談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：當前，我國經(jīng)濟步入到發(fā)展的新常態(tài)，由過去的高速度發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，同時，國家全面推行了新會計準則與“營改增”稅收政策，并實施了國地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國家還加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控與監(jiān)管。此外，隨著我國城鎮(zhèn)化建設進程的加速，土地供給越來越少，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越大，而利潤空間越來越少。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)濟利益，就必須對土地增值稅進行合理籌劃，在遵守相關(guān)法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負和成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴重的下滑，同時，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經(jīng)濟就逐漸進入到房地產(chǎn)經(jīng)濟時代，經(jīng)濟的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施

1.根據(jù)征稅范圍進行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現(xiàn)合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進行房地產(chǎn)開發(fā)。因為這種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產(chǎn)后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規(guī)定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟效益。

2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經(jīng)濟步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用，包括施工企業(yè)的管理費用、財務費用以及其它經(jīng)營費用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進行事前籌劃，把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本當中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業(yè)務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟收益，促使企業(yè)進一步發(fā)展。

3.利用分散經(jīng)營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。

四、結(jié)束語

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著激烈的競爭，經(jīng)濟利潤越來越低。為了提高相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進其健康發(fā)展，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在遵守我國現(xiàn)行法律法規(guī)的前提下，合理籌劃土地增值稅，減少稅賦的繳納，從而提高自身的經(jīng)濟效益。

參考文獻

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作者：潘鳳 單位：甘肅省城市房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司