業(yè)可以通過外聘稅務(wù)師事務(wù)所的方式進(jìn)行風(fēng)險管理。當(dāng)項目在設(shè)立之初必須重視契稅、耕地占用稅等方面的工作，在具體的施工過程中，需要重視印花稅與營業(yè)稅等方面的工作，其中營業(yè)稅通?？梢越柚鷷嫷恼{(diào)整來延長企業(yè)的資金，當(dāng)項目完成只有和進(jìn)行預(yù)售的過程中，需要重視的內(nèi)容為房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅及附加等，其中企業(yè)所得稅屬于重中之重。此外，通過加強(qiáng)相互的交流與合作來降低稅務(wù)風(fēng)險也是可行的方法之一，在這個過程中房地產(chǎn)企業(yè)與地稅之間的溝通必須安排專職的職工去進(jìn)行，及時獲取時刻稅收政策的變化，爭取稅收優(yōu)惠的最大化。

（二）加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險管理的評價及監(jiān)督體制

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理涉及的內(nèi)容及人員很多，屬于一直變化的程序。同時在管理稅務(wù)籌劃風(fēng)險的時候，要根據(jù)生產(chǎn)過程中稅收的實(shí)際情況和具體的稅收籌劃數(shù)據(jù)進(jìn)行研究和分析，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)值與參考值之間的差異對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險管理加以與監(jiān)管。當(dāng)因為人為的因素導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)過大狀況發(fā)生時，能夠借助企業(yè)自身的有關(guān)的制度來進(jìn)行適宜的調(diào)節(jié)，從而完成風(fēng)險的順利轉(zhuǎn)移。當(dāng)由于政策的原因?qū)е缕髽I(yè)出現(xiàn)超負(fù)荷的稅收負(fù)擔(dān)時，企業(yè)需要快速做出反應(yīng)，對當(dāng)前的稅收籌劃適當(dāng)加以調(diào)節(jié)。當(dāng)由于會計技術(shù)上的原因?qū)е露愂肇?fù)擔(dān)過大時，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)專人人員招聘時需要關(guān)注這個問題。

（三）增強(qiáng)守法的意識，做到誠信納稅

自從國內(nèi)實(shí)施新的住房制度，使得當(dāng)前的房源供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，致使房地產(chǎn)行業(yè)獲得利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社會的平均利潤率，因此政府需要平衡這部分利潤。然而為了獲得更高的利潤，一些房企管理者在納稅方面欠缺積極性，處理相關(guān)的納稅工作時難以嚴(yán)格遵守相關(guān)的稅法規(guī)范，由此導(dǎo)致了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。為了進(jìn)一步避免由于人為主觀因素的影響，必須增強(qiáng)企業(yè)的守法意識，做到誠信納稅。增強(qiáng)守法的意識，做到誠信納稅，屬于一種復(fù)雜的工程，需要企業(yè)、個人、社會、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)各個方面的努力才能實(shí)現(xiàn)。我國每年都會組織稅收宣傳活動，這即為較好的方法。

（四）提高企業(yè)財務(wù)工作者的稅收能力

人類是所有生產(chǎn)要素中必不可少的組成，全部的勞動成果皆應(yīng)當(dāng)通過人來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要避免稅務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)該提高企業(yè)財務(wù)工作者的稅收能力。而稅收能力的提高可借助強(qiáng)化后續(xù)教育、加大培訓(xùn)力度等途徑來實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因此應(yīng)該積極宣傳“幫、傳、帶”的優(yōu)秀作風(fēng)，創(chuàng)建務(wù)實(shí)性的專業(yè)隊伍。

（五）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)風(fēng)險管理體制的制定，要根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險的管理情況進(jìn)行正確的引導(dǎo)，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從根本上預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險，貫徹落實(shí)國家出臺的相關(guān)政策。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全的稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)控條件，強(qiáng)化企業(yè)法人的治理格局，加強(qiáng)董事會在稅務(wù)風(fēng)險管理中的作用，明確其職責(zé)；第二，要建立完善的稅務(wù)管理職位，配置能夠勝任崗位的稅務(wù)風(fēng)險管理者；第三，要不斷改善稅務(wù)風(fēng)險管理體制，細(xì)化有關(guān)人員的責(zé)任、義務(wù)以及權(quán)力。第四，要積極響應(yīng)國家的號召，根據(jù)相關(guān)要求，創(chuàng)建稅務(wù)風(fēng)險管理操作規(guī)范，要將稅款核算、各類申報表的填寫、各類涉稅文書的傳輸與管理等囊括其中；第五，采取合理的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施。

四、結(jié)語

綜上所述，目前在各個企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，稅收發(fā)揮著非常重要的作用，那么要想為房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，并且在稅務(wù)籌劃中好與國家規(guī)定的稅法相符合，采取相應(yīng)的措施對稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行有效避免，增加稅收之后的利潤。因此在房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)籌劃是非常重要的，能夠很好地推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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作者：曹海鷹 單位：江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司