談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)步入到發(fā)展的新常態(tài)，由過去的高速度發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，同時(shí)，國家全面推行了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與“營改增”稅收政策，并實(shí)施了國地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國家還加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控與監(jiān)管。此外，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，土地供給越來越少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越大，而利潤空間越來越少。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，就必須對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，在遵守相關(guān)法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負(fù)和成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時(shí)期。到了97年，亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，同時(shí)，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半。可以說，自千禧年之后，我國經(jīng)濟(jì)就逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟(jì)體制下，市場競爭越來越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房價(jià)的一半左右，而國外的地價(jià)和稅費(fèi)只占據(jù)房價(jià)的20%，由此可見，較高的地價(jià)和稅費(fèi)是造成我國當(dāng)前房屋市場價(jià)格居高不下的重要原因。對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，在當(dāng)前時(shí)代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項(xiàng)目，如開發(fā)成本及其它費(fèi)用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實(shí)際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈(zèng)予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)前我國的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，也就是對(duì)土地增值率高的單位或個(gè)人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級(jí)中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項(xiàng)目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預(yù)測(cè)，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。即納稅人對(duì)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價(jià)和稅費(fèi)大約占據(jù)整體房價(jià)的一半左右，這一數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國外20%的比重，成為我國房價(jià)居高不下的重要原因之一。因此，對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，降低其在房價(jià)中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格。同時(shí)，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負(fù)擔(dān)，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施

1.根據(jù)征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個(gè)基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進(jìn)行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時(shí)滿足這三個(gè)條件，才會(huì)被征收土地增值稅。因?yàn)?，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地增值稅進(jìn)行避稅籌劃時(shí)，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實(shí)現(xiàn)合法避稅籌劃。在實(shí)際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)檫@種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，只能算作是一種勞務(wù)輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因?yàn)楦鶕?jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個(gè)單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當(dāng)合作建成房產(chǎn)后，并不進(jìn)行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因?yàn)槲覈嚓P(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家規(guī)定的最低繳費(fèi)額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟(jì)效益。

2.借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟(jì)方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺(tái)了一系列的扣除稅費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用，包括施工企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及其它經(jīng)營費(fèi)用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢ǖ臈l件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本的一定比例進(jìn)行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進(jìn)行事前籌劃，把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的直接成本當(dāng)中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項(xiàng)目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待等方面的費(fèi)用，就可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)的成本當(dāng)中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設(shè)施建設(shè)或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟(jì)收益，促使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

3.利用分散經(jīng)營收入進(jìn)行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進(jìn)行納稅籌劃。因?yàn)槲覈嚓P(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨(dú)簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場售價(jià)約為1800萬元（其中裝修費(fèi)用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當(dāng)建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應(yīng)納稅額，從而達(dá)到避稅的目的。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著激烈的競爭，經(jīng)濟(jì)利潤越來越低。為了提高相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)其健康發(fā)展，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在遵守我國現(xiàn)行法律法規(guī)的前提下，合理籌劃土地增值稅，減少稅賦的繳納，從而提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者：潘鳳 單位：甘肅省城市房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司